Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja je jednostavno. Koristite obrazac ispod

Studenti, postdiplomci, mladi naučnici koji koriste bazu znanja u svom studiranju i radu biće vam veoma zahvalni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

• Investor Accounting
• Računovodstvo kod kupca
• 3. Računovodstvo obračuna između naručioca i izvođača
• Obezbeđivanje građevinskog materijala i opreme
• Bibliografija

Investor Accounting

Prema stavu 2 člana 4 Zakona br. 39-FZ, kao što je gore navedeno, investitori su pravna ili fizička lica, udruženja pravnih lica stvorena na osnovu sporazuma o zajedničkim aktivnostima, državni organi, lokalne samouprave, strani poslovni subjekti. , vršenje kapitalnih ulaganja.

Drugim riječima, investitor je taj koji uplaćuje novac i „poziva melodiju“ (odnosno, osnovno sredstvo).

Ulaganje u izgradnju osnovnog sredstva je u suštini kupovina ovog objekta uz avansnu uplatu, što traje dugo.

Međutim, s druge strane, ugovor koji investitor sklapa sa kupcem najbliži je, po našem mišljenju, agencijskom ugovoru.

Prema klauzuli 1 člana 1005 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u skladu sa zaključenim ugovorom o posredovanju, agent se obavezuje da će, uz naknadu, izvršiti određene radnje u ime nalogodavca u svoje ime i o trošku principal.

U ime investitora, naručilac se obavezuje da će izgraditi i prenijeti investitoru pušten u rad (ili spreman za puštanje u rad) objekat osnovnih sredstava. Izgradnja se izvodi o trošku investitora iu ime naručioca.

U skladu sa članom 1006 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nalogodavac je dužan isplatiti agentu naknadu u iznosu i na način utvrđen ugovorom o zastupanju.

knjigovodstveni investitor građevinski kupac

Ugovorom o ulaganju može se na različite načine odrediti iznos naknade koju mora primiti kupac.

Međutim, u svakom slučaju, za investitora će se trošak izgrađenog objekta za njega odrediti na osnovu iznosa uplaćenih sredstava kupcu, bez obzira da li je dodijeljen ili ne u ugovoru o naknadi kupca.

1. Postupak evidentiranja troškova izgradnje objekta na teret sopstvenih sredstava

U skladu sa Uputstvima za primenu Kontnog plana, odobrenim Naredbom Ministarstva finansija Rusije od 31. oktobra 2000. br. 94n (u daljem tekstu: Uputstvo za primenu Kontnog plana), prijenos sredstava dobavljaču osnovnog sredstva (od investitora do kupca) odražava se knjiženjem:

Debitračuni60 Kreditračuni51

na listi objekata kupcu.

Prema klauzuli 3 računovodstvenih propisa „Organizacioni troškovi“ PBU 10/99, odobrene Naredbom Ministarstva finansija Rusije od 05.06.99. br. ZZn (u daljem tekstu PBU 10/99), avansno plaćanje je nije priznat kao rashod u računovodstvu.

U skladu sa tačkom 15. člana 270. Proceduralnog zakonika RF, sredstva ili druga imovina koju je organizacija prenijela kao avansno plaćanje ne priznaju se kao rashodi prilikom izračunavanja oporezive dobiti.

Dakle, sve dok kupac ne prihvati izgrađeni objekat (ili njegove redove spremne za puštanje u rad - u zavisnosti od uslova zaključenog ugovora), iznos sredstava doznačenih kupcu će se u knjigovodstvu investitora prikazati kao avans.

Zakonodavstvo ne predviđa formu akta prijema i prenosa izgrađenog osnovnog sredstva sa kupca na investitora. Shodno tome, akt se može sastaviti u bilo kom obliku. Takođe možete koristiti akt o prihvatanju i prenosu zgrade (strukture) u formi OS-la, odobren Rezolucijom Državnog komiteta za statistiku Rusije od 21. januara 2003. br. 7.

U skladu sa tačkom 3. Pravila za vođenje evidencije primljenih i izdatih faktura, knjiga nabavki i knjiga prodaje prilikom obračuna poreza na dodatu vrednost, odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije od 2. decembra 2000. godine br. 914 (u daljem tekstu kao Rezolucija br. 914), kupac odražava primljene račune od izvođača u dnevnik primljenih faktura.

Prilikom prenosa objekta investitoru, kupac ispostavlja račun za cjelokupni trošak izvedenih radova (uključujući i iznos naknade koju je primio). U knjizi prodaje, u skladu sa tačkom 24. Rešenja br. 914, ispostavljena faktura investitoru se evidentira u odnosu na primljenu naknadu (potraživanje).

Investitor mora odraziti prihvatanje izgrađenog osnovnog sredstva od kupca u računovodstvenim registrima sledećim unosima:

Debitračuni08 Kreditračuni60 (76 )

reflektovano prihvatanje od kupac izgrađen objekt main sredstva;

Debitračuni19 Kreditračuni60 (76 )

reflektovano suma porez on dodano Cijena By prihvaćeno objekt.

Prema članu 131 Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasništvo nad nekretninama (izgrađena osnovna sredstva) podliježe državnoj registraciji.

U skladu sa članom 25. člana 25. Saveznog zakona od 21. jula 1997. br. 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcija sa njima“ (u daljem tekstu: Zakon br. 122-FZ), pravo na novonastali objekat nepokretnosti upisuje se na osnovu dokumenata koji potvrđuju činjenicu njegovog nastanka.

To mogu biti dokumenti koji potvrđuju pravo korištenja zemljišne parcele za stvaranje objekta nekretnine, u utvrđenim slučajevima - projektna i predračunska dokumentacija, kao i dokumenti koji sadrže opis objekta.

Prema klauzuli 8 Metodoloških preporuka o postupku državne registracije prava na nepokretnostima i transakcija sa njima, odobrenih Naredbom Ministarstva pravde Rusije od 1. jula 2002. br. 184, sljedeće se podnose za državnu registraciju :

zahtjev za državnu registraciju;

dokument koji potvrđuje uplatu za državnu registraciju;

dokumenti koji potvrđuju ovlašćenja zastupnika nosioca prava, uključujući ovlašćenja predstavnika pravnih lica da deluje u ime pravnog lica;

dokumenti koji utvrđuju nastanak prava;

plan zemljišne parcele i plan dobra sa katastarskim brojem.

Predstavnik pravnog lica predočava identifikacioni dokument i dokumente o osnivanju pravnog lica.

Sva dokumenta potrebna za državnu registraciju prava moraju se dostaviti u najmanje dva primjerka, od kojih jedan mora biti original (izuzev akata državnih organa i akata lokalne samouprave). Nakon državne registracije prava, original se mora vratiti nosiocu autorskog prava.

Prema klauzuli 8 Pravilnika o računovodstvu „Računovodstvo osnovnih sredstava“ PBU 6/01, odobrenog Naredbom Ministarstva finansija Rusije od 30. marta 2001. br. 26n (u daljem tekstu PBU 6/01), naknade za registraciju , državne dažbine i druga slična plaćanja u vezi sa sticanjem (primanjem) prava na objektu osnovnih sredstava, podležu uključivanju u stvarne troškove izgradnje objekta.

Ovo bi trebalo da uključi i druge troškove za pripremu dokumenata za registraciju (izvršenje punomoći, overa kopija svih potrebnih dokumenata, itd.).

Dakle, troškovi državne registracije u računovodstvu bit će prikazani u sljedećim unosima:

Debitračuni08 Kreditračuni51, 71 itd. - troškovi registracije vlasništva nad stalnim sredstvom primljenim od kupca uključeni su u troškove njegove izgradnje.

2. Računovodstvo kod investitora koji koristi pozajmljena sredstva

U slučaju prikupljanja sredstava po osnovu ugovora o bankovnom kreditu ili ugovora o kreditu za kapitalna ulaganja, računovodstvo investitora se vodi na sljedeći način.

Obračun zajma i troškova njegovog servisiranja u računovodstvenim registrima odražava se u skladu sa zahtjevima Pravilnika o računovodstvu „Računovodstvo rashoda po zajmovima i kreditima“ (PBU 15/08), odobrenog Naredbom Ministarstva finansija od Rusija od 6. oktobra 2008. br. 107n (u daljem tekstu PBU 15/08).

Prijem i korištenje investicionog zajma u računovodstvenim registrima mora biti prikazano sljedećim unosima:

Debitračuni51 Kreditračuni67

stigao objekata od zajmodavac Za investiranje njihov V objekat kapital ulaganja;

Debitračuni60 podračun " Napredakizdao" Kreditračuni51

na listi objekata kupcu, implementacija izgradnja objekt.

Troškovi kredita i kredita iskazuju se u računovodstvu i izvještavanju u izvještajnom periodu na koji se odnose. Ovi rashodi se priznaju kao ostali rashodi sa izuzetkom onog njihovog dijela koji je predmet uključenja u nabavnu vrijednost investicionog sredstva.

Trošak investicionog sredstva uključuje kamatu koja se plaća zajmodavcu (kreditoru) direktno u vezi sa nabavkom, izgradnjom i (ili) proizvodnjom investicionog sredstva.

Investiciona imovina se podrazumijeva kao objekt imovine, čija priprema za namjeravanu upotrebu zahtijeva dugo vremena i značajne troškove za nabavku, izgradnju (ili) proizvodnju.

Kamata koja se plaća zajmodavcu se redovno uključuje u trošak investicionog sredstva ili druge troškove, po pravilu, bez obzira na uslove kredita.

Dodatni troškovi pozajmljivanja mogu se ravnomjerno uključiti u ostale troškove tokom trajanja ugovora o kreditu ili kreditu.

Prema klauzuli 30 PBU 15/08, kamata na zajam (zajam) uključuje se u stvarne troškove nabavke, izgradnje i (ili) proizvodnje investicionog sredstva ako su ispunjeni sljedeći uslovi:

? troškovi nabavke, izgradnje i (ili) proizvodnje investicionog sredstva su predmet računovodstvenog priznavanja;

? troškovi zajmova i kredita u vezi sa nabavkom, izgradnjom i (ili) proizvodnjom investicionog sredstva su predmet računovodstva;

? započeti radovi na nabavci, izgradnji i (ili) proizvodnji investicionog sredstva.

Kada je nabavka, izgradnja i (ili) proizvodnja investicionog sredstva obustavljena na duži period (više od tri mjeseca), kamata prestaje da se uključuje u nabavnu vrijednost investicionog sredstva od prvog dana mjeseca koji slijedi nakon mjeseca obustava nabavke, izgradnje i (ili) proizvodnje takvog sredstva.

U navedenom periodu kamate su uključene u ostale troškove organizacije.

Prilikom obnove nabavke, izgradnje i (ili) proizvodnje investicionog sredstva kamata se uključuje u nabavnu vrednost investicionog sredstva od prvog dana u mesecu koji sledi nakon meseca nastavka sticanja, izgradnje i (ili) proizvodnje investicije. imovine.

Kamata prestaje da se uključuje u nabavnu vrijednost investicionog sredstva od prvog dana narednog mjeseca nakon mjeseca prestanka nabavke, izgradnje i (ili) proizvodnje investicionog sredstva.

Debitračuni08 Kreditračuni67

akumulirani interes By pozajmljeno znači I uključeno V Cijena ulaganja imovine.

Debitračuni91 Kreditračuni67

akumulirani interes By pozajmljeno znači I uključeno V spoj drugi troškovi.

Ako je objekat stvarno pušten u rad (na njemu je započeta proizvodnja proizvoda, izvođenje radova, pružanje usluga), ali nije prihvaćen za računovodstvo kao objekat osnovnih sredstava (npr. nije izdata potvrda o registraciji vlasništva). još primljena), onda od mjeseca nakon početka stvarnog poslovanja investicionog sredstva kamata na kredit prestaje da se uključuje u njegovu nabavnu vrijednost.

Prenos objekta sa kupca na investitora odražava se knjiženjem:

Debitračuni08 Kreditračuni60

prihvaćeno završeno izgradnja objekat main sredstva;

Debitračuni19 Kreditračuni60

reflektovano PDV By završeno izgradnja objekt.

Debitračuni60 Kreditračuni60 podračun " Napredakizdao"

test unaprijed.

Debitračuni91 Kreditračuni67

akumulirani interes By zajam With momenat transferi objekt od kupac investitor prije povratak zajam.

U skladu sa stavom 2. stav 1. člana 265. Poreskog zakona Ruske Federacije, kamate na dužničke obaveze za potrebe poreza na dobit priznaju se kao neposlovni rashodi. U ovom slučaju, kamate na dužničke obaveze bilo koje vrste smatraju se rashodom, bez obzira na prirodu kredita ili zajma (kako tekućih tako i investicionih).

Računovodstvo kod kupca

Finansiranje troškova kapitalne izgradnje investitor može izvršiti sopstvenim ili pozajmljenim sredstvima.

Sopstvena sredstva organizacije za finansiranje kapitalnih investicija sastoje se od amortizacije osnovnih sredstava u radu, neto dobiti prethodnih godina koju su vlasnici organizacije uložili u kapitalnu izgradnju, odobrenog i dodatnog kapitala u dijelu namijenjenom finansiranju kapitalne izgradnje. Osim toga, hitni prihodi mogu se koristiti kao izvor vlastitih sredstava za izgradnju objekata, koji se mogu dobiti u vidu naknade osiguranja od osiguravajućih društava u slučaju naknade hitnih troškova u vezi sa elementarnim nepogodama i katastrofama u dijelu prekoračenje gubitaka od gubitka osigurane imovine. Korišćenje sopstvenih izvora za finansiranje kapitalnih investicija se ne odražava u tekućem računovodstvu; izvori finansiranja kapitalnih ulaganja iskazuju se za izvještajnu godinu u godišnjim finansijskim izvještajima, prilog bilansu stanja (obrazac br. 5).

