13.01.2014 14:33

Ipoteka kreditlari bo'yicha juda yuqori stavkalarga qaramay, ipoteka kreditlariga talab darajasi pasaymayapti.

Ruslar uy-joy uchun e'lon qilingan narxlarga nisbatan ikki yoki hatto uch marta ortiqcha to'lash istiqbolida to'xtamaydilar. Lekin bu sabablar nima? Nima uchun Rossiyada ipoteka kreditlash bozori tobora o'sib bormoqda, biroq siz tez-tez yaqinlashib kelayotgan inqiroz haqida ogohlantirish signalini eshitishingiz mumkin va hatto hukumat rasmiy ravishda ishsizlikning keskin o'sishi haqida gapiradi?

Avvalo, ipoteka kreditlariga bo‘lgan talabning o‘sishining sabablari shundan iboratki, bizda umuman uy-joy, xususan, arzon uy-joy bilan bog‘liq vaziyat juda og‘ir. Ipotekaga bo'lgan talab umuman ko'chmas mulkka bo'lgan talabga juda bog'liq. So'nggi bir necha yil ichida bozor o'rtacha o'sishni ko'rsatdi - 10-15 foizga va ipoteka kreditlari u bilan deyarli bir vaqtda o'sib bormoqda.

Shu bilan birga, ulush qanday bo'lishini kuzatish mumkin ipoteka operatsiyalari ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar tuzilmasida, natijada banklar talablariga to'liq javob beradigan va bu ularning turmush sharoitlarini yaxshilash uchun yaxshi vosita bo'ladigan potentsial qarz oluvchilar sonining ko'payishiga olib keladi.

Ovqatlanish uy sotib olishga muqobil deb hisoblanadi. Shunga qaramay, uy-joy ijarasi, ayniqsa Moskva uchun, juda yuqori. Yemoq bir xonali kvartira Moskvada hech qanday jingalaksiz - shunchaki ag'dariladi. Bir xonali kvartirani ijaraga olish sizga taxminan 30 ming rublni tashkil qiladi va bu eng yaxshisidir. Ijaraga olingan kvartiralarda qancha yaxshi shart-sharoitlar mavjud bo'lsa, egalari ularni talab qiladigan narxlar shunchalik yuqori bo'ladi. To'g'ri, ijaraga beriladigan uy-joy narxi qanchalik baland bo'lmasin, ipoteka krediti bo'yicha oylik to'lov baribir ulardan oshib ketadi.

Boshqa tomondan, har doim shamolga - ijaraga olingan kvartiralar egalarining cho'ntagiga tashlangan miqdor uchun achinarli. Misol uchun, agar siz oyiga 30 ming rubl to'lasangiz, u holda 10 yil davomida jami 3,6 million rubl, 15 yil uchun - 5,4 million va 30 yil uchun - 10,8 million rubl to'laysiz. Ma'lum bo'lishicha, 10 yillik ijara uchun ipoteka bo'yicha 7,4 million turadigan 4 million rubllik kvartirani sotib olishdan bosh tortgan holda, biz ushbu summaning yarmini tashlab yuboramiz. Boshqacha qilib aytganda, o'z kvartirangizga ega bo'lganingiz uchun bankka ortiqcha to'lagan foizingizni boshqa birovning uyida yashashingiz uchun begonalarga berasiz.

Nikolay Korchagin, DeltaCredit bankining kredit bo'limi boshlig'i:
– Ipoteka kreditlari bo‘yicha foiz stavkalarining yuqori bo‘lishining asosiy sababi – mamlakatimizda ipoteka bozorining rivojlangan infratuzilmasining yo‘qligi. Rossiya- asosiy va ikkilamchi bozor ipoteka kreditlari, qonunchilik qobig'i, bu sektorga hali ruxsat bermaydi bank biznesi investorlar uchun jozibador bo'lish. Demak, kreditlar berish uchun jalb qilingan uzoq muddatli moliyaviy resurslarning yuqori bahosi.

Mishel Bricu, "Bank Societe Generale Vostok" CAB bosh direktori:
- Avvalo, bu Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligi bilan bog'liq. Shunday qilib, Markaziy bank me'yorlariga muvofiq, agar kredit stavkasi yiliga 9 foizdan past bo'lsa, qarz oluvchi olingan kredit bo'yicha stavka va 9 foiz o'rtasidagi farqdan yutgan summadan soliq to'lashi kerak. Bundan tashqari, ko'plab rus banklari ostida qayta moliyalashtirishni jalb qilishga majbur yuqori qiziqish. Va nihoyat, shuni esda tutish kerakki, ipoteka krediti bank uchun eng xavfli kreditlardan biri hisoblanadi, chunki u uzoq muddatga beriladi.

