Procjena tržišne vrijednosti građevinski radovi
Utvrđivanje tržišne vrijednosti stvarno obavljenog posla
Utvrđivanje tržišne vrijednosti građevinskih radova, procjena vrijednosti nestambenih prostorija, izbor metode za procjenu vrijednosti nestambenih objekata, postupak vrednovanja građevinskih radova

Objekt građevinska procjena: nestambeni prostor

Adresa za procjenu: Moskva

Svrha procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti stvarno završene izgradnje, montaže i montaže završni radovi in nestambenih prostorija ukupne površine 199,4 m2.

Certifikat kvalitete procjene

Procjena je izvršena i izvještaj je pripremljen u skladu sa zahtjevima navedenim u sljedećim dokumentima:

• saveznog zakona"O djelatnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" br. 135-FZ od 29. jula 1998. godine, sa izmjenama i dopunama. br. 91-FZ od 05.07.2009.;
• "Federalni standardi vrednovanja obavezni za primjenu od strane subjekata aktivnosti procjene", FSO br. 1,2,3 odobren naredbama Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije od 20. jula 2007. N 256 od 20. jula 2007. N 255 , od 20. jula 2007. godine N 254.

Činjenice navedene u izvještaju su tačne i odgovaraju stvarnosti. Analize, mišljenja i zaključci sadržani u izvještaju pripadaju samim ocjenjivačima i vrijede striktno u okviru ograničavajućih uslova i pretpostavki koje su dio ovog izvještaja. Naknada procjenitelja ne zavisi od rezultata konačne procjene, kao ni od onih događaja koji mogu nastati kao rezultat korištenja zaključaka i zaključaka sadržanih u izvještaju od strane kupca ili trećih lica.

Procjenitelji nemaju nikakav stvarni ili očekivani interes za procjenu imovine, djeluju bez predrasuda i bez predrasuda u odnosu na uključene strane.

Činjenice iznesene u izvještaju, na osnovu kojih je izvršena analiza, donesene pretpostavke i zaključci, prikupljene su uz najveću upotrebu znanja i vještina procjenitelja, te su, prema njegovom mišljenju, pouzdane i ne sadrže činjenične greške.

Izvorni podaci koje su ocjenjivači koristili u pripremi ovog izvještaja su dobijeni iz pouzdanih izvora i vjeruje se da su pouzdani, međutim, gdje je to moguće, navode se izvori informacija.

Ograničavajući uslovi i napravljene pretpostavke

Certifikat o kvaliteti ocjenjivanja, koji je dio ovog izvještaja, podliježe sljedećim uslovima i pretpostavkama:

1. Ovaj izvještaj je tačan samo za svrhe navedene u njemu;
2. Naručilac i Izvođač ne preuzimaju obaveze za povjerljivost obračuna. Izvođač ne preuzima odgovornost za opis pravnog statusa objekta procjene;
3. Izvođač se oslanjao na tačnost inicijalnih informacija koje je dao Kupac;
4. Procjena imovine je izvršena na osnovu pregleda objekta i informacija koje je dostavio Naručilac.
5. U skladu sa zadatkom Naručioca, obaveze Izvođača ne uključuju procenu imovinskih prava Naručioca na nepokretnostima.
6. Prilikom procjene, pretpostavljeno je da nema skrivenih faktora koji utiču na vrijednost objekta. Izvođač nije odgovoran u slučaju otkrivanja takvih faktora nakon procjene.
7. Ni Kupac ni Izvođač ne mogu koristiti izvještaj (ili bilo koji njegov dio) drugačije osim kako je predviđeno u tekstu ovog izvještaja;
8. Mišljenje Izvođača u vezi sa vrednošću objekta procene važi samo na dan procene. Ne prihvata odgovornost za naknadne promene u društvenim, ekonomskim, pravnim i prirodni uslovi koji mogu uticati na vrednost imovine koja se vrednuje;
9. Izvođač nije u obavezi da daje dodatne savete o ovom izveštaju u vezi sa naknadnim davanjem informacija koje na bilo koji način mogu uticati na zaključke donete u izveštaju o vrednosti objekta;
10. Izvođač nije dužan da se pojavi na sudu ili da svedoči na bilo koji drugi način u vezi sa izveštajem ili predmetom procene, osim na osnovu posebnog sporazuma sa naručiocem ili službenog sudskog poziva.
11. Procjenitelj je lično pregledao objekat. Utvrđivanje tržišne vrijednosti stvarno izvedenih radova od strane procjenitelja izvršeno je prema obima evidentiranim tokom snimanja bez otvaranja vanjskih završnih premaza.
12. Djeluje na skriveni rad i projektnu dokumentaciju nije na raspolaganju procenitelju.

