Subiectul central al acestui articol este contractul de administrare pentru un bloc de locuințe. Acordul dintre proprietarii de apartamente din casă și organizația de gestionare stă la baza funcționării normale a unei clădiri rezidențiale. Este de mare importanță, așa că trebuie acordată o atenție deosebită punctelor care vor fi incluse în el. Cum să încheiați, să modificați și să reziliați un contract de management MKD, vom descrie în acest articol.

Probleme discutate în material:

• Ce reglementează contractul de administrare pentru un bloc de locuințe cu companie de management.
• Cum este încheierea contractului de administrare a unui bloc de locuințe.
• Cine are dreptul de a încheia un contract de administrare a blocului de locuințe în 2017.
• Care sunt cerințele pentru un contract de administrare a unui bloc de locuințe?
• Care este durata contractului de management de închiriere?

Ce reglementează contractul de administrare pentru un bloc de locuințe cu o societate de administrare

Un contract de administrare a blocului de locuințe este un document care reglementează relațiile dintre părți, dintre care una va fi întotdeauna societatea de administrare în grija căreia se află MKD, iar cealaltă parte poate fi:

• persoanele care dețin cu drept de proprietate localul din imobil;
• organ de conducere al HOA sau LCD;
• o persoană care a primit spații într-un MKD de la dezvoltator (clauza 6, partea 2, articolul 153 din Codul Locuinței al Federației Ruse);
• dezvoltator.

Esența unui astfel de document este că fixează acordul dintre părți pentru a-și asuma anumite responsabilități. Prima parte (MC) furnizează servicii legate de întreținerea și repararea proprietății din MKD, recunoscute ca fiind comune, dacă este necesar, efectuează lucrări de reparații Cu alte cuvinte, se descurcă clădire rezidențială. Iar al doilea se angajează să efectueze integral și la timp plăți pentru activitățile de mai sus.

Ca orice alt acord, un contract de administrare a unui bloc de locuințe are o serie de condiții esențiale care trebuie agreate de părți pentru a putea vorbi despre legitimitatea acestuia. În acest caz, condițiile esențiale sunt enumerate în părțile 2 și 3 ale art. 162 din Codul locuinței al Federației Ruse.

Cum este încheierea contractului de administrare a unui bloc de locuințe

Acest contract necesită o formă scrisă. În adunarea generală a proprietarilor se întocmește și se discută un acord semnat bilateral, iar în urma rezultatelor acestuia, acordul se încheie personal de fiecare proprietar al localului cu societatea aleasă ca administrator. Dar asta nu înseamnă că persoane diferite acționează de partea chiriașilor în fiecare contract. Contrapartea societății de administrare este un ansamblu de rezidenți care dețin spațiile din clădire prin drept de proprietate și care, în mod colectiv, dețin mai mult de 50% din voturile din total (a se vedea partea 1 a articolului 162 din Codul locuinței al Rusiei). Federaţie).

Cine are dreptul de a încheia un contract de administrare a blocului de locuințe în 2017

Dacă mai există opțiuni de reprezentare a intereselor din partea chiriașilor, atunci nu există o astfel de opțiune din partea organizației de gestionare. Numai o persoană juridică care îndeplinește cerințele prevăzute de lege și care a primit documente care îi conferă dreptul de a presta servicii în sectorul locuințelor și serviciilor comunale (autorizație specială, licență) poate administra un bloc de locuințe. Este o astfel de persoană care încheie un contract de administrare a blocului de locuințe cu rezidenții. Documentul trebuie să fie în formă scrisă, care poate fi electronică sau design de hârtie. Principalul lucru este să vă confirmați acordul cu termenii prin semnare. Prin urmare, contractul trebuie vizat de ambele părți.

Încheierea unui contract de administrare pentru un bloc de locuințe nu este un drept, ci o obligație a proprietarilor de apartamente din imobil. Dacă proprietarii de apartamente o evită pentru o perioadă lungă de timp, atunci persoana juridică, ale cărei atribuții sunt însărcinate cu administrarea unui anumit bloc de locuințe, poate intenta un proces în care va formula cerințele pentru semnarea forțată a contractului (în baza părții 4). al articolului 445 din Codul civil al Federației Ruse) și compensarea daunelor cauzate de neîncheierea unui contract.

Cod Civil Federația Rusă declară libertatea relațiilor contractuale, dar, după cum ați putea ghici, contractul de administrare a MKD din regula generala abandonează. Obligatia de a incheia codul locuinței Federația Rusă. Partea 5 Art. 161 din Codul locuinței al Federației Ruse indică faptul că organizația care va administra blocul este aleasă pe bază de concurență deschisă, iar în zece zile de la alegeri, organismul administrația locală informează proprietarii de locuințe din casă despre ce societate de administrare le va presta servicii. În consecință, proprietarii apartamentelor sunt obligați să încheie un acord cu firma selectată.

Obligația nu se aplică doar proprietarilor de apartamente rezidențiale. Într-o clădire de apartamente, pot exista și facilități nerezidențiale, cum ar fi spații auxiliare, zone comerciale. Proprietarii unor astfel de spații sunt, de asemenea, obligați să încheie un acord cu societatea de administrare. Poate că acesta este un salon de înfrumusețare în casă sau locuri de parcare din apropierea casei, care fac parte din locuri uz comun, — proprietarii acestor suprafețe devin, de asemenea, părți la acord.

Care sunt cerințele pentru un contract de administrare a unui bloc de locuințe?

• definirea obiectului de control (enumerarea compoziției generale Proprietatea MKD);
• obligațiile societății de administrare (stabilirea listei de servicii pentru întreținerea și repararea proprietății comune, utilități și lucrări care vizează asigurarea bunei funcționări a imobilului, indicarea ordinii în care această listă se poate modifica);
• o indicare a procedurii de determinare a sumei plăților care trebuie plătite lunar (de regulă, acestea constau într-o taxă pentru întreținerea și repararea locuințelor și o taxă pentru utilitati publice) și procedura de plată a acestora;
• modalităţi de control al îndeplinirii obligaţiilor de către organizaţia de conducere.

Aceste părți trebuie să fie prezente în contract, în conformitate cu partea 3 a art. 162 din Codul Locuinței al Federației Ruse, este imposibil să faci fără ele. Fără includerea acestor clauze în contract, este imposibil să se ajungă la încheierea acestuia. Mai mult, sub. 1-4 ore 3 linguri. 162 din Codul Locuinței al Federației Ruse conțin informații care trebuie incluse și în contract, legiuitorul le-a atribuit condițiilor esențiale ale contractului pentru administrarea unui bloc de locuințe.

În ciuda faptului că fiecare proprietar încheie un acord cu Codul Penal, condițiile vor fi aceleași pentru toată lumea. Textul acordului există în singura ediție convenită la adunarea generală a proprietarilor de apartamente. Articolul 162 din Codul locuinței al Federației Ruse în partea 4 nu permite modificarea sau editarea termenilor contractului în legătură cu diferiți proprietari ai aceluiași bloc. Același lucru este valabil și pentru persoanele care au acceptat spații de la dezvoltator în conformitate cu procedura stabilită de lege conform certificatului de recepție relevant. Aceste persoane sunt absolut egale în ceea ce privește încheierea unui acord cu proprietarii spațiilor din casă.

