Kompanija RRG je u trećem kvartalu 2017. godine sprovela studiju tržišta komercijalnih nekretnina u regionu glavnog grada. Informacije za studiju dobijene su iz više od 30 specijalizovanih i tematskih izvora posvećenih moskovskom tržištu komercijalnih nekretnina. Izvori uključuju elektronske baze podataka o nekretninama, štampane i elektronske medije, agencije za nekretnine i konsultantske kompanije.
Kancelarijski, industrijski i skladišni prostori (ISP) i besplatni komercijalni prostori (PSN) u vrednosti od 36 miliona rubalja, kao i maloprodajni prostori od 26 miliona rubalja ili prostori ukupne površine od najmanje 100 kvadratnih metara. m.
Objekti ponuđeni u otvorenim izvorima odabrani su kao objekti za istraživanje tržišta iznajmljivanja komercijalnih nekretnina - maloprodajnih, poslovnih, industrijskih i skladišnih prostora (PSP) ukupne površine najmanje 50 kvadratnih metara. m.
Obim ponude nekretnina u oba segmenta – prodaja i iznajmljivanje – je smanjen.
Prodaja
Tržište u cjelini
Obim ponude
U 3 kv. U 2017. godini obim ponude smanjen je za 1% u količini i za 4% u ukupnoj površini. Za godinu, u poređenju sa Q3. 2016. godine, obim isporuke smanjen je za 5% u količini i smanjen za 28% u ukupnoj površini.
Ukupno, u 3. kvartalu na prodaju su stavljena 2.164 objekta ukupne površine 2.960 hiljada m2.
Indikatori cijena
Prosečna ponderisana cena u 3 sq. 2017. smanjen je za 1% i iznosio je 176.936 rubalja/m2. Uzimajući u obzir činjenicu da je kurs dolara porastao za 3% tokom kvartala i smanjen za 9% tokom godine, cena u dolarskoj protivvrednosti za kvartal je porasla za 2%, a tokom godine smanjena je za 19% i iznosila je $2,998/m2 Ukupni troškovi komercijalnih nekretnina za tromjesečje smanjeni su za 5%, a za godinu - za 35% i iznosili su 523 milijarde rubalja.
Pad cijena iu rubljama iu dolarima tokom godine ukazuje na smanjenje potražnje. Istovremeno, smanjenje ponude slobodnih prostora i njihovo povlačenje sa tržišta daje nadu da će se uskoro pronaći nova ravnotežna tačka na tržištu.
| Svi segmenti | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | |
| značenje | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| do drugog kvartala 2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Obim ponude
Obim ponude po ukupnoj površini u 3. kvartalu u odnosu na drugi kvartal smanjen je za maloprodajne nekretnine za 14%, za poslovni prostor - za 5%, za industrijske i magacinske prostore - za 5%, a za slobodno korištenje prostorija - povećana za 14%.
Obim ponude po ukupnoj površini za godinu u poređenju sa 3 sq. 2016. godine, za maloprodajne nekretnine smanjen je za 29%, za poslovne nekretnine - za 35%, za industrijske i magacinske nekretnine - povećan je za 17%, a za prostorije besplatnog korištenja smanjen za 35%.
Došlo je do promjena u strukturi segmenata po oblastima. Udio kancelarijske imovine iznosio je 59%. Slijede prostori za besplatno korištenje (21%), proizvodno-skladišni (13%) i maloprodajni prostori (7%).
Indikatori cijena
U 3. kvartalu 2017. godine cijena maloprodajnih nekretnina porasla je za 2% na 245.510 rubalja/m2, za kancelarijske nekretnine smanjena je za 4% i iznosila je 202.521 rubalja/m2, za industrijske i skladišne nekretnine povećan je za 4% i iznosio je 63.439 rub./m2, a za prostorije besplatnog korištenja - za 5% na 210.068 rub./m2.
U odnosu na 3. kvartal 2016. godine, prosječna ponderisana cijena za maloprodaju je niža za 9%, za kancelariju za 4%, za industrijske i magacinske nekretnine za 17%, a za prazne prostore veća za 1%.
Jedini segment u kojem su cijene smanjene u 3. kvartalu 2017. godine bile su kancelarijske nekretnine, ali je rast cijena u ostalim segmentima bio neznatan, a tokom godine cijene su pale u svim segmentima osim industrijskih i magacinskih prostora.
| Trgovanje | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2 |
| značenje | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do drugog kvartala 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Ured | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2 |
| značenje | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| do drugog kvartala 2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2 |
| Značenje | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| do drugog kvartala 2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2 |
| značenje | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| do drugog kvartala 2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Maloprodajne nekretnine
Obim ponude
U 3. kvartalu izloženo je 348 maloprodajnih objekata ukupne površine 186 hiljada kvadratnih metara, od čega su 32 objekta bila unutar baštenskog prstena, a 316 objekata van njega.
Tokom kvartala, ponuda maloprodajnih objekata u centru smanjena je za 9% u količinskom smislu, ali je ostala nepromenjena u pogledu ukupne površine. Ponuda maloprodajnih objekata van centra smanjena je za 16% u količini i za 15% u ukupnoj površini.
Indikatori cijena
Prosečna ponderisana cena maloprodajnih objekata u centru za 3. kvartal 2017. smanjena je za 16% i iznosila je 824.912 rubalja/m2, što je posledica prestanka izloženosti u 2. kvartalu velikog i jeftinog objekta na Khoromny Lane. (2586 m2, 2.200.000 rub./m2), i ulaskom na tržište jeftinih nekretnina na Raushskaya nasipu. (398 m2, 282 518 rub./m2), Tolmačevski uličica. (680 m2, 262.500 rub./m2), Kazarmenna ulica. (720 m2, 305.556 RUB/m2).
Prosečna ponderisana cena za maloprodajne prostore van centra porasla je za 4% na 219.283 RUB/m2. Povećanje cijene povezano je s ulaskom na tržište u 3. kvartalu skupog maloprodajnog objekta na Rjazanskom prospektu (9.747 m2, 359.064 rubalja/m2).
I pored toga što su cijene lokala u centru u kvartalu padale, a van, naprotiv, rasle, tokom godine situacija je suprotna, pa se srednjoročno može reći da postoji veća potražnja za prostorima u centar, ali su donedavno takve prostorije bile nešto precijenjene.
| Trgovanje | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2 |
| značenje | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do drugog kvartala 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Trgovanje unutar UK | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2 |
| značenje | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| do drugog kvartala 2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Trgovanje izvan UK | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2 |
| značenje | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| do drugog kvartala 2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Street-retail
Obim ponude
U 3. kvartalu 2017. godine stavljeno je na prodaju 107 uličnih maloprodajnih objekata ukupne površine 29 hiljada m2, od čega je 10 objekata unutar baštenskog prstena, a 97 objekata van njega.
Obim ponude maloprodajnih objekata u centru smanjen je za 9% količinski i 10% u ukupnoj površini. Obim ponude maloprodajnih objekata van centra smanjen je za 14% u količini i 20% u ukupnoj površini.
Indikatori cijena
Prosečna ponderisana cena za ulično maloprodajne nekretnine u centru porasla je za 8% na 960.183 RUB/m2, dok je za starije nekretnine cena smanjena za 10%. Do povećanja cijene došlo je zbog ulaska na tržište skupe nekretnine u ulici M. Kozikhinski. (100 m2, 1.459.550 RUB/m2).
