Pirmoji pozicija– ne visi nekilnojamojo turto objektai yra ir gali būti pajamų šaltinis. Didžioji dalis būsto fondo, kuris suteikiamas nuomai, yra ne pajamų šaltinis, o biudžeto išlaidų straipsnis (šiuo metu reprodukcinė veikla, taip pat pagrindinė būsto ir komunalinių paslaugų išlaidų dalis, nuomininkai nemoka). Būstas, po privatizavimo tapęs privačia piliečių nuosavybe, yra beveik visiškai naudojamas pačių savininkų ir jų šeimų narių gyvenimo reikmėms ir yra ekonominė nauda. Taigi, nekilnojamojo turto „pelningas potencialas“, jei atsižvelgsime tik į pajamų rūšį, kurią jis gali atnešti savo savininkui - nuoma- yra palyginti mažas.

Nuoma(lot. redditam – grąžinta) - reguliariai gaunamos pajamos (mokėjimų srautas) už kapitalą, turtą, žemę, valstybės obligacijas reguliariais intervalais.

Antra pozicija- gautų pajamų skirtumas iš nekilnojamojo turto ir gautas pajamas susijęs su nekilnojamuoju turtu. Pirmuoju atveju nekilnojamasis turtas yra vienintelis pajamų faktorius, antruoju – vienas iš kelių ir, ko gero, ne pagrindinis. Gryna forma nekilnojamojo turto nuomos pajamos atsiranda tada, kai išnuomojamas turtas su reikiamomis vartojimo savybėmis.

Kai nekilnojamasis turtas yra vienas iš gamybos faktoriai(gamyklos pastatai, dirbtuvės, administraciniai pastatai ir kt.). Visų pirma, reikia suprasti, kad nė vienas iš gamybos veiksnių nėra tiesiogiai pajamų šaltinis. Teisingiau juos laikyti privalomomis sąlygomis, materialinėmis prielaidomis pajamoms gauti. Pajamų šaltinis yra verslumo ir darbo veikla, kurios rezultatai parduodami rinkoje kaip prekės.

Baigiant nagrinėti nekilnojamąjį turtą kaip ekonominę sąvoką, reikia pažymėti, kad praktikoje gali būti derinami jo panaudojimo variantai. Pavyzdžiui, gyvendami nuosavame bute (nekilnojamasis turtas naudojamas kaip ūkinė prekė) vienu metu galite užsiimti kuravimo ar kita veikla (NT kaip gamybos veiksnį panaudoti). Kai dalis turto išnuomojama, ši dalis naudojama kaip pajamų šaltinis. Tokios situacijos lemia, kad reikia detaliau išnagrinėti nekilnojamąjį turtą ir sukurti atitinkamus metodus.

Atsižvelgdami į ryšį tarp nekilnojamojo turto kūrimo, plėtros ir valdymo procesų, galime pateikti tokį nekilnojamojo turto ekonominės sampratos apibrėžimą.

2.1. Vertybių rūšys: pagrindinės sąvokos ir vertinimo kategorijos

Kaina- tai pinigai arba grynųjų pinigų ekvivalentas, kuriuos pirkėjas nori iškeisti į bet kurį daiktą ar daiktą. Būtina atskirti sąvokas savikaina, kaina ir kaina.

Kaina(vertė) yra matas, parodantis, kiek būsimas pirkėjas yra pasirengęs mokėti už vertinamą turtą.

Išlaidos(kaina) yra išlaidų, reikalingų norint sukurti turtą, panašų į vertinamą turtą, arba lėšų, reikalingų turtui atkurti, matas.

Kaina(kaina) yra pinigų suma, kurios reikalaujama, siūloma ar sumokėta už prekę ar paslaugą. Kaina, skirtingai nei savikaina, yra istorinis faktas, atspindintis, kiek buvo išleista perkant panašius objektus ankstesniuose sandoriuose, t.y. nurodo konkrečią vietą ir laiką. Sąvoka „kaina“ taip pat vartojama kalbant apie pardavėjo „užklausos kainą“.

Nekilnojamojo turto vertės rūšys skirstomi į dvi grupes: mainų vertės(tikslas) ir naudojimo kaina(subjektyvus).

1.Keitimo kaina (objektyvi vertė, vertė mainais) yra objektyvaus pobūdžio ir yra skirtas nekilnojamojo turto sandoriams rinkoje perkant, parduodant, įkeičiant, įskaitant paskolas, lizingo ir kitas funkcijas.

KAM mainų vertės susieti:

Rinkos vertė (rinkos vertė);

Likvidacinė vertė (gelbėjimo vertė);

Draudimo vertė (draudimo vertė);

Hipotekos vertė;

Nuomos vertė.

Rinkos kaina yra labiausiai tikėtina kaina, kurią galima gauti pardavus turtą konkurencinėje ir atviroje rinkoje tam tikromis sąlygomis "balansas", t.y. pardavėjas ir pirkėjas elgiasi racionaliai, o aptariant kainą šalys nepatiria jokių ypatingų aplinkybių spaudimo. Šis vertės apibrėžimas apima „normalaus“ (pusiausvyros) sandorio sąvoką, kaip nuosavybės teisės perėjimą iš pardavėjo pirkėjui tam tikru momentu, kai tenkinamos šios sąlygos:

Pardavėjo ir pirkėjo motyvacija būdinga;

Abi šalys yra gerai informuotos, pavyzdžiui, kvalifikuotų konsultantų, ir elgiasi tikslingai suprasdamos savo interesus;

Yra pakankamai laiko nustatyti rinkos reakciją į pateiktą pasiūlymą;

Mokėjimas atliekamas grynaisiais arba kitu panašiu būdu;

Kompensaciją pardavėjui už perleistą turtą visiškai sudaro sutarties kaina be jokių papildomų nuolaidų ir su tuo susijusių naudos.

Rinkos vertės samprata remiasi tuo, kad tipinis pirkėjas nekilnojamojo turto rinkoje turi galimybę pasirinkti alternatyvų turtą.

Rinkos vertė yra objektyvi, nepriklausoma nuo atskirų nekilnojamojo turto rinkos dalyvių noro ir atspindi realias ekonomines sąlygas, kurios vystosi šioje rinkoje.

Likvidacinė vertė reiškia grynąją pinigų sumą, kurią gali gauti objekto savininkas, kai jis yra priverstas parduoti.

Draudimo vertė nuosavybė apskaičiuojama pagal visas turto, kuriam gresia sunaikinimo (arba sunaikinimo), pakeitimo išlaidas arba visas pakeitimo išlaidas. Pagal objekto draudimo vertę nustatomos draudimo sumos, draudimo įmokos ir draudimo palūkanos.

Užstatas yra turto vertinimas hipotekos kreditavimo srityje, atliktas rinkos verte.

2.Naudojimo kaina (subjektyvi vertė, naudojimo vertė) atspindi savininko ar nuomininko ketinimus. Naudojimo vertė nustatoma pagal turto naudojimo efektyvumą pajamų, komunalinių paslaugų ar patogumų forma.

Naudojimo vertė (naudojimo vertė) atspindi turto vertę konkrečiam savininkui, kuris nesiruošia pateikti turto nekilnojamojo turto rinkai. Objekto vartotojiškos vertės vertinimas atliekamas pagal esamą jo naudojimo profilį ir tuos finansinius bei ekonominius parametrus, kurie buvo stebimi objekto eksploatavimo priešistorėje ir yra prognozuojami ateityje.

KAM naudojimo kaina galima priskirti:

Investicijų vertė (investicinė vertė);

Buhalterinė vertė (buhalterinė vertė);

Išlaidos mokesčių tikslais (apmokestinamoji vertė).

Investicijos vertė. Kapitalas siekia laipsniškai atgaminti save. Nekilnojamas turtas yra puiki priemonė užsidirbti pajamų. Tipiškas investuotojas, investuodamas į nekilnojamąjį turtą, siekia kartu su investuoto kapitalo grąža gauti ir investuoto kapitalo grąžą. Todėl investicijų vertės apskaičiavimas atliekamas pagal šio investuotojo laukiamas pajamas ir konkrečią jų kapitalizacijos normą.

Pagal Knygos vertė nurodo į įmonės ar organizacijos balansą įtraukto turto vertę. Ją sudaro nekilnojamojo turto savikaina, indeksuota ilgalaikio turto perkainojimo dienai, atėmus Vyriausybės nutarimu patvirtintą apskaitinį nusidėvėjimą, ir naujai pastatytų bei įsigytų objektų savikaina už ataskaitinį laikotarpį.

Išlaidos mokesčių tikslais fizinių ir juridinių asmenų turtą nustato mokestinių patikrinimų metu akredituoti vertintojai pagal objekto rinkos arba atkuriamąją vertę.

Šiuo metu Rusijoje fizinių asmenų turto vertinimas mokesčių tikslais atliekamas skaičiuojant vadinamąją inventorinę vertę, pagrįstą turto atkuriamąja verte.

pakeitimo kaina(objekto atgaminimo savikaina, panaši į sąnaudų sąvoką) nustatomos sąnaudos to meto kainomis, skirtos tikslios vertinamo objekto kopijos „naujos“ būklės (be nusidėvėjimo) pastatymui, naudojant tą pačią architektūrinę sprendimais, statybinėmis konstrukcijomis ir medžiagomis, taip pat atliekant tokią pat kokybišką statybos ir montavimo darbus. Tokiu atveju atkuriamas tas pats objekto pasenimas ir tie patys architektūrinių sprendimų trūkumai, kuriuos turėjo vertinamas objektas. Pakeitimo kaina išreiškiama kaip tikslios objekto kopijos atkūrimo išlaidos.

Dar vienas išlaidų aspektas atsispindi koncepcijoje pakeitimo kaina , kurią lemia sąnaudos dabartinėmis kainomis statant objektą, turintį numatomą komunalinio naudingumo ekvivalentą, tačiau pastatytas pagal naują architektūrinį stilių, naudojant šiuolaikinius projektavimo standartus ir pažangias medžiagas bei konstrukcijas, taip pat modernią turto įrangą. Pakeitimo kaina išreiškiama funkcinio analogo objekto sukūrimo išlaidomis.

Pardavimo kaina gali skirtis nuo rinkos vertės, ypač jei nėra tam tikrų pusiausvyros sąlygų. Pavyzdžiui, pardavėjas yra priverstas sutikti su sandoriu, nusileisdamas kainai, nes neturi pakankamai laiko aptikti rinkos reakciją. Arba pirkėjui šio konkretaus turto įsigijimas turi ypatingą trauką, kurią sukelia, pavyzdžiui, mokesčių reguliavimas. Pardavimo kainai įtakos turi ir būsto paskolos kaina bei galimybė.

Nekilnojamojo turto samprata

Nekilnojamiems daiktams (nekilnojamam turtui, nekilnojamajam turtui) priskiriami žemės sklypai, žemės gelmių sklypai, izoliuoti vandens telkiniai ir viskas, kas yra tvirtai sujungta su žeme, tai yra daiktai, kurių negalima perkelti nepadarius neproporcingos žalos jų paskirčiai, įskaitant miškus, daugiamečius želdinius, pastatai ir statiniai.

