Patru dezavantaje ale unui credit ipotecar garantat cu un apartament „vechi”. Merită să iei un împrumut garantat cu un apartament?

Conform Codului civil al Federației Ruse (articolul 329), îndeplinirea obligațiilor de împrumut poate fi asigurată în următoarele moduri: penalizare; colateral; reținerea averii debitorului; garanţie; garantie bancara; depozit și alte modalități prevăzute de lege și care nu contravin principiilor legislației civile.
Cele mai frecvent utilizate sunt garanția, garanția și garanția bancară. Depozitul nu este folosit deloc, iar retenția este folosită foarte rar. Băncile folosesc și alte forme de garanție a creditului - asigurare împotriva riscului de nerambursare a creditului, precum și alte metode neprecizate de lege.

Garanția este principala modalitate de a garanta un împrumut

1.1. Subiectul garanției

Cel mai obișnuit mod de a asigura rambursarea unui împrumut este un gaj (articolul 334-358 din Codul civil al Federației Ruse) - o metodă de garantare a unei obligații în care creditorul (creditorul ipotecar) are dreptul, în cazul neîndeplinirea de către debitor a acestei obligaţii, de a primi satisfacţie de la bunul gajat preferenţial înaintea altor creditori.
Contractul de gaj se încheie numai în scris, simplu sau legalizat. La încheierea unui acord de gaj, este foarte important să respectați forma acestuia și, dacă este necesar, procedura de înregistrare. Încălcarea acestora atrage nulitatea contractului.
Un acord de gaj imobiliar necesită o înregistrare suplimentară de stat (clauza 1 a articolului 131 din Codul civil al Federației Ruse) la autoritățile competente.
Subiectul unui gaj poate fi orice bun, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate (creanțe), cu excepția bunurilor retrase din circulație, a creanțelor indisolubil legate de persoana creditorului și a altor drepturi, a căror cesiune unei alte persoane este interzis de lege.
Înainte de încheierea unui contract se întocmește un raport de verificare a garanțiilor cu o vizită la fața locului. Un reprezentant al băncii verifică garanția efectivă și pe baza datelor contabile. În acest caz, se întocmește un act, semnat de un reprezentant al băncii, directorul și contabilul șef al împrumutatului.

1.2. Încetarea gajului.

Angajamentul este reziliat:
- cu încetarea obligației garantate prin gaj;
- la cererea debitorului gajist (destinatarul creditului) în cazul încălcării grave a obligațiilor de către creditorul gajist (bancă), creând amenințarea de pierdere sau deteriorare a bunului gajat;
- în cazul distrugerii bunului gajat sau al încetării dreptului gajat, dacă gajatorul nu a restituit bunul gajat într-un termen rezonabil sau nu l-a înlocuit cu alte bunuri de valoare egală;
- în cazul vânzării unui bun gajat la licitație publică, precum și atunci când vânzarea bunului gajat s-a dovedit imposibilă și licitația repetată a fost declarată nulă, iar creditorul gajist nu și-a exercitat dreptul de reținere a bunului gajat. proprietate în termen de o lună de la declararea invalidă a licitației.
Atunci când proprietatea gajată este luată deoarece proprietarul real al proprietății este o altă persoană sau ca sancțiune pentru săvârșirea unei infracțiuni sau a unei alte infracțiuni, gajul asupra acelui bun este încetat.
Creatorul gajist poate transfera drepturile sale din contractul de gaj către o altă persoană, cu respectarea regulilor de transmitere a drepturilor creditorului prin cesiunea unei creanțe (cesiunea) - atunci când creditorul cedează drepturile de creanță unei alte persoane în temeiul obligației principale. Odată cu transferul unei datorii în temeiul unei obligații garantate printr-un gaj către o altă persoană, gajul încetează, cu excepția cazului în care debitorul gajist și-a dat consimțământul creditorului să fie responsabil pentru noul debitor.
Atunci când are în vedere problema garanțiilor, banca trebuie să țină cont mai întâi de valoarea acestei proprietăți pentru debitor, deoarece garanția ar trebui să fie un stimulent pentru rambursarea împrumutului și, în al doilea rând, o oportunitate pentru bancă de a-și satisface creanțele în detrimentul proprietății gajate.
În legea actuală (articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse), interpretarea unui gaj este aceea că creditorul gajist, în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligației garantate prin gaj, nu primește obiectul gajul, ci dreptul de a-și satisface pretențiile din valoarea bunului gajat, care, desigur, poate fi pusă în aplicare. Cu toate acestea, mai întâi este necesar să se execute silit asupra proprietății ipotecate în instanță. Astfel, trece destul de mult timp, în urma căruia creditorul, din cauza retragerii din circulație a fondurilor împrumutate în temeiul obligației principale, suferă pierderi suplimentare și, în general, garanția își pierde adevăratul scop.
Pentru a evita o astfel de situație în practica de aplicare a legii, unele bănci creditoare și debitori convin în mod voluntar să transfere bunul gajat în proprietatea creditorului gajist, dar în acest caz trebuie precizat că între părți există o despăgubire prevăzută la articolul 409. din Codul civil al Federației Ruse și nu exercitarea drepturilor creditorului gajist.

1.3. Garaj imobiliar.

În cazurile în care rambursarea împrumutului este garantată cu garanții imobiliare, creanțele creditorului-creditor ipotecar sunt satisfăcute din valoarea bunului gajat numai prin hotărâre judecătorească. Fără a apela la instanță, pretențiile sunt satisfăcute numai pe baza unui acord notarizat între creditorul gajist și debitorul gajist, încheiat după apariția unor motive de executare silită în materie de gaj (clauza 1, articolul 349 din Codul civil al Federației Ruse). ). În cazul în care acordul privind gajarea bunurilor mobile nu indică condiția soluționării litigiului fără un proces, trebuie să solicitați instanței de judecată permisiunea de a bloca bunurile mobile gajate (clauza 2 ibid.).
Vânzarea proprietății gajate se efectuează prin vânzare la licitație publică în modul stabilit de legislația procedurală, cu excepția cazului în care prin lege este stabilită o procedură diferită (clauza 1 a articolului 350 din Codul civil al Federației Ruse). La cererea debitorului ipotecar, instanța are dreptul de a amâna vânzarea acestuia cu până la un an. Amânarea nu scutește debitorul de despăgubiri pentru pierderile creditorului și penalitățile care au crescut în timpul amânării. Garantul are posibilitatea oricând înainte de vânzarea bunului gajat să înceteze executarea silită asupra bunului gajat dacă îndeplinește obligația garantată prin gaj sau acea parte a acestuia, a cărei îndeplinire s-a dovedit a fi restante.
Astfel, parerea că, în cadrul legislației actuale, este posibilă vânzarea imobilului gajat prin transferarea acestuia către creditor-creditor ipotecar este insuportabilă, deși poate fi promițătoare în viitor. În plus, trebuie amintit că condițiile specificate cuprinse de părți în contractul de gaj, în regimul juridic actual, pot duce la consecințe negative pentru creditorul gajist, întrucât un debitor ipotecar fără scrupule are posibilitatea de a recunoaște contractul de gaj cu condiția. pentru vânzarea imobilului gajat sub formă de fals, adică acoperind intențiile părților, în cazul neîndeplinirii obligației garantate prin gaj, de a recurge la despăgubiri, iar nu la exercitarea drepturilor creditorului gajist , așa cum este definit de legislația în vigoare. Prin urmare, în acest caz, creditorul trebuie să fie conștient de faptul că în astfel de condiții va avea dreptul de a utiliza prevederile de compensare mai degrabă decât cele de garanție. Și în această situație, el nu va primi avantaje corespunzătoare în raport cu imobilul ipotecat.

1.4. Vânzarea proprietății gajate

Din punct de vedere juridic, creditorul gajist este creditor sub obligația principală garantată prin gaj, care vizează vânzarea promptă a bunului gajat în cazul nerambursării fondurilor împrumutului (articolul 334 din Codul civil). Federația Rusă). Din aceste poziții, reglementarea legală a garanțiilor și implementarea acesteia în legislația bancară rămâne semnificativ în urma practicii curente, ceea ce reduce semnificativ interesul creditorului față de această metodă de asigurare a rambursării fondurilor de împrumut. În primul rând, aceasta se referă la procedura stabilită de lege pentru vânzarea bunurilor gajate.
Partea întâi a Codului civil extinde domeniul de aplicare al creanțelor creditorului ipotecar care pot fi satisfăcute pe cheltuiala proprietății gajate. Gajul, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, asigură pretenții în valoare până la momentul satisfacerii, în special dobânzi, penalități, despăgubiri pentru pierderile cauzate de întârzierea executării, precum și rambursarea cheltuielilor necesare ale creditorului gajist pentru întreținerea obiectului gajat și costurile de încasare.
Articolul 23 din Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” nu a inclus o penalitate în domeniul de aplicare al creanțelor creditorului satisfăcut pe cheltuiala proprietății gajate, iar acest tip de răspundere a fost aplicat numai dacă a fost menționat în acordul de gaj. în sine. Analizând articolul 28 din Legea gajului și articolul 349 din Codul civil al Federației Ruse, putem concluziona că Legea gajului reglementează mai strict procedura de executare silită asupra bunurilor gajate, în urma căreia recuperarea a fost posibilă numai printr-o hotărâre judecătorească sau în cazurile prevăzute de lege în baza titlului executoriu al notarului. Această prevedere nu a oferit părților posibilitatea de a prevedea o procedură diferită de executare silită asupra proprietății.
Potrivit Codului civil, există două variante de executare silită asupra proprietății ipotecate: prin hotărâre judecătorească și fără a se adresa instanței.
Articolul 349 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia, pentru o executare silită necontestată asupra proprietății, notarizarea contractului de gaj în sine nu este suficientă, necesită un acord special între debitorul gajist și creditorul gajist pentru această acțiune fără a merge în instanță, a încheiat după ce motivele de executare silită au apărut și au fost certificate de notar.
Astfel, noile norme juridice au schimbat semnificativ procedura de executare silita a proprietatii ipotecate, facandu-o mai rezonabila si conforma cu realitatea. Dar acest lucru nu se poate spune despre regulile care reglementează procedura de vânzare a proprietății gajate exclusiv la licitație publică.
Părțile la raporturile juridice gajate trebuie să aibă de ales în ordinea vânzării bunului gajat. Procedura de vânzare a proprietății gajate supuse executării silite ar putea fi prevăzută în contractul de gaj. În acest sens, procedura de vânzare a bunurilor gajate supuse executării silite, determinată de termenii contractului de gaj, poate fi recunoscută de către instanțele de judecată ca fiind justificată.

