Šta je on-lending i zašto je potrebno?

Uobičajeni naziv za refinansiranje u bankarskim krugovima je refinansiranje. Ova procedura podrazumeva dobijanje novog kredita radi otplate prvobitnog. Ako je riječ o hipotekarnom kreditu, onda, u slučaju njegovog refinansiranja, pravo na zalog nekretnine je nužno na ovaj ili onaj način kod banke koja je izvršila refinansiranje.

Refinansiranje nije „ponovno zaduživanje“ kada nema dovoljno novca za otplatu kredita. Najvažnija stvar u vezi s tim je imati koristi od promjene banke zajmodavca. Korist se može ostvariti, na primjer, smanjenjem kamatne stope. U posljednje vrijeme postoji jasan trend pada na tržištu hipoteka. Stoga hipotekarni krediti podignuti prije nekoliko godina izgledaju preskupo u odnosu na današnje ponude banaka.

Čak i tokom procesa refinansiranja, možete promijeniti valutu u kojoj je kredit izdat. Na primjer, prebacite se s kredita u rubljama na kredit u dolarima ili obrnuto.

Refinansiranje je moguće u istoj banci koja je izdala originalni kredit ili u drugoj kreditnoj instituciji.

Kada je refinansiranje korisno?

Finansijski analitičari savjetuju da razmislite o nekoliko tačaka kada planirate refinansiranje hipoteke.

Prvo, razlika u kamatnoj stopi između postojećeg i planiranog ugovora o bankarskom kreditu mora biti najmanje 2%. Ovo je sasvim realno, s obzirom na visoke stope na hipoteke.

Drugo, potrebno je ponovo pročitati važeći ugovor o hipotekarnom kreditu i raspored plaćanja. Ugovor ne bi trebao sadržavati zabranu prijevremene otplate i nikakve kazne za to. Što se tiče rasporeda plaćanja, najčešće se prvo otplaćuje kamata, a zatim pozajmljeni iznos od same banke. Dakle, ako je kredit otplaćivan dugi niz godina, refinansiranje nema smisla: uostalom, kamata na kojoj biste mogli uštedjeti je već plaćena.

Konačno, ako se planira refinansiranje kod druge banke, vrijedi izračunati troškove obrade. One mogu uključivati ​​proviziju banke i hipotekarnog brokera za obradu kredita, osiguranje imovine koja se stavlja pod hipoteku, kao i života i zdravlja zajmoprimca. Ukoliko procjeniteljska kuća koja je izradila izvještaj o procjeni predmeta hipoteke (kuća ili stan pod hipotekom) nije akreditovana kod banke koja izdaje refinansiranje, tada će se procjena morati ponovo izvršiti. Uporedite da li će ovi troškovi premašiti koristi od smanjenja kamatne stope.

Šta je potrebno za refinansiranje

Glavni uslov za refinansiranje je saglasnost banke koja je izdala inicijalni kredit i koja ima pravo zaloga imovine. Naravno, hipotekarna banka ne želi klijenta koji redovno plaća hipoteku pustiti u žilave ruke konkurencije.

Kao način za ostvarivanje refinansiranja, ako vas banka „ne pušta“, možete ponuditi refinansiranje pod uslovom odlaganja (vidjet ćemo o čemu je riječ kasnije) ili koristiti programe refinansiranja same hipotekarne banke. Ponekad je obaveza banke da refinansira na zahtjev klijenta direktno predviđena ugovorom i lokalnim propisima.

Važan uslov za refinansiranje je pozitivna kreditna istorija zajmoprimca uopšte, a posebno u odnosu na refinansirani kredit. Osim toga, banke koje nude programe refinansiranja hipoteka obično imaju vlastite liste kreditnih institucija čije obaveze mogu refinansirati. Ako vaša banka nije uključena u ovu listu, najvjerovatnije ćete biti odbijeni.

Konačno, prilikom razmatranja zahtjeva za refinansiranje kredita, banka procjenjuje likvidnost nekretnine koja je predodređena da postane predmet kolaterala. Na primjer, veća je šansa da vas ne odbiju ako vam se ponudi hipoteka za stan u centru grada, a ne za zemljište za gradnju vikendice.

Ne znate svoja prava?

