Punctul final a fost pus de Curtea Supremă într-o dispută între proprietarii de case dintr-o clădire mare nou-nouță cu un om de afaceri care a luat toate spațiile nerezidențiale din aceeași casă. Și deși doar câteva persoane au intentat acest proces în mod specific, problema care era pe ordinea de zi s-a dovedit a nu fi deloc o chestiune privată doar pentru acești reclamanți.

Pe lângă apartamentul achiziționat, noii coloniști primesc și partea nerezidențială a casei - poduri cu pivnițe. O fotografie: fotoexpress

Situația în care noii coloniști, după ce au intrat în locuința achiziționată, află că toate spațiile nerezidențiale din casa lor sunt deja proprietatea privată a cuiva, se găsește peste tot. În ciuda prevalenței unei astfel de situații, aceasta, după cum a confirmat Curtea Supremă, este fundamental ilegală.

Mai mult, astazi lupta pentru detinerea subsolurilor, podurilor si a tot felul de spatii tehnice in blocurile de locuinte a capatat un aspect material important. Odată cu creșterea tarifelor la utilități, proprietarii de apartamente au o oportunitate complet legitimă de a dispune de spațiile nerezidențiale din locuința lor, astfel încât să reducă povara materială din ce în ce mai mare pentru ei și vecinii lor.

Deci, cazul a fost la Moscova, unde trei noi coloniști s-au adresat instanței din districtul Khamovnichesky. În procesul lor, ei au scris că au cumpărat locuințe într-o clădire nouă, dar toate așa-numitele spații tehnice din casa lor erau deja proprietatea unui anumit comerciant. L-au dat în judecată, argumentând că, potrivit legii, localurile înregistrate pentru el le aparțin.

Omul de afaceri nu a fost de acord cu pretențiile rezidenților și nu a recunoscut revendicarea. El a declarat că a fost un investitor în construcția acestei case. Și, investind în construcții, și-a stipulat dinainte condițiile: după finalizarea lucrărilor, primește o parte din spațiile rezidențiale și toate spațiile nerezidențiale drept proprietate. Cuvintele lui au fost confirmate de documente.

Tribunalul districtual, iar mai târziu tribunalul orașului Moscova, au satisfăcut cerințele noilor coloniști. Adevărat, nu în totalitate, dar în principal, instanțele au fost de acord cu locuitorii. . Iar actele semnate de omul de afaceri prin care se menționează că primește teritoriu nerezidențial în casă ca proprietatea sa au fost recunoscute ca fiind nule. Adică nu au forță juridică.

Decizia în favoarea chiriașilor nu i-a convenit comerciantului, pe banii căruia, de fapt, s-a construit această casă. Și a mers la Curtea Supremă. În versiunea finală, cazul a fost revizuit de Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme.

Curtea Supremă a început prin examinarea documentelor. S-a dovedit că printr-un decret al guvernului capitalei, unei anumite firme i s-a alocat un teren pentru construirea unui complex de locuințe și administrativ cu o parcare subterană. Termenul standard de închiriere este de 49 de ani. Omul nostru de afaceri doar câțiva ani mai târziu a investit în acest șantier. La început, cu un singur document, a convenit asupra transferului către acesta a unei anumite suprafețe de spații rezidențiale și nerezidențiale din clădire.

Ulterior, au apărut completări, în care volumul spațiilor nerezidențiale transferate comerciantului a crescut brusc.

Pe baza rezultatelor construcției și conform documentelor, omul de afaceri a primit o mulțime de lucruri, inclusiv cel care a provocat litigiul. Și anume - o unitate de contorizare a apei, o stație de pompare, coridoare și vestibule.

La momentul încheierii acordului de investiții era în vigoare Legea „Cu privire la Fundamentele Politicii Locuinței” N 4218-1. Enumeră care este proprietatea comună a casei. Pentru a spune corect, acest lucru se numește - „un singur complex de proprietăți imobiliare, conceput pentru a servi mai mult de un proprietar de case”. \

Prin lege, toată această proprietate se află în proprietatea comună a proprietarilor de locuințe și nu este supusă înstrăinării separat de proprietatea de către proprietari a spațiilor.

Fiecare proprietar de apartament, conform Codului civil (art. 289), are o cotă din toate cele de mai sus. Potrivit legii, o persoană, care cumpără locuințe într-un bloc de apartamente, devine proprietarul acestei proprietăți comune în cote proporționale cu suprafața totală a biților care îi aparțin.