Pretpostavke i ograničenja opisana iznad podrazumijevaju njihovo potpuno i nedvosmisleno razumijevanje od strane strana koje su potpisale izvještaj. Sve odredbe, rezultati pregovora i izjave koje nisu navedene u tekstu izvještaja su ništavne. Ove pretpostavke i ograničenja se ne mogu mijenjati osim potpisom obje strane.

Bez pismene saglasnosti Procjenitelja, ovaj izvještaj ne smije se distribuirati ili objavljivati, niti koristiti, čak ni u skraćenom obliku, u druge svrhe osim gore navedenih. Procjenitelj ne preuzima nikakvu odgovornost za gubitke koji mogu nastati od strane kupca ili druge strane kao rezultat kršenja i/ili nepoznavanja formuliranih uvjeta ograničenja.

Proces evaluacije

Osnovni pojmovi i definicije. Prema članu 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije, „poboljšanja koja se mogu odvojiti od stvari bez štete po nju priznaju se kao odvojiva. Shodno tome, neodvojiva poboljšanja, kada se odvoje od stvari, pogoršavaju njeno stanje, usled čega ona dobija nedostatke. Zakon ne kaže koliki stepen oštećenja stvari mora biti da bi poboljšanja bila prepoznata kao neodvojiva. Dakle, treba doći do zaključka da šteta može biti bilo koje vrste, a najvažnije je da zbog toga stvar ima nedostatke za koje je odgovoran zakupac.

Cijena (cijena) je pojam koji označava iznos novca koji se traži, nudi ili plaća za određeni proizvod ili uslugu. Ona je slučajno istorijska činjenica, odnosno odnosi se na određeni trenutak u vremenu i mjestu, bez obzira da li je javno objavljen ili je ostao tajna. Ovisno o finansijskim mogućnostima, motivima ili posebnim interesima određenih kupaca i prodavaca, cijena plaćena za robu ili usluge možda neće odgovarati vrijednosti koju pripisuju toj robi ili uslugama drugi. Međutim, cijena je pokazatelj relativne vrijednosti koju pripisuje robi ili uslugama određeni kupac i/ili određeni prodavac pod određenim okolnostima. (MSO. Opšti koncepti i principi ocjenjivanja. M., 1994).

Vrijednost je ekonomski koncept koji uspostavlja odnos između dobara i usluga dostupnih za kupovinu i onih koji ih kupuju i prodaju. Vrijednost nije istorijska činjenica, već procjena vrijednosti određenih dobara i usluga u određenom trenutku prema odabranoj definiciji vrijednosti. ekonomski koncept vrijednost izražava tržišno gledište o koristi koju ima vlasnik ovog proizvoda ili klijent kojemu se pruža ovu uslugu, u vrijeme procjene vrijednosti. (MSO. Opšti koncepti i principi ocjenjivanja. M., 1994).

Trošak zamjene procijenjenog objekta je zbir troškova izrade objekta sličnog objektu procjene, u tržišnim cijenama koje postoje na dan procjene, uzimajući u obzir amortizaciju procijenjenog objekta. Zamjenska vrijednost se obično koristi u svrhe osiguranja kao procjena ukupnih troškova obnavljanja imovine. Procedure vrednovanja koje koriste troškove zamene ili rekonstrukcije kao osnovu za izračunavanje vrednosti poslovanja za tu svrhu finansijsko izvještavanje, smatraju se prikladnim u ograničenim okolnostima, kao što je objašnjeno u ESS 4 o amortiziranim zamjenskim troškovima (ACC). Proračuni vrednovanja za potrebe osiguranja ponekad se provode istovremeno sa procenom vrednosti imovine.

trošak zamjene (vrijednost povrata) troškovi koji su neophodni za zamjenu, tekući odn remont osiguranu stvar kako bi se dovela u stanje koje je praktično isto, ali ne bolje od onog u kakvom je bila kada je bila nova (bez proširenja). (MR 3, stav 3.5.5)

Procjena je čin ili proces utvrđivanja vrijednosti. Sinonim za vrednovanje. (Standard vrednovanja poslovanja, BVS-I. Terminologija). Datum procene (datum procene) - datum na koji važi mišljenje procenitelja o vrednosti. (Standard vrednovanja poslovanja. BVS-I. Terminologija).

