1) Koregavimas dėl „derėjimosi“ leidžia pasiūlymo kainą suderinti su pardavimo kaina. Atlikus Simferopolio gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos dalyvių apklausą (nekilnojamojo turto agentūros „Russian Crimea“, „Orion“, „Rielcom“, „Veta“, „Crimean Terem“, „Nekilnojamojo turto paradas“, „VIP“ Tikimybė“), paaiškėjo, kad tokio gyvenamojo nekilnojamojo turto sandorio kaina yra vidutiniškai 10 proc.

2. „Nekilnojamojo turto paslaugų“ koregavimas leidžia koreguoti nekilnojamojo turto agentūrų siūlomas kainas pagal savikainą, neatsižvelgiant į jų paslaugų kaštus. Atlikus nekilnojamojo turto paslaugų vidutinių kainų analizę (nekilnojamojo turto agentūros „Infoservice“, „Business Crimea“, „Crimea Plus“, „RIO“, „Nekilnojamojo turto pasaulis“, „Dom-Plus“), vertintojas tai nustatė Vidutinė kaina nekilnojamojo turto agentūrų paslaugoms tenka 5 proc.

3. Visiems analogiškiems objektams koregavimas dėl „vietos“ buvo 0 proc., nes pagal šį veiksnį vertinimo objektas ir šie analogai yra palyginami.

4. „Sienos medžiagos“ koregavimas visiems analoginiams objektams buvo 0%, kadangi vertinamas objektas ir analogai yra skydiniuose namuose.

5. Koregavimas pagal „pastatymo metus“. Visiems kitiems sąlygoms esant vienodiems, buto kaina, didėjant, priklauso atvirkštine proporcija nuo namo statybos metų fizinis nusidėvėjimasšio pastato. Šis patikslinimas nebuvo pritaikytas, nes pagal šį kriterijų vertinimo objektas ir analogiški objektai yra palyginami.

6. Reguliavimas prie „grindų“. Apartamentai yra viršutiniuose aukštuose gyvenamieji pastatai, jei visi kiti dalykai vienodi, turi mažesnę normą už 1 kv.m. kaina, palyginti su butais, esančiais viduriniuose aukštuose. Šis patikslinimas nebuvo pritaikytas, nes vertinamas turtas ir jo analogai yra penkiaaukščio namo viršutiniame aukšte.

7. Visų analoginių objektų „kambarių skaičiaus“ koregavimas yra identiškas, todėl koregavimas nebuvo pritaikytas.

8. Koregavimas pagal būklę (įrangos ir baldų prieinamumas). 3 dalyje atliktos rinkos analizės pagrindu paaiškėjo, kad kaina 1 kv.m. Butai su baldais ir įmontuota buitine technika yra vidutiniškai 12% didesni nei butuose be tokios įrangos. Todėl vertintojas šia suma sumažino koregavimą

13 lentelė

Taigi imtis yra vienalytė ir pagal ją galima nustatyti vertinimo objekto vertę. Be to, pasirinktų analogų tiekimo sąnaudos yra vidutinės rinkos diapazone.

Buto kainos apskaičiavimo metodai gana plačiai aprėptas ir teoriškai išplėtotas, ką liudija didžiulis kiekis literatūros ir metodinės rekomendacijos pagal kursą.
Prie to prisideda ir išvystyta nekilnojamojo turto rinka. Be to, pasiūlymų skaičius yra vienodai įvairus tiek pirminėje, tiek vėliau antrinėje rinkoje būstą.

Dabartiniai teisės aktai ir federaliniai vertinimo standartai reikalauja naudoti tris pagrindinius vertinimo metodus: lyginamąjį, sąnaudų ir pajamų metodą. Tačiau vertinant nekilnojamąjį turtą, kuris yra butas, išlaidų ir pajamų metodas yra mažai naudingas. Buto rinkos vertės vertinimas atliekamas lyginamuoju metodu. Algoritmas yra toks: parenkami 7-10 nekilnojamojo turto analogų, kurie atitinka vertinamą turtą pagal pagrindines jo savybes. Esant neatitikimams ar skirtumams nuo vertinimo objekto, įvedami pataisos koeficientai. Kaip rodo praktika, pagrindiniai koregavimai yra šie:

• Į objekto vietą
• Koregavimas pagal fizines charakteristikas (buto plotas, naudingo ir bendro ploto santykis, baldų buvimas, apdailos tipas, virtuvės dydis, vonios kambarys, buto grindys name, balkono/lodžijos buvimas )
• Automobilių stovėjimo aikštelės tipas ir prieinamumas

Toliau, pritaikius atitinkamus koregavimus, nustatoma vidutinė rinkos vertė 1 kv.m. butai. Be to, būtina atkreipti dėmesį į skirtumą tarp „rinkos vertės“ ir „pardavimo kainos“ sąvokų. Vertintojas nustato objekto rinkos vertę, kuri suprantama kaip „labiausiai tikėtina kaina, už kurią vertinamas objektas gali būti perleistas vertinimo dieną atvira rinka konkurencinėje aplinkoje“ (Federalinis vertinimo standartas Nr. 2 Vertinimo tikslas ir vertės rūšys). Tai reiškia, kad visi sandorių dalyviai žino sąlygas ir yra laisvi savo sprendimuose. Rinkos vertė yra Vertintojo tyrimo ir skaičiavimų objektas. Pardavimo kainą gali lemti veiksniai, kuriems šie apribojimai netaikomi, o tai iš esmės skiriasi nuo šių apibrėžimų ekonominės reikšmės.

