Creșterea constantă a volumelor de construcții în orașele mari a dus la un salt în creștere industrie de contructieși o creștere bruscă a numărului de companii individuale implicate în afacerile de construcții. Construcțiile, ca orice altă afacere, implică mișcarea constantă a capitalului, una dintre formele căreia este cumpărarea și vânzarea firme de constructii.

Atunci când o companie își schimbă mâinile, se pune întotdeauna problema unei compensații bănești echitabile proprietarului său pentru atribuirea dreptului de proprietate asupra acestei companii. Dacă tranzacția are loc pe o piață deschisă, concurențială, în timp ce atât cumpărătorul, cât și vânzătorul acționează în mod rezonabil, fără constrângere, fiecare în propriul interes, atunci prețul tranzacției va fi egal cu valoarea de piață a acestei companii.

Estimarea valorii de piata a afacerii de constructii are propriile sale caracteristici.

După cum știți, valoarea unei afaceri poate fi determinată prin trei abordări - costisitoare, comparativă și profitabilă. Totuși, în cazul evaluării unei afaceri bazate pe furnizarea de servicii (și anume, afacerea de construcții aparține acestui tip), abordarea costurilor este ineficientă.

Într-adevăr, principala valoare a unei companii de construcții constă în poziția sa pe piață, ceea ce îi oferă posibilitatea de a primi în mod regulat contracte de construcție. Cu cât „potențialul de contract” al companiei este mai mare, cu atât profitul acesteia și, în consecință, valoarea de piață este mai mare.

Valoarea activului companie de constructii de obicei nu este mare. Dacă valoarea unei companii este determinată pe baza valorii de piață a activelor sale (așa cum ar trebui să se facă atunci când se aplică abordarea prin cost la evaluare), atunci valoarea de piață a afacerii va fi semnificativ subestimată. Singurul caz în care se justifică aplicarea abordării costurilor la evaluarea afacerilor este o situație pre-faliment, când compania se confruntă cu o lipsă cronică de comenzi, iar perspectivele de a obține în continuare noi contracte de construcție par incerte.

Evaluarea afacerii companiei de construcții se face cel mai bine folosind abordarea veniturilor, care se bazează atât pe date istorice, cât și pe cele prognozate privind veniturile și cheltuielile unei companii de construcții pentru o anumită perioadă. În același timp, profunzimea analizei retrospective ar trebui să fie de cel puțin 3 ani, iar perioada de prognoză - de cel puțin 2 ani. O analiză retrospectivă a activităților întreprinderii este foarte importantă, deoarece vă permite să creați o bază obiectivă pentru previziuni și raționamente suplimentare. De exemplu, dacă o întreprindere a înregistrat o creștere stabilă în ultimii 5 ani profit net cu 30% pe an, apoi cu o mare probabilitate acest model poate continua în viitor. Prin urmare, atunci când face o prognoză a veniturilor și cheltuielilor afacerii pentru următorii 2 ani, evaluatorul poate determina mai rezonabil valorile prognozate ale profitului net pentru anii estimați. Această metodă de evaluare este potrivită pentru determinarea valorii de piață a oricărei afaceri legate de furnizarea de servicii, inclusiv servicii de construcții.

Metodele comparative de evaluare a afacerii de construcții pot da, de asemenea, rezultate bune, cu toate acestea, aplicarea practică a abordării comparative este limitată de lipsa de informații fiabile cu privire la vânzările întreprinderilor similare. Într-adevăr, vânzătorii și cumpărătorii companiilor de construcții nu sunt înclinați să publice prețurile tranzacțiilor finalizate - de regulă, informațiile despre preț în aceste cazuri nu depășesc un cerc restrâns de participanți. în piaţa organizată hârtii valoroase acțiunile firmelor de construcții practic nu sunt vehiculate, așa că nici aici nu se pot obține informații despre vânzări.

Astfel, cea mai fiabilă modalitate de a evalua afacerile companiilor de construcții este abordarea prin venituri.

Pentru o evaluare aproximativă a valorii de piață a unei afaceri de construcții folosind o abordare a veniturilor, puteți utiliza serviciul nostru gratuit „Evaluarea afacerii online”

© . Copierea este interzisă.

