Evaluarea valorii de piata lucrari de constructie
Determinarea valorii de piata a muncii efective efectuate
Determinarea valorii de piata a lucrarilor de constructii, evaluarea spatiilor nerezidentiale, alegerea metodei de evaluare a spatiilor nerezidentiale, procesul de evaluare a lucrarilor de constructii

Un obiect evaluarea constructiilor: spații nerezidențiale

Adresa de evaluare: Moscova

Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a construcției, instalării și realizării efective lucrari de finisareîn spații nerezidențiale cu o suprafață totală de 199,4 mp.

Certificat de evaluare a calității

Evaluarea a fost efectuată și raportul a fost întocmit în conformitate cu cerințele prevăzute în următoarele documente:

• legea federală„Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” Nr. 135-FZ din 29 iulie 1998, cu modificările ulterioare. nr.91-FZ din 05.07.2009;
• „Standarde de evaluare federale obligatorii pentru aplicarea de către subiecții activităților de evaluare”, OFS nr. 1,2,3 aprobate prin ordinele Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 20 iulie 2007 N 256, din 20 iulie 2007 N 255 , din 20 iulie 2007 N 254.

Faptele menționate în raport sunt corecte și corespund realității. Analizele, opiniile și concluziile cuprinse în raport sunt cele ale evaluatorului însuși și sunt valabile strict în condițiile și ipotezele limitative care fac parte din acest raport. Remunerația evaluatorului nu depinde de rezultatele evaluării finale, precum și de acele evenimente care pot apărea ca urmare a utilizării de către client sau terți a concluziilor și concluziilor cuprinse în raport.

Evaluatorii nu au nici un interes real sau preconizat în proprietatea evaluată, acționează fără a prejudicia și fără a prejudicia în raport cu părțile implicate.

Faptele prezentate în raport, pe baza cărora s-a efectuat analiza, s-au făcut ipoteze și concluzii, au fost colectate cu cea mai mare utilizare a cunoștințelor și aptitudinilor Evaluatorului și sunt, în opinia sa, de încredere și nu conțin erori de fapt.

Sursele de date utilizate de Evaluatori în pregătirea acestui raport au fost obținute din surse de încredere și se consideră că sunt de încredere, totuși, acolo unde este posibil, se fac citări la sursele de informații.

Condiții limitative și ipoteze făcute

Certificatul de calitate al evaluării, care face parte din acest raport, este supus următoarelor condiții și ipoteze:

1. Acest raport este exact numai pentru scopurile menționate aici;
2. Clientul și Antreprenorul nu își asumă obligații de confidențialitate a decontărilor. Antreprenorul nu își asumă responsabilitatea pentru descrierea statutului juridic al obiectului de evaluare;
3. Antreprenorul s-a bazat pe corectitudinea informațiilor inițiale furnizate de Client;
4. Evaluarea proprietății a fost efectuată pe baza unei inspecții a obiectului și a informațiilor furnizate de Client.
5. În conformitate cu sarcina stabilită de Client, obligațiile Antreprenorului nu includ evaluarea drepturilor de proprietate ale Clientului asupra bunurilor imobiliare.
6. În timpul evaluării, s-a presupus că nu au existat factori ascunși care să afecteze valoarea obiectului. Antreprenorul nu este responsabil în cazul detectării unor astfel de factori după evaluare.
7. Nici Clientul, nici Antreprenorul nu pot folosi raportul (sau orice parte a acestuia) altfel decât este prevăzut în textul acestui raport;
8. Opinia Antreprenorului cu privire la valoarea obiectului de evaluare este valabilă numai la data evaluării. Nu își asumă responsabilitatea pentru schimbările ulterioare din punct de vedere social, economic, juridic și conditii naturale care pot afecta valoarea imobilului evaluat;
9. Antreprenorul nu este obligat să ofere sfaturi suplimentare cu privire la acest raport în legătură cu furnizarea ulterioară de informații care pot afecta în vreun fel concluziile făcute în raport cu privire la valoarea obiectului;
10. Antreprenorul nu este obligat să se prezinte în instanță sau să depună mărturie în alt mod în legătură cu raportul sau obiectul evaluării, decât pe baza unui acord separat cu Clientul sau a unei citații oficiale a instanței.
11. Evaluatorul a inspectat personal obiectul. Determinarea valorii de piata a lucrarilor efectiv executate de catre evaluator s-a efectuat in functie de volumele inregistrate in timpul sondajului fara deschiderea straturilor de finisare exterioare.
12. Acționează asupra lucrări ascunseși documentatia proiectului nu la dispoziţia evaluatorului.

