Ipoteka krediti - bu bank va qarz oluvchi o'rtasidagi shartnomaning mashhur turi. Bu hisobiga ko'chmas mulk olish uchun haqiqiy yo'lidir bank mablag'lari. Ammo bank tashkilotining mijozi qarzni to'lashga qodir bo'lmasligiga olib keladigan turli xil vaziyatlar yuzaga kelishi mumkin. Bunday vaziyatda ko'pchilik ipotekadagi kvartirani qanday sotishni o'ylay boshlaydi. Ushbu maqolada biz sotish mumkinmi degan savolni ko'rib chiqamiz ipoteka kvartirasi, va biz sizga kreditga olingan ko'chmas mulkni sotishning barcha variantlari haqida gapirib beramiz.

Ipoteka kvartirasini qanday sotish mumkin: barcha usullar

Ko'p jihatdan, tegishli usul ipoteka shartnomasi shartlariga bog'liq. Bank kompaniyalari o'zlarini kutilmagan xavflardan himoya qilish uchun turli xil vaziyatlarni hisobga oladi. Shuning uchun shartlar shuni ko'rsatishi mumkinki, sotish faqat penya hisoblangan taqdirda yoki, masalan, kvartirani hatto ijaraga olish mumkin emas va amaldagi qoidalar buzilgan taqdirda, mulk bank mulkiga aylanadi.

Shuning uchun, boshlash uchun, biz qarz oluvchi individual va o'rganish tavsiya qilamiz umumiy shartlar shartnomalar. Shuningdek, to'g'ridan-to'g'ri bank menejeri bilan maslahatlashing. Chunki har qanday holatda ham qarz oluvchini qarzga yuklab, muammolarni sud orqali hal qilishdan ko‘ra, mijozning muammosini hal qilish moliya muassasasi uchun foydaliroq bo‘ladi.

Shuning uchun ko'chmas mulkni sotish usullari mavjud va ularning bir nechtasi bor:

• muddatidan oldin to'lash kredit;
• bitimni amalga oshirish jarayonida qarzni to'lash bilan kvartirani sotish;
• kvartirani kredit majburiyatlari bilan birga topshirish;
• bank orqali uy-joy sotish.

Vaziyatga qarab, huquqlarni topshirishning har qanday turlari qarz oluvchi va xaridor uchun ham, bank uchun ham maqbul bo'ladi. Keling, har bir elementni batafsil ko'rib chiqaylik.

Ipoteka bilan sotib olingan kvartirani sotishning ushbu varianti bankning ishtiroki yo'qligini anglatadi. Xaridor va sotuvchi mustaqil ravishda bitimga kelishib oladilar. bank tashkiloti bu operatsiyada qatnashmaydi. Uchun moliyaviy kompaniya qarz oluvchi tomonidan kreditni to'liq muddatidan oldin to'lash kabi ko'rinadi.

Ipoteka shartnomasi bo'lgan kvartirani qanday sotish sxemasi quyidagicha bo'lishi mumkin:

1. Xaridor va sotuvchi mulkning qiymati to'g'risida kelishib oladilar.
2. Keyin ipotekadagi kvartirani sotib olgan shaxs pulni kvitansiya bilan o'tkazadi.
3. Sotuvchi bankka murojaat qiladi va to'liq muddatidan oldin to'lash uchun ariza tuzadi, to'lov uchun hisob raqamiga mablag' qo'yadi.
4. Ehtimol, shartnoma shartlari pul hisob raqamiga tushgan kuni emas, balki ariza yozilganidan keyin 30 kun o'tgach yoki jadvalda ko'rsatilgan sanada yopilishini nazarda tutadi.
5. Bank bilan operatsiya yopilguncha kutish kerak, shuningdek, moliyaviy institutdan yukni imkon qadar tezroq olib tashlashni so'rash kerak.
6. Kredit yopilgandan so'ng, og'irlik 5 ish kuni ichida olib tashlanishi mumkin.
7. Keyinchalik, xaridor va sotuvchi mulkni qayta ro'yxatdan o'tkazish uchun ariza beradi.

Bunday operatsiyaning afzalliklari shundaki, u barcha tomonlar uchun foydali bo'lishi mumkin, ehtimol bankdan tashqari. Axir, xaridor bozordan past narxlarda kvartirani olishi mumkin, chunki mulk og'irlikka ega va operatsiyalar oddiy oldi-sotdi bitimidan ko'ra murakkabroq ko'rinadi.

Qarz oluvchi bank tashkilotiga qarzlar masalasini foydali tarzda hal qila oladi, chunki ipoteka kvartirasini sotish ko'pincha mijozning oylik to'lovlarni to'lay olmasligi bilan bog'liq. Kvartirani ipoteka asosida sotish mumkinmi yoki yo'qmi, muqobil variantlarni ko'rib chiqing.

Ushbu variantda ipotekada kvartirani sotish bank ishtirokida amalga oshiriladi. Shunday qilib, qarz oluvchi ipoteka kvartirasini sotishi va boshqasini sotib olishi mumkin. Ushbu tranzaktsiyada u ko'proq passiv qismni oladi. Asosiy vazifa - og'irligi bo'lgan ko'chmas mulkni sotib olishga tayyor bo'lgan xaridorni topish. Jarayonning borishi quyidagicha bo'ladi:

1. Xaridor bankka boradi va qiladi dastlabki kelishuv ipotekada bo'lgan kvartirani sotib olish va sotish.
2. U bankdagi qarzni to'lash uchun bir hujayraga pul qo'yadi, boshqasiga - sotuvchi uchun mulkning qolgan qiymati.
3. Bank uy-joydan yukni olib tashlaydi.
4. Sotish shartnomasi tuziladi.
5. Tomonlar hujjatlarni imzolaydilar, bank xujayralariga kirish ochiladi.

Bu kvartirani og'irligi bilan sotishning xavfsizroq usuli, chunki seyf qutilaridan foydalanish qoidalari sizga kassaga kirish uchun sharoit yaratishga imkon beradi. Misol uchun, agar kvartiradan og'irlik olib tashlanmasa, u holda faqat xaridor pulni olishi mumkin.

