Pentru a vinde un apartament moștenit, trebuie mai întâi oficial intra in mostenire, și apoi înregistrați dreptul de proprietate asupra apartamentului. Numai după finalizarea acestor proceduri puteți începe să căutați un cumpărător și să colectați documentele necesare.

Pentru vânzarea spațiilor rezidențiale moștenite deținute de mai putin de 3 ani(dacă este moștenit după 1 ianuarie 2016 - mai putin de 5 ani), este nevoie de plată impozit pe venit(NDFL). Nu trebuie confundat cu cel care a fost încărcat anterior după înregistrarea unei moșteniri în proprietatea proprie (acum anulată). În plus, la vânzarea bunurilor imobile primite ca moștenire, se fac prevederi beneficii fiscale.

Înainte de a lua o decizie de cumpărare, cumpărătorul trebuie să se asigure că:

• în absența;
• sunt in stoc.

După încheiere, o astfel de tranzacție este supusă înregistrare de statîn Rossreestr.

Când poți vinde un apartament după moștenire

Puteți vinde un apartament transmis prin moștenire imediat după ce l-ați primit. certificate de proprietate- în caz contrar, o astfel de tranzacție va fi considerată invalidă. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați Rosreestr cu ceea ce ați primit deja de la notar, precum și următoarele documente:

• cerere de înregistrare a drepturilor de proprietate (se completează în Rosreestr la depunerea documentelor);
• actul de identitate al moștenitorului (pașaport);
• pașaport cadastral pentru apartament;
• chitanța plății taxei de înregistrare de stat în cuantum de 2000 de ruble.

Atenţie

1. Pentru a face acest lucru, mai întâi trebuie să notificați în scris toți participanții la proprietatea comună despre dorința dvs. de a vinde partea din apartamentul moștenit, indicând prețul și alte condiții de vânzare.
2. Se consemnează refuzul tuturor coproprietarilor în scris.
3. Dacă într-o lună de la data primirii notificării de vânzare, participanții la proprietatea comună nu și-au confirmat dorința de a cumpăra acțiunile vândute, refuzul este acceptat automat.

În cazul încălcării acestei proceduri, orice coproprietar va avea dreptul să depună a declarație de cerere în instanță privind transferul drepturilor de cumpărare a locuințelor.

informație

În 2016, deputații Dumei de Stat din fracțiunea LDPR s-a făcut o propunere despre vânzarea obligatorie apartament moștenit în acțiuni. În acest caz, dacă în termen de șase luni moștenitorii nu pot decide în mod independent asupra proprietarului unic sau nu pot găsi un cumpărător, atunci apartamentul va fi supus vânzării forțate prin licitație. Veniturile vor fi împărțite între moștenitori în funcție de cotele lor.

Potrivit deputaților, o astfel de măsură va reduce frecvența disputelor familiale în jurul proprietății moștenite și va reduce riscurile de fraudă în situațiile în care unul dintre moștenitori creează condiții nepotrivite pentru ca alți proprietari să locuiască pentru a deveni unicul proprietar al spațiilor de locuit.

Procedura de vanzare a unui apartament

Înainte de a vinde un apartament primit prin moștenire, în conformitate cu legislația civilă a Federației Ruse, viitorul vânzător trebuie mai întâi să treacă prin înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate(Articolul 131 din Codul civil al Federației Ruse) pe baza a ceea ce a fost deja primit. După ce primiți un certificat de proprietate al apartamentului de la camera de înregistrare, puteți începe să căutați un cumpărător și să finalizați o tranzacție în baza unui contract de vânzare.

Pentru a vinde un apartament moștenit, trebuie să colectați următoarele lista documentelor:

• contract de vanzare apartament;
• pașapoartele persoanelor care participă la tranzacție;
• documente de la Rossreestr:
  • certificat de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate;
  • un extras din Registrul Unificat de Stat care confirmă absența arestărilor sau a grevelor asupra apartamentului;
• pașaport cadastral, plan apartament (se comandă de la ITO);
• un certificat de la departamentul de locuințe care confirmă că nu există datorii la facturile de utilități;
• un extras din registrul casei (despre absența persoanelor înregistrate în apartament).

Pentru informația dumneavoastră

Consimțământul soțului nu este necesar în acest caz, deoarece orice bun primit prin moștenire nu este proprietate comună a soților.

Înainte de a finaliza o tranzacție, viitorul cumpărător al unui astfel de imobil ar trebui să întrebe vânzătorul despre disponibilitatea proprietății moștenite pentru acțiune. Dacă astfel de persoane sunt găsite, este indicat să obțineți una oficială de la acestea înainte de a cumpăra sau de a vinde.

Contract de vânzare

Pentru a vinde un apartament, se întocmește o înțelegere între vânzător și cumpărător Contract de vânzareîn formă scrisă simplă.