Imovina (imovina) - pravni koncept koji pokriva sve interese, prava i koristi povezane sa imovinom. Imovina se sastoji od prava privatne svojine, koja vlasniku daju pravo na interese u onome što je u vlasništvu. Kako bi se razlikovala nekretnina kao fizički objekat i vlasništvo nad njom u pravnom smislu, vlasništvo nad nekretninama naziva se nepokretna imovina. Vlasništvo nad drugim objektima osim nekretninama naziva se pokretna imovina. Riječ imovina, korištena bez daljnje definicije ili identifikacije, može se odnositi i na nepokretnu i na pokretnu imovinu, ili na kombinaciju oboje. (ISO. Koncepti/principi, paragrafi 2.3, 2.4).

Imovinska prava (vlasnička prava) - prava povezana sa vlasništvom (vlasništvom) nad nekretninama (nekretninama). Vlasništvo obuhvata pravo korišćenja imovine (imovina), njenu prodaju, zakup, darivanje; i razvoj, poljoprivredna upotreba, rudarstvo, izmjena njegove topografije, podjela, konsolidacija ili odricanje od svih ovih prava. Udruživanje imovinskih prava se ponekad naziva skupom prava. Imovinska prava su generalno podložna javnim i privatnim ograničenjima kao što su služnosti, prava puta, zoniranje, gustina izgradnje i druga ograničenja koja mogu opteretiti imovinu. (MP 1, 3.0).

Vrste imovine – međunarodni standardi procjene jasno razgraničavaju koncepte nekretnina i nekretnine. Nekretnina je materijalni objekat (stvar) i definiše se kao fizički komad zemlje, podzemne parcele, odvojena vodna tijela i sve što je direktno povezano sa zemljištem, tj. objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući: šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine. (ISO, Koncepti/principi, stav 2.0, 2.1)

Nekretnina je pravni pojam koji se odnosi na sva prava, interese i koristi u vezi sa vlasništvom nad nekretninama. Interes za nekretninu se obično formalizira službenim dokumentom, kao što je dokaz o vlasništvu ili ugovor o zakupu. (ISO koncepti/principi, klauzula 3.2).

Nekretnine - fizičko zemljište i sve stvari koje su njegov prirodni dio, kao i objekti vezani uz zemljište od strane ljudi. (ISO. Koncepti/principi, str. 3.1).

Tržišna vrijednost je procijenjena suma novca to bi bila razmjena imovine na datum procjene između voljnog kupca i voljnog prodavca kao rezultat komercijalne transakcije nakon pravilnog marketinga, u kojoj bi svaka strana djelovala na informiran, razborit i slobodan način. Tržišna vrijednost je objektivna procjena utvrđenog vlasništva nad određenom imovinom na određeni datum. (ISO 1, tačka 3.1).

Tržišni pristup - opšti način određivanja vrijednosti nekog objekta ili njegove kapital, u okviru koje se koristi jedna ili više metoda, na osnovu poređenja datog preduzeća (objekta) sa sličnim kapitalnim ulaganjima (objektima) koji su već prodati. (Standard vrednovanja poslovanja, BVS – I, Terminologija).

Prihodovni pristup je opći način određivanja vrijednosti objekta ili njegovog kapitala, koji koristi jednu ili više metoda zasnovanih na ponovnom izračunavanju očekivanog prihoda. (Standard vrednovanja poslovanja. BVS-I. Terminologija).

Troškovni pristup je pristup vrednovanju koji utvrđuje vrijednost objekta određivanjem trenutne (trenutne) vrijednosti imovine umanjene za različite elemente amortizacije: fizički, funkcionalni i ekonomski. (Standard vrednovanja poslovanja. BVS-I. Terminologija).