Izvan centra, prosječna ponderisana cijena porasla je za 2% i iznosila je 275.718 rubalja/m2, što je rezultat povećanja cijena objekata koji su dugo izloženi od 5%.
| Street-retail | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljada m2 | |
| značenje | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| do drugog kvartala 2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| do trećeg kvartala 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Street-retail unutar SK | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljada m2 | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2 |
| značenje | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| do drugog kvartala 2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Ulična maloprodaja izvan Ujedinjenog Kraljevstva | Količina | Ukupni troškovi, milioni rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljada m2 | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2 |
| značenje | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| do drugog kvartala 2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| do trećeg kvartala 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Najam
Tržište u cjelini
Obim ponude
Obim ponude na tržištu zakupa u 3. kvartalu. 2017. smanjen je za 7% u količini i za 10% u ukupnoj površini. Generalno, tokom 4 kvartala, obim ponude je povećan za 19% u pogledu količine, i za 3% u pogledu ukupne površine.
Ukupno je u 3. kvartalu bilo izloženo 4.452 objekta ukupne površine 2.260 hiljada m2.
Indikatori cijena
Prosječna stopa i za kvartal i za posljednja 4 kvartala smanjena je za 3% i iznosila je 17.969 rubalja/m2/god. Uzimajući u obzir da je kurs dolara porastao za 3% u trećem kvartalu, cijena u dolarima za kvartal se nije mijenjala i iznosila je 304 USD/m2/god. Godišnja zakupnina za kvartal smanjena je za 12% i iznosila je 32,4 milijarde rubalja.
Smanjenje prosječne stope zakupa u dolarima i rubljama tokom godine ukazuje na to da negativni faktori i dalje prevladavaju na tržištu nekretnina.
| Svi segmenti | Količina | Ukupan jaz, milion rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | |
| značenje | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| do drugog kvartala 2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| do trećeg kvartala 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Komparativna analiza po segmentima
Obim ponude
Obim ponude u pogledu ukupne površine za 3. kvartal 2017. godine u odnosu na drugi smanjen je za 19% za maloprodaju, 11% za kancelariju i 4% za industrijske i magacinske nekretnine.
Obim ponude za ukupnu površinu maloprodajnih nekretnina tokom godine smanjen je za 5%, za poslovne nekretnine - za 4%, a za industrijske i magacinske nekretnine - povećan za 17%.
Lider u ponudi po ukupnoj površini ostaje poslovni prostor, čiji je udio iznosio 50%. Slijede industrijski i magacinski (38%) i maloprodajni prostori (12%).
Indikatori cijena
Prosječna zakupnina za 3. kvartal 2017. za maloprodajne nekretnine smanjena je za 2% i iznosila je 30.808 rub./m2 godišnje, za kancelarijske nekretnine - također je smanjena za 2% na 17.327 rub./m2 ./god., a za proizvodnju i skladište – povećan za 2% i iznosio je 6.656 rubalja/m2/god.
U odnosu na 3. kvartal 2016. godine, promjena zakupnine je bila -3% za maloprodaju, +1% za kancelariju, a stopa za industrijske i magacinske nekretnine nije se mijenjala.
Promjene stopa kako za kvartal tako i za godinu i dalje ostaju beznačajne, što je tipično za fazu stagnacije tržišta.
| Trgovanje | Količina | Ukupan jaz, milion rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| do drugog kvartala 2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| do trećeg kvartala 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Ured | Količina | Ukupan jaz, milion rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| do drugog kvartala 2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| do trećeg kvartala 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | Količina | Ukupan jaz, milion rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| Značenje | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| do drugog kvartala 2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| do trećeg kvartala 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Maloprodajne nekretnine
Obim ponude
Obim ponude maloprodajnih nekretnina u 3. kvartalu je količinski smanjen za 10%, a po ukupnoj površini smanjen za 19%. Obim ponude tokom godine je količinski povećan za 11%, a u pogledu ukupne površine smanjen za 5%.
Ukupno su u 3. kvartalu bila izložena 922 objekta površine 254 hiljade kvadratnih metara, od čega je 51 objekat bio u centru, a 871 prostor van njega.
Obim ponude po ukupnoj površini u 3. kvartalu smanjen je za 18% u centru i za 19% van njega.
Indikatori cijena
Prosječna cijena zakupa maloprodajnih objekata unutar Garden Ringa je 3 kvadrata. 2017. smanjen je za 1% i iznosio je 58.889 rubalja/m2 godišnje.
Prosječna stopa zakupa maloprodajnih objekata izvan Garden Ringa nije se promijenila i iznosila je 29.164 RUB/m2/god.
Neznačajnost promjene stopa za maloprodajne objekte ukazuje na stagnaciju na tržištu u kontekstu smanjenja ponude.
| Trgovanje unutar UK | Količina | Ukupan jaz, milion rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| do drugog kvartala 2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Trgovanje izvan UK | Količina | Ukupan jaz, milion rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljadu m2. | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| do drugog kvartala 2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| do trećeg kvartala 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Street-retail
Obim ponude
Obim ponude objekata street-retail formata u 3. kvartalu 2017. smanjen je za 10% u količini i 19% u ukupnoj površini. Tokom godine, obim ponude u količinskom smislu povećan je za 13%, a u pogledu ukupne površine - za 4%. Ukupno su u 3. kvartalu bila izložena 353 objekta površine 76 hiljada kvadratnih metara, od čega je 17 objekata ponuđeno u centru i 336 objekata van njega.
| Street-retail unutar SK | Količina | Ukupan jaz, milion rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljada m2 | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| do drugog kvartala 2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| do trećeg kvartala 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Ulična maloprodaja izvan Ujedinjenog Kraljevstva | Količina | Ukupan jaz, milion rubalja. | Ukupna površina, hiljada m2 | Prosječna površina, hiljada m2 | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| do drugog kvartala 2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| do trećeg kvartala 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
U IQ 2017, po prvi put u posljednjih nekoliko godina, zabilježeno je povećanje cijena najma u poslovnim i maloprodajnim segmentima moskovskog tržišta komercijalnih nekretnina. Međutim, analitičari se ne žure s radošću: već u sljedećem kvartalu očekuje se značajno puštanje u rad novih objekata, što će podrazumijevati neminovno povećanje nivoa upražnjenosti.
U izvještajnom periodu pušteno je u rad 51,8 hiljada kvadratnih metara u kancelarijskom segmentu. m GLA. I pored povećanja pokazatelja u odnosu na četvrti kvartal 2016. godine za 16,4%, analitičari NAI Bećara konstatuju nastavak trenda usporavanja tempa puštanja u rad poslovnih zgrada. Do kraja godine, prema podacima Uprave za upravljanje imovinom NAI Bečara, očekuje se puštanje u rad oko 430 hiljada kvadratnih metara. m poslovnog prostora.
Po rezultatima prva tri mjeseca, zabilježeno je smanjenje broja slobodnih radnih mjesta u visokokvalitetnim poslovnim nekretninama, što je, zauzvrat, dovelo do povećanja stopa zakupa po prvi put od 2014. godine. Tako je u klasi A broj slobodnih radnih mjesta smanjen za 6% od kraja prošle godine, u klasi B+ - za 12,7%, u klasi B - 8%. U međuvremenu, u ovom trenutku udio slobodnog prostora u klasi A ostaje na visokom nivou i iznosi 21,3%. Stope najma u odnosu na kraj 2016. porasle su u klasi A za 4,8% (do 1,9 hiljada rubalja), za 7,5% (do 1,4 hiljade rubalja) u klasi B+ i za 4,7% (do 1,1 hiljada rubalja) u klasi B .
Ključnim trendom početka 2017. godine može se smatrati povećano interesovanje za coworking prostore od strane vlasnika postojećih poslovnih centara. Kako pokazuju studije, postavljanje coworking operatera na teritoriju poslovnog centra značajno povećava interesovanje zakupaca za sam poslovni objekat. To je prije svega zbog mogućnosti efikasnijeg korištenja njihovog prostora. Na primjer, prisustvo coworking prostora omogućava stanarima da uštede na iznajmljivanju dodatnog prostora koji je dodijeljen, posebno za sale za sastanke i konferencije. Osim toga, zahvaljujući coworking prostorima, kompanije zakupci imaju priliku da privuku zaposlene na projektni rad bez brige da neće imati dovoljno prostora u kancelariji. Dakle, razvojem infrastrukturne komponente objekata danas, vlasnici povećavaju svoju konkurentsku prednost u budućnosti.