Sredstva prikupljena za finansiranje kapitalne izgradnje odražavaju se u računovodstvenim evidencijama organizacije po investitorima. Konkretno, prikupljena sredstva uključuju:

sredstva investitora po investicionim ugovorima i ugovorima o zajedničkoj izgradnji;

sredstva kupaca kada organizacija obavlja funkcije kupca-programera prema posredničkim ugovorima;

pozajmljena sredstva primljena na povratnu osnovu od bankarskih i drugih organizacija i pojedinaca.

Spisak funkcija naručioca u svakom konkretnom slučaju utvrđuje se ugovorom o ulaganju između investitora i naručioca i ugovorom o građenju između naručioca i izvođača radova.

Obrazac investicionog ugovora (provedba investicionog projekta) nije predviđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Najbliža stvar investicionom ugovoru je agencijski ugovor.

Prema klauzuli 1 člana 1005 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u skladu sa zaključenim ugovorom o posredovanju, agent se obavezuje da će, uz naknadu, izvršiti određene radnje u ime nalogodavca u svoje ime i o trošku principal.

U ime investitora, naručilac se obavezuje da će izgraditi i prenijeti investitoru pušteni objekat osnovnih sredstava. Izgradnja se izvodi o trošku investitora iu ime naručioca.

U skladu sa članom 1006 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nalogodavac je dužan isplatiti agentu naknadu u iznosu i na način utvrđen ugovorom o zastupanju.

Ako ugovorom o posredovanju nije predviđen iznos agencijske naknade i ne može se utvrditi na osnovu uslova ugovora, naknada se mora isplatiti u iznosu koji se, pod uporedivim okolnostima, obično isplaćuje za slične usluge.

Ugovorom o ulaganju može se na različite načine odrediti iznos naknade koju mora primiti kupac. Pogledajmo najčešće opcije.

1. Računovodstvo obračuna između kupca i investitora, ako iznos naknade kupca nije određen ugovorom

U ovom slučaju, ugovorom o izgradnji objekta zaključenim između investitora i naručioca utvrđuje se samo iznos koji investitor plaća naručiocu za izgradnju. Projektno-predračunska dokumentacija se izrađuje na način da se troškovi održavanja naručioca uključe u troškove inventara građevinskih projekata.

Razlika između iznosa sredstava dobijenih od investitora i stvarnih troškova izgradnje objekta biće nagrada kupca za obavljeni posao.

Prijem sredstava od investitora u računovodstvene registre treba da se odrazi sledećim unosima:

Debitračuni51 (52, 55 ) Kreditračuni86

stigao objekata od investitor on izgradnja objekt.

Možete prikazati prijem sredstava od investitora i kao prijem sredstava od nalogodavca, odnosno knjiženjem:

Debitračuni51 (52, 55 ) Kreditračuni76 .

U skladu sa članom 156. Poreskog zakonika Ruske Federacije, poreska osnovica PDV-a pri obavljanju usluga prema ugovoru o posredovanju utvrđuje se na osnovu iznosa naknade (ili drugog prihoda) koje je primio agent.

U tom slučaju iznos sredstava dobijenih od investitora nije uključen u poreznu osnovicu PDV-a.

Troškovi izgradnje objekta u knjigovodstvenim registrima kupca bit će prikazani sljedećim unosima:

Debitračuni08 Kreditračuni60

prihvaćeno od izvođač završeno izgradnja-montaža rad (Dalje - građevinskih i instalaterskih radova);

Debitračuni19 Kreditračuni60

reflektovano porez on dodano Cijena By završeno građevinskih i instalaterskih radova;

Debitračuni60 Kreditračuni51 (52, 55 )

plaćeno izvođaču radova Cijena usvojeno od njega građevinskih i instalaterskih radova.

U toku izgradnje, naručilac će snositi troškove održavanja svoje organizacije (najam ureda, zarade i jedinstveni socijalni porez zaposlenih, amortizacija osnovnih sredstava, itd.).

U računovodstvu ih treba prikazati u sljedećim unosima:

Debitračuni20 Kreditračuni02, 70, 69, 60 , itd.

reflektovano troškovi on sadržaj organizacije.

Porez na dodatu vrijednost na usluge u vezi sa održavanjem korisnika (zakup prostorija, komunalije i sl.) podliježe odbitku iz budžeta u poreskom periodu u kojem su te usluge primljene.

Prijenos izgrađenog objekta na investitora mora biti odražen u računovodstvenim registrima sa sljedećim unosima:

Debitračuni86 Kreditračuni08

otpisani stvarni potrošiti on izgradnja objekt;

Debitračuni86 Kreditračuni19

prebačen investitor suma porez on dodano Cijena By izgradnja i ugradnja rad on objekt;

Debitračuni86 Kreditračuni90 podračun " Prodaja"

identifikovan razlika između stvarni troškovi on izgradnja objekt I istaknuto investitor on ove ciljevi znači (identifikovan suma nagrade, zbog To primanje kupac);

Debitračuni90 (podračun " PDV" ) Kreditračuni68podračun " KalkulacijeByPDV"

reflektovano suma porez on dodano Cijena od primljeno nagrade;

Debitračuni90 podračun " Gubitak dobitiodprodaja" Kreditračuni99

reflektovano finansijski rezultat od izvršenje ulaganja sporazum.

Za potrebe poreza na dobit, u skladu sa članom 318 Poreskog zakona Ruske Federacije, svi troškovi organizacije bit će podijeljeni na direktne i indirektne.

Ovo se odnosi na troškove održavanja organizacije korisnika.

Troškovi izgradnje objekta u skladu sa tačkom 9. člana 270. Poreskog zakona Ruske Federacije ne priznaju se kao rashodi za potrebe poreza na dobit. Treba ih smatrati imovinom (uključujući novac) koju je agent prenio u vezi sa ispunjenjem obaveza iz ugovora o zastupanju. Naručilac investitoru pruža usluge organizacije izgradnje objekta.

Prema klauzuli 1 člana 319 Poreskog zakonika Ruske Federacije za organizacije koje pružaju usluge, iznos direktnih troškova raspoređuje se na bilance radova u toku srazmjerno udjelu nedovršenih (ili završenih, ali neprihvaćenih u kraj tekućeg mjeseca) nalozi za pružanje usluga u ukupnom obimu izvršenih naloga u toku mjeseca za pružanje usluga.

Ukoliko naručilac radi sa samo jednim investitorom, tada će se do završetka izgradnje uračunati cjelokupni iznos direktnih troškova kao dio radova u toku.

Podsjetimo da će, prema članu 318 Poreskog zakona Ruske Federacije, direktni troškovi u razmatranoj situaciji uključivati ​​samo plaće (i obračunate doprinose u vanbudžetske fondove) zaposlenih koji su direktno uključeni u proces organizacije izgradnje. objekta. Svi ostali troškovi će se smatrati indirektnim i obračunati mjesečno.

Amortizacija opreme (a kupac će imati samo kancelarijsku opremu) i trošak materijala (što znači samo materijal koji se koristi za zadovoljavanje potreba hardverskih radnika) treba, naravno, biti priznat kao indirektni rashod za potrebe poreza na dobit.

Primjer 1 . Red dirigovanje računovodstvo troškovi on izgradnja objekt kupac

DOO "Gamma", koje je specijalizovana organizacija naručioca, u maju je sklopilo ugovor o izgradnji objekta sa investitorom - AD "Gemma". Cijena izgradnje objekta je 30.000.000 rubalja, uključujući PDV - 4.576.271 rublje. Izgrađeni i pušteni u rad investitoru bi trebalo da bude predat u novembru.

Naknada kupca je razlika između iznosa prikazanog u ugovoru i stvarnih troškova izgradnje objekta. Iznos sredstava prenesenih izvođačima za njihovu izgradnju i građevinske radove iznosio je 27.000.000 rubalja, uključujući PDV - 4.118.644 rubalja.

Troškovi Gamma LLC preduzeća za održavanje organizacije tokom perioda izgradnje objekta (plate zaposlenih i jedinstveni socijalni porez, amortizacija osnovnih sredstava, zakup prostorija i komunalnih usluga, itd.) iznosili su 1.200.000 rubalja, uključujući PDV - 90.000 rubalja. . (dio troškova ne podliježe PDV-u).

Prijem sredstava od investitora za izgradnju u računovodstvene registre Gamma doo može se odraziti unosom:

Debitračuni51 (55 ) Kreditračuni86 - 30.000.000 rub.

stigao objekata od investitor on izgradnja objekt.

Po našem mišljenju, druga opcija bi bila prihvatljivija, pogotovo što se sredstva najčešće prenose ne jednom uplatom, već na duži period (u skladu sa rasporedom predviđenim ugovorom).

Cjelokupni iznos sredstava koja treba dobiti od investitora se odražava kao sredstva za ciljano finansiranje, odnosno knjiženjem:

Debitračuni76 Kreditračuni86 - 30.000.000 rub.

reflektovano objekti, predmet prijem od investitor Za izgradnja objekt V usklađenost With uslovima sporazum.

A prijem sredstava prema rasporedu će se odraziti u sljedećim unosima:

Debitračuni51 (55 ) Kreditračuni76 - iznos sredstava primljenih za ovu isplatu

reflektovano objekti, primljeno od investitor Za izgradnja objekt (naznačeno datum priznanice plaćanje).

Za kupca je ugovor o ulaganju agencijski ugovor. U skladu sa članom 151. Poreskog zakonika Ruske Federacije, prilikom obavljanja poslova po ugovoru o agenciji, osnovica PDV-a utvrđuje se kao iznos prihoda koji je primljen u obliku naknade (ili bilo kojeg drugog prihoda) tokom izvršenje ugovora.

Kada novac stigne na račun kupca za finansiranje izgradnje, još nije moguće utvrditi iznos prihoda.

Sva ova sredstva ne treba uzeti u obzir unaprijed i na njih naplatiti PDV u skladu sa članom 1. člana 162. Poreskog zakona Ruske Federacije, budući da se prema uslovima ugovora iznos troškova održavanja kupca (tj. iznos prihoda koji im pripada) se ne raspoređuje.

Pretpostavimo da je izvođaču kao avans prebačeno 50% troškova građevinsko-montažnih radova. Ovo nabrajanje će se odraziti unosom:

Debitračuni60 Kreditračuni51 - 13,500,000 RUB

na listi unaprijed plaćeni trošak izvođaču radova iza performanse izgradnja i ugradnja radi (27 000 000 rub. X 50% ).

Potpisivanje akata o prijemu radova koje je izvršio izvođač i završetak obračuna sa njim u računovodstvu treba da se odrazi u sledećim unosima:

Debitračuni08 Kreditračuni60 - 22.881.356 rub.

prihvaćeno od izvođač završeno rad By izgradnja objekt;

Debitračuni19 Kreditračuni60 - 4,118,644 RUB

reflektovano PDV By završeno građevinskih i instalaterskih radova;

Debitračuni60 Kreditračuni51 - 13.500.000 rub.

otplaćeno dug izvođaču radova iza završeno građevinskih i instalaterskih radova.

Prilikom izgradnje objekta, naručilac snosi troškove za sopstveno održavanje: zakup prostorija, isplata zarada zaposlenima, amortizacija osnovnih sredstava i dr.

Ovi troškovi će se mjesečno odražavati u računovodstvenim registrima sljedećim unosima:

Debitračuni20 (26 ) Kreditračuni02, 60, 70, 69, 68, 71 itd. - 1.110.000 rub.

reflektovano troškovi OOO " Gama" ;

Debitračuni19 Kreditračuni60 - 90.000 rub.

reflektovano PDV, odgovoran za transfer dobavljač By primljeno usluge V kompozicija troškovi OOO " Gama" .

Ako su pružene usluge plaćene, tada ih, u skladu sa članom 172. Poreskog zakona Ruske Federacije, Gamma LLC prihvata na odbitak, što bi trebalo da se odrazi u računovodstvenim evidencijama knjiženjem:

Debitračuni68 (podračun " KalkulacijeByPDV" ) Kreditračuni19 - 90.000 rub.

prihvaćeno To odbitak PDV By primljeno I plaćeno usluge.

Nakon završetka građevinskih radova na gradilištu, naručilac ga, u skladu sa ugovorom, prenosi na investitora.

Za investitora, troškovi izgradnje objekta (odnosno njegov početni trošak) uključuju i troškove građevinsko-montažnih radova koje izvode izvođači i ugovorene troškove održavanja kupca.

Naručilac ustupa izgrađeni objekat investitoru po trošku utvrđenom na osnovu građevinskih i instalaterskih radova prihvaćenih od izvođača. Troškovi održavanja u visini predviđenoj ugovorom, tačnije u visini razlike između sredstava dobijenih od investitora i sredstava uplaćenih izvođaču za građevinsko-instalaterske radove, predstavljaju prihod od pružanja usluga investitoru. .

Razlika između iznosa primljenog prihoda i iznosa troškova određuje finansijski rezultat kupca – dobit ili gubitak pri realizaciji ovog investicionog projekta.

Prenos izgrađenog objekta na investitora treba da se odrazi u računovodstvenim registrima sa sledećim unosima:

Debitračuni86 Kreditračuni08 - 22.881.356 rub.

prebačen investitor izgrađen objekat main sredstva;

Debitračuni86 Kreditračuni19 - 4.118.644 rub.

prebačen investitor porez on dodano Cijena By završeno izvođač građevinskih i instalaterskih radova;

Debitračuni62 Kreditračuni90 (podračun " Prihod) - 3.000.000 rub.

reflektovano suma prihod od implementacija ulaganja projekat;

Debitračuni90 (podračun " PDV" ) Kreditračuni68 (podračun " KalkulacijaByPDV" ) - 457.627 rub.

akumulirani porez on dodano Cijena od iznosi primljeno prihod.

Debitračuni90 (podračun " Cijenaprodaja" ) Kreditračuni20 (26 )

1,110,000 RUB

otpisani troškovi on sadržaj organizacije;

Debitračuni90 (podračun " Gubitak dobitiodprodaja" ) Kreditračuni99

1,432,373 RUB

identifikovan finansijski rezultat od implementacija ulaganja projekat (3 000 000 rub. - 457 627 rub. - 1 110 000 rub.);

Debitračuni86 Kreditračuni62 - 3.000.000 rub.

reflektovano otplata dug investitor znači istaknuto on finansiranje izgradnja.