Valabilitatea contractului de administrare a blocului

Acordul dintre societatea de administrare și proprietarii apartamentelor poate avea termeni de valabilitate diferiți. Sunt prevăzute în norma, partea 5 a art. 162 din Codul Locuintei:

• partea 1 a acestui articol prevede o opțiune în care contractul de management este valabil de la 1 an la 5 ani. Termenul se determină strict în acest interval, această opțiune implicând alegerea unei societăți de administrare în cadrul unei adunări generale a proprietarilor cu încheierea ulterioară obligatorie a unui acord privind administrarea unui bloc de locuințe în condiții convenite de fiecare dintre proprietari;
• părțile 4 și 13 ale art. 161 din prezentul Cod oferă opțiunea încheierii unui contract pe o perioadă de 1-3 ani, este posibil dacă societatea de administrare este selectată printr-o procedură de licitație deschisă, iar proprietarii unui bloc de locuințe după un an întreg nu au ales un mod de a gestiona casa sau nu au implementat o astfel de metodă. În plus, această opțiune funcționează atunci când se transferă apartamente de la dezvoltatori către persoane care primesc dreptul de a încheia contracte pentru administrarea unui bloc de locuințe cu o societate de administrare selectată la licitație deschisă;
• partea 14 a aceluiași articol stabilește posibilitatea încheierii unui contract pe o perioadă de maximum 3 luni - pentru acea perioadă de timp, în timp ce dezvoltatorul nu a transferat încă locuința persoanelor relevante în baza actului de acceptare și transfer. După aceasta perioada persoanele care au primit spații de la dezvoltator (clauza 6, partea 2, articolul 153 din Codul locuinței al Federației Ruse) încheie un acord cu societatea de administrare, determinat de rezultatele unei licitații deschise.

După cum vedeți, diferitele opțiuni de încheiere a unui contract presupun termene diferite, dar într-un fel sau altul părțile la contract nu pot depăși cadrul stabilit de lege. Norme h. 5 Art. 162 din Codul locuinței al Federației Ruse sunt imperative.

Ce se întâmplă când contractul expiră? Legea stabilește că fiecare tip de contract de administrare a unui bloc de locuințe are o perioadă specifică de valabilitate. Dar dacă termenul expiră, iar părțile nu urmăresc să ia nicio măsură pentru a încheia un nou contract? Partea 6 Art. 162 din Codul locuinței al Federației Ruse prevede că, dacă niciuna dintre părțile la acord nu declară încetarea acordului înainte de expirarea acestuia, acordul va fi considerat prelungit pentru aceeași perioadă de timp și în aceleași condiții care au fost convenite anterior. de către părți.

Prin lege, un contract de administrare a blocului de locuințe începe să funcționeze chiar din ziua în care este semnat de ambele părți. Din momentul semnării reciproce, începe să conteze o perioadă de treizeci de zile, timp în care, în conformitate cu partea 7 a art. 162 din Codul locuinței al Federației Ruse, organizația de management trebuie să înceapă să îndeplinească funcțiile care i-au fost atribuite în contract, cu excepția cazului în care contractul în sine prevede o perioadă diferită. In cazul in care se stabileste o perioada diferita, diferita de norma legala, contractul va avea prioritate.

Ceea ce obliga Codul penal al contractului de administrare a bunului comun al unui bloc de locuinte

O datorie importantă a unei persoane juridice încredințate cu funcția de administrare a unui bloc de apartamente este de a furniza rapoarte anuale proprietarilor de proprietăți din MKD. Termenul limită pentru depunerea raportului este primul trimestru. În termen de trei luni ale anului în curs, organizația trebuie să raporteze pentru anul trecut.

Criteriile de evaluare a activităților societății de administrare sunt standardele și regulile de gestionare a MKD stabilite de Guvernul Federației Ruse, și anume Regulile pentru implementarea activităților de gestionare a clădirilor de apartamente, care au fost aprobate încă din 2013. prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 416.

Acest document permite proprietarilor să verifice activitățile companiei de administrare, care ar trebui să fie ghidate de aceste standarde și reguli în activitatea lor.

Regulile stabilesc diferite forme de gestionare a unui bloc de apartamente:

• poate fi administrat direct de proprietarii spațiilor într-un anumit MKD;
• o asociație de proprietari, formalizată ca persoană juridică (cooperative, parteneriate de proprietari), poate administra - pentru acest tip de gestiune nu este necesară încheierea unui acord cu societatea de administrare;
• se pot administra firmele care au permisiunea de a face acest lucru si au incheiat acorduri corespunzatoare de management pentru blocurile de locuinte, iar aceasta este varianta cea mai comuna;
• în cele din urmă, dezvoltatorii pot gestiona și MKD - într-un moment în care nu a fost încă încheiat un acord cu o organizație specializată de management.

Rezumând, putem concluziona că, de fapt, întreaga activitate de administrare a caselor este de a respecta cu strictețe standardele stabilite de lege și de a urmări scopurile stabilite de lege. Pe lângă lege, obiectivele și standardele pot fi determinate și de deciziile proprietarilor - ca adaos.

Societatea de administrare își propune să întrețină în mod corespunzător proprietatea casei comune. Aceasta înseamnă că un astfel de conținut trebuie să respecte standardele sanitare și epidemiologice, reglementările de securitate la incendiu, protecția consumatorilor și reglementările tehnice. Legislația stabilește multe cerințe pentru întreținerea corectă a proprietății din clădiri clădire de apartamente. Toate aceste cerințe vizează:

• funcționarea în siguranță a MKD, fiabilitatea funcționării acestuia;
• conservarea vieții și sănătății rezidenților, precum și a proprietății acestora, inclusiv proprietatea persoanelor juridice și a autorităților de stat și municipale;
• disponibilitatea publică a proprietății recunoscute ca casă comună pentru proprietarii de zone din MKD;
• inviolabilitatea drepturilor şi interese legitime proprietarii spațiilor din clădire și alte persoane;
• conditii de lucru rețele de inginerie, contoare și alte echipamente care fac parte din proprietatea comună, astfel încât la furnizarea de resurse rezidenților unui bloc de locuințe, acestea să funcționeze corespunzător, fără a duce la situații de urgență sau întreruperi în furnizarea de locuințe și servicii comunale. Comunicațiile și echipamentele de inginerie trebuie să funcționeze în așa fel încât, dacă este necesar, să fie posibilă nu doar furnizarea de resurse, ci și suspendarea sau limitarea aprovizionării cu resurse în cazurile prevăzute de lege.

Ce fel de proprietate poate fi recunoscută ca fiind comună? Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 nr. 491 a aprobat Regulile, care nu numai că stabilesc cerințele pentru întreținerea proprietății deținute de comun proprietate fracționată proprietarii de apartamente, dar enumerați și acele obiecte care sunt recunoscute drept proprietate comună.

Este foarte important să evidențiați această proprietate, deoarece proprietarii din MKD vor suporta împreună costurile întreținerii, reparației (dacă este necesar) și vor controla siguranța acesteia.

Decretul de mai sus prevede, printre altele, posibilitatea modificării sumei plăților pe care proprietarii sunt obligați să le efectueze lunar pentru funcția de întreținere și reparare a obiectelor clasificate drept proprietate comună. Această sumă se poate modifica în cazul unei calități inadecvate a serviciilor (de exemplu, dacă acestea sunt furnizate cu întreruperi pe durata stabilită sau nu îndeplinesc cerințele și standardele stabilite de lege).

Pentru ca proprietatea comună să rămână în siguranță și să nu-și piardă starea corespunzătoare, organizația de management este obligată să furnizeze servicii și să efectueze lucrări în conformitate cu lista aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 03.04. .2013 Nr 290. Conține doar cele mai necesare, de aceea se numește minim. În consecință, o astfel de listă poate fi extinsă printr-un acord de administrare a clădirii.

Ce înseamnă aprobat nivel de stat lista de lucrari si servicii?

1. Lucrări care vizează menținerea în bună stare a structurilor portante (tavane, scări, fundații, pereți, stâlpi și alte elemente de starea cărora depinde funcționarea clădirii), precum și a structurilor neportante care, de asemenea, trebuie să fie corespunzător. întreținute (pardoseli, pereți despărțitori etc.). d.). Prima secțiune a Listei minime este dedicată soluționării acestor probleme.
2. Lucrări efectuate pentru a asigura starea corespunzătoare comunicaţii de inginerie, dotare generală casă, suport tehnic. Aceste lucrări sunt incluse în Secțiunea a doua a Listei minime.
3. Lucrările care au ca scop menținerea în bună stare a tuturor celorlalte obiecte ale proprietății casei comune sunt enumerate în Secțiunea a III-a.
4. Lista normelor și regulilor de implementare a lucrărilor de mai sus.