Među najvećim transakcijama u prvom kvartalu. 2017 - Yandex, koji je iznajmio 10,3 hiljade kvadratnih metara. m u poslovnom centru Aurora, i Servier dd, koji su sklopili ugovor o zakupu 6,6 hiljada kvadratnih metara. m u poslovnom centru "White Gardens".
Važno je napomenuti da je oko 87% ukupnog obima transakcija otpadalo na poslovni segment, prvenstveno zbog kupovine VTB banke 22,4 hiljade kvadratnih metara. m u Evroazijskoj kuli MIBC Moskva Siti.
U segmentu maloprodajnih objekata u Moskvi od početka godine uvedeno je 11,3 hiljade kvadratnih metara. m GLA, što je 91% niže u odnosu na pokazatelje iz 4. kvartala 2016. Međutim, već u drugom kvartalu očekuje se puštanje u rad 6 maloprodajnih objekata ukupne površine 150 hiljada m2. m., što će negativno uticati na nivo slobodnih radnih mjesta. Ukupan nivo slobodnih radnih mjesta u kvalitetnim trgovačkim centrima u Moskvi danas iznosi 12% (smanjenje od 4% u odnosu na kraj 2016. godine). Cijene za zakupce trgovačke galerije pale su tokom izvještajnog perioda za 4,1% na 37,3 hiljade rubalja po 1 m2. m, za "sidra" su ostali nepromijenjeni - 12,9 hiljada rubalja po "kvadratu".
Skladišni segment je pokazao dobru dinamiku puštanja u rad u prvom kvartalu 2017. godine – na tržište je ušlo oko 119 hiljada kvadratnih metara. m GBA, povećanje od 10,2% u odnosu na kraj prošle godine. Tako su puštena u rad 4 nova kompleksa klase A+/A: TSC „Klin“ (56 hiljada m2), „Tehnopark“ (18,7 hiljada m2), ORC „Radumlya“ (1. faza, 13 hiljada m2). .), PSK "Nikolskoye" (8 hiljada m2). Do kraja godine očekuje se puštanje u rad još 500-600 hiljada kvadratnih metara. m. U tom kontekstu, stopa slobodnih radnih mjesta nastavlja da raste i na kraju marta iznosi 16% u klasi A i 15% u klasi B. rubalja) u klasi A i za 10% (do 3,8 hiljada rubalja)
u klasi B.
Poslovne nekretnine, tržišna analiza tržišta iznajmljivanja komercijalnih nekretnina, maloprodajnih nekretnina, poslovnih nekretnina.
Glavni zaključci
Obim ponude na moskovskom tržištu komercijalnih nekretnina značajno se smanjio tokom godine, uz istovremeni značajan pad cijena. Naprotiv, na tržištu zakupa komercijalnih nekretnina stope su ostale na nivou iz decembra 2016. godine, uz manje značajno smanjenje obima ponude.
Obim ponude i na tržištu zakupa i na tržištu prodaje se tokom godine povećao samo za maloprodajne prostore.Na tržištu zakupa zabilježeno je smanjenje stopa samo za maloprodajne nekretnine, a na tržištu prodaje pad cijena za njih je bio maksimalan. u poređenju sa drugim vrstama nekretnina.
Za pojedinačne segmente na tržištu najma i prodaje situacija je sljedeća:
- Smanjenje stopa za maloprodajne nekretnine bilo je manje značajno u poređenju sa smanjenjem cijena i malo se razlikovalo između nekretnina unutar i izvan Garden Ringa. Za ulične maloprodajne nekretnine, cijene i cijene izvan centra su neznatno smanjene, dok su u centru cijene, a posebno cijene znatno značajnije smanjene.
- Sa izuzetkom kancelarija iznajmljenih van centra, obim ponude kancelarijske imovine je ozbiljno opao, međutim, dok su stope umereno porasle (značajnije u centru), cene su smanjene (značajnije unutar baštenskog prstena).
- Ukupna površina industrijskih i skladišnih prostora na tržištu zakupa značajno se smanjila, a stope su blago porasle. Na prodajnom tržištu, i obim ponude i cijene su se smanjivale prosječnom stopom.
Glavni zaključak:
Nedostatak rasta na tržištu komercijalnih nekretnina, kao i do sada, povezan je sa nedovoljnim nivoom poslovne aktivnosti u izgradnji novih objekata i izuzetno skromnim makroekonomskim pokazateljima. Uprkos povećanju investicija u komercijalne nekretnine u Rusiji u 2017. godini za 27% u odnosu na 2016. godinu, zaostajanje u obimu investicija u odnosu na nivo prije krize iz 2013. godine je više nego dvostruko. U takvim uslovima, tržište iznajmljivanja se oseća sigurnije od tržišta prodaje.
Implementacija nagomilane potražnje na malom kancelarijskom tržištu zbog niske poslovne aktivnosti još nije u stanju da dovede do povećanja cijena čak ni uz smanjenje ponude. Situacija na tržištu iznajmljivanja je nešto bolja, ali je rast cijena neznatan. Potražnja potrošača ostaje niska kako zbog niskih prihoda stanovništva, tako i zbog dominacije modela ponašanja štednje. Ovi faktori negativno utiču na tržište maloprodajnog prostora uopšte, a posebno na preopterećenost prodajnog tržišta.
U 2018. godini, godini predsjedničkih izbora, investiciona aktivnost će vjerovatno biti tradicionalno niska. S obzirom na nedostatak rasta investicionih i poslovnih aktivnosti, može se pretpostaviti da tokom godine neće biti primjetnog poboljšanja na tržištu komercijalnih nekretnina.
Istraživačka metodologija
Kao objekti za istraživanje tržišta prodaje komercijalnih nekretnina odabrani su objekti komercijalnih nekretnina stavljeni na prodaju u otvorenim izvorima - poslovni, industrijski i skladišni prostori (PSP) i slobodni poslovni prostori (PSN), kao i maloprodajni prostori sa ukupne površine više od 100 m2. U ovom slučaju, za potrebe analize dinamike cijena, koristi se prosječna ponderirana prodajna cijena koja se izračunava kao omjer ukupne cijene objekata prema ukupnoj površini ovih objekata.
Kao objekti za istraživanje tržišta iznajmljivanja komercijalnih nekretnina odabrani su objekti komercijalnih nekretnina koji se nude u otvorenim izvorima - maloprodajni, poslovni, industrijski i skladišni prostori (PSP) ukupne površine više od 50 m2. Za potrebe analize dinamike cijena koristi se prosječna stopa zakupnine koja se izračunava kao aritmetički prosjek cijena svih objekata, kao i ukupna godišnja zakupnina (GAP) koja se izračunava kao zbir zakupnine za godine.
Najam
Tržište u cjelini
Obim ponude
Obim ponude je tokom 2017. osjetno oscilirao iz mjeseca u mjesec, ali generalno možemo reći da je rastao do ljeta, nakon čega je opao.
Ukupni pad ponude po oblastima tokom 12 mjeseci iznosio je 7%.
U decembru 2017. godine na tržištu su bila izložena 2.992 objekta ukupne površine 1.467 hiljada kvadratnih metara.
Indikatori cijena
Cijene zakupa tokom 2017. godine, kao i obim ponude, oscilirali su, ali ne značajno.
Prosječna tržišna stopa zakupa od decembra 2016. do decembra 2017. porasla je za 1% u rubljama i smanjena za 9% u dolarima. U decembru je prosječna stopa zakupa iznosila 18.236 rubalja/m2 godišnje, odnosno 313 dolara/m2 godišnje.