Andrey Belyakov, birinchi o'rinbosari Bosh ijrochi direktor"Moskva ipoteka agentligi" CB:
“Chunki uzoq muddatli pul hozir bozorda aynan shuncha qimmatga tushadi – ba’zi banklar uchun biroz kamroq, boshqalari uchun biroz ko’proq, lekin darajasi taxminan bir xil. Bugungi kunda mavjud bo'lgan ipoteka foiz stavkalari bir vaqtning o'zida asta-sekin kamayadi umumiy daraja bank stavkalari makroiqtisodiy sabablar bilan belgilanadi.

Anton Xodko, departament direktori o'rinbosari strategik rejalashtirish Sberbank:
– Ipoteka kreditlari bo‘yicha foiz stavkalarining nominal qiymati, birinchi navbatda, joriy va prognoz qilinayotgan inflyatsiya darajasi, kreditlar bo‘yicha to‘lovni to‘lamaslik xavfi, banklar tomonidan jalb qilingan resurslarning qiymati, qarz oluvchining to‘lov qobiliyati va daromadliligini ta’minlash bilan bog‘liq risklar bilan belgilanadi. kreditlar. Ipoteka krediti o'z ichiga oladi Uzoq muddat etuklik (5-15 yil va undan ortiq), bugungi kunda uzoq muddatli resurslarning asosiy manbalari hisoblanadi muddatli depozitlar aholi - mohiyatan, ular talab qilib olinmagan depozitlardir, chunki ular omonatchilar tomonidan istalgan vaqtda muddatidan oldin yechib olinishi mumkin. Ya'ni, banklar ipoteka kreditini berishda qo'shimcha risklarni o'z zimmalariga oladilar, bu ham ipoteka kreditlari narxining yuqori bo'lishining muhim sababidir.

Aleksandr Koloshenko, Raiffeisenbank boshqaruvi a'zosi, bilan ishlash bo'limi boshlig'i shaxslar:
– Yevropada ipoteka kreditlash haqida gapirganda, ko’p e’tibor ancha jozibador darajasi, lekin uning shakllanishi mexanizmi parda ortida qolmoqda. Raiffeisenbank bozorda katta tajribaga ega ekanligini hisobga olsak ipoteka krediti Evropada biz sho''ba korxonamiz Raiffeisen Vohn Bausparen misolida ba'zi taqqoslashlarga ruxsat beramiz. Mijoz o'zi uchun ma'lum bir jamg'arma hisobvarag'ini ochadi, u kamida bir necha yil davomida har oy ma'lum miqdorda depozit qo'yadi. Muayyan vaqtdan keyin mijoz nafaqat ko'chmas mulkni sotib olish, balki uni ta'mirlash uchun ham kredit oladi. Shuni ta'kidlash kerakki, bunday kreditlash sxemasi bilan har doim stavkani subsidiyalaydigan davlat muhim rol o'ynaydi, masalan, Avstriyada - evroda yiliga 4%. Albatta, mijoz oldindan jamg'arishsiz kredit olishi mumkin bo'lgan variantlar mavjud, ammo keyin stavkalar yuqoriroq bo'ladi, garchi davlat uni subsidiyalaydi. IN Rossiya uy-joy sotib olish uchun subsidiyalar mavjud, ammo hozirgacha bu faoliyat Evropa shakllariga ega emas. Yevropa ipoteka kreditlash stavkalari 3-4% darajasida va 3-4% davlat subsidiyalarini hisobga olgan holda, shuni aytishimiz mumkinki, aslida bizning joriy kreditlash dasturimiz (taxminan 9,5% stavkada) juda yaqin. Evropadagi kredit stavkasi va u bilan deyarli bir xil.

Anatoliy Pechatnikov, ipoteka boshlig'i va iste'mol kreditlari Vneshtorgbank:
– Bizning fikrimizcha, yilda ipoteka stavkalari Rossiya baland emas. Agar bir yoki ikki yil oldin mamlakatda ipoteka kreditlash bozorida o'rtacha stavka AQSH dollarida yiliga taxminan 15% bo'lgan bo'lsa, hozirgi vaqtda, masalan, Vneshtorgbank AQSh dollarida yiliga 10,5% dan stavkalarda ipoteka kreditlarini taqdim etadi. rublda yiliga 15% dan. Shu bilan birga, agar ko‘chmas mulk bozorida narxlarning o‘sish tendentsiyasini hisobga oladigan bo‘lsak, hatto AQSH dollarida yillik 15-16 foiz stavkada kredit olgan qarz oluvchilar ham kreditga xizmat ko‘rsatish bo‘yicha harajatlarini ko‘tarilish hisobiga ancha oldin qoplagan. ko'chmas mulk narxlari. Ipoteka krediti bo'yicha foiz stavkalari darajasiga, birinchi navbatda, uzoq muddatli resurslarning mavjudligi, kredit va yuridik risklar darajasi ta'sir qiladi. Endi kirish rus banklarning uzoq muddatli resurslari sezilarli darajada cheklangan. IN Rossiya ipoteka bozori hali shakllanmagan qimmatli qog'ozlar vositalardan to‘g‘ri foydalanilmaydi pensiya jamg'armalari va sug'urta kompaniyalari. Mamlakatda umummilliy yo'qligi kredit byurosi, shuningdek, aholining katta qismi daromadlarining noaniqligi kredit risklarining oshishiga olib keladi. Garovga qo'yilgan ko'chmas mulkni undirishning samarali tartibi yo'qligi, insofdan uy-joy oluvchilar va uy-joy qurilishi investorlari huquqlarining yetarli darajada himoyalanmaganligi bilan bog'liq stavkalar va huquqiy xavflarni kamaytirishga hissa qo'shmang.