1.5. Dezavantajele garanției

În ciuda tuturor avantajelor sale, garanția are și dezavantaje semnificative.
1. În majoritatea cazurilor, aceasta nu oferă creditorului încredere în satisfacerea rapidă și deplină a creanțelor sale, deoarece executarea silită a garanției se realizează cel mai adesea prin hotărâre judecătorească. Urmează apoi procedura de implementare, care necesită fonduri și timp semnificative.
2. Întrucât debitorii de credit sunt de regulă organizații înregistrate ca restanțe de plăți către buget și fonduri extrabugetare, dacă în conturile lor curente și de decontare nu există fonduri suficiente, satisfacerea creanțelor prezentate debitorului se realizează în ordinea stabilită. prin articolul 855 din Codul civil al Federației Ruse.
3. Adesea, același bun este gajat de mai multe ori, iar fiecare creditor gajist ulterior nu știe că obligația sa este garantată prin gajarea bunurilor gajate anterior printr-un contract de gaj, ceea ce afectează negativ rambursarea datoriei de către bancă ( la gajurile ulterioare) .
4. Adesea, obiectul garanției îl constituie bunurile nelichide aflate în circulație, care, odată cu modificările condițiilor de piață, nu sunt întotdeauna vândute sau sunt vândute în pierdere de către organizațiile debitoare, ceea ce duce la rambursarea prematură a creditului sau la nerambursarea acestuia. .

1.6. Garaj de drepturi

La transferul dreptului de proprietate către un creditor ca garanție pentru o datorie, bunurile mobile ale clientului rămân în folosința acestuia. Acest lucru se întâmplă atunci când transferul de valori către creditor este imposibil și nepractic și când împrumutatul nu poate refuza utilizarea obiectului garanției împrumutului. În acest caz, împrumutatul este responsabil pentru siguranța bunurilor de valoare rămase în folosința sa și nu are dreptul de a dispune independent de ele. Obiectele suport pot fi fie articole individuale (o mașină), fie un grup de articole situate în același depozit sau atelier (mărfuri, provizii de materiale, semifabricate).
La încheierea unui acord privind transferul dreptului de proprietate ca garanție pentru o datorie existentă, banca trebuie să se asigure că împrumutatul este într-adevăr proprietarul unor active specifice.
Cu toate acestea, această verificare nu reduce riscul mare care însoțește transferul dreptului de proprietate. Creditorul depinde în mare măsură de onestitatea împrumutatului care deține garanția.
Obiectul gajului poate fi drepturile de posesie și utilizare aparținând debitorului gajist, inclusiv drepturile chiriașului, alte drepturi (pretenții) care decurg din obligații și alte drepturi de proprietate.
Un drept cu o anumită perioadă de valabilitate poate face obiectul unui gaj numai până la expirarea acestuia.
Într-un acord privind gajarea unor drepturi care nu au valoare bănească, valoarea bunului gajat se stabilește prin acordul părților.
Faptul că, atunci când gajați drepturi (de exemplu, asupra proprietății), precum și atunci când gajați proprietățile lăsându-le gajatorului, toată responsabilitatea pentru siguranța acestui subiect de gaj cade pe umerii gajatorului, este poate singurul avantaj al acest tip de gaj.
Dezavantajele drepturilor de gaj: - creditorul depinde de onestitatea debitorului; - perioada de valabilitate a drepturilor gajate poate să nu coincidă cu termenul de împrumut; - evaluarea monetară a drepturilor gajate și implementarea lor ulterioară sunt dificile. Din cauza acestor neajunsuri, precum și a lipsei unui cadru legal pe această temă, utilizarea acestui tip de garanții nu este utilizată pe scară largă în practică.

1.7. Depozit greu

Una dintre modalitățile fiabile de a proteja proprietatea gajată este un gaj ferm. În practică, proprietatea transferată într-un gaj ferm este, de regulă, sigilată și păstrată sub cheia creditorului gajist, dar pe teritoriul debitorului gajist, i.e. Creatorul gajist însuși nu are dreptul nici să-l folosească, nici să-l cheltuiască. Aceste condiții privind modalitatea de siguranță a bunului gajat sunt stipulate de părți în contractul de gaj. Mai mult, debitorului ipotecar i se pot atribui responsabilități suplimentare pentru siguranța proprietății gajate, inclusiv asigurarea acestei proprietăți împotriva riscurilor de pierdere sau deteriorare.
Se poate alege între un gaj obișnuit și o ipotecă. În cazul unui credit ipotecar, banca are obligații și drepturi speciale.
Responsabilitatile bancii:
- ia măsuri pentru a asigura siguranța garanției (ipotecă) și a preveni deteriorarea acestuia;
- asigura bunul în măsura valorii sale pe cheltuiala debitorului gajist.
Totodată, conform acordului, banca poate dobândi dreptul de utilizare a obiectului ipotecii. Astfel, beneficiile de proprietate ar trebui să fie utilizate pentru a acoperi costurile de întreținere a articolului specificat sau să fie contabilizate din împrumut.
Posibilitățile de utilizare a ipotecii sunt limitate. Acest lucru se datorează faptului că această opțiune presupune retragerea proprietății din circulația economică. Pe de altă parte, nu orice element de gaj datorită caracteristicilor sale fizice poate deveni subiectul unui gaj. Prin urmare, pietrele prețioase, aurul și produsele realizate din acesta, valorile valutare, obiectele de artă și unele tipuri de bunuri mobile (mașini etc.) sunt incluse în ipotecă.
În cele mai multe cazuri, garanția rămâne la garanții. Dar creditorul gajist are dreptul de a verifica documentele și prezența efectivă a bunului gajat, de a cere ca gajatorul să ia măsuri pentru conservarea bunului etc.

1.8. Gajul bunurilor aflate in circulatie

Prin această metodă de gaj, bunul gajat poate rămâne în posesia, folosirea și dispunerea debitorului gajist. De regulă, gajatorul are dreptul de a înlocui unele bunuri cu alte bunuri de același fel, dar pentru ca valoarea totală a bunurilor să nu devină mai mică decât cea specificată în contract. Cu alte cuvinte, subiectul gajului aici nu este bunurile în sine, ci valoarea totală a bunurilor.
Acest tip de garanție este cel mai des utilizat atunci când se împrumută întreprinderilor comerciale și de furnizare și marketing. În acest caz, debitorul gaj trebuie să țină o evidență specială a elementelor de garanție care se îndepărtează și a celor care sunt înlocuite ca garanție, ținând cont de faptul că este necesar să se mențină un sold obligatoriu pentru fiecare zi.
Unul dintre punctele slabe ale acestui tip de garanție ar trebui să fie considerat lipsa mijloacelor adecvate de rambursare a valorii bunului gajat în cazul pierderii acestuia. Proiectarea acordului de gaj a mărfurilor aflate în circulație presupune înlocuirea bunurilor vândute cu alte bunuri dobândite din vânzare. În același timp, există pericolul ca debitorul gajist, după ce a vândut bunurile gajate, să nu poată cumpăra în schimb altele noi, care ar fi acoperite de obligația de gaj.

1.9. Garaj de valori mobiliare

Subiectul gajului poate fi obligațiuni, acțiuni, certificate, cambii și alte valori mobiliare.
Aceste titluri trebuie să fie deținute de împrumutat. Numai în acest caz, în conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse, titlurile de valoare pot fi înstrăinate în favoarea băncii în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către debitor.
Evaluarea valorilor mobiliare se efectuează și se consemnează în contractul de ipotecă. Pentru a obține un împrumut, împrumutatul încheie un contract de împrumut, care definește condițiile de eliberare și rambursare a împrumutului, obligațiile reciproce, responsabilitatea fiecărei părți și garanțiile acceptate. Totodată, se încheie un contract de gaj pentru valorile mobiliare deținute de împrumutat.
Valorile mobiliare gajate sunt transferate de către împrumutat băncii pentru păstrare. Banca returnează împrumutatului din depozit titlurile acceptate de la acesta drept garanție numai după rambursarea integrală a datoriei la împrumut, a dobânzilor pentru utilizarea acestuia și a penalităților.
În cazul în care fondurile primite din vânzarea ipotecii depășesc suma obligațiilor împrumutatului, atunci diferența este restituită împrumutatului.
Pentru a obține un împrumut, împrumutatul, pe lângă documentele specificate în regulamentul de creditare, depune băncii spre considerare titlurile de valoare împotriva cărora dorește să obțină un împrumut. Banca le verifică autenticitatea și solvabilitatea. Pentru titlurile de valoare nominale, se verifică dacă împrumutatul este proprietarul acestora.
Valorile mobiliare transferate spre analiză sunt evaluate la alin.
Înainte de a emite un împrumut cu titluri de valoare, banca verifică de obicei:
- Autenticitatea si solvabilitatea titlurilor de valoare gajate;
- posibilitatea de a vinde titluri de valoare pe piata secundara;
- solvabilitatea emitentului;
- disponibilitatea cotației valorilor mobiliare la bursă.
Garajul de valori mobiliare nominative se emite la purtător.
Mărimea împrumutului emis împotriva titlurilor de valoare este stabilită la un anumit procent din valoarea garanției acestora. Acest procent este determinat de gradul de risc pentru bancă pentru fiecare titlu care servește drept garanție pentru împrumut.
Pentru cambii, certificate de depozit și de economii, obligațiuni la purtător și alte titluri necotate, trebuie determinat gradul de lichiditate al acestora.
Există două metode de împrumut garantate prin cambii: actualizarea cambiei și gajarea cambiei.
Decontarea facturilor este achiziționarea acestora de către bancă, în urma căreia acestea sunt transferate în totalitate la dispoziția acesteia, iar odată cu acestea dreptul de a cere plata de la trăgători. Întrucât deținătorul cambiei, care a prezentat factura la bancă pentru contabilitate, primește imediat plata asupra acesteia, i.e. înainte de expirarea cambiei, atunci pentru el asta înseamnă de fapt primirea unui împrumut de la bancă. Prin urmare, reducerea facturilor de către bănci este una dintre modalitățile de a acorda credit. Pentru o astfel de tranzacție, banca percepe un procent, care se numește dobândă de reducere sau reducere.
Băncile comerciale nu riscă să acorde împrumuturi pe termen lung împotriva valorilor mobiliare. În plus, aceștia suferă de lipsa resurselor de creditare pe termen lung în aceste scopuri. În acest sens, în prezent, în practica băncilor comerciale se folosesc doar împrumuturi pe termen scurt contra valori mobiliare.
Dezavantajele gajării valorilor mobiliare sunt următoarele:
- necesitatea și complexitatea verificării autenticității valorilor mobiliare și a identificării proprietarului acestora;
- necesitatea înscrierii faptului gajării valorilor mobiliare în registrul emitentului;
- instabilitatea prețurilor pieței pentru valorile mobiliare, ca urmare – un risc ridicat de pierdere a valorii garanției;
- nu toate valorile mobiliare sunt tranzacționate liber la bursă (dificultate în vânzarea garanției).
Avantajele acestui tip de garanție:
- perioada de rambursare a valorilor mobiliare depășește perioada de rambursare a împrumutului acordat împotriva garanției acestora; - actele sunt depozitate la banca care a emis creditul;
- dacă titlurile generează venituri, atunci, prin acordul părților, acestea pot fi utilizate la plata dobânzii la împrumut;
- în cazul transferului garanției în proprietatea băncii, valorile mobiliare pot fi lăsate în portofoliul de investiții al băncii.