U uslovima niske inflacije (2,5% za 2017. prema Rosstatu) i izuzetno skromnih drugih makroekonomskih pokazatelja, povećanje stope od 1% može se oceniti kao veoma dobar pokazatelj, karakterističan za našu „novu ekonomsku realnost“. U odnosu na tržište prodaje, tržište zakupa svih vrsta nekretnina u ovim uslovima posluje znatno bolje.
Komparativna analiza po segmentima
Obim ponude
Stopa rasta obima ponude po ukupnoj površini u 2017. godini na tržištu zakupa iznosila je +4% za maloprodajne nekretnine, -5% za kancelarijske nekretnine i -13% za industrijske i magacinske nekretnine.
Ukupna površina izloženih objekata u decembru 2017. godine iznosila je: 221 hiljada m2. za maloprodajne objekte, 750 hiljada m2. – za kancelariju i 496 hiljada m2. – prema proizvodnji i skladištu.
U 2017. godini prosječna površina izloženih maloprodajnih prostora smanjena je za 8%, industrijskih i skladišnih prostora - za 15%, poslovnih prostora - za 13%.
Indikatori cijena
Prosječna stopa za maloprodajne prostore od decembra 2016. do decembra 2017. smanjena je za 5% na 30.627 rubalja/m2 godišnje, za poslovne prostore - povećana za 3% na 17.129 rubalja/m2 godišnje, za industrijske skladišne prostore povećana za 2% i iznosio je 6.526 rubalja/m2/god. Sudeći po padu zakupnina, najmanje traženi su maloprodajni prostori.
Promjena ukupne godišnje zakupnine od decembra 2016. do decembra 2017. iznosila je +23% za maloprodajne prostore, -3% za poslovni prostor i -13% za industrijske i magacinske prostore.
Nakon blagog povećanja cijena za maloprodajne prostore u 2016. godini, kada su smanjene cijene za poslovne nekretnine i industrijske i skladišne prostore, situacija se promijenila na potpuno suprotnu. Niska potražnja za maloprodajnim prostorom, kao i na prodajnom tržištu, može biti uzrokovana niskim prihodima stanovništva i prevladavanjem modela ponašanja štednje.
Maloprodajne nekretnine
Obim ponude
Obim ponude maloprodajnog prostora po površinama u decembru 2017. godine u centru smanjen je za 31%, dok je van baštenskog prstena povećan za 7%. Promjena broja izloženih objekata iznosila je -31%, odnosno +18%.
Ukupno, u decembru 2017. godine na tržištu su stavljena 43 objekta ukupne površine 10 hiljada kvadratnih metara u okviru Vrtnog prstena i 625 objekata površine 211 hiljada kvadratnih metara van njega. Ukupna ponuda maloprodajnih objekata iznosila je 668 objekata ukupne površine 221 hiljadu. m2 sa prosječnom površinom jednog objekta od 331 m2.
Indikatori cijena
Prosječna stopa za nekretnine u centru od decembra 2016. do decembra 2017. smanjena je za 2% na 62.471 rub/m2/godišnje, a za nekretnine izvan baštenskog prstena nije se mijenjala i iznosila je 28.438 rubalja/m2/god. Sudeći po značajnom smanjenju cijena objekata u centru već drugu godinu, potražnja za njima opada.
Godišnja zakupnina za nekretnine unutar baštenskog prstena smanjena je za 31%, a van baštenskog prstena porasla je za 34%.
Street-retail
Obim ponude objekata street-retail formata tokom 12 mjeseci u odnosu na ukupnu površinu povećan je za 12%, uklj. u centru - smanjena za 6%, a izvan je porasla za 14% i iznosila je 17 objekata ukupne površine 3 hiljade m2. u centru i 224 objekta površine 61 hiljadu m2. izvan.
Prosječna cijena zakupa za 12 mjeseci smanjena je za 9% na 33.948 rub./m2/god., dok je u centru smanjena za 16% na 70.361 rub./m2/god., a izvan njega - za 4 % do 31.184 RUB/m2/god.
Situacija sa potražnjom za street-retail-om u centru je nešto drugačija od situacije sa maloprodajnim objektima općenito – po tome što su u 2016. godini cijene street-retail-a u centru rasle. Međutim, u 2017. pad cijena ovakvih objekata očito premašuje pad cijena street-retail-a na periferiji.
Kancelarijske nekretnine
Obim ponude
Obim kancelarijske ponude po ukupnoj površini od decembra 2016. do decembra 2017. godine smanjen je za 45% u centru, a povećan za 1% van njega. Promjena u broju izloženih prostorija iznosila je -28%, odnosno +16%.
Ukupno su u decembru 2017. izložena 174 objekta u okviru Vrtnog prstena i 1.612 objekata van njega ukupne površine 57 i 693 hiljade kvadratnih metara. m respektivno. Ukupna ponuda poslovnog prostora u decembru iznosila je 1.786 objekata ukupne površine 750 hiljada m2 sa prosječnom površinom od 420 m2 po objektu. m.
Indikatori cijena
Prosječna stopa za kancelarijske nekretnine u 2017. godini općenito je porasla za 3% na 17.129 RUB/m2/god. U okviru baštenskog prstena prosečna stopa je porasla za 10% i iznosila je 28.049 rubalja/m2 godišnje, a na periferiji 5% na 15.950 rubalja/m2 godišnje.
Ukupna godišnja zakupnina za kancelarijske ponude u centru smanjena je za 38%, a van baštenskog prstena - povećana za 5%.
Sudeći po promjenama cijena u posljednje 2 godine, potražnja za poslovnim nekretninama u centru je veća nego izvan njega.
Istraživački odjel Cushman & Wakefielda predstavio je konačni pregled tržišta komercijalnih nekretnina na kraju 2017. i preliminarne prognoze razvoja tržišta u 2018. godini.
Stručnjaci kažu da je na tržištu komercijalnih nekretnina počela promjena ciklusa. Nakon 4 godine pada, tržište nekretnina je odskočilo od dna i preokret u uzlazni ciklus može se dogoditi 2018. Uprkos umjerenim stopama privrednog rasta, nekretnine će pokazati bolje rezultate. Izuzetak će biti novogradnja, koja će biti skromna 2018. i 2019. godine, jer su započeti projekti zamrznuti, a novi projekti nisu planirani tokom recesije.
U 2017. godini tržište komercijalnih nekretnina našlo je dno. U pozadini sniženih stopa, obim transakcija je značajno porastao - u Moskvi je skoro 2 miliona kvadratnih metara kancelarija promenilo stanare. Tržište počinje da se zagrijava, ali ne zbog špekulativnog rasta, već zbog strukturnih promjena potražnje. To znači da će se raspon cijena nastaviti širiti, a jaz između uspješnih i neuspješnih projekata će se povećati. U narednim godinama svjedočit ćemo strukturnim promjenama među korisnicima nekretnina. U kancelarijskom i maloprodajnom sektoru formiraće se industrije koje pokazuju napredan razvoj i one koje zaostaju.
Rast potrošačke potrošnje za određene grupe roba i usluga
Struktura potrošnje će se početi mijenjati u korist većeg udjela uslužnog sektora. To znači da će se smanjiti učinkovitost tradicionalnih sidrenih funkcija u trgovačkim centrima. Pored toga, formiraće se najbrže rastuće industrije: finansijski sektor, turizam, medicinske usluge i ugostiteljstvo. Tradicionalni “pokretači” potrošačkog tržišta (odjeća, obuća, elektronika) pokazat će minimalne stope rasta. To može dovesti do promjene modela “sidra” za trgovačke centre.