Nekilnojamiems daiktams taip pat priskiriami valstybinės registracijos orlaiviai ir jūrų laivai, vidaus vandenų laivybos laivai, kosminiai objektai. Kitas turtas taip pat gali būti priskirtas nekilnojamajam pagal įstatymą.

Nekilnojamojo turto lemiantys veiksniai:

Išanalizavus pagrindinį teisės normų, įtvirtinančių „nekilnojamojo turto“ sąvoką, pasikeitimo turinį ir pobūdį, galime padaryti tokias išvadas:

Pagrindinis kriterinis požymis, leidžiantis priskirti nekilnojamąjį turtą išskirtiniam teisinio reguliavimo objektui iš kitų, yra neatsiejamas jo ryšys su žeme. Šį ryšį galima laikyti bendrine nekilnojamojo turto savybe, pagrindine jo specifine ypatybe.

Šiuolaikinės techninės galimybės iš esmės leidžia perkelti daugelį nekilnojamojo turto objektų gana dideliais atstumais. Akivaizdu, kad toks judėjimas reiškia nukrypimą nuo įprasto turto naudojimo, įprasto jo eksploatavimo pažeidimą. Normali bet kurios nuosavybės būsena yra būtent stacionari būsena.

Svarbiausia nekilnojamojo turto teisinės sampratos dalis yra nekilnojamojo turto objektų, teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos sistema. Nekilnojamojo turto savininkas visada egzistuoja, nors nuosavybės teisių atsiradimo pagrindai gali būti skirtingi (faktinis valdymas įstatymų nustatytam laikotarpiui, pirkimas, paveldėjimas, dovanojimas ir pan.). Taigi nekilnojamojo turto objekto atžvilgiu gali būti įgyvendinama teisė perleisti turtą nuomai, teisė išnuomoti (gauti) už nuomą ir kt. Visos šios veiklos yra privalomos registracijos. Todėl teisiniu požiūriu negali būti nekilnojamojo turto objekto be tam tikrų teisių į jį ir atvirkščiai. Tuo pačiu metu pats objektas, teisės į jį ir su juo atlikti sandoriai turi būti valstybiškai įregistruoti, tai yra teisiškai įforminti. Priešingu atveju objektas tarsi neegzistuoja, o teisės ir sandoriai su juo negalioja.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, nekilnojamasis turtas suprantamas kaip civilinių teisių objektas, kurio skiriamieji bruožai yra tikroji prigimtis ir neatsiejamas ryšys su žeme, įregistruotas pagal galiojančius įstatymus.

Ekonominė nekilnojamojo turto samprata

Turint visą teisinio nekilnojamojo turto apibrėžimo svarbą ir pareigą, jo esmė gali būti atskleista tik atlikus ekonominę analizę. Tik teisinių ir ekonominių apibrėžimų vienovė leidžia kalbėti apie visavertės nuosavybės charakteristikos buvimą.

Norint susidaryti supratimą apie nekilnojamojo turto ekonominį turinį, reikėtų remtis pagrindinėmis ekonomikos teorijos nuostatomis.

Nekilnojamas turtas kaip ekonominė gėrybė

Pagal dažniausiai vartojamą apibrėžimą, ekonomika suprantama kaip ekonominių gėrybių gamybos procesas, vykdomas ribotų visų rūšių išteklių sąlygomis. Atitinkamai, nekilnojamojo turto ekonomika yra ta bendro ekonominio proceso dalis, kuri yra susijusi su vienos iš daugelio ekonominės naudos atmainų, būtent nekilnojamojo turto (išskyrus žemę, kuri pagal apibrėžimą yra gamtos produktas) sukūrimu. .

Sąvoką „ekonominė gėrybė“ taip pat reikia paaiškinti. Yra žinoma, kad vienas iš esminių žmogaus egzistencijos aspektų visais lygmenimis (nuo individo iki visos visuomenės) yra įvairiausių poreikių tenkinimas. Savo ruožtu pirminiai (pagrindiniai) iš šių poreikių yra materialūs poreikiai, kurių nepatenkinus normalus žmogaus gyvenimas tiesiog neįmanomas. Jų išskirtinis bruožas yra tas, kad tokius poreikius galima patenkinti tik naudojant bet kokius daiktus (daiktus), įvairių rūšių materialines medžiagas. Taigi alkio jausmui numalšinti reikalingas maistas (kitaip tariant, alkis yra maisto poreikis), troškuliui numalšinti – vanduo, apsaugoti nuo šalčio – drabužiai ir avalynė ir kt. „Nėra dalyko“ negali patenkinti jokių materialinių poreikių. Daikto gebėjimas patenkinti poreikius vadinamas jo naudingumu, vartojimo savybėmis arba vartojimo verte, o pats daiktas su jam būdingu naudingumu – vartojimo preke arba tiesiog gėriu. Poreikių tenkinimo procesas vadinamas vartojimu. Natūralu, kad nenaudingas dalykas negali būti laikomas geru.

Pagrindinės nekilnojamojo turto ekonominės charakteristikos

Pirmoji charakteristika yra ta, kad bet koks turtas yra daiktas (materialus turtas). Būtent konkrečios nekilnojamojo turto gamtinės-medžiaginės savybės yra tolimesnės analizės atskaitos taškas. Be to, šis faktas nulemia pačią analizės seką: kad ir kokiems tikslams būtų naudojamas nekilnojamasis turtas, pirmiausia jis turi būti vertinamas „materialiu“ požiūriu, nes būtent gamtinės medžiagos savybės lemia nekilnojamojo turto svarbiausią dalyką. - jo naudingumas.

Nekilnojamojo turto, kaip gamtinės substancijos, specifika slypi tame, kad tai ne tik daiktas, o neatsiejama dviejų dalykų vienybė: vienas iš jų – žemės sklypas – yra natūralus daiktas, o kitas – pastatas ar statinys. - yra darbo produktas. Dėl šio a priori skirtumo taip pat būtina naudoti skirtingus nekilnojamojo turto analizės, vertinimo ir tyrimo metodus.

Išskirtinis nekilnojamojo turto, kaip prekės, bruožas – labai ilgas naudojimo laikotarpis (nuo kelių dešimtmečių iki kelių šimtmečių, o kartais ir daugiau). Šiuo požiūriu nekilnojamasis turtas yra unikalus, palyginti su bet kuria kita preke.

Įvairių nekilnojamojo turto naudojimo būdų ypatumai

Išanalizavus įvairių nekilnojamojo turto naudojimo būdų ypatumus, galime teigti:

1. Esminis skirtumas tarp nekilnojamojo turto, kaip poreikių tenkinimo priemonės, yra specifinio veiksnio, būtent vietos faktoriaus, buvimas. Ji yra nepaprastai svarbi, nes ji iš esmės ir kartais lemiamai nulemia konkretaus turto naudingumą. Šiai tezei patvirtinti panagrinėkime du visiškai identiškus nekilnojamojo turto objektus – gyvenamuosius namus, besiskiriančius tik savo vieta: vienas yra miesto centre, o kitas – pakraštyje. Šių namų gamtinės medžiagos charakteristikos, taigi ir vartojimo savybės (naudingumas) yra vienodos, tačiau palyginus jų kainą, ji skirsis. Šio skirtumo priežastis gali būti tik viena – šie nekilnojamojo turto objektai turi skirtingas vertes. Savo ruožtu vertės skirtumas negali atsirasti dėl naudojamų gamybos veiksnių skaičiaus skirtumo: kadangi objektai viskuo, išskyrus vietą, yra identiški, jų gamybos kaštai yra vienodi. Todėl, ceteris paribus, santykinę savybių vertę lemia vietos vertė.

Atsižvelgdami į pirmąją specifinę produkto savybę – nekilnojamąjį turtą, atkreipiame dėmesį:

a) pirmenybinis dėmesys gyvenamajam nekilnojamajam turtui, kuriame dažniausiai ir labiausiai matomos jo savybės;

b) produkto sudėtingumas, nevienalytiškumas – nekilnojamasis turtas reikalauja apibrėžti jų ribas.

Antra savybė- šio produkto investicinis pobūdis. Jis skirtas ilgalaikiam naudojimui (tai taikoma gaminiui – objektui). Tai patvarus gaminys, kuris nevartojamas naudojimo metu. Visus nekilnojamojo turto „fizinio kūno“ pokyčius pirminėse gamtinėse medžiagose daugiausia lemia laiko veiksnys. Nekilnojamojo turto ilgaamžiškumas reiškia iš esmės skirtingą poreikių tenkinimo pobūdį. Jei, pavyzdžiui, maistas nuolat tenkina atitinkamą asmens poreikį, tai būsto poreikį, nesant mokumo apribojimų, galima patenkinti vieną kartą, atlikus vieną veiksmą – įsigyjant nekilnojamąjį būstą. turtas. Tas pats pasakytina ir apie kitų tipų nekilnojamąjį turtą: daug gamyklų ir gamyklų, biurų ir bankų, parduotuvių ir sandėlių, turinčių gana modernią įrangą, veikia atokiais laikotarpiais pastatytuose pastatuose.

Trečia savybė- bet kokio turto unikalumą. Pagrindinė šio išskirtinumo priežastis – vietos faktoriaus įtaka. Net jei pastatai buvo pastatyti pagal vieną tipinį projektą ir yra identiški savo gamtinėmis-medžiaginėmis savybėmis, architektūriniais-planiniais ir konstruktyviais-technologiniais sprendimais, jų naudojimo vertė niekada nebus absoliučiai vienoda, nes jie yra ne toje pačioje vietoje. žemės sklypas. Įprastų pastatų identiškuose kaimyniniuose namuose, kurie liečiasi su galinėmis sienomis, specifinės charakteristikos gali skirtis. Šie skirtumai ne visada pasiekia reikšmingą vertę, tačiau kiekvienos nuosavybės unikalumas šio fakto nepanaikina.

Ketvirtasis bruožas Nekilnojamas turtas reikalauja daug kapitalo. Taip yra dėl daugybės materialinių, finansinių ir darbo išteklių, naudojamų jį kuriant. Pagrindinio būsto nekilnojamojo turto vieneto - butų kapitalo intensyvumas daug kartų viršija šį rodiklį, tenkantį vienetui kitų investicinių prekių: automobilių, radijo elektronikos ir kt. Ekonominis tokios nekilnojamojo turto specifikos pagrindimas yra akivaizdus – „vienkartinis“ poreikio patenkinimas prilygsta atitinkamam vertės padidėjimui. Tai reiškia, kad, ceteris paribus, ilgalaikė prekė kainuoja brangiai.