Za potrebe poreza na dobit, iznos sredstava primljenih od investitora, u skladu sa članom 14. člana 250. Poreskog zakona Ruske Federacije, priznaje se kao ciljano finansiranje i ne uključuje se u primljeni prihod.

Kupac je dužan voditi posebnu evidenciju o primljenim prihodima i nastalim troškovima. Inače, cjelokupni iznos primljenih sredstava može se priznati kao prihod za potrebe poreza na dohodak.

No, prema uvjetima primjera, iznos prihoda kupca određuje se kao razlika između iznosa sredstava koje je dodijelio investitor i stvarnih troškova izgradnje.

U ovom slučaju, po našem mišljenju, poreski organi nemaju pravo da zahtevaju od kupca da izdvoji iznos naknade iz ukupnog iznosa primljenih sredstava i smatra ga avansom.

Troškovi klijenta za održavanje njegove organizacije u skladu sa članom 318 Poreznog zakona Ruske Federacije bit će podijeljeni na direktne i indirektne.

Direktni troškovi će uključivati ​​troškove održavanja osoblja (plate i jedinstveni socijalni porez) direktno uključenih u izgradnju objekta. Oni će biti otpisani kao rashodi u novembru, kada se, prema uslovima iz primera, imovina prenosi na investitora.

Svi ostali rashodi se priznaju kao indirektni i podliježu otpisu kao rashodi u izvještajnom periodu u kojem su nastali.

Tako će rezultat aktivnosti za 1. polugodište i 9 mjeseci u poreskom računovodstvu biti gubitak, budući da će prihod biti ostvaren tek u 4. kvartalu.

2. Računovodstvo obračuna između kupca i investitora, ako je ugovorom preciziran iznos kupčeve naknade

Ugovor o ulaganju može se sastaviti na način da se iz zbira svih troškova izgradnje izdvaja iznos sredstava koja se duguju naručiocu za obavljanje njegovih funkcija. U ovom slučaju, iznos prihoda koji se duguje kupcu utvrđuje se od trenutka zaključenja ugovora.

Iznos sredstava primljen od investitora za održavanje organizacije kupca će biti priznat kao avans za usluge koje on pruža.

U skladu sa članom 162. člana 162. Poreskog zakona Ruske Federacije, primljeni avans se uključuje u poreznu osnovicu PDV-a.

Kao što je već pomenuto, jedan broj okružnih arbitražnih sudova doneo je odluke prema kojima primljeni avans ne treba da bude uključen u poresku osnovicu PDV-a. Međutim, šta učiniti u svakom konkretnom slučaju mora odlučiti sama organizacija.

Ako se stvarni troškovi izgradnje objekta ispostavi da su manji od onih predviđenih ugovorom, tada ušteđena sredstva kupac može zadržati (kao bonus za izgradnju), vratiti investitoru ili podijeliti između njih u dogovorenom roku. proporcija.

Pogledajmo neke od ovih opcija s primjerima.

Primjer 2. Red dirigovanje računovodstvo troškovi on izgradnja objekt at alokacija veličina troškovi on sadržaj kupac V sporazum

OOO " Gama" , biće specijalizovana organizacija kupac, V maja zaključio sporazum on izgradnja objekt With investitor - Kompanija " Gem" .

Cijena izgradnja objekt iznosi 30 000 000 rub., V volumen broj PDV - 4 576 271 rub.

Izgrađen I uveden V eksploatacije objekat mora biti prebačen investitor V novembar.

Nagrada kupac By uslovima sporazum iznosi 3 000 000 rub., V volumen broj PDV - 457 627 rub. Ako Cijena radi, završeno izvođač radova, ispostavilo se manje predviđeno sporazum (27 000 000 rub.), To sve suma sacuvan sredstva predmet povratak investitor.

Suma sredstva, zapravo plaćeno izvođaču radova iza završeno njima građevinski i instalaterski radovi, iznosio 25 800 000 rub., V volumen broj PDV - 3 935 593 rub.

Troškovi OOO " Gama" on sadržaj organizacije iza period izgradnja objekt (plata platiti zaposlenima I UST, amortizacija main sredstva, najam prostorije I komunalne usluge usluge I itd.) iznosio

1 200 000 rub., V volumen broj PDV - 90 000 rub.

Iznos sredstava koji će investitor dobiti direktno za finansiranje izgradnje treba da se u računovodstvu prikaže na način da se napiše:

Debitračuni76 Kreditračuni86 - 27.000.000 rub.

reflektovano volumen sredstva cilj finansiranje By zatvoreniku sporazum.

Prijem sredstava od investitora u skladu sa planom finansiranja odobrenim ugovorom će se odraziti u sljedećim unosima:

Debitračuni55 Kreditračuni76 - 27.000.000 rub.

reflektovano prijem sredstva od investitor on finansiranje izgradnja.

Prijem sredstava za održavanje organizacije kupaca treba da se odrazi u računovodstvenim evidencijama:

Debitračuni51 Kreditračuni62 - 3.000.000 rub.

stigao objekata od investitor on sadržaj kupac;

Debitračuni76 (podračun " PDVWithunaprijed" ) Kreditračuni68 (podračun " KalkulacijeByPDV" ) - 457.627 rub.

akumulirani PDV With iznosi primljeno preliminarni plaćanje iza performanse radi.

Prijem završenih građevinskih i instalaterskih radova od izvođača će se odraziti sljedećim unosima:

Debitračuni08 Kreditračuni60 - 21.864.407 rub.

prihvaćeno od izvođač završeno građevinskih i instalaterskih radova By izgradnja objekt;

Debitračuni19 Kreditračuni60 - 3,935,593 RUB

reflektovano PDV By prihvaćeno rad;

Debitračuni60 Kreditračuni55 - 25.800.000 rub.

plaćeno izvođaču radova Cijena završeno radi.

Troškovi klijenta za održavanje njegove organizacije u računovodstvenim registrima moraju se odraziti u sljedećim unosima:

Debitračuni20 (26 ) Kreditračuni02, 60, 70, 69 itd. - 1.110.000 rub.

reflektovano troškovi kupac on sadržaj organizacije;

Debitračuni19 Kreditračuni60 - 90.000 rub.

reflektovano PDV By nastalo troškovi I primljeno usluge.

Prenos izgrađenog objekta na investitora će se odraziti sljedećim unosima:

Debitračuni86 Kreditračuni08 - 21.864.407 rub.

prebačen investitor izgrađen objekat main sredstva;

Debitračuni86 Kreditračuni19 - 3,935,593 RUB

prebačen investitor PDV By izgrađen objekt;

Debitračuni62 Kreditračuni90 (podračun " Prihod) - 3.000.000 rub.

reflektovano suma prihod od implementacija ulaganja projekat;

Debitračuni90 (podračun " PDV" ) Kreditračuni68 (podračun " KalkulacijeByPDV" ) - 457.627 RUB

akumulirani porez on dodano Cijena od iznosi primljeno prihod;

Debitračuni68 (podračun " KalkulacijeByPDV" ) Kreditračuni76 (podračun " PDVBynapreduje" ) - 457.627 RUB

restauriran PDV od iznosi primljeno prethodno unaprijed;

Debitračuni90 (podračun " Cijenaprodaja" ) Kreditračuni20 (26 )

1,110,000 RUB

otpisani troškovi on sadržaj organizacije;

Debitračuni90 (podračun " Gubitak dobitiodprodaja" ) Kreditračuni99

1,432,373 RUB

identifikovan finansijski rezultat od implementacija ulaganja projekat (3 000 000 rub. - 457 627 rub. - 1 110 000 rub.);

Debitračuni86 Kreditračuni62 - 3.000.000 rub.

reflektovano otplata dug investitor iznos sredstva, dodijeljeno on finansiranje izgradnja.

Na kreditu računa 86 bilo je stanje u iznosu od 1.200.000 rubalja. - uštede na realizaciji investicionog projekta, koje se, prema uslovima ugovora, moraju vratiti investitoru.

Povrat novca će se odraziti na sljedeći način:

Debitračuni86 Kreditračuni55 - 1.200.000 rub.

vratio investitor suma sacuvan sredstva on izgradnja objekt.

U navedenom primjeru, kupac nema poticaja da štedi na izgradnji objekta, jer je nemoguće dobiti više od onoga što je predviđeno ugovorom.

Ukoliko je u investicionom ugovoru predviđen uslov da dio sredstava ušteđenih na izgradnji ostane na raspolaganju naručiocu, tada će on imati poticaj (pravi novac) da se zaista potrudi da uštedi novac investitora prilikom izgradnje objekta.

Primjer 3 . Održavanje računovodstvo troškovi on izgradnja objekt at obezbeđeno Šta V sporazum istaknuto veličina troškovi on sadržaj kupac I obezbeđeno bonus iza štednja sredstva investitor

DOO "Gamma", koje je specijalizovana organizacija naručioca, u maju je sklopilo ugovor o izgradnji objekta sa investitorom - AD "Gemma". Cijena izgradnje objekta je 30.000.000 rubalja, uključujući PDV - 5.000.000 rubalja. Naknada kupca prema uslovima ugovora iznosi 3.000.000 rubalja, uključujući PDV - 457.627 rubalja.

Izgrađeni i pušteni u rad investitoru bi trebalo da bude predat u novembru.

Ako se ispostavi da je trošak radova koji je izvršio izvođač manji od ugovorom predviđenih (27.000.000 rubalja), tada se 60% uštede mora vratiti investitoru, a 40% ostaje na raspolaganju kupcu.

Suma sredstva, zapravo plaćeno izvođaču radova iza završeno njima građevinski i instalaterski radovi, iznosio 25 800 000 rub., V volumen broj PDV - 4 300 000 rub.

...

Slični dokumenti

Posebnosti računovodstva investitora, izvođača i naručioca. Pravila i procedure za vođenje evidencije. Organizacija izrade računovodstvene dokumentacije za računovodstvo u toku izgradnje. Praktična dokumentacija uplata i troškova.

sažetak, dodan 30.11.2007


Regulatorna podrška i metodologija računovodstva sredstava. Procedura za obračun sredstava i praćenje njihovog kretanja i korišćenja na primeru OJSC SG-Trading. Unapređenje računovodstvenih metoda u ovom preduzeću.

teze, dodato 10.03.2015


Pravna regulativa računovodstva gotovine u Ruskoj Federaciji: metodologija za analizu novčanih tokova i osnova njihovog računovodstva. Analiza solventnosti i finansijske stabilnosti DOO "TD Cascade-M", računovodstvo sredstava.

teza, dodana 05.12.2010


Izvori vlastitih i pozajmljenih sredstava. Ovlašteni kapital. Vođenje računovodstvenih evidencija. Računovodstvo u preduzeću. Plan organizacije računovodstva. Obrasci primarnih dokumenata.

sažetak, dodan 20.09.2007


Gotovinski i bezgotovinski oblici plaćanja za privredni subjekt. Regulatorna regulativa računovodstva gotovine, zahtjevi za obradu plaćanja i gotovinskih transakcija. Dokumentacija i računovodstvo sredstava Origami Ural LLC.

rad, dodato 16.08.2014


Priroda, ekonomska suština novca. Pogledi na računovodstvo. Računovodstvo raspoloživosti sredstava u DOO "Socijalna apoteka-98". Karakteristike obračuna sredstava u kasi i na tekućem računu. Računovodstvena politika sredstava i dokumenata.

kurs, dodan 27.05.2012


Organizaciona i proizvodna struktura preduzeća koje se proučava. Značajke organizacije računovodstva sredstava i obračuna pomoću njih, obračun sredstava u kasi. Načini obračuna sa odgovornim licima. Faze i postupak obračuna zarada.

izvještaj o praksi, dodan 06.02.2010


Opšti koncept pojma „kupac“. Analiza zakonske regulative koja reguliše odnose na investicionom projektu. Karakteristike računovodstva građevinske proizvodnje kod naručioca. Glavne funkcije naručioca u organizaciji procesa izgradnje.

test, dodano 25.03.2009


Pojam i značenje sredstava, metode njihovog obračuna u preduzeću. Računovodstveni postupak i karakteristike registracije gotovinskih transakcija i novčanih dokumenata. Faze inventara gotovine. Otvaranje tekućeg računa i vođenje računa. Osnovni oblici bezgotovinskog plaćanja.

test, dodano 18.04.2010


Osnove računovodstva u građevinarstvu. Računovodstvo osnovnih sredstava i zaliha. Odraz operacija na prijemu materijala. Strogi obrasci za izvještavanje. Ciljevi računovodstva finansijskih rezultata. Račun 91 "Prihodi i rashodi iz poslovanja."

Investitor je lice koje finansira izgradnju sopstvenim ili pozajmljenim sredstvima. Za potrebe ovog članka investitore ćemo shvatiti kao pravna lica – investitore, dioničare i suinvestitore koji sami ne organiziraju gradnju i ne izvode radove, odnosno ne spajaju funkcije projektanata, naručitelja ili izvođača.

U pravilu, glavni ciljevi učešća investitora u izgradnji su povećanje vlastitih kapitalnih ulaganja (odgovarajući udio gotovog objekta će biti uključen u osnovna sredstva) ili dobivanje dijela objekta za naknadnu preprodaju. Istovremeno, investitor može svoja prava ustupiti drugom licu bez čekanja na završetak izgradnje (prenos prava svojine). Stoga, u zavisnosti od cilja izgradnje, računovodstveno i poresko računovodstvo za investitore može varirati.

Ulaganje u izgradnju objekata za vlastite potrebe

Udio završenog građevinskog objekta investitor će koristiti ili za proizvodne djelatnosti, ili za potrebe upravljanja, ili za iznajmljivanje. Poznato je da se u ovom slučaju početni trošak objekta formiranog na teretu računa 08 otpisuje na teret računa 01 „Osnovna sredstva“ ili 03 „Ulaganja u materijalna sredstva koja donose prihod“.