U 2018. godini bankarski sistem će se suočiti sa najakutnijim problemom loših dugova, uključujući i nekretnine. U građevinarstvu, prometu nekretnina i trgovini učešće dospjelog duga u decembru 2017. godine iznosilo je 17%, 23% i 12%, respektivno, sa prosjekom privrede od 7%. Struktura tržišta investicija će ostati ista, ruski investitori će nastaviti da dominiraju tržištem. Rezolucije banaka mogu povećati ponudu investicionih sredstava na tržištu. Rusko tržište nekretnina je u 2017. godini pokazalo povećanje obima investicija od 27%. I iako je do rekordne 2013. godine, kada su investicije premašile 10 milijardi eura, još jako daleko, stručnjaci smatraju da je tržište investicija izašlo iz recesije i ušlo u fazu rasta.
2018. će biti relativno mirna, budući da je tradicionalno u godini predsjedničkih izbora investiciona aktivnost niska, ali je u 2019. moguć značajan porast obima transakcija, na koji će uticati kako rast vrijednosti imovine, tako i realizacija odložena potražnja.
Strane investicije i dalje imaju mali udio u Rusiji, a ovakva situacija će se nastaviti i narednih godina. Na tržištu nekretnina i dalje dominiraju domaći investitori. Ova situacija se razvija od 2009. godine, iako su evropski investitori formirali tržište 2004-2007. Prema procjeni stručnjaka, udio stranih investicija u Rusiji u narednim godinama neće preći 20%, dok se tržište ponovo ne otvori za strani kapital.
Kancelarijske nekretnine
Uprkos činjenici da su mnogi pokazatelji u prva tri kvartala 2017. godine zaostajali za onima iz 2016. godine, na kraju 2017. situacija se poboljšala. Tržište ureda u Moskvi je sada na najnižoj tački. U 2018. godini očekuje se blagi rast zakupnina, prvenstveno zbog inflatornih procesa i ispiranja najboljih ponuda sa tržišta. Nekretnine su glavni resurs za smanjenje troškova za kompanije koje su suočene, s jedne strane, sa rastom troškova proizvodnje, as druge, sa smanjenjem efektivne potražnje.
U 2017. godini završeni su skoro svi projekti odloženi u periodu 2015-2016. Za 2018-2020. predviđa se i pad novogradnje. U 2018. tempo novogradnje će ostati na istom nivou. 2019. će donijeti blagi porast novogradnje. Tako se u 2018-2020. godini očekuje nizak nivo građevinske aktivnosti sa ukupnom zapreminom od 1 milion m2 poslovnog prostora, uz odgovarajući trend smanjenja nivoa slobodnih radnih mjesta. Kako se očekivalo, na kraju 2017. godine ukupan obim novogradnje iznosio je 408.000 m2, od čega je 240.000 m2 površine dva tornja u Moskvi. Puštene su 4 poslovne zgrade, od kojih je jedna bila tražena i prije nego što je izašla na tržište.
Rekordno visoka potražnja za uredima vratila se na nivo prije krize. Tokom četiri kvartala 2017. godine sklopljeno je 2.900 novih transakcija ukupnog obima od približno 1,91 miliona m2.
Povratak tražnje na nivoe prije krize povezan je sa implementacijom nagomilane potražnje na niskom tržištu i aktivnošću vlade. korporacije. Biznis se prilagodio novoj ekonomskoj realnosti, optimizovao strategije i spreman je da donosi odluke na stabilizovanom tržištu. Osim toga, završen je petogodišnji period nakon prethodnog naleta preseljenja 2012. godine. Velike transakcije (od 5.000 m2) čine 15% potražnje. Riječ je o kupovini nekoliko cijelih zgrada i pojedinačnih blokova u poslovnim centrima. Najaktivnije i najzainteresovanije za preseljenje delatnosti u 2017. godini su kompanije iz IT i softverskog sektora (21%), Bankarstvo i finansije (13%) i Maloprodaja (11%). Nakon rekordno velike potražnje u 2017. godini, u 2018. očekuje se blagi pad potražnje za poslovnim prostorom, koji će ostati na sličnom nivou i u 2019. godini.
U prvoj polovini godine zabilježena je visoka negativna apsorpcija, međutim, krajem 2017. godine situacija se popravila i potražnja za dodatnim poslovnim prostorom će samo rasti.
Moskva City je najpopularnija podmarketa u Moskvi u 2017. Dok mnoga podmarketa postaju sve manje atraktivna, sve su traženije kancelarije sa centralnim lokacijama kao što su podmarketi Šabolovski, Belorusski i City. Najatraktivniji je podmarket Moscow City. Četvrti kvartal 2017. godine imao je veliki uticaj na visoku apsorpciju na podtržištu City. Obim ponude je povećan za 239.000 m2, ali je upražnjeno mesto ostalo na istom nivou zbog velike potražnje. Dakle, čim se u Gradu pojavio novi kvalitetan prostor po dobrim cijenama i uvjetima, potražnja je odmah pokrila ponudu.
Slobodno radno mjesto na tržištu u cjelini (u klasi “A”, “B+” i “B-”) je stabilno. U 2018-2020, analitičari Cushman & Wakefield očekuju smanjenje slobodnih radnih mjesta u klasi „A“. S obzirom da je izgradnja novih ureda konstantno niska i obim transakcija na vrhuncu od 5 godina, upražnjenost je počela opadati krajem godine i ostat će na 12,5% u 2018. Na kraju 2017. godine, u uslovima negativnog godišnjeg apsorpcije i visokog udjela novogradnje u klasi „A“, količina slobodnog poslovnog prostora premašila je broj iz 2016. godine. Dostupne visokokvalitetne kancelarijske prostorije različitih veličina i različitog stepena spremnosti trenutno su dostupne u skoro svim moskovskim okrugima. Međutim, što je lokacija bliže centru, to je niža stopa slobodnih radnih mjesta.
Ponderisani prosječni rubinski ekvivalent zakupnine za transakcije zaključene u 2017. iznosio je 17.848 rubalja po m2 godišnje. Ponderisani prosječni dolarski ekvivalent zakupnine iznosi 307 dolara po kvadratnom metru godišnje. Ovo je istorijska minimalna stopa zakupa kancelarija u Moskvi. U periodu 2018-2020, stručnjaci kompanije Cushman & Wakefield očekuju povećanje stopa zakupa po stopi inflacije zbog stabilnog kursa rublje i nedostatka ekonomskih preduslova za aktivaciju tržišta.
Udio dolarskih ugovora o zakupu općenito na tržištu kancelarija dostigao je istorijski minimum (cifra se postepeno smanjuje sa 98% u 2014., 18% na kraju 2015. i na 7% u 2017.). Udio dolarskih ugovora u klasi “B” u 2017. godini iznosio je samo 1,2%. Učešće dolarskih ugovora o lizingu u klasi „A“ iznosi 23% (cifra je povećana u odnosu na prošlu godinu, kada su ugovori u stranoj valuti iznosili 18%).
Maloprodajne nekretnine
Tempo novogradnje na tržištu maloprodajnih nekretnina je usporen. U 2018. godini puštanje u rad novih prostora ostaće na niskom nivou, a fokus razvoja se pomera ka malim tržnim centrima – objektima okruga. Prve pozitivne promjene postale su uočljive u pozadini oporavka tržišta - postepeno smanjenje nivoa slobodnih radnih mjesta, početak povećanja pokazatelja „primarne“ stope najma.
Pad građevinske aktivnosti primećuje se i u Moskvi iu Rusiji u celini. U 2017. godini pušteno je u rad upola manje prodajnog prostora nego 2016. godine - 16 maloprodajnih objekata ukupne površine 616.000 m2 - što je rekordno nizak nivo u posljednjih 10 godina. Pažnju investitora privlače postojeći objekti, a ne izgradnja novih - u toku je rekoncepcija i proširenje postojećih tržnih centara. Tako je u regionima Rusije glavni udio novogradnje (skoro 60%) pao na nove faze postojećih projekata.