Garanţie

2.1. Esența garanției

Esența unei garanții este aceea că garantul se obligă să fie responsabil față de creditor pentru îndeplinirea obligațiilor beneficiarului creditului. Un garant care și-a îndeplinit o obligație pentru un debitor dobândește în raport cu debitorul (beneficiarul împrumutului) drepturile unui creditor în temeiul acestei obligații și drepturile care i-au aparținut creditorului în calitate de gajist.
Spre deosebire de gaj, cu o garanție apare o altă persoană, de regulă, după principiul solvabilității sale. Atractivitatea acestui tip de garanție constă în faptul că bunului care aparține garantului se adaugă proprietății beneficiarului creditului.
Contractul de garanție trebuie încheiat în scris. Raspunderea fidejusorului si a debitorului, de regula generala, este solidara, i.e. Garantul este răspunzător față de creditor în aceeași măsură ca și debitorul. Astfel, dacă prin contractul de garanție nu se prevede altfel, fidejusorul, în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligației de către debitor, pe lângă datoria principală, este obligat să plătească dobânzi creditorului, precum și să compensa pierderile cauzate în legătură cu aceasta.
Contractul trebuie să indice clar pentru cine a fost emisă garanția, precum și date care să permită identificarea obligației principale dintre debitor și creditor.
Deși fidejusorul și debitorul sunt răspunzători solidar față de creditor, temeiurile obligațiilor lor sunt diferite. Debitorul, de exemplu, se află într-o relație de împrumut cu creditorul (contract de împrumut), iar garantul se află într-o relație de fidejusiune cu același creditor.
Garantul este, de asemenea, responsabil pentru compensarea creditorului pentru costurile juridice asociate cu colectarea datoriilor și a altor pierderi (clauza 2 a articolului 363 din Codul civil al Federației Ruse).
Obligația fidejusorului de a răspunde pentru neîndeplinirea de către debitor a unei obligații nu înseamnă că fidejusorul își asumă toate obligațiile debitorului. Adesea, din motive obiective, el este pur și simplu incapabil să le îndeplinească. Prin urmare, fidejusorul, ca regulă generală, are obligația de a compensa în numerar ceea ce debitorul nu a îndeplinit. În acest sens, garanția a devenit cea mai răspândită în obligațiile bănești. Deși fidejusorul și debitorul sunt răspunzători solidar față de creditor, temeiurile obligațiilor lor sunt diferite. Debitorul, de exemplu, se află într-o relație de împrumut cu creditorul (contract de împrumut), iar garantul se află într-o relație de fidejusiune cu același creditor.
Persoanele care au dat în comun o garanție sunt răspunzătoare în solidar față de creditor. Garanții solidar răspund nu numai unul față de celălalt, ci și față de debitor pentru obligația garantată prin garanție. Răspunderea solidară a co-garantilor poate fi eliminată prin includerea unei clauze speciale despre aceasta în textul contractului de garanție. Persoanele care garantează în mod independent pentru același debitor în temeiul unor contracte de fidejusiune diferite nu devin obligate în mod solidar unele față de altele, deși își asumă răspunderea solidară cu debitorul față de creditor.

2.2. Contract de garanție

Contractul de garanție este: 1) obligatoriu unilateral, 2) consensual și 3) compensat.
Între timp, o garanție este permisă și cu titlu gratuit, cu toate acestea, în temeiul articolului 423 din Codul civil al Federației Ruse, faptul că garanția este gratuită trebuie stipulat în textul contractului.
În legătură cu domeniul de aplicare a răspunderii în practică, apar adesea întrebări cu privire la acele cazuri în care acest domeniu de aplicare nu este determinat de contract. În special, comparând Codul civil al RSFSR din 1964 și noul Cod civil al Federației Ruse, se poate constata că mențiunea unei sancțiuni este exclusă din sfera răspunderii. Se pare că practica instanțelor de arbitraj ne permite să afirmăm că, întrucât garantul este răspunzător față de creditor în aceeași măsură ca și debitorul (clauza 2 din articolul 363 din Codul civil al Federației Ruse), pedeapsa este, de asemenea, supusă recuperare. În toate cazurile în care contractul nu limitează sfera răspunderii garantului, acesta din urmă poartă răspunderea în aceeași măsură ca și debitorul.
Legea definește drepturile garantului care și-a îndeplinit obligația. Pentru consolidarea poziției garantului și protejarea interesului său patrimonial, se stabilește ca drepturile creditorului debitorului în temeiul obligației principale, inclusiv în ceea ce privește garanția acestuia din urmă, să fie transferate garantului care și-a îndeplinit obligația. Cu toate acestea, sfera acestor drepturi nu le poate depăși pe cele exercitate de acesta pentru debitor. O inovație în Codul civil al Federației Ruse este dreptul garantului de a cere de la debitor plata dobânzii pentru suma plătită creditorului și compensarea altor pierderi suferite în legătură cu răspunderea debitorului. Legea nu conține o indicare directă a sumei dobânzilor și a perioadei de la care acestea se calculează. Cu toate acestea, esența acestor raporturi juridice și interpretarea sistematică a legii ne permit să concluzionam că în acest caz ne referim la dobândă, a cărei valoare este determinată conform regulilor articolului 395 din Codul civil al Federației Ruse și începutul perioadei de acumulare a dobânzilor este momentul în care pretențiile creditorului sunt satisfăcute. De menționat că această regulă se va aplica dacă nu se stabilește altfel prin lege, alte acte juridice, un acord între fidejusor și debitor, sau rezultă din relația dintre aceștia.
Pentru a evita dubla executare, creditorul este obligat să notifice imediat garantului despre aceasta debitorului care și-a îndeplinit obligația (articolul 366 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă s-a produs dubla îndeplinire ca urmare a încălcării de către debitor a acestei obligații, fidejusorul are dreptul de a recupera de la creditor ceea ce a fost primit în mod nejustificat sau de a formula o creanță în regres (revers) împotriva debitorului. În acest din urmă caz, debitorul poate prezenta o creanță creditorului numai pentru restituirea a ceea ce a fost primit în mod nejustificat.
O atenție deosebită trebuie acordată motivelor rezilierii garanției, deoarece, după cum arată practica, în multe cazuri antreprenorii greșesc aici. Garanția ca obligație accesorie încetează odată cu încetarea obligației principale. Totuși, trebuie avut în vedere că rezilierea contractului principal nu duce la încetarea garanției dacă obligația nu a fost îndeplinită sau executată necorespunzător.
O modificare a obligației principale, care implică o creștere a răspunderii sau alte consecințe adverse fără acordul garantului, precum și transferul datoriilor în temeiul obligației principale, sunt motive de încetare a garanției (clauzele 1, 2 ale articolului 367). din Codul civil al Federației Ruse). Aceeași consecință este cauzată de refuzul creditorului de a accepta prestația cuvenită propusă de debitor sau de garant (clauza 3 ibid.).
O garanție ca modalitate de garantare a obligațiilor este cea mai acceptabilă atât pentru debitor, cât și pentru creditor. Acest lucru se explică prin faptul că în raportul juridic este inclus un terț care, în virtutea unei garanții, își asumă responsabilitatea pentru buna îndeplinire a obligației. Pentru creditor, această metodă este cea mai atractivă deoarece în fideiusor găsește o sursă suplimentară de resurse financiare, care îi permite să evite pierderile și să aibă o garanție reală de executare în temeiul obligației garantate. Prin urmare, înainte de a accepta o garanție ca garanție pentru obligații, creditorul trebuie să aibă încredere în solvabilitatea garantului și în capacitatea acestuia de a-și îndeplini efectiv obligația pentru debitor.
Banca analizează bilanțurile și alte documente ale garantului, ceea ce va permite o imagine realistă a stării financiare a garantului. Criteriile de solvabilitate și fiabilitate sunt doar situația financiară actuală și disponibilitatea activelor lichide (imobiliare, active fixe, stocuri).
Verificarea stării financiare a garantului, desigur, nu este o garanție absolut sigură de garantare a obligațiilor. Dar cel puțin banca va putea desfășura afaceri cu ochii deschiși. Implementarea conștientă și obiectivă a măsurilor legate de o astfel de verificare poate elimina practic pierderile asociate neîndeplinirii obligațiilor de către debitor și poate asigura efectiv obligația.
Orice persoană fizică sau juridică poate acționa în calitate de garant, dar nu pot fi garanți organizațiile bugetare, întreprinderile de stat cărora le este atribuită proprietate cu drept de conducere operațională, sucursalele și reprezentanțele care nu sunt persoane juridice prin lege.
De obicei, un contract de garanție implică un garant și un creditor. Uneori se încheie un acord tripartit, la care debitorul participă ca terț. Acest lucru nu are o importanță fundamentală. Principalul lucru este că se respectă forma scrisă. Adesea, o garanție este exprimată într-o ofertă scrisă a unui terț de a acționa ca garanție pentru debitor pentru obligațiile sale față de creditor. În acest caz, această propunere ar trebui considerată ca o ofertă, iar dacă condițiile garanției îl satisfac pe creditor, atunci acesta trebuie să trimită confirmarea scrisă a consimțământului său garantului. În caz contrar, „tăcerea” creditorului va fi considerată ca un refuz al ofertei, iar contractul de garanție va fi considerat neîncheiat.
Natura răspunderii garantului față de creditor poate fi determinată și de părți. În conformitate cu regula generală (clauza 1 a articolului 363 din Codul civil al Federației Ruse), garantul și debitorul poartă răspundere solidară față de creditor. Răspunderea solidară este mai atractivă pentru creditor, întrucât în acest caz, în conformitate cu art. 323 din Codul civil al Federației Ruse, el are dreptul de a cere îndeplinirea unei obligații atât de la debitor, cât și de la garant simultan, și de la oricare dintre aceștia separat, atât în totalitate, cât și în parte a datoriei. In cazul raspunderii subsidiare, creditorul va trebui sa prezinte initial cereri debitorului, iar numai in caz de refuz sau incapacitate a debitorului de a satisface aceste cereri, sa le prezinte fidejusorului.
Contractul de garanție trebuie să definească în mod specific întinderea răspunderii garantului pentru neîndeplinirea obligației. Ca regulă generală, fidejusorul este răspunzător față de creditor în aceeași măsură ca și debitorul, inclusiv plata dobânzilor, rambursarea cheltuielilor de judecată pentru recuperarea creanțelor și alte pierderi ale creditorului cauzate de neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligației de către debitorul. Dar printr-un contract de fidejusiune, părțile pot exclude răspunderea garantului în ansamblu sau o pot limita.
Cele mai frecvente cazuri de încetare a unei garanții datorate unui creditor sunt cele în care un acord între creditor și debitor modifică obligația, aducând o creștere a răspunderii sau alte consecințe adverse pentru garant, fără acordul acestuia din urmă. Un exemplu ar fi o situație în care banca și debitorul, fără a anunța garantul, au modificat termenii contractului de împrumut, majorând rata dobânzii pentru utilizarea împrumutului, cuantumul datoriei pentru rambursarea cu întârziere a împrumutului sau prelungirea împrumutului. perioada de rambursare.
Un alt motiv de încetare a unei garanții este legat de transferul datoriei în temeiul obligației garantate către o altă persoană, în cazul în care fidejusorul nu și-a dat consimțământul creditorului pentru a răspunde pentru noul debitor.
Următoarele motive de încetare a garanției sunt legate de faptul că contractul nu indică termenul garanției sau perioada de îndeplinire a obligației principale și nu poate fi determinată (sau determinată de momentul solicitării), iar creditorul nu a depus o cerere împotriva garantului în termenul stabilit (clauza 4 din articolul 367 Cod civil al Federației Ruse). Termenele prevăzute de lege pentru depunerea unei cereri împotriva garantului sunt preventive și nu pot fi restabilite.
Astfel, putem concluziona că creditorul trebuie să aibă maximă grijă și să se asigure că propriile sale acțiuni sau inacțiuni nu conduc la încetarea garanției. Toate modificările în legătură cu obligația principală, care implică o creștere a răspunderii sau alte consecințe adverse pentru garant, trebuie să fie convenite cu acesta din urmă în scris și să facă parte integrantă din contractul de garanție.
Ca garanții suplimentare că garantul își va îndeplini obligațiile față de debitor, contractul de fidejusiune poate include condiții care să acorde creditorului dreptul de a debita direct fonduri din contul bancar al garantului în cuantumul obligației garantate prin garanție.