Estimarea valorii reale a acțiunilor la companiile de construcții este una dintre cele mai dificile sarcini pentru un investitor. Acest lucru a fost întotdeauna adevărat, deoarece nu au fost niciodată tranzacționați la prețul lor adevărat. Înainte de criză, acestea erau plasate la un cost extrem de ridicat, în prezent sunt cotate semnificativ sub evaluarea fundamentală. Acest articol este construit pe constatările după cercetarea specificului mai multor companii mari de construcții. Această analiză a făcut posibilă construirea unui algoritm adecvat pentru estimarea valorii acțiunilor lor.

De ce metodele standard sunt neputincioase în ceea ce privește SC?

dezvoltatorii nu sunt susceptibili de abordări standard ale evaluării. De exemplu, un astfel de expozant ca venitul pentru SC nu are conținut, deoarece fără reevaluarea proprietății, acest indice reflectă doar cât de activ au fost efectuate vânzările de bunuri imobiliare din active într-o anumită perioadă de timp. Dacă acest indicator pentru compania X este egal cu zero, atunci aceasta înseamnă că în perioada de raportare a fost angajată exclusiv în construcții, fără a vinde nimic la timp. Pe aceeași bază, este imposibil de prognozat valoarea acțiunilor în viitor utilizând rapoartele tradiționale (P/BV, P/E, P/S și altele).

pentru a prezice valoarea acțiunilor Regatului Unit

Pe baza celor de mai sus, în ceea ce privește companiile de construcții, alternativa este de a face o prognoză a valorii contabile a unui anumit IC în viitor, adică este necesar să se estimeze valoarea de piață viitoare a proiectelor pe care le are în prezent. Desigur, sarcina este mai voluminoasă decât metodele standard. Deci, sursele de informații despre Marea Britanie ar trebui să fie următoarele documente: standard situațiile financiare; rapoartele trimestriale și anuale ale Regatului Unit; situatii financiare conform standardelor internationale cu comentarii; raportul evaluatorului; informațiile pe care Regatul Unit le prezintă investitorilor; surse suplimentare din acces deschis: articole, fluxuri de știri, forumuri etc. Probleme aparute in procesarea informatiilor: De regulă, situațiile financiare standard ale Regatului Unit nu sunt consolidate, adică fiecare obiect de construcție este identic cu o nouă entitate juridică. Standarde internaționale raportarea creează și un obstacol: obiectele Inginerie civilă(sunt cele care predomină în portofoliul IC) sunt incluse la postul „Inventar” și sunt evaluate la cost real, și nu la echitabil. Un raport de evaluator publicat de unele companii conține lista plina obiecte cu caracteristici de bazăși scoruri pentru fiecare. Dar, în primul rând, investitorul are nevoie de valoarea acțiunilor în viitor, adică de prețul portofoliului de IC în viitor. În al doilea rând, parametrii prin care este afișat costul obiectelor pot fi diferiți. Pentru investitor, în primul rând, este important să prezică schimbarea valorii imobiliare și obiect de construcție. Revenind la criză, ne amintim că aceiași experți fie nu au modificat prețurile în estimările lor timp de câțiva ani (în ciuda tendințelor în schimbare ale pieței), fie le-au subestimat serios pe parcursul anului. Prin urmare, rapoartele unor astfel de specialiști nu merită încredere, iar rapoartele lor pot fi luate doar ca date privind obiectul și parametrii săi principali (tipul și clasa de imobil, condițiile de muncă, locația, cota Regatului Unit în proiect și zonă).