Izbor baze vrednovanja

Svrha ove procene je da se utvrdi razumna cena troškova neophodne izrade objekta sličnog procenjenom objektu, u tržišnim cenama koje postoje na dan procene, uzimajući u obzir amortizaciju procenjenog objekta - trošak zamjene procijenjenog objekta. Zamjenska vrijednost - zbir troškova izrade objekta sličnog predmetu procjene, u tržišnim cijenama koje postoje na dan procjene, uzimajući u obzir amortizaciju predmeta procjene. Stručnjak je kao osnovu procjene odabrao zamjenski trošak, koji je određen troškovnim pristupom. Procedura evaluacije uključuje sljedeće:

• odlazak na mjesto radi uvida i utvrđivanja obima obavljenog posla;
• prikupljanje i analizu potrebne informacije i dokumentaciju;
• obračun troška troškova sastavljanjem budžetske dokumentacije ili obračun troškova popravke imovine;
• sastavljanje pismenog izvještaja.

Izbor pristupa i metoda evaluacije

Za odabir pristupa ocjenjivanju, a komparativna analiza informacije o relevantnom tržištu nekretnina sa informacijama potrebnim za primjenu jednog ili drugog pristupa.

Troškovni pristup - skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, na osnovu utvrđivanja troškova neophodnih za reprodukciju ili zamjenu predmeta procjene, uzimajući u obzir amortizaciju i zastarjelost. Troškovi reprodukcije objekta procjene su troškovi potrebni za stvaranje tačne kopije objekta procjene korištenjem materijala i tehnologija korištenih za izradu objekta procjene. Troškovi zamjene predmeta procjene su troškovi neophodni za izradu sličnog objekta korištenjem materijala i tehnologija koje su bile u upotrebi na dan procjene. Kao što je već spomenuto, koristi se u odsustvu tržišne informacije o cijenama transakcija ili prihodima od nekretnina. U ovom slučaju, kada se procjenjuje tržišna vrijednost izvršene popravke, ona je jedina moguća.

Uporedni pristup - za primjenu komparativnog pristupa u procjeni vrijednosti nekretnina potrebno je imati informacije o prodaji uporedivih nekretnina. Međutim, u nedostatku informacija o stvarnim transakcijama, moguće je koristiti podatke o ponudi prodaje uporedivih objekata-analoga.

Prihodovni pristup - skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, na osnovu utvrđivanja očekivanog prihoda od upotrebe predmeta procjene. Pristup prihoda uključuje dva glavna pristupa. Prema prvom, vrijednost objekta se izračunava na osnovu struje godišnji prihod od svog rada, uz pomoć posebnih koeficijenata koji odražavaju odnos koji se razvio na tržištu između vrijednosti imovine i nivoa prihoda. Prema drugom, predviđa se operativni prihod za određeni period u budućnosti i vjerovatna prodajna cijena objekta na kraju ovog perioda, a zatim se izračunavaju i sumiraju sadašnje vrijednosti ​​​svih budućih prihoda. naviše, koristeći poseban koeficijent koji odražava rizik koji prati ulaganje u ovaj objekat.

Opis objekta procjene

Predmet procjene je kompleks građevinskih, instalaterskih i završnih radova, kao i materijala i opreme utrošenih za izvođenje neodvojivih poboljšanja u nestambenim prostorijama. Soba ukupne površine 199,4 m2, koja se nalazi na prvom spratu stambene zgrade, sastoji se od prostorija 1,2,3,4,5,6,7,8,9 sobe XXXIII.

Mišljenje procjenitelja

Svrha procene je utvrđivanje tržišne vrednosti stvarno izvedenog posla kako bi se obavestio Naručilac. U skladu sa međunarodnim i Ruski standardi utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta procjene treba dobiti usklađivanjem vrijednosti vrijednosti utvrđene kao rezultat primjene različitih metoda procjene, i to: troškovnog, uporednog i dohodovnog pristupa. Koordinacija rezultata dobijenih različitim metodama, po pravilu se vrši uvođenjem za svaku od njih odgovarajućeg težinskog koeficijenta koji odražava stepen njegove pouzdanosti. Kao što proizilazi iz zaključaka koje je izvršio procjenitelj tokom izrade ovog izvještaja, korišten je jedan od tri pristupa vrednovanju – skupi. Na osnovu prethodno navedenog, a rukovodeći se svojim iskustvom i stručnim znanjem, Procjenitelj je smatrao da je moguće dati sljedeću specifičnu težinu vrijednosti dobijenoj troškovnim pristupom - 1,0 (100%).