garantie bancara

Garanția bancară este o obligație scrisă a unei instituții de credit sau a unei societăți de asigurări, emisă către creditor (beneficiar) și constând în plata unei anumite sume de bani în condițiile acesteia și la cererea scrisă a acesteia din urmă (articolul 368 din Codul civil al Federației Ruse).
Astfel, la implementarea unei garanții bancare, există trei părți:
- garant (bancă, altă instituție de credit sau organizație de asigurări) care emite garanția;
- destinatarul creditului (principalul), i.e. persoana la cererea căreia se eliberează garanția;
- creditor (beneficiar), i.e. beneficiarul primind suma de bani specificată.
Diferența fundamentală dintre o garanție bancară și toate celelalte metode de garantare a obligațiilor de împrumut este independența garanției față de obligația pe care o asigură, ceea ce înseamnă că dacă obligația principală încetează, este declarată nulă sau expiră termenul de prescripție, garanția va rămâne în vigoare. Garanția bancară trebuie să fie în scris.
Garantul poartă obligații în temeiul garanției emise de acesta indiferent de răspunderea debitorului principal (principalului). Astfel se explică regula privind irevocabilitatea unei garanții și netransferabilitatea drepturilor în temeiul unei garanții bancare (interzicerea cesiunii). Trebuie însă avut în vedere că garantul poate modifica aceste norme dispozitive ale legii prin stabilirea unei alte reguli. În cazul în care debitorul (principalul) își încalcă obligațiile, creditorul (beneficiarul) trebuie să contacteze în scris garantul cu o cerere de plată a sumei de bani corespunzătoare.
La primirea unei creanțe, garantul este obligat să transfere imediat comitentului toate documentele primite de la beneficiar, inclusiv creanța în sine. În același timp, el trebuie să ia în considerare cererea beneficiarului într-un termen rezonabil și cu grijă rezonabilă (articolul 375 din Codul civil al Federației Ruse).
În cazul în care garantul, atunci când are în vedere creanța beneficiarului, ajunge la concluzia că creanța sau documentele anexate acesteia nu sunt conforme cu condițiile garanției emise sau a fost ratată perioada specificată în garanție, acesta refuză să satisfacă creanța. și anunță imediat beneficiarul despre acest lucru.
O altă trăsătură extrem de specifică a unei garanții bancare se manifestă în clauza 2 a art. 376 C. civ., potrivit cărora fidejusorul este obligat să-și îndeplinească obligația chiar dacă a luat cunoștință că obligația principală a fost îndeplinită (în totalitate sau în parte), a încetat sau nu a fost valabilă, dar el, având înștiințat beneficiarul despre aceasta, a primit o cerere repetată.
Atunci când se aplică regulile privind garanția bancară, este necesar să se acorde atenție distincției dintre obligațiile garantului și responsabilitatea acestuia, deoarece aici există o înțelegere greșită a unei astfel de diferențe, ceea ce poate duce la consecințe negative pentru participanții la aceasta. raport juridic.
Clauza 1 a art. 377 din Codul civil al Federației Ruse stabilește cuantumul obligațiilor garantului, limitându-l la suma pentru care a fost emisă garanția. Această obligație nu este o răspundere, ci este responsabilitatea principală a garantului, obligația acestuia. În ceea ce privește răspunderea garantului, se stabilește în paragraful 2 al aceluiași articol, care prevede că acesta din urmă, ca regulă generală, nu se limitează la suma pentru care se emite garanția, însă, garantul însuși poate include o regulă care îi limitează răspunderea în documentul pe care îl emite.
Lista cazurilor de încetare a unei garanții bancare:
- plata de către garant a sumei specificate;
- expirarea perioadei de garantie;
- renunțarea beneficiarului la drepturile sale prin: a) restituirea garanției; b) trimiterea unei cereri scrise pentru eliberarea de obligații a garantului (articolul 378 din Codul civil al Federației Ruse).
Banca acceptă garanții (garanții) numai de la persoane juridice și persoane fizice de încredere, stabile din punct de vedere financiar. Prin urmare, trebuie să se asigure mai întâi de solvabilitatea acestora, atât din punct de vedere financiar, cât și din punct de vedere al pregătirii pentru a-și îndeplini obligațiile în cazul unui caz de garanție. Acest lucru necesită o abordare diferențiată.
Sub acest aspect, garantiile sunt de doua tipuri: negarantate si garantate. Primul tip înseamnă că garanția (garanția) acestei persoane este acceptată pe bază de încredere, întrucât legăturile cu aceasta s-au menținut de mult timp, iar reputația sa este impecabilă. Tuturor celorlalte contrapărți trebuie să li se solicite să furnizeze dovezi de fiabilitate și să furnizeze garanții. Ei, la rândul lor, necesită o abordare individuală: în ceea ce privește persoanele fizice, puteți folosi date despre proprietatea și veniturile acestora. Metodologia de determinare a solvabilității întreprinderilor este cunoscută băncilor; există propriile lor metode binecunoscute pentru determinarea stării financiare a băncilor, companiilor de asigurări și fondurilor.
În cazul în care poziția financiară a garantului este în dubiu, banca trebuie să ceară ca garanțiile sale să fie garantate printr-un gaj de proprietate. În ceea ce privește constatarea gradului de pregătire a garantului de a-și îndeplini obligația, dacă este cazul, în acest sens se practică utilizarea a două mijloace: în primul rând, colectarea, dacă este posibil, de informații ample și obiective despre garant, în al doilea rând, întâlniri și convorbiri preliminare cu acesta, pe parcursul care ar trebui clarificate condiţiile şi intenţiile reale ale acesteia.
Creditele garantate ca principal tip de credit bancar modern, exprimând unul dintre principiile sale de bază. Garanția poate fi orice proprietate deținută de împrumutat, cel mai adesea imobile sau valori mobiliare. În cazul în care împrumutatul își încalcă obligațiile, această proprietate devine proprietatea băncii, care, în procesul vânzării sale, compensează pierderile suferite. Mărimea împrumutului acordat este de obicei mai mică decât valoarea medie de piață a garanției propuse și este determinată de acordul părților. În condiții interne, principala problemă în obținerea de credite garantate este procedura de evaluare a valorii proprietății din cauza incompletității procesului de formare a piețelor ipotecare și bursiere.
Împrumuturi garantate cu garanții financiare de la terți, a căror expresie reală este o obligație formalizată legal din partea garantului de a repara prejudiciul cauzat efectiv băncii în cazul încălcării de către împrumutatul direct a condițiilor din acord de împrumut. Rolul de garant financiar poate fi persoane juridice care se bucură de suficientă încredere din partea creditorului, precum și autoritățile guvernamentale la orice nivel. Într-o economie de piață dezvoltată, acestea s-au răspândit în primul rând în domeniul creditării pe termen lung; în practica internă, sunt încă de utilizare limitată din cauza lipsei de încredere din partea instituțiilor de credit nu numai în persoanele juridice, ci și în organele guvernamentale, în special la nivel municipal și regional. .

3.1.1 Obiectul garanției

Contractul de gaj se încheie numai în scris, simplu sau legalizat. La încheierea unui acord de gaj, este foarte important să respectați forma acestuia și, dacă este necesar, procedura de înregistrare. Încălcarea acestora atrage nulitatea contractului.

Un acord de gaj imobiliar necesită o înregistrare suplimentară de stat (clauza 1 a articolului 131 din Codul civil al Federației Ruse) la autoritățile competente.

Subiectul unui gaj poate fi orice bun, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate (creanțe), cu excepția bunurilor retrase din circulație, a creanțelor indisolubil legate de persoana creditorului și a altor drepturi, a căror cesiune unei alte persoane este interzis de lege.

Înainte de încheierea unui contract se întocmește un raport de verificare a garanțiilor cu o vizită la fața locului. Un reprezentant al băncii verifică garanția efectivă și pe baza datelor contabile. În acest caz, se întocmește un act, semnat de un reprezentant al băncii, directorul și contabilul șef al împrumutatului.

garanția debitorului de solvabilitate a creditului

3.1.2 Încetarea gajului

Angajamentul este reziliat:

Odată cu încetarea obligației garantate prin gaj;

La cererea debitorului ipotecar (destinatarul creditului) în cazul încălcării grave a obligațiilor de către creditorul ipotecar (bancă), creând o amenințare de pierdere sau deteriorare a bunului gajat;

În cazul distrugerii bunului gajat sau al încetării dreptului gajat, dacă gajatorul nu a restituit bunul gajat într-un termen rezonabil sau nu l-a înlocuit cu alte bunuri echivalente;

În cazul vânzării unui bun gajat la licitație publică, precum și atunci când vânzarea bunului gajat s-a dovedit imposibilă și licitația repetată a fost declarată nulă, iar creditorul gajist nu și-a exercitat dreptul de reținere a bunului gajat în termen de o lună de la declararea invalidă a licitației.