Ipotezele și limitările descrise mai sus presupun înțelegerea lor deplină și neechivocă de către părțile care au semnat raportul. Toate prevederile, rezultatele negocierilor și declarațiile nespecificate în textul raportului sunt nule de drept. Aceste ipoteze și limitări nu pot fi modificate decât prin semnătura ambelor părți.

Fără acordul scris al Evaluatorului, acest raport nu trebuie distribuit sau publicat, nici utilizat, chiar și într-o formă prescurtată, în alte scopuri decât cele specificate mai sus. Evaluatorul nu își asumă nicio responsabilitate pentru pierderile care pot apărea din partea clientului sau a celeilalte părți ca urmare a încălcării și/sau necunoașterii condițiilor limitative formulate.

Procesul de evaluare

Concepte de bază și definiții. Potrivit articolului 623 din Codul civil al Federației Ruse, „îmbunătățirile care pot fi separate de un lucru fără a-l afecta sunt recunoscute ca fiind separabile. În consecință, îmbunătățirile inseparabile, atunci când sunt separate de un lucru, înrăutățesc starea acestuia, în urma căreia capătă dezavantaje. Legea nu spune care trebuie să fie gradul de deteriorare a unui lucru pentru ca îmbunătățirile să fie recunoscute ca inseparabile. Prin urmare, ar trebui să se ajungă la concluzia că daunele pot fi de orice fel, principalul lucru este că, în urma acesteia, lucrul are defecte pentru care chiriașul este responsabil.

Prețul (prețul) este un termen care indică suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un anumit produs sau serviciu. Ea este fapt istoric, adică se referă la un anumit moment în timp și loc, indiferent dacă a fost anunțat deschis sau a rămas secret. În funcție de capacitatea financiară, motivele sau interesele speciale ale anumitor cumpărători și vânzători, prețul plătit pentru bunuri sau servicii poate să nu se potrivească cu valoarea atribuită acelor bunuri sau servicii de către alții. Cu toate acestea, prețul este un indicator al valorii relative atribuite bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător și/sau un anumit vânzător în anumite circumstanțe. (MSO. Concepte generale şi principii de evaluare. M., 1994).

Valoarea este un concept economic care stabilește relația dintre bunurile și serviciile disponibile pentru cumpărare și cei care le cumpără și le vând. Valoarea nu este un fapt istoric, ci o estimare a valorii anumitor bunuri și servicii la un anumit moment în timp, conform definiției alese a valorii. concept economic valoarea exprimă viziunea pieței asupra beneficiului pe care îl are proprietarul acestui produs sau clientul căruia i se asigură acest serviciu, la momentul evaluării. (MSO. Concepte generale şi principii de evaluare. M., 1994).

Costul înlocuirii obiectului evaluat este suma costurilor de realizare a unui obiect asemănător obiectului evaluat, în prețuri de piață care există la data evaluării, ținând cont de deprecierea obiectului evaluat. Valoarea de înlocuire este folosită în mod obișnuit în scopuri de asigurare ca o estimare a costului total al restaurării proprietății. Proceduri de evaluare care folosesc costurile de înlocuire sau reconstrucție ca bază pentru calcularea valorii afacerii în acest scop raportare financiară, sunt considerate adecvate în circumstanțe limitate, așa cum se discută în ESS 4 privind costurile de înlocuire amortizate (ACC). Calculele de evaluare în scopul asigurării sunt uneori efectuate simultan cu evaluările activelor.

cost de înlocuire (valoare de reintegrare) costuri care sunt necesare înlocuirii, curente sau revizuire bunul asigurat pentru a-l aduce într-o stare practic aceeași, dar nu mai bună decât cea în care se afla când era nou (fără a-l extinde). (MR 3, paragraful 3.5.5)

Evaluarea este actul sau procesul de determinare a valorii. Sinonim cu Evaluare. (Standard de evaluare a afacerilor, BVS-I. Terminologie). Data evaluării (data evaluării) - data la care opinia evaluatorului asupra valorii este valabilă. (Standard de evaluare a afacerilor. BVS-I. Terminologie).