• În acest caz, se recomandă indicarea în textul contractului valoarea de piata integrala a apartamentului, inclusiv depozitul plătit anterior (dacă există). Acest lucru este important datorită faptului că, în cazul în care apare o situație controversată în timpul procedurilor judiciare, cumpărătorul va putea pretinde doar suma care a fost specificată în contractul de cumpărare și vânzare, și nu o sumă „plătită efectiv”, a cărei sumă încă nu a fost dovedit în instanță.
• Adesea, pentru a evita necesitatea sau a reduce dimensiunea acestuia la vânzarea unui apartament care a fost deținut de mai puțin de 3 ani, la inițiativa vânzătorului, costul locuinței conform contractului de cumpărare și vânzare indicat ca subestimat până la o sumă de 1 milion de ruble(când nu este deloc nevoie să plătiți impozit pe venit).

Pentru a crește taxele fiscale de la 1 ianuarie 2016 la tranzacțiile imobiliare la un preț semnificativ diferit în jos din prețul său de piață, impozitul de plătit va fi calculat nu din prețul specificat în contractul de vânzare, ci pe baza valoarea cadastrala a apartamentului(aproape de piață), înmulțit cu un factor de reducere de 0,7.

Elementele obligatorii ale acordului de mai sus sunt:

• informații despre părțile la tranzacție;
• costul apartamentului;
• informatii despre apartament (adresa, informatii tehnice corespunzatoare pasaportului cadastral);
• termenul și modalitatea de transfer al banilor.

Dupa discutarea tuturor conditiilor si rezolvarea problemelor controversate, contractul este semnat de ambele parti, iar tranzactia va fi supusa inregistrarii de stat, fiind considerata incheiata din acel moment.

Înregistrarea tranzacției în Rosreestr

După semnarea contractului de vânzare-cumpărare, este obligatoriu depuneți o cerere la Rosreestr privind înregistrarea de stat a tranzacției. Poate fi depus personal, trimis prin poștă, printr-un avocat, sau printr-un centru multifuncțional (MFC).

Pe lângă aplicația către Rosreestr, sunt furnizate următoarele:

• pașaportul vânzătorului și al cumpărătorului;
• contract de cumpărare și vânzare și act semnat de acceptare și transfer al apartamentului;
• primirea plății taxei de stat de către cumpărător în cuantum de 2000 de ruble.

Înregistrarea de stat se efectuează în termen 10 zile lucratoare de la data primirii cererii și a documentelor solicitate (clauza 3 din articolul 13 din Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997). În unele cazuri, înregistrarea poate fi suspendată sau anulată.

Nu toți cumpărătorii acordă atenția cuvenită modului în care vânzătorul apartamentului de care sunt interesați și-a dobândit drepturile de proprietate, iar uneori baza pentru aceasta este moștenirea. Tranzacțiile cu proprietăți imobiliare moștenite au capcanele lor, de care fiecare potențial cumpărător ar trebui să le cunoască. Astăzi vă vom spune despre principalele riscuri ale achiziționării unui apartament de la moștenitori în temeiul unui testament și prin lege.

Cele mai frecvente probleme

Principala dificultate în înregistrarea unei vânzări coolie de bunuri imobiliare moștenite este riscul de a achiziționa nu numai metri pătrați, ci și pretenții de proprietate ale terților. Moștenirea simplă prin testament transferă direct proprietatea asupra apartamentului unei anumite persoane sau unor persoane, ale căror nume sunt scrise pe certificatele de proprietate. Moștenirea prin lege este o chestiune diferită; aici pot fi mult mai mulți moștenitori, iar unii dintre ei pot apărea după o perioadă mare de timp și pot prezenta legal pretențiile noului proprietar.

Dificultăți tipice:

1. Testatorul nu era oficial divorțat și locuia separat de soțul său. În cazul decesului testatorului, este posibil ca soțul să nu afle despre deces în timp util, dar în același timp să nu-și piardă drepturile de proprietate în condițiile legii. În termen de 3 ani de la tranzacție, cererea de proprietate a soțului va fi acceptată de instanță ca bază legală pentru încetarea tranzacției.
2. Testatorul a murit după moartea copiilor săi, astfel că moștenitorii din a doua etapă au intrat în moștenire, iar după un timp nepoții și-au declarat drepturile.
3. Multe întrebări pot apărea cu un testament care a fost întocmit ilegal, pierdut sau contrar intereselor moștenitorilor legali. Cel mai bine este să arătați voința unui avocat pentru a-și asigura capacitatea juridică.

Pot exista mult mai multe situații controversate, astfel încât dobândirea proprietății moștenite este întotdeauna asociată cu un anumit grad de risc. Motivul principal pentru tot felul de incidente este că notarii care deschid dosare de moștenire nu întreprind nicio acțiune de căutare a moștenitorilor, acceptând cereri doar de la cei care își declară ei înșiși drepturile. Și uneori nu sunt suficiente cele 6 luni alocate de lege pentru a căuta toți moștenitorii. Moștenitorii pot:

• Să fii în străinătate;
• Sub tratament în alt oraș;
• A servi în armată;
• Să fie în serviciu public în afara localității;
• Execută o pedeapsă cu închisoarea etc.

Uneori, testatorul însuși este de vină pentru o dispută cu privire la un apartament. Astfel, testamentul determină cercul moștenitorilor direcți, dar sunt și cei care nu pot fi dezmoșteniți, oricât de mult și-ar dori. Se întâmplă ca, mizând pe loialitatea moștenitorilor, testatorul să-și lipsească în mod deliberat copiii, părinții etc. de moștenire. Pe viitor, acești cetățeni nu le va fi greu să dea în judecată partea lor din apartament, chiar dacă acesta a fost deja vândut.

