Luăm în considerare situațiile actuale și practica judiciară, în special, poziția Curții Supreme a Federației Ruse cu privire la reconstrucția apartamentelor și a altor spații dintr-un bloc de apartamente.

În acest articol vom analiza o dispută cu privire la utilizarea proprietății comune într-un bloc de apartamente între proprietari și un antreprenor și decizia acesteia a Curții Supreme a Federației Ruse.

Circumstanțele litigiului

Situația este complet normală și standard, mulți locuitori s-au confruntat cu o situație similară, ei bine, dacă au noroc, au auzit de o astfel de situație.

Un antreprenor a cumpărat un apartament într-un bloc de locuințe și a decis să-l transforme într-un salon de coafură.

A ținut adunarea generală a proprietarilor, a primit 75% din voturile proprietarilor și a solicitat administrației locale să obțină permisiunea.

Cu toate acestea, un proprietar nu a fost de acord cu această formulare a problemei, s-a opus plasării unui coafor în casă și, în consecință, reamenajării apartamentului și a cerut ca totul să fie readus la starea inițială. Antreprenorul a respins toate pretențiile împotriva sa, având în mâini permisiunea administrației locale și procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor cu hotărâre pozitivă, care l-a obligat pe proprietar să se adreseze instanței.

Judecătoria a susținut și satisfăcut pretențiile proprietarului de demolare a structurii, a declarat nelegală permisiunea administrației și a dispus antreprenorului să demoleze extinderea.

Antreprenorul a contestat decizia primei instanțe în apel și a câștigat.

În consecință, proprietarul a făcut apel la Curtea Supremă a Rusiei.

Poziția Curții Supreme

Ce trebuie făcut dacă administrația a greșit

Permisul de reconstrucție este o problemă complexă și importantă. Se înțelege că autoritatea administrativă locală învestită cu autoritatea de a elibera astfel de autorizații are informații complete despre când și în ce caz să le emită. Dar uneori face și greșeli.

Dacă se dovedește că autorizația de reconstrucție a fost eliberată ilegal, victima are dreptul să recupereze cheltuielile de construcție și demolare prin instanță. Organismul care a eliberat un astfel de permis trebuie să plătească pentru pierderile lor din bugetul său ( Artă. 1069 Cod civil al Federației Ruse).

În cazul nostru, antreprenorul are șansa de a primi compensații de la administrația orașului

concluzii

Litigiile legate de utilizarea proprietății comune într-un bloc de locuințe sunt ambigue, complexe și eterne. Prin urmare, este important să știm care este poziția Curții Supreme a Rusiei în aceste cazuri. Pentru a preveni o situație ca cea din exemplul de astăzi în casa dvs., urmați aceste reguli simple:0

Posesia proprietății prin drept de proprietate înseamnă nu numai prezența drepturilor de a deține, folosi și dispune de această proprietate. Proprietarii de clădiri, structuri, structuri și alte obiecte, de regulă, se confruntă cu problema menținerii atât a obiectului în sine, cât și a teritoriului adiacent acestuia.

În cele mai multe cazuri, entitățile comerciale realizează amenajarea teritoriului, curățarea și întreținerea teritoriului adiacent obiectelor lor din proprie voință și din proprie inițiativă. Cu toate acestea, adesea obligația de a menține teritoriul adiacent este impusă proprietarilor printr-un ordin autorizat al organelor administrației publice locale, consacrat în actele juridice municipale relevante. În plus, pentru îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor pentru îmbunătățirea teritoriului adiacent, proprietarii de proprietăți sunt trași la răspundere administrativă pe baza legilor emise de entitățile constitutive ale Federației Ruse.

Determinarea regulilor pentru amenajarea teritoriului, stabilirea, printre altele, a cerințelor pentru întreținerea clădirilor (inclusiv clădirilor rezidențiale), structurilor și terenurilor pe care sunt amplasate, aspectul fațadelor și gardurilor clădirilor și structurilor relevante, o listă a lucrărilor de amenajare a teritoriului și frecvența implementării acestora; procedura de participare a proprietarilor de clădiri (spații în ele) și structuri la îmbunătățirea teritoriilor adiacente etc. legislaţia se referă la probleme de importanţă locală . Pe baza acestui fapt, atunci când adoptă reguli locale pentru amenajarea teritoriului, guvernele locale prevăd adesea obligația proprietarilor de proprietăți (și adesea obiecte nestaționare) de a întreține, curăța și îmbunătăți teritoriul adiacent.

Organizațiile și antreprenorii care nu sunt de acord cu această procedură au încercat să conteste în justiție actele juridice municipale în domeniul îmbunătățirii, impunându-le responsabilitatea pentru curățarea teritoriului adiacent instalațiilor lor, iar astfel de încercări au avut succes. . În martie a acestui an, proprietarii de proprietăți au fost susținuți de Curtea Supremă a Federației Ruse.

Printr-o hotărâre din 12 martie 2015, Colegiul Judiciar pentru Disputele Economice ale Forțelor Armate ale Federației Ruse a menținut decizia Curții de Arbitraj din Regiunea Bryansk, care a stabilit Regulile pentru amenajarea teritoriului, asigurarea curățeniei și ordinii în orașul Bryansk să fie în contradicție cu legea în partea care impune persoanelor juridice obligația de a respecta și menține ordinea în teritoriile adiacente imobilelor deținute sau închiriate de acestea.

Curtea Supremă, în special, a remarcat căobligația de întreținere a teritoriului adiacent poate fi atribuită proprietarilor, posesorilor, utilizatorilor terenurilor și obiectelor imobiliare. autoritate fie pe baza legii federale, fie pe baza unui acord, dar nu pe baza unei decizii a unui organism administrativ local . Legislația federală, la rândul său, nu prevede o astfel de obligație. .

Trebuie totuși avut în vedere faptul că, dacă proprietarul sau alt deținător al unui imobil sau al unui teren a încheiat un acord cu municipalitatea, în condițiile căruia și-a asumat obligații pentru întreținerea și îmbunătățirea teritoriului adiacent cu un astfel de obiect, termenii unui astfel de acord trebuie să fie îndepliniți de acesta în mod corespunzător.