Proprietate (proprietate) - un concept juridic care acoperă toate interesele, drepturile și beneficiile asociate proprietății. Proprietatea constă din drepturi de proprietate privată, care conferă proprietarului dreptul la interese în ceea ce este deținut. Pentru a distinge imobilul ca obiect fizic și proprietatea asupra acestuia în sens juridic, proprietatea asupra imobilului se numește imobil. Deținerea unui interes asupra altor obiecte decât imobile se numește bunuri mobile. Cuvântul proprietate, folosit fără alte definiții sau identificare, se poate referi atât la bunuri imobile, cât și la bunuri mobile, sau la o combinație a ambelor. (ISO. Concepte/principii, paragrafele 2.3, 2.4).

Drepturi de proprietate (drepturi de proprietate) - drepturile asociate cu dreptul de proprietate (proprietatea) asupra bunurilor imobiliare (imobiliare). Proprietatea include dreptul de a folosi proprietatea (proprietatea), vânzarea, închirierea, donarea acesteia; și dezvoltarea, folosirea agricolă, minerit, modificarea topografiei acesteia, împărțirea, consolidarea sau renunțarea la toate aceste drepturi. Punerea în comun a drepturilor de proprietate este uneori denumită un pachet de drepturi. Drepturile de proprietate sunt, în general, supuse restricțiilor publice și private, cum ar fi servituți, drepturi de trecere, zonare, densitatea clădirii și alte restricții care pot greva proprietatea. (MP 1, 3,0).

Tipuri de proprietate - standardele internaționale de evaluare delimitează clar conceptele imobiliare si imobiliare. Imobilul este un obiect (lucru) material și este definit ca o bucată fizică de pământ, terenuri de subsol, corpuri de apă separate și tot ceea ce este direct legat de pământ, de exemplu. obiecte, a căror deplasare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv: păduri, plantații perene, clădiri, structuri. (ISO, Concepte/principii, paragraful 2.0, 2.1)

Proprietatea imobiliară este un concept juridic care se referă la toate drepturile, interesele și beneficiile asociate cu proprietatea asupra bunurilor imobiliare. Un interes în imobil este de obicei formalizat printr-un document oficial, cum ar fi o dovadă a titlului sau un contract de închiriere. (Concepte/principii ISO, clauza 3.2).

Imobiliare - teren fizic și toate lucrurile care fac parte din el, precum și obiecte atașate terenului de către oameni. (ISO. Concepte/principii, p. 3.1).

Valoarea de piata este estimata suma de bani acesta ar fi un schimb de proprietate la data evaluării între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât ca urmare a unei tranzacții comerciale după o comercializare adecvată, în care fiecare parte ar acționa într-o manieră informată, prudentă și liberă. Valoarea de piață este o evaluare obiectivă a proprietății stabilite asupra unei anumite proprietăți la o dată dată. (ISO 1, clauza 3.1).

Abordarea pieței - o modalitate generală de a determina valoarea unui obiect sau a acestuia capitaluri proprii, în cadrul căruia se utilizează una sau mai multe metode, bazate pe o comparație a unei întreprinderi (obiect) dat cu investiții (obiecte) de capital similare deja vândute. (Standard de evaluare a afacerilor, BVS – I, Terminologie).

Abordarea venitului este o modalitate generală de determinare a valorii unui obiect sau a capitalului propriu, care utilizează una sau mai multe metode bazate pe recalcularea venitului așteptat. (Standard de evaluare a afacerilor. BVS-I. Terminologie).

Abordarea costului este abordarea evaluării care determină valoarea unui obiect prin determinarea valorii curente (actuale) a unui activ minus diferitele elemente de amortizare: fizice, funcționale și economice. (Standard de evaluare a afacerilor. BVS-I. Terminologie).

Alegerea bazei de evaluare

Scopul acestei evaluări este de a determina costul rezonabil al costurilor necesare realizării unui obiect asemănător obiectului evaluat, în prețurile de piață care există la data evaluării, ținând cont de deprecierea obiectului evaluat - costul înlocuirii obiectului evaluat. Valoarea de inlocuire - suma costurilor de realizare a unui obiect asemanator cu obiectul evaluarii, in preturile de piata existente la data evaluarii, tinand cont de deprecierea obiectului de evaluare. Expertul a ales ca bază a evaluării costul de înlocuire, care este determinat de abordarea costurilor. Procedura de evaluare include următoarele:

• plecare la locul pentru inspectie si stabilire a volumului de munca prestata;
• colectare și analiză informatie necesarași documentație;
• calcularea costului costurilor prin întocmirea documentației bugetare sau stabilirea costurilor pentru repararea proprietății;
• întocmirea unui raport scris.