Agar huquqlar qayta ro'yxatdan o'tkazilgan bo'lsa, u holda faqat bank tashkiloti va sotuvchi mablag'lardan foydalanishi mumkin. Ammo shuni unutmasligingiz kerakki, xujayralar yordamida ipoteka krediti bo'yicha kvartira sotib olayotganda, kredit tashkiloti firibgarlik operatsiyalari uchun javobgarlikni o'z zimmasiga olmaydi va siz juda ehtiyot bo'lishingiz kerak.

Uy sotish nafaqat shaxsga balki qonuniy. Birinchi variantda sotuvchi o'zi uchun ipotekani qayta ro'yxatdan o'tkazishga tayyor bo'lgan shaxsni topishi kerak. Bunday holda, harakatlar an'anaviy ipoteka shartnomasiga o'xshaydi.

Potentsial xaridor ko'chmas mulkni kreditlash uchun hujjatlar bilan bankka murojaat qiladi. Bank tashkiloti paketni ko'rib chiqadi va operatsiyani amalga oshirish imkoniyati to'g'risida qaror qabul qiladi. Agar ipoteka ma'qullansa, u holda yangi qarz oluvchi kvartiraning egasi bo'ladi. Ammo ayni paytda u bor obligatsiyalar bank tashkiloti oldida.

Ikkinchi holda, boshqa bank xaridor sifatida ishlaydi. Ushbu xizmat "qayta moliyalash" deb ataladi. Shunday qilib, mijoz foiz stavkasini kamaytirishi yoki shartnoma shartlarini yanada qulayroqlarga o'zgartirishi mumkin. Masalan, kredit muddatini ko'paytirish, bu esa pasayishiga olib keladi oylik to'lovlar. Jarayon yangi ipoteka uchun ariza berishga o'xshaydi.

Kvartirani ipoteka bilan qanday sotish bo'yicha yana bir variant mumkin. Ko'pincha, agar qarz oluvchi qarzdorlar toifasiga kirsa va oylik to'lovlarni amalga oshira olmasa, bu holat yuzaga keladi. Bank sud qarori yoki shartnoma asosida ko'chmas mulkni mustaqil ravishda sotishni boshlaydi.

Bank kompaniyasi xaridor topadi va hujayra orqali harakat qiladi. Egasidan zarur hujjatlarning imzosidan boshqa hech narsa talab qilinmaydi. Shaxs ko'chmas mulkni kassaga pul qo'yish va moliya instituti bilan oldi-sotdi shartnomasini imzolash orqali oladi. Bank kompaniyasi ham egalik huquqini qayta ro'yxatdan o'tkazishni qabul qiladi.

Ipoteka ko'chmas mulkini sotish yanada murakkab bitim hisoblanadi, chunki to'g'ridan-to'g'ri uy-joy bilan bog'liq bo'lgan hujjatlardan tashqari, kredit va garov uchun hujjatlarni tayyorlash kerak. Shunday qilib, operatsiya turiga qarab, sizga quyidagi to'plam kerak bo'lishi mumkin:

• oldi-Sotti shartnomasi;
• og'irlikni olib tashlash to'g'risidagi guvohnoma;
• kredit bo'yicha ipoteka;
• bankka qarz miqdori to'g'risidagi ma'lumotnoma;
• kredit shartnomasini yopish to'g'risidagi guvohnoma;
• bank xujayralaridan foydalanish bo'yicha kelishuv;
• sotuvchi va xaridor o'rtasidagi kvitansiya;
• oldi-sotdi shartnomasi;
• daromadlar to'g'risidagi hisobot.

Ipoteka ko'chmas mulkini sotishda asosiy tamoyil uy-joy og'irligi ostida ekanligini yashirishga urinmaslikdir. Bunday holda, siz kreditorni niyatingiz haqida xabardor qilishingiz kerak. Bundan tashqari, bank mutaxassislari o'z mijoziga sotishning mumkin bo'lgan variantlari haqida maslahat beradilar.

Salom. Ipotekadagi kvartirasini sotishga qaror qilgan 9 oilaga yordam berdim. Har kimning o'z sababi bor edi. Kimdir ipoteka olmadi, lekin kimdir, aksincha, kattaroq kvartirani xohladi. Yoki turmush o'rtoqlar ajrashishadi va ular pulni ikkiga bo'lish va ketish uchun ipoteka kvartirasini sotishga qaror qilishadi. Umuman olganda, savdo sohasida yetarlicha tajribam bor.

Ipoteka kvartirasini sotish sxemasi murakkab emas va deyarli har qanday bank uchun mos keladi. Ammo hamma narsani to'g'ri amalga oshirish uchun siz terlashingiz kerak. Shuning uchun, avval quyidagi misolni diqqat bilan o'qing va undan keyin havolalarni bajaring.

Sxemaning o'zi haqida qisqacha

Bir misol bilan tushuntirib beraman: xaridorlar 3 million rublga kvartira sotib olishga rozi bo'lishdi va egalaridan (sotuvchilardan) ipoteka qarzi 900 ming rublni tashkil etdi. Xaridorlar egalariga 900 ming rubl o'tkazishlari kerak. depozit sifatida. Egalari ipoteka qarzini to'liq to'lash uchun bu pulni o'z bankiga beradi. Chunki qarz endi to'langan, egalari bank vakili bilan birgalikda kvartiradan og'irlikni (garovni) olib tashlashadi. Og'irlikni olib tashlaganingizdan so'ng, siz allaqachon kvartirani sotishingiz, aniqrog'i, oldi-sotdi bitimini amalga oshirishingiz mumkin. Buning uchun egalar xaridorlar bilan birgalikda oldi-sotdi shartnomasini tuzadilar va bitimni MFC yoki Ro'yxatga olish palatasida ro'yxatdan o'tkazadilar. Qolgan 2,1 million rubl. xaridorlar sotuvchiga oldi-sotdi bitimi oldidan "o'z qo'llarida" yoki ularni qo'yishadi seyf, ya'ni. sotuvchi ularni faqat xaridorlar egalari bo'lganda olishi mumkin bo'ladi.