Atunci când proprietatea gajată este luată deoarece proprietarul real al proprietății este o altă persoană sau ca sancțiune pentru săvârșirea unei infracțiuni sau a unei alte infracțiuni, gajul asupra acelui bun este încetat.

Creatorul gajist poate transfera drepturile sale din contractul de gaj către o altă persoană, cu respectarea regulilor de transmitere a drepturilor creditorului prin cesiunea unei creanțe (cesiunea) - atunci când creditorul cedează drepturile de creanță unei alte persoane în temeiul obligației principale. Odată cu transferul unei datorii în temeiul unei obligații garantate printr-un gaj către o altă persoană, gajul încetează, cu excepția cazului în care debitorul gajist și-a dat consimțământul creditorului să fie responsabil pentru noul debitor.

Atunci când are în vedere problema garanțiilor, banca trebuie să țină cont mai întâi de valoarea acestei proprietăți pentru debitor, deoarece garanția ar trebui să fie un stimulent pentru rambursarea împrumutului și, în al doilea rând, o oportunitate pentru bancă de a-și satisface creanțele în detrimentul proprietății gajate.

În legea actuală (articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse), interpretarea unui gaj este aceea că creditorul gajist, în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligației garantate prin gaj, nu primește obiectul gajul, ci dreptul de a-și satisface pretențiile din valoarea bunului gajat, care, desigur, poate fi pusă în aplicare. Cu toate acestea, mai întâi este necesar să se execute silit asupra proprietății ipotecate în instanță. Astfel, trece destul de mult timp, în urma căruia creditorul, din cauza retragerii din circulație a fondurilor împrumutate în temeiul obligației principale, suferă pierderi suplimentare și, în general, garanția își pierde adevăratul scop.

Pentru a evita o astfel de situație în practica de aplicare a legii, unele bănci creditoare și debitori convin în mod voluntar să transfere bunul gajat în proprietatea creditorului gajist, dar în acest caz trebuie precizat că între părți există o despăgubire prevăzută la articolul 409. din Codul civil al Federației Ruse și nu exercitarea drepturilor creditorului gajist.

3.1.3 Garaj imobiliar

Vânzarea proprietății gajate se efectuează prin vânzare la licitație publică în modul stabilit de legislația procedurală, cu excepția cazului în care prin lege este stabilită o procedură diferită (clauza 1 a articolului 350 din Codul civil al Federației Ruse). La cererea debitorului ipotecar, instanța are dreptul de a amâna vânzarea acestuia cu până la un an. Amânarea nu scutește debitorul de despăgubiri pentru pierderile creditorului și penalitățile care au crescut în timpul amânării. Garantul are posibilitatea oricând înainte de vânzarea bunului gajat să înceteze executarea silită asupra bunului gajat dacă îndeplinește obligația garantată prin gaj sau acea parte a acestuia, a cărei îndeplinire s-a dovedit a fi restante. Astfel, parerea că, în cadrul legislației actuale, este posibilă vânzarea imobilului gajat prin transferarea acestuia către creditor-creditor ipotecar este insuportabilă, deși poate fi promițătoare în viitor. În plus, trebuie amintit că condițiile specificate cuprinse de părți în contractul de gaj, în regimul juridic actual, pot duce la consecințe negative pentru creditorul gajist, întrucât un debitor ipotecar fără scrupule are posibilitatea de a recunoaște contractul de gaj cu condiția. pentru vânzarea imobilului gajat sub formă de fals, adică acoperind intențiile părților, în cazul neîndeplinirii obligației garantate prin gaj, de a recurge la despăgubiri, iar nu la exercitarea drepturilor creditorului gajist , așa cum este definit de legislația în vigoare. Prin urmare, în acest caz, creditorul trebuie să fie conștient de faptul că în astfel de condiții va avea dreptul de a utiliza prevederile de compensare mai degrabă decât cele de garanție. Și în această situație, el nu va primi avantaje corespunzătoare în raport cu imobilul ipotecat.

3.1.4 Vânzarea proprietății gajate

Partea întâi a Codului civil extinde domeniul de aplicare al creanțelor creditorului ipotecar care pot fi satisfăcute pe cheltuiala proprietății gajate. Gajul, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, asigură pretenții în valoare până la momentul satisfacerii, în special dobânzi, penalități, despăgubiri pentru pierderile cauzate de întârzierea executării, precum și rambursarea cheltuielilor necesare ale creditorului gajist pentru întreținerea obiectului gajat și costurile de încasare.

Articolul 23 din Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” nu a inclus o penalitate în domeniul de aplicare al creanțelor creditorului satisfăcut pe cheltuiala proprietății gajate, iar acest tip de răspundere a fost aplicat numai dacă a fost menționat în acordul de gaj. în sine. Analizând articolul 28 din Legea gajului și articolul 349 din Codul civil al Federației Ruse, putem concluziona că Legea gajului reglementează mai strict procedura de executare silită asupra bunurilor gajate, în urma căreia recuperarea a fost posibilă numai printr-o hotărâre judecătorească sau în cazurile prevăzute de lege în baza titlului executoriu al notarului. Această prevedere nu a oferit părților posibilitatea de a prevedea o procedură diferită de executare silită asupra proprietății. Potrivit Codului civil, există două variante de executare silită asupra proprietății ipotecate: prin hotărâre judecătorească și fără a se adresa instanței.

Articolul 349 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia, pentru o executare silită necontestată asupra proprietății, notarizarea contractului de gaj în sine nu este suficientă, necesită un acord special între debitorul gajist și creditorul gajist pentru această acțiune fără a merge în instanță, a încheiat după ce motivele de executare silită au apărut și au fost certificate de notar.

Astfel, noile norme juridice au schimbat semnificativ procedura de executare silita a proprietatii ipotecate, facandu-o mai rezonabila si conforma cu realitatea. Dar acest lucru nu se poate spune despre regulile care reglementează procedura de vânzare a proprietății gajate exclusiv la licitație publică.

Părțile la raporturile juridice gajate trebuie să aibă de ales în ordinea vânzării bunului gajat. Procedura de vânzare a proprietății gajate supuse executării silite ar putea fi prevăzută în contractul de gaj. În acest sens, procedura de vânzare a bunurilor gajate supuse executării silite, determinată de termenii contractului de gaj, poate fi recunoscută de către instanțele de judecată ca fiind justificată.

3.1.5 Garaj de drepturi

Obiectul gajului poate fi drepturile de posesie și utilizare aparținând debitorului gajist, inclusiv drepturile chiriașului, alte drepturi (pretenții) care decurg din obligații și alte drepturi de proprietate.

Un drept cu o anumită perioadă de valabilitate poate face obiectul unui gaj numai până la expirarea acestuia.

Într-un acord privind gajarea unor drepturi care nu au valoare bănească, valoarea bunului gajat se stabilește prin acordul părților. Faptul că, atunci când gajați drepturi (de exemplu, asupra proprietății), precum și atunci când gajați proprietățile lăsându-le gajatorului, toată responsabilitatea pentru siguranța acestui subiect de gaj cade pe umerii gajatorului, este poate singurul avantaj al acest tip de gaj.

Dezavantajele drepturilor de gaj:

Creditorul depinde de onestitatea împrumutatului;

Perioada de valabilitate a drepturilor gajate poate să nu coincidă cu termenul de împrumut;

Evaluarea monetară a drepturilor gajate și implementarea lor ulterioară este dificilă. Din cauza acestor neajunsuri, precum și a lipsei unui cadru legal pe această temă, utilizarea acestui tip de garanții nu este utilizată pe scară largă în practică.

3.1.6 Garaj dur

Se poate alege între un gaj obișnuit și o ipotecă. În cazul unui credit ipotecar, banca are obligații și drepturi speciale.

Responsabilitatile bancii:

Luați măsuri pentru a asigura siguranța garanției (ipoteca) și a preveni deteriorarea acestuia;

Asigurați bunul în măsura valorii sale pe cheltuiala debitorului gajist.

Totodată, conform acordului, banca poate dobândi dreptul de utilizare a obiectului ipotecii. Astfel, beneficiile de proprietate ar trebui să fie utilizate pentru a acoperi costurile de întreținere a articolului specificat sau să fie contabilizate din împrumut.

Posibilitățile de utilizare a ipotecii sunt limitate. Acest lucru se datorează faptului că această opțiune presupune retragerea proprietății din circulația economică. Pe de altă parte, nu orice element de gaj datorită caracteristicilor sale fizice poate deveni subiectul unui gaj. Prin urmare, pietrele prețioase, aurul și produsele realizate din acesta, valorile valutare, obiectele de artă și unele tipuri de bunuri mobile (mașini etc.) sunt incluse în ipotecă. În cele mai multe cazuri, garanția rămâne la garanții. Dar creditorul gajist are dreptul de a verifica documentele și prezența efectivă a bunului gajat, de a cere ca gajatorul să ia măsuri pentru conservarea bunului etc.

3.1.7 Garajul bunurilor aflate în circulație

Acest tip de garanție este cel mai des utilizat atunci când se împrumută întreprinderilor comerciale și de furnizare și marketing. În acest caz, debitorul gaj trebuie să țină evidențe speciale ale elementelor de garanție cedate care sunt înstrăinate și ale celor care sunt primite ca înlocuitori. În același timp, trebuie să țineți cont de faptul că este necesar să mențineți un echilibru obligatoriu pentru fiecare zi.

Unul dintre punctele slabe ale acestui tip de garanție ar trebui să fie considerat lipsa mijloacelor adecvate de rambursare a valorii bunului gajat în cazul pierderii acestuia. Proiectarea acordului de gaj a mărfurilor aflate în circulație presupune înlocuirea bunurilor vândute cu alte bunuri dobândite din vânzare. În același timp, există pericolul ca debitorul gajist, după ce a vândut bunurile gajate, să nu poată cumpăra în schimb altele noi, care ar fi acoperite de obligația de gaj.

3.1.8 Garaj de valori mobiliare

Subiectul gajului poate fi obligațiuni, acțiuni, certificate, cambii și alte valori mobiliare.

Aceste titluri trebuie să fie deținute de împrumutat. Numai în acest caz, în conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse, titlurile de valoare pot fi înstrăinate în favoarea băncii în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către debitor.