Și regulile pentru implementarea lucrărilor și furnizarea de servicii depind direct de metoda de management aleasă pentru un anumit bloc de apartamente. Și această metodă trebuie să fie fixată în acte juridice definite de lege.

1. Dacă MKD este administrat direct de proprietari - în decizia adunării generale. De fapt, cu acest formular, proprietarii convoacă adunarea generală pentru a rezolva orice problemă. Această formă nu este obișnuită, în principal în casele cu un număr mic de proprietari, pentru care nu este atât de dificil să organizezi o întâlnire comună și să ajungi la o decizie comună.
2. În cazul în care locuința este administrată de o organizație specializată, această opțiune de management și lista de reguli pentru prestarea serviciilor și efectuarea lucrărilor de întreținere și reparare a proprietății comune din locuință care corespunde formei de administrare alese sunt fixate în contractul de administrare a blocului.
3. În cazul în care clădirea este administrată de o cooperativă de locuințe, o cooperativă de construcții de locuințe sau o asociație de proprietari, atunci metoda de administrare și regulile de întreținere a proprietății sunt stabilite în modul specificat în statutul persoanei juridice relevante.
4. Dacă MKD este gestionat în conformitate cu partea 1.1 a art. 164 din Codul Locuinței al Federației Ruse, atunci toate regulile și normele pentru întreținerea proprietății sunt indicate în contractul relevant pentru furnizarea de servicii (efectuarea lucrărilor).
5. Când gestionați MKD în conformitate cu partea 14 a art. 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, un document care stabilește regulile și reglementările de management este decizia dezvoltatorului.

Care este structura unui contract tipic de administrare a unei clădiri de apartamente

Ca orice alt acord, acest acord începe cu numele și partea introductivă. În plus, este o idee bună să includeți o secțiune generală despre terminologia documentului. Fiecare parte a acordului trebuie să înțeleagă clar și fără ambiguitate ce sunt „utilitățile” sau „adunarea generală”, etc. Dar nu toate acordurile conțin secțiuni cu termeni, iar acele părți care vor fi descrise mai jos ar trebui incluse în orice contract de administrare a clădirilor de apartamente. .

• Punctul 1. Subiect

Fără a defini subiectul acordului, nu poate exista un acord în sine. În acest caz, subiectul este numărul de funcții care sunt imputate atribuțiilor societății de administrare. După tipul său, contractul de management este un contract de prestare de servicii, de aceea părțile sale sunt numite „Client” și „Contractant”. Primul sunt proprietarii (asociațiile acestora), iar al doilea este societatea de administrare. În subiect, este important nu numai să se determine gama de acțiuni pe care clientul le instruiește pe executant, ci și să se indice obiectul acestor acțiuni - proprietate recunoscută ca casă comună într-un anumit bloc. Este important de menționat că conținutul bunurilor menționate nu este în niciun caz identic cu deținerea sau înstrăinarea acestora.

• Clauza 2. Obligatiile clientului si antreprenorului

Drepturile și obligațiile sunt strâns legate. Drepturile uneia dintre părți dau naștere la obligații ale celeilalte părți. În primul rând, în acest paragraf este necesar să se descrie obligațiile proprietarilor spațiilor din clădire, care vizează funcționarea normală a blocului lor. Aceasta include responsabilități:

• cu privire la plata plăților pentru locuințe și servicii comunale la timp și integral;
• să ofere angajaților organizației de conducere acces la casă în timpul zilei pentru a efectua lucrări cu instalații inginerești și tehnice, precum și în scopul controlului (dacă este necesar să se elimine situațiile de urgență, accesul trebuie să fie acordat și pe timp de noapte) ;
• să participe la rezolvarea problemelor legate de funcționarea MKD (selectarea membrilor consiliului, rezolvarea altor probleme presante);
• să efectueze reparațiile necesare în propria locuință;
• pentru a avertiza conducerea casei cu privire la necesitatea de a vă lăsa localul nesupravegheat pt termen lung etc.

O condiție indispensabilă pentru un astfel de acord este obligația proprietarului spațiilor de a informa organizația de gestionare despre înlocuirea dispozitivelor de contorizare, utilizarea dispozitivelor care consumă energie electrică cu o capacitate mai mare de 7 kW, despre schimbările în poziția rețele de inginerie și reamenajare. Majoritatea cazurilor necesită nu numai notificare, ci și coordonare cu conducerea clădirii.

Acordul de management al MKD conține, de asemenea, obligația proprietarilor de apartamente de a elimina în mod independent gunoiul în cazul unor reparații la spațiile lor. În niciun caz nu este permisă împrăștierea coridoarelor, caselor scărilor, zonelor comune.

De asemenea, este responsabilitatea proprietarilor de locuințe să transfere copiile certificatelor care atestă drepturile asupra spațiilor, precum și citirile dispozitivelor de contorizare pentru locuințe și servicii comunale și datele personale.

Locuitorilor le este interzis să îndepărteze singuri sigiliile de pe contoarele lor. În caz de încălcare a integrității acestora, este necesar să sesizeze acest lucru la Codul Penal în termen de trei zile, solicitând refacerea sigiliului.

Un paragraf separat ar trebui să prescrie obligațiile persoanelor care au primit spații într-un MKD pe bază de arendare.

• alimentare electrică;
• alimentare cu apă (caldă și rece);
• Incalzi;
• drenaj.

Regulile de prestare a serviciilor publice stabilesc norme și standarde, aderând la care societatea de administrare va presta serviciile enumerate mai sus cu o calitate înaltă, fără a încălca procesul de funcționare normală a clădirii.

Societatea de administrare este obligată să informeze întotdeauna rezidenții în prealabil cu privire la lucrările de reparații viitoare. Este important să se prescrie obligația organizației manageriale de a reconcilia datoriile proprietarilor conform cererii acestora, întocmite în scris.

Toate activitățile Codului Penal trebuie desfășurate în strictă conformitate cu normele legislației în vigoare.

• Punctul 3. Drepturile Clientului și Antreprenorului

Drepturilor ar trebui să li se acorde, de asemenea, un loc separat. Prin analogie, trebuie să începeți cu drepturile proprietarilor. Într-un acord de administrare a clădirilor de apartamente, este oportun să se prescrie dreptul proprietarilor de apartamente de a cere o reducere a costului locuinței și serviciilor comunale în cazul calității lor inadecvate. În practică, există cazuri când serviciile sunt prestate cu intermitență sau sunt de o calitate atât de proastă încât poate duce la pagube proprietarilor spațiilor din clădire. Dreptul de a cere daune-interese ar trebui să fie, de asemenea, înscris în contract.

Dar organizația de management poate da în judecată și neplătitorii. Ea, la rândul ei, are dreptul de a atrage antreprenori pentru a efectua lucrări specifice, care trebuie plătite pe cheltuiala proprietarilor apartamentelor. Și, dacă se sustrage de la plata, una dintre metodele de influență este oprirea furnizării de resurse prin rețele de inginerie. Și, dacă această măsură nu ajută, atunci organizația de afaceri are dreptul de a se adresa justiției pentru recuperarea creanței.

Pentru a obține fonduri pentru nevoile unui bloc de apartamente (reparații, achiziționarea de echipamente scumpe etc.), organizația de gestionare poate folosi proprietatea comună a casei (de exemplu, închiriază pereții clădirii pentru publicitate).

• Punctul 4. Preț

Această clauză a contractului are o importanță deosebită. Prețul pentru administrarea unei locuințe include multe articole: furnizarea de utilități, reparații de urgență și programate, curățarea zonelor și alte sarcini. Pentru ca proprietarii să înțeleagă exact cum se calculează plata conform contractului și există această clauză. Se precizeaza conditiile de plata, frecventa, contul societatii de administrare. Costul serviciilor se formează pe baza tarifelor aprobate în ședința blocului. Acestea se stabilesc pe o perioada de 1 an. În cazul în care în cursul anului se efectuează lucrări urgente cu caracter de urgență, taxa de serviciu se majorează în proporția corespunzătoare.