Metode za dobijanje naknadnog kredita

Najvažnije tačke prilikom apliciranja za refinansiranje hipoteke su:

• kada će biti primljena sredstva za otplatu prvog kredita;
• kako skinuti hipoteku na prvi kredit da bi se nekretnina prenijela kao kolateral za drugi kredit.

Prijevremena otplata prvog kredita

U tom slučaju potrebno je dobiti drugi kredit osiguran nekom drugom nekretninom. I, bez upuštanja u duge razgovore sa prvom bankom kreditorom, vratite kredit prije roka.
Prednosti i nedostaci ove metode su očigledni. Prednost je što je njegova primjena ograničena samo postojanjem u ugovoru klauzule koja zabranjuje prijevremenu otplatu kredita. Neće smetati ni odbijanje prve banke da refinansira, niti problemi sa kolateralom. Nedostatak je što morate imati nekretninu kao kolateral po drugom ugovoru.

Prenos hipoteke između banaka

Ovo je refinansiranje u svom najčistijem obliku. Potrebno je dogovoriti proceduru sa obje banke. Ako je hipoteka pripremljena prilikom uzimanja prve hipoteke, to pojednostavljuje proces prenosa imovine kao kolaterala na drugu banku.

Hipoteka je dokument kojim se potvrđuje založno pravo na nekretnini i koji sadrži sve glavne uslove ugovora po kojem je primljena. Hipoteka je registrovana hartija od vrijednosti. Dakle, u slučaju refinansiranja, dovoljno je da banka koja je izdala prvi kredit na hipoteci stavi indosament, navodeći tačan naziv banke koja vrši refinansiranje.

Dakle, ako predstavnici tri strane (i banke i zajmoprimac) istovremeno potpišu dokumente, tada banke ništa ne rizikuju: prva banka prima novac za otplatu kredita, druga - novi klijent-zajmoprimac i pravo zaloge na njegovim nekretninama.

Naravno, takva pogodna šema bit će jedna od atraktivnih karakteristika novog posla za banku kada podnesete zahtjev za refinansiranje kredita. Shodno tome, vaše šanse za sklapanje posla će se povećati.

Naknadna hipoteka

Zakonodavstvo o hipotekama dozvoljava ono što je poznato kao „naknadna hipoteka“. Pretpostavlja se da je, nakon što je već jednom stavljen pod hipoteku, ponovo pod hipotekom. Ako povjerioci žele svoje potraživanje okrenuti na predmet zaloge, tada se prvo otplaćuje dug prethodnog, a potom i sljedećih zalogoprimaca.

Nepotrebno je reći da je ova opcija manje atraktivna za banke uključene u dalje kreditiranje? Uostalom, nakon otplate duga po prvom kreditu, oni, sljedeći hipotekari, možda neće dobiti ništa.

Prednost naknadne hipoteke nekretnine za zajmoprimca je u tome što ako banka pristane na refinansiranje pod takvim uslovima, tada nije potrebna saglasnost prvobitnog zajmoprimca - samo njegovo obavještenje. Osim toga, nema potrebe za raskidom prvog ugovora o kreditu unaprijed: on će prestati od trenutka kada se kredit isplati novcem dobijenim kao rezultat refinansiranja.

Dobijanje kredita sa odložnim uslovom

U tom slučaju banka za refinansiranje izlazi u susret klijentu na pola puta. Ugovor o refinansiranju se zaključuje pod uslovom da u roku određenom vremenskim ili kalendarskim datumom zajmoprimac obezbijedi hipoteku. Na primjer, Sberbank daje 120 dana za dobijanje hipoteke.

Dobivši novac za refinansiranje, zajmoprimac otplaćuje prvi kredit u navedenom roku i time oslobađa hipoteku od opterećenja kolateralom prve banke. A onda izdaje zalog (hipoteku) za ovu nekretninu po ugovoru o refinansiranju sa drugom bankom.

Pod kojim uslovima je moguće refinansiranje?