Alegerea abordărilor și metodelor de evaluare

Pentru a selecta abordările de evaluare, a analiza comparativa informații despre piața imobiliară relevantă cu informațiile necesare pentru a aplica una sau alta abordare.

Abordarea costurilor - un set de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea costurilor necesare reproducerii sau înlocuirii obiectului de evaluare, ținând cont de depreciere și uzură. Costurile de reproducere a obiectului de evaluare sunt costurile necesare pentru realizarea unei copii exacte a obiectului de evaluare folosind materialele și tehnologiile utilizate pentru realizarea obiectului de evaluare. Costurile de înlocuire a obiectului de evaluare sunt costurile necesare pentru a crea un obiect similar folosind materiale și tehnologii în uz la data evaluării. După cum am menționat deja mai sus, este folosit în absență informatii de piata asupra prețurilor tranzacțiilor sau veniturilor din imobile. În acest caz, la evaluarea valorii de piață a reparației efectuate, aceasta este singura posibilă.

Abordare comparativă - pentru a aplica o abordare comparativă în evaluarea imobiliară, este necesar să existe informații despre vânzarea proprietăților comparabile. Cu toate acestea, în absența informațiilor despre tranzacțiile reale, este posibil să se utilizeze date privind oferta de vânzări de obiecte-analogi comparabile.

Abordarea veniturilor - un set de metode de evaluare a valorii obiectului de evaluare, bazat pe determinarea veniturilor așteptate din utilizarea obiectului de evaluare. Abordarea veniturilor include două abordări principale. Potrivit primei, valoarea obiectului este calculată pe baza curentului venit anual din funcționarea acestuia, cu ajutorul unor coeficienți speciali care reflectă relația care s-a dezvoltat pe piață între valorile proprietății și nivelul veniturilor. În cadrul celui de-al doilea, se face o prognoză a veniturilor din exploatare pentru o anumită perioadă în viitor și a prețului probabil de vânzare al obiectului la sfârșitul acestei perioade, apoi se calculează și se însumează valorile prezente ale tuturor veniturilor viitoare. în sus, folosind un coeficient special care reflectă riscul care însoțește investiția în acest obiect.

Descrierea obiectului de evaluare

Obiectul evaluării este un complex de lucrări de construcție, instalare și finisare, precum și materiale și echipamente cheltuite pentru realizarea unor îmbunătățiri inseparabile în spațiile nerezidențiale. Camera in suprafata totala de 199,4 mp, situata la etajul 1 al unui bloc de locuinte, este formata din camerele 1,2,3,4,5,6,7,8,9 din camera XXXIII.

Opinia evaluatorului

Scopul evaluarii este determinarea valorii de piata a lucrarii efectiv executate in vederea informarii Clientului. În conformitate cu standardele internaționale și standardele rusești determinarea valorii de piață a obiectului de evaluare trebuie să se obțină prin coordonarea valorilor valorii determinate ca urmare a utilizării diferitelor metode de evaluare și anume: abordări cost, comparativ și venit. Coordonarea rezultatelor obținute prin diverse metode, de regulă, se realizează prin introducerea pentru fiecare dintre ele a unui coeficient de ponderare adecvat care reflectă gradul de fiabilitate al acestuia. După cum reiese din concluziile făcute de Evaluator în timpul întocmirii acestui raport, a fost utilizată una dintre cele trei abordări de evaluare - costisitoare. Pe baza celor de mai sus și ghidat de experiența și cunoștințele sale profesionale, Evaluatorul a considerat că este posibil să acorde următoarea pondere specifică valorii obținute prin abordarea prin cost - 1,0 (100%).

Astfel, valoarea de piață a obiectului evaluării - efectiv aduse îmbunătățiri inseparabile la sediu, la data evaluării, inclusiv TVA și rotunjire, este de: 2.358.000 (două milioane trei sute cincizeci și opt de mii) ruble.