Penktasis bruožas yra esminio pobūdžio – nekilnojamasis turtas gali būti preke bet kuriuo savo gyvavimo ciklo metu. Tai reiškia, kad į komercinę apyvartą gali patekti ne tik baigtas pastatas ar statinys, bet ir vadinamasis „nebaigtas statyti“. Kaip žinia, „nebaigto“ daikto naudingumas yra 0, tačiau tai netrukdo daugeliu atvejų išlikti preke. Nors tikrasis produktas tokiose situacijose yra ne nekilnojamojo turto objektas (jo, tiesą sakant, nėra), o nuosavybės teisė į jį. „Nebaigtų statybų“ pirkėjo teigimu, šios teisės įgyvendinimas leis ne tik kompensuoti statybos užbaigimo išlaidas, bet ir gauti naudos iš objekto naudojimo. Savo ruožtu tokios prielaidos pagrindas yra ilgalaikio turto naudojimo galimybė – arba kaip ekonominės naudos, arba kaip pajamų šaltinio. Naudojimo laikas abiem atvejais yra daug kartų didesnis nei laikas, reikalingas statybai užbaigti, t.y.:

−U (=ΣЗ) t g< + U (=ΣДх) t исп → max

adresu tstr<< tисп

kur - U - neigiamas naudingumas (statybos užbaigimo išlaidų suma ΣЗ);

U - naudingumas iš gatavo objekto naudojimo (skaičiuojamas pagal netiesioginių arba tiesioginių pajamų vertę ΣDx);

tstr, tsp - atitinkamai objekto statybos užbaigimo laikas ir jo naudojimo laikotarpis.

Šeštasis bruožas- nekilnojamojo turto - objekto ir nekilnojamojo turto - produkto kokybinių savybių kiekybinis neatitikimas. Jei darysime prielaidą, kad objektas yra užbaigtas pastatas ar statinys (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 130 straipsnis), tai viename fiziniame objekte gali būti daug įvairių modifikacijų prekių. Pavyzdžiui: daugiaaukštis gyvenamasis namas yra pirmame aukšte, kuriame yra negyvenamoji patalpa, turinti savo funkcinę paskirtį (parduotuvė, cheminis valymas, skalbykla ir kt.) Šiuo atveju prekės gali būti:

− visi privatizuoti butai (nuosavybės teisės į juos);

− apgyvendinimo paslaugos teikiamos nuomos pagrindu;

− samdomos gyvenamosios paskirties paslaugos;

− nuosavybės teisės į įstatomas negyvenamąsias patalpas.

Taigi, mes turime:

(Т1, Т2, …, Тn) є S,

kur T1, T2, …, Tn – įvairios prekės, kurios yra vieno nekilnojamojo turto objekto elementai;

n – bendras prekių skaičius;

S - nekilnojamojo turto objektas;

Є yra priklausymo simbolis.

Išskirtinis šio konglomerato bruožas yra tai, kad nė viena iš prekių neturi natūralios-materialios formos, nes nė vienas iš teisių objektų negali būti atskirtas natūra. Be to, net ir pardavus visas šias prekes, būstas netaps preke.

septintoji savybė yra nevienodas įvairių nekilnojamojo turto tipų ir elementų parduodamumas. Visas dabartines ilgalaikio vartojimo prekes galima pirkti ir parduoti vienodomis sąlygomis ir be jokių apribojimų. Tačiau nekilnojamasis turtas yra kitoks. Yra keletas jos rūšių, kurių komercinė apyvarta yra arba tiesiogiai draudžiama įstatymu, arba ši apyvarta siejama su apribojimais. Šiuo metu Rusijos Federacijoje nėra teisiškai laisvo žemės pirkimo ir pardavimo, įskaitant žemės sklypus miesto teritorijose. Dėl to susidarė situacija, kai vieno turto komplekso elementai (sklypas ir jame esantis objektas) yra atskiriami kaip prekės. Žemės sklypai gali būti tik nuomojami, o prekės šiuo atveju yra nuomos teisės.

Aštuntasis bruožas– mažesnis nekilnojamojo turto likvidumas, lyginant su kitomis prekėmis. Likvidumo sąlygomis, kaip žinote, suprantate prekių konvertavimo į pinigus laipsnį. Reikėtų išskirti du likvidumo aspektus – kokybinį ir kiekybinį. Kokybinis aspektas apibūdina likvidumo (L) priklausomybę nuo paklausos (AD):

Tarp L ir AD yra tiesioginis ryšys: bet koks produktas yra likvidus proporcingai jo paklausos aktyvumui. Jei atsižvelgsime į tai, kad AD, savo ruožtu, yra sujungtas atvirkštiniu funkciniu ryšiu su lygiu (P), galime parašyti:

L =f(AD) = f`(P(

Išraiška f`(P) reiškia, kad to paties produkto L reikšmė kinta priklausomai nuo P svyravimo.

Kiekybiškai L išreiškiamas tipiniu nekilnojamojo turto pardavimo laiku konkrečiai rinkai (nuo pasiūlymo parduoti iki įsigijimo). Ceteris paribus, nekilnojamajam turtui šis laikas bus ilgesnis nei bet kurioms kitoms prekėms. Taip yra dėl dviejų kitų specifinių nekilnojamojo turto savybių – unikalumo ir kapitalo intensyvumo (atsižvelgiant į sandorio kaštus) – bendros įtakos. Tokia priklausomybė pateikiama šios struktūrinės ir loginės schemos forma:

1.1 pav. Likvidumo grupių ryšys su nekilnojamojo turto unikalumu ir kapitalo intensyvumu

Nekilnojamas turtas kaip pajamų šaltinis

Paskutinis analizės aspektas – nekilnojamojo turto, kaip pajamų šaltinio, naudojimo ypatumų įvertinimas.

Šiuo atžvilgiu iš karto atkreipiame dėmesį į svarbiausias nuostatas, kurios yra svarbios tolesniam pristatymui.

Pirmoji pozicija– ne visi nekilnojamojo turto objektai yra ir gali būti pajamų šaltinis. Didžioji dalis būsto fondo, kuris suteikiamas nuomai, yra ne pajamų šaltinis, o biudžeto išlaidų straipsnis (šiuo metu reprodukcinė veikla, taip pat pagrindinė būsto ir komunalinių paslaugų išlaidų dalis, nuomininkai nemoka). Būstas, po privatizavimo tapęs privačia piliečių nuosavybe, yra beveik visiškai naudojamas pačių savininkų ir jų šeimų narių gyvenimo reikmėms ir yra ekonominė nauda. Taigi, nekilnojamojo turto „pelningas potencialas“, jei vertintume tik tokias pajamas, kurias jis gali atnešti jo savininkui – nuomą – yra palyginti mažas.

Nuoma (lot. Redditam – grąžinama) – reguliariai gaunamos pajamos (mokėjimų srautas) už kapitalą, turtą, žemę, valstybės obligacijas reguliariais intervalais.

Antra pozicija- pajamų, gautų iš nekilnojamojo turto, atneštų dalyvaujant nekilnojamajam turtui, skirtumas. Pirmuoju atveju nekilnojamasis turtas yra vienintelis pajamų faktorius, antruoju – vienas iš kelių ir, ko gero, ne pagrindinis. Gryna forma nekilnojamojo turto nuomos pajamos atsiranda tada, kai išnuomojamas turtas su reikiamomis vartojimo savybėmis. Šiuo atveju ekonominiu požiūriu nekilnojamojo turto vaidmuo yra panašus į paskolai pervestą kapitalą; galime sakyti, kad turtas yra „natūralizuotas“ kapitalas, tai yra kapitalas realia forma, atnešantis turto savininkui grynųjų pinigų (reguliarių nuomos įmokų srautas).

Nekilnojamojo turto vertės ekvivalentas bus kapitalizuotas nuomos mokestis su šiais santykiais:

kur r (Дх) yra turto savininko nuomos pajamos;

R – kapitalo grąžos lygis (dažniausiai procentais);

K – kapitalo dydis.

Šie koeficientai yra universalūs bet kokios funkcinės paskirties pajamas generuojantiems nekilnojamojo turto objektams. Skirtumas bus pajamų dydyje, kuris, savo ruožtu, priklauso nuo paklausos mokumo lygio. Šiuo metu didžiausią paklausą turi negyvenamieji pastatai ir biurų patalpos, o tai lemia ir aukštesnį tokio tipo nekilnojamojo turto nuomos mokestį. Yra dar vienas veiksnys, turintis įtakos nuomos dydžiui naudojant nekilnojamąjį turtą komerciniais tikslais – tai nuomininko pelningumas. Tame pačiame biure gali įsikurti ir labai pelninga įmonė, ir nuo jos pajamų požiūriu toli nutolusi įmonė. Tačiau praktikoje nuomos kaina beveik visada koreliuoja su nuomininko pajamų lygiu, t.y.:

AP = AP + ∆AP [ = f (Dharp)],

Kur AP – nuomos suma;

AP – šio tipo nekilnojamojo turto AP svertinis rinkos kursas;

∆AP - AP perteklius (per-nuoma, papildoma nuoma).

Žinoma, ne visada galima tiksliai įsivaizduoti nuomininko pajamų dydį (ypač Rusijoje). Todėl nemažai atvejų naudojami kiti AP formavimo mechanizmai, kuriuose atsižvelgiama į visus esminius išnuomoto nekilnojamojo turto naudojimo požymius.

Tai yra pagrindinės nekilnojamojo turto, kaip pajamų šaltinio, savybės.

Kitokia situacija susiklosto, kai nekilnojamasis turtas yra vienas iš gamybos veiksnių (gamyklos pastatai, dirbtuvės, administraciniai pastatai ir kt.). Visų pirma, reikia suprasti, kad nė vienas iš gamybos veiksnių nėra tiesiogiai pajamų šaltinis. Teisingiau juos laikyti privalomomis sąlygomis, materialinėmis prielaidomis pajamoms gauti. Pajamų šaltinis yra verslumo ir darbo veikla, kurios rezultatai parduodami rinkoje kaip prekės. Pardavimų apimtis lemia verslo pajamų (pelno) dydį. Pelnas (pajamos) – paslaugų antplūdis (srautas) laikui bėgant. Jei kapitalas yra ateities paslaugų integracija (personifikacija), tai pelnas yra naudojimosi šiomis paslaugomis per tam tikrą laikotarpį rezultatas.

Gautas pelnas yra tam tikros veiksnių kombinacijos (kiekvieno iš jų konkretaus kiekio) sunaudojimo gamyboje rezultatas. Gamybos vartojimo pobūdžio skirtumai yra gerai žinomi: kai kurie iš jų, būtent ilgalaikis turtas, kuris apima nekilnojamąjį turtą, yra naudojamas per daugelį gamybos ciklų ir nėra sunaudojamas tiesiogine prasme, gamybos procese nepraranda natūralios materialinės formos. ; kita dalis (apyvartinis kapitalas) visiškai paverčiama gatava produkcija. Vartojimo pobūdis lemia ir produkcijos savikainos rodiklius, kurių viena dalis yra ilgalaikio turto nusidėvėjimas, o kita – visa apyvartinių lėšų kaina. Atitinkamai galima rašyti:

C ≈ Nao x Sof + Sos,

kur C yra visos gamybos sąnaudos verte;

Cof – ilgalaikio turto savikaina;

Cos – apyvartinių lėšų kaina;

Nao – nusidėvėjimo standartas.

Remdamiesi tuo, kas išdėstyta, galime nustatyti produktų pardavimo apimtį verte (Creal):

Sreal = С + ∆С

Pramoninis nekilnojamasis turtas yra ilgalaikio turto dalis. Todėl jo sąnaudų ekvivalentą Snedv galima nustatyti taip:

Snedv \u003d Sreal x AOnedv / Sof + Sos,

kur AOnedv yra pramoninio nekilnojamojo turto nusidėvėjimo atskaitymų suma.