Uni qanday amalga oshirish kerak

Faqat bitta savdo sxemasi mavjud, ammo uni qanday amalga oshirish xaridorlarning xarid uchun qanday to'lashiga bog'liq. Axir, kvartirani butunlay o'z naqd puliga sotib olgan xaridorlar bor va o'zlari ipotekaga ega bo'lganlar ham bor (ular ko'pchilik). "Ipoteka egalari" ga sotish varianti ancha murakkab va ko'p narsa xaridorning bankiga bog'liq.

Bunday holda men 2 ta savdo variantini yozdim:

• Variant raqami 1 - agar xaridorlar kvartirani o'zlarining naqd pullari bilan sotib olsalar
• Variant raqami 2 - agar xaridorlarning o'zlari ipotekaga ega bo'lsa ("ipoteka egalari").

Siz ushbu maqolalarni belgilab qo'yishingiz va xaridorlarni topganingizda ularni o'qishingiz mumkin. Ularda men batafsil va bosqichma-bosqich tasvirlab berdim: kvartiradan yukni qanday olib tashlash kerak; qanday hujjatlar kerak, ularni qanday va qayerdan olish kerak; oldi-sotdi bitimini qanday ro'yxatdan o'tkazish kerak; sotuvchilar tranzaksiyadan so'ng xaridorlardan qanday qilib pul olishlari mumkinligi va hokazo.

Advokatlar sizga savdoni qayta ishlashga yordam beradi

Yuqoridagi havolalarni kuzatib boring, maqolalarni diqqat bilan o'qing va ehtimol siz ipoteka kvartirasini sotish juda qiyin deb qaror qilasiz. Shuning uchun, men sizga butun savdoni to'liq tashkil etadigan mutaxassis bilan bog'lanishingizni maslahat beraman - kvartiradan og'irlikni olib tashlashdan tortib, pul olish uchun kvitansiyani rasmiylashtirishgacha. Buning uchun advokatga yozing, u bepul maslahat berishi mumkin. Savolingizni ekranning pastki o'ng tomonidagi onlayn maslahatchi oynasida yoki ichkarida so'rang

Ipoteka kreditida kvartirani sotuvga qo'yish imkoniyati masalasi juda muhimdir. Ipoteka ko'chmas mulkining ba'zi egalari moliyaviy qiyinchiliklarga duch kelishadi: ular uchun oylik to'lovlar chidab bo'lmas holga keladi. Boshqalar esa kengroq uy-joy sotib olishni xohlashadi. Boshqalar esa ipoteka orqali pul ishlashni xohlashadi.

Bu va boshqa omillar egasini ipoteka uyini sotish haqida o'ylashga majbur qiladi. Biroq, yashash maydoni butunlay ularga tegishli emas. Xo'sh, ipoteka bilan sotib olingan kvartirani sotish mumkinmi?

Bu masala bo'yicha xavotirda bo'lganlar tinchgina nafas olishlari mumkin: ipoteka ko'chmas mulki joriy 2019 yilda sotilishi mumkin. Faqatgina sotish tartibi belgilangan qoidalarga amal qilgan holda malakali tarzda amalga oshirilishi kerak. Federal qonunning 29 va 33-sonli moddalari ipoteka krediti, qarz oluvchiga ipoteka bilan sotib olingan kvartirani boshqarish va sotish huquqini berish.

Shu bilan birga, ipoteka uy-joy egasi asosiy qoidani esga olishi kerak: u kredit tashkilotining roziligisiz kvartira bilan hech qanday bitimlar (shu jumladan sotish) qilish huquqiga ega emas. Aks holda, ko'chmas mulkka bo'lgan barcha huquqlar bankka o'tkaziladi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 301-moddasi).

Ipoteka kvartirasini qanday sotish mumkin?

Ipoteka kreditini sotishning to'rtta usuli mavjud:

1. Kreditni muddatidan oldin to'lash.
2. o'zini sotish.
3. Bank yordamida sotish.
4. Qarz majburiyatlarini sotish.

Erta to'lash

Bu usul og'irligi bilan uy sotib olishga rozi bo'ladigan va sotuvchiga qarzning qolgan qismini muddatidan oldin to'lash uchun pul beradigan xaridorni qidirishni o'z ichiga oladi. Bunday xaridorni topish oson emas: kvartirani yuklash ko'pincha potentsial xaridorlarni qo'rqitadi.

Ipoteka kreditini muddatidan oldin to'lash sxemasi qurilayotgan uy-joylarni sotish uchun dolzarbdir. Yaxshi tartibli yangi binolarda uy-joy yuqori talabga ega va vijdonli ishlab chiqaruvchi odatda qurilishning yakuniy bosqichida bo'lgan kvartiralarni xaridorlarga chek qo'ymaydi.

Ipoteka kreditini muddatidan oldin to'lash sxemasi bo'yicha kvartirani sotish tartibi qanday? Birinchi qadam bankning roziligini olishdir. Qarz oluvchi kreditni muddatidan oldin to'lash sababini ko'rsatishi kerak, chunki bu bank uchun unchalik foydali emas. Jarayonning keyingi bosqichlari:

1. Kredit miqdorini aniqlash.
2. Qarz oluvchi va xaridor o'rtasida shartnoma tuzish (notarius tomonidan tasdiqlangan).
3. Qarz oluvchining va barcha oila a'zolarining (shu jumladan voyaga etmaganlarning) ipoteka uyidan ko'chirmasi.
4. Ipotekani to'liq to'lash uchun zarur bo'lgan miqdorda depozit qo'yish.
5. Ipotekani yopish va kvartiradan og'irlikni olib tashlash.
6. Yakuniy bosqich: ro'yxatga olish palatasida kvartiraga egalik huquqini o'tkazishni qayta ro'yxatdan o'tkazish.

o'zini sotish

Sotuvchi uchun asosiy tavsiya: sotilayotgan mulk bank tomonidan kafolatlanganligini potentsial xaridordan yashirmasligingiz kerak. Bunday xatti-harakatlar xaridorni firibgarlikka jalb qilish sifatida qabul qilinadi.