Ne postoje stroga pravila ili ograničenja za refinansiranje. Danas banke nemaju mnogo klijenata na hipotekarnom tržištu. Stoga kreditne institucije nastoje ponuditi posebne uslove, zauzeti svoju nišu - i namamiti zajmoprimce od konkurenata. Postoji veliki izbor ponuda: refinansiranje sa maksimalnim rokom od 3 godine ili 50 godina; sa minimalnim iznosom od 15 ili 600 hiljada rubalja; sa kamatom od 15? 11,7% i manje godišnje.

Programi refinansiranja dostupni su u renomiranim bankama kao što su Sberbank, VTB 24, Gazprombank.

Dakle, danas je refinansiranje prilično uobičajena usluga koja vam omogućava da ozbiljno uštedite na plaćanju hipoteke. Međutim, korištenje refinansiranja zahtijeva preciznu kalkulaciju i pažnju zajmoprimca.

Odlučili ste da refinansirate postojeći hipotekarni kredit? A sada prikupljate informacije kako to učiniti i koliko je to isplativo? Proučite materijale koji se nalaze u meniju naše web stranice “Refinanciranje” i naći ćete odgovore na sva vaša pitanja!

Refinansiranje hipoteke je proces dobijanja novog kredita za otplatu postojećeg po povoljnijim uslovima. U tom slučaju kolateral (nekretnina) postaje kolateral za novi kredit. Upravo ova stavka zahtijeva određene dodatne troškove od zajmoprimca - dodatni troškovi prilikom refinansiranja hipotekarnog kredita jednostavno su neizbježni. Hajde da razmislimo kada, gde i za šta morate da platite.

Neophodni troškovi refinansiranja u fazi podnošenja zahteva banci

1. Prije svega, važno je shvatiti da ste prazna lista za novog zajmodavca, tako da ćete morati ponovo potvrditi svoju solventnost. Ako nije teško dobiti potvrdu u obrascu banke, sve je u redu. Međutim, postoje i složenije situacije koje zahtijevaju određene troškove. Pored toga, od vas će se tražiti da dostavite potvrdu o postojećem dugu i njegovoj otplati;
2. Banci su potrebne i informacije o vrijednosti kolaterala. Odnosno, biće potrebno napraviti procjenu. Dobro je ako kreditna institucija ima procjenitelja, a sve što treba da uradite je da ga dostavite na lokaciju. Međutim, to nije uvijek slučaj. Stoga, budite spremni da platite procjenu od procjenitelja akreditovanog od banke;
3. Neke banke imaju i posebnu naknadu za obradu zahtjeva, što, inače, ne garantuje njegovo odobrenje. Stoga, njegovo prisustvo ili odsustvo treba razjasniti;
4. I još jedna stvar - prisutnost kazni za prijevremenu otplatu postojećeg kredita. Ako jesu, opet ćete morati snositi neke dodatne troškove.

Troškovi u fazi dobijanja hipotekarnog kredita

Zamislimo da svi navedeni troškovi nisu opterećujući budžet ili su potpuno odsutni (i to se dešava!), a vaš kredit je odobren. Međutim, postoje neke naknade koje se ne mogu izbjeći.

1. Komisija za izdavanje kredita. Može se platiti jednokratno (prilikom izdavanja kredita) ili u obliku male mjesečne uplate, koja predstavlja određeni procenat iznosa kredita. Druga opcija nije na prvi pogled isplativija, ali u stvarnosti je takva preplata mnogo veća nego kod jednokratne provizije. Obavezno zamolite kreditnog službenika da izračuna njegov ukupni trošak!
2. Komisija za prenos sredstava primarnom zajmodavcu;
3. Troškovi konverzije (ako je novi kredit izdat u drugoj valuti);
4. Troškovi u vezi sa izvršenjem i registracijom zaloga. Troškovi ovih postupaka na prvi pogled su mali, ali ponovljeni depoziti čak i malih iznosa ponekad čine najprofitabilniji događaj neisplativim;
5. Plaćanje osiguranja imovine i života. Dobro je ako novi zajmodavac prizna postojeće osiguranje kao važeće, ali to se ne dešava često.

1. Opšti uslovi

1.1. Ova politika utvrđuje postupak obrade i zaštite od strane Društva sa ograničenom odgovornošću „MAS“ (u daljem tekstu „MAS doo“) podataka o fizičkim licima (u daljem tekstu: Korisnik), koje „MAS doo“ može dobiti kada Korisnik koristi usluge/proizvode koje pruža neisključiva licenca, uključujući putem web stranice, usluge, usluge, programe koje koristi MAS doo (u daljem tekstu Web stranica, Usluge).