Algoritm pentru estimarea valorii acțiunilor Regatului Unit

Pe baza celor de mai sus, pentru a putea evalua pe viitor valoarea acțiunilor companiei de construcții, este necesară reevaluarea întregului volum de imobile din Marea Britanie și exprimarea acestuia în bilanțul companiei. Pentru a face acest lucru, trebuie să efectuați următoarele acțiuni: 1. Toate informațiile disponibile despre obiectele SC, care sunt obligatorii pentru evaluare, sunt colectate. 2. În primul rând, toate obiectele sunt evaluate în funcție de apartenența lor la anumite segmente imobiliare. 3. Se calculează valoarea totală a portofoliului dezvoltatorului. 4. Prezice pozitie financiară companiile în viitor. 5. Se intocmesc formulare: situatii de profit si pierdere, precum si bilant. 6. Se calculează randamentul estimat și rata de proprietate a titlurilor. 7. Calculăm profitabilitatea generalizată din 1 acțiune. Acum să ne uităm la câteva aspecte în detaliu. Evaluarea obiectelor sectorului rezidential Caracteristicile distinctive ale acestui segment sunt diferența dintre timpul de implementare a proiectului și momentul vânzărilor efective. De asemenea, trebuie să urmăriți vânzările reale conform rapoartelor: timp de o lună, timp de șase luni, timp de un an. Un alt punct distinctiv este vânzările pe etape, adică diferența dintre costul în etapa de construcție a obiectului și valoarea de piață a obiectului ridicat. Se explică atât de către dezvoltator, cât și de către acționar. Din poziția primului, aceasta este atragerea de fonduri pentru construcție. Pentru acționar, reducerea este plină de riscuri. Pe măsură ce proprietatea este construită, reducerea și riscurile scad. În cele din urmă, obiectul se rezumă la diferența dintre veniturile Marii Britanii din vânzarea de apartamente și costurile de construcție. Evaluarea obiectelor din sectorul comercial Caracteristicile distinctive ale acestui segment sunt: suprafata totala obiect. Rata de capitalizare - raportul dintre chiria imobiliară și valoarea acesteia (ținând cont de condițiile pieței). Imobilul comercial presupune două variante de implementare: vânzare și. În ambele cazuri, cu excepția unei reduceri similare cu imobilele rezidențiale, o reducere este implicită pentru vânzarea tuturor suprafețelor simultan sau a unor părți din zone în volume mari. Dacă sediul este închiriat, calculat bani lichizi de la ea. Volumul portofoliului dezvoltatorului este suma dotărilor finalizate și neterminate. Evaluarea obiectelor în faza de proiectare și teren Atunci când calculați acești parametri, trebuie să înțelegeți: atât terenurile agricole, cât și terenurile pentru construcția de structuri sunt calculate prin metoda comparativă. Vânzarea terenurilor în așezările suburbane se calculează în funcție de profitul monetar. Dacă implementarea proiectului nu este începută în următorii câțiva ani sau nu se primește documentația specifică asupra obiectului, atunci acesta se calculează ca teren. Diverse modele de afaceri IC Separați SK în paralel cu activitatea principală a activității suplimentare (deseori legate). De exemplu, o companie de construcții produce materiale de construcție. În acest caz, calculul poate fi diferit: 1. Direcțiile suplimentare sunt calculate separat și, ca urmare, toate componentele sunt luate în considerare. 2. Indicatorii din toate tipurile de activități sunt luați în considerare într-o singură situație a pierderilor și profiturilor. Evaluarea generalizată a portofoliului dezvoltatoruluiÎn această etapă, sunt însumați următorii indicatori: Prețul obiectelor neterminate. Prețul obiectelor finite. Costurile de construcție. Venituri din vânzări de zone rezidenţiale. Venituri din vanzari de spatii comerciale. Venit din închiriere. La punctul de prognoză, primii doi indicatori reflectă capitalul de echilibru în viitor. în termeni monetari reflectă veniturile minus cheltuielile. O parte din acesta va rămâne nedistribuită și va reflecta, de asemenea, capitalul bilanț al Marii Britanii în viitor. Cealaltă parte reflectă fondurile necesare companiei pentru a-și desfășura activitățile. Ajustări bazate pe raportarea efectivă a Regatului UnitÎn această etapă, trecem direct la compilarea unei previziuni a capitalului de echilibru al Marii Britanii în viitor, pentru aceasta îl comparăm cu capitalul de sold curent. Sunt supuse reevaluării numai acele obiecte care există la începutul termenului. Implementarea de noi obiecte nu este fixată. În continuare, se calculează suma finanțării pentru implementarea activităților Regatului Unit. Implementarea lor este posibilă printr-o emisiune suplimentară de acțiuni, vânzare de obiecte sau gestionarea datoriilor. În plus, este necesar să se țină cont de obligațiile Marii Britanii pentru taxe, inclusiv din vânzări. Și în final, calculul potențialului de randament Parametrul final al atractivității IC pentru investitor constă din 2 părți: rata de deținere și rentabilitatea potențială. Rata deținerii reflectă randamentele pe termen lung. Aici fiecare dintre tipurile de bunuri imobiliare este luată în considerare la ritmul său, care sunt apoi însumate prin proporțiile lor în portofoliul dezvoltatorului. Nu uitați de ajustarea reducerii. Rentabilitatea potențială reflectă rentabilitatea pe termen scurt. Aici comparăm capitalizarea pe punct de prognoză și capitalizarea conform prognozei. Nu uitați de chiria Marii Britanii și de rata rentabilității în valoare medie. Nu uitați de ajustarea reducerii. Evaluarea corectă a rentabilității SC este o sarcină destul de dificilă. Acesta este motivul comportamentului inadecvat al investitorilor individuali care se ocupă de valorile mobiliare ale acestor companii. Însă, algoritmul de evaluare propus este relevant pentru calcularea stării reale a lucrurilor în Marea Britanie - pentru a reduce riscurile unui investitor care dorește să-și investească proprii bani în titlurile lor de valoare.