Mașinile și echipamentele de construcții sunt cel mai important bun dintre toate companie de constructii. Evaluarea acestui echipament presupune o examinare, în urma căreia se va determina costul exact al acestuia. Rezultatele auditului pot fi necesare atunci când gajați echipamentul, îl vindeți, îl închiriați sau pur și simplu în scopuri contabile.

Ce echipamente de construcții trebuie evaluate?

Puteți estima valoarea reală a oricăruia echipament de constructie. Cu toate acestea, există mai multe tipuri principale de tehnologie:

• Tehnica pt terasamente: utilaje de terasament, utilaje de compactare a solului sau echipamente pentru pregatirea pamantului pentru lucru.
• Echipamente de manipulare: mecanisme de ridicare, echipamente pentru incarcare si descarcare, echipamente de transport.
• Echipament de foraj: diverse excavatoare, tractoare, instalații de foraj și alte echipamente speciale.
• Echipamente pentru lucrari de beton si beton armat: mașini și mecanisme care transportă sau interferează cu betonul. Aceasta include și fitinguri.
• Echipamente de finisare: mecanisme pentru tencuieli, vopsit sau acoperisuri.
• Echipament rutier: dispozitive pentru pregătirea sau instalarea suprafețelor rutiere.

În ce cazuri se efectuează evaluarea echipamentelor de construcții?

Necesitatea unei examinări pentru evaluarea echipamentelor apare în orice acțiuni legale legate de acesta. De exemplu, o astfel de evaluare este necesară atunci când se vinde echipamente, se cumpără sau se închiriază.

De asemenea, o evaluare este necesară la împrumuturi sau asigurări, deoarece prețul echipamentelor afectează valoarea plăților, contribuțiilor etc. Echipamentul este evaluat atunci când este anulat sau întreprinderea dă faliment.

O examinare de evaluare este necesară în cursul litigiului, pentru care costul echipamentului companiei este important.

În plus, cu ajutorul unei evaluări, proprietarii de companii pot afla costul real al echipamentului lor contabil.

Lista documentelor necesare pentru evaluarea echipamentelor de reparare

Înainte ca experții să-și înceapă munca, trebuie să furnizați toate documentele necesare pentru aceasta.

În primul rând, veți avea nevoie de documente care să confirme că sunteți proprietarul utilajului de construcții. În al doilea rând, pregătiți o listă cu toate echipamentele, în care, pentru fiecare echipament, indicați marca, modelul, numărul de serie, anul de fabricație și caracteristicile acestuia. Toate informațiile trebuie confirmate, așa că veți avea nevoie și de pașapoarte și documente pentru toate echipamentele.

Dacă o evaluare a fost făcută înainte, veți avea nevoie de rezultatele evaluării și de costul echipamentului la acel moment. Veți avea nevoie și de informații despre repararea fiecărei piese de echipament, dacă aceasta a fost efectuată.

Comandați o estimare a costului echipamentelor de construcții

Este dificil de supraestimat valoarea evaluării echipamentelor de construcție. Nu numai că vă va permite să vă formați o politică de prețuri competentă, ci și să evitați posibile pierderi financiare.

La prețuri avantajoase, puteți comanda o examinare în compania noastră „Soyuz-Expert”. În urma verificării efectuate de experții noștri, veți primi document oficial Un „Raport de evaluare” care este obligatoriu din punct de vedere juridic și conține dovada valorii echipamentului dumneavoastră.

Puteți comanda o evaluare sau obține o consultație în orice mod convenabil pentru dvs.: scrieți-ne un e-mail, sunați la unul dintre numere de contact sau contactați direct biroul nostru.

Pune o întrebare și experții îi vor răspunde.

Creșterea constantă a volumelor de construcții în orașele mari a dus la un salt în creștere industrie de contructieși o creștere bruscă a numărului de companii individuale implicate în afacerile de construcții. Construcțiile, ca orice altă afacere, implică mișcarea constantă a capitalului, una dintre formele căreia este cumpărarea și vânzarea firme de constructii.

Atunci când o companie își schimbă mâinile, se pune întotdeauna problema unei compensații bănești echitabile proprietarului său pentru atribuirea dreptului de proprietate asupra acestei companii. Dacă tranzacția are loc pe o piață deschisă, concurențială, în timp ce atât cumpărătorul, cât și vânzătorul acționează în mod rezonabil, fără constrângere, fiecare în propriul interes, atunci prețul tranzacției va fi egal cu valoarea de piață a acestei companii.