Dakle, tržišna vrijednost predmeta procjene - stvarno napravljenih neodvojivih poboljšanja prostorija, na dan procjene, uključujući PDV i zaokruživanje, iznosi: 2.358.000 (Dva miliona trista pedeset osam hiljada) rubalja.

Građevinske mašine i oprema su najvažnija imovina svake građevinsko preduzeće. Procjena ove opreme uključuje pregled, na osnovu kojeg će se utvrditi njena tačna cijena. Rezultati revizije mogu biti potrebni prilikom zalaganja opreme, njene prodaje, iznajmljivanja ili jednostavno u računovodstvene svrhe.

Koju građevinsku opremu treba procijeniti?

Možete procijeniti stvarnu vrijednost bilo kojeg građevinske opreme. Međutim, postoji nekoliko glavnih tipova tehnologije:

• Tehnika za zemljani radovi: oprema za zemljane radove, mašine za sabijanje tla ili oprema za pripremu zemlje za rad.
• Oprema za rukovanje: mehanizmi za dizanje, oprema za utovar i istovar, transportna oprema.
• Oprema za bušenje: razne bagere, traktore, bušilice i drugu specijalnu opremu.
• Oprema za betonske i armiranobetonske radove: mašine i mehanizmi koji transportuju ili ometaju beton. Ovo također uključuje okove.
• Oprema za završnu obradu: mehanizmi za malterisanje, farbanje ili krovopokrivačke radove.
• Oprema za puteve: uređaji za pripremu ili ugradnju putnih površina.

U kojim slučajevima se vrši procjena građevinske opreme?

Potreba za ispitivanjem za procjenu opreme javlja se u bilo kojoj pravnoj radnji u vezi sa njom. Na primjer, takva procjena je neophodna prilikom prodaje opreme, kupovine ili iznajmljivanja.

Takođe, neophodna je procjena prilikom kreditiranja ili osiguranja, jer cijena opreme utiče na visinu uplata, doprinosa i sl. Oprema se vrednuje kada se otpiše ili preduzeće ode u stečaj.

Procjeniteljski pregled je neophodan u toku sudskog spora, za koji je bitna cijena opreme kompanije.

Osim toga, uz pomoć procjene, vlasnici kompanija mogu saznati stvarnu cijenu svoje računovodstvene opreme.

Spisak dokumenata potrebnih za procenu opreme za popravku

Prije nego što stručnjaci započnu svoj posao, morate dostaviti svu potrebnu dokumentaciju za to.

Prvo će vam trebati dokumenti koji potvrđuju da ste vlasnik građevinske opreme. Drugo, pripremite listu sve opreme, u kojoj za svaki komad opreme navedite marku, model, serijski broj, godinu proizvodnje i njene karakteristike. Sve informacije moraju biti potvrđene, tako da će vam biti potrebni i pasoši i dokumenti za svu opremu.

Ako je procjena već urađena, bit će vam potrebni rezultati procjene i cijena opreme u tom trenutku. Također će vam trebati informacije o popravci svakog dijela opreme, ako je izvršena.

Naručite procjenu cijene građevinske opreme

Teško je precijeniti vrijednost procjene građevinske opreme. Ne samo da će vam omogućiti da formirate kompetentnu politiku cijena, već će i izbjeći moguće finansijske gubitke.

Po povoljnim cijenama možete naručiti pregled u našoj kompaniji "Soyuz-Expert". Kao rezultat provjere koju su izvršili naši stručnjaci, dobićete službeni dokument"Izvještaj o vrednovanju" koji je pravno obavezujući i sadrži dokaz o vrijednosti vaše opreme.

Možete naručiti procjenu ili dobiti konsultacije na bilo koji način koji vam odgovara: napišite nam e-mail, pozovite jednog od kontakt brojeve ili direktno kontaktirajte našu kancelariju.

Postavite pitanje i stručnjaci će na njega odgovoriti.

Stalno povećanje obima izgradnje u velikim gradovima dovelo je do skoka rasta građevinska industrija i naglo povećanje broja pojedinačnih kompanija uključenih u građevinske poslove. Građevinarstvo, kao i svaki drugi posao, podrazumijeva stalno kretanje kapitala, čiji je jedan od oblika kupoprodaja. građevinske firme.