1.2. Svrha ove Politike je da obezbedi adekvatnu zaštitu ličnih podataka koje Korisnik pruža o sebi samostalno prilikom korišćenja Sajta, Usluga ili tokom procesa registracije (kreiranja naloga) za kupovinu robe/usluga, neekskluzivne licence od neovlaštenog pristupa i otkrivanja.

1.3. Odnosi u vezi sa prikupljanjem, skladištenjem, distribucijom i zaštitom informacija koje pruža Korisnik regulisani su ovom Politikom, drugim zvaničnim dokumentima MAS LLC i važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

1.4. Registracijom na Sajtu i korišćenjem Sajta i Usluga, Korisnik izražava potpunu saglasnost sa uslovima ove Politike.

1.5. Ako se Korisnik ne slaže sa uslovima ove Politike, korišćenje Sajta i/ili bilo kojih Usluga dostupnih prilikom korišćenja Sajta mora se odmah prekinuti.

1.6. Ako Korisnik ne pristaje na primanje informacija od MAS doo, Korisnik se može odjaviti sa mailing liste: - klikom na link Odjava na dnu pisma - slanjem obavijesti na [email protected] ili telefonom u kontakt centar. Kada se primaju obavještenja putem e-pošte [email protected] ili prilikom pozivanja kontakt centra u posebnom softveru za snimanje radnji u vezi sa odgovarajućim Korisnikom, kreira se zahtjev na osnovu informacija primljenih od Korisnika. Zahtjev se obrađuje u roku od najviše 24 sata. Kao rezultat toga, informacije o korisniku nisu uključene u segment slanja pošte za odgovarajući region.

2. Svrhe prikupljanja, obrade i pohranjivanja informacija koje pružaju korisnici Stranice

2.1. Obrada ličnih podataka Korisnika vrši se u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije. MAS doo obrađuje lične podatke Korisnika u svrhe: - identifikacija strane u okviru ugovora i ugovora zaključenih sa MAS doo; - pružanje Korisniku robe/usluge, neekskluzivne licence, pristupa Stranici, Uslugama; - komunikacija sa Korisnikom, slanje transakcijskih pisama Korisniku u trenutku prijema prijave za registraciju na Sajtu ili primanje uplate od Korisnika, jednokratno, ukoliko Korisnik izvrši ove radnje, slanje obavještenja i zahtjeva Korisniku; - slanje reklamnih i/ili informativnih poruka Korisniku - ne više od 1 poruke dnevno; - provjeru, istraživanje i analizu takvih podataka, omogućavajući održavanje i poboljšanje usluga i odjeljaka Stranice, kao i razvoj novih usluga i odjeljaka Stranice; - izvođenje statističkih i drugih studija na osnovu anonimiziranih podataka.

3. Uslovi za obradu ličnih podataka koje daje Korisnik i njihov prenos trećim licima

3.1. MAS doo poduzima sve potrebne mjere za zaštitu ličnih podataka Korisnika od neovlaštenog pristupa, izmjene, otkrivanja ili uništenja.

3.2. MAS LLC omogućava pristup ličnim podacima Korisnika samo onim zaposlenicima i izvođačima kojima su ove informacije potrebne kako bi osigurali funkcionisanje Stranice, Usluge i pružanje Usluga, prodaju robe i dobijanje neekskluzivne licence od strane Korisnik.

3.3. MAS LLC ima pravo koristiti informacije koje je korisnik pružio, uključujući lične podatke, kako bi osigurao usklađenost sa zahtjevima važećeg zakonodavstva Ruske Federacije (uključujući u svrhu sprječavanja i/ili suzbijanja nezakonitog i/ili nezakonitog radnje korisnika). Otkrivanje informacija koje pruža Korisnik može se izvršiti samo u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije na zahtjev suda, agencija za provođenje zakona, kao iu drugim slučajevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije.