Nu tipic, dar posibile dificultăți

Testamentul poate fi contestat după întocmirea contractului de vânzare cumpărare, iar moștenitorul poate fi declarat nedemn.. De exemplu, când se dovedește că decesul testatorului s-a produs din vina moștenitorului. În acest caz, testamentul își pierde forța juridică, moștenirea prin lege intră în vigoare, drepturile de proprietate sunt transferate adevăraților moștenitori, iar procesul de cumpărare și vânzare, deja finalizat, va fi declarat nul de instanță.

Într-o astfel de situație, tot ce rămâne este să dai în judecată vânzătorul, dar de obicei acesta este un exercițiu inutil, deoarece în acel moment se poate ascunde într-o direcție necunoscută, cheltuiește banii și chiar și în instanță este extrem de problematic să recuperezi un astfel de cantitate mare de la un cerșetor. Chiar și serviciul executorului judecătoresc poate fi neputincios să ajute.

În cele din urmă, problemele pot sta la pândă acolo unde nu se aștepta deloc: vânzătorul poate cere rezilierea contractului de vânzare sub orice pretext. Și cere asta în instanță. Dar iată problema: contractul nu include valoarea reală a tranzacției, ci jumătate sau chiar o treime din aceasta, deoarece vânzătorul s-a rugat să nu introducă suma adevărată, nedorind să plătească impozitul pe vânzări către stat. Instanța va rezilia tranzacția, dar vânzătorul va returna doar ceea ce este specificat în contract.

Există un alt motiv nu atât de comun, dar posibil de frustrare: insuficiență ereditară. Testatorul lasă moștenire un apartament unei rude cu condiția ca o altă persoană să locuiască în el pe viață. Da, nu există obstacole în calea vânzării unui astfel de apartament, doar chiriașul suplimentar este de obicei tăcut în timpul vânzării.

Ce măsuri ar trebui să ia cumpărătorii?

Nimeni nu va avea grijă mai bine de drepturile sale decât cumpărătorul însuși. Nu se poate semna actul de vânzare până când istoria apartamentului nu a fost studiată temeinic. Pentru a face acest lucru, ar trebui să solicitați următoarele informații:

• Extras din Registrul Unificat de Stat. Din 1998, registrul afiseaza toate tranzactiile efectuate cu imobiliare. Dacă apartamentul are vreo grevare, aceasta trebuie reflectată în registru.
• Extras din registrul casei. Acesta va clarifica lista completă a persoanelor înregistrate și înregistrate în acest apartament, inclusiv a celor care nu locuiesc în prezent în el.
• Și, bineînțeles, întreabă-ți vecinii. Uneori, un simplu sondaj poate demonstra lipsa de onestitate a vânzătorului, după care luarea a numeroase măsuri pentru a verifica aceasta va fi pur și simplu inutilă.

Merită să evaluați lista moștenitorilor cu un ochi treaz. De exemplu, atunci când un apartament este vândut de către soțul de drept al unei persoane decedate, aceasta este o tranzacție riscantă, deoarece pot apărea copii, nepoți, frați, surori, părinți, nepoți etc. Dacă vânzătorul este singurul copil al testatorului, atunci riscul este minim. Dacă moștenitorul susține că alte rude au întocmit refuzuri testamentare, cel mai bine este să verificați aceste informații la un birou notarial.

Ar trebui să fii foarte atent când semnezi un acord când mai mulți moștenitori sunt vânzătorii. Un lucru este când fiecare dintre ei semnează singur acordul, dar cu totul altul este când toți încredințează afacerea unei singure persoane de încredere. În acest caz, trebuie să citiți cu atenție împuternicirea sa pentru a vă asigura dacă vă dă dreptul de a semna contractul sau nu și dacă toți moștenitorii au semnat această împuternicire.

Literal, totul ar trebui verificat, începând cu vânzătorul însuși. Cel mai bine este să-i confirmi identitatea prin biroul de pașapoarte, solicitând de acolo informații despre cetățeanul în numele căruia se propune vânzarea apartamentului. Poate că a murit cu mult timp în urmă sau nu a locuit deloc aici.

Nu strică să te asiguri că testatorul a murit, deoarece el poate fi trecut ca dispărut, să fie într-o călătorie lungă de afaceri etc. Ar trebui să solicitați certificatul de deces în original, iar dacă cetățeanul a fost declarat decedat printr-o hotărâre judecătorească, atunci decizia corespunzătoare în original.

Până la ce sunt dispuși să meargă escrocii?

Sunt gata să facă multe: de exemplu, să facă un testament. Este ușor să verificați autenticitatea versiunii testamentului care vi se arată; trebuie doar să notați datele de înregistrare ale acestuia și să verificați conformitatea textului documentului la biroul notarial.

O tranzacție de cadou sau schimb, sau alta, făcută de defunct imediat înainte de moarte trebuie să ridice îndoieli. Cel mai adesea, infractorii prezintă cumpărătorului documente falsificate care nu au nicio legătură cu realitatea. Drept urmare, mai devreme sau mai târziu adevărații proprietari ai apartamentului vor apărea cu pretenții legitime.