Janis Kanestri, First OVK Bank Ipoteka kreditlash markazi direktori:
- Kredit stavkalari kreditlash uchun foydalaniladigan resurslarning narxiga bog'liq. Agar xorijiy valyutadagi depozitlar banklar tomonidan yillik 5-10 foiz miqdorida xorijiy valyutada jalb qilinsa, kreditlar bo‘yicha stavka 10-15 foizdan past bo‘lishi mumkin emas. Rubl kreditlari uchun shunga o'xshash ko'rsatkich inflyatsiya darajasidir.

Aleksandr Chernyak, Uy-joy ipoteka krediti agentligi (AHML) OAJ bosh direktorining o'rinbosari:
– Kurs inflyatsiya darajasiga bog'liq yoki chegirma stavkasi Markaziy bank, ipoteka kreditlash risklari darajasi va jarayon ishtirokchilarining marjasi. 2003 yilda rasmiy inflyatsiya darajasi 12%, Markaziy bank stavkasi 13% edi. Ipoteka krediti xavfi hozirda Rossiya bozorning rudimentar holati, kreditorlarning qarz oluvchilar va ob'ektlarni baholashga konservativ yondashuvi tufayli ahamiyatsiz (deyarli nolga teng) ipoteka, qarz oluvchilarning kreditni qaytarmaslik qo'rquvi va boshqa omillar. Ishtirokchilar marjasi, qoida tariqasida, AHML va uning sheriklari uchun 3% dan banklar uchun yillik 5% gacha. Ushbu omillarning kombinatsiyasi AHML uchun 15% darajasida foiz stavkalarining qiymatini banklar uchun rublda yiliga 18% gacha belgilaydi.

Bu savolga ipoteka krediti sohasidagi mutaxassislar javob beradi.

Nikolay Korchagin, DeltaCredit bankining kredit bo'limi boshlig'i:
Ipoteka kreditlari bo'yicha yuqori foiz stavkalarining asosiy sababi Rossiyada ipoteka bozorining rivojlangan infratuzilmasi - birlamchi va ikkilamchi ipoteka bozori, qonunchilik bazasining yo'qligi bo'lib, bu bank biznesining ushbu sektori uchun jozibador bo'lishiga hali ruxsat bermaydi. investorlar. Demak, kreditlar berish uchun jalb qilingan uzoq muddatli moliyaviy resurslarning yuqori bahosi.

Mishel Bricou, CAB "Bank Societe Generale Vostok" bosh direktori:
Avvalo, bu Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligi bilan bog'liq. Shunday qilib, Markaziy bank me'yorlariga muvofiq, agar kredit stavkasi yiliga 9 foizdan past bo'lsa, qarz oluvchi olingan kredit bo'yicha stavka va 9 foiz o'rtasidagi farqdan yutgan summadan soliq to'lashi kerak. Bundan tashqari, ko'p Rossiya banklari yuqori foiz stavkalarida qayta moliyalashtirishni jalb qilishga majbur. Va nihoyat, shuni esda tutish kerakki, ipoteka krediti bank uchun eng xavfli kreditlardan biri hisoblanadi, chunki u uzoq muddatga beriladi.

Andrey Belyakov, "Moskva ipoteka agentligi" CB bosh direktorining birinchi o'rinbosari:
Chunki bozorda uzoq muddatli pullar hozir shunchalik qimmatga tushadi - ba'zi banklar uchun biroz kamroq, boshqalari uchun biroz ko'proq, lekin darajasi taxminan bir xil. Bugungi kunda amalda bo'lgan ipoteka foiz stavkalari makroiqtisodiy sabablar bilan belgilanadigan bank stavkalarining umumiy darajasining pasayishi bilan bir vaqtda asta-sekin pasayadi.