Šis skirtumas akivaizdus buto dalies vertinimo pavyzdyje. Tuo tarpu nemaža dalis piliečių yra įsitikinę, kad toks vertinimas reikalingas: tai apima palikimo, kuris kartais yra buto dalis, sudarymą ir teismines procedūras dalijant turtą, pavyzdžiui, skyrybų metu ir galiausiai atitinkamų buto akcijų pirkimo ir pardavimo sandoriai.

Vertinimo praktikoje tarp specialistų nėra bendro požiūrio. Pagrindinė diskusija kyla dėl būtinybės taikyti koregavimus ir nuolaidas už 1 kv.m. buto dalis, palyginti su 1 kv.m. butai kaip vienas nekilnojamojo turto objektas. Šią painiavą skatina ir visavertės butų akcijų pirkimo-pardavimo sandorių rinkos nebuvimas.

Visų pirma, būtina aiškiai suvokti kontekstą ir teisinius niuansus, kuriuose iškyla vertinimo poreikis. Pirmiausia reikia nustatyti, kokia yra vertinama buto dalis – ar ją galima skirti natūra, kambario pavidalu. Jei atsakymas yra teigiamas, čia tinka klasikiniai dalies, kaip atskiros patalpos ar patalpos, vertinimo metodai.
Buto dalies įsigijimas yra susijęs su daugybe sunkumų, todėl išlaidas reikia sumažinti kvadratinis metras tačiau vertinant buto dalį, reikia atkreipti dėmesį į tai, kad šios problemos ir nepatogumai sunkiai paverčiami pinigine išraiška.

Kiekvienas bendraturtis turi lygias teises į jam priskirtą buto dalį. Kai buto dalies vertinimas padidina kvadratinio metro kainą, palyginti su viso buto kvadratinio metro kaina, Vertintojas pastato bendraturčius į šiek tiek nelygią padėtį, nes perkančioji šalis turi mokėti daugiau už nuosavybės teisę į butą. viso buto nei perkant panašų butą atviroje rinkoje. Jei įvertinus dalį bute, kvadratinio metro kaina sumažėja, palyginti su viso buto kvadratinio metro kaina, parduodanti šalis neturi galimybės už gautas lėšas įsigyti lygiaverčio turto.

Tokiu atveju reikėtų vadovautis sandorio su atitinkama akcija esmės. Pavyzdžiui, išperkant likusią buto dalį iš kitų savininkų, akcijos kaina gali padidėti, nes šioje situacijoje perkama buto dalis, užtikrinanti nuosavybės vienybę, t.y. pastebimas sinerginis efektas – t.y. perkate kažką daugiau nei dalį buto. Kada mes kalbame apie apie trečiųjų asmenų akcijų pirkimą, tuomet galima taikyti koregavimus mažinant.

Tačiau nei vienos buto dalies ploto vieneto kainos padidėjimo, nei viso buto ploto vieneto sąnaudų sumažėjimo negalima tiksliai apskaičiuoti, o galima tik daryti prielaidą. Pažymėtina, kad sandorio kaina gali labai skirtis nuo buto dalies rinkos vertės.
Taigi, Vertintojai turėtų naudoti 1 kv.m kainą. kainą atitinkančios buto dalys, atitinkančios 1 kv.m. butai kaip visuma, laikantis str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 „Pirmumo teisė pirkti“, kuriame nurodyta: „parduodant bendrosios nuosavybės teisės dalį pašaliniams asmenims, likę dalyviai bendra nuosavybė turi pirmumo teisę pirkti parduodamą akciją ta kaina, už kurią ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus pardavimą viešame aukcione“, o tai reiškia privalomą bendravimo teisės suteikimo teisinės tvarkos laikymąsi. -buto savininkai šią dalį įsigyti pirmumo tvarka.

Taikant šį metodą, analizuojamas turto gebėjimas generuoti tam tikras pajamas, kurios dažniausiai išreiškiamos pajamomis iš eksploatacijos (nuomos) ir pardavimo pajamomis.

Pajamas generuojančio nekilnojamojo turto vertei įvertinti naudojami kapitalizavimo ir diskontavimo metodai.