Pastaba: 1. Pirmiau minėtų išraiškų rezultatai nustatomi kasmet.

2. Šiuo atveju į pridėtines išlaidas ir kitus išlaidų elementus neatsižvelgiama.

Iš to, kas išdėstyta pirmiau, daromos trys svarbios išvados:

Pirma, pramoninio nekilnojamojo turto ekonominis tyrimas turėtų būti laikomas neatskiriama visos įmonės verslumo (verslo) tyrimo dalimi.

Antra, pramoninio nekilnojamojo turto teikiamos verslo pajamos ir jų dalis turi skirtingą (ne nuomos) pagrindą, priešingai nei nekilnojamojo turto nuoma.

Trečia, pramoniniu nekilnojamuoju turtu, skirtingai nei nuomojamu nekilnojamuoju turtu, naudojasi pats savininkas-verslininkas.

Baigiant nekilnojamojo turto, kaip ekonominės sąvokos, svarstymą, pažymėtina, kad praktikoje gali būti kombinuoto naudojimo atvejų. Pavyzdžiui, gyvendami nuosavame bute (nekilnojamasis turtas naudojamas kaip ūkinė prekė) vienu metu galite užsiimti kuravimo ar kita veikla (NT kaip gamybos veiksnį panaudoti). Kai dalis turto išnuomojama, ši dalis naudojama kaip pajamų šaltinis. Tokios situacijos lemia išsamesnio tyrimo poreikį, atitinkamų metodų kūrimą.

Galutinis analizės rezultatas turėtų būti nekilnojamojo turto ekonominės sampratos apibrėžimas. Suformuluokime jį apžvelgdami nekilnojamojo turto kūrimo, plėtros ir valdymo procesus tarpusavyje:

Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas

Kai kurie mokslininkai ekonomistai mano, kad nekilnojamasis turtas kaip prekė yra savotiškas „gyvas organizmas“, kuris, kaip žinia, vystosi tokia tvarka: idėja – gimimas – branda – senėjimas ir mirtis. Pagal analogiją išskiriame šiuos nekilnojamojo turto objekto gyvavimo ciklo etapus: projekto prieš investicinį (pradinį) etapą (koncepcija, planavimas, projektavimas ir kt.), projekto įgyvendinimo (statybos, įrengimo) stadiją. įranga), objekto eksploatavimo etapas (paleidimo į rinką fazė, augimas, branda, prisotinimas) ir likvidavimo (nuosmukio) etapas. Pasitelkus gyvavimo ciklo teoriją, galima iš dalies nuspėti situaciją, bet ne sudarant nuspėjamąjį modelį, nes tokiu atveju įmonė gali netekti rinkodaros paramos.

Nekilnojamojo turto rinkos gyvavimo ciklas

Bendroji taisyklė „pirk pigiai, parduok brangiai“ taikoma nekilnojamajam turtui, kaip ir bet kuriai kitai investicijų rūšiai. Paveiksle pavaizduoti keturi ciklai, pagrįsti rinkos tyrimais su „klasikinėmis sąlygomis“ – ekonomikos nuosmukiu ir pakilimu. Ciklų trukmė ir sudėtingumas priklauso nuo daugelio išorinių ir vidinių sąlygų.

1.2 pav. Pagrindiniai nekilnojamojo turto rinkos plėtros ciklai

Skirtingi rinkos segmentai vienu metu elgiasi skirtingai.Pavyzdžiui, statybos vienoje miesto dalyje gali greitai pabrangti, o tuo pat metu kitoje vietoje – stagnacija. Tačiau galimybė identifikuoti šiuos ciklus gali suteikti klientui papildomų investavimo galimybių. Apsvarstykite šių ciklų ypatybes.

A. Recesijos ciklas. Pasitaiko, kai rinka yra persotinta ir skaičius

pradeda didėti neapgyvendintų pastatų.Negyvenamų pastatų priežiūra neigiamai veikia projekto finansinę būklę. Ši rinka yra pirkėjų rinka. Turto savininkas turi dėti daug pastangų rinkodaros ir finansinės paramos ieškojimui. Į rinką ateina nedidelis skaičius naujų nekilnojamojo turto objektų, skolintojai praktiškai stabdo savo veiklą iki naujo pakilimo, NT kainos mažėja.

B. Absorbcijos ciklas. Dėl recesijos ciklo trūkstant naujų statybų, pasiūla ir paklausa nekilnojamojo turto rinkoje pradeda augti. Rinka pereina į naują ciklą – sukurto objekto įsisavinimo ciklą. Kai investicijų perteklius bus absorbuojamas, nuomos kainos pradės kilti. Didėjant paklausai ir mažėjant pasiūlai, atliekami išankstiniai investiciniai tyrimai, siekiant sukurti naujus nekilnojamojo turto objektus.

B. Naujos statybos ciklas. Naujos statybos ciklas atitinka išaugusią paklausą statybų rinkoje ir sumažėjusį laisvos žemės pasiūlą. Nuomos kainos didėja kartu su nekilnojamojo turto kaina. Šiuo laikotarpiu kyla infliacijos lygis, didėja statybos savikaina, o tai padidina turto pardavimo kainą.

D. Rinkos prisotinimo ciklas. Nekilnojamojo turto pardavimų augimas yra lėtas ir ilgainiui traukiasi. Yra gatavų statybos produktų ir pajėgumų perteklius. Užimtumas pradeda mažėti, o statybų veikla pamažu sustoja. Geriausias laikas plėsti nekilnojamąjį turtą yra įsigijimo ciklas arba naujos statybos laikotarpis

Norint įvertinti nekilnojamojo turto rinkos efektyvumą, būtina išsamiau apsvarstyti objekto gyvavimo ciklą ir nustatyti pagrindinius kritinius laiko taškus, kurių deriniai turės įtakos ciklo trukmei ir pokyčių dinamikai. išlaidas ir rezultatus.

Siųsti savo gerą darbą žinių bazėje yra paprasta. Naudokite žemiau esančią formą

Studentai, magistrantai, jaunieji mokslininkai, kurie naudojasi žinių baze savo studijose ir darbe, bus jums labai dėkingi.

Nekilnojamojo turto ekonomika

Įvadas

Ekonomika – tai materialinių gėrybių gamybos procesas ribotų išteklių sąlygomis.

Nekilnojamojo turto ekonomika yra ta bendro ekonominio proceso dalis, susijusi su nekilnojamojo turto gamyba (išimtis yra žemė).

Nekilnojamojo turto teisinė samprata yra nuosavybės teisių registravimas.

Nekilnojamasis turtas, tenkinantis asmens poreikius, gali būti naudojamas 3 būdais:

1. Kadangi nekilnojamasis turtas turi naudingumo – tai daikto gebėjimas patenkinti žmogaus poreikius – tai nekilnojamasis turtas yra ekonominė gėrybė.

2. Kaip pajamų šaltinis – nekilnojamasis turtas savininkui atneša pajamų nuomos pavidalu. Šio nekilnojamojo turto naudojimo išskirtinis bruožas yra tai, kad nekeičiama nuosavybės teisė.

3. Kai nekilnojamasis turtas veikia kaip prekė, savininkui atnešanti vienkartines pajamas.

Nekilnojamojo turto ekonominės charakteristikos

1. Bet koks nekilnojamasis turtas yra daiktas, materialus turtas, susidedantis iš neatskiriamos žemės sklypo (gamtos daiktų) ir pastato ar statinio (darbo gaminių) visumos.

2. Nekilnojamas turtas turi maksimalų naudingumą tarp kitų privalumų.

3. Be materialinių poreikių, nekilnojamasis turtas geba patenkinti ir dvasinius poreikius.

4. Dėl nuolatinio naudojimo nekilnojamasis turtas yra unikalus, palyginti su kitomis prekėmis.

Įvairių nekilnojamojo turto naudojimo būdų ypatumai

Nekilnojamojo turto naudingumas. Naudojant nekilnojamąjį turtą kaip ekonominę gėrybę, patenkinamas tik vienas poreikis – būsto poreikis. Tačiau jis gali būti patenkintas 3 formomis:

1. būsto įsigijimas nuosavybėje;

2. nuoma;

Įdarbinimas – socialinio būsto pašalpa, leidžianti patenkinti mažas pajamas gaunančių žmonių poreikius.

Nekilnojamas turtas kaip prekė pasireiškia 2 aspektais:

1. daiktas (nuosavybė) gali būti prekė;

2. Prekė yra paslauga (nuoma, nuoma).

Nekilnojamasis turtas, veikiantis kaip prekė, turi keletą funkcijų:

1. reikia apibrėžti teises ir jų ribas;

2. investicijos į nekilnojamąjį turtą (rizika, pelningumas, laiko veiksnys);

3. bet koks turtas yra unikalus (vieta);

4. nekilnojamasis turtas pasižymi dideliu kapitalo intensyvumu;

5. nekilnojamasis turtas yra prekė bet kuriuo jo gyvavimo ciklo momentu;

6. nekilnojamojo daikto ir nekilnojamojo gaminio kokybinių savybių kiekybinis neatitikimas.

Nekilnojamas turtas kaip pajamų šaltinis. Pajamos, gautos iš nekilnojamojo turto objekto, yra bet kokio nekilnojamojo turto, išskyrus pramoninį, nuomos pobūdį. Pramoninei nuosavybei ji veikia kaip gamybos veiksnys, o ne visada pagrindinis. Tai yra, nekilnojamasis turtas priklauso įmonės ilgalaikiam turtui ir jo vertę perkelia į pagamintą produkciją, taigi ir į verslininko pelną dalimis (nusidėvėjimas).

Nekilnojamas turtas yra ypatinga investicinė prekė.

Investicijos turėtų būti suprantamos kaip ilgalaikės lėšų investicijos, skirtos naujam objektui sukurti, esamo rekonstrukcijai ar modernizavimui, siekiant vėlesnės investicijų grąžos ir pajamų.

Pagal Rusijos įstatymus investicijos gali būti:

· grynieji pinigai;

· vertybiniai popieriai;

kitas turtas, įskaitant nuosavybės teises ar kitas piniginę vertę turinčias teises.

1. Nekilnojamojo turto plėtros projekto komponentai

I. Projekto inicijavimas. Projekto iniciatorius gali būti:

objekto savininkas, suinteresuotas padidinti objekto vertę dėl jo kokybinės transformacijos;

Investuotojas, ieškantis pelningiausio lėšų investavimo;

· vystytojas, ieškantis savo kapitalo ir profesinės veiklos pritaikymo sferos, pagrįstos rinkos išmanymu, perspektyviausiomis jos plėtros sritimis, paklausos lygiu, konkurencija, taip pat konkrečios plėtros perspektyvomis. regione.

II. Iniciatyvinis vertinimas. Palyginus rinkos potencialą ir objekto potencialą, iniciatyvai prieš įgyvendinant atliekamas preliminarus įvertinimas, kuris apima fizinį pagrįstumą, teisinių ir finansinių sąlygų projektui įgyvendinti prieinamumą. , o tada, atsižvelgiant į šias galimybes ir apribojimus, nustatomas projekto efektyvumas. Daugeliu atvejų efektyvumas laikomas komerciniu.