Anton Xodko, Sberbank strategik rejalashtirish departamenti direktorining o'rinbosari:
Ipoteka kreditlari bo'yicha foiz stavkalarining nominal qiymati, birinchi navbatda, joriy va prognoz qilinayotgan inflyatsiya darajasi, kreditlar bo'yicha to'lamay qolish xavfi, banklar tomonidan jalb qilingan resurslarning qiymati, qarz oluvchining to'lov qobiliyati bilan bog'liq risklar va kreditning qaytarilishini ta'minlash bilan belgilanadi. kreditlar. Ipoteka krediti uzoq muddatli to'lov muddatini (5-15 yil va undan ko'proq) o'z ichiga oladi, shu bilan birga bugungi kunda uzoq muddatli resurslarning asosiy manbalari - aholining muddatli omonatlari mohiyatan talab qilib olinmagan depozitlardir, chunki ularni muddatidan oldin qaytarib olish mumkin. istalgan vaqtda omonatchilar. Ya'ni, banklar ipoteka kreditini berishda qo'shimcha risklarni o'z zimmalariga oladilar, bu ham ipoteka kreditlari narxining yuqori bo'lishining muhim sababidir.

Aleksandr Koloshenko, Raiffeisenbank boshqaruv a'zosi, jismoniy shaxslar bilan ishlash bo'limi boshlig'i:
Yevropada ipoteka kreditlash haqida gapirganda, ko'p ancha jozibador stavkasi e'tibor, lekin uning shakllanishi mexanizmi parda ortida qolmoqda. Raiffeisenbank Evropada ipoteka kreditlash bozorida katta tajribaga ega ekanligini hisobga olsak, biz Raiffeisen Wohn Bausparen sho'ba korxonamiz misolida o'zimizga ba'zi taqqoslashlarga ruxsat beramiz. Mijoz o'zi uchun ma'lum bir jamg'arma hisobvarag'ini ochadi, u kamida bir necha yil davomida har oy ma'lum miqdorda depozit qo'yadi. Muayyan vaqtdan keyin mijoz nafaqat ko'chmas mulkni sotib olish, balki uni ta'mirlash uchun ham kredit oladi. Shuni ta'kidlash kerakki, bunday kreditlash sxemasi bilan har doim stavkani subsidiyalaydigan davlat muhim rol o'ynaydi, masalan, Avstriyada - yiliga 4% evroda. Albatta, mijoz oldindan jamg'arishsiz kredit olishi mumkin bo'lgan variantlar mavjud, ammo keyin stavkalar yuqoriroq bo'ladi, garchi davlat uni subsidiyalaydi. Rossiyada uy-joy sotib olish uchun subsidiyalar mavjud, ammo hozirgacha bu faoliyat Evropa shakllariga ega emas. Yevropa ipoteka kreditlash stavkalari 3-4% darajasida va 3-4% davlat subsidiyalarini hisobga olgan holda, shuni aytishimiz mumkinki, aslida bizning joriy kreditlash dasturimiz (taxminan 9,5% stavkada) juda yaqin. Evropadagi kredit stavkasi va u bilan deyarli bir xil.

Anatoliy Pechatnikov, Vneshtorgbankning ipoteka va iste'mol krediti bo'limi boshlig'i:
Bizning fikrimizcha, Rossiyada ipoteka stavkalari yuqori emas. Agar bir yoki ikki yil oldin mamlakatda ipoteka kreditlash bozorida o'rtacha stavka AQSH dollarida yiliga taxminan 15% bo'lgan bo'lsa, hozirgi vaqtda, masalan, Vneshtorgbank AQSh dollarida yiliga 10,5% dan stavkalarda ipoteka kreditlarini taqdim etadi. rublda yiliga 15% dan. Shu bilan birga, agar ko‘chmas mulk bozorida narxlarning o‘sish tendentsiyasini hisobga oladigan bo‘lsak, hatto AQSH dollarida yillik 15-16 foiz stavkada kredit olgan qarz oluvchilar ham kreditga xizmat ko‘rsatish bo‘yicha harajatlarini ko‘tarilish hisobiga ancha oldin qoplagan. ko'chmas mulk narxlari. Ipoteka krediti bo'yicha foiz stavkalari darajasiga, birinchi navbatda, uzoq muddatli resurslarning mavjudligi, kredit va yuridik risklar darajasi ta'sir qiladi. Endi Rossiya banklarining uzoq muddatli resurslarga kirishi sezilarli darajada cheklangan. Rossiyada hali ipoteka bilan ta’minlangan qimmatli qog‘ozlar bozori shakllanmagan, pensiya jamg‘armalari va sug‘urta kompaniyalari mablag‘laridan to‘g‘ri foydalanilmayapti. Mamlakatda umummilliy kredit byurosining mavjud emasligi, shuningdek, aholining katta qismining daromadlari shaffof emasligi kredit risklarining oshishiga olib keladi. Garovga qo'yilgan ko'chmas mulkni undirishning samarali tartibi yo'qligi, insofdan uy-joy oluvchilar va uy-joy qurilishi investorlari huquqlarining yetarli darajada himoyalanmaganligi bilan bog'liq stavkalar va huquqiy xavflarni kamaytirishga hissa qo'shmang.