Evaluarea valorilor mobiliare se efectuează și se consemnează în contractul de ipotecă. Pentru a obține un împrumut, împrumutatul încheie un contract de împrumut, care definește condițiile de eliberare și rambursare a împrumutului, obligațiile reciproce, responsabilitatea fiecărei părți și garanțiile acceptate. Totodată, se încheie un contract de gaj pentru valorile mobiliare deținute de împrumutat.

Valorile mobiliare gajate sunt transferate de către împrumutat băncii pentru păstrare. Banca returnează împrumutatului din depozit titlurile acceptate de la acesta drept garanție numai după rambursarea integrală a datoriei la împrumut, a dobânzilor pentru utilizarea acestuia și a penalităților.

În cazul în care fondurile primite din vânzarea ipotecii depășesc suma obligațiilor împrumutatului, atunci diferența este restituită împrumutatului.

Pentru a obține un împrumut, împrumutatul, pe lângă documentele specificate în regulamentul de creditare, depune băncii spre considerare titlurile de valoare împotriva cărora dorește să obțină un împrumut. Banca le verifică autenticitatea și solvabilitatea. Pentru titlurile de valoare nominale, se verifică dacă împrumutatul este proprietarul acestora.

Valorile mobiliare transferate spre analiză sunt evaluate la alin.

Înainte de a emite un împrumut cu titluri de valoare, banca verifică de obicei:

Autenticitatea și solvabilitatea titlurilor de valoare gajate;

Posibilitatea de a vinde titluri de valoare pe piata secundara;

Solvabilitatea emitentului;

Disponibilitatea cotației valorilor mobiliare la bursă.

Garajul de valori mobiliare nominative se emite la purtător.

Mărimea împrumutului emis împotriva titlurilor de valoare este stabilită la un anumit procent din valoarea garanției acestora. Acest procent este determinat de gradul de risc pentru bancă pentru fiecare titlu care servește drept garanție pentru împrumut.

Pentru cambii, certificate de depozit și de economii, obligațiuni la purtător și alte titluri necotate, trebuie determinat gradul de lichiditate al acestora.

Există două metode de împrumut garantate prin cambii: actualizarea cambiei și gajarea cambiei.

Decontarea facturilor este achiziționarea acestora de către bancă, în urma căreia acestea sunt transferate în totalitate la dispoziția acesteia, iar odată cu acestea dreptul de a cere plata de la trăgători. Întrucât deținătorul cambiei, care a prezentat factura la bancă pentru contabilitate, primește imediat plata asupra acesteia, i.e. înainte de expirarea cambiei, atunci pentru el asta înseamnă de fapt primirea unui împrumut de la bancă.

Prin urmare, reducerea facturilor de către bănci este una dintre modalitățile de a acorda credit. Pentru o astfel de tranzacție, banca percepe un procent, care se numește dobândă de reducere sau reducere.

Băncile comerciale nu riscă să acorde împrumuturi pe termen lung împotriva valorilor mobiliare. În plus, aceștia suferă de lipsa resurselor de creditare pe termen lung în aceste scopuri. În acest sens, în prezent, în practica băncilor comerciale se folosesc doar împrumuturi pe termen scurt contra valori mobiliare.

Dezavantajele gajării valorilor mobiliare sunt următoarele:

Necesitatea și complexitatea verificării autenticității valorilor mobiliare și a identificării proprietarului acestora;

Necesitatea înscrierii faptului de gaj a valorilor mobiliare în registrul emitentului;

Instabilitatea prețurilor pieței pentru valorile mobiliare, ca urmare - un risc ridicat de pierdere a valorii garanției;

Nu toate valorile mobiliare sunt tranzacționate liber la bursă (dificultate în vânzarea garanției).

Avantajele acestui tip de garanție:

Scadența valorilor mobiliare depășește scadența împrumutului acordat împotriva acestora; - actele sunt depozitate la banca care a emis creditul;

Dacă valorile mobiliare generează venituri, atunci, prin acordul părților, acestea pot fi utilizate pentru plata dobânzii la împrumut;

Dacă garanția devine proprietatea băncii, titlurile de valoare pot fi lăsate în portofoliul de investiții al băncii.

3.1.9 Dezavantajele garanției

În ciuda tuturor avantajelor sale, garanția are și dezavantaje semnificative.

1. În majoritatea cazurilor, aceasta nu oferă creditorului încredere în satisfacerea rapidă și deplină a creanțelor sale, deoarece executarea silită a garanției se realizează cel mai adesea prin hotărâre judecătorească. Urmează apoi procedura de implementare, care necesită fonduri și timp semnificative.

2. Întrucât debitorii de credit sunt de regulă organizații înregistrate ca restanțe de plăți către buget și fonduri extrabugetare, dacă în conturile lor curente și de decontare nu există fonduri suficiente, satisfacerea creanțelor prezentate debitorului se realizează în ordinea stabilită. prin articolul 855 din Codul civil al Federației Ruse.

3. Adesea, același bun este gajat de mai multe ori, iar fiecare creditor gajist ulterior nu știe că obligația sa este garantată prin gajarea bunurilor gajate anterior printr-un contract de gaj, ceea ce afectează negativ rambursarea datoriei de către bancă ( la gajurile ulterioare) .

4. Adesea, obiectul garanției îl constituie bunurile nelichide aflate în circulație, care, odată cu modificările condițiilor de piață, nu sunt întotdeauna vândute sau sunt vândute în pierdere de către organizațiile debitoare, ceea ce duce la rambursarea prematură a creditului sau la nerambursarea acestuia. .

· Legislația gajului nu este întotdeauna eficientă, iar procedura de înregistrare a unui gaj este intensivă în muncă și costisitoare (consumă forță de muncă - costuri de timp, costuri bănești pentru autentificare și înregistrare de stat, costuri pentru asigurarea proprietății - obiectul gajului).

· Nu există claritate cu privire la posibilitatea încheierii unui acord preliminar de gaj. Cineva poate spune că prevederile articolului 429 din Codul civil al Federației Ruse () nu se aplică acordurilor privind metodele de asigurare a îndeplinirii obligațiilor. Dar nu putem exclude cazurile în care voința părților în raport cu obligația principală care va apărea în viitor, exprimată sub forma unui acord preliminar, va necesita măsuri provizorii. Încheierea unui acord preliminar de gaj nu numai că nu contrazice prevederile cuprinse în articolul 429 din Codul civil al Federației Ruse și capitolul 23 din Codul civil al Federației Ruse, dar corespunde și sensului de a asigura îndeplinirea obligațiilor. .

· Procedura de executare silită asupra unui drept de proprietate gajat nu este clar definită.

Pe baza cerințelor paragrafului 3 din capitolul 23 din Codul civil al Federației Ruse, în special articolul 349 din Codul civil al Federației Ruse și articolul 350 din Codul civil al Federației Ruse, satisfacerea creanței creditorului asupra obligația garantată prin gaj se realizează prin vânzarea obiectului gajului la licitație publică în modul prevăzut de legislația procesuală civilă. Alături de aceasta, paragraful 2 al articolului 63 din Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 119-FZ „Cu privire la procedurile de executare” se referă la procedura de licitație prevăzută de Codul civil al Federației Ruse.

· Comision semnificativă pentru legalizarea contractelor ipotecare (în valoare de 1,5 la sută din valoarea tranzacției).

· Costuri semnificative de plată a primei de asigurare la asigurarea proprietății transferate la (5 – 12% din suma sumei asigurate).

· Cazurile de gajare repetă a aceluiași bun nu pot fi excluse în absența garanților ulterioare care dețin informații despre sarcinile existente în materie de gaj.

· Problema este în practica aplicării normei cuprinse în paragraful 3 al articolului 340 din Codul civil al Federației Ruse.

O ipotecă a unei clădiri sau structuri este permisă numai cu o ipotecă simultană în temeiul aceluiași acord al terenului pe care se află această clădire sau structură, sau o parte din acest teren care asigură funcțional obiectul ipotecat, sau dreptul de închiriere al acestui parcela sau partea corespunzătoare a acestuia aparținând debitorului ipotecar. Dar aplicarea formală a acestei prevederi a Codului civil ar putea duce la recunoașterea majorității contractelor de ipotecă ca tranzacții nule, întrucât, în urma privatizării, s-au format participanți la cifra de afaceri imobiliară care sunt proprietarii de clădiri și structuri, care, în căutarea a resurselor de credit, ipotecă proprietățile imobiliare, în ciuda faptului că nu sunt proprietari de terenuri. Dar astfel de acțiuni nu pot fi considerate ilegale, deoarece, în temeiul articolului 209 din Codul civil al Federației Ruse, aceștia au dreptul, în calitate de proprietari, de a dispune de bunurile imobile relevante la propria discreție, inclusiv prin transferul lor ca garanție.

Practica judiciară în această problemă se rezumă la faptul că această regulă (clauza 3 din articolul 340 din Codul civil al Federației Ruse) este supusă aplicării numai în cazurile în care persoana care acționează ca debitor ipotecar al unei clădiri sau al unei structuri este proprietarul. sau chiriaș al terenului corespunzător. Dacă în astfel de situații, în temeiul unui contract de ipotecă, este gajată doar o clădire sau o structură, iar terenul sau dreptul de arendă nu face obiectul gajului, un astfel de contract ar trebui considerat o tranzacție nulă (articolul 168 din Codul civil). Codul Federației Ruse) Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27 februarie 2001 nr. 61 „Examinarea practicii de aplicare a legislației funciare de către instanțele de arbitraj” – paragraful 4; Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse nr. 6, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 8 din 1 iulie 1996 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea părții întâi a Codului civil a Federația Rusă” - paragraful 45.

În alte cazuri, atunci când debitorul ipotecar al clădirii sau structurii nu este proprietarul sau chiriașul terenului, contractul de ipotecă nu poate fi considerat incompatibil cu legea în temeiul paragrafului 3 al articolului 340 din Codul civil al Federației Ruse. . Drepturile debitorului ipotecar și atunci când executarea silită asupra unei clădiri sau a unei structuri, precum și drepturile cumpărătorului asupra terenului, trebuie stabilite pe baza dispozițiilor articolului 37 din Codul funciar al Federației Ruse, conform cărora la transfer dreptul de proprietate asupra unei clădiri, structuri sau la transmiterea acestora către alte persoane juridice sau cetățeni. Odată cu aceste obiecte, se transferă dreptul de folosință a terenurilor.

Executarea silită a proprietății ipotecate.

Executarea silită a garanției se efectuează prin hotărâre judecătorească. Cu toate acestea, litigiile pot fi evitate dacă utilizați alineatele 1 și 2 ale articolului 349 din Codul civil al Federației Ruse.

„1. Pretențiile creditorului gajist (creditorului) sunt satisfăcute din valoarea imobilului gajat prin hotărâre judecătorească.