Početni trošak stavke osnovnih sredstava formira se prema pravilima PBU 6/01 “Računovodstvo osnovnih sredstava”. Ako su prikupljena sredstva (krediti i pozajmice) korištena za kreiranje, računovođa mora uzeti u obzir pravila PBU 15/2008 “Računovodstvo rashoda po zajmovima i kreditima”, u skladu sa klauzula 7 koja vrijednost investicionog sredstva uključuje kamatu koja se plaća zajmodavcu (kreditoru), direktno vezanu za sticanje, izgradnju i (ili) proizvodnju investicionog sredstva.

Bilješka: Zahvaljujući član 8 PBU 15/2008 dodatni troškovi pozajmljivanja mogu se ravnomjerno uključiti u ostale troškove tokom trajanja kredita (ugovor o kreditu).

Kada se izgradnja investicionog sredstva obustavi na duži period (više od tri mjeseca), kamata koja se plaća zajmodavcu (povjeriocu) prestaje da se uključuje u cijenu izgradnje od prvog dana mjeseca koji slijedi nakon mjeseca obustave nabavku, izgradnju i (ili) proizvodnju takvog sredstva. U navedenom periodu kamate se otpisuju kao dio ostalih troškova organizacije.

Kada se izgradnja nastavi, obračunata kamata se uključuje u nabavnu vrijednost investicionog sredstva od prvog dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca nastavka izgradnje.

Period u kome se dodatno odobravanje tehničkih i (ili) organizacionih pitanja koja su nastala tokom izgradnje objekta ne smatra se periodom obustave.

Kamata na korišćenje pozajmljenih sredstava prestaje da se uključuje u nabavnu vrednost investicionog sredstva od prvog dana u mesecu koji sledi za mesecom završetka izgradnje.

Ako organizacija počne da koristi investiciono sredstvo za proizvodnju proizvoda, obavljanje radova ili pružanje usluga uprkos nekompletnosti njegove izgradnje, kamata prestaje da se uključuje u nabavnu vrednost takve imovine od prvog dana u mesecu koji sledi za mesecom početak korištenja objekta ( član 13 PBU 15/2008).

Ako se sredstva iz zajmova (kredita) primljena za namjene koje nisu u vezi sa njegovom izgradnjom koriste za finansiranje izgradnje investicionog sredstva, iznosi obračunate kamate uključuju se u nabavnu vrijednost ovog sredstva srazmjerno udjelu tih sredstava u ukupnom iznosu. zajmova (kredita) plativih zajmodavcu (kreditoru) primljenih u svrhe koje nisu povezane sa nabavkom, izgradnjom i (ili) proizvodnjom ove imovine. Primjer takvog izračuna dat je u član 14 PBU 15/2008.

Poreski početni trošak imovine koja se amortizira formira se prema pravilima Art. 257 Poreski zakon Ruske Federacije i ne uključuje kamate obračunate za korištenje dužničkih obaveza (krediti i pozajmice). Iznosi kamata na osnovu pp. 2 str.1 čl. 265 Poreski zakon Ruske Federacije se uzimaju u obzir kao dio investitorovih neposlovnih troškova ( Dopis Ministarstva finansija Rusije od 02.03.2009.  03‑03‑06/1/37 , od 19.12.2008. br.  03‑03‑06/1/699 , od 05.12.2008. br.  03‑03‑06/1/667 i sl.).

Ako investitor planira iskoristiti primljeni udio u gotovom objektu u djelatnostima koje podliježu PDV-u, onda može odbiti iznos poreza koji mu je naplatio investitor na vrijednost svog udjela u gotovom objektu ( klauzula 6 čl. 171, klauzula 1 I 5 tbsp. 172 Poreski zakon Ruske Federacije). Da biste to učinili, moraju biti ispunjena dva uvjeta: registrirati imovinu i dobiti objedinjeni račun od investitora.

Bilješka: Ukoliko su ovi uslovi ispunjeni, pravo na odbitak ne zavisi od toga da li investitor ima promet na kreditu računa 68-PDV u određenom poreskom periodu. Ako je inspekcija odbila da odbije samo zbog neizvršavanja oporezivih transakcija u datom kvartalu, investitor će opravdanost potraživanja PDV-a za odbitak moći dokazati na sudu ( Rezolucija Federalne antimonopolske službe Moskovske oblasti od 17.03.2009.KA-A41/1603-09 i sl.).

Prema podacima Ministarstva finansija ( Dopis od 21.11.2008.  03‑07‑10/11 ), iznosi PDV-a koje je izvođač iskazao prihvataju se za odbitak od poreskog obveznika-investitora na račune kupaca izdatih na osnovu računa izvođača za obavljene radove, pod uslovom da su ovi radovi primljeni u računovodstvo, uključujući i na računu 08 „Ulaganja u osnovna sredstva ". Međutim, u praksi, poreski inspektori često zauzimaju drugačiji stav – pravo na odbitak nastaje nakon što se objekat uključi u osnovna sredstva (odraženo na teretu računa 01 ili 03). U tom slučaju investitor može braniti svoje gledište na sudu ( rezolucijeFAS MO od 04.08.2009.  KA-A40/2579-09,PO FAS od 23.04.2009.  A55-9765/2008 i sl.).

Međutim, iskazivanje PDV-a za odbitak prije nego što se predmet prikaže na teretu računa 01 (ili 03) nije jedini osnov za sporove sa inspektorima. Praksa pokazuje da inspektorati uskraćuju investitorima odbitak iz raznih razloga. Na primjer, zato što je fakturu izradio programer kršeći utvrđeni rok od pet dana klauzula 3 čl. 168 Poreski zakon Ruske Federacije. Međutim, sudovi su u više navrata ukazivali da kršenje roka za sastavljanje računa nije uključeno u utvrđenu listu zahtjeva za fakturu klauzula 5 I 6 tbsp. 169 Poreski zakon Ruske Federacije, i ne može biti osnov za odbijanje prihvatanja iznosa poreza na odbitak ( Rješenje Federalne antimonopolske službe od 19.05.2009.  A55-12068/2008, FAS VSO od 09.05.2007.  A19-2735/07-43‑F02-4551/07 i sl.).

Razmotrimo odraz transakcija u računovodstvu na primjeru.

Primjer 1.

Investitor doo je sklopio ugovor o ulaganju sa investitorom za izgradnju poslovnog centra namijenjenog izdavanju. Doprinos Investor LLC-a je 59.000.000 rubalja. (uključujući PDV - 9.000.000 rubalja). Finansiranje izgradnje se vrši u tri tranše:

- u avgustu 2008. - 17.700.000 rubalja;

- u februaru 2009. - 14.160.000 rubalja;

- u maju 2009. - 27.140.000 rubalja.

Udio u izgrađenom objektu je prihvaćen u julu 2009. U avgustu je Investor doo izvršio državnu registraciju i pustio objekat u funkciju.

Transakcije se u računovodstvu odražavaju na sljedeći način:

Sadržaj rada	Debit	Kredit	Količina, rub.
U avgustu 200 8   G.
Sredstva su prebačena programeru (I tranša)	76	51	17 700 000
U februaru 200 9   G.
Sredstva su prebačena investitoru (2. tranša)	76	51	14 160 000
U m A e 200 9   G.
Sredstva su prebačena investitoru (III tranša)	76	51	27 140 000
U i yul e 20 09   G.
Od developera je prihvaćen udio u kancelarijskom centru (59.000.000 - 9.000.000) rub.	08-3	76	50 000 000
Prikazani PDV je prikazan	19	76	9 000 000
Prihvaćeno za odbitak PDV-a	68	19	9 000 000
Državna taksa za upis vlasništva nad udjelom u zgradi je prebačena	76	51	7 500
U avgust e 200 9   G.
Početna cijena udjela u zgradi uvećana je za iznos državne naknade za upis prava vlasništva	08-3	76	7 500
Dio u poslovnom centru pušten u rad	03	08-3	50 007 500

Stvarni troškovi izgradnje koji se pripisuju investitoru mogu se razlikovati od iznosa njegovog investicionog doprinosa. Dakle, ugovorom treba utvrditi proceduru za pokrivanje negativne razlike (ako troškovi premašuju investicioni doprinos) ili raspodjelu pozitivne razlike (ako su troškovi izgradnje manji od investicionog doprinosa, nastala razlika se ili vraća investitoru ili ostaje na raspolaganje investitorom kao njegov prihod).

Ako je nekretnina na prodaju

Računovodstveni postupak ulaganja u građevinarstvo radi naknadne prodaje malo se razlikuje od ulaganja za vlastitu potrošnju. Za obračun odnosa sa investitorom prema ugovoru o ulaganju, investitor koristi i račun 76, podračun „Poravnanja sa investitorom“. Nakon što je od investitora primio udio u gotovoj imovini, investitor prikazuje njenu vrijednost na računu 41 „Roba“. U skladu s tim, formiranje stvarnih troškova provodi se prema pravilima PBU 5/01 “Knjigovodstvo zaliha”(troškovi državne registracije prava svojine uključeni su u stvarni trošak udjela). U ovom slučaju nije ispravno koristiti račune 01 i 03, jer imovina investitora ne ispunjava uslove klauzula 4 PBU 6/01, budući da je prvobitno bio namijenjen preprodaji. Dakle, investitor nema obavezu plaćanja poreza na imovinu na njenu vrijednost. (Prema Art. 374 Poreski zakon Ruske Federacije Predmet oporezivanja je imovina evidentirana u bilansu stanja organizacije kao osnovna sredstva.) Potvrđuje se legitimnost ovog zaključka Rješenja Federalne antimonopolske službe VSO od 13.01.2009.  A33-2017/08‑F02-6774/08, Centralna izborna komisija FAS-a od 03.04.2007.  A14-3166-200677/28 itd. Istovremeno, ako inspektori utvrde činjenicu da se neki objekat koristi u privredi (npr. lizing), neće biti moguće izbjeći dodatnu procjenu poreza na imovinu ( Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 06.03.2009.  A56-19655/2008 I PO FAS od 30.05.2008.  A12-12669/07).

Bilješka: Kamate na kredite i pozajmice, kao i dodatni troškovi vezani za privlačenje dužničkih obaveza, nisu uključeni u stvarni trošak udjela primljenog od investitora, budući da ova imovina nije investicija za potrebe primjene PBU 15/2008.

Ako dalja prodaja udjela gotovog objekta podliježe PDV-u, tada investitor može odbiti iznos poreza koji je primio od investitora. Inače, PDV se uračunava u cijenu dionice.

Ulaganje u izgradnju objekata,
namijenjen za ustupanje prava

U ovom odeljku ćemo razmotriti situaciju kada investitor finansira izgradnju kako bi ostvario prihod od daljeg ustupanja prava svojine na investitora. Napominjemo da pri prijenosu udjela u građevinarstvu ne govorimo o novčanim potraživanjima, već o prijenosu imovinskih prava po osnovu ugovora o učešću u zajedničkoj gradnji ili investicionih ugovora. Činjenica je da dioničar (investitor) prenosi pravo da zahtijeva od investitora da ispuni svoje obaveze za stvaranje imovine i prenese je na investitora-dioničara.

Porez na dodatu vrijednost

Prijenos imovinskih prava se priznaje kao predmet PDV-a ( pp. 1 klauzula 1 čl. 146 Poreski zakon Ruske Federacije). Gde klauzula 2 čl. 146 I Art. 149 Poreski zakon Ruske Federacije utvrđene su liste transakcija oslobođenih oporezivanja. Budući da ove liste ne obuhvataju transakcije prenosa prava svojine na stambene zgrade ili stambene prostore, kao ni udjele u njima, prenos prava potraživanja (pravo svojine) od strane poreskih obveznika za izgradnju takvih objekata koji sami plaćaju podliježe oporezivanju. Prema klauzula 1Art. 153 Poreski zakon Ruske Federacije Prilikom prenosa imovinskih prava osnovica PDV-a utvrđuje se uzimajući u obzir utvrđene specifičnosti Art. 155 Poreski zakon Ruske Federacije.

Na osnovu klauzula 3 čl. 155 Poreski zakon Ruske Federacije Prilikom prijenosa prava svojine na stambenim zgradama ili stambenim prostorima, udjelima u stambenim zgradama ili stambenim prostorijama, garažama ili parkirnim mjestima, porezna osnovica se utvrđuje kao razlika između troška po kojem se prenos prava svojine, s obzirom na porez, i troškova sticanja ovih prava. Ova pozicija se ogleda u Dopis Ministarstva finansija Rusije od 16.04.2008.  03‑07‑11/149 . Sa ovim stavom se slažu i arbitražni sudovi ( Rješenje Federalne antimonopolske službe ZSO od 10.11.2008.  F04-6806/2008 (15526‑A46-42), FAS VVO od 08.07.2008.  A28-370/2008-10/21 i sl.).

Trenutak utvrđivanja poreske osnovice je datum državne registracije transakcije ustupanja ( klauzula 8 čl. 167 Poreski zakon Ruske Federacije, Dopis Federalne poreske službe za Moskvu od 28.03.2008.  19-11/30092 ).

Za tvoju informaciju:Ch. 21 Poreski zakon Ruske Federacije Nije utvrđeno koji se troškovi priznaju kao rashodi za sticanje ustupljenog prava svojine. S tim u vezi, arbitri Istočnog vojnog okruga FAS-a u Rešenje od 07.08.2008.  A28-370/2008-10/21 naznačio je da se za utvrđivanje troškova sticanja ovih prava, za koje se može umanjiti osnovica PDV-a, treba rukovoditi pp. 2.1 tačka 1 čl. 268 Poreski zakon Ruske Federacije, odnosno uzeti u obzir ne samo cijenu sticanja ovih imovinskih prava, već i troškove vezane za njihovo sticanje i prodaju.

Iznos PDV-a koji se plaća u budžet pri ustupanju imovinskih prava utvrđuje se po obračunskoj stopi 18/118 ( klauzula 4 čl. 164 Poreski zakon Ruske Federacije).

Primjer 2.