Iniciatyvos vertinimas turi du aspektus:

1. Rinkos būklės ir jos plėtros perspektyvų įvertinimas;

2. Potencialaus objekto vietos įvertinimas.

Šiame etape pagrindinė gairė priimant sprendimą dirbti su projektu yra labiausiai tikėtino objekto pelningumo įvertinimas. Šio pelningumo lygis nustatomas priklausomai nuo būsimojo savininko pagrįstų idėjų tam tikram rinkos segmentui ir regionui. Reikalingos grąžos idėja labai skiriasi priklausomai nuo iniciatyvos įvertinimo ir labai skiriasi įvairiems projektams. Bendru atveju šis laikotarpis skaičiuojamas mėnesiais, tačiau galimi ir objektai, kuriems reikia metų. Šių etapų finansinės išlaidos yra 1-3% visų projekto išlaidų.

III. Teisinių projektų įgyvendinimo galimybių užtikrinimas ir finansavimo schemų kūrimas. Priėmus sprendimą dėl projekto pagrįstumo, prasideda praktiniai jo įgyvendinimo veiksmai:

1. Teisinių sąlygų suteikti kūrimo procesui teisėtumą (teisėtumą) ir sukurti teisinių garantijų sistemą visiems proceso dalyviams sudarymas;

A. Projekto ir vietos pasirinkimas
1. Vietos ar objekto turtinio teisinio statuso nustatymas (miesto turto valdymo komitetai, miesto teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo biuras, istorijos paminklų apsaugos komitetai, rajonų ar savivaldybių administracijos)	2-4 savaites
2. Preliminarus apkrovų skaičiavimas	1-2 savaites
3. Preliminarių elektros energijos tiekimo, vandens šalinimo, vandens vartojimo, šildymo techninių sąlygų gavimas	2-4 savaites
4. Derinimas su Valstybiniu ekologijos komitetu
5. Miesto planavimo dokumentacijos rengimas	6-8 savaites
B. Architektūrinių ir planavimo užduočių gavimas ir išankstinės projektinės dokumentacijos užsakymas
1. Priešprojektinės dokumentacijos derinimas suinteresuotuose padaliniuose	2-4 savaites
2. Investicinių projektų vertinimas	2-4 savaites
3. Investicinės sutarties projekto derinimas su KUMI, žemėtvarkos komitetu, statybos komitetu	iki mėnesio
4. Dokumentų paketo pateikimas miesto investicijų konkurso komisijos sekretoriatui	iki mėnesio
5. Miesto investicijų konkurso komisijos sprendimas	2-4 savaites
6. Miesto ar savivaldybės administracijos teisės skyrius
7. Miesto ar savivaldybės vadovo įsakymas dėl žemės sklypo suteikimo investicinėmis sąlygomis	iki mėnesio

Jeigu aukcionai rengiami parduoti sklypą statybai, šie terminai pailgėja 2-3 mėnesiais. Be to, įgyjant teisę statyti gali būti surengtas viešas svarstymas, kuriame dalyvauja specialistai ir vietovės gyventojai.

2. Finansavimo schemos parengimas ir preliminarus parinkimas.

IV. Galimybių studijos ir projekto rengimas. Šis etapas yra pats svarbiausias, nes nuo jo priklauso būsimo objekto parametrai, kurie atitinkamai įtakoja projekto kaštus.

Organizuojant projektavimo darbus reikia atkreipti dėmesį į:

· Išduodant projektavimo užduotį turi būti pateikta pirminė medžiaga ir dokumentai, įskaitant investicijų pagrindimą, objekto vietos patvirtinimą valstybės institucijomis, objekto prijungimo prie inžinerinių tinklų ir komunikacijų technines sąlygas;

· Projektuojamas objektas turi atitikti ne tik urbanistikos standartus, bet ir rinkos reikalavimus, tai yra atitikti vartotojų lūkesčius architektūrinių ir planavimo sprendimų, naudojamų medžiagų, taip pat vartotojo finansinių galimybių atžvilgiu.

Išlaidos sudaro 6-10% projekto išlaidų.

V. Projekto derinimas su valstybinės kontrolės institucijomis. Ši procedūra apima miesto planavimo dokumentų valstybinę ekspertizę, galimybių studiją ir detalųjį projektą prieš juos patvirtinant projekto užsakovui. Teigiamos ekspertinės išvados gavimas yra dokumentacijos tvirtinimo pagrindas ir leidžia gauti leidimą atlikti statybos ir montavimo darbus.

VI. Projekto įgyvendinimo dalyvio sutartinių įsipareigojimų sistemos formavimas. Šis etapas apima visus projekto dalyvius ir juos reglamentuoja:

1. Projekto finansavimas;

2. Rangos darbų atlikimas;

3. Sukurto objekto įgyvendinimas.

Šiame etape sudaromos sutartys dėl dalyvavimo projektų finansavime su finansų ir kredito įstaigomis, su privačiais investuotojais ar būsimais vartotojais, rengiami konkursai ir sudaromos sutartys su rangovais, įtraukiami nekilnojamojo turto pardavimo ar nuomos agentai.

VII. Projekto įgyvendinimas. Pagrindinis šio etapo uždavinys – kokybiškai, kaina ir sparta atlikti nekilnojamojo turto plėtros darbus. Šio etapo rezultatas – naujas nekilnojamojo turto objektas, kurio faktinis sukūrimas turi būti patvirtintas objekto priėmimo eksploatuoti aktu, kurio pagrindu gali būti įregistruota teisė į naujai sukurtą objektą. Šis etapas yra pats brangiausias laiko (iki trejų metų) ir finansiniu požiūriu (60-70% išlaidų).

VIII. Projekto rezultatų valdymas. Šiame etape nuosavybės teisės įregistravimas, objekto perdavimas valdyti, nuoma, pardavimas. Kadangi objektas PTI nėra įregistruotas kaip nekilnojamojo turto objektas, o teisės į jį neįregistruotos valstybinėse registravimo institucijose, tai objektas teisiškai neegzistuoja, todėl negali būti rinkos apyvartos objektu.

2. Verslo veiklos sritis – atrankos kriterijai

Atrankos kriterijai yra šie:

pelningumas;

likvidumo.

Vertinant šiuos kriterijus, naudojami statistiniai rodikliai, kuriuos rengia profesinės organizacijos, tiek konkretiems klientams, tiek bendram naudojimui.

Visus šiuos rodiklius galima suskirstyti į 4 grupes:

1. Tūriniai rodikliai - pardavimų apimtis pagal rinkos segmentus, pagal pirkėjų tipus; pasiūlymų kiekis, įskaitant galimus pagal rinkos segmentus; neužimtos erdvės kiekis; investicijų į tam tikrą rinkos segmentą apimtis; vartotojų aprūpinimas nekilnojamojo turto objektais;

2. Kainų rodikliai - nuomos lygis (min, vidutinis, max), kainų lygis (min, vidutinis, max);

3. Investicijų grąžos rodikliai – nekilnojamojo turto segmento ir regionų grąžos norma;

4. Dinaminiai rodikliai - rodiklių, išvardytų pirmose 3 grupėse, dinamika.

Ištyrus regiono nekilnojamojo turto rinką, parenkama verslo veiklos sritis ir nustatoma kryptis tolimesnei ir gilesnei situacijos analizei pasirinktame segmente.

Pavyzdžiui, renkantis verslo veiklos apimtį tarp gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto.

Charakteristika	Gyvenamosios patalpos	komercinis nekilnojamasis turtas
Priklausomybė nuo regiono ekonomikos būklės
Likvidumas
Pagrindinis operacijų tipas	pirkimas ir pardavimas, nuoma, nuoma
Galimybė pritraukti išorės finansavimą

Lentelėje matyti, kad pirmenybė teikiama gyvenamajam nekilnojamajam turtui, tačiau tuo pat metu konkurencijos lygis šiame segmente yra gana aukštas. Tai yra, ribotas masinės būsto statybos rinkos pajėgumas lemia tai, kad pirmaujančios statybų bendrovės pradeda savitvardos politiką, pavyzdžiui, dėl prabangaus būsto ar būsto viduriniajai klasei. Ši diferenciacija rodo laipsnišką paklausos prisotinimą pirminėje būsto rinkoje, kai trūksta komercinio nekilnojamojo turto, ypač mažmeninės prekybos. Kitaip tariant, įvairių sektorių dalies ekonomikoje pokyčiai lemia tam tikrų nekilnojamojo turto rūšių paklausos didėjimą, o tai atsispindi NT savybių reikalavimų pasikeitimuose.

Visos bendros ekonomikos raidos tendencijos yra taikomos tam tikros regioninės rinkos būklei, atsižvelgiant į jos ypatybes. Plėtros galimybių paieška vystytoją neišvengiamai priveda prie pasirinkimo problemos, kurios turinys skirtinguose turto vystymo etapuose atrodo taip:

Projekto įgyvendinimo etapai		Pasirinkimo kriterijai	Naudoti įrankiai
Projekto inicijavimas	Rinkos segmento pasirinkimas	Pelningumas, rizika, likvidumas	Rinkos galimybių tyrimas
Iniciatyvos vertinimas	Projekto atranka	Fizinis pajėgumas, teisinis įperkamumas, finansinis pagrįstumas ir prieinamumas, ekonomiškumas	Projekto galimybių tyrimas
Teisinių galimybių projektų įgyvendinimui suteikimas ir finansavimo schemų kūrimas	Finansavimo schemos ir šaltinio pasirinkimas	Patikimumas, prieinamumas, kredito kaina	Investuotojų interesų ir galimybių analizė
Galimybių studijos ir projekto rengimas	Priešprojektinių sprendimų, technologijų parinkimas, projekto ekonominių charakteristikų išaiškinimas	Projekto atitikimas šiuolaikiniams rinkos reikalavimams, kaštų minimizavimas	Projektinių pasiūlymų lyginamoji analizė, projekto ekonominė analizė
Projekto derinimas su valstybinės kontrolės institucijomis	Sprendimų pasirinkimas norint pasiekti reikiamus projekto parametrus		Keičiami dizaino sprendimai
Projekto dalyvio sutartinių įsipareigojimų sistemos formavimas	Finansavimo mechanizmų parinkimas ir rangovų parinkimas	Finansinis tvarumas, išteklių sąnaudos, išlaidų mažinimas, laikas, kokybė	Įvairių finansavimo šaltinių naudojimas ir sutarčių siūlymas
Projekto įgyvendinimo etapai		Pasirinkimo kriterijai	Naudoti įrankiai
Projekto įgyvendinimas	Projekto įgyvendinimo eigos valdymo būdo pasirinkimas	Terminų laikymasis, kokybė ir išlaidų lygis, finansavimas	Inžinerinių firmų pritraukimas, darbas su investuotojais
Projekto rezultatų valdymas	Objekto reklamavimo į rinką būdo pasirinkimas, pardavimų organizavimas	Maksimaliai padidinkite pardavimo pajamas ir sumažinkite pristatymo laiką	Nekilnojamojo turto firmų pritraukimas, pardavimo paslaugų kūrimas ir organizavimas

Tiriant rinką reikia atsižvelgti į praeities tendencijas ir galimus jų pokyčius bei esamų ir naujų veiksnių įtaką pasiūlai ir paklausai rinkoje. Pasiūlos ir paklausos rinkos potencialo, rinkos pajėgumo tyrimas nulemia pasirinkto rinkos segmento investicinį patrauklumą ir yra būtina sąlyga tolimesniam projekto judėjimui, po kurio rengiamas kitas etapas - paieška ir parinkimas. konkretus nekilnojamojo turto plėtros projektas.