În ceea ce privește serviciile de încălzire, organizația de management al casei nu poate stabili plata pentru acestea în mod arbitrar. Totul depinde de prețurile furnizorilor de căldură. Este convenabil să urmăriți costurile dacă există un dispozitiv comun de contorizare a casei, conform indicațiilor cărora plata pentru căldură este supusă ajustării anuale.

În ceea ce privește plata energiei electrice și a apei rece, principiul formării costului serviciilor ar trebui să fie dezvăluit și în acordul de administrare pentru un bloc de locuințe. Cantitatea de consum este determinată de citirile dispozitivelor de contorizare (casă individuală și comună).

Principiul calculării costului serviciilor consumate în funcție de citirile contoarelor comune ale casei a fost stabilit de mult, dar cu toate acestea nu încetează să provoace un număr mare de litigii. Conform contractului de administrare a blocului de locuințe, citirile tuturor contoarelor individuale instalate de proprietarii de apartamente sunt deduse din citirile contoarelor din întreaga clădire, iar diferența urmează să fie distribuită între toți proprietarii de apartamente din clădire. Repartizarea se bazează pe cota fiecărui proprietar în proprietatea comună a MKD.

Cu toate acestea, există momente în care apartamentele rămân goale mult timp. De regula generala dacă proprietarii lipsesc mai mult de cinci zile continuu, atunci, la solicitarea proprietarului, societatea de administrare poate recalcula costul plății pentru alimentarea cu apă și canalizare.

• Punctul 5. Responsabilitate

Acest paragraf tratează opțiunile de răspundere ale părților în temeiul contractului. În special, este prevăzută posibilitatea perceperii unei penalități în caz de întârziere a plății pentru servicii de către proprietarii spațiilor din MKD. Alineatul prevede, de asemenea, o opțiune în care ambele părți sunt eliberate de răspundere. Este despre forța majoră este o clauză clasică a oricărui contract de drept civil.

• Punctul 6. Valabilitatea și procedura de reziliere a contractului

După cum sa discutat deja, diferite tipuri de contracte de management pot fi încheiate pentru diferite perioade de timp. Dar, în general, perioada maximă este de 5 ani. De asemenea, este imposibil să închei un contract pe o perioadă mai mică de un an. Dar, în anumite circumstanțe, poate fi necesar să reziliați contractul înainte de termen. Partea notifică contrapartea sa cu 30 de zile calendaristice înainte de data estimată a încetării. În special, dacă plățile pe care MC le primește pentru serviciile prestate nu îi acoperă veniturile, are drept deplin rezilia unilateral contractul de administrare a blocului.

• Punctul 7. Controlul executării contractului

Posibilitatea controlului de către o persoană special selectată în acest scop, sau agenție guvernamentală prevazute si in contract. Alegerile entității care controlează se efectuează la adunarea generală a proprietarilor din casă.

• Punctul 8. Alte conditii

Unele puncte care trebuie fixate în contractul de administrare a blocului de locuințe, dar nu pot fi incluse în niciunul dintre paragrafele de mai sus, este indicat să le scrieți în paragraful „Alte condiții”. Astfel de condiții includ, de exemplu, dreptul directorului Codului Penal de a semna o parte din documentație folosind un fax.

• Aplicații

Acest acord trebuie să aibă în mod necesar anexe care vor deveni parte integrantă a acestuia. În special, acestea sunt:

• o anexă cu o listă a lucrărilor care trebuie efectuate pentru întreținerea corespunzătoare a proprietăților recunoscute ca fiind comune în acest MKD;
• o aplicație cu o listă de servicii sau lucrări pentru reparația curentă în MKD;
• o anexă care descrie limitele proprietății MKD, recunoscute ca comune, în funcție de locația utilităților și a șantierelor de construcții. Aplicația conține reprezentări schematice ale granițelor cu împărțirea zonelor de responsabilitate ale societății de administrare și ale proprietarilor spațiilor.

Un contract de management complet trebuie să conțină toate elementele de mai sus.

Opinia expertului

Ce este important de inclus în contractul de administrare directă a unui bloc de locuințe pentru a evita disputele

Constantin Orlov,

Șeful sistemului Domscanner

Trebuie să lucrăm foarte mult cu schimbări în contractele de management. Ținem adunări generale ale proprietarilor de apartamente sau acordăm consultații celor mai activi dintre ei. În 50% din cazuri, ajungem la concluzia că contractul de management al MKD este supus ajustării. Cel mai adesea, proprietarii încearcă să lucreze cu un document standard, dar nu au întotdeauna suficiente cunoștințe și experiență în înțelegerea corectă a punctelor care ar trebui incluse în contract.

Adesea, organizațiile de management oferă propria versiune a contractului, pe care proprietarii o percep cu ostilitate - ca un acord care vizează în primul rând protejarea intereselor societății de administrare în sine și încălcarea drepturilor proprietarilor. Dacă societatea de management a ales o astfel de cale în activitățile contractuale, atunci acest lucru este categoric inacceptabil. Și pentru mult timp o astfel de organizație nu va rămâne pe linia de plutire, deoarece stabilitatea depinde în mare măsură de reputația de afaceri a unei entități juridice.

Codul locuinței al Federației Ruse prevede o structură specifică a acordului de management, la care părțile trebuie să o respecte. Articolul 162 propune 4 secțiuni principale:

1) indicarea adresei MKD pentru care se încheie contractul și descriere detaliata componența proprietății casei comune;

2) enumerarea tipurilor de lucrări (servicii) care urmează să fie efectuate de societatea de administrare în temeiul contractului, inclusiv servicii de întreținere și reparații, precum și utilități; în același timp, secțiunea ar trebui să prevadă procedura de modificare a acestei liste de lucrări și servicii;

3) indicarea prețului contractului sau a procedurii de determinare a acestuia (cum se calculează plata pentru întreținerea și repararea locuințelor, pentru locuințe și servicii comunale), frecvența și procedura de efectuare a plăților în contul conducerii companie;

4) o modalitate de a controla îndeplinirea obligațiilor sale de către organizația de conducere.

Cu alte cuvinte, contractul ar trebui să precizeze: ce proprietate transferă proprietarii organizației comerciale, ce anume se angajează să facă cu această proprietate, care este prețul unor astfel de servicii și cum este monitorizată îndeplinirea obligațiilor.

Primul. Compoziția proprietății comune a MKD

Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 nr. 491 a aprobat Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, inclusiv listarea obiectelor care pot fi atribuite proprietății comune a casei (paragrafele 1- 9):

• echipamente și rețele de inginerie situate atât în ​​interiorul MKD, cât și în exteriorul acestuia, concepute pentru a deservi mai mult de o încăpere, precum și o zonă adiacentă casei amenajate și amenajate;
• structuri portante și neportante ale casei, acoperișul, gardurile și fundația acesteia;
• spații nerezidențiale destinate să deservească mai mult de un sediu din MKD;
• alte obiecte care sunt amplasate pe același teren și servesc la asigurarea funcționării normale și a îmbunătățirii amenajării multi-apartamentului.

Este foarte important să se prescrie corect limitele puterilor și responsabilităților Codului penal. În absența unei înțelegeri clare a compoziției proprietății casei comune încredințate să administreze societatea de administrare, va fi dificil să ne dăm seama unde se termină atribuțiile ei și unde începe responsabilitatea proprietarilor înșiși. De exemplu, cine este obligat să scoată gunoaiele din zonă? Acest lucru ar trebui să fie scris în textul contractului.

Al doilea.În ceea ce privește lista lucrărilor și serviciilor imputate atribuțiilor Codului penal, acestea trebuie enumerate suficient de detaliat și concret. În același timp, ar trebui avută în vedere și procedura de modificare a listei de responsabilități. O problemă importantă se referă la definirea furnizorilor de utilități: dacă societatea de administrare va fi angajată în furnizarea acestora sau va implica alte organizații în aceste scopuri.