Fiți la curent cu toate evenimentele importante ale United Traders - abonați-vă la site-ul nostru

Cum să cumperi o afacere? Articole utile din baza noastră de cunoștințe pentru cumpărătorii unei afaceri gata făcute.
Totul pentru cumpărarea unei francize: articole despre cum să cumpărați o franciză, un catalog de franciză în Ucraina.
Afacerile pe internet aduce bani reali. Știri despre startup, descrieri ale afacerilor IT și caracteristicile acestora, Articole despre vânzarea unei afaceri online.
Cum să alegi un broker de afaceri pentru a vinde o afacere, ce ar trebui să facă un broker de afaceri și multe altele...
Idei de afaceri proaspete de la zero, idei pentru startup-uri și afaceri mici din Ucraina, cum să-ți deschizi propria afacere.
Sfaturi: ce să căutați atunci când cumpărați o afacere gata făcută, cum să alegeți o afacere existentă etc.
Articole pe tema evaluării și calculului valorii întreprinderii pentru cele mai comune tipuri de afaceri.
Condiții, nuanțe de cumpărare a unei afaceri în străinătate, cum să cumpărați o afacere în străinătate, ghiduri pentru cumpărători
Comunicate de presă, articole interesante trimise de cititorii portalului „BizRating”
cum și unde să caute investiții, cine astăzi poate da bani pentru un proiect interesant, ce poate fi plin de intrarea unui străin într-o acțiune.
Dacă decideți să vindeți afacerea pe cont propriu, atunci vă va ajuta ghid pas cu pas pentru vânzarea de afaceri mici de la BizRating.
Cele mai recente știri legate direct sau indirect de piața de afaceri gata făcute
Cazuri de afaceri: povești despre vânzarea și cumpărarea unei afaceri. Experiență negativă și pozitivă, practica de a efectua tranzacții.
În această secțiune, BizRating a adunat răspunsuri la cele mai frecvente întrebări cu privire la cumpărarea și vânzarea unei afaceri gata făcute.

Găsirea unei afaceri sau a unei francize

10.02.2016

Atunci când alegem subiecte noi pentru articole în cadrul „Likbez pentru evaluatori începători”, încercăm să facem materialele interesante pentru cititorii noștri și de utilizare practică. De data aceasta s-a decis să se acorde atenție unei astfel de probleme precum evaluarea companiilor de construcții.

Decizia nu a fost luată întâmplător, deoarece această problemă are propriile sale specificități și o serie de nuanțe. In afara de asta, este cel mai ilustrativ exemplu de evaluare a unei afaceri existente în sectorul serviciilor.

În acest articol, vom descrie care dintre cele trei abordări ale evaluării afacerilor poate fi utilizată pentru a obține valoarea unei firme de construcții profitabile cele mai relevante pentru piață.

Poate părea că afacerea de construcții din Ucraina și-a distrus complet reputația și astfel de investiții nu pot fi numite altceva decât un pariu. Industria a fost discreditată de un număr de scandaluri de mare amploare pe piata de capital si criza care a izbucnit in paralel, cu toate consecintele. Astăzi situația s-a schimbat radical.

De fapt, nu se poate nega că construcțiile a fost întotdeauna o afacere cu marje de profit foarte mari. Și acolo unde există o rentabilitate ridicată, va exista întotdeauna un nivel ridicat de activitate investițională.

De asemenea, este imposibil să negați faptul că tranzacțiile de vânzare și cumpărare de companii de construcții sunt efectuate destul de regulat. Numai aici colectarea datelor despre aceste operațiuni este problematică. Condițiile și prețul tranzacțiilor nu sunt mediatizate pe scară largă și toate informațiile, de regulă, rămân într-un cerc restrâns de părți interesate.