Legea federală din 6 octombrie 2003 nr. 131-FZ „Cu privire la principiile generale de organizare a autoguvernării locale în Federația Rusă”.

Problemele legate de statutul juridic al terenurilor care aparțin zonei locale a clădirilor de apartamente (MKD) sunt de interes nu numai pentru proprietarii de apartamente din blocuri de apartamente, dintre care mulți ar dori să își înregistreze legal drepturile asupra terenului, ci și către organizațiile de management și municipalități,

pentru a determina aria de responsabilitate pentru întreținerea acestor teritorii.

Cred că majoritatea proprietarilor de apartamente și spații nerezidențiale ale blocurilor de apartamente cunosc adevărul comun, care poate fi adesea auzit din mass-media, precum și citit pe numeroase site-uri dedicate subiectului locuințelor și serviciilor comunale: că terenul este sub bloc de locuințe, precum și teritoriul învecinat cu elemente de amenajare și amenajare peisagistică este, în drept, proprietatea, îmi cer scuze pentru tautologie, a proprietarilor incintei blocului de locuințe.

De asemenea, auzim și citim adesea că proprietarii pot înregistra cu ușurință terenurile specificate în modul prevăzut de lege, ținând o adunare generală a proprietarilor spațiilor de bloc și pregătind documentele necesare pentru depunerea la Serviciul Federal al Rosreestr.

Când analizez această problemă, cred în continuare că este necesar să se facă distincția între problemele de proprietate asupra terenului aflat sub MKD și teritoriul adiacent MKD ca proprietate comună a proprietarilor MKD și problemele de delimitare a răspunderii. pentru menținerea terenurilor specificate care alcătuiesc teritoriul adiacent MKD.

Cu privire la problemele de proprietate asupra terenurilor sub și sub MKD

Procedura de înregistrare a terenului adiacent al unui bloc de apartamente este descrisă în detaliu pe site-ul oficial al Rosreestr și pe multe altele din apropierea sectorului locuințelor și serviciilor comunale.

Cu toate acestea, este atât de ușor să faci ceea ce este proclamat prin lege și este chiar posibil să se desfășoare un astfel de eveniment dacă proprietarii de apartamente au o astfel de dorință?

Pentru a clarifica toate nuanțele statutului juridic al terenurilor în conformitate cu MKD, este necesar să se țină seama de normele legale nu numai ale locuințelor, ci și ale terenurilor, legislației urbanistice, precum și normele de drept de stat și municipal.

În conformitate cu paragraful 3 al articolului din Codul funciar al Federației Ruse, un teren ca obiect de proprietate și alte drepturi asupra terenului prevăzute de prezentul cod este un lucru imobil care reprezintă o parte a suprafeței pământului și are caracteristici care face posibilă definirea lui ca un lucru definit individual.

În ceea ce privește terenul sub MKD, problema a fost clar rezolvată prin lege. Conform articolului 36 din Codul Locuinței al Federației Ruse (denumit în continuare Codul Locuinței al Federației Ruse), proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente dețin, prin drept de proprietate comună, proprietatea comună din clădirea de apartamente. , inclusiv terenul pe care se afla casa, cu elemente de amenajare si amenajare a teritoriului , alte obiecte destinate intretinerii, functionarii si imbunatatirii acestei locuinte si situate pe terenul specificat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.

O regulă similară este, de asemenea, consacrată în subparagraful „e” al paragrafului 2 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente și regulile pentru modificarea sumei plății pentru întreținerea spațiilor rezidențiale în cazul prestării de servicii. și efectuarea lucrărilor de gestionare, întreținere și reparare a proprietății comune într-un bloc de locuințe de calitate necorespunzătoare și (sau ) cu întreruperi care depășesc durata stabilită", aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 491 din 13 august, 2006 (denumite în continuare Regulile 491): proprietatea comună a proprietarilor de spații de bloc include, printre altele, terenul pe care se află blocul de locuințe, ale cărui limite sunt stabilite pe baza înregistrării cadastrale de stat. date, cu elemente de amenajare și amenajare a teritoriului.

O astfel de formulare vagă în lege a conceptului de teren care constituie o zonă locală, în practică, duce adesea la dispute între organizațiile de management care deservesc blocurile de locuințe învecinate și municipalitățile, care sunt, de asemenea, responsabile de întreținerea teritoriului municipiului. Dacă adăugăm aici mulți ani de anarhie și confuzie în chestiuni de înregistrare și topografie, tulburări legislative pe termen lung și opacitate a întregului mecanism de înregistrare a acestuia, reforme (nu întotdeauna în bine) și numeroase modificări ale legilor, ei bine, și , ce să ascundem, corupția în organele noastre guvernamentale la toate nivelurile sale, care este trâmbițată în toate mass-media, întrucât pământul, mai ales în orașele mari, este întotdeauna un obiect de proprietate gustos, nu este de mirare că acum este aproape imposibil pentru proprietarii de blocuri de locuit să-și exercite dreptul legal de a formaliza și înregistra un teren în raza locală. Din motivele de mai sus, litigiile funciare sunt printre cele mai populare în instanțele din țara noastră.

Verificarea respectării prevederilor art. 36 din Codul locuinței al Federației Ruse și Legea federală nr. 189 din 29 decembrie 2004 „Cu privire la punerea în aplicare a Codului locuinței al Federației Ruse” din 29 decembrie 2004 „Cu privire la punerea în aplicare a Codului locuinței al Federației Ruse ” (denumită în continuare Legea Federală 189) din Constituția Federației Ruse este reflectată în Rezoluția Curții Constituționale RF din 28.05.2010 nr. 12-p „În cazul verificării constituționalității părților 2, 3 și 5 din articolul 16 din Legea federală „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse”, părțile 1 și 2 ale articolului 36 din Codul locuinței al Federației Ruse, paragraful 3 al articolului 3 și alin. 5 al articolului 36 din Codul funciar al Federației Ruse în legătură cu plângerile cetățenilor E.Yu. Dugenets, V.P. Minin și E.A. Plekhanov" (denumită în continuare Rezoluția Curții Constituționale a Federației Ruse nr. 12-p) .