Pe baza acestui fapt, proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente nu poate fi listată pentru o singură persoană, deoarece aceasta va încălca drepturile celorlalți proprietari ai casei.

Instanța supremă a precizat că instanța de judecată a explicat destul de corect de ce contractul comerciantului care a investit bani în construcție s-a dovedit a fi neîndeplinit din cauza analfabetismului celor care l-au pregătit.

Coordonarea racordării mansardelor / etajelor tehnice este reglementată de:

• Codul de urbanism al Federației Ruse;
• Codul locuinței al Federației Ruse

Pod- spatiul dintre structurile acoperisului (peretii exteriori) si tavanul etajului superior.

Mansarda- o podea în spațiul mansardei, a cărei fațadă este formată complet sau parțial de suprafața (suprafețele) unui acoperiș înclinat sau înclinat, în timp ce linia de intersecție a planului acoperișului și fațada ar trebui să fie la o înălțime de nu mai mult; mai mult de 1,5 m de nivelul etajului mansardei.

Tehnica podelei- podea pentru amplasarea echipamentelor inginereşti şi aşezarea comunicaţiilor. Poate fi amplasat în partea inferioară (subteran tehnic), superioară (mansarda tehnică) sau în partea de mijloc a clădirii.

Conform Codului Locuinței (articolul 36):

(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:

1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră din această casă (subsoluri tehnice) ...

4) terenul pe care se află această locuință, cu elemente de grădinărit și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat...

3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia

Conform Codului de urbanism:

reconstrucția obiectelor de construcție de capital (cu excepția obiectelor liniare) - modificarea parametrilor unui obiect de construcție de capital, a părților sale (înălțime, număr de etaje, suprafață, volum), inclusiv suprastructură, reconstrucție, extinderea unui obiect de construcție de capital, ca precum și înlocuirea și (sau) restaurarea structurilor de construcție portante ale unei instalații de construcție capitală, cu excepția înlocuirii elementelor individuale ale unor astfel de structuri cu elemente similare sau cu alte elemente care îmbunătățesc performanța acestor structuri și (sau) refacerii acestor elemente.

Condiții necesare îmbinării mansardei/etajului tehnic cu apartamentul:

• apartamentul trebuie sa fie situat la ultimul etaj;
• apartamentul trebuie sa fie detinut;
• trebuie să fie posibilă din punct de vedere tehnic reconstrucția mansardei/etajului tehnic;
• echipamentele de inginerie și comunicațiile trebuie mutate de pe teritoriul care urmează să fie alăturat sau trebuie asigurat accesul nestingherit la acest echipament.

În prezent, există două opțiuni pentru conectarea mansardelor / podelelor tehnice:

1. Prin reconstrucție
2. Prin închiriere sau utilizare gratuită.

Avantaje și dezavantaje ale fiecărei opțiuni.

1 opțiune

„PRO”

• Primesti mansarda/etajul tehnic in proprietate

„MINUSURI”

• Este necesar acordul tuturor proprietarilor de case din clădire, inclusiv al municipalității (DIGM din Moscova), dacă există locuințe municipale;
• Preț:
  • Obținerea unui permis de reconstrucție, care să includă toată documentația necesară de proiect, nu este deloc ieftină;
  • Lucrari de reparatii si constructii la reconstructie;
  • În unele cazuri, pentru a obține acordul tuturor proprietarilor de locuințe, chiriașii pot stabili fie plăți compensatorii, fie îmbunătățirea proprietății comune;
  • Decorarea mansardei / podelei tehnice nu este, de asemenea, o plăcere gratuită.
• Termenele limită:
  • Dreptul de proprietate asupra mansardei/etajului tehnic se eliberează numai la finalizarea lucrărilor de reparații și construcție și după punerea în funcțiune a instalației. Din momentul obținerii acordului proprietarilor - aproximativ 1,5 - 2 ani.

Opțiunea 2

„PRO”

• Rapid

„MINUSURI”

• Nu proprietate (închiriere sau utilizare gratuită);
• Este necesar acordul a 2/3 dintre proprietarii de locuințe din clădire, inclusiv a municipalității (DIGM Moscova), dacă există locuințe municipale;
• Preț:
  • Chirie;
  • Plăți compensatorii către proprietari sau îmbunătățirea proprietății comune;
  • Refacere mansardă/etaj tehnic.

Vă putem oferi AL TREILEA opțiune. HAI!