3. Pagrindiniai požiūriai į projekto ekspertizę

Investicinio projekto vertinimo dalis sumažinama iki kiekybinių rodiklių, nustatytų pagal išlaidų ir pajamų santykį, skaičiavimo. Tačiau prieš kiekybinius rodiklius projektui reikalingas kokybinis įvertinimas, kuris patikrinamas ir patikslinamas kiekybinių charakteristikų skaičiavimais. Tai yra, projekto vertinimo procese yra 2 etapai Ir:

1. Įgyvendinamo projekto galimybių ir tikslingumo įvertinimas;

2. Projektą charakterizuojančių ekonominių rodiklių skaičiavimas.

Turint nekilnojamojo turto plėtros projekto ekspertizę, reikėtų suprasti siūlomo įgyvendinti projekto vertinimą pagal jo fizinį pagrįstumą, teisinį leistinumą, finansinį pagrįstumą ir prieinamumą.

Atliekant fizinių galimybių vertinimą daroma prielaida, kad yra fizinis pagrįstumas, atsižvelgiant į vietą, erdvinius parametrus, infrastruktūros būklę, technologines charakteristikas, turimas statybos galimybes ir šių galimybių įtaką projekto parametrams, sąnaudoms ir įgyvendinimo laikui.

Teisinio leistinumo vertinimas apima galimybę susitarti su žemės savininku dėl žemės sklypo įtraukimo į nekilnojamojo turto plėtros procesą sąlygų, siūlomo projekto pobūdžio atitikties esamoms žemės naudojimo taisyklėms.

Finansinio pagrįstumo ir pagrįstumo vertinimas apima galimų pajamų iš projekto įgyvendinimo, galimo pelningumo lygio, lėšų gavimo ir nutekėjimo laikotarpių nustatymą. Ir tuo remiantis – nuosavų lėšų investavimo į projektą pakankamumas ir tikslingumas, išorinių finansavimo šaltinių pritraukimo galimybė bei įvairių finansavimo šaltinių santykis įgyvendinant projektą.

Atliekamas fizinių, teisinių ir finansinių projekto aspektų tyrimas, lyginant su alternatyviomis galimybėmis:

· kitos žemės sklypo galimybės;

siūlomo projekto vieta.

Ypatingas dėmesys nagrinėjant ir atrenkant projektus dėl nekilnojamojo turto specifikos skiriamas objekto vietos analizei. Skirtingai nuo investicinių projektų, susijusių su gamybinių patalpų kūrimu ar plėtra, kuriems vieta visada yra kaštų veiksnys, nekomercinio nekilnojamojo turto plėtros projektams vieta yra veiksnys, turintis įtakos ne tik sąnaudoms, bet, dar svarbiau, pajamoms, kurias sukuriama. daiktas gali atnešti.

Todėl, analizuodami vietą, apsvarstykite:

1. Sukurto nekilnojamojo turto vertė jo vartotojo požiūriu;

2. Nekilnojamojo turto sukūrimo kaina;

3. Veiklos išlaidos.

Analizuojant vietą, reikėtų skirti geografinę ir ekonominę vietą.

Geografinė padėtis – tai nuosavybės prisirišimas prie tam tikrų topografinių savybių.

Ekonominė vieta – tai turto vieta, palyginti su veiksniais, kurie gali turėti įtakos su turtu susijusiai naudai ir sąnaudoms, taigi ir jo vertei naudotojo akyse, taigi ir sąnaudoms.

Nekilnojamojo turto objektai gali būti visiškai skirtingi geografine padėtimi ir artimi ekonomine ir atvirkščiai. Tuo pačiu vietos privalumai ir trūkumai yra tiesiogiai susiję su turto paskirtimi, todėl gera vieta yra optimali turto vieta pagal funkcinę paskirtį.

Remiantis užsienio patirtimi, analizuojant prekybos centro situaciją pagrindiniai klausimai yra šie:

1. Prieinamumas;

Kaip naujasis projektas dera su kraštovaizdžiu?

· Ar būsimam pirkėjui yra tinkami transporto tinklai?

· Ar už siūlomos parduotuvės yra pakankamai pėsčiųjų srauto, kad būtų sukurta prekyba?

· Koks santykis tarp pasirinktos vietos, kitų prekybos centrų ir į parduotuvę besilankančios publikos?

2. Varžybos:

· Ar potenciali parduotuvė turi tiesioginių konkurentų?

Kokią dalį pirkėjų iš jų galima atimti?

3. Prekybos paslaugų teikimo lygis teritorijoje:

· Koks dabartinis prekybos ploto aprūpinimo lygis?

· Koks pajamų ir išlaidų lygis mažmeninėje prekyboje šioje srityje?

· Ar yra didelė universalinių parduotuvių dalis?

· Kiek naujai sukurtų parduotuvių yra rajone?

4. Talpa:

· Kokios yra gyventojų skaičiaus ir užimtumo tendencijos rajone?

· Koks vietos valdžios požiūris į prekybos centro plėtrą?

5. Darbo vietų prieinamumas, užimtumo struktūra ir jų perspektyvos.

6. Konkuruojantys ir papildomi objektai.

7. Pėsčiųjų ir keleivių eismas.

Vietos įtaka išlaidoms

Taip yra dėl kaštų, kurie atsiranda statant objektus naujose teritorijose, kuriose nėra reikalingų inžinerinių statinių ir komunikacijų. Be to, išlaidos gali padidėti ir teritorijose, kuriose yra didelis užstatymo tankumas, nes sudėtinga naudoti įrangą, organizuoti įvažiavimus ir sandėliuoti. Kalbant apie gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, analizuojant vietą reikėtų atsižvelgti ir į norminius reikalavimus (atstumas tarp namų, vėjo rožė ir kt.).

4. Statome ant žemės

Analizuojant žemės sklypą, nekilnojamojo turto plėtrai svarbu nustatyti jo dydžio pakankamumą konkrečiam projektui įgyvendinti ir pasiekti optimalų santykį tarp žemės, darbo ir kapitalo indėlio į kuriamą objektą. Kiekvienam žemės naudojimo variantui (gyvenamajam ar komerciniam nekilnojamajam turtui ir jų atmainoms) yra nustatyti tam tikri optimalūs žemės ir ne žemės veiksnių įnašo santykiai – žemės naudojimo koeficientas (KIT) – tai pastato ploto ir pastato ploto santykis. žemės plotas:

1. Gyvenamajai nuosavybei:

Individualūs namai - RINKINYS=0,1x0,25;

sublokuoti namai - RINKINYS=0,5h1,5;

Daugiaaukščiai (iki 5 aukštų) namai - KOMPLEKTAS=0,7h2;

Pastatai per 5 aukštus - KIT=2,5h5;

didelis aukštis - KIT = iki 12;

2. Komerciniam nekilnojamajam turtui: RINKINYS=0,5h12.

Nepaisant didelio asortimento, praktika rodo, kad prekybos centrams pajamų iš ploto vieneto maksimizavimas, esant visoms kitoms sąlygoms, yra pasiekiamas su 2 daugiausiai 3 aukštų pastatais.

Tačiau galimybė žemės įnašą pakeisti kapitalo įnašu taip pat gali turėti neigiamą reikšmę:

1. Viršijus tam tikrą ribą (5 aukštai) didėja bendra naudingojo ploto vieneto kaina (reikalinga brangi statybinė technika, papildoma įranga, liftai). Be to, didėja ir eksploatacijos kaštai (kuo didesnis plotas, tuo didesni šilumos nuostoliai).

2. Aukštų skaičiaus padidėjimas gali tapti veiksniu, mažinančiu vertę potencialiems vartotojams.

3. Aukščio ribą gali nustatyti teritorijos zoniniai reglamentai ar kiti urbanistikos normatyvai.

4. Bendras projekto parinkimo ir vertinimo algoritmas

Pagrindinės investicinių projektų vertinimo klaidos

1. Investicinių sąnaudų neįvertinimas dėl to, kad į jų sudėtį neįtrauktas apyvartinių lėšų poreikio padidėjimas, taip pat išlaidos, susijusios su pardavimų organizavimu, konsultantų apmokėjimu ir kitos netiesioginės išlaidos.

2. Prielaidų apie projekto efektyvumą formulavimas, siekiant gauti realiai pagrįstas analizes ir išvadas.

3. Neatsižvelgimas į vykstančius ir galimus pasiūlos ir paklausos dinamikos pokyčius, konkurenciją rinkoje.

4. Tinkamos rinkos analizės trūkumas rengiant išvadą dėl projekto pelningumo prognozavimo.

5. Nepakankamas paaiškinimas dėl akivaizdžiai didelio neatitikimo tarp dabartinių ar neseniai galiojančių panašių objektų pardavimo kainų.

6. Pernelyg optimistinės pardavimo kainų ir nuomos lygio prognozės.

7. Nepakankamas diskonto normos pagrindimas.

Panašūs dokumentai

Pagrindinės nekilnojamojo turto savybės: fizinė, ekonominė, teisinė, socialinė. Būsto paskolų rinkos apibrėžimas, bendroji samprata, subjektai. Nekilnojamojo turto komponentai užsienio praktikoje. Nekilnojamojo turto rinkos ypatumai, jos klasifikacija.

testas, pridėtas 2013-10-19


Nekilnojamojo turto samprata ir pagrindiniai jo tipai. Bendra nekilnojamojo turto rinkos klasifikacija ir ypatumai. Nekilnojamojo turto, kaip prekės, charakteristikos ir pagrindiniai veiksniai. Nekilnojamojo turto rinkų Rusijoje ir užsienio šalyse analizė, hipotekos kreditavimo esmė.

kursinis darbas, pridėtas 2014-12-13


Rusijos Federacijos nekilnojamojo turto rinkos samprata ir pagrindiniai jos segmentai, jos formavimosi ir veikimo dėsniai, klasifikacija ir tipai. Gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos Saratovo mieste krizės metu analizė, pagrindinių jos problemų ir plėtros perspektyvų tyrimas.

Kursinis darbas, pridėtas 2016-04-17


Rusijos nekilnojamojo turto rinkos funkcionavimo ir plėtros modelių svarstymas ir analizė. Nekilnojamojo turto samprata ir rūšys, jo, kaip prekės, savybės. Socialinių ekonominių veiksnių įtaka nekilnojamojo turto rinkos raidai, reguliavimo teisinė bazė.

Kursinis darbas, pridėtas 2013-10-18


Rusijos nekilnojamojo turto rinkos vystymosi etapai ir sisteminės problemos. Nekilnojamojo turto rinkos infrastruktūros vaidmuo ir svarba. Ekonominių santykių, susijusių su Rusijos nekilnojamojo turto rinkos formavimu ir funkcionavimu, analizė. Nekilnojamojo turto vertinimo metodai.