Cum este inutil să evaluezi afacerea de construcții

Valoarea de piață a unei afaceri poate fi determinată de abordarea cost, comparativă sau a veniturilor. Dar în cazul nostru, la fel ca și în jocul cu degetare, poate exista o singură opțiune corectă. Și vom începe prin a renunța la abordările în mod deliberat greșite.

Dezavantajul abordării comparative este că pentru o evaluare completă sunt necesare informații fiabile cu privire la vânzarea întreprinderilor similare. Și așa cum am menționat mai devreme, astfel de informații reprezintă un deficit real. Da, iar pe piața valorilor mobiliare, acțiunile companiilor de construcții sunt foarte rare, deci Metoda pieței de capital pentru un evaluator începător de aici, cel mai probabil, va fi complet deplasat.

Un astfel de văl de secret face ca această opțiune de evaluare a afacerilor să fie ineficientă. Cu toate că, care este specializat în acest domeniu și deține informații privilegiate, va da cu siguranță un rezultat bun în unele cazuri individuale. Dar pentru o aplicație practică largă, abordarea comparativă nu este în mod clar potrivită.

Folosind abordarea costurilor inacceptabil în acest caz, deoarece costurile de deschidere de la zero a unei companii de construcții vor fi mult mai mici decât valoarea de piață a unei afaceri de construcții existente de dimensiune similară (adică cu aceleași active corporale).

De fapt, valoarea activelor corporale ale oricărei companii de construcții profitabile este o chestiune secundară. Acest factor, de regulă, iese în prim-plan numai atunci când, din lipsa perspectivelor de obținere a unor noi contracte de construcție sau a oricăror altele, a existat o amenințare clară de faliment și în cauză despre vânzarea afacerii la valoarea de salvare.

Evaluarea corectă a unei firme de construcții

Vorbind despre perspective, am abordat fără probleme opțiunea cea mai rațională pentru rezolvarea problemei. Dar pentru a evalua corect afacerea de construcții, trebuie să înțelegeți care este de fapt valoarea sa principală.

Și aici totul este, în principiu, extrem de simplu. Valoarea de bază a unei afaceri este capacitatea de a genera profit nu numai acum, ci și în viitor. Și acest lucru este posibil doar dacă piața regională este promițătoare, compania are o reputație de afaceri pozitivă și competitivitate.

Moscova 2013
Capitolul 1. Baza teoretica evaluarea afacerii companiei de constructii

1.1. Caracteristicile și caracteristicile activității unei organizații de construcții

Conform interpretării autorului, se propune înțelegerea unei afaceri ca o combinație între o componentă materială, reprezentată de o întreprindere ca un complex imobiliar, și o componentă necorporală, caracterizată prin utilizarea eficientă a resurselor disponibile. În același timp, scopul unei afaceri este de a crea și de a crește averea proprietarilor săi sau, ceea ce este același lucru, valoarea afacerii.

Definițiile existente ale afacerii ca activitate care vizează obținerea de profit nu țin cont de faptul că resursele sunt consumate în procesul de obținere a profitului, ceea ce este o omisiune.

În același timp, este imposibil să identifici afacerea și întreprinderea ca un complex de proprietate. Conceptul de „afacere” nu poate fi redus la un set de materii prime și echipamente pentru producerea anumitor produse. Profitul rezultat va depinde în mare măsură de cât de eficiente sunt acțiunile de organizare a activității complexului imobiliar.

În acest sens, autorul a exprimat teza despre impactul eficienței afacerii asupra valorii sale de piață. După punctul de vedere al autorului, eficiența afacerii este considerată drept principalul criteriu al valorii sale de piață.

Autorul a prezentat relația (Fig. 1) indicatori financiari afacerea și valoarea sa de piață, care caracterizează natura integrală a indicatorului de valoare . Scopul oricărei investiții, modernizare a producției și a structurii organizatorice a afacerii, fuziuni și consolidări este de a crește vânzările, de a reduce costurile de producție, adică de a crește profiturile, activele și, ca urmare, valoarea afacerii. Ratele de creștere a valorii afacerii reflectă eficiența dezvoltării afacerii.

Fig.1. Relația dintre indicatorii financiari ai unei afaceri și valoarea sa de piață.

