Ne postoji posebna definicija nestambenog objekta, ali postoji niz znakova koji omogućavaju klasificiranje objekta kao nestambenog.

Nestambeni prostori - nekretnine, ali ne nužno odvojene zgrade, već odvojeni dijelovi zgrada jasno ocrtani granicama.

Nestambeni objekti se ne mogu koristiti za stanovanje.

Kada se klasifikuju, funkcionalna namjena nestambenih prostorija treba koristiti u različite svrhe, neki od njih podliježu radu samo s posebnim vrstama završnih obrada, a potpuno su neprihvatljivi za druge svrhe.

Nestambeni objekat može imati namenu ugostiteljskog objekta, kao što je kafić, restoran, bar. Međutim, moraju postojati slobodne prostorije za kuvanje, skladištenje i rezanje proizvoda, moraju biti u skladu sa sanitarnim i higijenskim standardima - biti obložene glaziranim keramičkim pločicama, imati posebnu podnu oblogu itd.

Nešto drugačiji zahtjevi za prostorije med. institucije, a potpuno drugačije - kada će se teretana, fitnes centar, vrtić, kancelarija, apoteka i sl. nalaziti u nestambenim nekretninama, i to ne samo dostojanstveno. zahtjevima, ali i protivpožarne sigurnosti.

Tačno poznavanje i sposobnost provjeriti provjerom dokumenata koji konkretno ukazuju na vrstu nestambenog prostora i njegovu namjenu veoma je važno kada:

• prodaja;
• akvizicija;
• najam itd.

Kupac ili zakupac traži nestambeni prostor određene namjene, koji će uštedjeti novac kupovinom ili iznajmljivanjem upravo tražene površine, odgovarajuće namjene i tražene završne obrade.

U procesu papirologije za otvaranje posla otklanjaju se brojni problemi ako dokumenti za nekretnine sadrže evidenciju o namjeni prostora koji odgovara smjeru djelatnosti.

Prilikom registracije za katastarski upis u Komitetu za državnu imovinu (klauzula 16, dio 2, član 7 Zakona od 24. jula 2007. N 221-FZ), podaci o namjeni prostora (stambene, nestambene) također će biti snimljeno.

Veoma je važno dokazati da stambena zgrada ima nestambenu namjenu, u suprotnom se prostor ne može koristiti za poslovanje.

Pravila za održavanje ERGP-a, odobrena od strane Vlade Ruske Federacije od 18. februara 1998. N 219, propisuju navođenje glavne namjene prostorija prema ZTI, a klauzula 67 zahtijeva vođenje evidencije o promjenama.

To znači da ako je potrebno promijeniti namjenu, potrebno je izvršiti prilagodbe u bazi podataka USRR-a i Komiteta za državnu imovinu, kao iu njihovim vlasničkim dokumentima - to je važno.

Sa stanovišta namjene nestambenog prostora, ne samo njegov građanski status, već i visina zakupnine i cijena za prodaju ovise o tome kako je dizajniran.

Sada pređimo na vrste namjene nestambenih prostorija.

Namjena nestambenih prostorija

Namjena nestambenog prostora je vrsta površine koja se evidentira u dokumentima i određuje mogućnosti korištenja i može poslužiti kao ograničenje.

U početku, kada se gradi objekat, na tlocrtima se navodi oznaka u skladu sa eksplikacijom, koja nakon puštanja u rad dobija namjenu koja se pojavljuje u dokumentima (na osnovu projekta).

Obje nestambene prostorije mogu se dodijeliti u stambenu zgradu, au zasebnim zgradama nestambenog tipa ove površine, u skladu sa projektnom dokumentacijom, mogu se imenovati:

• ljekarna;
• prodavnica;
• ured
• stomatološka ordinacija;
• biblioteka;
• zabavni centar itd.

Ali u svakom takvom slučaju, nestambeni objekat odmah dobije namjenu utvrđenu u dokumentaciji.