3.4. MAS LLC ne provjerava tačnost informacija koje je dao Korisnik i pretpostavlja da Korisnik, u dobroj vjeri, pruža pouzdane i dovoljne informacije, vodi računa o pravovremenim promjenama prethodno dostavljenih informacija kada se takva potreba pojavi, uključujući ali ne ograničavajući se za promjenu broja telefona,

4. Uslovi korišćenja Sajta, Usluge

4.1. Prilikom korištenja stranice, Korisnik potvrđuje da: - ima sva potrebna prava koja mu omogućavaju da se registruje (kreira nalog) i koristi usluge sajta; - ukazuje na pouzdane podatke o sebi u mjeri u kojoj je to potrebno za korištenje usluga stranice, obavezna polja za dalje pružanje usluga stranice su označena na poseban način, sve ostale podatke korisnik daje po vlastitom nahođenju. - razumije da informacije na Stranici koje je objavio Korisnik o sebi mogu postati dostupne trećim licima koja nisu navedena u ovoj Politici i da ih oni mogu kopirati i distribuirati; - je upoznat sa ovom Politikom, izražava saglasnost sa njom i preuzima prava i obaveze navedene u njoj. Upoznavanje sa uslovima ove Politike i označavanje okvira ispod linka na ovu Politiku je pismena saglasnost Korisnika za prikupljanje, čuvanje, obradu i prenos ličnih podataka koje je korisnik pružio trećim licima.

4.2. MAS doo ne provjerava tačnost primljenih (prikupljenih) informacija o Korisnicima, osim u slučajevima kada je takva provjera neophodna radi ispunjavanja obaveza prema Korisniku.

5. U okviru ove Politike, „lični podaci Korisnika“ označavaju:

5.1. Podaci koje Korisnik daje samostalno prilikom korištenja Stranice, Usluga, uključujući, ali ne ograničavajući se na: ime, prezime, spol, broj mobilnog telefona i/ili e-mail adresu, bračni status, datum rođenja, rodni grad, porodične veze, kućnu adresu , informacije o obrazovanju, o vrsti aktivnosti.

5.2. Podaci koji se automatski prenose na Usluge tokom njihovog korištenja pomoću softvera instaliranog na korisnikovom uređaju, uključujući IP adresu, informacije o kolačićima, informacije o korisnikovom pregledniku (ili drugom programu preko kojeg se pristupa uslugama), vrijeme pristupa, adresu traženog stranica

5.3 Ostale informacije o Korisniku čije je prikupljanje i/ili pružanje navedeno u Regulatornim dokumentima pojedinačnih Usluga MAS doo.

6. Promjena i brisanje ličnih podataka

6.1. Korisnik može u bilo kojem trenutku promijeniti (ažurirati, dopuniti) lične podatke koje daje on ili njegov dio, kao i parametre njihove povjerljivosti, koristeći funkciju uređivanja ličnih podataka u odjeljku ili u ličnom dijelu relevantne usluge. Korisnik je dužan da vodi računa o blagovremenosti unošenja izmena u prethodno date informacije i njihovog ažuriranja, u suprotnom MAS doo ne snosi odgovornost za neprimanje obaveštenja, robe/usluga i sl.

U maju 2017. kupio sam dvosoban stan u Moskvi. Koštao je 6,5 miliona rubalja. Dobio sam 3 miliona rubalja od prodaje stana u blizini Moskve. Nedostajućih 3,5 miliona rubalja pozajmljeno je od banke po stopi od 11% godišnje. Ali, uzimajući u obzir dodatna plaćanja, to se pretvorilo u 11,57%. Pozajmio sam novac na 13 godina. Pod ovim uslovima, moja mesečna uplata iznosila je 42.263 rubalja, a preplata za sve godine bila je oko 3,1 milion rubalja.

Na internetu sam saznao za mogućnost refinansiranja hipoteke, odnosno smanjenja kamatne stope na kredit. Počeo sam da gledam ponude banaka.

Koje stope nude banke za refinansiranje?

Izvor: hipotekarni kalkulator Sravni.ru, 30 najvećih banaka po imovini.

Na kraju sam se odlučio za Transcapitalbank (TCB).

Ova banka je obećala stopu od 7,9% godišnje. Ali postojali su uslovi:

Morao sam otplaćivati ​​trenutni kredit najmanje šest mjeseci.