Un atacator poate câștiga încrederea unei persoane în vârstă și poate semna o împuternicire generală. Apoi apartamentul este vândut, iar fraudatorul dispare într-o direcție necunoscută. Dacă tranzacția are loc după decesul proprietarului și înainte ca adevărații moștenitori să intre în moștenire, cumpărătorul se va confrunta cu un litigiu cu perspective proaste.

Cel mai groaznic tip de fraudă implică uciderea deliberată a unui proprietar de apartament după ce acesta este forțat să scrie un testament în favoarea unor persoane necunoscute. Rudele defavorizate vor putea contesta tranzacția dacă pot dovedi caracterul penal al acțiunilor vânzătorului.

Cumpărătorului i se poate oferi un apartament care a fost moștenit de mai mulți moștenitori, dar există un singur vânzător, deoarece ceilalți au scris derogări de moștenire. Un potențial cumpărător ar trebui să își pună întrebarea: este totul la fel de legal pe cât pare? Este posibil ca refuzurile să fi fost scrise sub presiune și amenințări, urmând să fie retrase în viitor.

Nu puteți urma exemplul vânzătorului și nu puteți introduce o sumă fictivă în contractul de cumpărare și vânzare.. Posibilitatea de a contesta tranzacția în viitor nu poate fi niciodată exclusă. Dar cu siguranță nu va fi posibil să returnați banii transferați în plic; în cel mai bun caz, vor returna doar ceea ce este scris în contractul de cumpărare și vânzare.

Astăzi, companiile de asigurări oferă un produs special: asigurare de titlu, când despăgubirea va fi plătită nu de către vânzător, ci de către societatea de asigurări, dacă din orice motiv tranzacția de cumpărare și vânzare este declarată nulă. Aceasta este o modalitate bună de a vă proteja drepturile atunci când cumpărați un apartament moștenit.

Vânzătorul poate justifica prețul de vânzare scăzut cu orice motiv, dar nu ar trebui să fiți de acord cu plăcere cu ochii închiși. Este posibil ca motivele să nu fie atât de inofensive pe cât încearcă să demonstreze vânzătorul. De exemplu, sunt pe cale să apară și alți moștenitori, ceea ce înseamnă că fraudul intenționează inițial să scape cu toate încasările din vânzare.

Cum să finalizați în siguranță o tranzacție?

Există trei opțiuni cele mai comune pentru procesarea decontărilor reciproce între cumpărătorul și vânzătorul unui apartament:

1. Plata în numerar imediat după semnarea contractului de cumpărare și vânzare, dar nu a trecut încă de înregistrarea de stat;
2. Plata in numerar dupa semnarea contractului de vanzare si inregistrarea de stat a acestuia;
3. Prin plasarea banilor într-o cutie de valori și scoaterea acestora de către vânzător după prezentarea unui certificat de înregistrare a dreptului de proprietate asupra apartamentului noului proprietar.

De-a lungul anilor de practică, a treia opțiune a demonstrat beneficii pentru ambele părți care doresc să oficializeze tranzacția în conformitate cu litera legii. Cu toate acestea, precauțiile banale nu trebuie neglijate. În cazul în care transferul de bani se efectuează în continuare în numerar, acesta trebuie efectuat numai cu o chitanță personală de la vânzător în prezența martorilor, indicând suma transferată și detaliile pașaportului ambelor părți.

Un cumpărător care dorește să își asigure interesele pe cât posibil într-o tranzacție cu un apartament moștenit trebuie să întreprindă o serie de acțiuni:

1. Asigurați-vă că în momentul vânzării toată lumea a fost eliberată din apartament, inclusiv vânzătorul însuși, și că cei externați nu sunt minori sau incompetenți sau au dreptul de ședere pe viață. Pentru că problema nu se va limita la simpla radiere a acestor persoane. Ei își vor putea apăra drepturile în instanță.
2. Solicitați un extras extins din registrul casei pentru a vă asigura că nu există persoane înregistrate doar temporar. Astfel de persoane pot fi personalul militar care efectuează serviciul militar sau serviciul contractual, precum și prizonierii în locurile de privare de libertate. Un rezumat regulat nu va afișa aceste informații.
3. Cereți vânzătorului căsătorit să prezinte acordul soțului său la tranzacție, certificat de notar. Această hârtie va fi necesară chiar și atunci când soții sunt divorțați.

Nu există o singură rețetă pentru cum să te protejezi 100% de riscul de a pierde bani la cumpărarea și vânzarea unui apartament moștenit. Prea multe circumstanțe individuale pot funcționa împotriva unui cumpărător într-o anumită situație. Adesea interesul cumpărătorilor este atras de apartamentele scoase la vânzare la preț redus, întrucât moștenitorii vor să scoată banii cât mai curând posibil.

Avocații cu experiență recomandă: așteptați 3 ani de la deschiderea moștenirii, după acest timp expiră termenul de prescripție al cauzei succesorale. Chiar dacă moștenitorii se prezintă după această oră, pretențiile lor nu vor mai fi valabile. Riscul minim rămâne în acest caz, dar, din păcate, nu există tranzacții absolut sigure cu apartamentele moștenite.

Deci, merită să cumpărați un apartament prin moștenire?

Chiar și experții imobiliari răspund la această întrebare destul de evaziv.