Janis Kanestri, First OVK Bank Ipoteka kreditlash markazi direktori:
Kredit stavkalari kreditlash uchun ishlatiladigan resurslarning narxiga bog'liq. Agar xorijiy valyutadagi depozitlar banklar tomonidan yillik 5-10 foiz miqdorida xorijiy valyutada jalb qilinsa, kreditlar bo‘yicha stavka 10-15 foizdan past bo‘lishi mumkin emas. Rubl kreditlari uchun shunga o'xshash ko'rsatkich inflyatsiya darajasidir.

Aleksandr Chernyak, Uy-joy ipoteka krediti agentligi (AHML) OAJ bosh direktorining o'rinbosari:
Tariflarning qiymati inflyatsiya darajasiga yoki Markaziy bankning diskont stavkasiga, ipoteka kreditlash risklari darajasiga va jarayon ishtirokchilarining marjasiga bog'liq. 2003 yilda rasmiy inflyatsiya darajasi 12%, Markaziy bank stavkasi 13% edi. Bozorning ibtidoiy holati, kreditorlarning qarz oluvchilar va garovga qo'yilgan ob'ektlarni baholashga konservativ yondashuvi, qarz oluvchilarning kreditlarni to'lamaslik qo'rquvi va boshqa omillar tufayli Rossiyada ipoteka krediti xavfi hozirda ahamiyatsiz (deyarli nolga teng). Ishtirokchilar marjasi, qoida tariqasida, AHML va uning sheriklari uchun 3% dan banklar uchun yillik 5% gacha. Ushbu omillarning kombinatsiyasi AHML uchun 15% darajasida foiz stavkalarining qiymatini banklar uchun rublda yiliga 18% gacha belgilaydi.

Dunyoda sodir bo'layotgan voqealarni ozgina bo'lsa-da kuzatib boradiganlar chet elda ipoteka bizning mamlakatimizdagidan deyarli yarmi qimmat ekanligini bilishadi. Ko'pchilikda Yevropa davlatlari ipoteka stavkasi 6% dan kam bo'lsa, ruslar faqat bunday past ko'rsatkichlarni orzu qilishlari mumkin. Ko'pchilik bunday tafovutlar nima uchun bog'langanligini va nima uchun Rossiya Federatsiyasida ipoteka kreditlari AQSh va Evropaga qaraganda qimmatroq ekanligini bilishni istashlari ajablanarli emas.

Xorijiy va rossiyalik qarz oluvchilarning mentaliteti

Ovrupoliklar uzoq muddatli kreditlarni dinamikada ko'rib chiqishga odatlangan. Shuni hisobga olib, hozirgi kunga qadar ko'pchilik Evropa mamlakatlarida ipoteka kreditlash bozorining rivojlanish dinamikasi ijobiy bo'ldi, evropalik iste'molchilar o'zgaruvchan stavkalar bilan kreditlarni tanlashga moyil. Qarz oluvchilar uchun ushbu stavkani tanlashning afzalligi shundaki, agar mamlakatdagi siyosiy va iqtisodiy vaziyat qulay bo'lsa, o'zgaruvchan stavkali kreditlar eng foydali hisoblanadi.

O'zgaruvchan foiz stavkalarining mumkin bo'lgan afzalliklariga qaramay, ruslar barqarorroq bo'lishga moyil va har doim o'zgaruvchan stavkalardan yuqoriroq bo'lgan qat'iy belgilangan stavkalarda qarz olishni afzal ko'rishadi.

“suzuvchi” ipoteka bergan fuqarolar uchun qanday xavflar bor?

O'zgaruvchan stavka banklar tomonidan pasaytirish uchun ishlatiladi valyuta risklari iqtisodiyotdagi salbiy o'zgarishlar, masalan, inflyatsiyaning o'sishi natijasida yuzaga kelgan. U turg'un va o'zgaruvchan qismlardan hosil bo'ladi. Stavkaning o'zgaruvchan qismi banklararo indekslardan birini (LIBOR yoki MosPrime) hisobga olgan holda hisoblanadi yoki ma'lum bir chastota bilan ko'rib chiqiladi - qarz oluvchi uchun ijobiy va salbiy har qanday iqtisodiy sakrashlar bo'lsa. Shu bilan birga, siz olgan kredit bo'yicha foizlar kamayishi va shunga mos ravishda oshishi mumkin.
Albatta, bu xavfli. Ba’zan mamlakatdagi 5-10 yillik iqtisodiy tebranishlar u yoqda tursin, bir yilga ham vaziyatni bashorat qilish qiyin.

