Esența și scopul titlurilor garantate cu ipoteci

Definiția 1

Credit ipotecar valori mobiliare(ICB) sunt titluri de creanță care refinanțează investiția unei instituții bancare în credite ipotecare. Cu alte cuvinte, acestea sunt titluri garantate cu ipoteci.

Pentru a înțelege mai bine esența și scopul PBS, ar trebui să facem referire la cel mai simplu exemplu de mecanism de funcționare a acestor instrumente financiare.

Exemplul 1

O instituție financiară emite un împrumut ipotecar de 200.000 USD și emite imediat titluri garantate cu ipotecă pentru acea sumă. Investitorul care a cumpărat MCB-ul, de fapt, revine institutie bancara suma pe care a cheltuit-o, care acum poate fi dată altui împrumutat. Banca, după ce a vândut titlurile garantate cu ipotecă, va începe să le ramburseze din fondurile returnate de debitori. 200.000 și emite imediat titluri garantate cu ipotecă pentru acea sumă. Investitorul care a cumpărat MCB-ul, de fapt, returnează instituției bancare suma pe care a cheltuit-o, care poate fi acum emisă altui împrumutat. Banca, după ce a vândut titlurile garantate cu ipotecă, va începe să le ramburseze din fondurile returnate de debitori.

Popularitatea acestui tip de instrumente financiare se datorează faptului că valorile mobiliare sunt furnizate de imobiliare. La rândul său, randamentul acestui tip de titluri este asigurat de valoarea bunurilor imobiliare (care, în general, crește cu câteva procente de la an la an).

LA țările dezvoltate Investițiile în titluri ipotecare sunt, de regulă, clasificate ca fiind pe termen lung. În Federația Rusă, însă, din cauza instabilității economice, precum și a relativei subdezvoltări a pieței financiare, investitorii preferă termene mult mai scurte (3-5 ani).

Principalele caracteristici ale ICB

Cel mai trasaturi caracteristice titlurile garantate cu ipoteci sunt după cum urmează:

• datoria principală a acestor titluri se rambursează periodic, și nu într-o singură sumă la sfârșitul termenului, așa cum este cazul obligațiunilor obișnuite
• valoarea sumei plătite și numărul de plăți pot varia (în funcție de faptul dacă ipoteca este rambursată de către împrumutat înainte de termen; de exemplu, dacă împrumutul este închis înainte de termen, atunci în acest caz, banca va rambursa hârtie achiziționată de investitor înainte de termen)
• titlurile garantate cu ipoteci au o lichiditate relativ scăzută (unul dintre motivele pentru aceasta este costul lor ridicat)
• PBS sunt considerate unul dintre cele mai fiabile instrumente financiare, deoarece au garanții reale (un avantaj incontestabil este că investitorii instituționali mari investesc în ele: companiile de asigurări, bănci mari, Fondul de pensii, fondurile mutuale, statul etc.)
• Rentabilitatea PBS depinde de rata ipotecarului(de regulă, rata de rentabilitate a acestor titluri este mai mare decât rata medie a depozitelor bancare și a obligațiunilor de stat).

Principalele tipuri de ICB

Există trei tipuri principale:

• Ipoteca - o valoare mobiliară înregistrată care dă proprietarului său dreptul de a primi fonduri care i se cuvin, garantate cu bunuri imobiliare
• Obligațiunile garantate cu ipotecă sunt titluri de valoare emise atât sub formă documentară, cât și sub formă nedocumentară. Sunt susținute de ipoteci, nu de bunuri imobiliare. Acoperirea ipotecară reprezintă suma pe care clienții trebuie să o plătească băncii în baza contractelor de credit ipotecar (această sumă include corpul principal al împrumutului și dobânda acumulată). Banca, însă, nu are dreptul să emită astfel de obligațiuni pentru o sumă mai mare decât cea pe care se așteaptă să primească de la debitorii săi.
• Un certificat de participare la credit ipotecar este un titlu de valoare înregistrat care nu are valoare nominală, ci specifică doar cota investitorului în acoperirea creditului ipotecar. Doar organizațiile speciale care au licență de a lucra cu fonduri mutuale pot emite astfel de certificate. fonduri de investiții sau fonduri private de pensii. Ei împart drepturile dobândite în mai multe părți pentru cea mai rapidă rentabilitate a investiției. Deci, de exemplu, un investitor a dobândit dreptul de a-i rambursa 10 milioane de ruble. prin obligație. Acest drept a fost apoi împărțit în 5,3 și 2 milioane de ruble. și vândut următorilor investitori, ceea ce a făcut posibilă recuperarea mult mai rapidă a investițiilor.

Plățile de dobândă și principal pentru astfel de titluri sunt efectuate din fonduri primite prin împrumuturi garantate.

Obligațiuni ipotecare(greaca veche ὑποϑήκη - gaj, instrucțiuni) - un fel de titluri secundare care servesc ca instrument universal pentru refinanțarea investițiilor în construcția de locuințe, adică un mijloc de refacere pe termen scurt a injecțiilor financiare în construcția unor astfel de facilități rezidențiale care sunt achiziționate pe piață prin credite ipotecare. Totodată, titlurile de valoare mențin stabilitatea refinanțării construcției de credite ipotecare datorită faptului că returnarea fondurilor către investitor se realizează într-o perioadă mai scurtă decât scadența sumei creditului ipotecar.

Relațiile care decurg din titlurile garantate cu ipotecă diferă în ceea ce privește emisiunea, emiterea, circulația acestor titluri și îndeplinirea obligațiilor care decurg din acestea. În teritoriu Federația Rusă toate tipurile de relații enumerate cu privire la orice titluri garantate cu ipoteci, cu excepția ipotecilor, sunt reglementate de Legea federală din 11 noiembrie 2003 nr. 152-ФЗ „Cu privire la valorile mobiliare bazate pe ipoteci”.

Scopul titlurilor garantate cu ipoteci

Scopul titlurilor garantate cu ipoteci este de a minimiza riscurile de întârziere a rambursării bani împrumutați la investitia in constructia de credite ipotecare, efectuata dupa mecanismul de securitizare (din engleza. securities - securities). Esența mecanismului de securitizare este procedura de conversie a obligațiilor de datorie asociate refinanțării în titluri cu garanții acceptabile și lichiditate relativ mare. Latura procedurală a securitizării constă în implementarea uneia dintre cele două tactici. În primul caz, există o problemă de către instituțiile de credit angajate în împrumuturi ipotecare de titluri garantate. În al doilea caz, există o vânzare investitori ipotecari obligații de datorie către un agent ipotecar - un specializat organizare comercială, care în cele din urmă emite titluri garantate deoarece are dreptul de a emite obligațiuni garantate cu ipoteci.

Utilizarea titlurilor garantate cu ipoteci în procesul de refinanțare a capitalului ipotecar se realizează în trei moduri. Legislația prevede emiterea de obligațiuni garantate cu ipoteci de către băncile care oferă împrumuturi ipotecare. Dar este, de asemenea, posibil ca băncile să cedeze agenților ipotecari drepturile de creanțe asupra creditelor (împrumuturilor) garantate cu ipoteci și/sau ipoteci. Și, în sfârșit, este posibilă cedarea drepturilor specificate de creanțe către societatea de administrare în schimbul certificatelor de participare la credit ipotecar.

Caracteristicile titlurilor garantate cu ipoteci

În ciuda diferitelor tipuri de titluri garantate cu ipoteci, în general, majoritatea MBS-urilor au următoarele caracteristici:

1) în aproape toate cazurile, plățile plătite deținătorilor de MBS sunt periodice. Mai des perioada este lunară, mai rar trimestrială;

2) plățile dintr-un grup de active constau de obicei din două părți: dobândă (comision pentru utilizarea împrumuturilor) și amortizare (rambursarea împrumuturilor). Plățile de amortizare pot fi planificate sau anticipate, integrale sau parțiale;

Aceasta este suma de fonduri care trebuie plătită băncii (creditorului) de către toți debitorii săi ipotecare în temeiul contractelor de împrumut pe care le-au încheiat, inclusiv plăți la principal și dobândă. Acest indicator este utilizat de bancă ca bază pentru calcularea volumului posibil de emisie a titlurilor garantate cu ipoteci.

Tipuri de titluri garantate cu ipoteci

Titlurile garantate cu ipotecă includ: o obligațiune ipotecară, o obligațiune garantată cu ipotecă și un certificat de participare garantat cu ipotecă.