Este dificil să identifici toți potențialii moștenitori, care ar putea să apară la mulți ani după tranzacție și să își facă pretențiile.

Artă. 1155 din Codul civil al Federației Ruse permite ca moștenitorul să nu fi fost informat cu privire la decesul testatorului până la un anumit timp și îi oferă acestuia posibilitatea de a-și restabili drepturile în instanță dacă dovedește acest fapt.

Important: Perioada stabilită de lege pentru restabilirea dreptului de moștenire este de trei ani. Dar ele se calculează din momentul în care moștenitorul a fost informat despre decesul testatorului.

Evident, este aproape imposibil de prezis evoluția evenimentelor cu o astfel de formulare.

Cu toate acestea, cumpărătorul este protejat și de lege datorită Rezoluției Curții Constituționale a Federației Ruse din 21 aprilie 2003, care include conceptul de „cumpărător de bună credință”. Dacă acțiunile cumpărătorului îndeplinesc această definiție, i.e. apartamentul a fost onest achitat si s-a dovedit ca nu ar fi putut fi informat despre situatia actuala, instanta lasa apartamentul in proprietatea sa.

Riscurile cumpărării unui apartament prin moștenire

Pentru a vizualiza principalul risc al unei astfel de achiziții, să ne întoarcem la lista de moștenitori determinată de lege:

1. Prima prioritate sunt copiii, părinții, soțul. În același timp, copiii sunt atât naturali, cât și adoptați.
2. A doua linie sunt bunici de ambele părți, precum și frați și surori, plini și semisânge.
3. A treia linie este mătuși și unchi.

Lista continuă până la rândul a șaptea, care este completat de fiicele vitrege, fiii vitregi, mamele vitrege și tații vitregi. Dacă ne amintim că fiecare dintre ei are propriul său cerc de potențiali moștenitori, care în cazul în cauză pot moșteni prin reprezentare, temerile cumpărătorilor de imobile devin de înțeles.

Tine minte. Niciun agent imobiliar nu poate garanta în mod absolut absența pretențiilor de la moștenitorii care apar brusc ai apartamentului achiziționat.

În plus, adesea un apartament este moștenit ca garanție sau împreună cu datoriile testatorului. În acest caz, cumpărătorul va trebui să se ocupe de creanțele creditorilor.

Un alt risc comun este grevarea apartamentului cu drepturile terților. De exemplu, locuințele pot fi închiriate pentru o perioadă lungă de timp. Potrivit legii, contractul de închiriere nu poate fi reziliat chiar dacă proprietarul se schimbă.

De asemenea, este posibil ca vânzătorul poate fi considerat un moștenitor nedemn după ce tranzacția a fost finalizată.

Scheme frauduloase

Până acum am vorbit despre riscuri cauzate mai ales de coincidență.

Cu toate acestea, cumpărătorul poate deveni victima unei tranzacții proprii deliberate.

Cele mai populare activități frauduloase:

1. Ascunderea deliberată a moștenitorilor în timpul încheierii tranzacției și apariția ulterioară a acestora în vederea sechestrului bunului de la cumpărător după dobândire. De regulă, escrocii insistă asupra unei reduceri semnificative a prețului contractual efectiv plătit pentru apartament, invocând acest pas drept o reducere de impozit.
2. testament fals. Utilizat de obicei cu implicarea unui notar în participarea la fraudă. Pentru cumpărător, o astfel de schemă este plină de apariția unor moștenitori legali.
3. Utilizarea de către un fraudator a unei procuri generale obținute de la proprietarul decedat prin înșelăciune. Într-o astfel de situație, infractorii încearcă să vândă imobilul cât mai repede și să scape, iar noul proprietar trebuie să se ocupe de moștenitorii fraudați.
4. Obținerea testamentului proprietarului prin fraudă și uciderea lui ulterioară. Această schemă a fost utilizată în mod activ în anii 90 și este de obicei folosită în legătură cu persoanele care suferă de alcoolism.

Pentru a vă proteja cât mai mult posibil de o tranzacție cu pierderi, înainte de a o face, trebuie neapărat să vă asigurați de decesul proprietarului anterior, identitatea vânzătorului și să aflați toate tranzacțiile efectuate cu spațiul de locuit. până în prezent.

Cu siguranță merită să aflați, dacă este posibil, despre componența familiei defunctului.

Daca sunt mai multi mostenitori legali, acordul trebuie sa contina semnatura fiecaruia dintre ei.

Când vânzătorul reprezintă interesele tuturor moștenitorilor, trebuie să citiți cu atenție împuternicirea notarială.

Fiți extrem de atenți dacă vânzătorul a primit apartamentul prin testament de la un străin.

Dacă a fost deținut de mai puțin de trei ani, este mai bine să refuzați o astfel de afacere. Vă va ajuta să vă imaginați mai clar întreaga secvență de acțiuni.

Instrucțiuni pas cu pas

1. Primul pas. Obținerea unui extras din Registrul Unificat de Stat pentru a urmări istoria locuințelor și pentru a identifica posibile sarcini.
2. Pasul doi. Solicitați un extras din registrul caseiși astfel aflați despre toți cei înscriși într-un anumit spațiu de locuit.
3. Pasul trei. Obținerea de informații de la vecini. Uneori, acesta este cel mai sigur mod de a afla despre posibilele capcane.