Astfel, secțiunea privind responsabilitățile companiei de gestionare va cuprinde întrebările:

• gestionarea directă (facturi lunare de plată, acumularea plăților, distribuirea fondurilor primite pentru nevoile casei, încasarea datoriilor de la proprietari, utilizarea proprietății comune în tranzacții comerciale pentru a genera profit, care în viitor este cheltuit și pentru întreținere și Reparație MKD);
• efectuarea de lucrări și prestarea de servicii care vizează menținerea în bună stare a proprietății comune a casei (curățenia zonelor comune, întreținerea de urgență, serviciile de întreținere a liftului, spălarea instalației de încălzire, măsuri de dezinfecție și alte acțiuni), precum și repararea acesteia;
• furnizarea de utilități (alimentare cu apă caldă și rece, canalizare, alimentare cu gaz și electricitate, încălzire).

Al treilea. Un punct important este costul serviciilor. Prețul contractului nu poate fi fixat; documentul indică de obicei procedura de determinare și plată a acestuia.

Părțile trebuie să ajungă la un acord cu privire la prețurile serviciilor și lucrărilor, precum și asupra frecvenței de plată a acestor servicii. Negocierea nu este întotdeauna posibilă, deoarece tarifele sunt stabilite de organizația de management pe baza cheltuielilor efective pe care le face. Dacă tarifele unei anumite companii de management nu se potrivesc proprietarilor, atunci aceștia pot solicita încheierea unui acord cu o altă organizație.

Este important să înțelegeți că nu există tarife stabilite de guvern pentru serviciile de management și întreținere. Deși un număr de orașe au adoptat o rată recomandată de municipalitate, aceasta se aplică locuințelor publice. Sunt însă foarte puține case în care mai mult de jumătate din spații sunt municipale.

În timp ce serviciile de utilități au prețuri clare, prețurile pentru serviciile de întreținere și reparații pot fi negociate și ajustate.

Al patrulea. Mecanismul de monitorizare a acțiunilor companiei de management, calitatea serviciilor acesteia.

Dacă vă confruntați cu sarcina de a încheia un contract de management pentru un bloc de apartamente, atunci ar trebui să vă concentrați asupra acestor puncte:

• pentru cât timp este încheiat contractul;
• cum poate fi reziliat;
• poate fi folosită proprietatea casei comune în cadrul unor contracte cu caracter comercial;
• în cazul utilizării proprietății comune a casei, cum va fi distribuit profitul (venitul casei): nu toate încasările merg către nevoile casei, o parte este trimisă la veniturile societății de administrare;
• cum vor fi selectați antreprenorii pentru reparații;
• ce documente vor fi întocmite pentru controlul societății de administrare (acte de muncă efectuate trimestrial sau lunar, acte de debitare a fondurilor, rapoarte lunare privind veniturile și cheltuielile MKD etc.);
• cum vor fi tratate costurile pierderilor ODN care depășesc standardele stabilite;
• masuri de raspundere in cazul incalcarii contractului de catre parti;
• alte articole care sunt introduse la dorința proprietarilor de apartamente.

Ce termeni sunt folosiți în contractul pentru administrarea unui bloc de locuințe de către o organizație de management

Proprietar- o persoană căreia ii aparține spațiile dintr-un bloc de locuințe cu drept de proprietate.

Compoziția proprietății- o listă de proprietăți care servesc la funcționarea a mai mult de o cameră dintr-un bloc de locuințe, recunoscut ca casă comună, inclusiv camere care nu fac parte din locuințe și spații nerezidențiale(scări și case de scări, lift și alte puțuri și ascensoarele în sine, coridoare, etaje tehnice, mansarde și subsoluri care conțin utilități și echipamente, acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale clădirii, precum și echipamente care pot fi amplasate atât în clădirea propriu-zisă și dincolo, care deservește mai mult de o locație, teren sub bloc de locuințe cu elemente de amenajare și amenajare și alte dotări necesare asigurării funcționării și îmbunătățirii acestei case, situată pe parcela adiacentă.

Partajarea dreptului de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe- gradul de participare a proprietarului la drepturile de proprietate asupra casei comune, determinat proporțional cu raportul dintre bunurile care îi aparțin metri patrati suprafața unui bloc de locuințe până la suprafața totală a clădirii rezidențiale menționate. suprafata totala se calculează din suma tuturor suprafețelor spațiilor care fac parte din imobilul cu mai multe apartamente, inclusiv suprafețele spațiilor auxiliare, cu excepția verandelor, teraselor, loggiilor și balcoanelor.

Împărțirea dreptului de proprietate comună într-un apartament comun- gradul de participare a proprietarului la drepturile asupra proprietății comune a unui apartament comunal, determinat proporțional cu raportul dintre suprafața camerei deținute de persoana cu dreptul de proprietate și suma de suprafețele tuturor incintelor deținute de alți proprietari din acest apartament. În consecință, cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune se determină proporțional cu suma suprafețelor încăperii și cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un apartament comun cu suma tuturor suprafețelor camerei. sediul unui bloc de apartamente.

Utilitati publice— servicii de furnizare de locuințe și servicii comunale, inclusiv încălzire, alimentare cu energie electrică și gaz, alimentare cu apă rece și caldă și canalizare, precum și eliminarea deșeurilor solide municipale.

• curățarea spațiilor din casă aparținând proprietății comune a casei (subsol, pod, lifturi, scari și zone inter-apartamente, intrări);
• curățarea și amenajarea zonei locale, inclusiv amenajarea teritoriului;
• întreținerea echipamentelor casei comune și a rețelelor de inginerie, a dispozitivelor tehnice (contoare comune, lifturi etc.);
• întreținerea elementelor structurale ale casei.

Reparație curentă a proprietății comune a unui bloc de locuințe- un ansamblu de măsuri de natură organizatorică, tehnică și de reparare (recuperare) în perioada respectivă termen normativ funcționare, cauzată de necesitatea ajustării elementelor de comunicații și echipamente inginerești pentru a menține funcționarea normală a acestora.

Cum este rezilierea contractului de administrare a unui bloc de locuințe

Acordul de gestionare a clădirii de apartamente este inclus în registrul relevant de licențe pentru un anumit subiect al Federației Ruse. În anumite circumstanțe, legea prevede necesitatea radierii contractului din registru.

Dacă titularul licenței a fost supus unei acțiuni în justiție pedeapsa administrativă de două sau mai multe ori, informațiile despre el trebuie excluse din registru. Și intrarea într-un astfel de registru se realizează pe baza încheierii unui contract de management. Dacă contractul este reziliat sau modificat, modificările corespunzătoare se efectuează în registru.

Când contractul de management expiră, Codul penal își încetează funcțiile în legătură cu un anumit MKD. Dar încetează să mai funcționeze și din cauza excluderii informațiilor din registrul licențelor. Și mecanismul de încetare în aceste două cazuri nu este același. Pentru a înceta activitatea Codului penal din cauza rezilierii contractului, există motive stabilite de capitolele 26 și 29 din Codul civil al Federației Ruse și, în plus, motive similare de reziliere se găsesc de obicei în contractul în sine. De regulă, dacă contractul expiră, acesta își reînnoiește automat valabilitatea pentru aceeași perioadă. Și, dacă una dintre părți nu dorește o astfel de prelungire, este obligată să informeze cealaltă parte despre aceasta și să trimită o notificare de reziliere a contractului către administrația locală și autorității de supraveghere.

Începând cu data specificată în notificare, organizația de management al casei își încetează activitățile în legătură cu MKD-ul corespunzător.

Dacă adunarea generală a proprietarilor decide modificarea Codului Penal, atunci este obligată să trimită o copie a unei astfel de hotărâri la Codul Penal actual. Proprietarii pot schimba oricând entitatea juridică aleasă pentru a gestiona casa - acesta este dreptul lor legal (partea 3 a articolului 161 din Codul Locuinței al Federației Ruse). Dar art. 46 din prezentul Cod indică obligația inițiatorului convocării adunării generale de a furniza copii de pe hotărârile și procesele-verbale ale adunării persoanei care desfășoară activități pentru conducerea MKD (o asociație de proprietari, o cooperativă de consum specializată, o cooperativă de locuințe sau de construcții de locuințe, o societate de administrare), această obligație este dată în 10 zile de la data adunării generale.