Fiecare bloc de apartamente are mansarda. Și mulți doresc să cumpere această cameră pentru nevoile lor.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactați un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și ESTE GRATUIT!

Mulți își păstrează inventarul acolo, acolo locuiește cineva. Dar toate acestea trebuie făcute în conformitate cu legea. Și este foarte greu să legalizi o astfel de proprietate.

Informatii generale

Privatizarea este transferul în proprietatea unei persoane private. Această posibilitate există pentru persoanele fizice care nu au proprietate în registrul USRR.

O acțiune similară este posibilă pentru antreprenorii individuali, persoane juridice, dacă capitalul lor este mai mic de 25%.

Acum puteți finaliza procedura numai pe. Deși antreprenorii existenți doresc să introducă o taxă pentru o astfel de procedură, până acum statul nu le permite să facă acest lucru.

Singurul lucru pentru care trebuie să plătiți este eliberarea documentelor de proprietate.

Drepturile rezidenților

Orice proprietar de apartament poate obține dreptul de a privatiza mansarda. Principalul lucru este să aveți acordul scris al celorlalți chiriași pentru această procedură.

După ce va primi documentele de titlu, el va putea folosi pătratele la discreția sa.

Dar merită să ne amintim că, în conformitate cu legislația actuală, acest tip de imobil poate fi doar răscumpărat. Conform contractului, obiectul nu este transferat.

Cadrul legislativ

• dreptul de proprietate asupra apartamentului deasupra căruia se află obiectul;
• procesul-verbal al adunării generale și permisiunea scrisă pentru privatizarea proprietarilor rămași;
• contract de închiriere, dacă există;
• permis de reconstrucție, act de finalizare;
• pașaport cadastral;
• documente de proprietate pentru proprietate.

Consimțământul vecinilor

Consimțământul vecinilor trebuie să fie doar în scris. Trebuie să existe semnături autentice, în caz contrar solicitantul poate urma articolul.

Consimțământul trebuie obținut de la toți proprietarii. Și dacă acest lucru se întâmplă pe bază de închiriere, atunci trebuie să obțineți doar 2/3 din voturi.

Preț

Privatizarea gratuită nu se aplică acestei proprietăți.

În orice caz, va trebui să plătiți pentru obținerea documentelor de titlu - 2.000 de ruble, pentru un proiect - 15.000 și mai mult.

Ce dificultăți pot fi?

Dificultățile pot apărea numai cu obținerea consimțământului tuturor proprietarilor. În ciuda proprietății comune a casei, doar proprietarii de apartamente de la ultimul etaj pot obține dreptul la obiect. Și de fapt toți chiriașii casei pot folosi obiectul.

Există, de asemenea, câteva limitări tehnice care nu permit reconstrucția.

Acțiuni ilegale

Adesea, proprietarii de apartamente care locuiesc la etajele superioare consideră podul ca fiind proprietatea lor. Dar acest lucru este departe de a fi adevărat. Toți vecinii au dreptul de a folosi proprietatea.

Atașarea unei mansardă vă permite să transformați un apartament obișnuit situat la ultimul etaj într-un apartament pe două niveluri, ceea ce face posibilă nu numai extinderea spațiului de locuit, ci și creșterea semnificativă a gradului de confort de locuit.

Acest articol va discuta cât de fezabilă este ideea atașării unei mansarde, precum și succesiunea acțiunilor, a căror implementare ar trebui să conducă la implementarea planurilor.

Sensul ideii

Etajul mansardei este construit, de regulă, în case particulare, dar nimic nu împiedică să faceți același lucru pe baza mansardei unei clădiri cu mai multe etaje cu acoperiș înclinat (cu toate acestea, acoperișul poate fi plat și chiar exploatabil, dacă permite doar înălțimea tavanului). De regulă, mansardele, fiind încăpere tehnică, care trebuie prevăzute în proiectarea casei, nu sunt folosite în niciun fel de locuitorii casei, iar suprafața utilă este inactivă. Excepție fac cazurile izolate când materialele de construcție rămase în timpul reparației casei și alte obiecte sunt depozitate la mansardă.

Pentru a transforma o parte din pod într-un spațiu de locuit, este necesar să se efectueze o reamenajare, timp în care apartamentul de la ultimul etaj și zona direct deasupra acestui apartament vor fi combinate. De regulă, partea tehnică a problemei, deși necesită anumite investiții financiare (uneori foarte semnificative), este încă fezabilă în multe cazuri. Dar problemele care se referă la partea organizatorică și juridică a planului necesită timp și răbdare, deoarece soluția lor este mai dificilă și, în unele cazuri, chiar și cu toată perseverența proprietarului apartamentului, unele obstacole nu pot fi eliminate.