Utilizarea indicatorilor financiari general acceptați ai unei afaceri și determinarea valorii sale de piață fac posibilă fundamentarea domeniilor în care conducerea companiei ar trebui să-și concentreze eforturile pentru a lua decizii financiare adecvate pentru a oferi afacerii avantaje competitive și a-și crește. valoare.

1.2. Analiză cadrul de reglementareși baza de informații pentru evaluarea unei organizații de construcții

Evaluarea a fost efectuată și acest raport a fost întocmit în conformitate cu actualul

acte legislative si de reglementare:

Probleme de diagnosticare a poziției competitive a oricărui Entitate economica greu de supraestimat din cauza influenţei deosebite a unor asemenea factor economic activităţi ca competiţie în diverse forme de manifestare a acesteia. Și, în ciuda interesului semnificativ față de această problemă, metodologia de diagnosticare a confruntărilor competitive și componentele acestora, tendințele în poziția întreprinderilor pe segment de piațăși multe alte aspecte necesită concretizare, precum și luarea în considerare a diferențelor interne atunci când sunt introduse în practica de management. Pe piața construcțiilor, concurența se manifestă într-o asemenea varietate de forme (specifice, preț, explozii sezoniere de concurență etc.), încât concluziile despre diagnosticarea stării unei entități economice sunt posibile numai pe baza rezultatelor multilaterale. studii de activitate. Aspectele problematice ale diagnosticului economic în cadrul unei poziții competitive includ și evaluarea afacerilor, care este direct legată de formarea bursaîn ţară ca element necesar al unui sistem economic integrat. Acest aspect al diagnosticării se referă cel mai adesea la o sarcină separată a antreprenoriatului, dar este pe deplin o componentă a sistemului de factori care determină starea unei entități economice.

1.4. Analiza abordărilor și metodelor existente de evaluare a afacerii unei organizații de construcții

Standard Federal de Evaluare" Concepte generale evaluare, abordări și cerințe pentru evaluare (FSO nr. 1)”, aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 01.01.2001 nr. 000, definește abordarea prin venit ca „un set de metode de estimare a valorii un obiect de evaluare bazat pe determinarea venitului preconizat din folosirea unui obiect de evaluare” .

Atunci când se aplică metoda actualizării, fluxurile viitoare de venit ale fiecărei perioade sunt recalculate la valoarea actualizată prin actualizarea utilizând rata de actualizare corespunzătoare. Rata de actualizare este o măsură a modului în care investitorii își evaluează rentabilitatea capitalului investițional, ținând cont de riscul de rentabilitate asociat cu acesta acest obiect. Metoda veniturilor actualizate se aplică de obicei obiectelor care au fluxuri instabile de venituri și cheltuieli.

Când se utilizează metoda de capitalizare directă, valoarea venitului pentru un an tipic de funcționare a obiectului este împărțită la rata de capitalizare corespunzătoare. Metoda de scriere cu majuscule este cea mai aplicabilă obiectelor, Venitul net, din a căror utilizare sunt constante sau se modifică la o rată constantă.

Rata de capitalizare se determină, de regulă, pe baza datelor de piață prin identificarea relației dintre venit anualși valoarea proprietăților similare. De asemenea, este posibilă utilizarea metodei construcției cumulate.

Constructie in progres

Utilizarea abordării venitului pentru a evalua proprietățile necesită o piață dezvoltată de închiriere pentru active similare sau informații despre funcționarea și profitabilitatea afacerilor în proprietăți similare.

Knight Frank observă că, în ciuda unor incertitudini de pe piață, activitatea de construcții este pornită nivel inalt, iar în 2013 se prevede o creștere a punerii în funcțiune a noilor spații de birouri. Rata locurilor de muncă vacante a atins nivelul de dinainte de criză. În 2013, este de așteptat o creștere a interesului investitorilor pentru proiectele de dezvoltare de înaltă calitate în diferite stadii de implementare.

Având în vedere cele de mai sus, Evaluatorul a concluzionat că abordarea veniturilor poate fi utilizată cu un grad rezonabil de certitudine pentru a determina valoarea unui activ în construcție în această evaluare. La efectuarea calculelor folosind abordarea venitului, a fost utilizată metoda fluxului de numerar actualizat.