Curtea Constituțională a Federației Ruse a recunoscut dispozițiile părților 2 și 5 ale articolului 16 din Legea federală 189 împreună cu părțile 1 și 2 ale articolului 36 din Codul locuinței al Federației Ruse, paragraful 3 al articolului 3 și paragraful 5. al articolului 36 din Codul funciar al Federației Ruse, ca prevede tranziția la proprietatea comună comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente format și terenul de sub această casă înregistrat în registrul cadastral fără adoptarea de către autoritățile de stat sau organisme locale de autoguvernare a unei decizii de a le acorda proprietatea asupra acestui teren și fără înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra acestuia, ceea ce nu contravine Constituției Federației Ruse.

„...Astfel, după implementarea în Codul Locuinței al Federației Ruse și în Legea Federală „Cu privire la adoptarea Codului Locuinței al Federației Ruse” dispozițiile articolului 36 din Constituția Federației Ruse, ținând cont de natura juridică a proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, legiuitorul federal a inclus reglementarea legală a relațiilor privind transferul în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente a terenului de sub această casă, ca un element al unei astfel de proprietăți comune, în sfera de aplicare a legislației locative.

Aceasta înseamnă că, spre deosebire de procedura de achiziție de către cetățeni și persoane juridice a drepturilor asupra terenurilor aflate în proprietatea statului sau municipalității, care este stabilită de Codul funciar al Federației Ruse, pentru transferul gratuit al unui teren pe care o clădire de apartamente și alte părți ale unei astfel de clădiri sunt situate case, obiecte imobiliare, în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-o astfel de casă, este necesar și suficient ca autoritățile de stat sau organismele guvernamentale locale să formeze acest teren în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind activitățile de urbanism și să efectueze înregistrarea cadastrală de stat, în plus, că nici o decizie specială a autorităților publice cu privire la furnizarea unui teren, nici înregistrarea de stat a dreptului de comun Este necesară proprietatea comună a acestui teren în Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta.”

În rezoluția sa, Curtea Constituțională a Federației Ruse a subliniat rolul organelor municipale în soluționarea problemelor de formare a terenurilor: „...Exercindu-și puterile discreționare în acest domeniu, legiuitorul federal a încredințat organelor administrației publice locale gestionarea și eliminarea terenurilor în proprietate municipală (Partea 2 a articolului 11 Codul funciar al Federației Ruse), precum și eliminarea terenurilor pentru care proprietatea de stat nu este delimitată, cu excepția cazului în care legislația Federației Ruse prevede altfel (articolul 10 din Legea federală din 25 octombrie 2001 nr. 137-FZ „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului funciar al Federației Ruse” ).

În dezvoltarea existentă a așezărilor, transferul către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe a dreptului de proprietate asupra terenului pe care se află, ținând cont de faptul că un astfel de teren, ca și alte proprietăți comune dintr-un bloc de locuințe, nu are valoarea de utilizare independentă și niciun alt scop decât deservirea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale din această clădire, nu poate fi considerată o încălcare a drepturilor entității publice corespunzătoare, care de fapt nu are posibilitatea de a folosi terenul de sub apartament. clădire altfel decât prin cedarea dreptului asupra acesteia (de exemplu, prin încheierea de contracte de închiriere).”

Curtea Constituțională a Federației Ruse a constatat că partea 3 a articolului 16 din Legea federală 189 este incompatibilă cu Constituția Federației Ruse în măsura în care împiedică proprietarul spațiilor dintr-un bloc de apartamente, care nu este autorizat să facă acest lucru de către adunarea generală a proprietarilor de spații din acest imobil, de la cererea pentru formarea terenului pe care se află imobilul.

„... După ce a prevăzut în partea 3 a articolului 16 din Legea federală „Cu privire la adoptarea Codului locuinței al Federației Ruse” că, dacă terenul pe care se află clădirea de apartamente nu a fost format înainte de 1 martie 2005, oricine este autorizat de adunarea generală a proprietarilor spațiilor din În această casă, o persoană are dreptul de a solicita autorităților de stat sau autorităților locale o cerere pentru formarea unui astfel de teren, legiuitorul federal a urmărit scopul de a se asigura că proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente li se acordă dreptul de proprietate asupra proprietății comune din această casă, inclusiv a unui teren, prevăzut în partea 1 a articolului 36 Codul locuinței al Federației Ruse.

Între timp, din cauza diferențelor în statutul spațiilor rezidențiale și nerezidențiale într-un bloc de apartamente și a diferențelor rezultate în interesele proprietarilor spațiilor corespunzătoare, în ciuda faptului că toți folosesc de fapt terenul pe care o astfel de casă este localizat, luarea unei decizii de către adunarea generală devine practic imposibilă. În cadrul reglementării legale actuale, aceasta înseamnă menținerea pe termen nelimitat a unui regim juridic diferit pentru terenurile aflate sub astfel de case și încălcarea unuia dintre principiile de bază ale legislației funciare, unitatea de soartă a terenurilor și a obiectelor ferm asociate acestora.

În plus, proprietarii de spații (atât rezidențiale, cât și nerezidențiale) dintr-un bloc de locuințe, terenul sub care nu s-a format, nu suportă sarcina fiscală asociată utilizării terenului, deși, conform legii practica arată că, în unele cazuri, proprietarii de spații nerezidențiale sunt obligați să plătească plata chiriei pentru utilizarea acestui teren.

În consecință, rezultând din partea 3 a articolului 16 din Legea federală „Cu privire la adoptarea Codului locuinței al Federației Ruse”, dependența formării unui teren sub un bloc de apartamente (și, în consecință, transferul acestuia în proprietate comună comună). ) din decizia luată de adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente , duce la o încălcare a drepturilor proprietarilor protejate de articolele 35 și 36 din Constituția Federației Ruse, precum și la o denaturare a principiului de universalitate și egalitate de impozitare (articolele 19 (partea 1) și 57 din Constituția Federației Ruse, articolul 3 din Codul fiscal al Federației Ruse).”