Kada kompanija promijeni vlasnika, uvijek se postavlja pitanje pravične novčane naknade njenom vlasniku za prijenos vlasništva nad ovom kompanijom. Ako se transakcija dogodi na otvorenom, konkurentnom tržištu, a i kupac i prodavac postupaju razumno, bez prinude, svako u svom interesu, tada će cijena transakcije biti jednaka tržišnoj vrijednosti ove kompanije.

Procjena tržišne vrijednosti građevinskog posla ima svoje karakteristike.

Kao što znate, vrijednost poslovanja može se odrediti pomoću tri pristupa - skupog, uporednog i profitabilnog. Međutim, u slučaju vrednovanja poslovanja na osnovu pružanja usluga (naime, građevinski posao spada u ovu vrstu), troškovni pristup je neefikasan.

Zaista, glavna vrijednost građevinske kompanije leži u njenoj poziciji na tržištu, koja joj daje mogućnost da redovno prima ugovore o izgradnji. Što je veći „ugovorni potencijal“ kompanije, veći je njen profit, a samim tim i tržišna vrednost.

Vrijednost imovine građevinskog preduzeća po pravilu nije visoka. Ako se vrednost preduzeća utvrđuje na osnovu tržišne vrednosti njegove imovine (kao što bi trebalo da se uradi kada se primenjuje troškovni pristup u proceni), onda će tržišna vrednost poslovanja biti značajno potcenjena. Jedini slučaj kada je primjena troškovnog pristupa u vrednovanju poslovanja opravdana je predstečajna situacija, kada kompanija doživljava hroničan nedostatak narudžbi, a izgledi za dalje dobijanje novih ugovora o izgradnji izgledaju neizvjesni.

Procjenu poslovanja građevinskih kompanija najbolje je izvršiti primjenom prihoda, koji se oslanja na istorijske i prognozirane podatke o prihodima i rashodima građevinske kompanije za određeni period. Istovremeno, dubina retrospektivne analize treba da bude najmanje 3 godine, a period predviđanja - najmanje 2 godine. Retrospektivna analiza aktivnosti preduzeća je veoma važna, jer vam omogućava da stvorite objektivnu osnovu za dalja predviđanja i rezonovanje. Na primjer, ako je preduzeće pokazalo stabilan rast u posljednjih 5 godina neto profit za 30% godišnje, onda se sa velikom vjerovatnoćom ovaj obrazac može nastaviti i u budućnosti. Stoga, prilikom prognoze poslovnih prihoda i rashoda za naredne 2 godine, procjenitelj može razumnije odrediti prognozirane vrijednosti neto dobiti za predviđene godine. Ova metoda vrednovanja je pogodna za određivanje tržišne vrednosti bilo kog posla koji se odnosi na pružanje usluga, uključujući građevinske usluge.

Uporedne metode vrednovanja građevinskog poslovanja takođe mogu dati dobre rezultate, međutim, praktična primena uporednog pristupa je ograničena nedostatkom pouzdanih informacija o prodaji sličnih preduzeća. Zaista, prodavci i kupci građevinskih firmi nisu skloni objavljivanju cijena izvršenih transakcija - po pravilu informacije o cijenama u tim slučajevima ne izlaze iz uskog kruga učesnika. Na organizovanom tržištu hartija od vrednosti akcije građevinskih firmi praktično ne cirkulišu, pa ni ovde nije moguće dobiti informacije o prodaji.

Stoga je najpouzdaniji način procjene poslovanja građevinskih kompanija prihodovni pristup.

Za grubu procjenu tržišne vrijednosti građevinskog posla prihodovni pristup Možete koristiti našu besplatnu online uslugu procjene vrijednosti poslovanja

© . Kopiranje je zabranjeno.

Procjena stvarne vrijednosti udjela u građevinskim kompanijama jedan je od najtežih zadataka za investitora. To je oduvijek bilo istina jer se njima nikada nije trgovalo po njihovoj pravoj cijeni. Prije krize su bili stavljeni po izuzetno visokoj cijeni, a sada se kotiraju znatno ispod temeljne vrijednosti. Ovaj članak se temelji na nalazima nakon istraživanja specifičnosti nekoliko velikih građevinskih kompanija. Ova analiza je omogućila da se izgradi adekvatan algoritam za procjenu vrijednosti njihovih dionica.