Estimarea valorii de piata a afacerii de constructii are propriile sale caracteristici.

După cum știți, valoarea unei afaceri poate fi determinată prin trei abordări - costisitoare, comparativă și profitabilă. Totuși, în cazul evaluării unei afaceri bazate pe furnizarea de servicii (și anume, afacerea de construcții aparține acestui tip), abordarea costurilor este ineficientă.

Într-adevăr, principala valoare a unei firme de construcții constă în poziția sa pe piață, ceea ce îi oferă posibilitatea de a primi în mod regulat contracte de construcții. Cu cât „potențialul de contract” al companiei este mai mare, cu atât profitul acesteia și, în consecință, valoarea de piață este mai mare.

Valoarea activelor unei companii de construcții, de regulă, nu este mare. Dacă valoarea unei companii este determinată pe baza valorii de piață a activelor sale (așa cum ar trebui să se facă atunci când se aplică abordarea prin cost la evaluare), atunci valoarea de piață a afacerii va fi semnificativ subestimată. Singurul caz în care se justifică aplicarea abordării prin cost la evaluarea afacerilor este o situație pre-faliment, când compania se confruntă cu o lipsă cronică de comenzi, iar perspectivele de obținere în continuare a unor noi contracte de construcție par incerte.

Evaluarea afacerii companiei de construcții se face cel mai bine folosind abordarea veniturilor, care se bazează atât pe date istorice, cât și pe cele prognozate privind veniturile și cheltuielile companiei de construcții pentru o anumită perioadă. În același timp, profunzimea analizei retrospective ar trebui să fie de cel puțin 3 ani, iar perioada de prognoză - de cel puțin 2 ani. O analiză retrospectivă a activităților întreprinderii este foarte importantă, deoarece vă permite să creați o bază obiectivă pentru previziuni și raționamente suplimentare. De exemplu, dacă o întreprindere a înregistrat o creștere stabilă în ultimii 5 ani profit net cu 30% pe an, apoi cu o mare probabilitate acest tipar poate continua în viitor. Prin urmare, atunci când face o prognoză a veniturilor și cheltuielilor afacerii pentru următorii 2 ani, evaluatorul poate determina mai rezonabil valorile prognozate ale profitului net pentru anii estimați. Această metodă de evaluare este potrivită pentru determinarea valorii de piață a oricărei afaceri legate de furnizarea de servicii, inclusiv servicii de construcții.

Metodele comparative de evaluare a afacerii de construcții pot da, de asemenea, rezultate bune, cu toate acestea, aplicarea practică a abordării comparative este limitată de lipsa de informații fiabile cu privire la vânzările întreprinderilor similare. Într-adevăr, vânzătorii și cumpărătorii companiilor de construcții nu sunt înclinați să publice prețurile tranzacțiilor finalizate - de regulă, informațiile despre preț în aceste cazuri nu depășesc un cerc restrâns de participanți. Pe piata organizata a valorilor mobiliare actiunile firmelor de constructii practic nu sunt circulate, asa ca nici aici nu se pot obtine informatii despre vanzari.

Astfel, cea mai fiabilă modalitate de a evalua afacerile companiilor de construcții este abordarea prin venituri.

Pentru o estimare aproximativă a valorii de piață a unei afaceri de construcții abordarea veniturilor Puteți utiliza serviciul nostru gratuit de evaluare a afacerilor online

© . Copierea este interzisă.

Estimarea valorii reale a acțiunilor la companiile de construcții este una dintre cele mai dificile sarcini pentru un investitor. Acest lucru a fost întotdeauna adevărat, deoarece nu au fost niciodată tranzacționați la prețul lor adevărat. Înainte de criză, acestea erau plasate la un cost extrem de ridicat, în prezent sunt cotate semnificativ sub evaluarea fundamentală. Acest articol se bazează pe constatările după cercetarea specificului mai multor companii mari de construcții. Această analiză a făcut posibilă construirea unui algoritm adecvat pentru estimarea valorii acțiunilor lor.