Prije završetka izgradnje i puštanja u rad stambene zgrade, dioničar je u avgustu 2009. godine sklopio ugovor o ustupanju potraživanja, prema kojem je svoja imovinska prava na stanovima i parking mjestima u kućama u izgradnji ustupio drugoj organizaciji. Kao rezultat toga, poreski obveznik je dobio prihod u ukupnom iznosu od 23.600.000 rubalja. Ukupan iznos troškova povezanih sa sticanjem imovinskih prava iznosi 20.650.000 rubalja.

Poreska osnovica će biti 2.950.000 rubalja. (23.600.000 - 20.650.000). Iznos PDV-a obračunat na transakciju je 450.000 rubalja. (2.950.000 RUB x 18/118).

Prilikom prijenosa udjela u građevinarstvu nestambeni zgrade, postupak utvrđivanja poreske osnovice za PDV odn Art. 155, niti druge norme Ch. 21 Poreski zakon Ruske Federacije nije instalirano. S tim u vezi, finansijske i poreske vlasti smatraju da računovođa treba da se rukovodi klauzula 2 čl. 153 Poreski zakon Ruske Federacije, prema kojem se, prilikom utvrđivanja poreske osnovice, prihodi od prenosa imovinskih prava formiraju po osnovu svih prihoda poreskog obveznika vezanih za plaćanja za navedena imovinska prava ( Dopis Ministarstva finansija Rusije od 14. jula 2008. godine br. 03‑07‑11/254, Federalna poreska služba za Moskvu od 28. marta 2008. br. 19-11/30092). Štaviše, u ovom slučaju, trenutak utvrđivanja poreske osnovice utvrđuje se po opštem pravilu - na osnovu klauzula 1 čl. 167 Poreski zakon Ruske Federacije, odnosno PDV se mora obračunati najranijeg od sljedećih datuma:

1) dan prenosa prava svojine;

2) dan uplate, djelimična uplata za predstojeći prenos prava svojine.

Primjer 3.

Učesnik zajedničke izgradnje poslovnog centra uložio je sredstva u iznosu od 70.000.000 rubalja. Nakon toga, pravo na prostor u zgradi u izgradnji dodijeljeno je drugoj organizaciji za 86.140.000 rubalja.

Poreska osnovica za PDV iznosiće 86.140.000 rubalja, a iznos poreza 13.140.000 rubalja. (86.140.000 RUB x 18/118).

Iskreno rečeno, napominjemo da neki stručnjaci smatraju da je moguće ne zaračunavati PDV prilikom dodjele imovinskih prava na udjele u nestambenim zgradama. Ovakav stav se zasniva na činjenici da u ovom slučaju postoji predmet oporezivanja (prenos imovinskih prava), ali Ch. 21 Poreski zakon Ruske Federacije Nije uspostavljena procedura utvrđivanja poreske osnovice. Očigledno je da će investitor (akcionar) morati da dokaže zakonitost poreske uštede na sudu. Nažalost, ne može se reći da će arbitri stati na stranu poreskog obveznika, jer se pozitivne sudske odluke dostupne u pravnim referentnim bazama podataka odnose na period prije 2006. godine, kada se Art. 155 Poreski zakon Ruske Federacije uopšte nije regulisao prenos prava na udjele u zgradama u izgradnji. Istovremeno, budući da novo izdanje ovog člana, kao što je već navedeno, ne utvrđuje pravila za utvrđivanje poreske osnovice za „nestambene“ koncesije, moguće je da će sudovi i dalje biti na strani poreskih obveznika.

I još jedna nijansa u vezi PDV odbitak . Federalna poreska služba za Moskvu u Dopis od 28.03.2008.  19-11/30092 s pravom napominje da su specifičnosti primjene odbitka iznosa PDV-a koji poreski obveznik plaća prilikom sticanja prava svojine, Art. 171 I 172 Poreski zakon Ruske Federacije nije instalirano. To znači da pravo na odbitak nastaje postojanjem fakture. Istovremeno, investitor izdaje ovaj dokument nakon završetka izgradnje i prenosa udjela u gotovom objektu na investitora. Stoga, tokom perioda ustupanja prava, odbitak PDV-a od cijene udjela (iznos sredstava prenesenih investitoru) nije moguć. Nakon završetka izgradnje, ovaj investitor više nije investitor, jer je svoja prava prenio na drugo lice. To znači da mu programer neće izdati objedinjeni račun, odnosno odbitak PDV-a nije moguć u kasnijem periodu.

Budući da problem oporezivanja i primjene odbitaka u vezi sa ustupanjem prava na udjele u nestambenim zgradama nije zakonski riješen, možemo preporučiti investitorima (akcionarima) da po mogućnosti izbjegavaju takve transakcije. Alternativa je kupoprodaja udjela u završenoj zgradi (PDV se obračunava na ugovornu cijenu, ali se porez koji je iskazao investitor odbija na opšte utvrđen način).

Porez na prihod

Utvrđivanje poreske osnovice pri ustupanju potraživanja ne zavisi od vrste nekretnine: stambene ili nestambene. Poreska osnovica se obračunava na dan državne registracije ugovora o ustupanju kao razlika između prihoda ostvarenih ustupanjem prava, bez PDV-a ( pp. 1 klauzula 1 čl. 248,klauzula 1 čl. 249 Poreski zakon Ruske Federacije) i troškove za sticanje i realizaciju ustupljenog prava ( pp. 1 klauzula 1 čl. 253,pp. 2.1 tačka 1 čl. 268 Poreski zakon Ruske Federacije). Investitor može uključiti, na primjer, troškove plaćanja usluga po zaključenim ugovorima o posredovanju za pronalaženje kupaca imovinskih prava ( Dopis Federalne poreske službe za Moskvu od 06.12.2007.  20-12/116732 ).

Bilješka: Ustupanje prava od strane investitora (akcionara) nije predmet klauzula 1 čl. 279 Poreski zakon Ruske Federacije, budući da se ovaj član odnosi samo na ugovore o ustupanju novčanih potraživanja. Na osnovu toga smatramo da se prilikom dodjele udjela u građevinarstvu sa gubitkom treba voditi općim pravilima iz Art. 268 Poreski zakon Ruske Federacije.

Računovodstvo

Budući da je prvobitni plan da se ustupi pravo na udio u nekretnini u izgradnji, imovinsko pravo koje je nastalo za investitora treba kvalificirati kao finansijsko ulaganje ( klauzula 2 I 3 PBU 19/02 “Računovodstvo finansijskih ulaganja”) i reflektuje se na istoimeni račun 58. Prodaja (ustupanje) imovinskih prava se iskazuje kroz račune prodaje.

Primjer 4.

Start-Stroy LLC je ustupio prava na prostor u zgradi poslovnog centra u izgradnji kompaniji Comfort LLC za 86.140.000 RUB. (uključujući PDV - 13.140.000 rubalja). Prema ugovoru o ustupanju, sredstva su prebačena na tekući račun Start-Stroy doo sledećim redosledom:

- predujam od 70% ugovorne cijene (60.298.000 rub.);

- 30% (25,842,000 rub.) nakon državne registracije transakcije.

Stvarni troškovi Start-Stroy LLC-a za sticanje ovog imovinskog prava iznosili su 70.000.000 rubalja.

U računovodstvu se moraju izvršiti sljedeći unosi:

Sadržaj rada	Debit	Kredit	Količina, rub.
Na dan prijema djelimičnog avansa
Primljena sredstva u zamjenu za ustupanje prava	51	76	60 298 000
PDV se obračunava na avansno plaćanje (60.298.000 RUB / 118 x 18)	76‑PDV	68	9 198 000
Na dan državne registracije zadatka
Prihodi po ugovoru o ustupanju se odražavaju	76	91-1	86 140 000
PDV naplaćen	91-2	68	13 140 000
Prihvaćeno za odbitak PDV-a na avansno plaćanje	68	76‑PDV	9 198 000
Iznos otpisanih troškova vezano za akviziciju preneseno pravo svojine	91-2	58	70 000 000
Gotovina primljena kao konačna uplata za transakciju	51	76	25 842 000

Ako investitor (akcionar) koristi pojednostavljeni pristup

Sredstva dobijena po osnovu ugovora o ustupanju prava potraživanja trećem licu za učešće u izgradnji nepokretnosti prihod su od prodaje imovinskih prava i podležu jedinstvenom porezu u periodu njihovog stvarnog prijema na blagajni. ili na tekući račun ( Dopis Ministarstva finansija Rusije od 12.05.2008.  03‑11‑04/2/83 ). Istovremeno (ako je predmet oporezivanja prihodi minus rashodi), troškovi sticanja prava „pojednostavljene“ organizacije nemaju pravo biti uključeni u rashode, jer ova vrsta rashoda nije predviđena klauzula 1 čl. 346.16 Poreski zakonik Ruske Federacije (Dopis Ministarstva finansija Rusije od 31.07.2007.  03‑11‑04/2/191 ).

Pitanje: Naša organizacija je investitor. Možete li nam reći kako trebamo obračunati troškove izgradnje?

A.K.: Počnimo s činjenicom da u svakom slučaju programer vodi računa o troškovima izgradnje. Odnosno, prije nego što vam se već izgrađeni objekt prenese, u računovodstvu će se prikazati samo dugovanja programera u iznosu koji ste prenijeli za financiranje izgradnje. Stoga će opći računovodstveni postupak biti sljedeći. Prenos novca izvođaču se ogleda knjiženjem zaduženja 76 - kredit 51. Kada dobijete završeni građevinski projekat po aktu, prihvatate ga na računovodstvo na računu 08 u korespondenciji sa računom 76. I onda ga otpisujete sa računa 08 na teret računa 01 ako predmet koristite u svojim aktivnostima, odnosno na teret računa 41 ako ćete ga prodati. U tom slučaju morate imati dokumente koji potvrđuju iznos troškova koje je napravio programer. Iako jedan čin prijenosa objekta za to neće biti dovoljan. Stoga morate dobiti izvještaj od programera o korištenju vašeg novca i kopiju primarnog dokumenta koji potvrđuje troškove. Preporučljivo je da se u fazi zaključivanja ugovora dogovorite o formi takvog izvještaja, kao io aktu primopredaje objekta i dokumentovati kao prilozi uz njega, kako je savjetovao predavač. Osim troškova izgradnje, investitor mora na vas prenijeti i PDV koji su naplatili izvođači. To se može učiniti na isti način kao i prijenos PDV-a sa kupca na programera, o čemu je govorio Alexander Yuryevich. Odnosno, programer može ili sastaviti konsolidovanu fakturu i uz nju priložiti kopije faktura izvođača ili ponovo izdati račune izvođača u svoje ime. Ovaj PDV uzimate u obzir knjiženjem zaduženja 19 - kredita 76 i odmah ga odbijete, knjiženjem: zaduženja 68 - kredita 19. Sve ostale računovodstvene karakteristike će zavisiti od uslova ugovora, pre svega od toga kako se utvrđuje naknada investitora. Odnosno, da li je utvrđen kao paušalni iznos ili kao procenat doprinosa investitora, ili predstavlja razliku između iznosa primljenog od investitora i troškova izgradnje. Kako ste odredili naknadu svog programera? Pitanje: Koliko sam shvatio, naš programer može primati obje vrste naknade. Jer ugovorom je utvrđen iznos naknade, ali, osim toga, stoji da ako izgradnja košta manje, onda uštede ostaju na raspolaganju investitoru. A.K.: U ovom slučaju dio vašeg doprinosa predstavlja akontaciju na isplatu tekuće naknade. Ali kako se ne bi vršili nepotrebni računovodstveni unosi, ne može se alocirati i cijeli iznos prebačen na programera može se uzeti u obzir na računu 76. Istovremeno, programer mora obračunati PDV na ovaj avans i izdati vam fakturu. Na takvu fakturu možete odbiti PDV. U računovodstvu se to odražava knjiženjem zaduženja 68-PDV - kredita 76. Uštede (marža) investitora tokom izgradnje ne mogu se pouzdano utvrditi. Stoga se ne uzima u obzir posebno do završetka izgradnje. Dalje. I trenutna naknada i margina koja ostaje na raspolaganju investitoru su za vas troškovi vezani za izgradnju. Stoga, oni moraju biti uključeni u cijenu nekretnine. To se može učiniti u trenutku kada su obaveze strana prema ugovoru ispunjene i kada sa developerom potpišete akt o pružanju usluga na iznos njegove naknade. Formu akta takođe utvrđuju stranke ugovora o ulaganju samostalno. Na dan sastavljanja ovog dokumenta, programer vam mora izdati i fakturu za naknadu na koju možete odbiti PDV. Osim toga, ako ste prethodno prihvatili odbitak PDV-a od akontacije, sada ćete ga morati vratiti obrnutim knjiženjem. I imajte na umu: ukupan iznos vaših troškova izgradnje, odnosno troškova koje prenosi investitor i troškova plaćanja njegove naknade, uključujući PDV, mora odgovarati vašem doprinosu prema ugovoru. Odnosno, račun 76 bi na kraju trebao biti potpuno zatvoren. Ako je trošak imovine manji od iznosa koji ste prenijeli investitoru prema uslovima vašeg ugovora, to znači da je razlika prihod investitora. To znači da od njega trebate dobiti akt o pružanju usluga za ovaj iznos ili prilagoditi ranije sastavljen akt. Uostalom, troškovi koji nisu dokumentovani ne mogu se uzeti u obzir kao rashod za potrebe poreza na dobit. Ako je, naprotiv, iznos vašeg doprinosa prema ugovoru manji od cijene imovine koju ste primili, razloge takvih neslaganja svakako morate saznati kod investitora. I, ako je moguće, izvršite potrebne izmjene u aktu o prijenosu i drugim dokumentima kako bi vrijednost objekta odgovarala iznosu vašeg doprinosa. Inače, ako ovo pitanje razmotrimo sa građanskopravne tačke gledišta, ispada da još uvijek imate dug prema developeru. Ako govorimo o računovodstvu i poreznom računovodstvu, tada će se trošak objekta formirati samo od onih troškova koje ste platili. Stoga se dugovanja prema developeru ne mogu uključiti u troškove. Pitanje: Uopšteno govoreći, to je jasno. Samo ako sam investitor uključi trenutnu naknadu u cijenu nekretnine. Zašto nam je u ovom slučaju potreban akt o pružanju usluga za njen iznos? A.K.: U svakom slučaju će vam trebati akt. U suprotnom, jednostavno nećete imati primarni dokument na osnovu kojeg se naknada developera uzima u obzir u trošku nekretnine. Uostalom, programer vam mora dostaviti dokumente koji potvrđuju sve troškove koje je on evidentirao na računu 08. Troškovi radova izvođača će biti potvrđeni dokumentima koje su izradili sami izvođači u ime programera ili kupca kojeg ima privučeni. A kako bi potvrdio svoju naknadu, programer mora sastaviti akt o pružanju usluga i potpisati ga s vama. Dakle, nema bežanja od sastavljanja akta. Samo što ovim knjigovodstvenim postupkom za programera, troškove isplate tekuće naknade nećete iskazati u posebnom unosu na teret računa 08 i na dobro računa 76. Ovi troškovi će se uzeti u obzir kao jedan unos, zajedno sa troškovima plaćanja radova izvođača koje programer prebacuje na vas. Pitanje: A ako ne čekamo da se gradnja završi i odlučimo da ustupimo pravo da dobijemo nekretninu od investitora, kako to možemo uzeti u obzir? A.K.: Sa računovodstvene tačke gledišta, potraživanja programera prema vama su imovina. Dakle, ustupanje potraživanja po investicionom ugovoru mora se odraziti na isti način kao i prodaja bilo koje druge imovine. Iznos primljen od osobe kojoj ste ustupili potraživanje uključen je u prihod. Budući da je ustupanje generalno jednokratna transakcija koja nije povezana sa redovnim tokom poslovanja, ovaj prihod će biti drugi prihod. Odnosno, na dan ustupanja vršimo knjiženje: zaduženje 62 ili 76 - kredit 91. Istovremeno, samo potraživanje se otpisuje kao rashod: zaduženje 91 - kredit 76. U poreskom računovodstvu je sve isto. Prihodi od ustupanja priznaju se kao prihodi od prodaje imovinskih prava. Istovremeno, troškovi uključuju i troškove sticanja ovog prava, čiji je iznos jednak vašem doprinosu po ugovoru o ulaganju. Posebna pravila za utvrđivanje poreske osnovice iz čl. 279, . u ovom slučaju se ne primjenjuju, jer se zahtjev iz ugovora o ulaganju ne odnosi na prodaju robe, radova ili usluga. Stoga se gubitak od prodaje potraživanja može uzeti u obzir prilikom oporezivanja dobiti. Sa PDV-om je teže. Ukoliko ste učestvovali u izgradnji stambene zgrade, na dan ustupanja potraživanja potrebno je da naplatite porez na razliku između iznosa primljenog od lica koje je steklo ovo potraživanje i iznosa samog potraživanja. Ovo pravilo je direktno predviđeno Poreskim zakonikom. Naravno, ako je potraživanje ustupljeno sa gubitkom, onda uopće nećete morati platiti PDV. Ali Poglavlje 21 ne kaže kako se utvrđuje poreska osnovica prilikom ustupanja prava na dobijanje nestambene imovine ili prostora u njoj. A neko smatra da PDV uopšte nije potrebno plaćati, jer nisu definisani osnovni elementi oporezivanja za ovu operaciju. Ali neko kaže da to treba računati na isti način kao i kod dodjele prava na stambeni prostor. Konačno, prema Ministarstvu finansija, PDV se mora platiti na sav prihod od ustupanja potraživanja. Jasno je da posljednja opcija malo kome odgovara. Ali teško je reći kolike su šanse da se dokaže da je to netačno, jer arbitražna praksa po ovom pitanju još ne postoji. Bilješka. Argumenti u prilog činjenici da se PDV na ustupanje prava na nestambene prostore obračunava od razlike između prihoda od ustupanja i troškova samog prava mogu se naći u članku „Ustupanje udjela u izgradnji“ , časopis “Glavnaâ Ledger”, 2009, br. 7, str. 37. U zaključku ću dati opšti dijagram knjiženja za investitora. Obračun troškova izgradnje od strane investitora