Bunuri mobile

Abordarea veniturilor necesită o prognoză a veniturilor viitoare pentru durata de viață rămasă a obiectelor evaluate. Este dificil de rezolvat în mod direct această problemă, întrucât veniturile sunt generate de întregul sistem de producție, care, alături de bunul mobil care este evaluat, include și alte active fixe care nu sunt incluse în obiectul de evaluare - o clădire hotelieră, o bucătărie și o sala de mese, teren etc.

Pe baza celor de mai sus, Evaluatorul a decis să renunțe la utilizarea abordării venitului pentru a determina valoarea de piață a bunurilor mobile.

Abordarea costurilor, în definiția Standardului Federal al OFS nr. 1, este un set de metode de evaluare Abordarea comparativă, în definiția Standardului Federal al OFS nr. 1 de evaluare, este un set de metode de estimare valoarea obiectului de evaluare, pe baza unei comparații a obiectului de evaluare cu obiecte analoge ale obiectului de evaluare, în raport cu care sunt disponibile informații despre preț. Un obiect-analog al obiectului evaluat este un obiect care este similar obiectului evaluat din punct de vedere al principalelor caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia.

Abordarea comparativă se bazează pe principiul substituției: cumpărătorul nu va plăti pentru un obiect mai mult decât suma necesară achiziționării unui obiect similar de pe piață cu aceeași utilitate. Prețurile plătite pentru proprietăți identice sau similare servesc ca intrare pentru calcularea valorii proprietății care se evaluează.

Abordarea comparativă se aplică, de regulă, dacă există o cantitate suficientă de informații fiabile despre tranzacțiile de vânzare sau ofertele de preț.

Această abordare este implementată printr-o serie de pași succesivi:

Colectarea datelor privind vânzările de obiecte similare obiectului evaluării. Doar prin analiza acestor date se poate spune în ce măsură prețurile reale reflectă valoarea de piață;

Compararea obiectului evaluat și a obiectelor analogice pentru elemente individuale de comparație;

Ajustarea prețurilor efective de vânzare ale obiectelor comparate prin elemente de comparație. Ajustarea se efectuează de la obiectul analog la obiectul evaluat.

Odată ce prețurile au fost ajustate, acestea pot fi utilizate pentru a determina valoarea proprietății care se evaluează.

În practica străină, este general acceptat că o evaluare bazată pe această abordare oferă cele mai fiabile rezultate, ceea ce se datorează unei stări stabile a economiei, unei piețe bine dezvoltate și informații fiabile despre tranzacțiile finalizate disponibile evaluatorilor.

Gradul de asemănare a obiectului de evaluare și analog, ca în abordarea costurilor, este determinată de elementele de comparație. În acest caz, elementele de comparație nu sunt doar o caracteristică a obiectelor de comparație, ci și o caracteristică a tranzacțiilor care provoacă modificări de valoare.

Elementele de comparație sunt combinate în grupuri:

Caracteristicile obiectului: scop funcțional, parametri tehnici, producător, calitate (certificat de conformitate);

Starea obiectului: vechime, uzură cumulativă, stare tehnică, completitudine, prezentare;

Locația: locația geografică a obiectului, locația fizică a obiectului în cadrul întreprinderii;

Condițiile pieței: declin sau creștere, raportul dintre cerere și ofertă;

Condiții de vânzare: momentul vânzării, locul vânzării, timpul mediu de expunere pe piață;

Caracteristicile prețurilor obiectelor analoge: prezența împrumuturilor concesionale, prezența transportului și a altor costuri ale vânzătorului în preț.

Această abordare de evaluare se bazează pe determinarea prețurilor de piață care reflectă în mod adecvat „valoarea” obiectului în starea curenta. Principiul principal utilizat este comparația care trebuie făcută:

Cu un analog exact vândut piață secundară;

Un analog aproximativ vândut pe piața secundară, cu modificări corective în lipsa unui analog exact;

Un pas important în utilizarea abordării comparative este selectarea analogilor comparabili și utilizarea corecțiilor pentru diferența dintre indicatorii tehnici ai analogilor și obiectul evaluat în calcule.

Principalele probleme ale acestei abordări se datorează dificultății de obținere informatie necesara, și anume prețurile curente de piață, crearea de baze de date, cu alegerea analogilor care sunt adecvati obiectelor evaluate, ținând cont de gradul de nepotrivire în compoziția și valorile numerice ale caracteristicilor analogilor și obiectelor care sunt evaluat.