Jasna dodjela prostorija jednom ili drugom ciljnom tipu može ograničiti obim korištenja neusklađenošću sa protivpožarnim, sanitarnim i drugim zahtjevima i standardima>.

Nestambeni prostor na besplatno korištenje

Postoji trik za proširenje područja korištenja nekretnina, nazivajući ih nestambenim prostorima za besplatno korištenje. Šta je to - nestambene prostorije slobodnog termina?

Riječ je o univerzalnim objektima koje stanari mogu koristiti za razne djelatnosti, osim posebnih.

Prostorije besplatnog korištenja (u daljnjem tekstu - PSN) mogu imati različitu površinu, koja se pri lociranju ureda, maloprodajnih objekata lako može podijeliti ugradnjom montažnih pregrada i organiziranjem potrebnog broja odjeljaka.

Sa PSN-om, manje je problema pri organizaciji vlastitog posla, lakše ih je iznajmiti i prodati, dok je trošak znatno veći nego s posebnim osvrtom na svrhu poslovanja.

Postoji mnogo opcija za korištenje PSN-a, ali takve prostorije se ne mogu nazvati 100% univerzalnim, ponekad će specifičnosti odabranog smjera rada zahtijevati dodatna odobrenja i ponovnu registraciju.

Kako promijeniti namjenu teritorije?

Mnogi građani se pitaju: "Kako promijeniti namjenu nestambenih prostorija?", Hajde da to shvatimo.

Ako novi pravac djelovanja ne podrazumijeva kardinalne zahvate u planu i dizajnu prostorija, onda promjena namjene nestambene nekretnine neće biti posebno skupa ni vremenski ni finansijski.

Zakupac nema pravo samoinicijativno mijenjati namjenu nekretnine, već samo uz saglasnost vlasnika ili u njegovo ime, koju izdaje notar.

Za bilo koju vrstu aktivnosti bit će potrebno pribaviti odobrenje u obliku zaključka Državne vatrogasne službe na nivou okružne vatrogasne inspekcije.

Nadalje, važno je dobiti zaključak Rospotrebnadzora, jer je to tijelo zaduženo za dostojanstvo. epid. dozvole, bez papira ovog organa nemoguće je započeti rad ugostiteljskog preduzeća, radnje i sl. U BTI-u morate naručiti planove za niže i više prostorije.

Čak i ako je sam vlasnik potpuno siguran da su prostorije prikladne i ispunjavaju sve zahtjeve, onda njegovo povjerenje ne znači ništa bez dokumenta stručnjaka Rospotrebnadzora.

Onda se treba pripremiti:

• vlasnički listovi za imovinu;
• potvrda o registraciji;
• eksplikacija, tlocrti;
• potvrda o tehničkom stanju građevinskih konstrukcija (iz ZTI);
• svježi dokument o vrijednosti inventara (iz ZTI);
• papir iz stambeno-komunalnih službi o nepostojanju dugova za plaćanje komunalija.

Paket dokumenata sa zahtjevom vlasnika (ili zakupca u njegovo ime) mora se dostaviti Prefekturi Distrikta. Dobivši pozitivan odgovor, možete prilagoditi namjenu prostorija u USRR.

Započinjući aktivnosti u novoj oblasti, važno je ne zaboraviti obavijestiti Rospotrebnadzor o tome (član 8. Federalnog zakona br. 294).

Promjena funkcionalne namjene nestambenih prostorija

Vlasnik nestambene nekretnine ili njegov ovlašteni zastupnik, uključujući i zakupca, ima pravo promjene namjene.

Ispravka papira će biti potrebna ako je u vlasničkim dokumentima naznačena namjena prostora, koja ne odgovara trenutno potrebnoj za realizaciju namjera preduzetnika.

Neophodno je provesti niz radnji čiji će rezultat biti uvođenje izmjena USRR-a i naslovnih dokumenata na listu.

Riječima, takve procedure se ne provode, potrebno je napraviti plan ne samo vašeg sprata, već i tlocrte iznad i ispod vaših prostorija, sa eksplikacijom i dijagramima postojećih komunikacija, te razraditi opciju reprofilacije prostorije sa specijalistima.