Operacija	Korespondencija računa
Novac je prebačen investitoru za finansiranje izgradnje	Dt 76 - Kt 51
Prihvaćeno za odbitak PDV-a na avansne uplate prebačene na trenutnu naknadu programera	Dt 68-PDV - Kt 76
Po završetku izgradnje, objekat je prihvaćen od strane investitora	Dt 08 - Kt 76
Trošak objekta uključuje naknadu investitora, definiranu kao iznos viška doprinosa investitora nad troškovima izgradnje	Dt 08 - Kt 76
Prihvaćeno za obračun PDV-a prikazanog od strane izvođača radova	Dt 19 - Kt 76
Prihvaća se za računovodstvo PDV koji je obračunao programer na iznos tekuće naknade i marže	Dt 19 - Kt 76
PDV prihvaćen za odbitak od avansa prema tekućoj naknadi je vraćen	Dt 76 - Kt 68-PDV
Prihvaćeno za odbitak PDV-a na rad izvođača i nadoknadu programera	Dt 68 - Kt 19
Objekat je prihvaćen na računovodstvo kao osnovno sredstvo (roba, ako je namenjena prodaji)	Dt 01 (41) - Kt 08
Potraživanje po investicionom ugovoru (ugovor o učešću u dioničkoj izgradnji) je ustupljeno	Dt 76 (62) - Kt 91
Trošak potraživanja je otpisan	Dt 91 - Kt 76
PDV obračunat prilikom ustupanja potraživanja	Dt 91 - Kt 68-PDV

Prvi put objavljeno u publikaciji "Glavna knjiga. Konferencijska sala" 2009, N 8 Koshelev A.P.

Prema pravilima PBU 10/99, kao trošak održavanja usluge programera (klauzula 5 PBU 10/99). Programer priznaje sve troškove u periodima u kojima su nastali (klauzule 16-18 PBU 10/99). Računovodstvo ovih troškova obično se vodi na računu 26 „Opći poslovni rashodi“, na čije zaduženje se otpisuju direktni i indirektni troškovi samog projektanta koji su povezani sa pružanjem usluga investitoru:

Debit 26 Kredit 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
- reflektuju se troškovi investitora za organizovanje izgradnje.

As priznavanje prihoda akumulirani rashodi na teret računa 26 otpisuju se na teret računa 90-2 radi utvrđivanja finansijskog rezultata (klauzula 9 PBU 10/99). Otpis troškova prodaje se ogleda knjiženjem:

Debit 90-2 Kredit 26
- troškovi usluga programera se uzimaju u obzir kao rashodi.

Pored računovodstva sopstvenih troškova, investitor mora voditi posebnu evidenciju svih troškova vezanih za izgradnju objekta (klauzula 1.4 Pravilnika, odobrenog pismom Ministarstva finansija Rusije od 30. decembra 1993. br. 160). ).

Izvođač organizuje obračun troškova izgradnje objekta na računu 08-3 „Izgradnja osnovnih sredstava“. Na ovom računu preporučuje se grupisanje svih rashoda prema tehnološkoj strukturi troškova sa određenom predračunskom dokumentacijom (npr. troškovi građevinskih radova, montaže opreme, nabavke opreme i sl.) (tačka 3.1.1. Pravilnika). odobren dopisom Ministarstva finansija Rusije od 30. decembra 1993. br. 160).

Troškovi izgradnje objekta iskazuju se kako nastaju i akumuliraju se na teret računa 08-3 po obračunskom principu od početka izgradnje. U ovom slučaju, programer pravi sljedeće unose:

Debit 08-3 Kredit 60
- trošak izvedenih radova izvođača uzima se u obzir kao dio troškova izgradnje;

Debit 19 Kredit 60
- PDV iskazan od strane izvođača je uzet u obzir.

Po završetku izgradnje, investitor prenosi na investitora objekat koji su izgradili izvođači radova. On odražava ovu operaciju u računovodstvu sa sljedećim unosima:

Debit76 podračun “Poravnanja sa investitorima” Kredit 08-3
- izgrađeni objekat je ustupljen investitoru (u smislu cijene izvedenih radova bez PDV-a);

- izgrađeni objekat je prenet na investitora (u smislu „ulaznog“ PDV-a koji su izvođači iskazali po osnovukonsolidovana faktura (pismo Ministarstva finansija Rusije od 18. oktobra 2011. godine br. 03-07-10/15).

Primjer kako se troškovi po ugovoru o ulaganju u izgradnju odražavaju u računovodstvu investitora. Investitor izvodi gradnju ugovornom metodom. Ugovor o ulaganju u izgradnju je kratkoročnog karaktera

U julu je DOO „Proizvodno preduzeće „Master”” (investitor) sklopilo ugovor o izgradnji objekta sa CJSC „Alfa” (programer). Na osnovu dogovora, „Alpha“ po ugovoru organizuje izgradnju skladišta za „Master“. Prema odobrenoj procjeni, trošak projekta je 11.800.000 rubalja. (uključujući PDV - 1.800.000 RUB). Trošak usluga programera je 1.180.000 RUB. (uključujući PDV - 180.000 rubalja), trošak ugovornog rada - 10.620.000 rubalja. (uključujući PDV - 1.620.000 RUB).

U avgustu je “Master” prenio “Alfi” avans u iznosu od 100 odsto ukupnog iznosa ugovora o ulaganju. Istog mjeseca Alpha je sklopila ugovor sa izvođačem radova za izgradnju objekta i uplatila mu 10.620.000 rubalja kao avans. (uključujući PDV - 1.620.000 RUB).

U septembru je izvođač završio izgradnju skladišta i predao ga investitoru. U istom mjesecu, investitor je ustupio izgrađeni objekat investitoru.

Stvarni troškovi Alfe za organizaciju izgradnje objekta za period od jula do septembra iznosili su 600.000 rubalja, uključujući:

• materijalni troškovi - 180.000 rubalja. (juli - 20.000 rubalja, avgust - 90.000 rubalja, septembar - 70.000 rubalja);

• amortizacija - 60.000 rub. (mjesečno 20.000 rubalja);

• plata sa doprinosima za penzijsko (socijalno, zdravstveno) osiguranje - 350.000 rubalja. (juli - 80.000 rubalja, avgust - 160.000 rubalja, septembar - 110.000 rubalja);

• ostali troškovi - 10.000 rubalja. (Juli - 6000 rubalja, avgust - 1000 rubalja, septembar - 3000 rubalja).

U računovodstvu Alfe, transakcije koje se odnose na izvršenje ugovora o ulaganju odražavaju se na sljedeći način.

U julu:

- 126.000 rub. (20.000 RUB + 20.000 RUB + 80.000 RUB + 6.000 RUB) - odražava troškove investitora za organizaciju izgradnje za jul.

U avgustu:

Debit 51 Kredit 76 podračun “Poravnanja sa investitorima”
- 11.800.000 rub. - primljena su sredstva za izgradnju objekta;

Debit 76 podračuna “Poravnanja sa investitorima” Kredit 62 podračuna “Poravnanja primljenih avansa”
- 1.180.000 rub. - trošak usluga programera raspoređen je kao avans iz sredstava dobijenih od investitora;

Debit 76 podračuna “Obračun PDV-a na primljene avanse” Kredit 68 podračuna “Obračun PDV-a”
- 180.000 rub. (1.180.000 RUB × 18/118) - PDV se obračunava na iznos akontacije;

Debit 60 Kredit 51
- 10.620.000 rub. - prenosi se avans izvođaču radova po ugovoru o izgradnji objekta;

Debit 26 Kredit 02 (10, 70, 69)
- 271.000 rub. (90.000 rubalja + 20.000 rubalja + 160.000 rubalja + 1000 rubalja) - odražava troškove programera za organizaciju izgradnje za avgust.

U septembru:

Debit 08-3 Kredit 60
- 9.000.000 rub. - izvršeni radovi na izgradnji objekta prihvaćeni od izvođača (bez PDV-a);

Debit 19 Kredit 60
- 1.620.000 rub. - odražava iznos PDV-a na građevinske radove koji je iskazao izvođač radova;

Debit 62 Podračun “Poravnanja sa investitorima” Kredit 90-1
- 1.180.000 rub. - odražavaju se prihodi od prodaje usluga koje je izvršio programer;

Debit 90-3 Kredit 68 podračun “Obračun PDV-a”
- 180.000 rub. (1.180.000 RUB × 18/118) - PDV se naplaćuje na troškove usluga programera;

Debit 68 podračuna “Obračuni za PDV” Kredit 76 podračuna “Obračun PDV-a na primljene avanse”
- 180.000 rub. - PDV obračunati na avansno plaćanje se prihvata za odbitak;

Debit 26 Kredit 02 (10, 70, 69)
- 203.000 rub. (70.000 RUB + 20.000 RUB + 110.000 RUB + 3.000 RUB) - odražava troškove investitora za organizaciju izgradnje za septembar;

Debit 90-2 Kredit 26
- 600.000 rub. (126.000 RUB + 271.000 RUB + 203.000 RUB) - otpisani su troškovi investitora za organizaciju izgradnje tokom perioda izgradnje;

Debit 76 Podračun “Poravnanja sa investitorima” Kredit 08-3
- 9.000.000 rub. - se odražava prenos izgrađenog objekta na investitora (na osnovu potvrde o prijemu za izgrađeni objekat);

Debit 76 Podračun “Poravnanja sa investitorima” Kredit 19
- 1.620.000 rub. - reflektuje se prenos PDV-a na ugovorene radove na investitora;

Debit 62 podračuna “Poravnanja primljenih avansa” Kredit 62 podračuna “Poravnanja sa investitorima”
- 1.180.000 rub. - primljeni avans se kompenzira sa plaćanjem za usluge programera.