Așadar, alăturarea unei părți din spațiul mansardei cu zona apartamentului de la ultimul etaj include partea juridică, organizatorică și tehnică a problemei. Să luăm în considerare mai detaliat problemele care pot apărea la fiecare nivel de implementare a ideii, precum și modalitățile de depășire a acestora.

Partea organizatorica

Spațiul mansardă nu este un spațiu comun, ci este proprietate comună a proprietarilor casei (articolul 36 din RF LC), ca și alte spații, utilități, acoperișuri etc. Prin urmare, pentru unul sau mai mulți proprietari de apartamente pe ultimul etaj pentru a putea folosi sau atașa zona de mansardă în scopuri proprii, este necesar acordul rezidenților tuturor apartamentelor din casă.

Un astfel de acord poate fi obținut numai prin adunarea generală a rezidenților unui bloc de locuințe, deoarece numai competența adunării este de a lua decizii cu privire la repararea, reconstrucția casei, diferite lucrări de construcție și construirea de structuri suplimentare (2 art. 44 din LC RF).

În multe cazuri, este foarte dificil să obțineți acordul proprietarilor pentru a exploata zona comună. Motivul pentru aceasta este lipsa totală de interes a locuitorilor pentru o soluție pozitivă a acestei probleme. În plus, motivul refuzului poate fi amintirea unor situații conflictuale trecute care au apărut între un chiriaș care solicita o mansardă și vecini. Invidia banala poate avea loc si, pentru ca restul locatarilor nu au deloc ocazia sa-si extinda spatiul de locuit.

Un dialog constructiv te va ajuta să iei o decizie pozitivă – le poți oferi vecinilor să doteze o parcare în apropierea casei sau să doteze un loc de joacă în schimbul unor concesii privind podul. Cu toate acestea, nu disperați dacă nu a fost posibilă rezolvarea problemei printr-o decizie unanimă a adunării proprietarilor, deoarece este posibil să utilizați una dintre mai multe metode, care vor fi discutate mai jos.

Partea juridică

Din punct de vedere legal, utilizarea unui spațiu de mansardă ca spațiu suplimentar de locuit va fi ilegală chiar dacă vecinii nu au obiecții. Mansarda nu are statut de spațiu de locuit, așa că este interzis să locuiești acolo. Cu toate acestea, este posibil să stăpâniți zona de la mansardă prin amenajarea unei încăperi de la mansardă acolo (reconstrucția mansardei), care, prin reamenajare, se unește cu zona apartamentului și, după efectuarea modificărilor documentației (starea înregistrare), va deveni spațiu de locuit.

Pentru a desfășura lucrări de construcție la mansardă și, ulterior, a locui acolo, este necesar un motiv, și anume, metri pătrați la mansardă trebuie să fie în proprietate sau folosiți pe bază de arenda (utilizare gratuită). Adică, proprietarul unui apartament de la ultimul etaj, care dorește să adauge o parte din zona mansardei în zona apartamentului său, poate folosi una dintre modalități - să ia zona mansardei pentru o lungă perioadă de timp - închiriere pe termen (acceptați utilizarea gratuită) sau cumpărați această zonă.

La rândul lor, conform legislației în vigoare, proprietarii în adunarea generală își pot confirma acordul pentru următoarele acțiuni:

• Reconstituirea mansardei cu reducerea cotei de proprietate comună (sau fără reducere). În acest caz, este necesară o decizie unanimă a tuturor proprietarilor imobilului;
• Transfer spatiu mansarda spre inchiriere (utilizare gratuita). În acest caz, potrivit art. 46 din Codul locuinței al Federației Ruse este suficient pentru ca cel puțin două treimi dintre proprietari să voteze.

Conform metodei de conectare alese, este necesar să se încheie un contract de închiriere (transfer pentru utilizare gratuită, reconstrucție) și să se înregistreze acest contract în modul prescris.