De ce metodele standard sunt neputincioase în ceea ce privește SC?

dezvoltatorii nu sunt susceptibili de abordări standard ale evaluării. De exemplu, un astfel de expozant ca venitul pentru IC nu are conținut, deoarece fără reevaluarea proprietății, acest indice reflectă doar cât de activ au fost efectuate vânzările de bunuri imobiliare din active într-o anumită perioadă de timp. Dacă acest indicator pentru compania X este egal cu zero, atunci aceasta înseamnă că în perioada de raportare a fost angajată exclusiv în construcții, fără a vinde nimic la timp. Pe aceeași bază, este imposibil de prognozat valoarea acțiunilor în viitor utilizând ratele tradiționale (P/BV, P/E, P/S și altele).

pentru a prezice valoarea acțiunilor Regatului Unit

Pe baza celor de mai sus, în ceea ce privește companiile de construcții, alternativa este de a face o prognoză a valorii contabile a unui anumit IC în viitor, adică este necesar să se estimeze valoarea de piață viitoare a proiectelor pe care le are în prezent. Desigur, sarcina este mai voluminoasă decât metodele standard. Deci, sursele de informații despre Marea Britanie ar trebui să fie următoarele documente: standard situațiile financiare; rapoarte trimestriale și anuale ale Regatului Unit; situatii financiare conform standardelor internationale cu comentarii; raportul evaluatorului; informațiile pe care Regatul Unit le prezintă investitorilor; surse suplimentare din acces deschis: articole, fluxuri de știri, forumuri etc. Probleme aparute in procesarea informatiilor: De regulă, situațiile financiare standard ale Regatului Unit nu sunt consolidate, adică fiecare obiect de construcție este identic cu o nouă entitate juridică. Standarde internaționale raportarea creează și un obstacol: obiectele Inginerie civilă(sunt cele care predomină în portofoliul IC) sunt incluse la postul „Inventar” și sunt evaluate la cost real, și nu la echitament. Raportul evaluatorului publicat de unele firme conține o listă completă de obiecte cu caracteristici de bazăși evaluări pentru fiecare. Dar, în primul rând, investitorul are nevoie de valoarea acțiunilor în viitor, adică de prețul portofoliului de IC în viitor. În al doilea rând, parametrii prin care este afișat costul obiectelor pot fi diferiți. Pentru investitor, în primul rând, este important să prezică schimbarea valorii imobiliare și obiect de construcție. Revenind la criză, ne amintim că aceiași experți fie nu au modificat prețurile în estimările lor timp de câțiva ani (în ciuda tendințelor în schimbare ale pieței), fie le-au subestimat serios pe parcursul anului. Prin urmare, rapoartele unor astfel de specialiști nu merită încredere, iar rapoartele lor pot fi luate doar ca date asupra obiectului și a parametrilor săi principali (tipul și clasa de imobil, condițiile de muncă, locația, cota Regatului Unit în proiect și zonă).