Računovodstvo: privlačenje tehničkog kupca

Programer se može angažirati za djelomično ili potpuno obavljanje svojih funkcija tehnički kupac . Investitor odražava usluge tehničkog naručioca kao svoje troškove za pružanje usluga investitoru u organizaciji izgradnje. Za prikaz ovih troškova koristite račun 26 „Opšti poslovni rashodi“.

Istovremeno, izvršite sljedeće unose u računovodstvu:

Debit 26 Kredit 60
- otpisani su troškovi po ugovoru sa tehničkim naručiteljem koji se odnose na obavljanje funkcija projektanta;

Debit 19 Kredit 60
- PDV iskazan od strane tehničkog kupca se uzima u obzir;

Potraživanje 68 podračuna “Obračun PDV-a” Kredit 19
- prihvaćeno za odbitak PDV-a prikazanog od strane tehničkog kupca.

Računovodstvo: interna izgradnja

Ako investitor sam gradi objekat, tada obavlja funkcije izvođača i svoje troškove za građevinske radove odražava se u računovodstvu na isti način kao i izvođač radova . Tada programer otpisuje ove troškove sa odobrenja računa 20 na teret računa 08.

Prilikom obračuna poreza, postupak obračuna troškova po investicionom ugovoru u izgradnji objekta zavisi od sistema oporezivanja koji primenjuje investitor.

OSNOVNI: porez na dohodak

Postupak obračuna poreza pri pružanju investicionih usluga po ugovoru o ulaganju u izgradnju ovisi o načinu izvođenja građevinsko-montažnih radova:

• uz angažovanje izvođača;

• na svoju ruku.

U metodi ugovorne gradnje, prilikom obračuna poreza na dohodak, investitor ima pravo da umanji prihod po ugovoru o ulaganju za iznos troškova povezanih sa pružanjem usluga investitoru za organizovanje izgradnje (podtačka 1. tačka 3., član 315. Porezni zakonik Ruske Federacije).

Troškove održavanja usluge programera obračunavajte na opći način predviđen za porezno računovodstvo troškova. Za više informacija pogledajte:

• Kako uzeti u obzir pri obračunu poreza na dobit prihode i rashode od prodaje proizvedenih proizvoda (radova, usluga) ;

• Kako prilikom obračuna poreza na dobit uzeti u obzir rashode koji se odnose na nekoliko izvještajnih perioda .

Pored toga, kada sredstva za ciljano finansiranje dobiju od investitora, programer je dužan da obezbedi odvojeno računovodstvo troškova nastalih iz ovih sredstava od drugih troškova organizacije (podtačka 14, stav 1, član 251 Poreskog zakonika Ruske Federacije). Federacija). Za više informacija pogledajte . Takvi troškovi ne smanjuju oporezivu dobit investitora (klauzula 17, član 270 Poreznog zakona Ruske Federacije).

OSNOVA: PDV

Iznos "ulaznog" PDV-a prikazanog prilikom pružanja usluga programeru, odbiti na opšte uspostavljen način. Odnosno, nakon što je imovina registrovana, uz prisustvo fakture i relevantnih primarnih dokumenata (pored toga, drugi uslovi potrebno za primjenu odbitka) (podtačka 1, tačka 2, član 171 i tačka 1, član 172 Poreskog zakona Ruske Federacije).

Kada gradi samostalno, graditelj obavlja funkcije izvođača radova i obračunava poreze na isti način kao i izvođač radova .

pojednostavljeni poreski sistem

Kada koristite metodu ugovorne konstrukcije, poresku osnovicu za jedinstveni porez utvrdite sljedećim redoslijedom.

Ako programer plaća jedinstveni porez na dohodak, tada je oporeziva osnovica njegov prihod od pružanja usluga (klauzula 1 člana 346.18 Poreskog zakona Ruske Federacije).

Ako investitor plati jedinstveni porez na razliku između prihoda i rashoda, tada će poreska osnovica biti razlika između prihoda ostvarenih pružanjem usluga i troškova povezanih s ovom djelatnošću (klauzula 2 člana 346.18 Poreskog zakona Ruska Federacija). U ovom slučaju, programer ima pravo uzeti u obzir samo one troškove koji su navedeni u stavu 1 člana 346.16 Poreznog zakona Ruske Federacije. Za više informacija o postupku obračuna troškova prilikom pojednostavljenja, pogledajte Koje troškove treba uzeti u obzir pri obračunu jedinstvenog poreza na pojednostavljeni poreski sistem? .

Osim toga, kada se od investitora primaju sredstva za ciljano finansiranje, investitor je dužan da obezbijedi posebno računovodstvo troškova nastalih na teret ovih sredstava (podtačka 1. tačka 1.1, član 346.15, podtačka 14, tačka 1, član 251 od Porezni zakonik Ruske Federacije). Za više informacija pogledajteKako prikazati nedržavno ciljano finansiranje u računovodstvu . Takvi troškovi ne umanjuju poresku osnovicu za jedinstveni porez (član 17. člana 270. Poreskog zakona Ruske Federacije).

UTII

Predmet oporezivanja UTII-om je imputirani prihod (klauzula 1 člana 346.29 Poreskog zakona Ruske Federacije). Aktivnosti koje provodi programer u okviru investicionog ugovora ne prenose se na UTII (klauzula 2 člana 346.26 Poreznog zakona Ruske Federacije). Ako organizacija plaća UTII, tada pružanje razvojnih usluga prema ugovoru o ulaganju u izgradnju neće utjecati na obračun ovog poreza. Obveznici UTII obračunavaju ovaj porez na osnovu pripisanog prihoda (klauzula 1 člana 346.29 Poreskog zakona Ruske Federacije).

Izračunajte poreze na aktivnosti investitora prema investicionom ugovoru u skladu sa ili sistem oporezivanja.

OSNO i UTII

Aktivnosti programera u organizaciji izgradnje ne odnose se na vrste aktivnosti koje se prenose na plaćanje UTII (klauzula 2 člana 346.26 Poreznog zakona Ruske Federacije). Stoga, investitor mora uzeti u obzir troškove vezane za pružanje usluga organizacije izgradnje investitoru u skladu sa .

Yu.A. Inozemtseva, stručnjak za računovodstvo i poreze

Obračun tereta investitora i investitora

Bavimo se porezom i računovodstvom tereta prenetih na državu

Pisali smo o tome ko su investitori i programeri:

Kao što znate, prije izgradnje nekretnine, investitor mora dobiti građevinsku dozvolu od države, a također, eventualno, iznajmiti zemljište za Art. 29 Zemljišni zakonik Ruske Federacije; subp. 5 stav 3 čl. 8, stav 2, čl. 51 Zakonika o uređenju grada Ruske Federacije (u daljem tekstu GRK). Takođe je moguće puštanje u rad izgrađenog objekta tek nakon što lokalne samouprave daju dozvolu za puštanje u rad klauzula 1 čl. 55 GrK.

Ali da bi dobile takve dozvole, organizacije su prinuđene da ispune dodatne uslove koje nameće država. Na primjer, rekonstruirati sve društvene objekte, komunalne mreže ili dio izgrađene nekretnine prenijeti na državu. Takvi dodatni uvjeti se nazivaju tereti i Član 2 Uredbe Vlade Moskve br. 882-PP od 07.11.2006..

Uprkos činjenici da programeri i investitori već dugo rade sa vladinim agencijama prema ovoj šemi, računovodstvo ovih transakcija nije direktno regulisano ni računovodstvenim propisima ni Poreskim zakonikom. Po pravilu, kada je u pitanju izgradnja poslovnih nekretnina, pitanja u vezi sa troškovima ispunjenja uslova investicionih ugovora sa državnim organima (u daljem tekstu: troškovi tereta) postavljaju se za investitore, a za stambene nekretnine - za programeri.

Tereti: po kom osnovu?

Činjenica da se investitoru (izvođaču) mogu nametnuti dodatni tereti u korist države izričito je navedeno samo u Urbanističkom zakoniku. Dakle, predviđa da javna tijela mogu zaključiti sporazum sa investitorima o uređenju izgrađenih područja i Članovi 46.2, 46.6 GRK. U okviru ovog sporazuma, organizaciji se mogu preneti obaveze za izgradnju komunalne, saobraćajne, socijalne infrastrukture i naknadni prenos ovih objekata na državu. Zauzvrat, organ javne vlasti se obavezuje da će dati zemljište za izgradnju (besplatno ili za zakup (iznos zakupnine mora biti jednak porezu na zemljište)), kao i da donese određene organizacione odluke neophodne za proces izgradnje. . klauzula 2.1 čl. 30 Zemljišni zakonik Ruske Federacije; subp. 1 tačka 3 čl. 46.2 GrK.

Međutim, mnogo češće od sporazuma o uređenju izgrađenog područja, investitori sklapaju takozvani investicioni ugovor sa državnim organima (na primjer, s gradskom upravom), što nije direktno predviđeno Građanskim zakonikom. .

U suštini, ovo je sporazum o zajedničkim aktivnostima i Art. 1041 Građanski zakonik Ruske Federacije; Rešenje Federalne antimonopolske službe Moskovske oblasti od 30. avgusta 2012. godine br. A40-6920/12-76-64; tačka 4 Rešenja Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda od 11. jula 2011. br. 54.

U njemu se navodi da se uprava obavezuje da će investitoru dati građevinsku dozvolu, kao i zemljište, a zauzvrat investitor ustupi na upravu dio stanova u izgrađenoj zgradi ili dio prostora u nestambenoj zgradi. , ponekad komunalne mreže ili objekte društvene infrastrukture (vrtić, Dom kulture i dr.).

Investor Accounting

Porez na prihod

Stav Ministarstva finansija je da se troškovi izgradnje objekata koji se prenose na državu mogu uzeti u obzir u rashodima prilikom obračuna poreza na dohodak samo u slučaju kada se objekti prenose u vlasništvo države prema ugovorima o uređenju izgrađeno područje i Dopis Ministarstva finansija od 16.11.2009. godine broj 03-03-06/1/758.

Poreznici u svojim dopisima napominju i da je mogućnost nametanja bilo kakvih tereta investitoru u korist države izričito predviđena zakonom samo u okviru sporazuma o uređenju izgrađenih područja. Dopis Federalne poreske službe za Moskvu od 08.07.2012. br. 16-15/071535@. Međutim, ne zaključuju da se troškovi tereta ne mogu uzeti u obzir ako se između investitora i državne agencije sklapaju drugi ugovori osim ugovora o uređenju izgrađenog područja.

Po njihovom mišljenju, opravdani su i troškovi ispunjenja uslova investicionih ugovora sa teretima (bez sklapanja ugovora o uređenju izgrađenog područja), jer bez takvih troškova organizacija neće moći izgraditi nekretninu. Istovremeno, prenos objekata na državu po investicionim ugovorima nije besplatan, jer uprava ili drugi državni organi imaju protivobaveze prema organizaciji (u vidu davanja prava na zemljištu neophodnom za izgradnju, kao i građevinsku dozvolu) Dopis Federalne poreske službe od 04.04.2008. godine broj 02-1-07/16@.

Kako su nam objasnili stručnjaci iz Ministarstva finansija, troškove tereta (izgradnja objekata ili njihovih delova koji se prenose na državu) treba uračunati u početnu cenu imovine i otpisati kao rashod obračunom amortizacije. klauzula 1 čl. 257 Poreski zakon Ruske Federacije.

IZ AUTENTIČNIH IZVORA

Savjetnik Državne državne službe Ruske Federacije 3. klase

Ukoliko investitor (izvođač) sa gradskom upravom ima zaključen ugovor o ulaganju, po kojem uprava ustupa zemljište i izdaje dozvolu za izgradnju objekta, a po završetku izgradnje dobije dio prostora u izgrađenog objekta, onda trošak ovih površina investitor mora uključiti u početnu cijenu izgrađenog objekta OS objekta. Nema potrebe posebno isticati troškove takvih površina.”

Sudovi se slažu sa ovim Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverne teritorije od 6. aprila 2012. br. A56-40046/2011.

A ponekad investitori otpisuju troškove tereta odjednom, uključujući ih u neposlovne troškove, a sudovi to također priznaju kao legitimno. Rezolucija Federalne antimonopolske službe Moskovske oblasti od 01.02.2013. br. A40-11126/12-107-53.

PDV

Prema podacima Ministarstva finansija, investitor nema pravo na odbitak PDV-a koji su izvođači iskazali kao dio cijene radova, u smislu tereta. Razlog je taj što prenos na državu bilo kojih osnovnih sredstava, uključujući stambene zgrade, objekte socijalne ili stambeno-komunalne djelatnosti, ne podliježe PDV-u. subp. 2, 5 p. 2 žlice. 146 Poreski zakon Ruske Federacije. Stoga se ulazni PDV ne može odbiti. subp. 1 stavka 2 čl. 171 Poreski zakonik Ruske Federacije; Dopis Ministarstva finansija od 06.11.2012. godine broj 03-03-06/1/571.

U sudskoj praksi ne postoji konsenzus o sudbini ulaznog PDV-a na terete prilikom izgradnje objekata namijenjenih u budućnosti za obavljanje djelatnosti koje podliježu PDV-u. Postoje tri stava po ovom pitanju.

POZICIJA 1. PDV iskazan od strane izvođača prilikom izgradnje nekretnine, koji se može pripisati teretima, ne može se odbiti.

Ovu odluku je svojevremeno donijela Federalna antimonopolska služba Uralskog okruga. Rezolucija Federalne antimonopolske službe Ukrajine od 16. maja 2014. godine broj F09-2502/14. Argumenti su isti kao i kod Ministarstva finansija: investitor nema pravo na odbitak, jer se ovaj PDV odnosi na površine objekta koje je investitor izgradio, koje se prenose na državu, pa samim tim objekat nije koristi organizacija u aktivnostima koje podliježu PDV-u.

POZICIJA 2. Ulazni PDV se može odbiti u cijelosti, uključujući dio koji se može pripisati teretima.

Ovo je zaključak Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga. Rješenja Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 05.12.2013. godine broj A56-1445/2013 od 06.04.2012. godine br. A56-40046/2011, FAS Moskva okrug a Rešenja Federalne antimonopolske službe Moskovske oblasti od 22. juna 2011. godine br. KA-A40/5782-11 od 28. septembra 2012. godine br. A40-2842/12-20-12 od 8. juna 2012. godine br. A40 -99255/11-129-427, od 22. februara 2012. godine br. A40-50066/11-140-220.