Satisfacerea creanței creditorului gajist pe cheltuiala bunului imobil gajat, fără a se adresa justiției, este permisă pe baza unui acord notarial între creditorul gajist și debitorul gajist, încheiat după ce au apărut motivele de executare silită asupra bunului gajat. Un astfel de acord poate fi declarat nul de către o instanță la cererea unei persoane ale cărei drepturi sunt încălcate printr-un astfel de acord.

2. Pretențiile creditorului gajist sunt satisfăcute pe cheltuiala bunurilor mobile gajate printr-o hotărâre judecătorească, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acordul debitorului gajist cu creditorul gajist. Totuși, obiectul gajului transferat creditorului gajist poate fi sechestrat în modul stabilit prin contractul de gaj, cu excepția cazului în care este stabilită prin lege o altă procedură.

3. Executarea silită în materie de gaj se poate face numai prin hotărâre judecătorească în cazurile în care:

1) pentru a încheia un contract de gaj, a fost necesar acordul sau permisiunea altei persoane sau organism;

2) obiectul gajului este un bun care are o valoare istorică, artistică sau de altă natură culturală semnificativă pentru societate;

3) debitorul gajist este absent și este imposibil să se stabilească locația sa.”

Adică, de fapt, paragrafele 1 și 2 ale acestui articol prevăd excepții de la regula generală. Prima excepție este aceea că, în cazul în care părțile la acord au motive de executare silită în ceea ce privește obiectul gajului, ele se pot lipsi de o hotărâre judecătorească dacă întocmesc un acord de satisfacere a creanțelor pe cheltuiala bunului gajat fără a se adresa autoritatile judiciare. Acest acord trebuie să fie certificat de un notar.

Iar al doilea punct care face posibilă rezolvarea acestei probleme fără o procedură judiciară este atunci când acordul privind gajul bunurilor mobile prevede inițial procedura de executare silită asupra bunului gajat, fără ajutorul unei instanțe.

De precizat că posibilitatea executării silite pe subiectul garanțiilor reale prevăzute de legea civilă fără a se adresa instanței este, fără îndoială, convenabilă și vine în întâmpinarea intereselor creditorilor, dar în prezent nu este încă suficient reglementată. De exemplu, sub ce formă este întocmit acordul specificat și în ce timp după apariția motivelor de executare silită?

În toate celelalte cazuri (cu excepția celor enumerate direct la paragraful 3 al articolului 349 din Codul civil al Federației Ruse), creditorul gajist este obligat să contacteze autoritatea judiciară dacă apar motive pentru executarea silită în ceea ce privește gajul. Respectarea procedurii de executare silită în materie de garanții reprezintă o condiție integrală a implementării acesteia.

Vânzarea proprietății gajate.

Regulile de vânzare a proprietății gajate sunt stabilite de articolul 350 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia vânzarea (vânzarea) garanției care face obiectul executării silite se realizează prin vânzare la licitație publică în modul stabilit prin procedura procedurală. legislație. În acest caz, bunul gajat, care este executat silit, este scos la licitație la prețul inițial stabilit fie printr-o hotărâre judecătorească (dacă executarea silită a bunului gajat se face prin instanță), fie printr-un acord între debitorul gajist și debitorul gajist.

Dar licitația poate fi declarată invalidă. În acest caz, Codul civil al Federației Ruse oferă gajului posibilitatea de a păstra obiectul gajului cu dreptul de a compensa cu prețul de cumpărare creanțele sale garantate prin gaj. Regulile de vânzare și cumpărare se aplică unui astfel de acord. Dacă deținătorul gajului nu dorește să profite de această oportunitate, atunci sunt anunțate licitații repetate pentru articolul gajat.

În cazul în care re-licitația este declarată nulă, creditorul gajist are dreptul de a reține bunul gajat, evaluându-l la o sumă cu cel mult 10% mai mică decât prețul inițial de vânzare la re-licitație.

Notă!

În cazul în care creditorul gajist nu își exercită dreptul de a reține obiectul gajat în termen de o lună de la data la care licitația repetată este declarată nulă, contractul de gaj este reziliat.

Am examinat un caz în care imobilul ipotecat scos la licitație nu a fost vândut. Dacă obiectul gajat este vândut la licitație, atunci ar trebui să vă referiți la paragrafele 5 și 6 ale articolului 350 din Codul civil al Federației Ruse, care prevăd opțiuni atunci când suma venită din vânzarea proprietății gajate este suficientă pentru a acoperi creanța creditorului garantată prin gaj și atunci când fondurile primite nu sunt suficiente.

Conform paragrafului 5 al articolului 350 din Codul civil al Federației Ruse:

„Dacă suma primită din vânzarea bunului gajat este insuficientă pentru a acoperi creanța creditorului gajist, acesta are dreptul, în lipsa altor instrucțiuni din lege sau convenție, să primească suma lipsă din celălalt bun al gajului. debitor, fără a profita de gaj.”

Cu alte cuvinte, dacă încasările din garanție nu sunt suficiente pentru a rambursa integral obligația principală a debitorului, atunci creditorul are dreptul de a primi suma lipsă din cealaltă proprietate a debitorului. Conform paragrafului 6 al articolului 350 din Codul civil al Federației Ruse:

„Dacă suma primită din vânzarea bunului gajat depășește valoarea creanței creditorului gajist garantată prin gaj, diferența este returnată debitorului gajist.”

Notă!

La 1 ianuarie 2006 a intrat în vigoare Legea nr. 119-FZ, care definește, în scopuri de TVA, procedura de determinare a bazei de impozitare atunci când un creditor gajist vinde un element de garanție nerevendicată deținut de debitorul gajist.

Puteți afla mai multe despre unele dintre problemele garanțiilor și motivele care le dau naștere în cartea SA „BKR-Intercom-Audit” „Fonduri împrumutate și de credit. Cauțiune și cauțiune.”

Decizia de a acorda sau de a nu acorda un împrumut trebuie luată întotdeauna în funcție de atractivitatea cererii în sine, și nu de dezirabilitatea garanției. Garanția devine importantă numai după ce cererea de împrumut a fost aprobată. Cu toate acestea, a avea garanția potrivită poate fi un punct important în negocierile de împrumut. Stabilirea formelor de garanție pentru rambursarea creditului reprezintă o garanție a acestui randament. O astfel de garanție este necesară atunci când există un risc mare de întârziere a plății. Formele de garantare a rambursării împrumutului garantează creditorului siguranța și mobilitatea fondului său de împrumut. În practica bancară, sursele de rambursare a împrumutului pot fi veniturile din vânzarea produselor, precum și proprietățile deținute de împrumutat. Veniturile din vânzările de produse reprezintă principala sursă de rambursare a împrumuturilor bancare. Dar este o adevărată garanție a rambursării creditului doar pentru întreprinderile stabile din punct de vedere financiar.

Ajutor: gajarea proprietății unei terțe părți ca modalitate de a garanta obligațiile

Dezavantaje pentru împrumutat: Pachet mare de documente pentru garanție; Necesitatea asigurării obligatorii a bunurilor destinate drept garanție pentru un împrumut; În unele cazuri, devine necesară plata chiriei către bancă dacă garanția va fi păstrată de către bancă pe perioada împrumutului; Obligația de a plăti plățile împrumutului în termene stricte și în suma cerută. Este aproape imposibil să amânați sau să omiteți plățile împrumutului, deoarece acest lucru poate servi drept motiv pentru ca banca să vândă garanția. După cum puteți vedea, există și deficiențe mai mult decât suficiente, dar, cu toate acestea, ele cad în principal pe umerii instituției bancare.
Posibile riscuri ale împrumuturilor colaterale. Să luăm din nou în considerare acest punct, atât din partea băncii, cât și din partea împrumutatului.

Avantajele și dezavantajele unui împrumut garantat cu imobiliare

Hotline 8 800 333-14-84 Contractul de împrumut poate fi garantat prin garanții de proprietate. Asigurarea garanției oferă creditorului o garanție de rambursare a datoriei. În cazul în care împrumutatul nu rambursează banii, împrumutătorul are dreptul de a vinde proprietatea gajată și de a prelua veniturile către suma împrumutului și dobânda.

Pentru a face acest lucru, atunci când eliberează un împrumut, părțile încheie un acord suplimentar - un acord de gaj. Creditorul (debitorul ipotecar) încheie un astfel de acord cu proprietarul imobilului (debitorul ipotecar). Dacă împrumutatul nu are o proprietate adecvată pentru a garanta împrumutul, alte persoane oferă garanții pentru acesta.
În actele juridice se numesc terți. Asigurarea unui împrumut cu proprietatea terților nu trebuie confundată cu o cesiune conform unui contract de împrumut. Cesiunea (acordul de cesiune conform unui contract de împrumut) are loc atunci când împrumutătorul se retrage din contractul de împrumut și își transferă drepturile asupra împrumutului (cesionarilor) unei alte persoane.

Care este avantajul garanției?

Modificări ale valorii și calității viitoare a garanțiilor primite de bancă pentru garantarea unui împrumut. Garanția nu este întotdeauna ușor de evaluat. Să presupunem că banca a primit drept garanție active de stoc: 1. Valoarea acestora în viitor poate scădea din cauza: - fluctuațiilor cererii și ofertei de pe piață (pentru active de stoc, imobile, valori mobiliare, de exemplu, după criza financiară din 1998). ) - furt și alte abuzuri.

Să dăm un exemplu. Împrumutatul a gajat băncii o anumită cantitate de cafea braziliană în recipiente de fier. Angajatul băncii a recalculat și verificat cantitatea și termenul de valabilitate al cafelei conform documentelor și efectiv. La sfârșitul contractului de împrumut, împrumutul nu a fost rambursat de către împrumutat.
Când banca a vândut garanții sub formă de cafea, s-a descoperit că recipientele de fier nu conțineau cafea, ci material vrac de greutatea corespunzătoare. Banca a suferit pierderi. 2.

Credite garantate: avantaje, dezavantaje și riscuri

Relativ recent, dar deja destul de ferm în practica bancară, a intrat în practica bancară un astfel de tip de garanție precum gajul proprietății unui terț (care nu este debitor în obligația garantată). Să luăm în considerare ce ar trebui să țină cont banca la încheierea unui astfel de contract de garanție. Avantajele și dezavantajele gajării bunurilor unui terț în raport cu alte modalități de garantare a obligațiilor În conformitate cu paragraful 1 al articolului 316 din Codul civil, debitorul ipotecar poate fi fie debitorul însuși, fie un terț.

În acest caz, un terț care nu este parte la obligația garantată gajă băncii (creditorului) proprietatea deținută de respectivul terț (gestiune economică) pentru a garanta obligațiile debitorului în temeiul obligației principale. O astfel de garanție are o anumită asemănare cu asigurarea unei obligații prin fidejusiune, garanție, i.e.