Procedura de transfer a unei părți din spațiul mansardei

Dacă vorbim de transferul mansardei în proprietate, toate etapele premergătoare transformării podului în pod se realizează în numele colectivului de proprietari. Procedura este destul de laborioasă, dar realizabilă, procedura este după cum urmează:

• Luarea unei decizii (în unanimitate) a proprietarilor cu privire la reconstrucție;
• Obținerea permisului de reconstrucție de către proprietari;
• Reconstrucție (de către proprietari);
• Acceptarea rezultatelor reconstrucției și punerii în funcțiune a spațiului de mansardă (de către proprietari);
• Transferul spațiului de mansardă, efectuarea modificărilor documentației tehnice, înregistrarea dreptului de proprietate.

În cazul transferului de spații în baza unui contract de închiriere, totul este mult mai simplu, după obținerea acordului proprietarilor, toate acțiunile sunt efectuate de viitorul locuitor al spațiului mansardei. Prin urmare, procedura este ușor diferită:

• Obținerea consimțământului pentru transferul spațiului de mansardă spre închiriere (utilizare gratuită);
• Semnarea unui contract de închiriere și înregistrarea de stat a documentului;
• Obținerea autorizației pentru reconstrucția zonei mansardei;
• Reorganizare;
• Obținerea unui act de acceptare și punere în funcțiune a spațiului de mansardă;
• Efectuarea de modificări la documentație (separat pentru camera de la mansardă).

Partea tehnica

Înainte de a pregăti documentele pentru acceptarea spațiului de mansardă pentru închiriere sau proprietate, trebuie să aflați dacă este posibil să utilizați spațiul de la mansardă ca spațiu de locuit din punct de vedere tehnic și dacă este posibil din punct de vedere tehnic să efectuați lucrările necesare pentru legătura fizică a unei părți a podului.

Cu alte cuvinte, trebuie să înțelegeți dacă lucrările vor afecta integritatea clădirii, dacă vor exista interferențe cu funcționarea sistemelor de inginerie, dacă accesul la acestea va rămâne și, de asemenea, modul în care pereții ridicați vor afecta rutele proiectate pentru evacuare împotriva incendiilor (pentru locuitorii din aceasta și intrările învecinate) . Dacă nu se găsesc obstacole în calea reamenajării în această etapă, trebuie să comandați un proiect, să-l coordonați și să obțineți permisiunea de reamenajare.

Procedura de îmbinare a spațiului de mansardă

1. Expertiză

Primul pas este comandarea unei examinări, al cărei scop este obținerea unei concluzii oficiale privind absența obstacolelor tehnice în calea reconstrucției mansardei. O astfel de examinare este efectuată de organele administrației orașului de construcții și arhitectură;

2. Documente de titlu

Acum este necesar să aveți grijă de obținerea deciziilor relevante ale adunării generale a proprietarilor blocului de apartamente și de executarea documentelor care dau dreptul de a obține permisiunea pentru reconstrucție și acțiuni ulterioare.

3. Creați un proiect

După ce s-a primit încheierea, și au fost primite și toate documentele care confirmă dreptul de a efectua reconstrucția, este momentul să începem pregătirea proiectului de reconstrucție. Producția proiectului este realizată de organizații de proiectare publice și private care dețin licențele corespunzătoare. După fabricație, proiectul trebuie convenit cu o serie de autorități, de exemplu, pentru Moscova este:

• Management arhitectural;
• Supravegherea incendiilor de stat;
• Mosgaz;
• Moskomarchitectura.

4. Obținerea permisiunii

Pentru permisiunea de a reconstrui mansarda, trebuie să contactați Inspectoratul pentru Locuințe al orașului cu o listă de documente:

• Proiect agreat;
• Pașaport tehnic pentru apartament;
• Acte de proprietate (contract de închiriere, decizie de reconstrucție etc.).

5. Efectuarea lucrărilor

În timpul lucrărilor, este necesar să se respecte cu strictețe documentația proiectului, altfel pot apărea complicații grave în etapele ulterioare.

6. Recepția lucrărilor și punerea în funcțiune

La finalizarea lucrărilor de construcție, este necesară obținerea unui act de lucru finalizat, în baza căruia se va documenta punerea în funcțiune a localului. Acest lucru este realizat de către Autoritatea Locală pentru Locuințe.

7. Modificări ale documentelor și înregistrării de stat

Etapa finală va fi producerea unui nou pașaport de apartament (ITO) cu înregistrarea ulterioară a drepturilor de proprietate (dacă zona mansardă a devenit proprietate, Rosreestr). Dacă spațiile sunt acceptate în baza unui contract de închiriere (sau pentru utilizare gratuită), va fi necesară pregătirea documentelor și înregistrarea unei proprietăți separate (spațiu mansardă).