Credit ipotecar

O ipotecă este o garanție înregistrată care atestă dreptul proprietarului său de drept de a primi executare în temeiul unei obligații garantate printr-un gaj de imobil. Scopul acestei lucrări este de a accelera rularea bunului ipotecat pentru a extinde posibilitățile creditorului ipotecar de a-și îndeplini cerințele cât mai curând posibil. Transferul drepturilor asupra unei ipoteci de către un creditor ipotecar se realizează pe baza unei cesiuni (cesiunea de creanțe). Prezența acestei lucrări nu exclude necesitatea încheierii unui contract de ipotecă, ai cărui termeni ar trebui să prevadă eliberarea unui credit ipotecar către creditorul ipotecar. Totuși, ipotecii are prioritate față de contract, astfel încât dacă conținutul contractului nu se potrivește, este necesar să ne ghidăm după conținutul ipotecii.

Spre deosebire de majoritatea celorlalte titluri de valoare (cum ar fi o cambie, un mandat etc.), conținutul obligațiunii ipotecare poate fi schimbat sau înlocuit; acest drept se acordă debitorului ipotecat, debitorului ipotecar și titularului legal al ipotecii. Orice modificare sau înlocuire se efectuează numai pe baza unui acord între aceste părți. Înlocuirea sau modificarea ipotecii se practică de obicei în cazul executării private a obligației subiacente.

O obligațiune ipotecară este declarată nulă în instanță în două cazuri - în cazul încălcării procedurii de emitere a acesteia sau în legătură cu pierderea acesteia de către proprietarul legal, iar faptul pierderii este în mod necesar confirmat de emiterea unui duplicat al ipotecii. obligație față de creditorul gajist. Un duplicat al ipotecii se eliberează de către organismul care a efectuat înregistrarea de stat a ipotecii.

Obligațiuni garantate cu ipoteci

O obligațiune garantată cu ipotecă este o garanție a cărei îndeplinire a obligațiilor în temeiul căreia este garantată în totalitate sau parțial printr-un gaj de acoperire ipotecară. Această lucrare este emisă atât în ​​formă documentară, cât și în formă nedocumentară. Obligațiunile pentru locuințe sunt tranzacționate în principal pe piață, adică sunt acoperite de drepturi de creanță garantate cu garanții. spaţii de locuit. Totodată, obligațiunile pentru locuințe nu pot fi garantate printr-un gaj asupra unui bun imobil, a cărui construcție nu a fost finalizată.

Prin urmare, semn distinctiv obligațiunile ca tip de titluri garantate cu ipotecă este semnul că îndeplinirea obligațiilor care decurg dintr-o astfel de obligațiune este garantată de un gaj de acoperire ipotecară (în loc de un gaj de imobil), iar această acoperire este compusă în majoritatea cazurilor din drepturi de creanță garantată cu ipotecă.

Aceasta implică, în special, că pentru a confirma creanța inclusă în acoperirea ipotecară pentru obligația garantată prin ipotecă, este suficient să aveți o ipotecă. Prin urmare, în cazul încălcării obligațiilor care decurg din astfel de obligațiuni (de exemplu, atunci când o bancă care emite obligațiuni ipotecare a refuzat să plătească pentru acestea), proprietarul acestor titluri are dreptul de a bloca acoperirea ipotecii, care face obiectul gajului. Între timp, debitorul ipotecar (proprietarul locuinței) este răspunzător pentru neîndeplinirea obligației sale care decurge din contractul de împrumut garantat cu ipoteca locuinței.

Valoarea pasivelor pentru toate obligațiunile garantate cu ipoteci aflate în circulație nu trebuie să depășească valoarea acoperirii ipotecare, care servește drept condiție esențială pentru protejarea drepturilor deținătorilor acestor obligațiuni. Totodată, valoarea creanțelor garantate prin ipoteci incluse în acoperirea ipotecară a obligațiunilor nu trebuie să fie mai mică de 80% din valoarea nominală a obligațiunilor emise. În același timp, valoarea principală a creanțelor în temeiul unui contract de împrumut sau al unui contract de împrumut garantat cu o ipotecă sau ipotecă nu trebuie să depășească 80% din valoarea de piață a imobilului care face obiectul ipotecii și evaluat de un evaluator independent. .

Emisiunea de obligațiuni ipotecare poate fi efectuată exclusiv de către instituțiile de credit și agenții ipotecari, care sunt organizații comerciale specializate (societăți pe acțiuni), a căror activitate principală este achiziționarea de creanțe și emiterea de obligațiuni ipotecare. În acest din urmă caz, banca care a acordat împrumutul ipotecar cedează drepturile de creanțe care decurg din contractul de împrumut agenților ipotecari, ceea ce este considerat și ca o direcție de refinanțare a capitalului ipotecar, întrucât acest capital este reînnoit în cât mai repede posibil datorită rambursării rapide credite ipotecare(cu excepția dobânzii stipulate în contractul dintre bancă și agentul ipotecar).

Certificate de participare ipotecară

Un certificat de participare la ipoteca este un titlu de valoare inregistrat fara valoare nominala, care atesta cota-parte in drept a proprietarului sau proprietate comună pentru acoperirea creditului ipotecar, precum și dreptul de a pretinde de la persoana care a emis-o administrarea corespunzătoare a fiduciei a acoperirii creditului ipotecar și alte drepturi prevăzute de lege și apropiate de drepturile proprietarului unei cote de investiție. Certificatele de participare ipotecară acționează astfel ca instrument de schimb în transfer instituție de credit drepturi de creanță care decurg din contracte de împrumut pentru managementul trustului companie de management.

Numai o organizație comercială (societate pe acțiuni) care deține licență de administrare a fondurilor de investiții, fondurilor mutuale de investiții și fondurilor de pensii nestatale este îndreptățită să elibereze certificate de participare la credit ipotecar. Gestionarea complexului imobiliar care constituie acoperire ipotecară se realizează în interesul deținătorilor de certificate de participare la credit ipotecar.

O instituție de credit care devine proprietara unui certificat de participare la credit ipotecar dobândește proprietatea comună a acoperirii ipotecare deținută în trust. Această cotă include un grup de drepturi de proprietate și de răspundere, care constă din creanțe bănești, active financiare, valori mobiliare și bunuri imobiliare. Proprietatea, depozitarea și contabilizarea componentelor acoperirii ipotecare se efectuează în conformitate cu competența administratorului și a depozitarului specializat. Primul (administrator) deține, utilizează și dispune de acoperire ipotecară în interesul deținătorilor de certificate de participare la credit ipotecar. Al doilea (depozitarul) exercită controlul asupra activităților managerului prin menținerea unui registru de acoperire a creditelor ipotecare.

Tipuri de titluri garantate cu ipoteci

De regulă, se disting următoarele tipuri de titluri garantate cu ipoteci:

• Valori mobiliare garantate ipoteca rezidentiala (Engleză) Titluri garantate cu ipoteci rezidențiale - RMBS ) este cea mai comună formă de securitizare. Astfel de titluri sunt garantate printr-un grup de credite ipotecare omogene garantate cu bunuri imobiliare rezidențiale.
• Obligațiuni ipotecare proprietate comerciala - (Engleză) Titluri garantate cu ipoteci comerciale - CMBS ) - Valori mobiliare garantate cu unul sau mai multe grupuri de credite ipotecare. Garanția pentru astfel de titluri poate consta în unul sau mai multe împrumuturi garantate de

Legea federală privind titlurile ipotecare a fost semnată la 11 noiembrie 2003. Esența sa constă în faptul că acum fiecare persoană sau organizație poate deveni investitori într-o ipotecă fondul locativ. Garanția pentru valori mobiliare este proprietate ipotecatași obligațiile de împrumut rambursabil ale debitorilor. Asigurarea de risc este realizată de marii asigurători.

Legea federală nr. 152 este menită nu numai să reglementeze relatii financiare creditori, debitori și potențiali investitori pe piața construcțiilor de locuințe. Acest document normativ a fost dezvoltat în primul rând pentru a obține un instrument de investire eficientă a fondurilor din diverse fonduri de stat.

Deci, dacă te uiți la experiența țărilor occidentale, poți vedea că până la mai mult de jumătate din fondurile acumulate pentru asigurarea pensiei, plasate tocmai în titluri ipotecare și locuințe. Astăzi, în țara noastră, funcționarea acestei legi se limitează la anumite cercuri. fonduri comune plasează o parte din fondurile lor de investiții în titluri garantate cu ipoteci. Cu toate acestea, acest lucru este pe deplin instrument financiar oricum nu a functionat.

Criza din 2015 a afectat cu o scădere bruscă a valorii nominale moneda nationala. Investițiile în construcția de locuințe au devenit neprofitabile din cauza riscului ridicat de faliment. Legea privind falimentul personal nu a făcut decât să exacerbeze riscurile pentru potențialii investitori.