Regulile pentru implementarea activităților de gestionare a clădirilor de apartamente (Guvernul Federației Ruse din 15 mai 2013 nr. 416) stabilesc, de asemenea, obligația organului de conducere al HOA, cooperativa de locuințe, cooperativa de locuințe, SEC sau alte persoane. autorizat de ședință să informeze Codul penal și autoritatea executivă a subiectului în termen de cinci zile cu privire la expirarea contractului de conducere a MKD sau o modificare a modului de conducere.

Atunci când fosta organizație, care anterior a fost încredințată cu conducerea, primește o notificare, aceasta trebuie să transfere toate documentele pentru blocul de locuințe conform certificatului de acceptare către organizația nou aleasă.

Acord de administrare bloc de locuințe: jurisprudență

Un caz interesant este în soluție Curtea de Arbitraj a regiunii Volgograd din 13 noiembrie 2015. Cerința de recunoaștere a fost luată în considerare contract invalid administrarea unui bloc de locuințe, încheiată de societatea de administrare OOO UK Mishino.

Inspectoratul s-a adresat instanței și a acționat autoritatea de supraveghereîn raport cu acest CC. Efectuând supravegherea locuințelor de stat, inspectoratul a răspuns în acest fel numeroaselor reclamații ale proprietarilor. S-a dovedit că societatea de administrare a fost aleasă ilegal. Decizia nu a fost luată de proprietari și în perioada anterioară punerii în funcțiune a casei.

Inspecția a susținut că aceste persoane nu erau autorizate să ia o astfel de decizie. Ca urmare, părțile la contract sunt proprietarii, dar voința a fost exprimată de alte persoane. Totodată, casa nu fusese încă pusă în funcțiune, ceea ce înseamnă că nu avea statut de bloc de locuințe, rămânând obiect de construcție în curs.

Societatea de administrare a obținut drepturi de a desfășura activități pe motive ilegale, respectiv, a profitat ilegal de astfel de activități.

Instanța a admis cererea, declarând contractul nul de drept.

Problema publicității acordului de management MKD apare destul de des. Proprietarii spațiilor sunt interesați de ceea ce se înțelege prin acest concept. Acest lucru a devenit deosebit de relevant după anunțul deschiderii datele personale ale proprietarilor spații în MKD în sistemul de locuințe GIS și servicii comunale. Să încercăm să înțelegem această problemă.

Ce este un contract public

Al doilea semn este îndeplinirea de către societatea de administrare a obligațiilor de a efectua lucrări și de a furniza servicii proprietarilor de spații din MKD pentru o anumită taxă lunară.

Ei bine, al treilea semn este inadmisibilitatea refuzului Codului Penal de a încheia un acord sau de a se sustrage de la încheierea acestuia dacă este posibilă efectuarea de lucrări și prestarea serviciilor. Obligația de a încheia un contract de management pentru Codul penal este, de asemenea, consacrată în lege în cazul câștigării acestuia într-o licitație deschisă, care este deținută de o administrație locală (părțile 4 și 13 ale articolului 161 din LC RF, partea 8 din articolul 448 din Codul civil al Federației Ruse).

Dar, desigur, ca în orice afacere, și aici există nuanțe. În primul rând, contractul de management se încheie după o decizie unanimă a OSS. Astfel, un singur proprietar nu este îndreptățit să decidă de unul singur problema încheierea unui contract de management cu o societate de administrare.

În plus, un contract de administrare poate fi încheiat doar cu proprietarii de spații dintr-un MKD. O persoană care nu este proprietarul nu poate încheia un contract de management cu societatea de administrare. Cel mai important, contractul de management încheiat este valabil și pentru acele persoane care nu s-au aplicat la Codul penal, nu au încheiat un acord direct, nu au participat la OSS, au votat împotriva alegerii acestui Cod penal sau nu au semnat MD.

De asemenea, este important de luat în considerare că prețul lucrărilor și serviciilor este același pentru toți proprietarii de spații din MKD cu excepția beneficiarilor. Dar acest preț nu poate fi același pentru proprietarii de case din diferite blocuri. Adică, pentru proprietarii de spații dintr-un MKD va exista un singur cost de lucru și servicii în contractul de management. În consecință, pentru proprietarii din altă casă, costul contractual al lucrărilor și serviciilor va fi complet diferit.

încă una punct important, care trebuie remarcat este faptul că Codul Locuinței al Federației Ruse nu stabilește obligația Codului Penal de a încheia un contract de administrare în condițiile propuse acestuia de către proprietarii spațiilor din MKD. Dimpotrivă, atunci când o companie de management este aleasă în OSS, proprietarii de case trebuie să se familiarizeze cu versiunea acordului de management propus de Regatul Unit și să o semneze sau să discute despre ajustări. Trebuie înțeles că atunci când aleg o societate de administrare, proprietarii de spații dintr-un MKD aleg simultan termenii contractului de management care i se oferă.

Termenii contractului pentru proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale din casă

Acesta este altul aspect important problema luată în considerare.

În caz de respingere a protocolului de neînțelegeri sau de neprimire a informațiilor despre rezultatele examinării acestuia în termenul stabilit, partea care a trimis documentul se poate adresa instanței de judecată pentru a soluționa problema în litigiu. În același timp, ar trebui să presupunem că termenii și condițiile unui contract de administrare a unui bloc de locuințe sunt stabilite la fel pentru toți proprietarii de spații din casă (partea 4 a articolului 162 din LC RF).

Ce înseamnă? Legiuitorul nu cere aprobarea clauzelor contractului separat pentru proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale din casă. Aceasta înseamnă că legea nu interzice încheierea unui acord de management MKD cu proprietarii de spații nerezidențiale în condiții diferite de condițiile de control de la distanță pentru rezidenții casei. Dar diferențele în acordul de management se pot referi doar la specificul spațiilor nerezidențiale.

La rezolvarea unor asemenea probleme litigioase instanțele se referă adesea la faptul că drepturile proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale din MKD sunt foarte diferite din cauza specificului acestor spații. Aceasta implică un domeniu diferit de responsabilități pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale din casă.

Public nu înseamnă legat

După cum știți, iobăgie în Rusia a fost abolită în 1861. Prin urmare, este nedrept să presupunem că, deoarece societatea de administrare a încheiat un acord de administrare cu proprietarii spațiilor din MKD, înseamnă că trebuie să îndeplinească toate dorințele locuitorilor casei. Nu este deloc așa. Mai degrabă, dimpotrivă.

După cum am scris mai sus, nu proprietarii de locuințe oferă societății de administrare condițiile contractului, ci tocmai acești chiriași sunt de acord cu termenii contractului de administrare propus de Codul Penal. Astfel, este necesar să le transmitem proprietarilor deosebit de activi ai spațiilor din MKD că publicitatea contractului nu înseamnă o subordonare necontestabilă față de societatea de administrare. În consecință, nu poate fi impusă niciunui acceptat Decizia OSS termenii contractului de management.

Dar rețineți că contractul de management nu va fi considerat încheiat până când toate condițiile sale nu vor fi convenite între proprietarii spațiilor din MKD și societatea de administrare.

Pentru a evita situațiile ambigue și disputele între proprietarii de case și companiile de administrare, este suficient să urmați recomandări simple și necomplicate:

• Răspundeți întotdeauna la propunerile de încheiere a unui contract de management în intervalul de timp specificat. Fie că este vorba de refuz sau consimțământ în alți termeni. Trebuie să răspunzi oricum.
• Nu postați pe site-ul Codului Penal și nu distribuiți tuturor chiriașilor contracte standard cu liste și tarife. Deoarece este necesar să se ia în considerare caracteristicile de proiectare, specificul, uzura și alte caracteristici ale fiecărei clădiri rezidențiale. Acest lucru va afecta costul forței de muncă și al serviciilor. întreținerea și repararea curentă a proprietății comuneîn MKD.