Prenamjena često zahtijeva:

• promjene u ožičenju komunikacijskih i električnih mreža uz ugradnju dodatnih san. one. uređaji itd.;
• ugradnja novih otvora prozora i vrata ili promjena parametara postojećih;
• ventilacijski uređaji;
• ugradnja tehnološke opreme;
• prijenos particija;
• izvođenje posebnih završnih obrada unutrašnjih površina i podova;
• sanacija i radikalna promjena izgleda fasade, sa ulaznim uređajem i sl.

Sve to znači da je potreban projekat, a prije naručivanja, važno je dobiti tehničko mišljenje od BTI-a o stanju potpornih konstrukcija i granicama reorganizacije. Dalje, redoslijed radnji je sljedeći:

Sa starom vlasničkom listom, katastarskim i tehničkim pasošima, vlasnik se mora prijaviti u USRR, gdje će izdati novu potvrdu, te će se izvršiti ispravni upisi u njihov evidencijski list, a sada će nestambeni objekat biti upisan sa novi profil, odnosno sa promijenjenom svrhom njegovog korištenja.

Djelatnosti kao što su stomatologija, kozmetički salon, obrazovna ustanova ne mogu se provoditi osim ako nije posebno naznačena ova namjena prostora.

Nezakonito je poslovati ako nestambeni prostor ne odgovara svojim funkcijama, stoga prvo treba uskladiti dokumente za nekretnine sa svojim planovima, a tek onda promovirati poduzetništvo.

Prvi sprat:

Ulaz kroz mali trijem (2 m²).

Tambur - 2,27 m² (prostorija za toplotnu regulaciju vazduha sa ulice). Sa lijeve strane uz zid nalazi se mjesto za vješalicu - ovdje ostavljamo vanjsku odjeću i obuću u kojoj su vlasnici upravo stigli i idu opet (npr. brinete o vrtu i ušli ste po nešto za minuta, djeca šetaju i došla da piju vodu itd.). Desno je kotlarnica. Zgodno je što je blizu ulaza. Plus postoji pristup od kuće (nema potrebe da se oblačite i izlazite). Plan pokazuje otvaranje vrata, vrata su uvijek zatvorena, često nije potrebno ići u kotlarnicu.

Koridor. Sa lijeve strane na ulazu je mjesto za noćni ormarić / police za torbu i ključeve. Uz desni zid su plakari sa kliznim vratima. U sredini ormara je prolaz u garderobu. U ovim ormarićima (odjeljci lijevo i desno) okačen je bunda/kaput koji se aktivno nosi ove sezone. Svlačionica (6,86 m²) čuva odjeću i obuću iz drugih godišnjih doba. U njemu možete ostaviti i odjeću velikog broja gostiju ako su na događaj došli odjednom.

Kupatilo - 3 m². Poseduje tuš, lavabo i wc. Može se koristiti kao gost na ulazu, dnevna soba za stanare kuće i vlasnike spavaće sobe 1.

Spavaća soba 1 - 10,22 m². Može se koristiti kao gostinjska soba, bakina spavaća soba, spavaća soba odraslog djeteta, radna soba ili dječja igraonica. Tu je bračni krevet sa dušekom širine 1,4 m sa udobnim prolazima sa obe strane kreveta (madrac može biti širine 1,6 m, ima mesta za prolaz) i garderober.

Dnevni boravak - 25,65 m². Odvojeno od ulaznog dijela i dijela za goste (spavaće). Vrata dnevnog boravka postavljena su tako da kada se otvore toalet ne vide oni koji sede na sofi ili za trpezarijskim stolom (ako neko ustane sa sofe i prođe kroz vrata kupatila, predviđeno je da se toalet u kupatilu ne vidi - vidi se samo lavabo). Dnevni boravak je podijeljen u 2 zone - opuštanje (sofe + fotelje + stolić + TV) i blagovaonicu (umjesto odvojene trpezarije). Trpezarija je dobro osvijetljena - naspram stola na oba zida prozora. Prostor za opuštanje sa prigušenim vještačkim osvjetljenjem, nema prozora nasuprot TV-a - neće biti odsjaja na ekranu.