Kursinis darbas, pridėtas 2011-07-21


Gyvenamojo nekilnojamojo turto vertinimo teisinis pagrindas. Gyvenamojo nekilnojamojo turto klasifikacija. Gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos Novosibirske analizė. Nekilnojamojo turto vertinimo kaštai ir lyginamieji metodai, jo skaičiavimo praktikos analizė. Analizės objekto aprašymas.

baigiamasis darbas, pridėtas 2010-12-14


Nekilnojamojo turto rinkos, kaip rinkos mechanizmų sistemos, užtikrinančios nekilnojamojo turto kūrimą, perdavimą, eksploatavimą ir finansavimą, samprata. Sandorio galiojimo sąlygos, jo užbaigimui būtinos procedūros. Nekilnojamojo turto rinkos struktūra.

pristatymas, pridėtas 2013-05-20


Nekilnojamojo turto samprata, jos turinys. Nekilnojamojo turto rinkos funkcijos. Su nekilnojamuoju turtu susiję objektai ir jų klasifikacija. Žemės rinkos ypatybės. Nekilnojamojo turto rinkos segmentai ir šiuolaikinė jų plėtra. Būsto rinka ir jos plėtra.

cheat lapas, pridėtas 2009-10-06


Nekilnojamojo turto rinkos samprata, funkcijos, požiūriai į segmentavimą, ypatumai ir modeliai. Nekilnojamojo turto pasiūlos ir paklausos pobūdis. Nekilnojamojo turto rinkos struktūra, mechanizmai, ūkio subjektai ir profesionalūs dalyviai.

santrauka, pridėta 2010-07-25


Nekilnojamojo turto samprata ir bendrosios charakteristikos. Objektai, priskiriami nekilnojamajam turtui pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą. Nekilnojamas turtas kaip materialus objektas. nekilnojamojo turto požymiai. Pagrindinės nekilnojamojo turto rūšys: žemė, būstas ir negyvenamosios patalpos.

Nekilnojamojo turto sandoriai atneša geras pajamas. Parduodami butus, namus, žemės sklypus ir kitus objektus, galite gauti gerą pelną. Žinoma, šiuo atveju reikia nemažai investuoti lėšų, bet verta. Tačiau metodas yra gana prieinamas visiems. Rizika šioje rinkoje yra nedidelė, palyginti su kitais investavimo būdais. Taip yra visų pirma dėl to, kad laikui bėgant nekilnojamojo turto vertė paprastai didėja. Kokie būdai gauti pelno iš nekilnojamojo turto?

Mažas pradinis kapitalas – vasarnamio ar buto pirkimas

Net jei pradinis kapitalas yra mažas, galite nusipirkti nebrangų nekilnojamąjį turtą ir panaudoti jį pajamoms gauti. Visų pirma, visiškai įmanoma gauti pasyvių pajamų už naudojimąsi vasarnamiais. Kaip tiksliai tai padaryti?

1. Pirma, kotedžas perkamas su žemės sklypu.
2. Įsigytas objektas išnuomojamas sezonui arba iš karto visiems metams.
3. Užmiesčio namas parduodamas, o gautos pajamos kartu su pajamomis iš objekto nuomos investuojamos į naujų pastatų įsigijimą brangiau.

Tą patį galite padaryti su butais ir kambariais, ty juos įsigyti, o paskui išnuomoti, susirasdami klientų per skelbimus arba per nekilnojamojo turto agentūrą. Gerai suremontavę ir įrengę butą, galėsite gauti didesnes pajamas. Įsigytas butas gali būti nuomojamas kasdien arba kas mėnesį.

Hipoteka

Jei pageidaujate, iš pradžių galite įsigyti nekilnojamąjį turtą hipoteka. Jis taip pat nėra toks brangus. Dėl to bus galima gauti lėšų iš įsigyto būsto pristatymo nuomai.

Perkamas butas naujame name

Puikus pasirinkimas – pirkti butą naujame name. Jei perkate jį iš kūrėjo, galite sutaupyti daug. O parduoti tokį būstą tikrai bus daug brangiau. Bet tokiu atveju yra rizika investuoti, o tada nieko negauti. Taigi verta atkreipti ypatingą dėmesį į kūrėjo pasirinkimą.

Dalintis statyba

Kitas būdas gauti pajamų su nedideliu pradiniu kapitalu yra statybų fondo dalis. Šis metodas dabar yra gana paplitęs.

Beje, nekilnojamojo turto vertę galite padidinti ir dėl to gauti daugiau pelno atlikus turto remontą arba pasikeitus statusui (nekilnojamasis turtas paverčiamas iš gyvenamojo į komercinį). Įsigytą objektą galima išsinuomoti arba parduoti brangiau.

Nekilnojamojo turto pirkimas užsienyje

Jei yra pakankamai lėšų nekilnojamajam turtui įsigyti, tuomet galima įsigyti nekilnojamojo turto užsienyje. Tai leis ateityje gauti geras pajamas užsienio valiuta, jei tinkamai tvarkysite savo turtą. Be to, galite gauti ir trumpalaikį pelną, ir stabilias pajamas. Ypač naudingas prabangus nekilnojamasis turtas užsienyje, įskaitant kurortines zonas.

komercinis nekilnojamasis turtas

Didžiuosiuose miestuose puikus pajamų šaltinis yra komercinis nekilnojamasis turtas. Patalpas galima nusipirkti ir išsinuomoti kaip parduotuvę, biurą, medicinos centrą, kavinę, viešbutį ir kt. Tuo pačiu metu yra pasyvių ir aktyvių pajamų galimybė. Pastaruoju atveju reikalingas nuolatinis aktyvus patalpų savininko dalyvavimas. Prekybos objektus pelningiausia įsigyti bankroto aukcione.

Kiekvienas iš išvardytų būdų investuoti į nekilnojamojo turto pirkimą yra savaip geras. Tačiau galutinis rezultatas priklauso nuo to, kaip efektyviai savininkas sugebės disponuoti savo turtu.

Ekspertų nuomonė: Investicijos į žemės ūkio paskirties žemę

Milena Aleksandrova, Konoplex įmonių grupės generalinė direktorė

Žemės ūkis yra svarbiausia šalies ūkio šaka, kuri pastaraisiais metais sparčiai auga. Istoriškai žemės ūkis savo savininkui atnešė nemažas pajamas, o šiuo metu žemės ūkis yra ne tik valstiečių ūkių, bet ir stambių įmonių veikla.

Investavimas į žemės ūkio paskirties žemę yra pelningas verslas, tačiau čia reikia atsižvelgti į keletą niuansų:

Pirma, tai yra „ilgi“ pinigai, tai yra, investicijų grąža neatsiras pirmaisiais ar net antraisiais metais. Pirkti prekes iš Kinijos ar Turkijos perparduoti nėra sunku, tačiau užauginti kokybišką produktą savo žemėje reikia sumanumo ir įgūdžių.

Antra, žemės ūkio veikla reikalauja kantrybės, jėgų ir specifinių žinių apie numatomą auginti kultūrą. Mūsų agrarinės pramonės ūkyje auginamos kanapės, o šios retos žemės ūkio kultūros apmokytų specialistų rasti nėra lengva.

Jei investuotojas nusprendžia žaisti didelius plotus ir įsigyja didelius žemės ūkio paskirties žemės plotus, tuomet būtina kompetentingai planuoti ir vykdyti verslą. Sėkmė šiame versle gali atnešti teisingą sėjomainą kartu su šiuolaikiniais agrotechniniais metodais. Tai leis verslininkui išlaikyti dirvožemio derlingumą ir išplėsti produkcijos asortimentą.

Investavimas į nekilnojamąjį turtą turi savo ypatybių. Tai priklauso nuo to, į kurį iš objektų yra investuojami pinigai. Investavimo objektas gali būti biurai, žemė, būstas ir kt.

Daugelis verslininkų investuoja į būstą. Tai leidžia per trumpą laiką gauti geras pajamas. Tokiu atveju pakanka nusipirkti butą, kambarį ar namą ir jį išnuomoti. Tačiau tuo pat metu reikia pasirinkti tinkamą plotą ir ypatingą dėmesį skirti buto būklei, jo išplanavimui, išvaizdai. Tai svarbu nuomojant objektą.

Kalbant apie pinigų investavimą į komercinį turtą, tai taip pat yra geras būdas užsidirbti pajamų. Tačiau tuo pačiu metu šis metodas yra sudėtingesnis ir ne toks prieinamas. Pavyzdžiui, bus reikalingas nuolatinis savininko dalyvavimas valdant turtą. Įsigijus tokį objektą teks įsirengti įvairius skaitiklius, taip pat reikės perregistruoti maitinimo šaltinį. Be to, tai bus reikalinga. Visa tai pareikalaus turėti specialių žinių ir samdyti specialistus šiam darbui atlikti. Dėl to dalį pajamų teks atiduoti jiems.

Taip pat populiarios investicijos į žemės sklypus. Juos nėra lengva išnuomoti. Prieš perkant svarbu nustatyti svetainės likvidumą.

Tai atsižvelgiama į:

• jo vieta;
• atstumas nuo miesto;
• įvairių ryšių buvimas ar nebuvimas.

Tinkamai pasirinkus žemę, ji uždirbs labai daug pinigų.

Kai kurie verslininkai perka kotedžus už miesto, kad gautų pajamų iš jų perpardavimo ar nuomos. Dabar daugelis miestiečių yra linkę išvykti į miestą praleisti savaitgalį ar atostogauti gamtoje, o tai paaiškina kotedžų paklausą. Jei įmanoma, galite pabandyti priminti nebaigtą priemiesčio nekilnojamojo turto objektą. Tokiu atveju pirkimas užtruks mažiau pinigų. Žemė bus dar pelningesnė. Natūralu, kad perkant bet kokiu atveju turite atsižvelgti į objekto vietą. Jei jis yra pakankamai toli nuo miesto, mažai tikėtina, kad iš jo bus galima daug uždirbti. Jei tuo pat metu gyvenvietė bus apgyvendinta ir aprūpinta infrastruktūra, pajamos padidės. Ilgalaikei nuomai nereikėtų pirkti per brangių sklypų, antraip vėliau gali pasirodyti, kad jie tarp potencialių nuomininkų yra neišreikalauti.

Kalbant apie antrinę rinką, čia pelningiausia investicija – į ekonominės klasės butą. Toks būstas yra nebrangus ir yra labai paklausus. Geriau pirkti "odnushki" ir "kapeck gabalus", nes jie yra populiarūs tarp jaunų šeimų ir bus paklausūs.

Bene pelningiausia investicija į nuosavo kapitalo statybą. Jei perkate butą name pamatų duobės kasimo etape, iki objekto eksploatavimo pradžios galėsite uždirbti apie 30% pradinės gyvenamojo ploto kainos. Tačiau šiuo atveju kyla rizika, kuri yra susijusi su objekto pristatymo atidėjimu. Be to, kūrėjai ne visada yra patikimi. Taigi, prieš sudarydami sandorį, turite pasverti privalumus ir trūkumus.

Kokie yra investavimo į nekilnojamąjį turtą privalumai ir trūkumai? Pažvelkime į kelis pavyzdžius.