Concepte de bază ale Legii federale privind titlurile garantate cu ipoteci

Pentru început, merită să înțelegeți conceptele de bază de bază pe care este construită Legea federală privind titlurile garantate cu ipoteci. Acest document normativ operează cu următoarele concepte:

• la titlurile garantate cu ipotecă, legea înțelege documentele garantate cu garanții, dând dreptul de a primi anumite profituri în viitor;
• Obligațiunile garantate cu ipoteci sunt în principal titluri de valoare emise de instituțiile financiare de credit împotriva securității portofoliului lor. contracte ipotecare cu securitate deplină a bunurilor imobiliare colaterale;
• o obligațiune imobiliară este garantată numai prin riscuri colaterale și nu este un document care dă dreptul la participarea la capitalul propriu la distribuirea profitului creditului;
• un agent ipotecar poate fi o organizație specializată care operează sub o licență emisă de Banca Centrală a Rusiei, activitățile sale vizează formarea de pachete de titluri garantate cu ipoteci și medierea între bănci și potențialii investitori pe piața imobiliară a Federației Ruse;
• un certificat de participare la credit ipotecar este de asemenea o garanție, dar cu efect limitat, astfel încât titularul acestuia nu poate pretinde distribuirea profiturilor primite din vânzarea garanției.

Acești termeni de bază stau la baza funcționării legii federale privind titlurile garantate cu ipoteci. Cu aceștia poți opera doar în asigurarea obligațiilor asumate de creditor. Finanțarea se realizează în cadrul încheierii acorduri de investiții. Stabilirea cuantumului dividendelor de plătit se efectuează în cadrul unei ședințe a consiliului de administrație al instituției de credit și de comun acord cu agentul ipotecar.

Ce este acoperirea ipotecarului?

Conform Legii federale privind titlurile garantate cu ipoteci, toate au acoperire ipotecară și asigură investitorul împotriva posibilelor riscuri de pierdere din cauza prezenței garanțiilor și obligațiilor de credit ale debitorilor.

Ce este acoperirea ipotecare în conformitate cu legea federală descrisă? Acestea pot fi imobiliare, credite ipotecare, obligații de împrumut pentru plata sumei principale a datoriei și dobânzi acumulate pentru utilizarea fondurilor. Tot ceea ce garantează siguranța fondurilor investite de investitor în valori mobiliare este acoperirea creditelor ipotecare. Responsabilitatea pentru fiabilitatea acestor fonduri revine băncii care emite titluri garantate cu ipoteci. Responsabilitatea pentru respectarea legii în acest domeniu revine agentului ipotecar, care are o licență permisivă special eliberată.

Astfel, agentul ipotecar are oportunitatea și obligația directă de a efectua audituri complete ale organizației financiare și de a respecta drepturile investitorilor în domeniul siguranței fondurilor investite.

O excepție de la acoperirea creditului ipotecar este suma care acoperă mai mult de 80% din valoarea de evaluare a garanției. În practică, aceasta înseamnă că, dacă un împrumutat ia un împrumut ipotecar fără avans, atunci cand acest activ este inclus in pachetul sau de titluri ipotecare, banca este obligata sa acopere 20% din suma din activele sale financiare.

Un contract de credit ipotecar pentru locuințe este o acoperire ipotecară pentru emiterea de titluri de valoare, certificate și obligațiuni. Dar există o serie de cerințe ale legii federale pentru proiectarea acestui document:

1. forma contractului trebuie să indice că presupune doar decontarea sub forma unui transfer de numerar sau de fonduri necash (calculul prin barter nu este prevăzut de legislația în vigoare);
2. contractul de ipotecă trebuie să fie însoțit de o poliță de asigurare pentru riscurile de deteriorare și pierdere a bunului dobândit;
3. credit ipotecar acord de împrumut se încheie pentru o anumită sumă de finanțare, aceasta nu trebuie să depășească 80% din valoarea de evaluare a imobilului achiziționat;
4. contractul este insotit de un act de evaluare a valorii de piata a unui apartament, casa, camera, imobil decomandat in scop comercial;
5. înregistrarea obligatorie a obligațiilor colaterale cu primirea unei ipoteci și transferul acesteia spre păstrare la o instituție de credit care este gaj;
6. acordul trebuie să indice că debitorul gajist nu are dreptul de a înstrăina acest bun fără permisiunea corespunzătoare a creditorului până la îndeplinirea integrală a tuturor obligațiilor financiare față de bancă.

Totul este exclus din acoperirea creditului ipotecar proprietate imobiliara pentru care nu s-a efectuat înregistrarea polita de asigurare asupra tuturor punctelor și riscurilor prevăzute de legea ipotecară. Toate celelalte tipuri de asigurare sunt optionale. Și dacă împrumutatul nu întocmește o poliță de asigurare ipotecară pentru proprietate, atunci banca nu are dreptul de a include acest acord în portofoliul de crediteși transferați-l în baza de date a titlurilor garantate cu ipoteci. Astfel, instituția de credit nu primește o rambursare a fondurilor și își pierde capitalul de lucru pe toată perioada de împrumut către împrumutatul său. Devine o rațiune legitimă pentru creștere rata dobânzii.

Agent ipotecar: forma de organizare, drepturi si obligatii

Un agent ipotecar este o organizație specializată ale cărei drepturi și obligații includ reglementarea piata ruseasca titluri ipotecare. Un agent ipotecar poate opera sub forma juridică a unei organizații sub forma de societate pe actiuni societati cu raspundere limitata de tip deschis si inchis. Pentru a începe activități, este necesar să înregistrați o entitate juridică, să eliberați toate permisele necesare și să obțineți o licență de la Banca Centrală a Rusiei, care dă dreptul de a conduce activitati financiare pe teritoriul Federației Ruse.

Agentul ipotecar are următoarele drepturi și obligații:

• poate răscumpăra obligații de credit de la instituțiile bancare;
• să verifice activitatea băncii în domeniul administrării activelor colaterale și al asigurării siguranței acoperirii creditelor ipotecare în vederea respectării principiilor limitării riscurilor potențialilor investitori;
• după răscumpărarea obligațiilor de credit și garanții, formați un pachet separat de propuneri de investiții;
• atrage fonduri împrumutate din cedarea atât a persoanelor fizice, cât și a persoanelor juridice situate pe teritoriul Federației Ruse sau în străinătate;
• să controleze procesul de distribuire a mijloacelor de obținere a profitului;
• participarea la ședințele privind distribuirea dividendelor primite.

Într-un alt mod, agentul poate fi numit o organizație ipotecară specializată. Unul dintre cele două nume care reflectă esența principală activitate economică trebuie inclusă în mod necesar în formarea numelui complet.

Agentul ipotecar nu este o organizație comercială cu drepturi depline și nu are dreptul de a încheia contracte cu indivizii pe bază rambursabilă (plătită). Orice activitate antreprenorială legată de vânzarea de informații sau transferul de informații valoroase prevede răspunderea sub forma lichidării judiciare a organizației.

Lichidarea voluntară a unei organizații ipotecare specializate este posibilă numai după îndeplinirea tuturor obligațiilor sale.

Registrul acoperirii ipotecare

Fiecare agent ipotecar are obligația de a păstra documentația completă, conform legii federale privind titlurile garantate cu ipoteci. registrul de acoperire ipotecară este o bază de date în care trebuie introduse toate obiectele acceptate pentru investirea fondurilor împrumutate.

Registrul de acoperire a creditelor ipotecare se ține simultan în format electronic și hârtie. Termenul limită de introducere a informațiilor primite este de 24 de ore de la primire și procesare. Persoanele care controlează au acces la informațiile din acest registru. organisme guvernamentale(Banca Centrală a Rusiei), instituții de credit în al căror bilanț se află această garanție, investitori și deținători de certificate, obligațiuni.

Următoarele informații trebuie introduse în registrul de acoperire ipotecară:

• adresa completă a locației imobilului;
• valoarea sa estimată cadastrală și lichidă de piață;
• asigurarea obligațiilor colaterale;
• perioada de valabilitate a contractului de credit ipotecar încheiat;
• tipuri de asigurare aplicate în raport cu acest obiect proprietate imobiliara;
• potențial profit anualizat;
• o notă privind atragerea de fonduri împrumutate pentru refinanțarea împrumutului;
• cota rămasă supusă restructurării prin atragerea de pachete de investiții.

Toate aceste informații trebuie furnizate deținătorilor de titluri garantate cu ipoteci la cererea scrisă a acestora. Toate informațiile referitoare la pierderea garanției, înlocuirea, creșterea sau scăderea valorii sale lichide de piață trebuie să fie înscrise în registru în timp util.