Tranzaktsiyaning o'zi oddiy. Asosiysi, hamma narsani qonunga muvofiq qilish. Aytaylik, xaridorga kvartira yoqdi va mulk og'irligini bilib, uni sotib olishga qaror qildi. Shartnomaning keyingi bosqichi:

1. Xaridor kreditorga garovni qaytarib olish istagini bildiradi.
2. Bank xodimlari u bilan dastlabki oldi-sotdi shartnomasini tuzadilar va hujjatni notarial tasdiqlaydilar.
3. Xaridor qarzni to'lash uchun zarur bo'lgan miqdorni bitta bank kamerasiga, qarz oluvchi uchun qolgan miqdorni boshqasiga qo'yadi.
4. Kvartiradan og'irlik olib tashlanadi.
5. Rosreestrda oldi-sotdi shartnomasi tuziladi.
6. Bank va qarz oluvchi pul bilan hujayralarga kirish huquqiga ega.

Bank tomonidan ipoteka uy-joy sotish

Ushbu sxemadan ipoteka uylarini sotishda foydalanilganda, bank endi tashqi kuzatuvchi sifatida ishlamaydi. U operatsiyani boshidan oxirigacha olib boradi, o'z kamerasini chiqaradi, barcha hujjatlar bilan shug'ullanadi. Sotuvchidan faqat imzolar talab qilinadi. Bank xodimlari mustaqil ravishda Regpalata bilan bog'lanishadi.

Garovga qo'yilgan uyning xaridori qarz beruvchining seyfiga pul qo'yadi va uyning narxi va ipoteka qarzi o'rtasidagi farqni boshqa seyfga qo'yadi. Bundan tashqari, bank Regpalataga kredit to'langanligi to'g'risida xabar beradi va savdo ob'ektidan og'irlik olib tashlanadi.

Bunday sxema qarz oluvchi uchun juda foydali emas: bank kvartirani yuqori narxda sotishdan ayniqsa manfaatdor emas. Uning uchun qarzni to'lash juda muhim, shuning uchun qarz miqdori kvartiraning narxiga o'xshash bo'lishi etarli.

Qarzni sotish

Ushbu usul qarz oluvchi tomonidan bank oldidagi qarz majburiyatlarini sotishni o'z ichiga oladi. Bunday holda, ipoteka krediti yangi qarz oluvchiga qayta beriladi. Bank xaridor bilan kreditning qolgan qismini unga o'tkazish to'g'risida shartnoma tuzadi. Shunday qilib, yangi qarz oluvchi ipoteka uy-joyining egasi va kredit bo'yicha qarzdor bo'ladi.

Ko'pgina xaridorlar o'zlari yuk ostida bo'lgan kvartirani sotib olishni xohlashadi, chunki ipoteka ko'chmas mulk ko'pincha arzon narxlarda taklif etiladi. Bunday xaridorlar uchun ipoteka kreditini olish tartibi deyarli standart bilan bir xil:

• Nomzod ipoteka krediti olish uchun arizani ko'rib chiqish uchun hujjatlar to'plamini taqdim etadi.
• Agar tasdiqlansa, sotib olingan mulkni baholash amalga oshiriladi.

Rosreestrda garovni qayta ro'yxatdan o'tkazish faqat bank tomonidan amalga oshiriladi. Qarz oluvchi faqat qarz majburiyatini topshirish to'g'risidagi hujjatni imzolashi kerak.

Kredit qayta berilgan taqdirda, boshqa kredit tashkiloti ham xaridor sifatida ishtirok etishi mumkin. Bunday vaziyatda ipoteka krediti taqdim etgan bankka o'tkaziladi yangi kredit eskisini to'lash uchun. Hozirgi kunda bu juda keng tarqalgan hodisa, chunki har yili banklar kredit bo'yicha foizlarni pasaytiradi. Va ko'proq maqbul bo'lgan bankni topadigan qarz oluvchi stavka foizi yoki undan ko'p sodiq shartlar, qarzni boshqa kredit tashkilotiga o'tkazish orqali ipoteka kreditini qayta moliyalashni amalga oshiradi.

Qarz oluvchilar ushbu protseduradan foyda ko'radilar. Biroq, har bir bank bunday bitimga rozi bo'lmaydi: ba'zi banklar hech qanday bahona bilan qayta moliyalashtirishga ruxsat bermaydi, boshqalari qarz oluvchiga jarima soladi, bu ba'zan sezilarli miqdorga etadi.

Soliq majburiyatlari

Ipoteka uy-joy sotuvchisi bir nuanceni hisobga olishi kerak: agar mulk unga 3 yildan kamroq vaqt davomida tegishli bo'lsa va undan yuqori narxda sotilsa, u kvartirani sotish uchun soliq to'lashi kerak (13%).

Harbiy ipoteka bo'yicha sotib olingan ko'chmas mulkni sotishning nuanslari

Qonunga ko'ra, maqsadli uy-joy va ipoteka kreditlari yordamida sotib olingan uy-joy, kredit to'liq qaytarilgunga qadar, nafaqat kredit tashkilotining, balki Rossiya Federatsiyasi Mudofaa vazirligining garovidir.

Kredit to'liq to'langandan keyin va qarz oluvchi 20 yillik xizmat muddatiga etganidan keyingina kvartiradan og'irlik olib tashlanadi. Bunday kvartirani sotish sxemasi odatda CHLni to'lash uchun mablag'larni qidirishni o'z ichiga oladi.

Tranzaksiya algoritmi quyidagicha:

1. Sotuvchi bankni va Rosvoenipotekani mulkni sotish va og'irlikni olib tashlash istagi haqida xabar beradi.
2. Bankdagi qarz miqdorini belgilaydi.
3. Qarz miqdorini to'laydi.
4. Uy uchun xaridor topadi.
5. Og'irlikni olib tashlash to'g'risidagi hujjatni oladi.
6. Rosreestreda mulk huquqi to'g'risidagi hujjatni oladi.
7. Kvartirani odatiy tarzda sotish.

Muhim: Rosvoenipoteka qarzini to'lash uchun (shuningdek, fuqarolik ipotekasi bo'yicha kreditor bankka qarzning bir qismini to'lash uchun) siz onalik kapitalining bir qismi sifatida olingan mablag'lardan foydalanishingiz mumkin.