Kuhinja - 16,34 m². Iz hodnika postoji prolaz do kuhinje: odmah od ulaza, kako bi se odmah donijela hrana npr. Drugi ulaz u kuhinju je kroz dnevni boravak, odvojen dvokrilnim vratima. Vrata mogu biti klizna ili na šarke, staklena ili drvena. Vrata mogu biti i jednokrilna. Pregrada između kuhinje i dnevnog boravka može se uopće izostaviti na zahtjev vlasnika. U kuhinji je radni prostor označen slovom G. U ovoj situaciji, okrugli sto za doručak za 4-5 osoba slobodno stoji u kvadratnoj kuhinji. Stol je postavljen uz prozor, na terasu su staklena vrata.

Terasa - 25,79 m². Plan je otvoren, bez nadstrešnice. Možda se uz nadstrešnicu, djelimično zastakljena, stepenice mogu smjestiti na mjesto gdje je to najlogičnije u određenom prostoru. Kuhinju možete ogledati na terasi i tu napraviti ljetnu kuhinju sa roštiljem. Terasa može i ne mora biti urađena. Napravite drugi trem ili ne pravite vrata na ulicu iz kuhinje.

Drugi sprat:

3 spavaće sobe - 22,28 m², 16,04 m² i 19,58 m². Spavaća soba 2 i spavaća soba 3 imaju bračne krevete sa dušekom od 1,8 m², a spavaća soba 4 sa dušekom od 1,6 m². Sve spavaće sobe imaju noćne ormariće, ormare od 2,5 m, kompjuter ili radni stol. Preko puta kreveta je rezervisano mesto za TV.

2 kupatila - WC sa umivaonikom i malim sistemom za odlaganje (1,84 m²) i kupatilo (4,28 m²) sa WC-om, umivaonikom i kadom.

Praonica - 4,41 m². Ima mašinu za pranje i sušenje veša, veliki sistem za odlaganje stvari, radnu ploču, dasku za peglanje. Posteljina se ne mora sušiti u kupatilu ili na terasi.

Ovaj raspored 10 puta 10 je univerzalan. Ima sve potrebne standardne funkcionalnosti za ugodan život porodice od 4-5 osoba.

Prostor kao objekat za iznajmljivanje

Zbog činjenice da Građanski zakonik Ruske Federacije (u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije) ne sadrži posebna pravila o zakupu prostorija, određene odredbe § 4 Ch. 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije o zakupu zgrada i objekata. Ovakva praksa je, naravno, logična, budući da su prostorije dio istih zgrada ili objekata koji imaju konstruktivne granice (član 2. Zakona „Tehnički propisi o bezbjednosti zgrada i objekata“ od 30.12.2009. godine br. 384- FZ).

Prilikom zaključivanja bilo kojeg ugovora, njegov predmet (član 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije) mora biti dogovoren kao bitan uslov. U smislu čl. 650 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predmet ugovora o zakupu nestambenih prostorija je imovina koja se prenosi po njemu. Stoga je neophodno jasno identifikovati potonje u tekstu.

Da biste jasno identifikovali objekat, trebalo bi da koristite podatke iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina, koji su predstavljeni u obliku izvoda. I već u ovoj fazi po prvi put određujemo namjenu prostorija tako što razlikujemo objekte na stambene, odnosno pogodne za stalno stanovanje ljudi, i nestambene, odnosno nenamijenjene za kontinuirano prisustvo građana u njih (podtačka 10. str. 5. člana 8. zakona "O državnoj registraciji nekretnina" od 13. jula 2015. br. 218-FZ).

Budući da je tema našeg članka nestambeni prostor, tada ćemo se pozabaviti pitanjem podjele prema namjeni samo ove kategorije objekata.