Potrivit Curții Constituționale, „... Recunoașterea unui teren anume, care, de regulă, nu are limite naturale, ca obiect al drepturilor civile, precum și ca obiect de impozitare, este imposibilă fără definirea exactă a acestuia. limitele în conformitate cu legile federale, conform prevederilor articolului 11.1 din Codul funciar al Federației Ruse, Federația împreună cu articolele 11 și 389 din Codul fiscal al Federației Ruse.

De aceea, legiuitorul federal a determinat transferul terenului pe care se află clădirea de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse în acesta în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor dintr-o astfel de casă prin necesitatea formării acestui teren. parcelă conform normelor legislației funciare și ale legislației privind activitățile de urbanism, atribuindu-i implementarea autorităților de stat sau administrațiilor locale.”

Din momentul în care este emisă rezoluția menționată a Curții Constituționale a Federației Ruse și până când sunt aduse modificările necesare în legislația federală, proprietarii de spații din blocuri de apartamente, terenuri sub care nu s-au format, au dreptul de a se adresa în mod individual la stat. autorităţile sau organele administraţiei publice locale cu cereri pentru formarea acestor terenuri. Astfel de declarații vor sta la baza pentru ca autoritatea publică relevantă să formeze un teren și să-și efectueze înregistrarea cadastrală de stat. „...Contestația oricărui proprietar de spații (atât rezidențiale, cât și nerezidențiale) dintr-un bloc de locuințe, inclusiv cele neautorizate de adunarea generală a proprietarilor de spații din această clădire, la autoritățile statului sau autoritățile locale cu o cerere de formarea unui teren pe care se află acest bloc de locuințe ar trebui considerată ca bază pentru formarea unui teren și înregistrarea cadastrală de stat, ceea ce nu anulează necesitatea formării și efectuării înregistrării cadastrale a terenurilor într-un interval rezonabil. timp de către autoritățile publice însăși, cărora le sunt încredințate funcția corespunzătoare.”

Ei bine, Curtea Constituțională a Federației Ruse i-a recomandat legiuitorului federal următoarele: „... ținând cont de pozițiile juridice ale Curții Constituționale a Federației Ruse, exprimate în această rezoluție, de a introduce modificări în legislația privind locuința. care urmărește, atât clarificarea procedurii de examinare a unei cereri de formare a unui teren pe care se află un bloc de locuințe, în cazul în care o astfel de cerere este formulată de proprietarul spațiilor rezidențiale sau nerezidențiale din acest imobil, care nu este autorizat să facă astfel, prin hotărâre a adunării generale, și să reglementeze acțiunile relevante ale autorităților publice, inclusiv în ceea ce privește stabilirea termenelor de implementare a acestora.”

Problema legalității articolului 36 din Codul locuinței din RF și a articolului 16 din Legea federală 189 a fost clarificată prin rezoluția luată în considerare a Curții Constituționale a Federației Ruse. Dar însăși procedura de înregistrare și aprobare a limitelor teritoriului adiacent al unui bloc de apartamente nu este prescrisă în mod specific în legislația privind locuințe, ceea ce nu face întotdeauna posibilă determinarea dimensiunii acesteia și oficializarea dreptului de proprietate asupra terenului din teritoriul adiacent. proprietarii blocului de locuințe. Dreptul proprietarilor de spații asupra teritoriului adiacent, proclamat la articolul 36 din Codul Locuinței RF, nu este specificat mai detaliat în Codul Locuinței și în alte legi și nu este întotdeauna implementat în practică.

După cum sa spus mai devreme, proprietarii unui bloc de locuințe au dreptul de proprietate comună asupra terenului aflat sub blocul de locuințe și a altor obiecte imobiliare incluse în blocul de locuințe, care le aparține în mod forțat de lege, în calitate de proprietari ai spațiilor. într-un bloc de locuințe. Adică proprietarii nu au dobândit drept de proprietate asupra localității în vigoare, ci doar asupra terenului de sub casă și (sau) dacă există, alte obiecte imobiliare incluse în bloc.

Adesea, la clarificarea statutului juridic al terenurilor sub MKD și a zonei înconjurătoare după finalizarea construcției și punerea în funcțiune a caselor, apare o situație când terenurile aferente MKD înregistrate în registrul cadastral nu pot fi efectiv înregistrate la autoritățile Rosreestr. datorită faptului că topografia efectuată cu câțiva ani în urmă la înregistrarea unor astfel de parcele pentru înregistrarea cadastrală nu ne va permite să coordonăm limitele unor astfel de parcele și să le clarificăm în conformitate cu cerințele legislației de urbanism și terenuri a Rusiei. Federația, întrucât aceste terenuri sunt adesea amplasate și, de fapt, sunt incluse în proprietatea generală a blocurilor de locuințe mici obiecte care, a priori, nu se pot raporta la aceasta în sensul art. 36 din Codul Locuinței al Federației Ruse: de exemplu, pasaje folosite de locuitorii mai multor blocuri de locuințe, trotuare pietonale intrabloc, terenuri de sport, construite și pentru locuitorii blocului cu finanțare din bugete de diferite niveluri etc. Ca urmare a acestei stări de fapt apare un conflict de interese între proprietarii de blocuri și proprietarii altor blocuri, precum și cu municipalitatea.

Astfel, după cum sa menționat mai sus, limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe sunt determinate în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.

Articolele 39, 40 din Legea cadastrului prevăd procedura de acordare a limitelor terenurilor, iar articolul 42.8 stabilește procedura de clarificare a limitelor acestora. Codul de urbanism al Federației Ruse stabilește principiile de bază ale amenajării teritoriale și ale zonei teritoriilor de așezare, precum și problemele regulilor de utilizare a terenurilor.

Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse și Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 aprilie 2010 nr. 10/22 „Cu privire la unele probleme apărute în practica judiciară la soluționarea litigiilor legate de protecția drepturi de proprietate și alte drepturi de proprietate” prevede:
„…P. 68. Proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente au dreptul de a contesta în instanță, ținând cont de competența cauzelor, conform regulilor capitolului 25 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse sau capitolului 24 din Codul de procedură de arbitraj a Federației Ruse, acțiunile (inacțiunea) autorității de a forma terenul pe care se află casa, pentru a dezvolta documentația pentru planificarea teritoriului (articolele 45 și 46 din Codul de urbanism al Federației Ruse), precum și acțiunile premergătoare cedării unui teren, în special, decizii privind punerea la dispoziție a unui teren pentru construcție, organizarea de licitații pentru vânzarea unui teren sau dreptul de a încheia un contract de închiriere etc.

În cazul în care, ca urmare a unor astfel de acțiuni ale autorității guvernamentale, terții au dreptul la un teren necesar pentru funcționarea unui bloc de apartamente, proprietarii spațiilor din acesta se pot adresa instanței acestor terți cu o cerere de revendicare. care vizează contestarea dreptului relevant sau cu pretenția de a stabili limitele terenului.

Atunci când analizează aceste pretenții, instanța soluționează problemele controversate legate de limitele unui teren dat în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind activitățile de urbanism (Partea 1 a articolului 36 din Codul locuinței RF). În acest caz, sarcina dovedirii circumstanțelor care au stat la baza formării unui teren în limitele și dimensiunea în litigiu revine autorității competente. Hotărârea judecătorească care a stabilit limitele unui teren este baza pentru modificarea informațiilor despre acest teren în cadastrul imobiliar de stat.”

Rezumând cele spuse mai devreme, se poate observa că pentru oficializarea dreptului de proprietate asupra unui teren ce constituie suprafață locală este necesară o hotărâre a adunării generale a proprietarilor de spații, dar în pregătirea unei astfel de întâlniri trebuie să se lucreze. să clarifice și să convină asupra limitelor zonei locale specificate, în conformitate cu prevederile legislației de urbanism și terenuri a Federației Ruse, determinând poziția lor reală și alte circumstanțe, inclusiv interesele terților și reglementările municipale, care pot afectează ulterior înregistrarea acestuia.

Adică, aflați toate circumstanțele de mai sus și abia apoi luați o decizie privind organizarea unei astfel de întâlniri. În caz contrar, determinarea limitelor în funcție de datele de înregistrare cadastrală poate duce la imposibilitatea înregistrării drepturilor de proprietate și la alte litigii juridice pentru contestarea limitelor terenurilor.

În unele cazuri, ar putea merita să luați în considerare reducerea dimensiunii zonei locale dacă aceasta include deja obiecte care nu pot fi clasificate drept proprietate generală a unui anumit bloc de apartamente.

Sau, în lumina rezoluției de mai sus a Plenului Forțelor Armate ale Federației Ruse, proprietarii au dreptul de a se adresa justiției pentru a soluționa probleme controversate legate de limitele terenului din zona locală, în conformitate cu prevederile cerințele legislației funciare și ale legislației privind activitățile de urbanism, să conteste acțiunile primăriei asupra suprafețelor de teren efectuate anterior și stabilirea limitelor acestora, și anume: să conteste însuși dreptul unui terț asupra unui teren adiacent în cazul în care acesta încalcă drepturi ale proprietarilor blocului de locuințe (în ceea ce privește limitele proprietății comune) sau de a stabili în instanță limitele (limitele parcelei adiacente), ținând cont de limitele parcelei de sub bloc și suprafața locală.

În orice caz, aceasta nu este o chestiune ușoară și o decizie în fiecare caz specific trebuie luată luând în considerare toate circumstanțele situației reale și oferind o evaluare juridică a tuturor documentelor disponibile, precum și a termenelor de prescripție procedurale. lege.

Un teren care constituie suprafața locală a blocului de locuințe în scopul întreținerii acestuia

În ciuda faptului că există multe dificultăți în înregistrarea dreptului de proprietate asupra unei zone locale din cauza lacunelor și imperfecțiunilor legislației actuale, problemele de curățare și întreținere a zonei locale sunt soluționate de instanțele de judecată în cea mai mare parte într-o manieră uniformă și practica în astfel de cazuri poate fi considerată mai mult sau mai puțin stabilită în prezent.

Potrivit art. 44 din Codul locuinței din RF de competența adunării generale a proprietarilor de spații de bloc, luarea deciziilor privind limitele de utilizare a terenului pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia, luarea deciziilor. privind îmbunătățirea terenului pe care se află blocul de locuințe și care se referă la proprietarii comune ai spațiilor dintr-un bloc de locuințe, inclusiv amplasarea, întreținerea și exploatarea elementelor de amenajare și amenajare a teritoriului pe terenul specificat.

În conformitate cu Lista minimă de lucrări și servicii pentru întreținerea și reparația curentă a proprietății comune a MKD, aprobată prin HG nr. 290 din 04.03.2013 (denumită în continuare Lista 290), în conformitate cu alin. 24 si 25, lucrari de intretinere a terenului pe care se afla bloc de locuinte, cu elemente de amenajare si amenajare a teritoriului, precum si alte obiecte destinate intretinerii si functionarii acestei locuinte (denumita in continuare zona locala), in perioada sezonul rece: curățarea capacelor căminelor fântânilor și hidranților de incendiu de zăpadă și gheață cu o grosime a stratului mai mare de 5 cm; mutarea zăpezii proaspăt căzute și curățarea zonei locale de zăpadă și gheață în prezența unei rutări de peste 5 cm; curățarea zonei locale de zăpadă aluvionară (sau măturarea unei astfel de zone fără strat de zăpadă); curățarea zonei locale de îngheț și gheață; curățarea coșurilor de gunoi instalate în apropierea intrărilor și spălarea acestora, curățarea locurilor de containere situate în zona locală a proprietății comune a unui bloc de locuințe; curatarea pridvorului si a zonei din fata intrarii, maturarea si curatarea zonei locale, curatarea canalelor pluviale.