• Nusipirkti butą, o paskui išnuomoti ilgam

Tarp šio metodo privalumų yra stabili butų paklausa. O norint išnuomoti įsigytą būstą, užtenka su būsimu nuomininku pasirašyti sutartį ir ateityje kartą per mėnesį iš jo paimti pinigus. Tarp šio metodo trūkumų yra ne per didelių pajamų gavimas.

• Buto pirkimas ir nuoma

Privalumas šiuo atveju – didesnės pajamos. Tarp trūkumų galima paminėti būtinybę kone kasdien rodyti butą klientams arba samdyti tam žmogų ir mokėti jam pinigus. Be to, svečiai gali sugadinti turtą, pavyzdžiui, išsinuomoję butą pramoginiams renginiams. Taigi rinkdamiesi kontingentą turėtumėte būti labai atsargūs. Ir, žinoma, turėtumėte prisiminti, kad būtina reguliariai valyti butą ir plauti patalynę.

• Buto ir jo įrangos įsigijimas bendrabučiui

Šiuo atveju tarp privalumų reikėtų pažymėti galimybę vienu metu įsikurti daug žmonių dėl lovų, įskaitant dviaukštes lovas, pirkimo. Tuo pačiu nuolatinė svečių cirkuliacija leidžia gauti didesnes pajamas. Tarp minusų yra reikalavimai dėl gero remonto, baldų ir tt Be to, reikia pažymėti, kad pagal naująjį įstatymą neįmanoma nakvynės namų įrengti gyvenamajame rajone. Taigi jūs turite ieškoti komercinio nekilnojamojo turto.

• Užmiesčio kotedžo ar namo pirkimas ir nuoma

Tarp privalumų – gana didelės pajamos (ypač kasdieninės objekto nuomos šventėms ir savaitgaliams atveju). Iš minusų pirmiausia reikia įvardinti poreikį gerai įrengti kotedžą, nuolat ten atvykti.

• Prekybinių patalpų pirkimas ir nuoma

Iš komercinio nekilnojamojo turto yra paplitę sandėliai, plotai prekybos centruose, namų cokoliai, visokios ūkinės patalpos ir t.t.. Tarp privalumų – didelė tokių objektų paklausa tarp smulkaus verslo, tad visada galima užsidirbti. Tarp trūkumų – komercinio nekilnojamojo turto paklausos sumažėjimas ekonominės krizės metu. Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį: jei patalpos didelės, gali būti sunku joms rasti nuomininkų.

• Komercinės paskirties patalpų perplanavimas ir padalijimas į kelias zonas vėlesnei nuomai

Iš privalumų – pajamų didinimas įsigijus kelias atskiras patalpas. Iš trūkumų - būtinybė derinti bet kokį pertvarkymą ir remontą.

• Perkamas prastos būklės butas renovacijai ir po to parduodamas už didelę kainą

Tarp privalumų – geros pajamos po remonto. Trūkumai – būtinybė investuoti į remontą. Be to, tokių variantų paieškos užtrunka, nes jų medžioja nekilnojamojo turto investuotojai.

Pirmiausia reikia rasti objektą investicijai. Pavyzdžiui, geras pasirinkimas yra investuoti pinigus į naują pastatą (kuo anksčiau statybos etapas, tuo geriau). Dėl to už gyvenamąjį plotą galėsite mokėti minimalią kainą. Taip pat galima gauti būsto paskolą banke su palankia palūkanų norma. Tokiu atveju galite būti labiau tikri, kad kūrėjas yra patikimas, nes bankai juos atidžiai tikrina. Investicijų grąža vidutiniškai trunka 4 metus. Jei nėra pakankamai pinigų pirkti, turėsite imti paskolą.

Būstą daugelis perka ir antrinėje rinkoje. Po remonto turtas ilgainiui gali būti išnuomotas kasdien arba ilgam laikui. Norint ieškoti nuomininkų, reikia pateikti skelbimus. Tokiu atveju investicijų grąža trunka apie 8 metus.

Siekiant išvengti problemų ateityje, visas sutartis pageidautina pasirašyti po to, kai jas patikrina teisininkas.

Kad būtų lengviau gauti pinigų nekilnojamajam turtui įsigyti, į šį verslą galite įtraukti bendrainvestuotojus. Be to, populiarėja sutelktinis finansavimas. Jei bus parengtas geras projektas, yra galimybė gauti jo kolektyvinį finansavimą.

Investicijos į statomą nekilnojamąjį turtą

Kaip jau minėta, investuoti į statomą būstą (ir kuo anksčiau tai bus padaryta, tuo geriau) yra labai pelninga. Galite iš anksto nusipirkti vieną ar kelis butus, o kai namas bus atiduotas eksploatuoti, parduoti juos brangiau ir gauti pelno. Dar geriau – pasidaryk remontą, o tada būstas „paliks“ dar brangesnis.

Investicijos į nekilnojamojo turto fondus

Kai kurie verslininkai investuoja į specializuotus nekilnojamojo turto fondus. Dėl to jie gauna puikias pajamas, palyginti su kitais investiciniais fondais. Taip, ir rizika šiuo atveju mažesnė. Tuo pačiu akcininkas visada turi galimybę parduoti savo vertybinius popierius.

Vienintelis dalykas – norint investuoti į fondus, reikia labai didelio pradinio kapitalo.

Investicijų vertinimas

Prieš perkant turtą, pageidautina įvertinti, kiek bus pelninga investicija. Informacijai apie investicijų efektyvumą gauti naudojami įvairūs metodai.

Pirmiausia reikia išsiaiškinti tikslią įsigyjamo objekto rinkos vertę. Be to, reikės numatyti pinigų srautus. Bet kokie sprendimai priimami atsižvelgiant į gautų duomenų analizę. Yra šie vertinimo metodai:

• palyginami pardavimai;
• brangus;
• pelninga.

Išanalizavus gautus rezultatus, galiausiai bus galima nustatyti, ką reikėtų daryti siekiant padidinti investicijų efektyvumą.

O dabar keletas įdomių faktų

• Pasirodo, apie 80% pasaulio turto yra nekilnojamasis turtas. Taigi jūs tikrai turėtumėte išbandyti tokio pobūdžio pajamas.
• Beje, žodis „investicija“ kilęs iš lotynų kalbos ir reiškia „aš rengiuosi“.
• Carinės Rusijos laikais viena iš investicijų rūšių buvo daugiabučiai namai. Tuo metu daugiabučiai buvo statomi nuomai, o iš jų buvo gaunamas maksimalus pelnas. Į miestą atvyko daug valstiečių, dėl kurių jiems pavyko gerai uždirbti.

Galbūt kiekvienas norėtų turėti savo pasyvias pajamas. Daugelis studijavo Roberto Kiyosaki uždarbio teoriją ir, be planavimo, nesiėmė jokių veiksmų.

Pasyvios pajamos iš nekilnojamojo turto laikomos vienomis patikimiausių ir stabiliausių. Tokio pobūdžio uždarbis yra legalus, lyginant su abejotinomis finansinėmis piramidėmis ir kitais sukčiais.

Jei visą gyvenimą nejaučiate noro dirbti pas dėdę už centus, o svajojate įgyti tikrą finansinę nepriklausomybę, žemiau skaitykite mintis, kaip susikurti pasyvias pajamas nekilnojamojo turto srityje. Galbūt jie bus naudingi.

Pirmiausia verta sukurti strategiją, ir tik todėl reikia imtis veiksmų.

Tačiau jei norite uždirbti daug daugiau pajamų, turėtumėte atidžiau pažvelgti į trumpalaikę nekilnojamojo turto nuomą:

• Suorganizuoti nakvynės namus (pigus viešbutis).
• Buto ar namo nuoma kasdienai.
• Objekto nuoma trumpam laikui įvairiems renginiams, konferencijoms.
• Studijų nuoma parai (pvz. fotosesijoms).

Antrasis etapas: studijuojame teoriją

Tiems, kurie tokiomis investicijomis užsiima pirmą kartą, rekomenduoju pirmiausia kuo išsamiau išstudijuoti teoriją. Tai daroma siekiant toliau be problemų valdyti objektą jo remonto ir atsiskaitymo metu.

Trečias etapas: skelbimų talpinimas

Atlikite „mini testą“: pasikalbėkite su patyrusiais maklerių, išklausykite jų nuomonę apie atsiskaitymo perspektyvas (kokią kainų kategoriją pasirinkti, kokiam laikui nuomotis).

Net jei ši konsultacija jums kainuos, ji ateityje pasiteisins daug kartų.

Tada laikas reklamuotis. Jei per dieną sulaukiate mažiau nei 5–7 skambučių, tai yra blogas rodiklis!

Galbūt padarėte klaidų:

• Šis pasiūlymas nepasiekiamas šioje srityje.
• Reklama sukurta neįdomiai, nepatraukia dėmesio.
• Kaina per didelė.
• Skelbime nurodytas neteisingas telefono numeris.

Kai kuriuose regionuose nekilnojamojo turto nuomos rinka yra siaubingoje padėtyje. Tačiau niekas nedraudžia investuoti į kitus miestus, regionus, šalis.

Galvoja garsiai: dėl grivinos devalvacijos ir krizės kaimyninėje Ukrainoje šiandien ten apsimoka pirkti nekilnojamąjį turtą. O po 3-4 metų, kai viskas grįš į normalias vėžes ir ekonomika funkcionuos normaliai, parduokite šį turtą. Bet kokiu atveju jo vertė padidės.

Taigi, planas sukurtas, dabar belieka imtis veiksmų, kad pasyvios pajamos iš nekilnojamojo turto taptų realybe.

Ketvirtas žingsnis – nekilnojamojo turto pasirinkimas

Jį reikia pradėti iš karto, baigus mini testą – objekto paiešką.

Daugumą informacijos rasite interneto šaltiniuose, pavyzdžiui: Avito, Yandex paslauga, iš rankų į rankas.

Jei nerandate ieškomos prekės, išplėskite paiešką. Prijunkite regionines svetaines, pranešimų lentas, forumus ir netgi skelbkite skelbimus ant stulpų.

Svarbu – rinkdamiesi būstą atkreipkite dėmesį į:

• Dokumentai (geriau mokėkite advokatui už profesionalias konsultacijas).
• Bendras objekto vaizdas – namo būklė.
• Transporto pralaidumas.
• Infrastruktūra.
• Esami trūkumai.

Apžiūrėję patalpas iš karto neišeiti. Kalbėkitės su kaimynais ir sužinokite visus vietovės niuansus. Galbūt po tokio pokalbio sutaupysite didžiulę sumą pinigų ir nervų.

Įsigiję turtą nustatome, kokio dydžio pasyvių pajamų mums reikia. Dirbame pagal planą.

Jei turite baimių ir abejonių, neturėtumėte į jas atsižvelgti. Dažnai artimas draugų ratas visais įmanomais būdais bandys jus atkalbėti, išgąsdinti siaubingomis pasekmėmis.

Norėdami praplėsti akiratį ir rasti vilties, bendraukite su praktikuojančiais investuotojais ir gyvenimas taps šviesesnis.

Ką manote apie nekilnojamojo turto pajamas? Ar yra kokios patirties? Pakalbėkime komentaruose.