Forme de certificare a drepturilor

La emiterea unei obligațiuni garantate cu ipotecă, se utilizează o formă specială de certificare a drepturilor deținătorului acesteia. Denumiri pe hârtie și electronice pot fi emise ca garanție, indicând garanțiile și obligațiile.

Principala formă de asigurare a dreptului titularului unei valori mobiliare este includerea acesteia în registrul de stat. Acest registru este ținut de agențiile guvernamentale. Chiar dacă versiunea pe hârtie și electronică a obligațiunii sau a certificatului este pierdută, investitorul poate solicita Băncii Centrale a Rusiei să-și restabilească drepturile legale. După aceea, se va elibera un certificat. Acest certificat face posibilă primirea de dobânzi și dividende. Poate fi folosit și pentru a comanda emisiunea de duplicate cu valori nominale ale obligațiunilor și certificatelor emise anterior.

Dobândă și garanție pentru plata acesteia

După emiterea titlurilor garantate cu ipotecă și plasarea acestora pe piata financiara Agentul ipotecar este obligat să plătească dobânda. cuantumul rentabilității se stabilește în prealabil de comun acord cu instituția financiară care este creditor ipotecar al imobilului. Apoi, la atragerea de investiții de la persoane juridice și persoane fizice, data plății dobânzii acumulate și valoarea profitabilității sunt indicate în contract. pe toată perioada de atragere a fondurilor de investiții pentru emisiunile de titluri garantate cu ipoteci, nu este permisă o scădere a procentului specificat de randament.

Plățile nu pot fi efectuate mai puțin de o dată pe an. În caz contrar, poate fi stipulat în termenii contractului. Dar să plătiți dobândă mai puțin de 1 dată în douăsprezece luni nu este permis de legea titlurilor garantate cu ipoteci.

Plățile garantate către deținătorii de obligațiuni și certificate sunt furnizate prin garanții ipotecare. Fiecare bancă are fonduri capitalul autorizat. Când aceste rezerve scad, Banca Centrală inițiază revocarea licenței și încetarea activității instituției de credit. Ireductibilitatea soldului activelor proprii este o garanție a posibilității de a îndeplini toate obligațiile băncii în temeiul asumate. obligații financiare către investitori.

Emisiune (eliberare) de titluri garantate cu ipoteci

Emiterea sau punerea în circulație a titlurilor garantate cu ipoteci este strict reglementată de versiunea actuală a Legii federale. Cerințe suficient de stricte sunt deja stabilite în etapa formării pachetului inițial de propuneri pentru potențialii investitori.

În special, ar trebui să acordați atenție următorilor parametri:

• înainte de emiterea de obligațiuni garantate cu ipotecă trebuie întocmit un registru care să cuprindă toate informațiile de bază privind bunurile imobiliare colaterale;
• volumul emisiunii este limitat la 80% din valoarea lichidă de piață a bunului gajat inclus în registru;
• garanție acceptată ca garanție proprietate ipotecarăși activele proprii ale băncii;
• după vânzarea întregului pachet al propunerii de investiție, registrul se închide și se efectuează modificări numai în cazul înlocuirii imobilului sau al modificării valorii acestuia.

La emiterea unei obligațiuni sau a unui certificat de ipotecă, cele mai importante informații sunt indicate în valoarea nominală:

1. perioada de valabilitate a acestei garanții (de obicei este limitată la perioada creditării ipotecare, în cadrul căreia a fost primit imobilul garantat);
2. Numele complet entitate legală sau prenumele, numele și patronimul persoanei fizice, titularul garanției;
3. valoarea nominală și acoperire ipotecară gajată;
4. suma dobânzii acumulate și plătite titularului anual.
5. de asemenea, la emitere sunt prescrise toate conditiile de acordare si garantii financiare suplimentare investitorului.

Atunci când sunt emise titluri garantate cu ipotecă, se acordă prioritate plasării acestora în cazul unei singure răscumpărări a întregii valori nominale. Prin urmare, cel mai adesea astfel de pachete de investiții cad în mâinile fondurilor mutuale și ale altor fonduri.

cerințele de acoperire ipotecară

Legea federală privind valorile ipotecare a crescut cerințele de acoperire sau de garanții. În special, cea mai mare parte a acoperirii nu poate conține obiecte cu lichiditate scăzută pe piață.

Din acest motiv, toate băncile își fac propriile cerințe pentru bunurile imobiliare creditate. Acest lucru se datorează faptului că apartamentele situate, de exemplu, într-o zonă dărăpănată fondul locativ, nu au lichiditate pe piata si nu pot fi incluse in registrul de acoperire a creditelor ipotecare. În consecință, nu va fi posibilă atragerea de fonduri de investiții de la terți investitori pentru creditul ipotecar emis.

Cerințele includ costul. Acesta trebuie să fie mai mic de 80% din valoarea nominală a obligațiunilor și certificatelor emise. Restul valorii garanției trebuie compensată de bancă pe cheltuiala fondurilor proprii de rezervă.

În caz de pierdere a caracteristicilor de consumator, orice proprietate înscrisă în registrul pentru emisiunea de titluri garantate cu ipotecă trebuie înlocuită cu una similară la o valoare lichidă de piață. Acest paragraf obligă băncile să acționeze în cazul în care clientul plătește ipoteca înainte de termen.

Într-o astfel de situație, bunul gajat trebuie exclus din registrul de acoperire ipotecară a obligațiunilor în termen de 30 de zile. După aceea, are loc înregistrarea faptului de încetare. acord de gajîn camera de înregistrare și informațiile sunt introduse în baza de date electronică. Până la această oră, în registrul de acoperire a creditelor ipotecare ar trebui să apară un alt obiect imobiliar, acoperind deficitul rezultat al valorii sale lichide de piață.

Al doilea caz este ofensiva eveniment asigurat. dacă, de exemplu, a avut loc prăbușirea structurilor de perete ale clădirii și proprietatea a fost distrusă, atunci Companie de asigurari plătește băncii întreaga sumă a prejudiciului cauzat. Într-o astfel de situație, există un gol în registrul acoperirii ipotecare.

Cifra de afaceri de obligațiuni ipotecare și certificate

Cifra de afaceri actuală a certificatelor ipotecare și a obligațiunilor presupune răscumpărarea acestora, executarea silită cu caracter imobiliar, vânzarea și alte modalități de vânzare, inclusiv în cazul falimentului emitentului.

Deci, în conformitate cu Legea federală privind titlurile garantate cu ipoteci, acestea sunt proprietatea acelor deținători care sunt indicați în valoare nominală și înscriși în registrul de stat al valorilor mobiliare. În consecință, deținătorii de obligațiuni ipotecare au dreptul la:

• revocați-vă resurse financiare prin răscumpărarea garanției;
• prin revânzarea ulterioară a obligațiunii către un terț, dar numai cu asistența unui agent ipotecar;
• solicită îndeplinirea anticipată a obligațiilor în cazul falimentului emitentului.

Certificatele ipotecare și obligațiunile pot fi executate silit în favoarea persoanelor afectate pentru a compensa daunele materiale. Acest lucru se face de obicei la un apel de service. executorii judecătoreşti atunci când atașați o copie hotărâre judecătorească, titlu executoriuși alte forme juridice de documente.

Rambursarea anticipată a obligațiunilor și certificatelor ipotecare emise este posibilă atât la cererea emitentului, cât și la solicitarea deținătorului titlului. Când se constată nereguli semnificative în lucrare institutie financiara sau organizație ipotecară specializată rambursare anticipată titlurile garantate cu ipoteci pot fi inițiate de Banca Centrală a Rusiei. Baza rezilierii anticipate a unei garanții ipotecare poate fi o modificare semnificativă a părții structurale a registrului de acoperire a creditului ipotecar.

Urmărește cele mai importante momente ale Legii federale privind titlurile ipotecare în videoclipul atașat, unde un avocat expert vorbește despre toate posibilele dificultăți ale implementării acesteia în practică pentru potențialii investitori:

Obligațiunile ipotecare sunt bine cunoscute în străinătate. Titlurile de valoare vin treptat în țara noastră. Într-adevăr, în 2016, a anunțat directorul AHML JSC cooperare cu Sberbankși emisiunea de obligațiuni în valoare de 50 de miliarde de ruble. În viitor, titlurile imobiliare vor deveni un mecanism eficient de strângere de fonduri pentru finanțare pe termen lung. Acest lucru va permite participanților mari să-și extindă activitățile pe piața primară de creditare.

Ce este?