Video: ipoteka ko'chmas mulkini sotish tartibi

Ipoteka ko'chmas mulk sotish uchun hujjatlar

Ipoteka uy-joylarini sotish tartibini amalga oshirish qarz oluvchidan hujjatlarning to'liq paketini tayyorlashni talab qiladi. U nimani o'z ichiga oladi?

• to'lov qobiliyatini tasdiqlovchi hujjat;
• xaridor bilan oldi-sotdi shartnomasi;
• kredit bo'yicha qarzdorlik yo'qligi to'g'risidagi guvohnoma;
• kredit bo'yicha ipoteka;
• xaridor tomonidan ko'chmas mulk uchun mablag' o'tkazilganligini tasdiqlovchi hujjat, bu mablag'lar kreditning qoldig'ini to'lash uchun;
• kvartiraning og'irligidan chiqarilganligini tasdiqlovchi hujjat.

Shunday qilib, ipotekada bo'lgan kvartirani sotish mumkin. Va hatto bir necha usulda. Asosiysi, bankdan ham, xaridordan ham hech narsani yashirmasdan, protsedurani to'g'ri bajarish.

“Ipoteka kvartirasini sotish mumkinmi?” degan savolga javob qonuniy yo'l bilan? - Ha mumkin. Agar sotuvchi hali ham bank garovida turgan uy-joy sotib olmoqchi bo'lgan xaridorni topsa. Bu oddiy emas. Yoki kvartira juda yaxshi bo'lishi kerak, yoki siz qandaydir chegirmalar, imtiyozlar berishingiz kerak bo'ladi. Aks holda, nega erkin uy-joy bozori to'yingan bo'lsa?

Bir necha yil oldin ipoteka asosida o'z uyingizning baxtli egasiga aylanganimizdan so'ng, bugun biz kutilmagan vaziyatga tushib qoldik:

• ishini yo'qotdi;
• og'ir kasal, lekin sug'urta yo'q;
• ajrashgan;
• uy-joy qoniqarli emas yoki zudlik bilan kengaytirish kerak;
• doimiy ravishda boshqa shaharga ko'chish.

Agar hozirda kreditni to'lashning iloji bo'lmasa va garovga qo'yilgan kvartirani sotish kerak bo'lsa, nima qilish kerak? Bunday operatsiyalar uchun qanday huquqiy sxemalar mavjud va qaysi hollarda qarzdorning yo'qotishlari minimal bo'ladi, keling, buni tushunishga harakat qilaylik.

Ipoteka qarzi

Ipoteka krediti bo'yicha qarzlar jadvalda ko'rsatilgan kunda to'lanmagan kundan keyingi kunga kelib yuzaga keladi. Avtomatik ravishda, bank xodimining ishtirokisiz, to'lovni kechiktirish uchun kredit shartnomasida nazarda tutilgan jarimalar va penyalar mexanizmi ishga tushiriladi. Bundan tashqari, to'lov muddati tugagunga qadar ular asosiy qarz bilan bir xil foizlarni hisoblab chiqadilar.

Shuning uchun, jiddiy muammolar borligini his qilsangiz va uyingizni sotishingiz kerak, safarbar bo'ling va joriy to'lovni o'z vaqtida amalga oshiring. Va keyin siz kamida bir oy davomida chiqish bo'yicha bank bilan birgalikda qaror qabul qilishingiz kerak bo'ladi qiyin vaziyat. Agar bu bajarilmasa, unda siz murakkab foiz nima ekanligini o'zingiz his qilasiz.

Bank ruxsati

Kvartira garovga qo'yilgan bo'lsa-da, uni garovga oluvchining roziligisiz tasarruf etish mumkin emas. Bu qarz shartnomasi va garov shartnomasida aniq ko'rsatilgan.

Shuning uchun biz kvartirani sotish niyatimiz haqida bankni zudlik bilan xabardor qilamiz va undan bitimga roziligini so'raymiz. Chunki derazadan tashqarida inqiroz kredit tashkilotlari ular garov ob'ektini sotishga juda xotirjam munosabatda bo'lishadi va ruxsat berishadi.

Qarzdor va kreditor asosiy savolni muhokama qilishlari kerak: ulardan qaysi biri kvartirani sotadi? Shundan keyingina keyingi harakatlar amalga oshirilishi mumkin.

Nima qarz oluvchi uchun foydaliroq: bank o'z uyini sotadimi yoki o'zingiz sotasizmi? Tushunish uchun siz 2 savolga javob berishingiz kerak: kreditorning maqsadlari va qarzdorning maqsadlari. Ular boshqacha.

Agar sotuvchi kreditor bo'lsa

Bankning maqsadi - qarz oluvchining ipoteka qarzini imkon qadar tezroq yopish, ya'ni. pulingizni qaytarib oling. Shuning uchun garov ob'ekti baholovchi tomonidan belgilangan qutqaruv qiymati bo'yicha sotuvga qo'yiladi.

Bu garovni juda tez va minimal xarajat bilan sotish mumkin bo'lgan narx sifatida aniqlanadi. Uning hajmi bozordan 20-25 foizga pastroq. Agar ushbu narxdagi kvartira belgilangan muddatda (masalan, 1 oy) sotilmasa, uning narxi pasaytiriladi.

Kvartirani sotish natijasida olingan mablag'lar qarzni to'liq qoplamasligi aniq bo'lishi mumkin. Bular. qarz oluvchi uyidan ayrildi va hali ham bankdan ma'lum miqdorda qarzdor.

Agar sotuvchi qarzdor bo'lsa

Ipoteka oluvchidan farqli o'laroq, qarzdorning maqsadi ipoteka qarzini to'liq to'lash va unga to'langan pulning katta qismini undirish uchun uyini sotishdir. ilk to'lov. Va buni iloji boricha tezroq qiling, lekin narxni juda ko'p tushirmasdan. Kredit bo'yicha to'langan foizlar qaytarib bo'lmaydigan darajada yo'qoladi, uni aylanib o'tishning iloji yo'q. Bu to'g'ridan-to'g'ri yo'qotishlar.

Garovni sotish

Agar qarz beruvchi va qarz oluvchi qarzdorning o'zi uy-joyni sotishiga kelishib olgan bo'lsa, uni sotib oladigan odamni tezda izlash kerak. Va buni kecha qilgan yaxshi edi.