Nima uchun Rossiyada ipoteka AQSh va Evropaga qaraganda ancha qimmat?

Ko'pgina bank tahlilchilari Rossiyada va chet elda ipoteka stavkalari o'rtasidagi bunday aniq farqni tushuntiradilar yuqori daraja inflyatsiya. U qanday ta'sir qiladi kredit stavkalari aholi uchun? Ha, eng to'g'ridan-to'g'ri, birorta ham bank inflyatsiya darajasidan past bo'lgan foiz stavkasida kredit bera olmaydi, chunki bu yo'qotishlarga olib keladi.

Buning yana bir izohi ipoteka stavkalari chet elda Rossiya Federatsiyasiga qaraganda ancha past, Rossiya moliya institutlarining juda ta'sirli soni Evropa banklarining qarzdorlari hisoblanadi. Ma'lumki, ko'plab rus banklarining faoliyati "uzun" pul tanqisligi muammosi bilan chambarchas bog'liq. Aynan shu muammoni hal qilish uchun esa bankirlar chet ellik hamkasblaridan aholiga taklif qilganidan pastroq foizda qarz olishga majbur. Shu tarzda pul olgan mahalliy moliya institutlari davlatlararo pul o'tkazmalari xarajatlarini hisobga olgan holda o'zlarining marjalarini o'rnatadilar va ruslarga qarz beradilar.

Hukumat yana ipoteka foizlarini pasaytirish haqida gapira boshladi. Byurokratlar yana uy-joyli qirg'oqlari bo'lgan garovga - sut daryolarini va'da qilmoqdalar va odamlar uzoq vaqtdan beri bekorchilik holatiga e'tibor bermaganliklarini bilmagandek ko'rsatishadi.

Iqtisodiy rivojlanish vazirligi qonun loyihasini e'lon qildi, unga ko'ra ipoteka qarz oluvchi o'z hisobidan ipoteka krediti (HML) qiymatining kamida 10 foizini sug'urta qilish belgilab qo'yiladi. Tashabbusning ma'nosi oddiy: agar garovni undirib bo'lgach, qarzni to'liq to'lash imkoni bo'lmasa (masalan, narxlar tushib qolsa yoki shoshilinch sotilsa), bankirlar qarzdorga emas, balki qarzdorga murojaat qilishadi. sug'urta kompaniyasi. Mutasaddilarning fikricha, bu chora ikki yil ichida potentsial qarz oluvchilar bazasini 3-4,5 barobarga oshirish, ipoteka foizlarini yillik 8,6 foizgacha kamaytirish imkonini beradi.

2010 yil fevral oyida prezident Dmitriy Medvedev "Rossiyada ipoteka stavkasi ... yiliga 6-8% ga yetishi mumkin", dedi. 2012 yil avgust oyida Bosh vazir Dmitriy Medvedev barni ko'tardi: "Biz o'z oldimizga mamlakatda o'rtacha yillik 5-6% ga ipoteka olish mumkin bo'lgan darajaga erishishni maqsad qilib qo'ygan edik". 2013 yil 31 yanvarda xuddi shu Bosh vazir Medvedev hukumatning 2018 yilgacha bo'lgan ishi bo'yicha "Yo'riqnoma" ni imzoladi, u erda oq va qora rangda yozilgan: "... 2018 yilga kelib, ipoteka bo'yicha o'rtacha foiz stavkasi. uy krediti iste’mol narxlari indeksidan 2,2 foiz punktdan oshmaydi, ya’ni 6,3-7,1 foizni tashkil etadi”.

Aytgancha, Medvedevning hech bir bashorati kreditning valyutasini ko'rsatmagan: rubl yoki dollar. Yoki yuan bo'lishi mumkin.

Hukumat hujum qilmoqda, deb o'ylaydimi? Yarim yildan kamroq vaqt ichida u uch marta "ko'rsatkichlarini o'zgartiradi": birinchi navbatda u 5-6% ni ishontiradi, keyin esa to'lovni 6,3-7,1% ga oshiradi, shuningdek, hisobni kelajakdagi noma'lum inflyatsiya bilan bog'laydi, endi mana bu. yangi sabzi - yiliga 8,6% . Afsonaviy shoumen aytganidek, "odamlar hawala".