Apel pronunțat în dosarul nr. 33-1328/2015 din 3 aprilie 2015 a Curții Supreme a Republicii Karelia: „... Apreciind argumentul inculpatului D. B.C. si reprezentantul acestuia ca nu s-a format terenul de sub casa, in legatura cu care nu exista temei de plata a serviciilor prestate de SRL „(...)” pentru curatenia terenului (teritoriu adiacent), instanta. de primă instanţă nu a acceptat în mod justificat .

Potrivit subparagrafului „e” al paragrafului 2 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe, proprietatea comună include terenul pe care se află blocul de locuințe și ale cărui limite sunt stabilite pe baza cadastrală de stat. date de inmatriculare, cu elemente de amenajare si amenajare a teritoriului.

Subclauza „d” din clauza 11 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe stabilește că întreținerea proprietății comune, în funcție de compoziția, caracteristicile de proiectare, gradul de uzură fizică și starea tehnică a proprietății comune, precum și în funcție de condițiile geodezice și climatice ale amplasării blocului de locuit include curățarea și curățarea sanitară a zonelor comune, precum și a terenului care face parte din proprietatea comună.

Pe baza interpretării sistematice a pozițiilor juridice ale Curții Constituționale a Federației Ruse, dată în rezoluția Curții Constituționale a Federației Ruse din 28 mai 2010. Nr. 12-P și paragraful 67 din rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse nr. 10, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 aprilie 2010. Nr. 22 „Cu privire la unele probleme apărute în practica judiciară la soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate”, proprietarii sediului unui bloc de locuințe sunt proprietarii legali ai terenului de sub blocul de locuințe, indiferent a cadastrala de stat a terenului pe care se afla imobil de locuit multi-apartament."

Hotărârea de recurs a Tribunalului Regional Ulyanovsk în dosarul nr. 33-3428/2013 din 1 octombrie 2013: „...Analizând prevederile art. 36, 39 din Codul locuinței al Federației Ruse, precum și prevederile acordului încheiat pentru administrarea unui bloc de locuințe, instanța de fond a ajuns la concluzia corectă că absența documentelor de proprietate pentru un teren nu poate indicați absența terenului pe care se află casa ca parte a proprietății comune a unui bloc de locuințe.

În conformitate cu prevederile articolului 16 din Legea federală din 29 decembrie 2004 nr. 189-FZ „Cu privire la adoptarea Codului locuinței al Federației Ruse”, terenul pe care a inclus clădirea de apartamente și alte obiecte imobiliare într-o astfel de casă se află proprietatea comună comună a proprietarilor spațiilor dintr-un bloc de locuințe și le trece gratuit pe dreptul de proprietate comună comună.

Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dobândesc dreptul de proprietate comună asupra terenului pe care se află casa din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra spațiilor.

În cazul în care terenul nu s-a format și nu s-a efectuat înregistrarea cadastrală de stat în legătură cu acesta, terenul aflat sub blocul de locuințe este proprietatea persoanei juridice publice corespunzătoare.

În sensul părților 3 și 4 ale articolului 16 din Legea introductivă, proprietarul nu are dreptul de a dispune de acest teren în partea în care ar trebui să se formeze terenul de sub blocul de locuințe. La rândul lor, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe au dreptul de a deține și de a folosi acest teren în măsura necesară pentru funcționarea lor a blocului de locuințe, precum și obiectele care fac parte din proprietatea comună dintr-o astfel de clădire.

O astfel de explicație a normelor legale este dată în paragraful 67 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse nr. 10, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 22 din 29 aprilie 2010 „Cu privire la unele probleme apărute în practica judiciară la soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate.”

În mod corect, instanța de fond a indicat că proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, terenul sub care nu s-a format, exercită efectiv proprietatea și utilizarea terenului neformat în condiții de egalitate cu proprietarii de spații din blocul de locuințe. , terenul sub care s-a format. Însuși faptul că o casă este situată pe un teren implică deja că proprietarii folosesc acest teren și, în consecință, trebuie să îl mențină în stare corespunzătoare. Lipsa documentelor de proprietate pentru terenul nu indică absența terenului pe care se află casa ca parte a proprietății comune a blocului de locuințe și neexecutarea de către pârâtă a lucrărilor de curățare a zonei locale. .

În asemenea împrejurări, instanța de fond a ajuns la o concluzie rezonabilă că absența unui teren sub imobilul de locuințe în care locuiește reclamanta s-a constituit și a trecut de înregistrarea cadastrală de stat nu afectează determinarea cotei sale de drept. de proprietate comună a proprietății comune din blocul de locuințe și nu îi permite să nu plătească pentru curățarea zonei locale.

Ținând cont de aceste împrejurări, precum și de lipsa probelor cu privire la neexecutarea de către pârâtă a lucrărilor de curățare a teritoriului, instanța de fond a refuzat în mod întemeiat să satisfacă pretențiile reclamantei privind restituirea banilor plătiți pentru lucrările de curățare a localului. zonă."

Astfel, indiferent dacă terenul din zonă este format sau nu, proprietarii sunt obligați să-l întrețină.

Ei bine, în ceea ce privește problemele de înregistrare a dreptului de proprietate asupra zonei locale în conformitate cu legea privind înregistrarea imobiliară, să sperăm că toate problemele controversate specificate în acest articol vor fi rezolvate la nivel legislativ. Sau, așa cum se întâmplă de cele mai multe ori în țara noastră, instanțele, după ce cei mai avansati proprietari și organizații de management solicită soluționarea litigiilor, vor forma practică judiciară, care va fi inclusă ulterior în actele juridice ale Federației Ruse.

Mulți oameni au auzit despre un astfel de concept ca „zona de acasă”. Dar puțini oameni înțeleg ce este, unde se află exact și pentru ce este nevoie. În același timp, locuitorii caselor au adesea întrebări cu privire la utilizarea acestui teritoriu și la costurile întreținerii acestuia. Zona locală nu este doar o bucată de teren, ci și o parte a proprietății comune, ale cărei nuanțe de gestionare ar trebui să le cunoască toată lumea.