Algoritm pentru estimarea valorii acțiunilor Regatului Unit

Pe baza celor de mai sus, pentru a putea evalua pe viitor valoarea acțiunilor companiei de construcții, este necesară reevaluarea întregului volum de imobile din Marea Britanie și exprimarea acestuia în bilanțul companiei. Pentru a face acest lucru, trebuie să efectuați următoarele acțiuni: 1. Toate informațiile disponibile despre obiectele SC, care sunt obligatorii pentru evaluare, sunt colectate. 2. În primul rând, toate obiectele sunt evaluate în funcție de apartenența lor la anumite segmente imobiliare. 3. Se calculează valoarea totală a portofoliului dezvoltatorului. 4. Prezice pozitie financiară companiile în viitor. 5. Se intocmesc formulare: situatii de profit si pierdere, precum si bilant. 6. Se calculează randamentul estimat și rata de proprietate a titlurilor de valoare. 7. Calculăm profitabilitatea generalizată din 1 acțiune. Acum să ne uităm la câteva aspecte în detaliu. Evaluarea obiectelor sectorului rezidential Caracteristicile distinctive ale acestui segment sunt diferența dintre timpul de implementare a proiectului și momentul vânzărilor efective. De asemenea, trebuie să urmăriți vânzările reale conform rapoartelor: timp de o lună, timp de șase luni, timp de un an. Un alt punct distinctiv este vânzările pe etape, adică diferența dintre costul în etapa de construcție a obiectului și valoarea de piață a obiectului ridicat. Este explicat atât de dezvoltator, cât și de acționar. Din poziția primului, aceasta este atragerea de fonduri pentru construcție. Pentru acționar, reducerea este plină de riscuri. Pe măsură ce proprietatea este construită, reducerea și riscurile scad. În cele din urmă, obiectul se rezumă la diferența dintre veniturile Marii Britanii din vânzarea de apartamente și costurile de construcție. Evaluarea obiectelor din sectorul comercial Caracteristicile distinctive ale acestui segment sunt: suprafata totala obiect. Rata de capitalizare - raportul dintre chiria imobiliară și valoarea acesteia (ținând cont de condițiile pieței). Imobilul comercial presupune două variante de implementare: vânzare și. În ambele cazuri, cu excepția unei reduceri similare cu imobilele rezidențiale, o reducere este implicită pentru vânzarea tuturor suprafețelor simultan sau a unor părți din zone în volume mari. Dacă sediul este închiriat, calculat bani lichizi de la ea. Volumul portofoliului dezvoltatorului este suma dotărilor finalizate și neterminate. Evaluarea obiectelor în faza de proiectare și teren Atunci când calculați acești parametri, trebuie să înțelegeți: atât terenurile agricole, cât și terenurile pentru construcția de structuri sunt calculate prin metoda comparativă. Vânzarea terenurilor în așezările suburbane se calculează în funcție de profitul monetar. Dacă implementarea proiectului nu este începută în următorii câțiva ani sau nu se primește documentația specifică asupra obiectului, atunci acesta se calculează ca teren. Diverse modele de afaceri IC Separați SK în paralel cu activitatea principală a activității suplimentare (deseori legate). De exemplu, o companie de construcții produce materiale de construcție. În acest caz, calculul poate fi diferit: 1. Direcțiile suplimentare sunt calculate separat și, ca urmare, toate componentele sunt luate în considerare. 2. Indicatorii din toate tipurile de activități sunt luați în considerare într-o singură situație a pierderilor și profiturilor. Evaluarea generalizată a portofoliului dezvoltatoruluiÎn această etapă, sunt însumați următorii indicatori: Prețul obiectelor neterminate. Prețul obiectelor finite. Costurile de construcție. Venituri din vânzări de zone rezidenţiale. Venituri din vanzarea spatiilor comerciale. Venit din închiriere. La punctul de prognoză, primii doi indicatori reflectă soldul capitalului în viitor. în termeni monetari reflectă veniturile minus cheltuielile. O parte din acesta va rămâne nedistribuită și va reflecta, de asemenea, capitalul bilanț al Regatului Unit în viitor. Cealaltă parte reflectă fondurile necesare companiei pentru a-și desfășura activitățile. Ajustări bazate pe raportarea efectivă a Regatului UnitÎn această etapă, trecem direct la elaborarea unei previziuni a capitalului de echilibru al Marii Britanii în viitor, pentru aceasta îl comparăm cu capitalul de sold curent. Sunt supuse reevaluării numai acele obiecte care există la începutul termenului. Implementarea de noi obiecte nu este fixată. În continuare, se calculează suma finanțării pentru implementarea activităților Regatului Unit. Implementarea lor este posibilă printr-o emisiune suplimentară de acțiuni, vânzare de obiecte sau gestionarea datoriilor. În plus, este necesar să se țină cont de obligațiile Marii Britanii pentru taxe, inclusiv din vânzări. Și în sfârșit, calculul potențialului de randament Parametrul final al atractivității IC pentru investitor constă din 2 părți: rata de deținere și rentabilitatea potențială. Rata deținerii reflectă randamentele pe termen lung. Aici fiecare dintre tipurile de bunuri imobiliare este luată în considerare la ritmul său, care sunt apoi însumate prin proporțiile lor în portofoliul dezvoltatorului. Nu uitați de ajustarea reducerii. Rentabilitatea potențială reflectă rentabilitatea pe termen scurt. Aici comparăm capitalizarea pe punct de prognoză și capitalizarea conform prognozei. Nu uitați de chiria Marii Britanii și de rata rentabilității în valoare medie. Nu uitați de ajustarea reducerii. Evaluarea corectă a rentabilității SC este o sarcină destul de dificilă. Tocmai cu aceasta se manifestă comportamentul inadecvat al investitorilor individuali care sunt implicați valori mobiliare aceste companii. Însă, algoritmul de evaluare propus este relevant pentru calcularea stării reale a lucrurilor din Marea Britanie - pentru a reduce riscurile unui investitor care dorește să-și investească proprii bani în titlurile lor de valoare.

Fiți la curent cu toate evenimentele importante ale United Traders - abonați-vă la site-ul nostru