Piața valorilor mobiliare a Federației Ruse, din păcate, este abia la începutul dezvoltării sale, așa că mulți cetățeni nici măcar nu știu ce este. Cu toate acestea, este destul de profitabil pentru proprietarul acestui tip de titluri.

Luați în considerare procedura de eliberare cu un exemplu. Banca a oferit împrumuturi ipotecare în valoare de 100 de milioane de ruble garantate cu imobiliare pentru o perioadă de 25 de ani. Pentru aceeași sumă, o instituție de credit emite obligațiuni pentru investitori, inclusiv privați. Maturitatea titlurilor este de 25 de ani, așa că după acest timp, investitorul care a investit în obligațiuni va primi banii înapoi. În plus, în fiecare an va primi venituri din cupoane sau dobândă pentru utilizarea banilor săi.

Pentru a plăti cupoane, banca alocă fonduri pe care debitorii le plătesc sub formă de dobândă la creditele ipotecare.

Cine beneficiază de obligațiuni garantate cu ipoteci?

Plata către investitori depinde de rată. Astăzi diferă în bănci, dar în medie este de 9-9,5%. Acest lucru este mult mai mult și mai profitabil decât investitor privat ar putea obține punând fonduri în depozit.

Banca câștigă, deoarece fondurile emise împrumutatului sunt returnate mult mai devreme decât după 20 de ani. Banca va oferi altuia banii primiți în timpul vânzării debitor ipotecar. Numărul de tranzacții este în creștere, la fel și profitabilitatea.

Debitorii beneficiază de creșterea ulterioară oferte ipotecare, inclusiv la obligațiuni, deoarece există o probabilitate mare de scădere a ratei dobânzii la creditele imobiliare. Desigur, nimeni nu se așteaptă ca procentul să scadă brusc. Cu toate acestea, chiar și o scădere ușoară la 1,5% va afecta supraplata finală a împrumutului.

Cum sunt garantate obligațiile de datorie?

Pentru investitori, obligațiunile ipotecare beneficiază de lichiditatea garanției, întrucât titlurile garantate cu credite ipotecare sunt cele mai populare astăzi. Atâta timp cât piața imobiliară a Federației Ruse este într-o stare stabilă, fără salturi și căderi bruște, investitorii sunt protejați de pierderea fondurilor investite.

Obligațiuni ipotecare în Rusia

Recent, piața creditelor ipotecare a început să se dezvolte destul de rapid. Multumesc tuturor programe speciale pentru familiile cu copii, mai mic rata cheie, disponibilitatea programelor pentru ipoteca militara. Din cauza creșterii puternice a tranzacțiilor cu credite ipotecare, băncile pur și simplu nu au suficienți bani pentru a emite din ce în ce mai multe credite. De aceea, este nevoie de mulți investitori dispuși să cumpere obligațiuni ipotecare.

Piața a început să revină după ce principalii jucători: Sberbank, Raiffeisenbank, BinBank au efectuat mai multe tranzacții de securitizare ipotecare deodată.

Alternative la obligațiunile ipotecare

O alternativă la obligațiunile garantate cu ipoteci este un certificat de participare la credit ipotecar, care nu sunt titluri de creanță. Acestea permit investitorului să primească un anumit procent din active. Pentru astfel de certificate, randamentul poate fi chiar mai mare decât pentru obligațiuni, dar riscurile sunt mult mai mari.

Caracteristici și probleme ale valorilor mobiliare în Rusia

Pentru o lungă perioadă de timp, creditarea ipotecară s-a dezvoltat fără utilizarea titlurilor de valoare. De aceea este nevoie de ceva timp pentru a introduce obligațiuni ipotecare în sistemul existent. Pentru investitori, acesta va fi un pas bun de investiție fonduri propriiîntr-o afacere profitabilă. Băncile extind oportunitățile de a acorda împrumuturi pentru noi clienți.
Impactul titlurilor garantate cu ipoteci asupra crizei din 2008

După criza din 2008 care a început în Statele Unite, obligațiunile au contribuit la ieșirea din criză cu pierderi minime, deoarece o parte din fonduri au fost emise de stat, iar cealaltă parte de investitori privați.

Cu toate acestea, deficiențele semnificative ale sistemului împiedică obținerea unui beneficiu decent:

1. Rambursarea anticipată de către debitor a întregii sau a unei părți a datoriei afectează negativ piața, deoarece investitorii nu pot primi profitul așteptat. Unele bănci compensează diferența dintre venitul așteptat și cel primit pentru a reține investitorii.
2. Împrumuturile ipotecare de obicei nu stau pe loc, așa că veniturile pot fie să scadă, fie să crească din nou.

Piața de obligațiuni ipotecare a Federației Ruse se dezvoltă datorită participării jucători majori, cum ar fi Sberbank, VTB 24 și altele.

3.3. Obligațiuni ipotecare

Timp de trei decenii, creditarea ipotecară a fost o parte integrantă a acestuia piata americana hârtii valoroase. În acest timp au apărut diverse scheme, forme și tipuri de titluri bazate pe un credit ipotecar. Cu toate acestea, prima și cea mai simplă schemă (așa-numita pass-through) rămâne una dintre cele mai populare. Este implementat în principal prin două agentii guvernamentale(FNMA și GNMA) și un semi-stat (FHLMC).

piata creditelor ipotecare constă din trei elemente principale: piața ipotecară (piața ipotecară primară), piața titlurilor ipotecare (piața ipotecară secundară, care este, de asemenea, împărțită în primară și secundară) și piața imobiliară.

Piața ipotecare(piața ipotecară primară) acoperă sfera de activitate a împrumutătorului și a împrumutatului, între care iau obligații în conformitate cu contractul de credit ipotecar. Participanții pe piața primară sunt cetățenii și băncile ipotecare, companiile ipotecare și alte instituții care acordă împrumuturi cetățenilor garantate cu bunuri imobiliare (Fig. 3.9). Dacă împrumutătorul este o bancă, atunci este important ca aceasta să poată reînnoi resursele de credit, pe care le poate acorda sub formă de noi credite ipotecare pe termen lung către debitorii următori (se organizează o piață ipotecară secundară pentru a rezolva această problemă) .

Orez. 3.9 Piața ipotecare

Piața ipotecară primară acoperă totalitatea activității deținătorilor de gaj (creditori) și debitorilor ipotecari (debitorilor).

La magazin obligațiuni ipotecare(piața ipotecară secundară) vânzarea de credite ipotecare asupra creditelor ipotecare acordate. Credit ipotecar - document legal asupra gajului (gajului) imobilului, care să ateste restituirea obiectului imobiliar ca garanție pentru obligațiile din împrumut (împrumut).

Pentru prima dată, conceptul de ipotecă ca garanție care circulă liber pe piață a apărut în legea federală din 1998 „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ. Obligațiunea ipotecară este transferată prin efectuarea următoarei avize (numai o ulterioară înregistrare de stat transfer), care simplifică transferul de drepturi în raportul juridic în cauză. Comoditatea unei ipoteci constă în faptul că poate face ea însăși obiectul unui gaj. Cu toate acestea, piața creditelor ipotecare din Rusia nu sa format încă.

De interes deosebit pentru participanții la bursă sunt obligatiuni ipotecareși certificate de participare la credit ipotecar. Definițiile, regulile de rulare și categoriile de investitori în aceste valori mobiliare sunt stabilite prin Legea federală „Cu privire la valorile mobiliare ipotecare” din 29 octombrie 2003 nr. 152-FZ.

Obligațiuni ipotecare - o obligațiune, a cărui îndeplinire a obligațiilor în temeiul căreia este garantată printr-un gaj de acoperire ipotecară. Certificat de participare la ipoteca - un titlu de valoare înregistrat care atestă cota deținută de proprietarul său în dreptul de proprietate comună a acoperirii ipotecare, dreptul de a cere persoanei care a emis-o administrarea corespunzătoare a trustului de acoperire a ipotecii, dreptul de a primi fonduri primite în îndeplinirea obligațiilor, creanțe pentru care constituie acoperire ipotecară, precum și alte drepturi prevăzute de prezenta lege federală.

Certificatul de participare este o nouă lucrare pentru piața noastră, ceea ce presupune un mecanism financiar mai complex. Fiecare cumpărător al unei valori mobiliare are o cotă-parte din proprietatea comună a proprietății care constituie „acoperirea” certificatelor. Titularul certificatului este, parcă, proprietarul creditelor ipotecare și, în același timp, acționează în calitate de fondator și beneficiar în temeiul contractului de administrare a trustului pentru această proprietate. El primește aproape toate fondurile pe care împrumutatul le plătește pe împrumut (minus remunerația managerului).

agent ipotecar - o organizație comercială specializată al cărei obiect exclusiv de activitate este dobândirea de drepturi de creanță asupra creditelor (împrumuturilor) garantate cu ipoteci și (sau) ipoteci și căreia, în conformitate cu prezenta lege federală, i s-a acordat dreptul de a emite obligațiuni garantate cu ipoteci .