Ce este zona locală și cum este determinată? Fotografia nr. 1

Mulți oameni au un concept abstract al zonei locale. În termeni simpli, acesta este terenul situat în apropierea casei. Nu există o definiție clară a acestui concept în legislație. Și reglementarea legală a teritoriilor adiacente caselor se realizează prin normele diferitelor acte.

Potrivit dreptului civil, o trăsătură distinctivă a imobilului este legătura sa inextricabilă cu terenul. Este necesar nu numai pentru construirea diferitelor clădiri și structuri pe acesta, ci și pentru funcționarea acestora.

Codul Locuinței al Federației Ruse stabilește dreptul tuturor locuitorilor unei case, inclusiv terenul pe care se află.

Pe lângă terenul în sine, legiuitorul clasifică rezidenții ca fiind comuni:

• spații verzi;
• obiecte de îmbunătățire;
• alte obiecte necesare functionarii (intretinerii) casei.

Prin urmare, conform legii, zona locală este terenul de sub și în jurul casei în sine. Aceasta înseamnă că utilizarea sa este reglementată și de legislația funciară. Proprietatea comună a locuitorilor imobilului înalt mai cuprinde și locuri de joacă pentru copii, parcări, cabine de transformare, spații verzi, garaje și alte obiecte situate pe acest amplasament, amplasat pe acest amplasament, precum și îmbunătățirea curții acestuia.

Anumite probleme legate de limitele și mărimea unor astfel de teritorii sunt rezolvate folosind normele Codului de urbanism.

Cum se determină dimensiunea zonelor locale?

De ce este nevoie de zona locală? Fotografia nr. 2

Teritoriile adiacente, ca orice alte terenuri, trebuie să aibă anumite limite. Legea nu stabilește o singură dimensiune pentru astfel de teritorii. Toate casele au dimensiuni, locații și condiții de construcție diferite, astfel încât suprafața terenului este determinată individual. Pentru a-l calcula, se folosesc următorii indicatori:

• zona tuturor spațiilor rezidențiale ale casei;
• cota de teren pe metru pătrat de locuință;
• vârsta, numărul de etaje ale casei.

În plus, sunt luate în considerare și condițiile de dezvoltare ale zonei și amplasarea casei față de alte case și obiecte pe baza standardelor de urbanism. Dacă terenul adiacent a fost înregistrat în modul prescris, atunci informațiile despre acesta sunt incluse în Cadastrul Unificat. Și caracteristicile exacte ale parcelei, inclusiv dimensiunea și limitele sale, sunt reflectate în pașapoartele cadastrale. Pentru gospodăriile private, dimensiunea (limitele) terenului adiacent sunt determinate de termenii contractelor și alte documente privind drepturile de folosință a terenului.

Cu toate acestea, nu toate parcelele adiacente au fost oficializate și înregistrate. Fără a parcurge această procedură, va fi imposibil să se stabilească limitele teritoriului și să se rezolve problemele de utilizare a acestuia.

Cine ar trebui să întrețină terenurile gospodăriei?

Cine suportă costurile de întreținere și îmbunătățire a zonei locale? Fotografia nr. 3

Răspunsul la această întrebare va depinde dacă site-ul a trecut de procedura de înregistrare și înregistrare cadastrală. Dacă da, atunci el devine toți chiriașii casei. Și orice proprietar, pe lângă drepturile de a deține și de a folosi proprietatea, are și obligația de a o întreține. Articolul 158 din Codul Locuinței al Federației Ruse stabilește obligația rezidenților de a participa la costurile de întreținere a proprietății comune, inclusiv a terenurilor. Fiecare trebuie să suporte aceste costuri proporțional cu cota sa, adică suprafața apartamentului.

Activitățile de îngrijire directă a terenului local sunt desfășurate de către locuitorii înșiși, HOA sau organizația de management aleasă de aceștia. Sarcina lor include menținerea curățeniei, îndepărtarea gunoiului, amenajarea și amenajarea peisajului. Prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 nr. 491, acestea sunt stabilite pentru întreținerea parcelei adiacente și a restului proprietății comune.

Starea terenului adiacent nu trebuie să încalce cerințele sanitare, urbanistice și alte norme legislative.

Dacă parcela nu este formată din locuitori, atunci va fi efectiv în posesia municipalității. Apoi va trebui să participe la întreținerea site-ului.

Aruncarea terenurilor locale

Dacă terenul adiacent casei a trecut toate cerințele necesare, atunci acesta devine proprietatea comună a tuturor rezidenților (proprietarilor) casei. Conform normelor legislației civile și locative, aceștia au dreptul de a folosi, deține și dispune de bunurile lor. Deoarece proprietatea este comună, deciziile cu privire la modalitatea de a dispune de ea trebuie luate în comun.

La o adunare generală, aceștia pot conveni asupra construcției de terenuri pentru copii sau de sport, parcări, montare de bănci, plantare de plante, publicitate și alte obiecte pe șantier. Ei au, de asemenea, dreptul de a încheia acorduri cu alte persoane cu privire la utilizarea acestui teritoriu pe bază de plată. Locuitorii trebuie să își administreze terenul cu înțelepciune, în conformitate cu cerințele legii. Trebuie avut în vedere faptul că aceștia nu au dreptul de a restricționa circulația altor persoane în zona locală.

În plus, ar trebui asigurată trecerea serviciilor speciale.

Nuanțe

Ce nuanțe pot apărea la stabilirea dimensiunii zonei locale și la determinarea costurilor de întreținere a acesteia? Fotografia nr. 4

Pentru funcționarea oricăror clădiri, este necesar teritoriul adiacent. Determinarea limitelor sale și a persoanelor responsabile cu întreținerea acesteia pentru casele private nu este dificilă. Acest lucru nu este atât de ușor de făcut cu zonele adiacente ale clădirilor înalte. Dacă terenurile au fost supuse procedurii de înregistrare și sunt înregistrate în cadastru chiar înainte de intrarea în vigoare a noului Cod al Locuinței, atunci acestea trec automat în posesia tuturor proprietarilor spațiilor de locuit ale casei complet gratuit.