Svrha: pojam i značenje

Zanimljivo je napomenuti da pojam „namjena prostora u ugovoru o zakupu“ nije ni na koji način definisan u zakonodavstvu. Ali u isto vrijeme, sudska praksa u sporovima o zloupotrebi iznajmljene imovine je veoma opsežna (odluke Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 30. januara 2013. u predmetu br. A56-20339 / 2012, Arbitraža Sud Centralnog okruga od 8. decembra 2014. godine u predmetu br. A35-9521 / 2013, Federalna antimonopolska služba Severnokavkaskog okruga od 01. oktobra 2012. godine u predmetu br. A63-11046 / 2011).

Ako dalje pratimo algoritam za sastavljanje ugovora o zakupu nestambenih prostorija, postavlja se pitanje odnosa između pojmova „namjena“, „namjena“, „namjena“. Zapravo, svi su to sinonimi, tako da upotreba jedne ili druge kombinacije riječi ne mijenja opće značenje fenomena.

Ne znate svoja prava?

Već smo saznali da je takav znak kao nestambeni neophodan za prostorije u fazi određivanja predmeta ugovora. Što se tiče ostalih klasifikacija po vrstama namjene prostorija, to se više odnosi na uslove korištenja iznajmljenih prostorija.

Dakle, ispada da je namjena nestambenih prostorija kategorija koju određuju samo strane u transakciji. Koncept koji razmatramo koristi se kao utvrđena terminološka konstrukcija u pripremi ugovora o zakupu. Prema paragrafima. 1, 3 čl. 615 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zakupljena imovina mora se koristiti u skladu sa uslovima ugovora ili svrhom imovine. Kako je propisano ovo ili ono imenovanje, razumjet ćemo dalje.

Postavljanje uvjeta o namjeni zakupa

Još jednom ponavljamo da namjenu iznajmljenog prostora utvrđuju učesnici u transakciji. Za to postoji nekoliko opcija:

1. Strankama nije bitno za koju svrhu se prostor iznajmljuje, glavno je da se ne koristi za stanovanje. Tada se u uslovima ugovora može ukratko napisati: „Nestambene prostorije se daju u zakup“.
2. Strane navode svrhu upotrebe u obliku opšte definicije. Na primjer, administrativni, komercijalni, industrijski.
3. Iznajmljivač iznajmljuje prostor za visoko specijaliziranu namjenu. Ova situacija se često dešava kod iznajmljivanja opštinske i državne imovine. U isto vrijeme, ugovor može naznačiti da se objekt iznajmljuje ne samo kao trgovina, već, na primjer, kao trgovina prehrambenim proizvodima.

Klasifikacija nestambenih prostorija prema namjeni

Pa ipak, postoje akti koji indirektno utiču na vrste nestambenih prostorija. Među takvim izvorima može se izdvojiti pismo „O klasifikaciji prostorija civilnih zgrada“ Ministarstva za stambeno-komunalne usluge RSFSR-a od 09.03.1977. br. 15-1-103. U skladu sa ovim zakonom mogu se razlikovati sljedeće gradacije nestambenih prostorija.

Po funkcionalnoj izolaciji:

1. Glavni u kojima se obavlja delatnost preduzeća (hale, kancelarije, itd.).
2. Pomoćne ili uslužne prostorije prve kategorije (hodnici, predsoblja, kupatila, stepeništa i sl.).

Za stvarnu svrhu:

• trgovanje;
• proizvodnja;
• skladište;
• prostori za usluge domaćinstva;
• garaža;
• administrativni;
• prostori za smještaj javnih ugostiteljskih preduzeća;
• za obrazovnu i naučnu djelatnost;
• medicinski i sanitarni;
• kulturni i zabavni.

Dakle, namjena iznajmljenih nestambenih prostorija je uslov za korištenje prenesene imovine i određuju je strane u transakciji. U ovom slučaju možete koristiti klasifikacije sadržane u gornjem pismu Ministarstva za stambeno-komunalne usluge SSSR-a ili sami odrediti ovu klauzulu ugovora.