Aplicând o abordare comparativă, în prezența unei cantități suficiente de informații fiabile cu privire la vânzarea obiectelor analogice, este posibil să se obțină valoarea de piață a obiectului care este evaluat cât mai exact posibil pentru o anumită piață.

O condiție prealabilă necesară pentru aplicarea metodelor abordării comparative este disponibilitatea informațiilor privind tranzacțiile cu obiecte imobiliare similare (care sunt comparabile ca scop, dimensiune și locație) care au avut loc în condiții comparabile (momentul tranzacției și condițiile de finanțare a tranzacţie).

Principalele dificultăți în aplicarea metodelor abordării comparative sunt legate de opacitate piata ruseasca imobiliare în ceea ce privește dezvăluirea informațiilor despre prețurile reale ale tranzacțiilor. În această situație, Evaluatorul se poate concentra pe prețurile propunerilor, de la un potențial cumpărător, înainte de a lua decizia de a cumpăra un obiect. imobiliare, va analiza ofertele actuale de pe piata si va ajunge la o concluzie cu privire la posibilul pret al proprietatii, tinand cont de toate avantajele si dezavantajele acesteia fata de obiectele de comparatie.

Practic nu există obiecte de construcție comparabile în curs de desfășurare pe piață. Datorită informațiilor limitate disponibile publicului privind obiectele de construcție aflate în desfășurare cu un scop funcțional similar, aplicarea ajustărilor corespunzătoare nu va permite calcularea valorii de piață cu un grad suficient de fiabilitate.

Utilizarea clădirilor construite acceptate pentru exploatare ca analoge, cu o scădere proporțională ulterioară a prețului de ofertă al obiectelor analoge cu gradul de incompletitudine a obiectului de evaluare (cu 62%: 100% - 38%), nu va permite luarea în considerare. cont de riscurile de piata asociate cu organizarea finalizarii constructiei, obiectul procesului de livrare in exploatare.

Astfel, analizând volumul și gradul de fiabilitate al informațiilor disponibile necesare pentru efectuarea unei evaluări folosind o abordare comparativă, Evaluatorul a ajuns la concluzia că o abordare comparativă nu poate fi implementată în cadrul acestei evaluări.

În 2012, consiliul de experți a evaluat realizările companiei în extinderea gamei de servicii la un nou nivel calitativ, ținând cont de nevoile pieței și maximizarea satisfacției clienților, ceea ce s-a remarcat Diploma laureatului competiției republicane „Cele mai bune bunuri din Bashkortostan”.

2.2. Analiza activităților financiare și economice ale unei organizații de construcții

Indicatori cheie de performanță ai Companiei de Construcții în 2011.

tabelul 1

Indicatori financiari pentru 2011:

Nume	Indicatori, mii de ruble
Profit net

masa 2

Activele nete

(bilanț minus împrumuturi, conturi de plătit, datorii privind impozitul amânat)

Active pe termen lung

(imobilizari fixe, constructii in curs, imobilizari necorporale), inclusiv:

mijloace fixe

producție neterminată

Active circulante:

Creanţe de încasat

Bani lichizi

(rezerve, creanţe de încasat, numerar), inclusiv:

(inclusiv 436.606 costuri în producția neterminată, 40.907 produse finite, 182.295 materii prime și materiale)

598 nefinisate, 98 736 pr. finisate, 227 921 materii prime)

Pe termen scurt investitii financiare: - împrumuturi către persoane juridice

Creanţe de încasat

OBSERVAȚII (surse de formare a fondurilor Societății de Construcții)
Nume	Indicatori pentru 2011, mii de ruble	Indicatori pentru 2010, mii de ruble	Schimbări, mii de ruble	Schimbări, %
Surse de fonduri proprii
Capital suplimentar și de rezervă
Nealocate
Credite și împrumuturi
Creanţe

Analiza compoziției și structurii bilanțului arată că în cursul anului de raportare, bilanțul a scăzut cu natys. freca. (2 la sută), aceasta indică o creștere a costului muncii efectuate. Valoarea activului net al Societății de Construcții, care caracterizează valoarea capitaluri proprii, pentru anul majorat cu natys. ruble (18%), iar la sfârșitul anului de raportare se ridica la mii de ruble. Activele nete depășesc cu mult capitalul autorizat. Acest lucru caracterizează pozitiv poziția financiară pe această bază.