Dacă site-ul nu este format, atunci rezidenții pot decide în comun asupra necesității de a-l aloca în proprietate comună. Apoi, ei pot contacta municipalitatea sau alt organism autorizat pentru a decide cu privire la formarea și alocarea unui teren de casă. Este important să înțelegeți că din momentul în care drepturile asupra acestuia le sunt transferate, aceștia își acceptă și responsabilități pentru conținutul său.

concluzii

Locuitorii blocurilor de apartamente nu se gândesc adesea la problemele de proprietate și întreținere a terenurilor adiacente. Cu toate acestea, dacă sub ferestre este amenajată o groapă de gunoi sau o parcare, acest lucru devine relevant. Proprietarii de clădiri înalte ar trebui să cunoască statutul teritoriului din apropierea casei lor, drepturile asupra acestuia și regulile de întreținere a acestuia.

Puteți afla mai multe despre cine deține zona locală urmărind videoclipul:

Curtea Supremă a clarificat cine are dreptul să intre în curtea unui bloc de locuințe.

Și cine poate priva un proprietar de mașină de un astfel de drept? Proprietarii au dreptul de a folosi parcarea în curtea casei lor necondiționat.

După introducerea parcărilor cu plată, împrejmuirea masivă a zonelor din curte și instalarea de bariere au copleșit literalmente orașele mari. Desigur, nu toată lumea are garaj.

Și aici a început lupta pentru un loc la soare. Asociațiile de curte ale proprietarilor de mașini încasează taxe pentru parcarea în curte și pentru funcționarea barierei. Iar cei care nu plătesc sunt literalmente aruncați în stradă, cu interzicerea accesului la propria locuință.

Este legal acest lucru?

Proprietarii au dreptul să-și închidă curtea? Au unii vecini dreptul să spună „Nu te las să intri” altor vecini care nu au plătit pentru un loc la soare în curtea lor?

Exact aceasta este situația cu care a trebuit să se confrunte Curtea Supremă. Și întrucât există multe astfel de cazuri, acest caz a fost inclus în revizuirea practicii judiciare. Adică, acum toți judecătorii, atunci când analizează astfel de cazuri, trebuie să se ghideze după pozițiile juridice ale Curții Supreme indicate în acest proces.

Așadar, o întâlnire a proprietarilor de mașini ai unuia dintre blocurile de apartamente a decis să o privească pe cetățeanul S. de posibilitatea de a-și parca mașina în zona locală.

În ciuda faptului că această cetățeană deține un apartament în acest imobil, ea este înregistrată acolo și locuiește permanent. Motivul a fost încălcarea de către ea a regulamentului de intrare și parcare aprobat de aceeași adunare nobiliară. Întâlnirea a mai decis să îi returneze banii plătiți anterior - avansul ei. Acest lucru s-a întâmplat la doi ani după ce a primit cheia de la barieră.

După ce a pierdut accesul la locuință, cetățeanul S. a intentat un proces împotriva cooperativei de construcții de locuințe. Cu toate acestea, instanța de fond i-a respins cererea. În opinia sa, nu a existat nicio dovadă de obstrucție a accesului la casa ei. Restricționarea dreptului de folosință a unui loc de parcare de uz comun al proprietarilor spațiilor unui bloc de locuințe se stabilește prin hotărâre a adunării generale a proprietarilor de mașini.

Cu aceste argumente a fost de acord și instanța de apel.

Dar Curtea Supremă a constatat că nu au respectat legea.

Potrivit paragrafului 1 al articolului 262 din Codul civil, cetățenii au dreptul de a se afla în mod liber, fără nicio permisiune, pe terenuri care nu sunt închise accesului public și de a folosi obiectele naturale disponibile pe aceste parcele.

Terenul pe care se află blocul de locuințe este proprietate comună comună a proprietarilor imobilului.

În conformitate cu partea 5 a articolului 16 din Legea „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse”, din momentul în care terenul este format și se efectuează înregistrarea cadastrală, terenul pe care imobilul de apartamente se află trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor sediului imobilului.

Potrivit părții 2 a articolului 36 din Codul locuinței al Federației Ruse, proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente dețin, folosesc și, în limitele stabilite de acest cod și legislația civilă, dispun de proprietatea comună din clădirea de apartamente.

Astfel, proprietarul spațiilor dintr-un bloc de locuințe are un drept necondiționat și inalienabil de a folosi proprietatea comună a blocului. În același timp, legislația actuală nu prevede nicio metodă de restricționare sau privare de un astfel de drept a proprietarului spațiilor dintr-un bloc de locuințe, a remarcat Curtea Supremă.

În plus, dreptul cetățeanului S. de a intra nestingherit în zona împrejmuită a unei părți din curtea unui bloc de locuințe în calitate de proprietar al unui spațiu rezidențial din această clădire este, de asemenea, garantat de Regulamentul privind procedura de intrare și parcare. a autovehiculelor din raza locală, aprobată de adunarea generală a membrilor cooperativei locative.

Una dintre condițiile obligatorii pentru recunoașterea hotărârii unei ședințe ca bază pentru apariția sau încetarea drepturilor și obligațiilor civile este prezența în lege a unei indicații a consecințelor juridice civile care sunt obligatorii pentru toate persoanele autorizate să participe la astfel de o întâlnire.

O listă exhaustivă a organelor de conducere ale unei cooperative de locuințe este cuprinsă în articolul 115 din Codul locuinței al Federației Ruse. Include o adunare generală a membrilor cooperativei de locuințe, o conferință dacă numărul participanților la adunarea generală este mai mare de cincizeci, precum și consiliul de administrație și președintele consiliului de administrație al cooperativei de locuințe.

Adunarea generală a proprietarilor de mașini nu este indicată în această listă. Aceasta înseamnă că hotărârile sale nu pot avea consecințe pentru cetățeanul S. Dar tocmai de asta nu au ținut cont nici instanța de fond, nici instanța de apel. În general, este aproape imposibil să privezi un proprietar de dreptul de a parca o mașină în curte.