Era super-regionalnih i regionalnih tržnih centara je završena. Rast u ovom formatu će sada biti organskiji (kroz proširenje postojećih srednjih i velikih objekata). Izgradnja okružnih i lokalnih maloprodajnih objekata čini se najoptimalnijom strategijom u trenutnim tržišnim uslovima - male površine se brzo popunjavaju zakupcima, svakodnevne kupovine su stabilne tokom krize i nisu predmet konkurencije rastuće online prodaje. Ovaj pristup se pokazao uspješnim i na zapadnim tržištima. Na primjer, u Sjedinjenim Državama, mali maloprodajni formati su segment koji se najaktivnije razvija posljednjih godina.
Na kraju 2017. prosječna veličina postojećeg tržnog centra je 36.800 m2, dok je prosječna veličina maloprodajnog objekta koji se planira otvoriti u 2018. godini svega 28.500 m2.
Struktura tržišta prema veličini maloprodajnih objekata (sve regije Ruske Federacije, uključujući Moskvu)
Trend pomjeranja fokusa developera sa izgradnje velikih objekata na manje projekte očigledan je kada se analizira struktura projekata planiranih za puštanje u rad. Najdinamičnije se povećava udio malih okružnih trgovačkih centara površine do 20.000 m2, kako po broju objekata tako i po ukupnoj površini. Trgovci na malo, kao i programeri, prate modernu tržišnu stvarnost, aktivno razvijajući mini-formate (My Auchan, AB Daily, Detsky Mir, Leroy Merlin, itd.).
Oporavak građevinske aktivnosti na tržištu maloprodajnih prostora ne očekuje se u naredne dvije godine. Uglavnom će se otvarati mali trgovački centri i 1-2 velika projekta godišnje. U 2018. novogradnja će ostati na nivou iz 2017. godine. Najverovatnije će se otvoriti samo jedan veliki objekat - Kaširska plaža (GLA - 71.000 m2).
Maloprodavci su u potrazi za novim efikasnim formatima. Veliki operateri nastavljaju svoju umjerenu ekspanziju. Tržišni igrači koji se najaktivnije razvijaju su lanci prehrambenih proizvoda. Format gastronomskih i gastro prostora, koji je relativno nov na ruskom tržištu, dobio je aktivan razvoj. Trenutno je u Moskvi otvoreno 8 objekata ovog formata, sve češće se najavljuju novi projekti, uključujući i dio operatera trgovačkih centara (Tržni centar Peta Avenue, Nikolskaya Plaza, Golden Babylon trgovački centri). Prehrambene hale postaju prometni zakupci i novi centri privlačenja maloprodajnih objekata. Trgovci prehrambenim proizvodima koji su ranije poslovali u nekoliko formata (hipermarket, supermarket, minimarket, itd.) odbijaju da razvijaju najmanje uspješne koncepte. Tako je Okay prodao trgovine formata supermarketa, a X5 je na prodaju stavio Perekrestok Express. Ruski brendovi najavljuju planove za međunarodnu ekspanziju - Leonardo, Doubleby, Tashir Pizza, Gulliver, Alex Fitness. Neki međunarodni trgovci koji su ušli na rusko tržište 2017. odmah su započeli aktivnu ekspanziju - japanski brend Miniso najavio je planove za ulazak u regione i otvaranje 100 prodavnica do 2019. godine, Under Armour je, pored Moskve, pokrenuo prodavnice u Sankt Peterburgu i Jekaterinburgu.
2017. godina je bila period stabilizacije na tržištu maloprodajnih prostora. Komercijalni uslovi na tržištu u cjelini ostali su na istom nivou, a „prime“ segment je pokazao prve znakove rasta, što odražava rastuće povjerenje tržišnih igrača. Najpopularnija struktura plaćanja najma u moskovskim trgovačkim centrima ostaje kombinovana stopa zakupa - kao najam se koristi ili minimalna fiksna uplata ili postotak prometa stanara, koji god je veći. „Neto“ % prometa zakupca kao zakup (bez fiksnog plaćanja) se rijetko koristi, uglavnom za velike sidrene zakupce (hipermarketi, zabava, bioskopi). Praksa se razlikuje između trgovačkih centara - u nekim trgovačkim centrima ove kategorije imaju i fiksnu cijenu najma. U prosjeku, kamatna stopa varira između 12%-15% za operatere trgovačkih galerija, 3-7% za velike zakupce.
Cijene najma u “prime” trgovačkim centrima*
| Tip stanara | MIN | MAX |
| Hipermarket (sidro za hranu) | - | 8 000 |
| DIY hipermarketi | - | 10 000 |
| Zabavni centar | - | 14 000 |
| Bioskop | 6 000 | 12 000 |
| Modna sidra | - | 15 000 |
| Shopping galerije prodavnica | 20 000 | 180 000 |
| Fitnes klubovi | 6 500 | 10 000 |
| Restorani, kafići/kafići | 20 000 | 100 000 |
| Food Court | 75 000 | 150 000 |
* Date su prosječne cijene uspješnih maloprodajnih objekata u Moskvi. Mogu se koristiti samo kao gruba procjena i mogu se značajno razlikovati ovisno o trgovačkom centru.
Skladišne nekretnine
2017. je bila prekretnica za tržište Moskovske regije. U kontekstu dugoročne, konstantno visoke potražnje, u drugoj polovini 2017. godine udio slobodnog prostora je počeo da opada, a pad prosječne stope zakupa je zaustavljen. To je imalo pozitivan uticaj na aktivnost programera. Pojavile su se najave novih projekata, ali se očekuje da se realizuju ne špekulativno, već nakon potpisivanja predugovora o zakupu ili prodaji skladišnog prostora. I dalje postoji velika potražnja za skladišnim prostorom u Moskvi i regionima. Udio slobodnog prostora u Moskovskoj regiji se smanjuje. Programeri na tržištu skladišta preferiraju izgradnju po meri nego špekulativnu konstrukciju. U 2018. trend će se nastaviti. Međutim, ne može se očekivati nagli porast stopa i smanjenje udjela slobodnog prostora s obzirom na stabilnu potražnju. Pijaca će ostati tržnica zakupaca, a zakupac je voljan sačekati da se izgradi odgovarajući magacin na odgovarajućoj lokaciji, a ne iznajmiti prostor u starom, nezgodno lociranom kompleksu skladišta. U regijama također vidimo fokus na modelima. Još 2016. godine tamo je opao tempo špekulativne izgradnje i stabilizovale se cijene zakupa, a na tržištu Sankt Peterburga postoji nedostatak skladišnog prostora, zbog čega su cijene zakupa u ovoj regiji znatno veće nego u Moskvi. U regionima, kao i na tržištu kapitala, trend će se nastaviti. Investitori će graditi manje špekulativno, radije će započeti gradnju nakon sklapanja preliminarnog ugovora o zakupu ili prodaji, cijene zakupa će ostati stabilne, a stopa slobodnih radnih mjesta će polako opadati.
Na tržištu skladišta moskovske regije udio slobodnog prostora opada zbog minimalnih cijena zakupa i niske građevinske aktivnosti. Udio slobodnog prostora u Moskovskoj regiji počeo je da opada krajem 2017. Programeri napuštaju špekulativnu gradnju i nude izgradnju skladišnih kompleksa po narudžbi. U 2018. godini će se nastaviti smanjenje udjela slobodnih radnih mjesta, ali smanjenje neće biti brzo. U moskovskoj regiji postoji mnogo povoljno lociranih izgrađenih po meri lokacija, a klijenti su spremni da čekaju i dobiju skladište koje u potpunosti zadovoljava njihove zahteve, dok prazni prostori ostaju prazni.