Obiectul de activitate al unui agent ipotecar nu poate fi decât achiziționarea de creanțe asupra creditelor (împrumuturilor) garantate cu o ipotecă și (sau) ipotecilor care pot fi achiziționate de un agent ipotecar în baza unui contract de vânzare, schimb, cesiune ( cesiunea de creanță), o altă tranzacție privind înstrăinarea acestui bun, inclusiv cele asociate cu plata capitalului autorizat (acțiunilor) agentului ipotecar cu acest bun, precum și ca urmare a succesiunii universale.

Agentul ipotecar are drepturi civileși poartă obligații civile necesare desfășurării activității specificate, care nu pot fi desfășurate decât de un agent ipotecar sub forma unei societăți pe acțiuni. Constituția unui agent ipotecar trebuie să definească obiectul și scopul activității în conformitate cu legea federală. Nu sunt permise modificări și (sau) completări legate de modificarea și (sau) adăugarea subiectului sau scopului activității la cartă.

Denumirea completă a agentului ipotecar în limba rusă trebuie să conțină cuvintele „organizație specializată în ipotecare” sau „agent ipotecar”.

Un agent ipotecar nu poate avea personal. Puterile talpii organ executiv agentul ipotecar trebuie transferat la o organizație comercială care nu poate ține evidența acestui agent ipotecar. Face contabilitate trebuie transferat la o organizație specializată care nu poate exercita atribuțiile organului executiv unic al acestui agent ipotecar.

Acoperirea ipotecare poate fi numai creanțe garantate cu ipotecă pentru restituirea sumei principale a datoriei și plata dobânzii în temeiul contractelor de credit și a contractelor de împrumut, inclusiv cele certificate prin ipoteci și (sau) certificate de participare la ipotecă care atestă cota deținătorilor lor. în dreptul de proprietate comună a unei alte acoperiri ipotecare, numerar în moneda Federației Ruse sau moneda straina, precum și titluri de stat și imobiliare.

Creanțele privind obligațiile garantate cu ipotecă pot fi incluse în acoperirea creditului ipotecar numai dacă îndeplinesc următoarele condiții:

Valoarea principală a datoriei din fiecare contract sau ipotecă nu trebuie să depășească 70% din valoarea de piață (determinată de un evaluator independent) a bunului imobil care face obiectul ipotecii;

Contractul de ipotecă nu trebuie să prevadă posibilitatea înlocuirii sau înstrăinării de către debitorul gajist a bunului imobil gajat care face obiectul ipotecii fără acordul creditorului ipotecar;

Bunurile imobile gajate pentru a garanta executarea obligației corespunzătoare trebuie asigurate împotriva riscului de pierdere sau de deteriorare în favoarea creditorului pe toată durata obligației. în care suma asigurata nu trebuie să fie mai mică decât valoarea creanței garantate prin ipotecă;

Dacă debitorul este persoană fizică, viața și sănătatea acesteia trebuie să fie asigurate pe toată durata obligației. În acest caz, suma asigurată nu trebuie să fie mai mică decât valoarea creanței garantate prin ipotecă;

Obiectul contractului de împrumut ar trebui să fie doar numerar. Obligația debitorului de a restitui valoarea principală a datoriei și, în același timp, de a plăti dobânda asupra acesteia în plăți periodice (cu excepția primelor 12 luni) trebuie să fie prevăzută în cel puțin 50% din obligații, creanțele asupra cărora constituie acoperire ipotecară.

Acoperirea ipotecară nu constituie creanțe asupra creditelor ipotecare gajate pentru a garanta alte obligații.

Creanțele garantate printr-o ipotecă ulterioară pot constitui acoperire ipotecară numai cu condiția ca valoarea principală a obligației garantate prin ipoteca antecesor și cuantumul principal al obligației garantate prin ipoteca ulterioară să nu depășească, în total, 70% din valoarea de piață ( determinat de un evaluator independent) al bunului imobil.imobil ipotecat.

Cota creanțelor garantate printr-un gaj al unui obiect imobiliar, a cărui construcție nu a fost finalizată, nu trebuie să depășească 10% din valoarea acoperirii ipotecare. Valoarea acoperirii ipotecare este determinată prin însumarea sumei creanțelor, a sumei de bani și a valorii altor proprietăți care constituie acoperire ipotecară și în modul stabilit de organul executiv federal pentru piața valorilor mobiliare.

Aceeași proprietate, inclusiv creanțele în baza acelorași obligații, poate fi inclusă într-o singură acoperire ipotecară. Certificatele de participare ipotecară nu pot face parte din acoperirea ipotecară, a cărei cotă în proprietate comună o certifică.

O creanță asupra unei obligații garantate cu ipotecă inclusă în acoperirea creditului ipotecar trebuie să fie confirmată:

Un extras din Registrul Unificat de Stat al drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta;

Contract de ipotecă, pe care a fost făcută o inscripție specială de înregistrare, care atestă înregistrarea de stat în conformitate cu legislația Federației Ruse sau copia legalizată a acestuia;

un contract de împrumut sau un contract de împrumut în baza căruia a luat naștere o obligație garantată printr-o ipotecă sau o copie legalizată a contractului;

Obligațiunea ipotecară cu toate anexele, dacă a avut loc întocmirea și emiterea garanției ipotecare, sau copia legalizată a acesteia;

Un document care exprimă conținutul tranzacției, în temeiul căruia au fost transferate drepturile creditorului și ale creditorului gajist în temeiul obligației garantate și pe care s-a făcut o inscripție specială de înregistrare, care atestă înregistrarea de stat în condițiile legii, sau o copie legalizată. a acestuia.

Contabilitatea creanțelor și a altor bunuri care constituie acoperire ipotecară se realizează prin ținerea unui registru de acoperire ipotecară care indică:

Suma (suma) creanței (inclusiv suma principală a datoriei și suma dobânzii) sau valoarea proprietății;

Denumirea și descrierea suficiente pentru a identifica bunul care constituie acoperirea ipotecii și (sau) imobilul asupra căruia se constituie ipoteca pentru a garanta îndeplinirea obligației, a cărei creanță constituie acoperirea ipotecii. Dacă o astfel de proprietate este o locuință, numărul locuinței (casă de locuit, apartament) nu este indicat în informațiile despre amplasarea acesteia;

valoare de piață ( valoare monetară) imobil asupra căruia se constituie o ipotecă;

Termenul de plată a sumei creanței sau, dacă această sumă este plătibilă în rate, termenii (frecvența) plăților relevante și cuantumul fiecăreia dintre acestea, sau condițiile care permit determinarea acestor termeni și sume de plăți ( planul de rambursare a datoriilor);

Gradul de îndeplinire a obligației, a cărui creanță constituie acoperire ipotecară;

Alte informații stabilite de organul executiv federal pentru piața valorilor mobiliare.

Creanțele sau alte bunuri se consideră incluse în acoperirea ipotecară din momentul în care înscrierea respectivă se face în registrul de acoperire ipotecară. Registrul de acoperire a creditelor ipotecare ar trebui menținut, în special, folosind o bază de date electronică.

Restricționarea utilizării conceptelor legate de emiterea de titluri garantate cu ipoteci.„Nicio persoană, cu excepția persoanelor care, în conformitate cu această lege federală, au dreptul de a emite titluri garantate cu ipotecă, nu va avea dreptul de a strânge fonduri și alte proprietăți folosind cuvintele „obligațiuni garantate cu ipotecă”, „ipotecă”. certificate de participare” și „acoperire ipotecară” și, de asemenea, nu are dreptul să folosească în numele său cuvintele „organizație specializată în ipotecare” sau „agent ipotecar” în nicio combinație.

Emisiune de obligațiuni garantate cu ipoteci poate fi efectuată numai de agenții ipotecari și organizațiile de credit.

Obligațiunile garantate cu ipotecă sunt emise în una dintre formele prevăzute de Legea federală din 22 aprilie 1996 nr. 39-FZ „Cu privire la piața valorilor mobiliare” (în continuare - Legea federală „Cu privire la piața valorilor mobiliare”). În formă documentară, cerința obligatorie a unui certificat de obligațiuni este indicarea procedurii și condițiilor de plată a veniturilor deținătorilor de obligațiuni garantate cu ipotecă, precum și a procedurii și condițiilor de răscumpărare a unor astfel de obligațiuni (articolul 9).