Iznos kredita je manji od 50% cijene stanovanja. Morao sam da otplatim 180 hiljada rubalja pre roka da bih ispunio ovaj uslov.

Napravite procjenu stana. Koštao je 4.500 rubalja.

Kupite osiguranje od banke za 20 hiljada rubalja (ovaj iznos se mora plaćati svake godine).

Platite jednokratnu naknadu od 4,5% od iznosa kredita (ako se to ne učini, stopa će biti 9,4%). U mom slučaju to je 145.350 rubalja.

Platite državnu naknadu za ponovnu registraciju zaloga (košta 1000 rubalja, od čega moram platiti 500 rubalja).

Uslovi su strogi, ali sam učinio sve da mi odobri refinansiranje. Bio sam veoma zadovoljan obećanom stopom.

Proces refinansiranja

Popunio zahtjev za kredit. Zvali su me nazad. Razgovarali su o uslovima. Poslali smo vam mejlom listu dokumenata koje je potrebno prikupiti. U banku sam bila samo dva puta. Jednom me je dovela da pokažem originalne dokumente, a drugi put da potpišem ugovor.

Dokumenti za refinansiranje hipoteke

Banka je tražila sljedeću listu vrijednosnih papira:

zahtjev za refinansiranje kredita;

skeniranje ugovora o kreditu;

kopija pasoša i radne knjižice;

sertifikat 2-NDFL;

dva primerka procene vrednosti nepokretnosti;

izvod iz matične knjige o broju prijavljenih u stanu (daje se besplatno u MFC-u);

potvrdu o hipotekarnom dugu banke u kojoj sam podigao prvi kredit;

izvod iz državnog registra prava na nepokretnostima (USRP);

eksplikacija stana - izradio majstor iz BTI-a za 6.200 rubalja.

Nakon potpisivanja dokumenata, banka će na sebe prenijeti hipoteku mog stana. Dok traje proces preregistracije prava (oko mjesec dana) ja ću imati stopu od 9,9%.

šta je rezultat?

Hipotekarna stopa je smanjena sa 11,57% na 7,9%.

Rok kredita je povećan sa 13 na 14 godina.

Mjesečna uplata smanjena je sa 42.263 na 31.836 rubalja.

Ukupna preplata smanjena je sa 3.089.926,10 na 2.116.997,64 rubalja (bez provizija).

Za registraciju, pripremu dokumenata i sve formalnosti bilo je potrebno manje od mjesec dana. 178.850 rubalja.

Planiram da plaćam 30.000 rubalja mjesečno prije roka kako bih brže otplatio kredit. Ako sve bude po planu, preplatit ću 740.483,64 rubalja.

1. Uporedite ponude različitih banaka.

3. Izvršite prijevremena plaćanja.

zaključci

Ako ste podigli hipoteku i plaćate je kratko (na primjer, godinu ili dvije), onda je refinansiranje isplativo. Obično se koriste isplate anuiteta, gdje se prvo plaća kamata na kredit. Odnosno, ako ste otplaćivali kredit 10 godina, već ste platili većinu kamate. Tada možda neće biti isplativo refinansirati. Što se prije odlučite za refinansiranje, uštedjet ćete više novca.

Banke danas aktivno najavljuju razne programe kreditiranja, a u posljednjih nekoliko mjeseci na tržištu se pojavilo nekoliko takvih ponuda. Čini se da su oni koji su 2015. godine uzeli hipoteku uz visoku kamatu imali pravu priliku da smanje otplate. Međutim, u praksi to nije otvoreno za sve, a samo refinansiranje ima svoje zamke o kojima bi zajmoprimac trebao unaprijed znati.

Zajmoprimac bi trebao razmišljati o refinansiranju ako je stopa na postojeći kredit dva do tri posto viša od one koju banka trenutno nudi. Stope refinansiranja na tržištu danas kreću od 10,5-10,75 posto godišnje. Oni koji su na samom početku krize uzeli kredit od 15 posto moći će uštedjeti više od tri hiljade rubalja na plaćanjima svakog mjeseca nakon refinansiranja. Bolje je refinansirati u prvim godinama servisiranja hipoteke, kada se mjesečna otplata sastoji uglavnom od kamate za korištenje kredita.