U 2017. godini, tražena prosječna stopa zakupa iznosila je 3.300 RUB. po m2 godišnje, što je za 10% manje u odnosu na isti broj iz 2016. godine. Ne predviđamo smanjenje ili povećanje cijena najma u 2018. Za neke velike programere ove stope su ugodne.
U 2017. godini pušteno je u rad 463.000 m2 novog skladišnog prostora, što je 45% manje u odnosu na isti broj 2016. godine. U četvrtom kvartalu 2017. godine pušteno je u rad 185.000 m2 novog skladišnog prostora, što predstavlja 40% ukupnog godišnjeg rasta. Niske cijene zakupa i velika količina upražnjenog skladišnog prostora nisu ohrabrili investitore da završe izgradnju projekata u izgradnji i započnu nove. Situacija se popravila u četvrtom kvartalu, kada je stopa slobodnih radnih mjesta počela da opada. U 2018. tempo izgradnje će se povećati. U Podmoskovlju će biti izgrađeno oko 700.000 m2 visokokvalitetnog skladišnog prostora, od čega 60% već ima ugovore o zakupu i kupoprodaji.
Raspodjela skladišnog prostora u glavnom regionu nije se mijenjala na duži rok, ali se može promijeniti u srednjem roku. To je zbog završetka prve faze rekonstrukcije autoputeva Gorki, Kaluga i Yaroslavskoye, smanjenja cijena zemljišta za izgradnju proizvodnih i logističkih kompleksa, rekonstrukcije putne mreže između Trećeg transportnog prstena i Moskovskog prstena. Put, i povećanje aktivnosti developera.
- Simferopoljskoe - 18,9% (4.047.000 m2);
- Novoryazanskoe - 15,7% (3.357.000 m2);
- Dmitrovskoye - 14,0% (3.001.000 m2).
U 2017. godini zakupljeno je i kupljeno 1.229.000 m2 visokokvalitetnog skladišnog prostora, što odgovara istoj cifri u 2016. godini. Značajna razlika između tražnje u 2017. i 2016. godini je smanjenje broja transakcija. U odnosu na 2016. godinu, broj transakcija je manji za 25%. U 2017. godini bila su tražena velika skladišta. Veličina prosječnog zahtjeva u 2017. godini porasla je za 25% i iznosila je 16.000 m2. To je bio jedan od razloga niske stope pada udjela slobodnih radnih mjesta u regionu. Ne pronalazeći gotovo skladište tražene površine, potrošač je sklopio ugovor o izgradnji po meri. Prema prognozama kompanije Cushman & Wakefield, potražnja za skladišnim prostorom će ostati na nivou 2016-2017. U 2018. godini biće iznajmljeno i kupljeno oko 1.200.000 m2.
Učešće trgovinskih lanaca u strukturi zakupljenog i kupljenog skladišnog prostora u 2017. godini iznosilo je 51%. U ovom segmentu tradicionalno se sklapaju transakcije za najveće površine. Prosječna veličina transakcije sa maloprodajnim lancima u 2017. godini iznosila je 30.000 m2, što je skoro 47% više od tržišnog prosjeka. Treba napomenuti da se udio segmenta odjeće i obuće povećao sa 5% u 2016. na 30% u 2017. godini, a udio segmenta hrane i pića smanjen je sa 27% u 2016. na 12% prije 2017. godine. Zabilježili Cushman & Wakefield analitičari na kraju 2016. godine, trend rasta potražnje za skladišnim prostorom od strane proizvodnih i logističkih kompanija nije nastavljen ni u 2017. godini. Nakon što je njihov udio povećan u 2016. na 18% odnosno 16%, u 2017. godini njihov udio je smanjen na nivo iz 2015. godine.
U ruskim regijama potražnja za skladištima je i dalje visoka. Programeri preferiraju izgradnju po meri nego špekulativnu konstrukciju. U 2017. godini izgrađeno je 377.000 kvadratnih metara u regijama Ruske Federacije. m visokokvalitetnog skladišnog prostora, površine 195.000 m2. m ispod cifara iz 2016. godine. 48% novih skladišta u ruskim regijama izgrađeno je u Novosibirskoj, Samarskoj oblasti i Primorskom teritoriju. Po tempu izgradnje, ovi regioni su 2017. godine bili ispred Sankt Peterburga, koji je tradicionalno drugi nakon Moskve po tempu nove izgradnje. Rast ponude u Sankt Peterburgu bio je najniži u posljednjih 6 godina. To je dovelo do nedostatka skladišnog prostora i povećanja traženih cijena zakupa u ovoj regiji. Prema preliminarnim prognozama, u 2018. tempo izgradnje novih skladišta u regionima biće 30% veći - biće izgrađeno oko 525.000 m2 novog skladišnog prostora. Za 57% njih već su sklopljeni predugovori o zakupu i prodaji.
Što se tiče obima iznajmljenog i kupljenog prostora, rezultat 2017. godine u regionima Rusije pokazao se boljim od 2016. godine u svim aspektima. Obim zaključenih transakcija povećan je za 72% i iznosi 626.000 m2. Broj transakcija je povećan za 60%. Prosječna veličina transakcije u 2017. godini iznosila je 9.000 m2, što je za 14% više nego u 2016. godini. Time je zaustavljen dvogodišnji trend smanjenja obima zaključenih transakcija. Tradicionalno, od svih regiona, većina transakcija sa skladištima se obavlja u Sankt Peterburgu. U 2017. godini na ovom području sklopljeno je 30% transakcija. Drugi region po obimu transakcija je Jekaterinburg, koji je činio 24% regionalnih transakcija u 2017. Analitičari kompanije Cushman & Wakefield predviđaju da će se potražnja za skladišnim prostorom u regionima nastaviti i sledeće godine. Obim zaključenih transakcija sa magacinskim nekretninama biće na nivou 2017. godine i iznosiće oko 600.000 m2.
Cushman & Wakefield Research Department
Cijene na tržištu nekretnina ostaju nepromijenjene već duži period, dok se trend pada nastavlja. Na osnovu rezultata 2017. godine možemo reći da su se stvorili povoljni uslovi za kupovinu nekretnina, što je povezano i sa smanjenjem hipotekarnih stopa, koje dostižu 7% godišnje. Postoje preferencijalni programi, državne subvencije i popusti od strane programera. Dakle, isplati li se kupovati kuću ili je bolje odgoditi posao do sljedeće godine? Kakvi su izgledi za tržište nekretnina? Da li je ulaganje u stanovanje isplativo i ekonomski opravdano?
Stanje na tržištu nekretnina na kraju 2017
Na kraju 2017. godine tržište nekretnina pokazuje trend pada cijena, što omogućava kupovinu stanova po umjerenim cijenama. Potražnja stanovništva je ograničena, a ponuda stalno raste. U Moskvi se javlja sljedeća situacija:
Programeri konstantno održavaju promocije, partnerstva i popuste na cijene za klijente, što je uzrokovano žestokom konkurencijom u industriji. Krajem 2017. godine cijene nisu porasle, ali je značajno povećano puštanje u rad novih objekata.
Da li stanovnici glavnog grada treba da kupuju stanove uz hipoteku ili je bolje sačekati iduću godinu? Stručnjaci smatraju da je trenutna situacija na tržištu nekretnina najpovoljnija za kupovinu stanova. Najniža hipotekarna stopa je 6,75%, subvencioniše je investitor. Naravno, možemo očekivati da će se u narednim godinama primjenjivati promotivna stopa od 6%, ali je već sada isplativo kupovati stanove.
Danas su stope na hipoteke značajno pale, a banke sprovode razne šeme za kupovinu nekretnina. Čak i ako se hipoteka pokaže isplativijom u 2018. godini, možete refinansirati postojeći kredit.