Obligațiuni garantate cu ipoteci ar trebui să asigure dreptul proprietarilor să primească un procent fix din valoarea lor nominală. Dobânda pentru obligațiunile garantate cu ipoteci se plătește cel puțin o dată pe an (articolul 10).

Decizia de a emite obligațiuni trebuie să determine maturitatea lor(rambursare parțială) si cost(procedura de determinare a acesteia), plătit pentru fiecare obligațiune la scadență(rambursare parțială).

Banca Centrală a Federației Ruse are dreptul de a stabili pentru instituțiile de credit care emit obligațiuni garantate cu ipoteci regulile de calcul și valorile următoarelor rate obligatorii determinate de Legea federală nr. 86-FZ din 10 iulie 2002 „Cu privire la Banca centrala al Federației Ruse (Banca Rusiei)”: rata de adecvare a fondurilor proprii (capital); rate de lichiditate; riscul ratei dobânzii și valutar. În plus, stabilește cerințe pentru ca astfel de organizații să dezvăluie informații despre activitățile lor, în plus față de cerințele stabilite de alte legi federale.

Atunci când evaluează obligațiuni garantate cu ipoteci de către o agenție de rating recunoscută în conformitate cu procedura stabilită de legislația Federației Ruse, emitentul de obligațiuni este obligat să dezvăluie și să furnizeze informații cu privire la o astfel de evaluare.

Informațiile distribuite sau publicate despre certificatele de participare la credite ipotecare și implementarea managementului încrederii pentru acoperirea lor ipotecară trebuie să conțină:

Numele complet sau prescurtat al companiei managerului de acoperire ipotecară; o denumire individuală care identifică certificatele de participare la ipotecă care atestă cota deținătorilor lor în proprietatea comună a acoperirii ipotecare; numărul și data înregistrării regulilor de gestionare a trustului de acoperire a ipotecii, precum și numărul și data eliberării licenței către administratorul acoperirii ipotecare;

Informații despre locurile (indicarea adresei și (sau) numărului de telefon) în care, înainte de achiziționarea certificatelor, se poate face cunoștință cu regulile de gestionare a încrederii acoperirii ipotecare, registrul acoperirii ipotecare, precum și alte documente prevăzute de prezentul Legea federală și actele juridice de reglementare ale organismului executiv federal pentru lucrările valoroase de piață;

Prevederea conform căreia costul certificatelor poate crește și scădea, că statul nu garantează rentabilitatea investițiilor în aceste certificate, precum și informații că înainte de a cumpăra certificate de participare la credite ipotecare, trebuie să citiți cu atenție regulile de gestionare a încrederii acoperirii creditelor ipotecare.

Emitentul de obligațiuni și administratorul garanțiilor ipotecare sunt responsabili pentru conținutul și forma informațiilor difuzate sau publicate despre emisiunea de titluri garantate cu ipoteci, garanțiile lor ipotecare, inclusiv diseminarea sau publicarea informațiilor inexacte, incomplete sau înșelătoare, precum și pentru pentru difuzarea sau publicarea sa intempestivă. Informațiile nu trebuie să conțină:

Informații nedrepte, nesigure, lipsite de etică, cu bună știință false, ascunse, înșelătoare;

Informații care nu au dovezi documentare;

Informații care nu au legătură directă cu emisiunea de titluri garantate cu ipoteci și cu acoperirea acestora;

O organizație comercială, înainte de a obține o licență adecvată, nu este îndreptățită să furnizeze pentru distribuție sau publicare informații despre activitățile sale ca administrator al acoperirii ipotecare.

Emitentul de obligațiuni este obligat să ofere tuturor părților interesate posibilitatea de a se familiariza cu informațiile cuprinse în registrul de acoperire a ipotecii, precum și de a primi copii ale registrului sau extrase din acesta. De asemenea, trebuie să publice informații cu privire la emisiunea unor astfel de obligațiuni în conformitate cu Legea federală „Cu privire la piața valorilor mobiliare”, alte legi și reglementări federale. acte juridice al Federației Ruse și regulile de gestionare a încrederii acoperirii ipotecare înainte de emiterea certificatelor de participare la credit ipotecar și notificarea înregistrării modificărilor și completărilor la regulile de gestionare a încrederii acoperirii ipotecare.

În conformitate cu cerințele actelor juridice de reglementare ale organului executiv federal pentru piața valorilor mobiliare, următoarele sunt supuse publicării:

Bilanțul proprietății care constituie acoperire ipotecară, bilanțși declarația de venit a administratorului acoperirii ipotecare;

Un raport privind îndeplinirea obligațiilor, creanțe pentru care constituie acoperire ipotecară, informații cu privire la remunerația administratorului și cheltuielile supuse rambursării pe cheltuiala bunurilor care constituie acoperire ipotecară;

Alte documente în conformitate cu prezenta lege federală;

Informații cu privire la decizia de a transfera drepturile și obligațiile din contractul de administrare fiduciară a acoperirii creditului ipotecar către o altă persoană care are dreptul de a emite certificate de participare la credit ipotecar.

Reglementarea de stat a emisiunii de titluri garantate cu ipoteci, a activităților agenților ipotecari și a managerilor de acoperire a creditelor ipotecare, precum și controlul de stat asupra activităților acestora, este efectuată de organul executiv federal pentru piața valorilor mobiliare și de Banca Centrală, în conformitate cu legislația Federației Ruse.

Pe piata secundara a creditelor ipotecare(Fig. 3.10), portofoliul de credite agregat al sistemului ipotecar se formează prin transformarea drepturilor aferente obligațiilor și contractelor ipotecare (obligațiuni ipotecare) în titluri depersonalizate și plasarea acestora în rândul investitorilor pe termen lung. Ipoteca este deja considerată drept ipotecă, care atestă drepturile debitorului ipotecar asupra proprietății și circulă liber pe piață.

Orez. 3.10 Piața titlurilor ipotecare

Piața ipotecară secundară este o legătură între debitori și creditori de pe piața primară a creditelor ipotecare, asigurând acumularea de fonduri și direcționând fluxurile financiare către creditele ipotecare. Pentru ca titlurile garantate cu ipoteca sa obtina statutul juridic de circulatie pe piata creditelor ipotecare, acestea trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

Negociabilitate (capacitatea de a cumpăra și vinde pe piața imobiliară). Fiind o garanție negociabilă, obligațiunea ipotecară se transferă prin efectuarea unei alte inscripții de transfer (este necesară doar înregistrarea ulterioară de stat a transferului);

Standarde (forme, conținut, reguli);

Disponibilitate pentru circulatie civila (sa faca obiectul tranzactiilor imobiliare);

Documentatie (contine toate detaliile prevazute de lege);

Recunoașterea reglementară și de stat;

lichiditate.

Piața valorilor mobiliare garantate cu ipoteci este, de asemenea, împărțită în primarși secundar. Pe piața primară se realizează plasarea inițială a titlurilor garantate cu ipoteci în rândul creditorilor. Latura economică a apariției creditelor ipotecare garantate cu obiecte imobiliare este asociată cu crearea condițiilor pentru a oferi unui număr semnificativ de investitori oportunitatea de a obține împrumuturi relativ ieftine și pe termen lung garantate cu titluri garantate cu ipoteci și drepturi de proprietate asupra realului. obiecte imobiliare. Caracteristicile acestor titluri sunt transformarea într-o formă lichidă (monedă) a drepturilor de proprietate asupra obiectelor imobiliare ale debitorului ipotecar; posibilitatea de a le folosi drept garanție pentru un credit ipotecar.

Refinanțarea băncilor prin mecanismul emiterii de obligațiuni ipotecare garantate cu credite ipotecare are loc după cum urmează:

O bancă comercială încheie contracte de împrumut cu persoane juridice și (sau) persoane fizice garantate cu bunuri imobiliare cu executarea de ipoteci corespunzătoare;

Agențiile ipotecare răscumpără creditele ipotecare de la bancă prin emiterea de obligațiuni plasate pe bursă;

Fondurile primite din plasarea obligatiunilor pe piata de valori se restituie creditorului;

Guvernul garantează plățile pentru obligațiuni.

Există diverse opțiuni de organizare a muncii legate de emisiunea de obligațiuni ipotecare. Un exemplu este activitatea agentie federala pentru împrumuturile ipotecare pentru locuințe (FAIZhK), care, împreună cu Banca Centrală a Rusiei și băncile mari care emit obligațiuni ipotecare, ar trebui să refinanțeze băncile ipotecare prin răscumpărarea creditelor ipotecare (Graficul 3.11).