Diskontavimo būdas naudojamas tam, kad per tam tikrą laiką paskirstytų pajamų ir sąnaudų srautas būtų vienu momentu, kad būtų gauta dabartinė pinigų srauto vertė kaip pajamas generuojančio vertinimo objekto vertė. Diskontavimo būdas pinigų srautai daro prielaidą, kad potencialus investuotojas už turtą nemokės daugiau nei dabartinė būsimų pajamų iš šio turto vertė, o savininkas turto neparduos už mažesnę nei dabartinė būsimų pajamų iš šio turto vertė. Dėl to pardavėjas ir pirkėjas susitaria dėl rinkos kainos, atitinkančios būsimų pajamų sumos dabartinę vertę.

Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas leidžia remiantis duomenimis apie pajamas ir kapitalizacijos normą vertinimo metu ar ateityje, padaryti išvadą apie Vertinimo objekto vertę. Pelno kapitalizavimo metodas pagrįstas tuo, kad turto (vertinimo objekto) vertė yra lygi būsimų piniginių pajamų, kurias šis turtas atneš, dabartinei vertei ir išreiškiama 4 formule:

Kapitalizavimo metodas dažniausiai naudojamas vertinant nekilnojamąjį turtą, kuris per ilgą laikotarpį atneša maždaug tiek pat pelno arba pelno augimo tempai yra pastovūs. Metodas dažniau taikomas vertinant nekilnojamojo turto objektus nei vertinant verslą ir nereikalauja ilgalaikių prognozių.

Norint įvertinti buto savikainą taikant tiesioginės kapitalizacijos metodą, pagal rinkos duomenis būtina nustatyti kapitalizacijos koeficientą, kuris atspindi santykį tarp metinės pajamos ir buto kaina. Naudojant metodą lyginamoji analizė analogiškų objektų pardavimų, turint žinomą deklaruotą pardavimo kainą ir numatomas galimas bendrąsias pajamas, nustatoma numatoma kapitalizacijos norma (kapitalizacijos norma).

Informacija apie analogus pateikta lentelėje. 10. Palyginimui pasirinkti 3 kambarių panašaus ploto butai skydiniuose namuose.

10 lentelė

Galimos bendrosios pajamos apskaičiuojamos pagal rinkos nuomos tarifą, kuris labiausiai atitinka tipišką panašią nuosavybę. Kapitalizacijos koeficientas kiekvienam analogui nustatomas padalijus galimas bendrąsias pajamas iš siūlomos (deklaruojamos) pardavimo kainos.

Jei kapitalizacijos koeficiento nuokrypių diapazonas mažas, apskaičiuojamas aritmetinis vidutinis kapitalizacijos koeficientas ir naudojamas formulėje

Esant reikšmingam atskirų analogų apskaičiuotų kapitalizavimo rodiklių skirtumams, atliekama analizė, siekiant nustatyti šių nukrypimų priežastis (neteisingas analogų pasirinkimas, papildomos informacijos apie panašius objektus trūkumas ir kt.).

Galimos bendrosios pajamos apskaičiuojamos pagal pakoreguotą nuomos mokestį. Norint jį apskaičiuoti, reikia koreguoti tipinio analogo rinkos nuomos kainą.

Šis koregavimas atliekamas taip pat, kaip ir taikant lyginamąjį metodą, o kaip palyginimo elementai naudojami šie elementai:

Atstumas iki centro savivaldybė;

Fizinės savybės;

Yra baldų, virtuvės komplektas, telefonas, metalinės durys;

Buto būklė (reikia remonto darbų).

Koreguoto rinkos mokesčio apskaičiavimas pateiktas lentelėje. vienuolika.

Taikyti koregavimai pateikti lentelėje. 12

11 lentelė

12 lentelė. Pataisymų pagrindimas

Analogas Nr. 3 turi mažiausią bendrąją korekciją. Analogas Nr. 2 turi šiek tiek didesnę bendrąją korekciją nei analogas Nr. 3. Didžiausia bruto korekcija skirta analogui Nr. Parinkime svorinius koeficientus pagal padarytas išvadas:

Analogui Nr.1 ​​– 0,1, Nr.2 – 0,3, Nr.3 – 0,4; Nr. 4 – 0,2, todėl:

Taigi 1 m 2 vertinamo objekto kaina bus:

672,17*0,1+770,49*0,3+685,09*0,4+665,33*0,2 = 705,466 rub./m2

Lentelėje 13 paveiksle parodytas kapitalizacijos koeficiento skaičiavimas. Kadangi lyginamųjų objektų pardavimo kainos nebuvo nurodytos, jos buvo nustatytos naudojantis interneto svetaine www.irn.ru.

13 lentelė -

Tada vertinimo objekto vertė pajamų metodas bus:

Su O.O. = 705.466 *59.3*12/0.041= 12 244 136 RUB