Qanday bo'lmasin, lekin ipoteka stavkalari bo'ysunishni istamaydi: 2010 yil oxirida rublda yil davomida berilgan ipoteka kreditlari bo'yicha o'rtacha og'irlikdagi stavka 13,3%, 2012 yilda - 12,3%, 2013 yil 1 iyun holatiga ko'ra - Yiliga 12,8%. Valyuta nuqtai nazaridan, tarix biroz shirinroq: 2010 yil - 11,2%, 2012 yil - 9,9%, 2013 yil 1 iyun holatiga - yillik 10,1%.

Aybsiz qarz oluvchilar
Yuqorida foiz stavkalari Ochko'z bankirlarni ayblash odat tusiga kirgan, bu qisman to'g'ri. Banklar stavkalarni oshirib, inflyatsiya va xavfni ayblamoqda - agar ular kamroq raqamlar bo'lsa, biz darhol xursand bo'lardik va qo'llarimizni ochardik, deyishadi. Yolg'on.

Birinchidan, inflyatsiya haqida. Agar rubl HMLs uchun bu tushuntirish qandaydir tarzda ishlayotgan bo'lsa-da, inflyatsiya darajasidan 5,7% yuqori marja (o'tgan yil oxirida 6,6%) hali ham taqiqlovchi bo'lsa-da, valyuta uchun - uzr. Misol uchun, AQShda (xorijiy valyutadagi HMLlarning asosiy ulushi Rossiyada dollarda chiqariladi) 2012 yilda inflyatsiya 2,0% ni tashkil etdi va joriy yilning iyun oyida 15 yillik HMLlar o'rtacha 3,3-3,6% ni tashkil etdi. yil. Va bu chet eldagi ipoteka xatarlari biznikiga qaraganda ancha keskinroq bo'lishiga qaramasdan (Amerikadagi ipoteka qabariq sharbatning o'zida).

Xatarlar haqida. Birinchidan, Amerika haqida va mahalliy banklarning qarz oluvchilar uchun minimal talablari yoki Fed tomonidan 85,0 milliard dollarga oylik qayta moliyalash (berilgan mablag'larni almashtirish) haqida emas, balki kechikish haqida. Takror aytaman, xavflar yuqori bo'lgan AQShda 2012 yil oxirida muddati o'tgan HML ulushi 22,3% dan oshdi (o'zgaruvchan stavkalar bo'yicha kreditlar uchun), Rossiyada - rubldagi HML uchun atigi 1,5% va HML uchun 11,4%. valyutada. Ajablanarlisi shundaki, Qo'shma Shtatlarda muddati o'tgan kreditlar miqdori ko'proq va stavkalar to'rt baravar pastroq.

Endi sug'urta haqida. Xuddi shu Amerikada, 1934 yildan boshlab, davlat ipoteka sug'urtachisi Federal uy-joy ma'muriyati (FHA) faoliyat yuritib, HMLlarni minimal to'lov (ortiqcha yoki minus 3%) bilan sug'urta qildi. FZhA davlat tomonidan nazorat qilinadi, shuning uchun printsipial ravishda bank va sug'urta tiqilishi bo'lishi mumkin emas. Bizda bu boshqa masala: bankir va sug'urtalovchi qanday sug'urta to'lovini oladi, bu shunday bo'ladi.

Va nihoyat, qayta moliyalash haqida. Ehtimol, ipoteka to'lovlari narxini pasaytirishning yagona yo'li bu yilning birinchi choragida bir xil AHMLni tashkil etgan qayta moliyalash narxini keskin pasaytirishdir - siz hayron qolasiz - rublda yiliga 11,4% (sizga eslatib o'taman) ipoteka kreditlari bo'yicha o'rtacha tortilgan stavka 12,8% ni tashkil etadi.

Buni qanday qilish kerak? Eng oddiy narsa - Milliy farovonlik jamg'armasi mablag'laridan foydalanish. Infratuzilma, gaz quvurlari, jahon chempionati yaxshi, lekin odamlarning yashash joyi yo‘q ekan, nega hukumat isrofga ketadi? Nafaqat davlat, balki bir hovuch xususiy savdogarlar uchun ham, yumshoq qilib aytganda, dividend olish maqsadida faoliyat yurituvchi tijorat kompaniyalari (davlat ishtirokida bo‘lsa ham) loyihalariga xalq pullarini kiritish, deb o‘ylamaysizmi? nomussizmi?

E'tibor berilmagan pufakchalar
Hukumat buni tan olishi kerak Rossiya bozori ko'chmas mulk pufagi shakllandi. Faqat uy-joy ipoteka kreditlari bilan bog'liq bo'lgan ipoteka emas, balki spekulyativ narx o'sishiga asoslangan uy-joy. Rosstat ma'lumotlariga ko'ra, joriy yilning yanvar-mart oylarida o'rtacha xarajat kvadrat qurish umumiy maydoni Moskvadagi turar-joy binolari faqat 29 ming rublni tashkil etdi. Smolensk (35 ming), Tver (39 ming) yoki Yaroslavl (40 ming) viloyatlariga qaraganda arzonroq. Shu bilan birga, birinchi chorakda Moskva bozorida ekonom-sinfdagi yangi binolarning o'rtacha narxi 114 000 rubldan oshdi, bu qurilish narxidan 4 baravar yuqori. Agar bu pufak bo'lmasa, unda nima (bu holatda korruptsiya haqida sukut saqlaymiz)?