Zašto su standardne metode nemoćne u odnosu na SC?

programeri nisu podložni standardnim pristupima vrednovanju. Na primjer, takav izlagač kao prihod za IK nema sadržaj, jer bez revalorizacije imovine ovaj indeks odražava samo koliko se aktivno odvijala prodaja nekretnina iz imovine u određenom vremenskom periodu. Ako je ovaj pokazatelj za kompaniju X jednak nuli, to znači da se u izvještajnom periodu bavila isključivo građevinarstvom, a da ništa nije prodala na vrijeme. Po istoj osnovi, nemoguće je predvidjeti vrijednost dionica u budućnosti koristeći tradicionalne omjere (P/BV, P/E, P/S i drugi).

da predvidi vrijednost dionica UK

Na osnovu navedenog, u odnosu na građevinska preduzeća, alternativa je da se napravi prognoza knjigovodstvene vrijednosti određene IK u budućnosti, odnosno potrebno je procijeniti buduću tržišnu vrijednost projekata koje trenutno ima. Naravno, zadatak je obimniji od standardnih metoda. Dakle, izvori informacija o UK bi trebali biti sljedeća dokumenta: standardni finansijski izvještaji; tromjesečni i godišnji izvještaji UK; finansijski izvještaji prema međunarodnim standardima sa komentarima; izvještaj procjenitelja; informacije koje UK predstavlja investitorima; dodatni izvori iz otvorenog pristupa: članci, novosti, forumi, itd. Problemi koji se javljaju u obradi informacija: Standardni finansijski izvještaji UK po pravilu nisu konsolidovani, odnosno svaki građevinski objekat je identičan novom pravnom licu. Međunarodni standardi izvještavanje također stvara prepreku: objekte niskogradnje(oni su ti koji preovlađuju u portfelju IK) uključeni su u stavku "Zalihe" i vrednuju se po stvarnoj ceni, a ne po fer. Izveštaj procenitelja koji su objavile neke kompanije sadrži kompletan spisak objekata sa osnovne karakteristike i ocjene za svaku. Ali, prije svega, investitoru je potrebna vrijednost dionice u budućnosti, odnosno cijena IC portfelja u budućnosti. Drugo, parametri po kojima se prikazuje cijena objekata mogu biti različiti. Za investitora je, prije svega, bitno da predvidi promjenu vrijednosti nekretnine i građevinski objekat. Vraćajući se na krizu, sjećamo se da isti stručnjaci ili godinama nisu mijenjali cijene u svojim procjenama (uprkos promjenjivim tržišnim trendovima), ili su ih tokom godine ozbiljno potcjenjivali. Stoga izvještaji takvih stručnjaka ne zaslužuju povjerenje, a njihovi izvještaji se mogu uzeti samo kao podaci o objektu i njegovim glavnim parametrima (vrsta i klasa nekretnine, uvjeti rada, lokacija, udio UK-a u projektu i područje).