   Situațiile tipice sunt atunci când defunctul locuia cu un soț de drept, în timp ce avea copii de la soția sa legală care nu erau înscriși în apartament, dar aveau dreptul de a revendica o cotă din apartament.

4. Pasul patru. Determinarea cercului de moștenitori, pe cât posibil. Dacă se înregistrează refuzuri de moștenire, este util să se întrebe despre motivul acestora.
5. Pasul cinci. Documente de studiu - pașaportul vânzătorului, certificatul de deces al proprietarului anterior, dacă există o procură de la moștenitorii rămași etc.

Sfat. Indicați în contract doar suma reală a tranzacției. Acest lucru vă va ajuta să evitați pierderile, indiferent de rezultatul cazului.

Cumpararea unui apartament primit prin mostenire si detinut mai putin de trei ani

După cum știți, un apartament poate fi vândut doar de către proprietar.

Dacă vânzătorul care a moștenit apartamentul a devenit proprietarul acestuia cu mai puțin de trei ani în urmă, riscurile achiziționării unei astfel de locuințe cresc semnificativ:

1. În primul rând, să ne amintim de termenul de prescripție pentru cazurile de moștenire: în mai puțin de trei ani și atunci când cumpărați un apartament, probabilitatea de solicitanți necunoscuți anterior pentru apartament va crește semnificativ.
2. În al doilea rând, vânzătorii neglijenți insistă adesea asupra reducerii sumei tranzacției, argumentând această măsură prin reticența lor de a plăti taxa percepută la vânzarea locuințelor deținute de mai puțin de trei ani.

Concluzie

Cumpărarea unui apartament prin moștenire mai mică de 3 ani poate duce la pagube semnificative și proceduri judiciare îndelungate, cu excepția cazului în care exercitați o cantitate suficientă de vigilență.

Având în vedere numeroasele detalii care necesită atenție la încheierea acestui tip de tranzacție, vă recomandăm să solicitați ajutor de la specialiști înainte de a o face.

Alături de cumpărare, vânzare și donație, unul dintre cele mai comune motive pentru dobândirea proprietății imobiliare este moștenirea. Prin moștenire puteți primi un apartament, casă, cabană, teren sau alte bunuri imobiliare.

Intrând într-o moștenire, un cetățean dobândește dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare, care include dreptul de a le folosi și de a dispune. Cu alte cuvinte, el poate efectua orice acțiuni cu acesta - vinde, schimbă, dona, lasă moștenire

În acest articol vom lua în considerare aspecte precum procedura de întocmire a unui contract de cumpărare și vânzare pentru un apartament primit prin moștenire, termenii și procedurile, o listă a documentelor necesare, precum și cea mai presantă problemă - valoarea impozitului și a statului. datorie.

Este posibil să vinzi un apartament care a fost moștenit?

Legea nu stabilește nicio restricție privind tranzacțiile de cumpărare și vânzare cu bunuri imobiliare moștenite, cu toate acestea, există câteva caracteristici de care trebuie să le cunoască atât vânzătorul, cât și cumpărătorul.

Imobilele primite prin moștenire pot fi vândute după ce au fost finalizate toate procedurile de moștenire necesare și au fost completate documentele necesare:

• Declarați dreptul la moștenire, intrați în acesta în termen de 6 luni de la data deschiderii și primiți un Certificat de Moștenire;
• Înregistrați dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare și obțineți un extras din Registrul unificat al imobiliar de stat;
• Încheierea unui contract de cumpărare și vânzare;
• Plătiți impozit.

Când poți vinde un apartament primit ca moștenire?

Puteți vinde un apartament primit prin moștenire la șase luni de la decesul proprietarului inițial. Adică după intrarea în drepturi de moștenire și primirea unui document de proprietate. Până în acest moment, tranzacția finalizată va fi invalidă.

Legea nu prevede nicio limită de timp pentru tranzacții. Cu toate acestea, trebuie să rețineți că:

• atunci când vindeți bunuri imobile rezidențiale moștenite în primii 3 ani (primii 5 ani - dacă moștenirea a avut loc după 01.01.2016), va trebui să plătiți impozit pe venit;
• Când vindeți bunuri imobiliare rezidențiale după 3 ani (5 ani) - după intrarea într-o moștenire - nu va trebui să plătiți impozit.

Înregistrarea moștenirii

În ziua în care proprietarul imobilului moare, moștenirea se deschide. Ce ar trebui să facă moștenitorii?

• Depuneți notarului o declarație scrisă de intenție de a moșteni;
• Furnizați notarului documente precum pașaportul, certificatul de deces al proprietarului apartamentului, un testament sau un document care confirmă legăturile de familie, documentele de înregistrare și de proprietate ale apartamentului. Puteți citi mai multe despre documente în articol

Nu contează dacă moștenirea are loc prin lege sau prin testament. La numai șase luni după aceasta, moștenitorii vor primi un Certificat de Moștenire și vor putea oficializa proprietatea și dispune de bunul moștenit la discreția lor.

În cazul în care proprietarii imobilului moștenit sunt mai mulți moștenitori, fiecăruia se eliberează un Certificat în care se indică cota-parte care îi aparține fiecăruia.