Agar kvartira ipotekada bo'lsa, uni qanday sotish mumkin? Uchtasi bor huquqiy sxemalar. Ularning har biridan foydalanish kimning xaridorga aylanishiga bog'liq: bor odam o'z mablag'lari sotib olish uchun yoki uni kreditga sotib olmoqchi bo'lgan shaxs uchun.

Uy-joy sotish sxemalari

Qarz oluvchi kvartirani quyidagi sxemalar bo'yicha mustaqil ravishda sotishi mumkin:

• qarz oluvchining katta qarzi bo'lgan kvartirani bank tashkilotiga sotishda bank hujayralaridan foydalanish;
• bank oldidagi kichik qarzi bo'lgan kvartirani sotish uchun avans to'lovidan foydalanish;
• kvartirani faqat sotuvchining bank oldidagi qarzini to'lash uchun mablag'ga ega bo'lgan xaridorga sotishda qarzdorni almashtirishdan foydalanish.

Keling, uchta usulni batafsil ko'rib chiqaylik. Ammo esda tutingki, ularning har biri bilan biz birinchi navbatda kreditor bankning roziligini olamiz.

Qarz katta, biz bank hujayralaridan foydalanamiz

Siz mo''jizaviy tarzda o'z mablag'iga ega bo'lgan xaridorni topdingiz va u sizning turar joyingizni shunchalik yoqtirdiki, u qarz oluvchining qolgan qarzini to'lash uchun pulning bir qismini berib, uni sotib olishga tayyor.

Tushunish uchun aniq raqamlardan foydalanish yaxshiroqdir. Aytaylik, kvartiraning bozor narxi 4 million rubl. To'lanmagan qoldiq 1,9 million rublni tashkil qiladi. Qarz juda katta.

• garovga oluvchining ruxsati bilan qarz oluvchi va xaridor garovni muddatidan oldin qaytarish imkoniyati sharti bilan oldi-sotdi shartnomasini tuzadilar;
• sotuvchi tomonidan to'langan pul ikki bank xujayralariga qo'yiladi: birinchisi, kredit bo'yicha bank oldidagi qarz miqdori - 1 900 000 rubl, ikkinchisi - kvartiraning narxidan qarzni olib tashlagan holda - 2 100 000 rubl;
• tomonlar murojaat qiladi va Kerakli hujjatlar MFCda kvartiraga bo'lgan huquqni yangi egasiga o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazish;
• huquqlarni o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazgandan keyin kredit tashkiloti birinchi hujayradan mablag' oladi - 1 900 000 rubl. kredit bo'yicha qarzni muddatidan oldin to'lash hisobiga;
• o'z mablag'larini qaytarib, bank yangi egasiga Rosreestrga ob'ektdan garovni olib tashlash uchun ruxsatnoma beradi;
• xaridor omonatni kvartiradan olib tashlaydi va uning to'liq egasiga aylanadi;
• sotuvchi 2 100 000 rublni o'z ichiga olgan hujayraga kirish huquqini oladi.

Butun operatsiyaning minimal davomiyligi 3 haftadan.

Qarz kichik, biz avansdan foydalanamiz

Kvartiraning bozor qiymati, avvalgi misolda bo'lgani kabi, 4 million rublni tashkil qiladi. Ammo to'lanmagan qoldiq bor-yo'g'i 400 000 rublni tashkil qiladi.

Bunday operatsiyani bajarish uchun bosqichma-bosqich ko'rsatmalar:

• bankning ruxsati bilan garovga qo'yuvchi va xaridor 400 000 rubl miqdorida kvartiraning qiymati hisobiga oldindan to'lovni amalga oshirish sharti bilan oldi-sotdi shartnomasini tuzadilar;
• tomonlar birgalikda bankka borib, kreditni muddatidan oldin to'laydilar;
• bank o'z pulini olgandan so'ng, qarz oluvchiga Rosreestrga omonatni kvartiradan olib tashlash uchun ruxsatnoma beradi;
• depozitni olib qo'ygandan so'ng, tomonlar odatiy DCTni imzolaydilar va MFCga boradilar, u erda ular egalik huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazish uchun ariza berishadi.

Davlat ro'yxatidan o'tkazilgandan so'ng, xaridor kvartiraning to'liq egasiga aylanadi, uni tasdiqlash uchun unga davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi to'g'risidagi belgi va USRN dan ko'chirma bilan DCT beriladi.

Barcha operatsiyaning minimal davomiyligi 3 hafta.

Ipoteka qarz oluvchilarni almashtirish

Ushbu sxema agar ishlatiladi Pul xaridorning oz, ammo sotuvchining kreditor oldidagi qarzlarini to'lash uchun etarli.

Bunday operatsiyani bajarish uchun bosqichma-bosqich ko'rsatmalar:

• xaridor yangi qarz oluvchi sifatida o'z nomzodini tasdiqlash uchun zarur hujjatlarni to'playdi va bankka taqdim etadi;

• kelajakdagi qarz oluvchi tasdiqlanayotganda, eskisi kreditni muntazam ravishda to'lashi kerak. Agar muddati o'tgan qarz mavjud bo'lsa, bank uni tugatmaguncha qarz oluvchilarni almashtirishga ruxsat bermaydi;
• bitimni amalga oshirish uchun bank ruxsatini olgandan so'ng, tomonlar kreditni qayta ro'yxatdan o'tkazishga kirishadilar;
• eski qarz oluvchi xaridorning shu maqsadda unga o'tkazilgan mablag'lari bilan ipotekani muddatidan oldin to'lash uchun bankka ariza beradi. Bo'lajak qarz oluvchi ariza beradi ipoteka krediti kvartiraning narxi va o'tkazilgan o'rtasidagi farqga teng miqdorda sobiq qarz oluvchi miqdori;
• kredit tashkiloti qarz oluvchini o'zgartirish bo'yicha operatsiyalarni amalga oshiradi va oldingi qarzdorga ipotekani yopish to'g'risida guvohnoma beradi va yangi pishirilganga - kredit shartnomasi to'lov jadvali bilan;
• tomonlar DCTni imzolaydilar;
• yangi qarz oluvchi tomonidan olingan ssuda summasi katakka qo'yiladi;
• yangi qarz oluvchi bilan garov shartnomasi tuziladi;
• tomonlar kvartiraga egalik huquqini yangi egasiga qayta ro'yxatdan o'tkazadilar.