Algoritam za predviđanje vrijednosti dionica UK

Na osnovu navedenog, da bi se u budućnosti mogla procijeniti vrijednost dionica građevinske kompanije, potrebno je ponovno procijeniti cjelokupni obim nekretnina UK i iskazati ga u bilansu stanja kompanije. Da biste to učinili, potrebno je izvršiti sljedeće radnje: 1. Prikupljaju se sve dostupne informacije o objektima SC-a koje su obavezne za evaluaciju. 2. Prvo se procjenjuju svi objekti prema njihovoj pripadnosti određenim segmentima nekretnina. 3. Izračunava se ukupna vrijednost portfolia programera. 4. Predvidite finansijski položaj kompanije u budućnosti. 5. Sastavljaju se obrasci: bilans uspjeha, kao i bilans stanja. 6. Izračunava se predviđeni prinos i stopa vlasništva hartija od vrijednosti. 7. Generaliziranu profitabilnost izračunavamo od 1 dionice. Pogledajmo sada neke aspekte detaljno. Procjena objekata stambenog sektora Posebnost ovog segmenta je razlika u vremenu realizacije projekta i vremenu stvarne prodaje. Također morate pratiti stvarnu prodaju prema izvještajima: za mjesec, za šest mjeseci, za godinu dana. Druga karakteristična točka je prodaja po fazama, odnosno razlika između cijene u fazi izgradnje objekta i tržišne vrijednosti podignutog objekta. To objašnjava i programer i dioničar. Sa pozicije prvog, ovo je privlačenje sredstava za izgradnju. Za akcionara, diskont je prepun rizika. Kako se nekretnina gradi, popusti i rizici se smanjuju. U konačnici, predmet se svodi na razliku između prihoda UK od prodaje stanova i troškova izgradnje. Vrednovanje objekata komercijalnog sektora Prepoznatljive karakteristike ovog segmenta su: ukupne površine objekt. Stopa kapitalizacije - odnos rente nekretnine i njene vrijednosti (uzimajući u obzir tržišne uslove). Poslovne nekretnine podrazumijevaju dvije mogućnosti realizacije: prodaju i. U oba slučaja, osim popusta sličnog stambenim nekretninama, popust se podrazumijeva za prodaju svih površina odjednom, ili dijelova površina u većim količinama. Ako se prostor izdaje, obračunato gotovina od nje. Obim portfelja graditelja je zbir završenih i nedovršenih objekata. Procjena objekata u fazi projektovanja i zemljišta Prilikom izračunavanja ovih parametara, morate razumjeti: I poljoprivredno zemljište i zemljište za izgradnju objekata izračunavaju se komparativnom metodom. Prodaja zemljišta u prigradskim naseljima obračunava se u smislu novčane dobiti. Ukoliko se realizacija projekta ne započne u narednih nekoliko godina ili se ne dobije konkretna dokumentacija o objektu, onda se on obračunava kao zemljište. Razni IC poslovni modeli Odvojite SK paralelno sa glavnom aktivnošću provodite dodatne (često povezane). Na primjer, građevinska kompanija proizvodi građevinski materijal. U ovom slučaju, proračun može biti različit: 1. Dodatni pravci se izračunavaju zasebno, i kao rezultat, sve komponente se uzimaju u obzir. 2. Indikatori iz svih vrsta djelatnosti uzimaju se u obzir u jednom izvještaju o gubicima i dobitima. Generalna procjena portfelja programera U ovoj fazi se sumiraju sljedeći pokazatelji: Cijena nedovršenih objekata. Cijena gotovih objekata. Troškovi izgradnje. Prihodi od prodaje stambenih površina. Prihodi od prodaje poslovnog prostora. Prihodi od najma. U tački predviđanja, prva dva indikatora odražavaju bilansni kapital u budućnosti. u monetarnom smislu odražavaju prihode minus rashode. Dio će ostati neraspoređen, a također će odražavati bilansni kapital UK u budućnosti. Drugi dio odražava sredstva potrebna preduzeću za obavljanje djelatnosti. Prilagodbe zasnovane na stvarnom izvještavanju Ujedinjenog Kraljevstva U ovoj fazi direktno prelazimo na sastavljanje prognoze bilansnog kapitala UK u budućnosti, za to ga upoređujemo sa tekućim bilansnim kapitalom. Revalorizaciji podliježu samo oni objekti koji postoje na početku roka. Implementacija novih objekata nije fiksna. Zatim se izračunava iznos sredstava za realizaciju aktivnosti UK. Njihova realizacija je moguća kroz dopunsku emisiju dionica, prodaju objekata ili upravljanje dugom. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir obaveze UK za poreze, uključujući i promet. I konačno, izračunavanje potencijala prinosa Konačni parametar atraktivnosti IK za investitora sastoji se od 2 dijela: stope holdinga i potencijalne profitabilnosti. Stopa držanja odražava dugoročne prinose. Ovdje se svaka od vrsta nekretnina uzima u obzir po svojoj stopi, koja se zatim sumiraju po njihovim proporcijama u portfelju graditelja. Ne zaboravite na prilagođavanje popusta. Potencijalni povrat odražava povrat u kratkom roku. Ovdje poredimo kapitalizaciju po tački prognoze i kapitalizaciju prema prognozi. Ne zaboravite na najam u UK i stopu povrata u prosječnoj vrijednosti. Ne zaboravite na prilagođavanje popusta. Ispravna procjena profitabilnosti SC-a prilično je težak zadatak. Upravo u tome je neadekvatno ponašanje pojedinačnih investitora koji se bave vrijednosne papire ove kompanije. Ali, predloženi algoritam evaluacije je relevantan za izračunavanje stvarnog stanja stvari u Velikoj Britaniji – kako bi se smanjili rizici investitora koji želi uložiti vlastiti novac u svoje vrijednosne papire.

Budite u toku sa svim važnim događajima United Traders - pretplatite se na naš