Da li da kupim kuću sa hipotekom ili je bolje da uštedim potreban iznos? Naravno, svaka osoba odlučuje o tome samostalno. Ako nađete odgovarajući stan koji vam u potpunosti odgovara po cijeni, isplati se uzeti kredit. Ako još nema optimalnih ponuda na tržištu, možete nastaviti sa štednjom. Istina, postoji rizik od finansijskih previranja i gubitka štednje, kao što je to bio slučaj 2014. godine. Za one koji štede, bolje je da više od polovine svoje štednje konvertuju u stranu valutu i stave je u Sberbanku ili VTB - u gotovini u sefu.
Cijena za stanovanje od developera ispada niža zbog niske potražnje i impresivne količine četvornih metara puštenih u rad. Koliko novca je potrebno za kupovinu primarne kuće?
Općenito, kupovina stana od developera je najatraktivnija opcija. Ne samo da vas čekaju akcije i snižene cijene, već su i cijene pristupačne. Dakle, odabirom stana u novom kompleksu Liner i plaćanjem 100% njegove cijene, dobit ćete dizajnersku završnu obradu i kuhinju opremljenu modernim aparatima.
Treba li očekivati da će se cijene stanova u Moskvi smanjiti i da će kupovina stanova biti mnogo isplativija nego sada? Ovaj trend postoji, ali je dugoročne prognoze problematično. Stručnjaci smatraju da će do 2021. godine cijene dostići sljedeće nivoe:
Ali ne vrijedi govoriti o prosječnoj cijeni, jer ona ne ovisi samo o izgledima za razvoj tržišta, nivou ponude i potražnje, već i o odabranom objektu, njegovoj lokaciji i dostupnosti infrastrukture.
Investiciona atraktivnost nekretnina, iako smanjena na osnovu rezultata prethodnih godina, ipak će ostati. I dalje je preporučljivo uložiti novac u fazi izgradnje, a zatim preprodati stanove po ustupku. I dalje ima klasičnih investitora na tržištu koji kupuju kvadrate za preprodaju za nekoliko godina, ali i za iznajmljivanje.
Ne treba očekivati naglo smanjenje cijena u 2018. godini, iako bi kupci mogli pronaći zanimljivu ponudu zbog impresivnih popusta od strane developera. Međutim, obično se akcije ne odnose na cijeli obim stanova - nemoguće je garantirati da će vam ponuda odgovarati. Ne može se računati na značajno smanjenje cijena - cijena stanovanja je već izuzetno niska, a s obzirom na konstantan rast cijena zemljišta, građevinskog materijala i građevina, programeri jednostavno ne mogu priuštiti još veće popuste.
Danas se zaista isplati kupiti stan pod hipotekom, pogotovo ako vaša štednja ne raste dovoljno brzo. Ako uspijete uštedjeti barem 100-200 hiljada mjesečno, sačekajte da ne pozajmite veliki iznos od banke.
izgledi na tržištu nekretnina,
Stanje na tržištu nekretnina na kraju 2017. Tržište nekretnina na kraju 2017. godine pokazuje trend pada cijena, što omogućava kupovinu stambenog prostora po razumnoj cijeni. Potražnja stanovništva je ograničena, a ponuda stalno raste. U Moskvi se javlja sljedeća situacija:
- Nekretnine su sve manje interesantne investitorima i špekulantima koji planiraju da ulože novac u kratkom roku;
- Za razliku od tržišta u drugim gradovima, luksuzno stanovanje je u velikoj potražnji u glavnom gradu - graditelji podižu zgrade premium klase. Tako će se u Ramenki uskoro pojaviti preko 140 hiljada m2. stanovanje poslovne klase;
- Preporučljivo je uložiti novac u ranim fazama izgradnje, na primjer, u kompleksu Garden Quarters, cijena metra je u početku 450 hiljada rubalja, a u fazi spremnosti se povećava na 600 hiljada;
- Kvalitet objekata je značajno poboljšan u odnosu na prošlu deceniju. Kako konkurencija raste, raste i nivo udobnosti - objekti komforne klase opremljeni su razvijenom infrastrukturom i neobičnim planskim rješenjima;
- Granice između stambenih klasa se brišu, a možete kupiti komforan stan čak i jeftinije od ekonomskog segmenta.
- Stanovi sa malim površinama i odgovarajućim cijenama i dalje su u velikoj potražnji. Ne može svako sebi priuštiti da odmah kupi veliki i udoban stan u Moskvi.
Hipoteka – isplati li se podići u 2017?
Da li stanovnici glavnog grada treba da kupuju stanove uz hipoteku ili je bolje sačekati iduću godinu? Stručnjaci smatraju da je trenutna situacija na tržištu nekretnina najpovoljnija za kupovinu stanova. Najniža hipotekarna stopa je 6,75%, subvencioniše je investitor. Naravno, možemo očekivati da će se u narednim godinama primjenjivati promotivna stopa od 6%, ali je već sada isplativo kupovati stanove. Danas su stope na hipoteke značajno pale, a banke sprovode razne šeme za kupovinu nekretnina. Čak i ako se hipoteka pokaže isplativijom u 2018. godini, možete refinansirati postojeći kredit. Da li da kupim kuću sa hipotekom ili je bolje da uštedim potreban iznos? Naravno, svaka osoba odlučuje o tome samostalno. Ako nađete odgovarajući stan koji vam u potpunosti odgovara po cijeni, isplati se uzeti kredit. Ako još nema optimalnih ponuda na tržištu, možete nastaviti sa štednjom. Istina, postoji rizik od finansijskih previranja i gubitka štednje, kao što je to bio slučaj 2014. godine. Za one koji štede, bolje je da više od polovine svoje štednje konvertuju u stranu valutu i stave je u Sberbanku ili VTB - u gotovini u sefu.Šta je isplativije: stanovanje izvan moskovskog prstena ili unutar njega?
Cijena za stanovanje od developera ispada niža zbog niske potražnje i impresivne količine četvornih metara puštenih u rad. Koliko novca je potrebno za kupovinu primarne kuće?- Ako blizina centra nije važna, možete pronaći mnogo zanimljivih opcija izvan moskovskog obilaznice. Na primjer, u Novoj Moskvi, u stambenom kompleksu Spanish Quarters, trosobni stanovi se prodaju za 6,5 miliona rubalja;
- Ako tražite stanovanje s razvijenom infrastrukturom u blizini, jednosobni stanovi su najpovoljnija opcija za proračun. Za 5,3 miliona možete kupiti garsonjeru na Khodynskom polju sa tržnim centrom Aquapark, školama i vrtićima u blizini;
- Sekundarni stan se prodaje po cijeni koja direktno ovisi o lokaciji zgrade i željama vlasnika.
Izgledi za razvoj tržišta nekretnina: šta očekivati?
Treba li očekivati da će se cijene stanova u Moskvi smanjiti i da će kupovina stanova biti mnogo isplativija nego sada? Ovaj trend postoji, ali je dugoročne prognoze problematično. Stručnjaci smatraju da će do 2021. godine cijene dostići sljedeće nivoe:- Sekundarno stanovanje - 100-140 hiljada rubalja po m2;
- Nove zgrade ekonomske klase – 100 hiljada;
- Komforni segment stanovanja – 120-140 hiljada;
- Biznis klasa – manje od 200 hiljada.
Možda će vas zanimati i:
Tokom pretresa u vili bivšeg šefa Mari El Leonida Markelova u Joškar-Oli...
Banka je posebno preduzeće čija je osnovna funkcija primanje sredstava...
Primjeri uobičajenih prekršaja koji će se otkriti tokom provjera ispravnosti popunjavanja...
Metro "Tsaritsyno" → Pješačenje 720 metara (7 minuta) → platforma Caritsyno → Vozom do...
Pogledajte ovaj članak Nakon što se vojnik uvrsti na Listu, on dobija pravo na...