Rezumând toate cele de mai sus, observăm că publicitatea contractului nu înseamnă deschiderea datelor despre chiriași. Acest lucru nu a fost notat nicăieri. De asemenea, publicitatea contractului de administrare nu poate obliga societatea de administrare să-și asume sarcina de răspundere care nu există în condițiile telecomenzii pentru întreținerea și repararea proprietății comune din MKD, impusă acesteia de către proprietari.

7. Acţiunea legislaţiei locative.

Tema 2. Obiectele dreptului de locuință. Fondul de locuințe în Federația Rusă

1. Raporturi juridice locative, subiecte și obiecte ale dreptului de locuință.

2. Conceptul de locuit.

3. Tipuri de spații de locuit.

4. Fondul locativ.

5. Contabilitatea de stat a fondului locativ.

6. Controlul de stat asupra utilizării și siguranței fondului locativ.

7. Transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale și spații nerezidenţiale în spaţii rezidenţiale.

8. Reorganizarea și reamenajarea spațiilor de locuit.

Tema 3. Proprietatea și alte drepturi reale asupra altor spații de locuit

1. Conceptul de proprietate asupra locuinței, apariția dreptului de proprietate asupra spațiului de locuit.

2. Temeiuri pentru apariția dreptului de proprietate asupra locuinței.

3. Privatizarea spațiului de locuit

4. Participarea la construcția comună

Tema 4. Raporturi juridice locative în fondul locativ deținut de cetățeni și persoane juridice privind dreptul de proprietate privată

1. Apariția dreptului de proprietate asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe.

2. Apariția dreptului la spațiu de locuit pentru membrii familiei proprietarului locuinței.

3. Utilizarea spațiilor de locuit de către proprietar.

4. Utilizarea spațiilor de locuit de către membrii familiei proprietarului și deținătorii altor drepturi de proprietate asupra spațiilor de locuit.

5. Încetarea raporturilor de locuit între proprietar și membrii familiei acestuia.

6. Închiriere comercială.

Tema 5. Locuri de locuit supuse contractelor de închiriere socială în fondurile de locuințe ale caselor de stat și municipale Contract de închiriere socială.

1. Apariția dreptului la spațiu de locuit în casele fondului locativ de stat și municipal, prevăzut în contractele de închiriere socială.

2. Procedura de asigurare a spațiului de locuit în baza unui contract de închiriere socială.

3. Conceptul și elementele unui contract social de muncă (părți, formă, durată a contractului).

4. Statutul juridic al membrilor familiei angajatorului.

5. Încetarea și încetarea contractului de închiriere socială.

Tema 6. Raporturi juridice locative într-un fond locativ specializat.

1. Spații rezidențiale din fondul de locuințe specializate și destinația acestora.

2. Apariția dreptului la spațiu de locuit într-un fond de locuințe specializate.

3. Contract de inchiriere de spatii rezidentiale in case de fond locativ specializat.

4. Încetarea raporturilor juridice locative în casele din fondul locativ specializat.

5. Evacuarea din spațiile ocupate în baza unui contract de închiriere pentru spații de locuit specializate.

Tema 7. Raporturi juridice locative în casele de locuințe, construcții de locuințe și cooperative de economii de locuințe.

1. Reglementarea legală a cooperativelor de locuințe și a cooperativelor de locuințe.

2. Statutul juridic al membrilor cooperativelor locative.

3. Reglementarea legală a cooperativelor de economii locative.

Subiectul 8

1. Conceptul de asociație de proprietari, crearea unei asociații de proprietari.

2. Reorganizarea si lichidarea asociatiei de proprietari.

3. Statutul juridic al membrilor asociației de proprietari și al membrilor.

Subiectul 9. Plata pentru locuințe și utilități

1. Obligația de plată pentru locuințe și utilități.

2. Plata pentru locuinte si utilitati.

3. Suma plății pentru locuințe și utilități.

4. Oferirea de subvenții pentru plata locuințelor și utilităților.

5. Compensații pentru plata locuințelor și utilităților.

Tema 10. Managementul blocurilor de locuințe

1. Prevederi generale privind gestionarea fondului locativ

2. Administrarea unui bloc de locuințe

3. Contract de administrare a unui bloc de locuinte.

4. Crearea de către administrațiile locale a condițiilor de gestionare a blocurilor de locuințe.

3. Contract de administrare a unui bloc de locuinte.

Proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente sunt obligați să încheie un contract de management pentru această clădire cu o organizație de management selectată pe baza rezultatelor unei licitații deschise, în modul prevăzut de articolul 445 din Codul civil al Federației Ruse.

Organismul de autoguvernare locală, în cel mult un an de la încheierea contractului de administrare pentru un bloc de locuințe, convoacă o adunare a proprietarilor de spații din această casă pentru a decide asupra alegerii unei metode de administrare a acestei case (clauza 6, articolul 161 din LC RF).

Conform unui contract de administrare a blocurilor de locuințe, o parte (organizație de administrare), la instrucțiunile celeilalte părți (proprietari de spații dintr-un bloc de locuințe, organe de conducere ale unei asociații de proprietari sau organe de conducere ale unei cooperative de locuințe sau organe de conducere ale alteia cooperativa de consum specializata), intr-o perioada convenita, contra cost, se angajeaza sa presteze servicii si sa execute lucrari de intretinere si reparare corespunzatoare a proprietatii comune dintr-o astfel de casa, sa presteze servicii de utilitate proprietarilor de spatii dintr-o astfel de casa si persoanelor care utilizeaza spatiile. in aceasta casa desfasurati si alte activitati care vizeaza realizarea scopurilor de administrare a unui bloc de locuinte (clauza 2 din art. 162 din RF LC ).

Un contract de administrare a blocului se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți. Dacă organizația de conducere este aleasă de adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, atunci se încheie un acord de administrare cu fiecare proprietar de spații dintr-o astfel de clădire în condițiile specificate în decizia adunării generale. Condițiile contractului de administrare a unui bloc de locuințe sunt stabilite la fel pentru toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe (clauza 4, articolul 162 din LC RF).

Contractul de administrare pentru un bloc de apartamente trebuie să includă:

componența proprietății comune a blocului de locuințe, în privința căruia se va efectua gestiunea, și adresa unei astfel de case;

o listă de servicii și lucrări pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, procedura de modificare a unei astfel de liste, precum și o listă de utilități furnizate de organizația de gestionare;

procedura de stabilire a prețului contractului, cuantumul plății pentru întreținere și reparație spaţii de locuitși suma plății pentru utilități, precum și procedura de efectuare a unei astfel de plăți;

procedura de exercitare a controlului asupra îndeplinirii de către organizația de management a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului de management.

Termenul pentru încheierea unui contract de administrare pentru un bloc de locuințe nu este mai mic de un an și nu mai mult de cinci ani. Condițiile contractului nu pot fi modificate prin acordul părților.

Organizația de conducere este obligată să înceapă îndeplinirea unui astfel de contract în cel mult treizeci de zile de la data semnării acestuia, dacă nu se prevede altfel prin contractul de administrare a blocului.

Administrarea unui bloc de locuințe, care este în proprietatea unei cooperative de locuințe sau în care s-a constituit o asociație de proprietari, se realizează ținând cont de prevederile Secțiunilor V și VI din LC RF.

O garanție a respectării drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este aceea că anual, în primul trimestru al anului în curs, organizația de conducere prezintă proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe un raport privind implementarea contractului de administrare pentru anul precedent, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin acordul privind administrarea unui bloc de locuințe.

Modificarea și (sau) rezilierea contractului de administrare a unui bloc de apartamente se efectuează în modul prevăzut de legea civilă (articolele 450-453 din Codul civil al Federației Ruse).