Cum să folosiți proprietatea terților ca garanție în cadrul unui contract de împrumut?

Acest lucru se datorează faptului că un gaj asupra proprietății îi oferă creditorului gajist doar un drept preferențial de a-și satisface creanțele pe cheltuiala bunului gajat, dar nu îi privează pe alți creditori ai terțului (debitorul gajist) de dreptul de a executa silit. asupra unei astfel de proprietăți pentru alte obligații ale terțului, incl. având o prioritate mai mare pentru satisfacerea cerinţelor. Astfel, în conformitate cu paragraful 2 din Rezoluția Prezidiului Curții Supreme Economice a Republicii Belarus din 4 aprilie 2007 nr. 26 „Cu privire la unele probleme de executare silită asupra bunurilor gajate” (denumită în continuare Rezoluția nr. 26 ), prezența bunurilor în gaj nu împiedică alți creditori, cu excepția creditorului gajist, să declare obligația de a executa silit asupra unui astfel de bun dacă debitorul nu are alte bunuri pentru a satisface creanțele creditorilor.

Bună ziua, dragi cititori!

Mulți oameni sunt influențați și solicită un împrumut fără a studia termenii. Cu toate acestea, uneori o astfel de greșeală poate duce la pierderea proprietății.

Pentru a preveni acest lucru, trebuie să înțelegeți ce este un împrumut garantat și la ce consecințe se poate aștepta împrumutatul.

Aproape fiecare rezident al țării noastre poate obține un împrumut în numerar doar oferind creditorului proprietățile proprii ca garanție. O astfel de tranzacție va fi un împrumut garantat.

Un împrumut garantat este un împrumut garantat de proprietatea clientului

În cele mai multe cazuri, un astfel de împrumut este acordat fără a se furniza vreo dovadă de venit sau garanție.

Împrumutul poate fi garantat cu orice proprietate scumpă, cum ar fi:

apartament;
auto.

Garanția lăsată de împrumutat este o garanție pentru împrumutător a returnării fondurilor emise anterior.

Pentru a obține un împrumut de la instituții de microfinanțare sau case de amanet, următoarele pot fi potrivite drept garanții:

Bijuterii;
blană;
antichități.

În acest caz, valoarea de piață a garanției trebuie să depășească valoarea creditului cu cel puțin 40 la sută.

Atunci când primiți un împrumut garantat de la o bancă, trebuie să emiteți suplimentar o poliță de asigurare.

Este necesar să se înțeleagă că garanția este pusă în sarcină pe întreaga perioadă de rambursare a datoriei, dar, în ciuda acestui fapt, garanția rămâne proprietatea împrumutatului.

Cu toate acestea, clientul nu are dreptul de a efectua tranzacții cu garanții până la rambursarea împrumutului. De exemplu, împrumutatul nu are voie să remodeleze apartamentul sau, mai ales, să-l vândă.

În cazul insolvenței clientului, creditorul are dreptul de a vinde garanția în urma unui proces.

Criterii pentru necesitatea garanțiilor

Absolut toate instituțiile financiare și de credit își revizuiesc și își îmbunătățesc periodic politicile privind acordarea de împrumuturi populației.

Cel mai popular tip de împrumut în prezent sunt împrumuturile colaterale. Chestia este că un împrumut garantat este popular în rândul persoanelor care nu au un loc de muncă oficial sau nu au capacitatea de a atrage garanți. Și avem astfel de oameni în jumătate de țară.

Cel mai adesea, instituțiile financiare oferă împrumuturi garantate în următoarele cazuri:

valoarea împrumutului este mai mare de 300 de mii de ruble;
incapacitatea de a furniza un certificat 2-NDFL;
lipsa garanților;
istoricul de credit deteriorat al împrumutatului;
împrumuturi în numerar direcționate.

Puteți obține un împrumut fără garanție dacă:

împrumutatul are un istoric de credit pozitiv;
valoarea împrumutului solicitată este mai mică de 300 de mii de ruble;
împrumutatul oferă un pachet complet de documente;
cu împrumuturi direcționate, împrumutatul contribuie cu cel puțin 50% din suma împrumutului sub formă de fonduri proprii.

Dacă sunt îndeplinite condițiile de mai sus, băncile pot aproba un împrumut fără garanții.

Tipuri de garanții pentru împrumuturi

Securizat de bunuri imobiliare

Un împrumut în numerar garantat cu imobiliare este cea mai preferată opțiune pentru majoritatea creditorilor, deoarece valoarea de piață a oricărei proprietăți este în continuă creștere.

Prin urmare, în cazul insolvenței unui client, banca poate vinde cu ușurință proprietatea pe piața imobiliară.

Cel mai adesea, un împrumut este acordat împotriva garanției unui apartament. Rata dobânzii în acest caz variază între 13 și 19 la sută pe an.

Prin această metodă de creditare, băncile solicită în mod tradițional următoarele documente:

pașaportul civil al împrumutatului;
certificat de proprietate;
extras din registru;
pașaport cadastral și certificat de absență a datoriilor la facturile de utilități.

Pentru un teren

Securitatea sub forma unui teren este considerată mai puțin profitabilă pentru instituțiile financiare, deoarece modificarea anuală a valorii terenului pune sub semnul întrebării lichiditatea unei astfel de garanții.

Băncile sunt, de asemenea, reticente în a acorda împrumuturi garantate de un teren cu „construcție neterminată” pe teritoriul său. Rata dobânzii pentru acest tip de creditare începe de la 21% pe an.

Dacă cererea este aprobată, banca vă va cere să furnizați:

pașaportul împrumutatului;
certificat de drept;
extras de la Serviciul Federal de Taxe;
extras din Registrul Unificat de Stat;
plan cadastral.

Securizat cu masina

Nu se poate spune că împrumuturile garantate cu bunuri mobile sunt la mare căutare.

Acest lucru se explică nu numai prin suma mică disponibilă pentru obținerea unui împrumut, ci și prin lista de cerințe pentru o mașină gajată:

mașina trebuie să fie exclusiv de origine străină;
valoarea de piață a mașinii trebuie să depășească cu cel puțin 30% valoarea creditului;
Mașina nu trebuie să aibă mai mult de 7 ani.

Când solicitați un împrumut garantat cu o mașină, creditorul vă va păstra titlul până când împrumutul este rambursat integral.

Aceasta înseamnă că vei putea folosi mașina, dar nu o vei putea vinde.

Trebuie menționat că organizațiile de microfinanțare și casele de amanet prețuiesc mașina mult mai scump, totuși, principala condiție pentru acordarea unui împrumut în acest caz va fi transferul temporar al mașinii către creditor până la rambursarea integrală a împrumutului.

Pentru a solicita un împrumut garantat cu o mașină, creditorii vă cer să furnizați:

pașaportul proprietarului;
permis de conducere;

Asigurat de capital de maternitate

În ultimii ani, împrumuturile de consum garantate cu capitalul matern a luat amploare. În ciuda faptului că instituțiile financiare promovează în mod activ această metodă, acest tip de creditare nu este prevăzut de lege.

Teoretic, este posibil să contractați un împrumut contra capitalului maternității, dar majoritatea băncilor nu își asumă un asemenea risc. Acest lucru se datorează faptului că clientul poate fi insolvabil, iar Fondul de pensii al Federației Ruse nu are dreptul de a transfera capitalul de maternitate al împrumutatului către bancă.

Legea permite utilizarea capitalului de maternitate pentru îmbunătățirea condițiilor de locuință, ceea ce înseamnă că un potențial împrumutat are dreptul de a cheltui fondurile primite pentru creditarea ipotecară pentru a plăti un avans sau rambursarea anticipată a datoriilor.

În plus, puteți contracta un împrumut pentru a construi o casă, dar în acest caz, împrumutatul va trebui să depună o cerere pentru transferul fondurilor de capital de maternitate în contul unei anumite bănci.

În această situație, scopul împrumutului trebuie confirmat prin certificate de cheltuieli pentru materiale de construcție.

Pentru a solicita un astfel de împrumut, trebuie să colectați următorul pachet de documente:

pașaportul clientului;
certificat de primire a capitalului matern;
certificat de la Fondul de pensii.

Avantajele și dezavantajele creditării garantate

Împrumuturile garantate, ca orice alt produs bancar, au o serie de avantaje și dezavantaje.

Avantajele includ:

dobândă scăzută;
perioadă lungă de creditare;
o sumă mare disponibilă pentru împrumut;
Posibilitate de a obtine un imprumut fara certificate de venit si giranti.

Dezavantajele creditării garantate sunt:

posibilitatea pierderii bunurilor;
asigurare obligatorie;
imposibilitatea obținerii unei amânări.

În cele din urmă, aș dori să remarc că un împrumut garantat nu este cea mai bună opțiune pentru a primi numerar. Este mult mai profitabil să strângi pachetul de documente necesar și să aplici un împrumut de la bancă, pentru a nu-ți face griji pentru siguranța proprietății dobândite prin muncă de rupere.

Pot să ia un apartament care este garanție pentru un împrumut, vezi videoclipul:

De asemenea poti fi interesat de:

Condiții programului „Locuințe dărăpănate”: mutarea din locuințe dărăpănate și dărăpănate pas cu pas

Relocarea din locuințe dărăpănate și dărăpănate este o măsură necesară care vizează...

Cum poate un antreprenor individual să deschidă un cont curent la Sberbank?

Un cont curent este necesar pentru persoanele juridice și persoanele fizice pentru a participa la...

Cum și când este mai bine să vinzi un apartament după moștenire, taxe, riscuri ale cumpărătorului și vânzătorului Locuințe moștenite

Pentru a vinde un apartament moștenit, trebuie mai întâi să intrați oficial în moștenire și...

Noua asigurare este importantă. Important. Asigurare nouă Ce este important cu compania de asigurări

Societate pe acțiuni „Important. New Insurance” reprezintă un proces destul de rapid...

Când se aplică regula TVA-ului de cinci procente?

Finanțatorii au reamintit în ce cazuri companiile au dreptul să nu țină evidențe separate ale sumelor...

Popular

Prezentare de cultură economică pentru o lecție de studii sociale (clasa a 10-a) pe tema Esența libertății economice

Un exemplu de completare a unui activ de bilanţ

Condiții programului „Locuințe dărăpănate”: mutarea din locuințe dărăpănate și dărăpănate pas cu pas

Cum poate un antreprenor individual să deschidă un cont curent la Sberbank?

Cum și când este mai bine să vinzi un apartament după moștenire, taxe, riscuri ale cumpărătorului și vânzătorului Locuințe moștenite

Noua asigurare este importantă. Important. Asigurare nouă Ce este important cu compania de asigurări

Când se aplică regula TVA-ului de cinci procente?