Qarz oluvchini o'zgartirganda, uni sotish uchun kvartiradan og'irlikni olib tashlashning hojati yo'q. U hali ham bankka garovga qo'yiladi, faqat yangi ipoteka ostida.

Kvartirani sotish bo'yicha butun operatsiya uchun minimal muddat - 1 oydan.

Ipotekada bo'lgan kvartirani sotishda qiyinchiliklar

Ko'rib chiqilgan sxemalar faqat vaziyatlarning muvaffaqiyatli kombinatsiyasi va ideal sharoitlarda ishlaydigan sxemalardir. Amalda juda ko'p turli xil to'siqlar, butun jarayonni sudrab yuboradigan "noqulay" bitimlar mavjud. Ular, qoida tariqasida, eng mos bo'lmagan daqiqada va har qanday bosqichda sodir bo'ladi.

Ammo asosiy to'siq - bu sizning ipoteka kvartirangizni sotib olishga tayyor odamlarning etishmasligi.

Bundan tashqari, jarayonni nima sekinlashtirishi mumkin:

• xaridorning ona kapitalidan foydalanishi;
• xaridor harbiy ipoteka kreditoridir (bunday bitim umuman amalga oshirilmasligi mumkin);
• qiyin topilgan xaridor bankka mos kelmaydi (qarz oluvchini almashtirishda);
• sotish notarial tasdiqlashni talab qiladi;
• kvartirani bir nechta xaridor sotib oladi;
• kvartirada birinchi qarz oluvchi qayta qurishni amalga oshirdi, bu haqda bank aniqladi (qarz oluvchini almashtirishda);
• vasiylik organlarining roziligi talab qilinadi;
• xaridor ma'lum bir bosqichda sotib olishdan bosh tortdi yoki yangi shartlarni qo'ydi;
• va boshqalar.

Garovga qo'yilgan kvartirani sotishdagi qiyinchiliklarga qaramay, bank buni amalga oshirishiga ishonmang, uni o'zingiz soting. Aks holda uyingiz va pulingizdan ayrilib qolasiz. Va agar siz o'zingizni sotsangiz, tushum uchun kvartirani arzonroq sotib olish imkoniyati mavjud

Qarz qoldig'ini bankka muddatidan oldin to'lash va keyinchalik kvartirani bepul sotish yo'li bilan Moskva yoki Moskva viloyatida ipoteka kvartirasini sotish. eng yaxshi variant egasining qarz muammosini hal qilish. "Kapital-Nedvizhimost" agentligi ko'plab yirik Rossiya banklarining munosib ishonchi va hamkorligiga ega. Qoida tariqasida, biz bankni garov evaziga sotishga moratoriy mavjud bo'lsa ham, kvartirani sotishga ruxsat berishga ishontirishga muvaffaq bo'lamiz. Banklar bunday so'rovlarni qondirishadi, chunki ular uchun kechiktirilgan to'lovlardan ko'ra pul olish foydaliroqdir. Bunday kvartiraning xaridori allaqachon topilganligi haqidagi ma'lumot bankka alohida ta'sir ko'rsatadi.

Bank garoviga qo‘yilgan ipoteka kvartiralarini sotish bo‘yicha operatsiyalar endi ommaviy hodisaga aylanib bormoqda. Bunday sotuvning eng keng tarqalgan sababi - bu ularni yaxshilash istagi yashash sharoitlari. Masalan, siz kredit olib, sotib oldingiz bir xonali kvartira, va bir yil o'tgach, siz allaqachon kengroq uy-joy sotib olishingiz mumkinligini tushunasiz. Borgan sari, tufayli ipoteka kvartirani sotish hollari bor moliyaviy muammolar va kredit bo'yicha keyingi o'z vaqtida to'lashning mumkin emasligi. Asos sifatida, ko'plab voqealar sodir bo'lishi mumkin, buning natijasida siz kvartirani ipotekaga sotishingiz kerak bo'lishi mumkin.

Kvartirani ipoteka asosida qanday sotish mumkin?

1. Bunday kvartirani faqat bank ruxsati bilan sotishingiz mumkin.
2. Ko'pgina banklar tomonidan ipoteka kreditida kvartirani sotishga ruxsat faqat qarzni to'liq to'lashdan keyin beriladi.
3. Bankda kreditni muddatidan oldin to'lash uchun "himoya komissiyasi" mavjud.
4. Og'irligi ostida bo'lgan kvartiraga tezda xaridor topish qiyin (xaridor tomonidan psixologik to'siq).
5. Yuridik jarayonlarning murakkabligi, ko'plab hujjatlar to'plami va ko'plab tasdiqlar.

Ipoteka kreditiga sotib olingan kvartirani sotish sabablari nima bo'lishidan qat'i nazar, eng yaxshi yechim bu operatsiyani professional rieltorlarga ishonib topshiradi. Bu, ayniqsa, kreditni to'lashda kechikish bo'lgan va bank jarimalarni qo'llagan holatlarga to'g'ri keladi. Qaror qabul qilishni kechiktirmang, qarzning ko'payishini kutmang! Uni sudga bermang!

Ipoteka kvartirasini sotish REAL - NARXDA sezilarli yo'qotishlarsiz!

Bank garovga qo'yilgan kvartirani sotishdan bosh tortishi mumkin emas - bu "Ipoteka to'g'risida" gi qonun bilan taqiqlangan. Bank ko'chmas mulkni sotishni murakkablashtirishi mumkin, ammo boshqa hech narsa yo'q. "Kapital-Nedvizhimost" agentligi bunday operatsiyalarni amalga oshirishning yaxshi o'rnatilgan huquqiy mexanizmlariga ega va mijoz tomonida banklar bilan muzokaralar olib borishda katta tajribaga ega.