După primirea certificatului de moștenire, trebuie să contactați Rosreestr pentru a înregistra transferul dreptului de proprietate asupra imobilului de la testator la moștenitor. După aceasta, este posibilă efectuarea oricăror tranzacții - vânzare, donație, schimb de apartament.

Dacă există mai mulți moștenitori, aceștia vor trebui să ajungă la un acord cu privire la utilizarea și eliminarea apartamentului achiziționat - pot intra într-o tranzacție de cumpărare și vânzare doar prin acord.

Vand apartament

După un testament sau moștenire legală, după înregistrarea ulterioară a dreptului de proprietate, procedura de cumpărare și vânzare a unui apartament moștenit nu va fi diferită de cumpărarea și vânzarea oricărui alt imobil rezidențial.

Documentație

Pentru a vinde un apartament va trebui să pregătiți un pachet de documente:

1. pașapoartele părților la tranzacție;
2. document de titlu (Certificat de drept la moștenire);
3. un document care confirmă dreptul de proprietate asupra apartamentului (din 2016, acesta este un extras din Registrul unificat al imobiliar de stat, care înlocuiește Certificatul de proprietate);
4. pașaport tehnic pentru apartament.
5. un extras din Registrul Imobiliar Unificat de Stat care confirmă că nu există grevare (gaj, sechestru) asupra apartamentului;
6. certificate de la organizațiile de utilități despre absența datoriilor;
7. certificat de la Departamentul Afacerilor Interne de la locul de înregistrare a proprietății.

Dacă vânzătorul are un soț sau o soție cu care s-a încheiat un acord prenupțial, iar proprietatea moștenită este proprietate comună și nu proprietate personală, va fi necesară permisiunea scrisă și notarială a soțului de a vinde locuința.

Dacă un copil minor a fost înregistrat în apartament, va trebui, de asemenea, să obțineți permisiunea autorității de tutelă și tutelă.

În unele cazuri deosebit de dificile, dacă cumpărătorul are suspiciunea că alte persoane pot revendica drepturile asupra apartamentului moștenit, se poate obține și un refuz scris al potențialului solicitant și atașat la pachetul de documente.

Contract de vânzare

Între cumpărător și vânzător se încheie un contract scris de cumpărare și vânzare, ale cărui condiții obligatorii sunt...

• informații de bază despre părțile la tranzacție (numele complet, data și locul nașterii, locul înregistrării, detaliile pașaportului);
• valoarea obiectului tranzacției;
• informatii despre subiectul tranzactiei (adresa, informatii tehnice corespunzatoare documentatiei cadastrale);
• drepturile și obligațiile părților la tranzacție;
• termenul și modalitatea de transfer al proprietății și fondurilor;
• răspunderea părților pentru nerespectarea termenilor contractului;
• data încheierii tranzacției;
• semnăturile părților.

În procesul de încheiere a unei tranzacții, trebuie discutați toți termenii unui contract scris, toate litigiile care apar trebuie rezolvate și trebuie ajuns la un acord necondiționat. După verificarea tuturor documentelor de către un notar și încheierea unui acord între părți, acordul este semnat și sigilat cu sigiliul și semnătura notarului. Tranzacția de vânzare-cumpărare încheiată este supusă înregistrării de stat.

Notă! Unul dintre cei mai esențiali termeni ai unui contract de cumpărare și vânzare de apartament este condiția privind valoarea acestuia. Foarte des, vânzătorul indică în mod deliberat un preț mai mic pentru apartament - pentru a reduce valoarea impozitului pe venit, până la 1 milion de ruble - cu scopul de a nu-l plăti deloc. Prețul real, și nu „oficial” al apartamentului în astfel de cazuri este negociat verbal între vânzător și cumpărător. Ce pericol prezintă o astfel de decizie? Dacă apare un litigiu, cumpărătorul nu va putea dovedi că a transferat vânzătorului o sumă mult mai mare de bani. Chiar dacă litigiul este luat în considerare de instanță, cumpărătorul va putea pretinde doar suma specificată în contract, și nu suma efectivă anunțată și nedovedită.

Prin urmare, avocații sfătuiesc să se indice în contractul de cumpărare și vânzare valoarea totală de piață a imobilului rezidențial, inclusiv plata anticipată sau depozitul.

Înregistrarea acordului în Rosreestr

După ce contractul de cumpărare și vânzare a fost încheiat și legalizat, trebuie să contactați autoritatea Rosreestr pentru a înregistra transferul dreptului de proprietate asupra imobilului rezidențial de la vânzător la cumpărător.

Puteți depune o cerere de înregistrare de stat la organismul Rosreestr personal sau printr-un reprezentant prin împuternicire, o puteți trimite prin poștă sau puteți utiliza serviciul Centrului Multifuncțional (marca - „Documentele mele”).

La cerere trebuie anexate următoarele documente:

• copii ale pașapoartelor cumpărătorului și vânzătorului;
• contract de cumpărare și vânzare, certificat de acceptare a apartamentului;
• extras din Registrul Unificat de Stat al Imobilelor cu informații cadastrale;
• o chitanță care confirmă că cumpărătorul a plătit taxa de stat pentru înregistrare.