Va uylar qurilsa yaxshi bo'lardi, lekin yo'q: so'nggi besh yil ichida qurilgan uy-joylar hajmi 58,4 million kvadrat metrni tashkil qiladi. m dan 2010 yilda 65,7 mln.kv. m 2012 yil. Bundan tashqari, jismoniy shaxslar tomonidan qurilgan turar-joy binolarining ulushi barqaror 43-44 foizni tashkil etadi. Ushbu hisob-kitoblar fonida hukumat belgisi uy-joy qurilishi 80-110 million kv. 2018 yilgacha yiliga m, yuqorida aytib o'tilgan "Asosiy yo'nalishlar" da belgilab qo'yilgan, ilmiy fantastika kabi ko'rinadi.

Bekor so'zlar
Hukumatga nasihat qilish karlarga baqirish bilan barobar. Bizning hukumatimiz, afsuski, nafaqat kar, balki ko‘r hamdir, bu, albatta, ipoteka-uy-joy boshi berk ko‘chadan chiqishning iloji yo‘q, degani emas. Mana, ba'zilari, shu jumladan xorijiy tajriba.

1. Stol ustidagi musht. Bankirlarga o'z biznesini qanday qurishni maslahat berish yaxshi emas, ammo doimiy ravishda tuzatiladigan standartlar mavjud bo'lgan ipoteka kreditlarida Xudoning o'zi "ma'muriy resurs" dan foydalanishni buyurdi - bu asosiy manbalardan birining qarori. ijtimoiy muammolar. Hozircha bankirlarni “ko‘ndirish”yapti, biroq ertami-kechmi asosiy “arizachi”ning sabr-toqati yorilishi mumkin. Shoshilmoq.

2. Dastlabki to'lovni me'yoriy tartibga solish. Qanday qilib Janubiy Koreya, bu erda nafaqat uning hajmi ko'p marta o'zgargan, balki qarz miqdori va qarz oluvchining daromadi o'rtasidagi nisbat ham. Nufuzli hududlarda kreditga uy sotib olish, ko'tarilgan dastlabki to'lov, shuningdek, qarz oluvchi oilasining umumiy daromadidagi muntazam kredit to'lovlarining ulushi bilan cheklanadi. Premium va biznes-klassdagi ipoteka stavkalari umuman uy-joy bozoriga katta ta'sir ko'rsatishini qo'shishim kerakmi?

3. Majburiy minimal badal. Hukumatning qisman sug'urta qilish taklifiga muqobil ipoteka krediti, qarz oluvchining allaqachon sezilarli xarajatlarini oshirish, qonuniy ravishda belgilangan minimal badalni joriy etish bo'lishi mumkin. Shveytsariyada bo'lgani kabi, quyi badal chegarasi 10% qilib belgilangan.

Bu erda ko'tarilgan boshlang'ich to'lov(50% gacha) ko'chmas mulkka ega bo'lganlar uchun. Isroilda bo'lgani kabi, uy-joy pufagi muammosi Rossiyadagidan kam emas.

4. Ikki yoki undan ortiq turar-joy mulkiga ega bo'lgan fuqarolar va kompaniyalar uchun maxsus savdo solig'i. Hech kim sotib olish erkinligiga tajovuz qilmaydi, lekin agar pul to'satdan siqilib qolsa - gunoh qilmang, xazinaga chorak (yarim) bering. Yoki investitsiya qilishdan oldin o'ylab ko'ring.

5. Xorijiy xaridorlar uchun turar-joy mulkiga qo'shimcha soliq. Gonkongda bo'lgani kabi, ko'chmas mulk narxlari ikki raqamli ko'tariladi. Odatdagidan kelib chiqib, biz eng ayyormiz deb o'ylaymiz va penthausni, aytaylik, offshorni ro'yxatdan o'tkazish orqali cheklovlardan o'ta olamiz. Xo'sh, xush kelibsiz, ayniqsa mintaqaviy va mahalliy byudjetlar, ya'ni mol-mulk solig'idan pul qayerdan kelib tushsa, mablag'ga juda muhtoj.

Umuman olganda, hamma narsani o'zgartirish va tuzatish mumkin, agar sizning uyingizda otlar bilan sirk emas, balki hukumat bo'lmasa.