Sudske odluke pomenute u članku možete pronaći: odjeljak „Sudska praksa“ sistema ConsultantPlus

Prilikom donošenja ove odluke, sudovi su polazili od činjenice da radnja prenosa objekata ili njihovih dijelova na državu nema samostalnu poslovnu svrhu za investitora. Investitore država stavlja u takve uslove da su primorani da sklapaju ugovore o ulaganju sa teretima, inače ne bi mogli da grade nekretninu. Troškovi tereta formiraju vrijednost objekta, koja ostaje na investitoru. Budući da će se objekt koji je izgradio investitor, za koji je zaključen ugovor o ulaganju, naknadno koristiti u djelatnostima koje podliježu PDV-u, pretporez se može odbiti u cijelosti.

POZICIJA 3. PDV se može odbiti, ali se onda mora vratiti kada se predmet (njegov dio) prenese u državu.

Takve je odluke donijela Federalna antimonopolska služba Uralskog okruga Rješenje UO Federalne antimonopolske službe od 05.07.2013. godine broj F09-6641/13, FAS Moskva okrug a Rješenja Federalne antimonopolske službe Moskovske oblasti od 25. septembra 2012. godine br. A40-126873/11-107-522 od 17. aprila 2012. godine br. A40-57989/11-140-251 od 4. aprila 2012. godine A40-26992/11-107-118; 9 AAS od 23.01.2012.godine br.09AP-35005/2011-AK.

Logika ovakvih odluka je da investitor ima pravo da odbije „ugovorni“ PDV koji je izložio investitor na konsolidovanoj fakturi u trenutku uzimanja u obzir izvedenih radova, bez čekanja na završetak izgradnje i klauzula 6 čl. 171. stav 5. čl. 172 Poreski zakon Ruske Federacije. Štaviše, Poreski zakonik ne obavezuje investitora da prihvati iznose PDV-a koje mu ugovarači iznose na odbitak samo srazmjerno udjelu koji će investitor dobiti nakon dodjele prostora na osnovu procenta utvrđenog ugovorom o ulaganju. Ali, prilikom prenosa tereta (dio objekta ulaganja) u vlasništvo države, investitor je dužan vratiti dio PDV-a koji je ranije bio primljen na odbitak, srazmjerno trošku površina nepokretnosti koje se prenose na državu i subp. 2 str.3 čl. 170 Poreski zakon Ruske Federacije. Sa ovim se slažu i stručnjaci poreske službe.

IZ AUTENTIČNIH IZVORA

DUMINSKAYA Olga Sergejevna

Savjetnik Državne državne službe Ruske Federacije, 2. klase

“ Budući da prenos osnovnih sredstava na državu ne podliježe PDV-u, ulazni porez koji se može pripisati trošku tereta, koji je ranije prihvaćen za odbitak, mora se vratiti u trenutku prenosa nekretnine na državu klauzula 2 čl. 171. stav 6. čl. 171. stav 1. čl. 172 Poreski zakon Ruske Federacije” .

ZAKLJUČAK

Kao što vidimo, sudije nemaju jednoglasno mišljenje po pitanju odbitka PDV-a u smislu tereta. Na vama je da odlučite da li se isplati rizikovati odbijanje takvog PDV-a.

Računovodstvo

U računovodstvu se troškovi tereta uključuju u nabavnu vrijednost glavne imovine koju investitor gradi. Ovo se mora uraditi bez obzira da li će se ovaj objekat koristiti u delatnosti investitora kao osnovna sredstva ili investitor planira da proda objekat, odnosno da li će biti priznat u bilansu stanja kao roba ili gotov proizvod i klauzula 8 PBU 6/01; član 6 PBU 5/01.

Na kraju krajeva, investitor troši novac na ispunjavanje „državnog“ dijela ugovora o ulaganju samo s ciljem da mu na raspolaganju bude neka nekretnina. To znači da su troškovi tereta direktno povezani sa nabavkom nekog sredstva (osnovna sredstva, roba ili gotovi proizvodi).

To znači da ako investitor gradi trgovački centar za sebe, a za državu je u obavezi da izgradi, na primjer, vrtić ili dom kulture, onda u analitičkom računovodstvu nema potrebe izdvajati vrtić kao poseban objekat. Sve troškove koje investitor ima u vezi sa izgradnjom tržnog centra treba direktno uključiti u cenu objekta „šoping centra“. Ovakav pristup je u skladu sa normama novog Zakona o računovodstvu, koji zahteva da se u izveštavanju i računovodstvu priznaje ne imovina, već imovina organizacije i klauzula 2 čl. 5 Zakona od 6. decembra 2011. br. 402-FZ. Podsjetimo da je imovina resurs koji kontrolira organizacija kao rezultat prošlih događaja, a koji mu može donijeti ekonomske koristi.

Očigledno je da čak i ako investitor izgradi više objekata (šoping centar, vrtić i Dom kulture), on ima samo jednu imovinu - tržni centar, iako postoje tri imovinska objekta. Jer samo tržni centar donosi ekonomsku korist investitoru. A njegov trošak će uključivati ​​ukupan iznos troškova nastalih za realizaciju investicionog ugovora, uključujući i troškove tereta.

Recimo da je investitor potrošio 100.000.000 rubalja na izgradnju tržnog centra, a po 20.000.000 rubalja na izgradnju vrtića i društvenog centra. Sa stanovišta finansijskog računovodstva, ispada da je trgovački centar koštao investitora 140.000.000 rubalja. (100.000.000 rubalja + 20.000.000 rubalja + 20.000.000 rubalja), budući da su troškovi izgradnje vrtića i društvenog centra nastali isključivo u svrhu izgradnje tržnog centra.

Ali ovaj pristup ima nedostatak - troškovi izgradnje vrtića i društvenog centra neće biti vidljivi u računovodstvu, dok sami građevinski projekti postoje. Budući da je ruski računovođa više naviknut na imovinski pristup računovodstvu (kada finansijsko računovodstvo odgovara računovodstvu skladišta i zaliha imovinskih objekata), moguće je u analitičko računovodstvo upisati sva tri objekta i naplatiti troškove njihove izgradnje u kontekstu svaki od njih. Ova računovodstvena procedura neće dovesti do narušavanja izvještavanja, budući da će bilans stanja u svakom slučaju odražavati ukupan iznos troškova izgradnje svih objekata na poziciji „OS“ (red 1150) ili „Zalihe“ (red 1210). Kod ovog načina obračuna, u trenutku predaje predmeta državi, njihova vrijednost se može otpisati unosom u analitičko knjigovodstvo, npr. na teret računa 08 „Stalna sredstva“ (Tržni centar) – u korist račun 08 (dom kulture).

Primjer. Računovodstvo investitora po ugovorima sa državnim teretima

/ stanje / Investitor je sa gradskom upravom sklopio investicioni ugovor za izgradnju tržnog centra, a istovremeno se obavezao da će izgraditi kulturni centar i prenijeti ga u vlasništvo grada. Troškovi izgradnje tržnog centra iznosili su 118.000.000 rubalja, uključujući PDV 18.000.000 rubalja, troškovi za izgradnju kulturnog centra - 23.600.000 rubalja, uključujući PDV 3.600.000 rubalja. Izgradnju je organizovao investitor, a ugovorom nije navedena naknada investitora. Organizacija je odlučila da ne odbija PDV na troškove izgradnje kulturnog centra. Tržni centar je namijenjen za iznajmljivanje.

/ rješenje / Ožičenje će biti ovako.

Sadržaj rada	Dt	CT	Količina, rub.
Novac za izgradnju objekata prebačen je investitoru (118.000.000 RUB + 23.600.000 RUB)		51 “Tekuće račune”	141 600 000
Tržni centar je registrovan (118.000.000 RUB – 18.000.000 RUB)		76 “Poravnanja sa raznim dužnicima i poveriocima”	100 000 000
PDV koji naplaćuje izvođač (izvođači) uzima se u obzir kao dio cijene radova		76 “Poravnanja sa raznim dužnicima i poveriocima”	18 000 000
PDV je prihvaćen za odbitak	68 “Obračuni za poreze i naknade”, podračun “PDV”	19 “PDV na kupljenu imovinu”	18 000 000
Dom kulture primljen na registraciju		76 “Poravnanja sa raznim dužnicima i poveriocima”	20 000 000
PDV koji je potraživao programer (izvođači) uzima se u obzir kao dio cijene rada, uključujući naknadu programera	19 “PDV na kupljenu imovinu”	76 “Poravnanja sa raznim dužnicima i poveriocima”	3 600 000
PDV koji se ne odbija uračunat je u cijenu Doma kulture	08 „Doltrajna imovina“ (dom kulture)	19 “PDV na kupljenu imovinu”	3 600 000
Dom kulture je prešao u vlasništvo grada	08 “Doltrajna sredstva” (tržni centar)	08 „Doltrajna imovina“ (dom kulture)	23 600 000
Tržni centar je registrovan (100.000.000 RUB + 23.600.000 RUB)	03 “Profitabilna ulaganja u materijalna sredstva”	08 “Doltrajna sredstva” (tržni centar)	123 600 000

Računovodstvo kod programera

Kada je u pitanju izgradnja stambenih nekretnina, državne agencije često obavezuju investitora da određeni broj stanova u izgrađenom objektu prenese u vlasništvo države (ponekad i cijelu kuću u izgrađenom mikrookrugu). Ali novac dioničara može se potrošiti samo u svrhe određene Zakonom br. 214-FZ od 30. decembra 2004. godine, a troškovi dodatnih tereta koje je investitoru nametnula država nisu uključeni u listu ovih namjena. klauzula 1 čl. 18 Zakona od 30. decembra 2004. br. 214-FZ. Izuzetak su samo troškovi ispunjenja obaveza iz ugovora o uređenju izgrađenog područja i subp. 6 klauzula 1 čl. 18 Zakona od 30. decembra 2004. br. 214-FZ.

Da li to znači da investitor mora o svom trošku graditi „državne” stanove?

Pogledajmo kako uzeti u obzir takve troškove programera u porezu i računovodstvu.

Porez na prihod

Prema poreznim vlastima, investitor može uzeti u obzir troškove tereta tako što će ih uključiti u početni trošak građevinskog projekta. Pisma Federalne poreske službe za Moskvu od 08.07.2012. godine br. 16-15/071535@; Federalna poreska služba od 04.04.2008. godine broj 02-1-07/16@.

Na prvi pogled, stav poreskih organa nije sasvim jasan. Na kraju krajeva, novac primljen od dioničara i investitora je sredstvo ciljanog financiranja za programere subp. 14 klauzula 1 čl. 251 Poreski zakon Ruske Federacije. Shodno tome, izgrađeni objekat se ne uzima u obzir u poreskom računovodstvu investitora. Konkretno, prilikom prenosa stanova vlasnicima kapitala, investitori nemaju ni prihode ni troškove. Kako investitor može uzeti u obzir dodatne troškove “državnih” stanova ili druge terete?

Činjenica je da u većini slučajeva ugovor o udjelu određuje fiksni trošak stana, koji mora platiti dioničar (u ovom slučaju dioničar može biti pojedinac ili organizacija). Programeru ostaje takozvana ušteda - razlika između iznosa primljenog od dioničara i troškova izgradnje kuće. „Štednja“ je uključena u neoperativni prihod programera. Što su veći troškovi izgradnje investitora (uključujući troškove tereta), to je manja njegova "ušteda", odnosno oporezivi (neposlovni) prihod.

Na primjer, programer je od dioničara dobio 1.000.000 rubalja, troškovi izgradnje stanova iznosili su 700.000 rubalja, a troškovi tereta iznosili su 100.000 rubalja. Ako programer uključi troškove tereta u cijenu izgradnje, tada će ukupni troškovi biti 800.000 rubalja, a "ušteda" programera će biti 200.000 rubalja. (1.000.000 RUB – 800.000 RUB).

Ako programer prvo izračuna "uštedu" u iznosu od 300.000 rubalja. (1.000.000 rubalja – 700.000 rubalja) i uključuje ga u neposlovne prihode, a zatim otpisuje troškove tereta u iznosu od 100.000 rubalja kao neposlovne troškove, ispada da se porez na dohodak mora platiti na istih 200.000 rubalja . (300.000 rubalja – 100.000 rubalja), kao u prvom slučaju.

Stoga nije bitno kako investitor uzima u obzir troškove tereta - da li ih uključuje u cijenu objekata izgrađenih za dioničare, smanjujući svoju "ušteđevinu" ili jednostavno uzima u obzir troškove izgradnje "državnih" stanova u neposlovni rashodi. U oba slučaja, možda ćete morati braniti svoj stav na sudu, a postoje šanse za pobjedu, jer sudije podržavaju developera u Rješenje Federalne antimonopolske službe od 02.02.2010. godine broj A12-7415/2009; FAS VSO od 12.08.2010.godine br.A33-13911/2009.

Računovodstvo

Računovodstveni postupak za investitora, uključujući i obračun tereta, nije definisan zakonom.

Više o računovodstvenim i poreskim računovodstvenim procedurama možete saznati od programera:

Stoga, investitori mogu uključiti troškove tereta u troškove stanova koji se prenose na dioničare, ili troškove tereta uključiti u troškove za redovne djelatnosti. Odabrana opcija mora biti fiksirana u računovodstvenoj politici. Koju god računovodstvenu metodu odaberete, trošak tereta će smanjiti dobit developera - kao zasebnu stavku rashoda ili smanjenjem "uštede" programera (kao i pri obračunu poreza na dobit).

Inače, ponekad poreznici pokušavaju terete kvalificirati kao građevinsko-instalacijske radove za svoje potrebe i na njihov trošak obračunati PDV, ali ovo gledište nije podržano na sudu. Rješenje VSO FAS-a od 12.08.2010.godine broj A33-13911/2009.