Înregistrarea de stat se efectuează pe tot parcursul 10 zile lucratoare de la data primirii cererii și a documentelor.

Taxa de vanzare apartament

După cum am menționat mai sus, vânzarea unui apartament moștenit și vânzarea unui apartament dobândit în alt mod (prin privatizare, în baza unui contract de schimb, act de cadou, cumpărare și vânzare) nu prezintă diferențe semnificative. Impozitul pe venit pentru o astfel de tranzacție este plătit conform regulilor generale de impozitare a persoanelor fizice, dar trebuie luate în considerare o serie de caracteristici:

1. Conform părții 1 a articolului 220 din Codul fiscal al Federației Ruse, la vânzarea unui apartament care a fost în proprietatea moștenitorului de mai mult de trei ani (după 01/01/2016 - mai mult de cinci ani), nu se percepe impozit pe venit. De la data decesului testatorului trebuie să treacă o perioadă de trei ani (cinci ani), și nu de la data primirii Certificatului de Moștenire sau a unui extras din Registrul Unificat de Stat din Rosreestr.

Notă! De la 1 ianuarie 2016 s-au produs unele modificări în normele fiscale - impozitul pe venitul personal este, ca și până acum, de 13%, dar se percepe la vânzarea imobilelor rezidențiale deținute de vânzător de mai puțin de 5 ani.

1. Moștenitorul are adesea dorința de a vinde bunurile imobile moștenite cât mai curând posibil. Pot exista multe motive pentru aceasta, de exemplu, locuirea într-o altă regiune, necesitatea de a plăti datoriile testatorului din veniturile din vânzarea proprietății. Dacă locuința este vândută în primii trei ani (primii cinci ani - dacă moștenirea a fost deschisă după 01.01.2016) - tranzacția este supusă impozitării.
2. Dacă valoarea tranzacției este mai mică de un milion de ruble (de exemplu, dacă o parte dintr-un apartament este vândută), taxa nu este plătită. Dacă valoarea tranzacției depășește un milion de ruble, impozitul pe venit este de 13% pentru cetățenii Federației Ruse și de 30% pentru străini pentru suma care depășește un milion de ruble (conform paragrafului 2 al articolului 220 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Taxa se plătește la Fiscul local după depunerea declarației până la data de 30 aprilie a anului următor.

Cum să evităm plata impozitului?

Deci, nu trebuie să plătiți impozit dacă...

• Au trecut mai bine de trei ani de la decesul proprietarului inițial al apartamentului - dacă acesta a murit înainte de 01.01.2016, mai mult de cinci ani - dacă a murit după 01.01.2016.
• Costul locuințelor moștenite este mai mic de 1 milion de ruble.

Notă! Unii vânzători fără scrupule, în efortul de a evita plata taxelor, subestimează în mod deliberat valoarea proprietății, uneori chiar la mai puțin de un milion. În acest caz, în primul rând cumpărătorii sunt expuși riscului. În primul rând, după cum s-a menționat mai sus, în cazul unei dispute și a rezilierii forțate a contractului de vânzare, aceștia nu vor putea face dovada sumei de bani efectiv plătite și vor primi doar ceea ce este specificat în contract. În al doilea rând, ei vor fi lipsiți de scutirea fiscală prevăzută de lege proprietarilor de locuințe noi: vor trebui să plătească 130 de mii de ruble.

Nu trebuie să pierdem din vedere faptul că autoritatea fiscală este bine conștientă de o astfel de infracțiune precum evaziunea fiscală și poate trage la răspundere vânzătorul vinovat pentru îmbogățirea fără justă cauză.

Legislația prevede avantaje fiscale pentru anumite categorii de cetățeni. Deci, sunt scutiți de la plata impozitului...

1. Pensionari;
2. Persoane cu handicap din grupa I sau II;
3. Copii cu dizabilitati.

În cazul în care vânzătorul se încadrează în una dintre categoriile enumerate, acesta trebuie să depună o cerere de scutire de impozit la biroul fiscal local, anexând copii ale documentelor care confirmă vârsta de pensionare sau handicap. Principalul lucru este să depuneți în timp util o cerere și documente care vă confirmă dreptul la un avantaj fiscal. După ceva timp, se va primi un răspuns pozitiv de la biroul fiscal.

Dificultăți la cumpărarea și vânzarea unui apartament moștenit

Dacă moștenitorul a contactat notarul în timp util și a completat corect toată documentația, nu ar trebui să existe probleme cu înstrăinarea în continuare a bunului moștenit. Cu toate acestea, ar trebui să fii întotdeauna pregătit pentru circumstanțe neprevăzute.

Principala dificultate cu care se confruntă vânzătorul unui apartament moștenit este găsirea unui cumpărător. Potențialii cumpărători sunt adesea alarmați de posibilitatea apariției subite a altor moștenitori care nu au intrat în moștenire în timp util. Chiar dacă moștenirea a avut loc în baza unui testament, poate exista întotdeauna o rudă care dorește să conteste testamentul în instanță. Dacă instanța evaluează toate împrejurările cauzei și decide că noul moștenitor nu a intrat în drepturi de moștenire din motive temeinice, ci are dreptul la imobilul în litigiu, tranzacția de vânzare cumpărare finalizată poate fi declarată nulă.