FAIZhK, înființată în 1997, primește garanții de stat sub care sunt emise obligațiuni. Valorile mobiliare sunt plasate printre investitori. FAIZhK cumpără credite ipotecare de la bănci cu veniturile prin intermediul birourilor sale regionale (60% din creditele ipotecare emise cu participarea FAIZhK sunt în regiuni). Din 2003 până în 2005, agenția a primit garanții de stat în valoare de aproximativ 9 miliarde de ruble. Începând cu 1 mai 2005, în cadrul schemei FAIZhK au fost acordate 16,5 mii de împrumuturi în valoare de 6,6 miliarde de ruble. pe rata medie 15% pe an.

Până în 2006, garanțiile de stat au fost extinse doar la achiziționarea de credite bancare. Inovațiile permit agenției să folosească garanțiile de stat „pentru a dobândi drepturi de creanță asupra împrumuturilor și împrumuturilor acordate de o bancă, altă instituție de credit sau persoană juridică cetățenilor... pentru achiziționarea de clădiri și spații rezidențiale și garantate printr-o ipotecă”. Acest lucru permite FAIZhK să răscumpere împrumuturi ipotecare atât de la cooperativa de economii pentru locuințe, cât și de la societatea de consum.

În plus, garanțiile bugetare pot fi folosite pentru a cumpăra titluri garantate cu ipoteci, pentru a răscumpăra și răscumpăra obligațiunile proprii ale FAIZHK și chiar pentru a rambursa „creditele și împrumuturile strânse de agenție”.

La crearea agenției s-a luat, așadar, ca bază modelul clasic american de credit ipotecar baza normativă pentru creditarea ipotecară în țara noastră se bazează pe un sistem pe două niveluri. Schema generală de organizare a lucrărilor privind emiterea de obligațiuni ipotecare este următoarea:

1. Emitentul formează un grup de credite ipotecare.

2. Emitentul întocmește un aviz în alb pe obligațiunea ipotecară și transferă toate documentele din pool-ul de ipoteci custodelui documentar pentru verificare, certificare și stocare ulterioară pe toată perioada de valabilitate a pool-ului. Depozitarul documentar transmite concluzia privind verificarea agentiei ipotecare care opereaza in cadrul schemei in cauza sau emitentului. Emitentul trimite un pachet de documente pentru emiterea unei garanții (o listă de împrumuturi ipotecare care alcătuiesc pool-ul; un prospect pentru emisiunea de valori mobiliare; o încheiere a unui custode documentar privind împrumuturile) spre examinare și aprobare de către o agenție de credit ipotecar.

3. Agenția verifică documentele primite și, dacă îndeplinesc criteriile necesare, își transferă dreptul de creanță asupra ipotecii care constituie pool-ul și eliberează garanție pentru titlurile emise. Emitentul este obligat să deservească pool-ul, pentru care agenția încheie un contract de prestări servicii cu acesta și emite o împuternicire.

4. Emitentul publică un prospect de emisiune și plasează titluri de valoare. Când sunt introduse în registrul ținut de registrator, conturile proprietarilor se deschid cu transferul de valori mobiliare către aceștia.

5. Pe durata funcționării pool-ului, emitentul menține ipoteca care constituie pool-ul, înregistrează și controlează plățile debitorilor, acumulează plăți, reînregistrează ipoteci și contracte ipotecare.

6. Toate plățile de la debitorii ipotecari sunt transferate în conturi speciale, care sunt debitate în cazuri strict definite: pentru a plăti garanția agenției de credit ipotecar, pentru a compensa serviciile participanților implicați în sistem și pentru a plăti dobânda și principalul pe obligațiuni.

Această schemă de emitere a obligațiunilor implică transferul creanțelor privind creditele ipotecare de la emitent către agenția de creditare ipotecară pe întreaga durată a pool-ului. Contractul poate prevedea dreptul agenției de a returna emitentului creditele ipotecare din pool în caz de insolvență a debitorilor ipotecii. În același timp, agenția acordă emitentului autoritatea de a deservi creditele ipotecare care alcătuiesc pool-ul pe baza unui contract de agenție.

Transferul dreptului de creanță este necesar pentru a reduce riscul de neplată a obligațiunilor în caz de insolvență sau faliment a emitentului.

Piața secundară a titlurilor garantate cu ipoteci este piața pe care sunt tranzacționate. Piața secundară nu crește costul resurselor financiare atrase, ci creează un mecanism pentru lichiditatea acestora și cererea de titluri garantate cu ipoteci. Stimularea operatiilor pe piață secundară Titlurile ipotecare implică astfel de operațiuni ale creditorilor, cum ar fi eliberarea de garanții pentru debitori cu privire la împrumuturi transferabile și gestionarea încrederii a creanțelor asupra împrumuturilor ipotecare.

În SUA, piața de valori mobiliare garantate cu ipoteci este segmentul cu cea mai rapidă creștere a pieței naționale de valori. În 2002, piața totală a obligațiunilor ipotecare s-a ridicat la 4,3 trilioane de dolari. (22% din volumul total de obligațiuni din SUA), din care 1,67 trilioane de dolari. a contabilizat titlurile garantate cu ipotecă emise în anul precedent (aceasta reprezintă 36,6% din totalul emisiunii de obligații de creanță).

Cel mai comun tip de titluri garantate cu ipoteci din lume sunt certificatele de participare la credite ipotecare. Numai în America, valoarea totală a titlurilor de valoare emise de acest tip depășește 2 trilioane de dolari.

În Italia și Germania, piața valorilor mobiliare garantate cu ipoteci a fost înlocuită recent de așa-numitele obligațiuni bancare. Statul nu participă la această schemă, bancă ipotecară el emite hârtie și se împrumută împrumutatului. Resursele acestor bănci constau în propriile lor economii și obligațiuni ipotecare. Acest mod vă permite să măriți rapid capitalul băncii.

Piata imobiliara. Funcționarea piețelor ipotecare primare și secundare este imposibilă fără piața imobiliară, unde au loc tranzacții cu obiecte specifice, în special vânzarea și cumpărarea de obiecte imobiliare, a căror gaj ulterioară asigură funcționarea ulterioară a piețelor ipotecare. (Fig. 3.12).

Orez. 3.12. Piata imobiliara

Luați în considerare interacțiunea dintre primar și secundar piețele ipotecare precum si pe piata imobiliara. Un potențial împrumutat solicită un împrumut la o bancă ipotecară. Clientul are anumite cerințe pentru proprietate. Pe baza informațiilor privind veniturile furnizate de împrumutat și verificate de angajații băncii, se efectuează un calcul preliminar al sumei maxime disponibile a împrumutului și un grafic lunar de plată și se selectează un obiect imobiliar. Dacă banca a decis să emită un împrumut, atunci:

Se încheie un contract de împrumut între bancă și împrumutat, apoi cumpărătorul (împrumutatul) și vânzătorul încheie un contract de vânzare a unui imobil, care este înregistrat la SBI;

Între bancă și debitor se încheie un contract de credit ipotecar, care este și el înregistrat la SBR;

Împrumutatul își asigură propria viață, proprietatea și dreptul de proprietate asupra acesteia.

Astfel, creditorul creează o piață primară de valori mobiliare. El poate păstra creditele ipotecare emise în propriul portofoliu de valori mobiliare sau le poate transfera altor investitori care creează o piață secundară pentru credite ipotecare. Cumpărând credite ipotecare, investitorii oferă băncilor suplimentar în numerar pentru împrumuturi noi. Companiile care operează pe piața secundară pot, de asemenea, să păstreze credite ipotecare în propriul portofoliu de investiții sau să emită titluri garantate cu credite ipotecare.

Cumpărătorii acestor valori mobiliare pot fi banci comerciale, fonduri de investiții și pensii, companii de asigurări. În același timp, emitentul garantează deținătorilor de astfel de titluri în timp util plati lunare dobânda și principalul.

Când băncile oferă cetățenilor noi împrumuturi garantate de bunuri imobiliare, se bazează pe resurse financiare mobilizat pe piata secundara, ciclul se repeta.

Artă. 8 din Legea federală a Federației Ruse nr. 152. „Cu privire la titlurile ipotecare” din 11 noiembrie 2003, cu modificările ulterioare. legi federale din 29 decembrie 2004 Nr. 193-FZ, din 27 iulie 2006 Nr. 141-FZ.

Articolul 6 din Legea federală a Federației Ruse nr. 152. „Cu privire la titlurile ipotecare” din 11 noiembrie 2003, cu modificările ulterioare. Legile federale nr. 193-FZ din 29 decembrie 2004, nr. 141-FZ din 27 iulie 2006.