Garov evaziga kvartira sotib olishga ixtisoslashgan "Kapital-Nedvizhimost" mutaxassislari sizning barcha savollaringizga javob berishga va bank tomonidan garovga qo'yilgan ipoteka kvartirasini sotish bilan bog'liq har qanday vaziyatlarda maslahat berishga tayyor.

Ipoteka kvartirasini sotish usullari:

1. Kvartirani oldi-sotdi bitimi tuzilgunga qadar uning og‘irligini olib tashlagan holda garovga soting.

Qoida tariqasida, banklar kamdan-kam hollarda bunday sxemaga rozi bo'lishadi, ammo bu mumkin va ishlatiladi. Bank bunday sxema bo'yicha operatsiyani faqat xaridor tomonidan qaytarib olinmaydigan akkreditiv yordamida va sotuvchi-qarz oluvchining olingan pul mablag'larini hisobdan chiqarishga oldindan bergan aksepti (roziligi) yordamida amalga oshirilgan taqdirdagina amalga oshirishga rozi bo'ladi. u tomonidan akkreditiv oshkor qilinganidan keyin bitim bo'yicha, kredit bo'yicha qarzini to'lash uchun .

2. Kreditor bank ruxsati bilan mustaqil sotish.

Bankning bitimni amalga oshirishga yozma roziligi olinganidan keyin notarius orqali xaridor bilan dastlabki shartnoma tuziladi. Shundan so'ng, xaridor sotuvchining bank oldidagi qarzini to'laydi, bank esa o'z navbatida ipoteka va qarzning yo'qligi to'g'risidagi hujjatni sotuvchiga beradi, u og'irlikni olib tashlash, kvartiraga egalik huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazadi. va oldi-sotdi shartnomasini belgilangan muddatda. Kvartiraning narxi va qarz o'rtasidagi farq bitim tugagunga qadar bankda saqlanadi va kvartira sotilganligini tasdiqlaganidan keyin sotuvchiga o'tadi.

3. Ipotekadagi kvartirani seyf yoki akkreditiv yordamida mustaqil sotish.

Bankning garovga qo'yilgan kvartirani sotishga roziligi olinganidan so'ng, pul mablag'lari xaridor tomonidan kreditor bankning depozitariy bankka yoki akkreditiv hisobvarag'iga o'tkaziladi. Kreditni to'lash uchun mablag'lar bankda va oldi-sotdi bitimini ro'yxatdan o'tkazgandan so'ng, sotuvchi qolgan miqdorni oladi. Shundan so'ng bank xaridorga omonatni yechib olish uchun zarur bo'lgan hujjatlarni beradi. Ro'yxatdan o'tishda davlat organi xaridor allaqachon bog'lanmoqda, barcha hujjatlarga ega. Ro'yxatdan o'tish rad etilgan taqdirda, bitim haqiqiy emas deb hisoblanadi va bank pulni xaridorga qaytaradi.

4. Ipoteka kreditini sotish yoki boshqa bankda qayta moliyalash

Bunday holda, bank oldindan ma'qullagan holda, xaridorga kreditni qayta rasmiylashtiradi. Shu bilan birga, qarzni kvartiraning yangi egasiga o'tkazish to'g'risida shartnoma imzolanadi. U kvartiraga egalik huquqini va to'lash majburiyatini oladi bank krediti. Depozit kvartiradan olib tashlanmaydi. Qayta kreditlash ham beriladi, siz o'sha kvartira uchun boshqa bankning qarzdoriga aylanasiz, bu sizning kreditingizni birinchi bankdan qaytaradi. Bunday holda, ipoteka bo'ladi yangi bank. Agar siz ipoteka bo'yicha to'laganingizdan pastroq foiz stavkasida kredit olish imkoniyatini topsangiz, qayta moliyalash foydalidir.

Nega kvartirani ipotekaga sotish qiyin?

Shartnoma tuzishda kvartiraning potentsial xaridori garovga sotilayotgan kvartiraga ega bo'lgan kreditor bankning talablarini hisobga olishga majbur bo'ladi. Xaridor ma'lum bir xavfni oladi, shuningdek moliyaviy xarajatlar bunday bitim bilan birga.

Kvartirani og'irligi bilan sotishni qiyinlashtirishi mumkin bo'lgan yana bir omil - bu xaridorning pulsiz qolishi, sotuvchining ipoteka qarzini to'lashi va, masalan, bitim ro'yxatdan o'tmagan bo'lsa, kvartirasiz qolishdan qo'rqishidir.

Kvartirani garov evaziga sotish sxemalari standart oldi-sotdi shartnomasiga qaraganda ancha murakkab. Ular bunday operatsiyalarni amalga oshiruvchi rieltorlardan alohida professionallik, e'tibor va ehtiyotkorlikni talab qiladi, chunki o'z manfaatlariga ega yana bir ishtirokchi - bank bor.

"Capital Real Estate" agentligining ipoteka kvartiralarini sotishda yordami

Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar bo'yicha ko'p yillik tajribaga asoslanib, biz bankni kvartirani sotish sxemasida rag'batlantirishga yordam beramiz, uning manfaatlarini ko'rsatamiz. Ko'pgina banklar bilan yaqin hamkorlik bizga nafaqat nostandart operatsiyalarni muvofiqlashtirish va o'tkazish, balki kelishuvga erishish imkonini beradi. qo'shimcha chegirmalar Va imtiyozli shartlar mijozlarimiz uchun.

Biz turli banklar tomonidan kafolatlangan garovga qo‘yilgan kvartiralarni xaridorlarning xatarlarini to‘liq himoya qiluvchi hisob-kitob sxemalaridan foydalangan holda muvaffaqiyatli sotish bo‘yicha tajribaga egamiz. Xaridor xavfsizlikka ishonch hosil qilganda, u narxdan 20-30% chegirma talab qilmaydi, chunki bu xavfli sxema bilan bo'lishi mumkin.

Va, albatta, kvartirani bank garoviga sotayotganda, biz sotuvchiga olishni kafolatlaydigan sxemalardan foydalanamiz. maksimal miqdor egalik huquqi xaridor nomiga o‘tgandan keyin va bank oldidagi qarz yopilgandan keyin sotish bahosi bilan majburiyatlar bo‘yicha qarz o‘rtasidagi farq.