În cazul în care niciuna dintre părți nu a declarat încetarea contractului de administrare la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, atunci contractul se prelungește pentru perioada specificată în contract fără modificarea termenilor contractului. Astfel, expirarea unui contract de management nu reziliază automat un astfel de contract.

Codul Locuinței, la paragraful 10 al articolului 162, obligă organizația de conducere, cu treizeci de zile înainte de încetarea contractului de administrare a unui bloc de locuințe, să transfere documentația tehnică a blocului de locuințe și alte documente legate de administrarea unei astfel de case. unei organizații de management nou selectate, sau unei asociații de proprietari, sau unei cooperative de locuințe sau unei alte cooperative de consumatori specializate, sau în cazul administrării directe a unei astfel de case de către proprietarii spațiilor dintr-o astfel de locuință, uneia dintre acestea proprietari, indicați în hotărârea adunării generale a acestor proprietari cu privire la alegerea modului de administrare a unei astfel de case. Dacă nu este indicat un astfel de proprietar, organizația de conducere este obligată să transfere documentele indicate chiar și oricărui proprietar al spațiilor dintr-o astfel de casă.

- Un reprezentant al societății de administrare a adus contracte pentru administrarea unui bloc de locuințe și insistă să le semnăm. Dar ce întrebări trebuie să includă aceste documente pentru ca locatarii să beneficieze? Este posibil să utilizați serviciile Codului Penal fără a încheia un acord privind administrarea unui bloc de locuințe?

Într-adevăr, este ceva la care să te gândești. Contractul de administrare a unui bloc de locuințe este încă un tip de document foarte „proaspăt copt” și, potrivit unor experți, în cele mai multe cazuri este întocmit analfabet.

I. Acord de administrare a clădirii de locuințe: aspecte generale

Potrivit șefului departamentului de politică locativă a Ministerului Locuinței regiunea Rostov Marina Polozhy, un acord de gestionare a clădirilor de apartamente este cel mai important document care reglementează furnizarea de locuințe și servicii comunale către proprietari.

In consecinta, trebuie incheiat cu HOA sau societatea de administrare – in functie de forma de management aleasa de locuitorii blocului. Un acord de gestionare a clădirii de apartamente ar trebui să fie în mâinile fiecărui proprietar, deoarece, pe baza acestui document, este posibil să se ceară organizației care operează instalația efectuarea lucrărilor și serviciilor prevăzute în acesta și, la rândul său, din urmă de la rezidenți – plata.

Prin urmare, dacă societatea de administrare le-a adus proprietarilor în mod neașteptat propriul contract de administrare pentru un bloc de locuințe și cere în grabă să-l semneze, nu înseamnă că proprietarii ar trebui să urmeze exemplul. Întrucât chiriașii nu au mai puțin dreptul să ducă versiunea lor a documentului la biroul Codului Penal. În plus, clientul este cel care îi spune contractantului angajat ce trebuie să facă la unitate.

II. Conținutul unui contract de administrare a unui bloc de locuințe

1. Proprietatea comună

De menționat că tariful pentru administrarea unui bloc privat este negociabil - spre deosebire de tarifele pentru gaz, apă sau căldură furnizate de întreprinderile monopolist. Deși administrațiile orașului formează anual tarife de întreținere (sau SoderRemZhil) fondul locativîn timp ce setați o listă de lucrări și servicii pentru acesta. Dar acest lucru se aplică numai locuințelor municipale, iar proprietarii (chiar dacă o mică parte din vecinii-rezidenți ai blocului de locuințe nu au privatizat apartamentele) au dreptul de a dispune de proprietate la discreția lor.

Societatea de administrare este însă liberă să pretindă de la proprietari pentru lista lucrărilor stipulată de autoritățile orașului o sumă care depășește cota prevăzută de autoritățile locale. (Deși în majoritatea cazurilor, atât proprietarii, cât și societatea de administrare, la întocmirea unui contract de administrare prin inerție a unui bloc de locuințe, se ghidează în continuare de tarifele municipale).

Cu toate acestea, în unele cazuri acest lucru nu este adevărat, deoarece „Regulile” nu prevăd întreținerea interfoanelor sau a ușilor metalice instalate la intrare și o serie de alte „excedente”. Și totodată, documentul prevede o listă de lucrări prioritare care sunt necesare pentru ca locuința exploatată să nu se prăbușească, pentru ca în ea să nu se reproducă șobolani sau gândaci - cu alte cuvinte, măsurile cele mai necesare.

Astfel, „Regulile” ar trebui să devină documentul fundamental la încheierea unui acord privind administrarea unui bloc de locuințe între o societate de administrare și proprietari. Pe baza acesteia, proprietarii ar trebui să întocmească o listă cu lucrările și serviciile care urmează să fie efectuate de către societatea de administrare la instalație. Mai jos trebuie să specificați în ce cazuri această listă poate fi modificată.

3. CC este un apărător al drepturilor proprietarilor de case

Rețineți că toate aceste măsuri sunt prevăzute de procesul de administrare a unui bloc de locuințe. Dacă Codul penal refuză să-și asume o astfel de „povara”, se dovedește că pretinde doar că operează locuințe, dar nu o gestionează. Și în acest caz, putem pune problema încheierii nu a unui acord pentru administrarea unui bloc de locuințe, ci pentru funcționarea acestuia. Costul unui astfel de serviciu va fi mai ieftin, în plus, astfel de documente sunt încheiate sub gestiune directă între proprietarii și antreprenorii angajați pentru instalație. Dacă o întreprindere sau organizație dorește să gestioneze instalația, aceasta devine un furnizor de servicii de utilități.

III. Cum se obligă Codul Penal să fie transparent

Așadar, s-a făcut inventarierea proprietății comune, dorințele proprietarilor au fost ascultate de către societatea de administrare, dar pentru efectuarea lucrărilor și serviciilor solicitate în contractul de administrare a blocului, societatea de administrare solicită extrem de plată mare – din punctul de vedere al rezidenților. Iar la obiecțiile sunet, el se referă la costul ridicat al lucrării și, ca compromis, propune reducerea acestuia.

Această abordare este fundamental greșită. Ca răspuns la „proiectul” contractului de administrare a blocului de locuit furnizat de chiriași, societatea de administrare trebuie să întocmească un deviz cost-venit cu acest obiectși să-l prezinte proprietarilor de case - clienților lor. Între timp, multe dintre actualele Coduri Penale nu sunt transparente și, ca răspuns la solicitările proprietarilor, se vor referi la secrete comerciale. Dar merită să angajezi astfel de firme?

Mai mult, potrivit Marinei Polozhy, în cazul încheierii unui contract „ideal” pentru gestionarea unui bloc de apartamente, estimările cost-venituri ar trebui să atârne în fiecare dintre intrări. Pentru ca toată lumea să vadă ce se poate cere de la societatea de administrare și ce profitabilitate are din serviciile prestate – și trebuie să fie profitabilă, întrucât este o organizație comercială.

Și, în sfârșit, este de remarcat faptul că anual Codul Penal este obligat să raporteze chiriașilor despre munca depusă în cursul anului și fondurile cheltuite. Plus - să apere în fața proprietarilor un nou tarif pentru întreținerea instalației lor.

EXACT PE REVERS

Cum să nu închei un contract de administrare a blocului de locuințe

De exemplu, în urmă cu câțiva ani, a izbucnit un conflict între proprietarii de case și șeful unei companii de administrare din Rostov, căruia unii dintre chiriași i-au fluturat documentul fără să-l citească...
După cum sa dovedit mai târziu, conform acordului de management al blocului de locuințe încheiat, plata pentru cele mai scumpe locuințe și servicii comunale - încălzire și alimentare cu apă caldă (componente
60–70% sau mai mult din toate costurile cu utilitățile) trebuie să fie plătite de chiriași în interior sezonul de incalzire, și nu toate lunile anului, inclusiv verile calde. În consecință, proprietarii de case cu venituri mici care primesc compensații bugetare pentru a plăti pentru „comunal” s-au găsit într-o situație literalmente fără speranță.