Istovremeno, banke imaju ograničenja u pogledu rokova nakon kojih su spremne da refinansiraju zajmoprimca. Prije nego što namami zajmoprimca, kreditna institucija treba da shvati da je klijent druge banke disciplinovan zajmoprimac i da pažljivo plaća kredit. Dakle, za refinansiranje u Absolut banci mora proći najmanje godinu dana od momenta dobijanja prvog kredita, a VTB 24 banka je spremna da refinansira klijente drugih banaka u roku od šest meseci od momenta izdavanja prve hipoteke. Ako je do ovog trenutka otplaćena polovina kredita, već je kasno razmišljati o refinansiranju: refinansiranjem nećete ništa dobiti, samo ćete snositi troškove dobijanja novog kredita.

Većina banaka neće se obavezati da će refinansirati kredit ako su sredstva materinskog kapitala prvobitno korištena za otplatu hipoteke. Činjenica je da u ovom slučaju porodica daje obavezu, nakon pune otplate hipoteke, da djeci ustupi udio u imovini. Prelaskom u drugu banku, ona mora ispuniti ovu obavezu, ali nisu sve kreditne organizacije spremne da udjele u stanu pod hipotekom dodijele djeci. U osnovi, banke koje posluju po standardima AHML pristaju na ovaj uslov. Ionako mali krug banaka koje refinansiraju kredite za porodice sa materinskim kapitalom značajno se smanjuje.

Koliki su troškovi refinansiranja hipoteke?

Refinansiranjem klijent u suštini dobija novi kredit, pa će se suočiti sa istim troškovima kao i prilikom podnošenja zahteva za prvu hipoteku. To su troškovi procene (dve do tri hiljade rubalja, zavisno od banke), životno i zdravstveno osiguranje (0,2-1 odsto iznosa kredita), osim toga, jedan broj banaka zahteva tehničku dokumentaciju, a ako ne postoji tehnički plan, morat ćete ga naručiti od BTI. Takođe ćete morati da platite izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (400 rubalja, neke banke ga same naručuju) i platite državnu taksu u Rosreestru za registraciju ugovora (hiljadu rubalja). Osim toga, kako bi se brže otklonio teret, brojne banke naplaćuju proviziju od pet hiljada rubalja. U prosjeku, ukupni troškovi refinansiranja hipoteke su 10-15 hiljada rubalja.

Hipotekarni konsultanti mogu da vas posavetuju kako da smanjite troškove vezane za refinansiranje. „Zajmoprimac treba da kompetentno pristupi izboru osiguravajućeg društva“, kaže Tatjana Šolohova, konsultant za hipoteku u agenciji za nekretnine KIAN. „Svaka banka ima nekoliko akreditovanih osiguravača i koeficijente koje koriste prilikom izračunavanja, na primer, životnog osiguranja su različiti. Odabirom kompanije s najnižim cijenama osiguranja možete prepoloviti svoje troškove osiguranja.”

Osim toga, hipotekarni brokeri će vam reći kojoj banci treba dostaviti dokumente u situaciji određenog zajmoprimca. Činjenica je da se zahtjevi za zajmoprimca u banci kod koje klijent podnosi zahtjev za refinansiranje mogu razlikovati od onih koje nameće njegov trenutni zajmodavac. Druga banka pristupa procjeni prihoda zajmoprimaca na osnovu vlastitih politika.

Gdje započeti refinansiranje kredita?

Prva stvar koju zajmoprimac treba da uradi je da prikupi dokumente za dobijanje hipoteke. Njihova lista varira u zavisnosti od banke. Standardni paket dokumenata za refinansiranje uključuje vlasničke isprave za stan (ugovor o kupoprodaji, poklon, zamjena, prijenos vlasništva nad stanom, potvrda o nasljeđivanju, potvrda stambene zadruge), izvod iz matične knjige, eksplikaciju (dokument koji sadrži opis stana, u kojem je naznačen broj soba i njihova površina), potvrdu o nepostojanju duga po računima za komunalne usluge za stan i izvještaj o procjeni imovine, koji je popunio nezavisni procjenitelj.

Osim toga, za refinansiranje će vam trebati dokumenti koje izdaje banka kreditor: ugovor o kreditu, potvrda banke o vašoj kreditnoj istoriji, potvrda da nema docnji i stanje duga po prvom kreditu.

Za refinansiranje, zajmoprimac će morati da dobije saglasnost banke – trenutnog zajmodavca za refinansiranje, ali čak i ako banka odbije da ga izda, moguće je refinansirati kredit bez nje. Međutim, u ovom slučaju, za period dok nova banka još ne stavi teret na stan, kreditna stopa za zajmoprimca bit će veća za jedan do dva posto. Ona se automatski smanjuje čim nova banka izda hipoteku na nekretninu.

Kada banka može odbiti refinansiranje?

Nakon što je prikupio cijeli paket dokumenata, zajmoprimac banci podnosi standardni zahtjev za hipoteku. Važan uslov: kredit je moguće refinansirati samo ako njegov iznos ne prelazi 85 posto vrijednosti imovine (u nekim bankama - 80 posto), a tu mogu nastati poteškoće.

„Ako je stan kupljen prije dvije godine, kada su cijene na tržištu bile veće, za dva miliona rubalja, a danas je njegova cijena 1,6 miliona rubalja, a zajmoprimac je uzeo 1,6 miliona na kredit, banka će pristati da izda kredit. za samo 80 posto današnje tržišne vrijednosti. Tada će zajmoprimac morati ili odbiti refinansiranje ili platiti dodatni iznos kako bi kredit bio 80 posto cijene nekretnine”, objašnjava Anastasia Bogdanova, konsultant za hipoteku na Akademiji nauka KIAN.

Istovremeno, programi refinansiranja omogućavaju vam da pozajmite veći iznos od prvobitnog kredita. Ako je dug zajmoprimca banci - primarnom zajmodavcu - 70 posto cijene stana, moći će dobiti dodatnih deset posto troška, ​​koje može koristiti po vlastitom nahođenju. Na primjer, potrošite ga na renoviranje stana.

Da li će zajmoprimac moći da dobije poreski odbitak nakon refinansiranja?

Prema zakonu, jednom u životu kupac ima pravo da vrati kao poreski odbitak dio iznosa utrošenog za kupovinu stana i dio kamate na ciljani kredit uzet za kupovinu stana.

„Prilikom refinansiranja hipotekarnog kredita, zajmoprimac ne gubi pravo na poreski odbitak, jer se novi kredit izdaje radi otplate prve hipoteke“, kaže Olga Botova, poreski savjetnik i direktor Outsourcing kompanije. - Veoma je važno naznačiti namjenu - refinansiranje (on-kreditiranje) hipoteke. Osim toga, davanje oba ova kredita mora biti vezano za kupovinu iste nekretnine. Da bi potvrdili da su ovi uslovi ispunjeni, poreska uprava će morati da dostavi kopiju originalnog ugovora o kreditu i kopiju novog ugovora o kreditu o refinansiranju kod druge banke. To je neophodno kako bi porezna uprava mogla pratiti promjene.”

Ali ako zajmoprimac, prilikom refinanciranja, kombinira nekoliko potrošačkih kredita u jedan kredit s hipotekom, možda neće dobiti cijeli porezni odbitak. „Ovdje je važno obratiti pažnju na svrhu kredita u novom ugovoru o kreditu“, objašnjava Olga Botova. — Poreski odbitak se daje samo za onaj dio kamate koji će se obračunati na iznos hipotekarnog kredita. Stoga, svrha novog kredita mora naglasiti iznose i svrhu prethodnih kredita uključenih u ugovor o refinansiranju.”

Vrijedi refinansirati hipoteku ako je razlika u stopi između postojećeg kredita i onoga što banka nudi najmanje jedan i po do dva posto. Na primjer, kredit u iznosu od 2,35 miliona rubalja podignut je u martu 2014. godine na period od 15 godina, stopa na njega je tada iznosila 12,5 posto, a mjesečna otplata 29 hiljada rubalja. Nakon refinansiranja glavnice od 2,135 miliona rubalja za preostali period od 13 godina po stopi od 10,75 odsto, isplata je smanjena na 26,5 hiljada rubalja, a ušteda na kamati za ceo period iznosiće 360 ​​hiljada rubalja.