1. UVODNE ODREDBE

1.1. Tokom 2017 Metodološke preporuke (u daljem tekstu MR) su na praktičnom testiranju. Komentari i prijedlozi na dokument se prihvataju na imo@srosovet. ru.

Na osnovu rezultata analize rezultata praktičnog testiranja, uzimajući u obzir primljene komentare i sugestije, biće doneta odluka o odobravanju MR.

1.2. MR su razvijeni u cilju poboljšanja kvaliteta rezultata pružanja usluga utvrđivanja tržišne vrijednosti prava potraživanja duga (u daljem tekstu Dug).

Akcenat u MR je na procjeni duga pravnih lica. Metodološki dio MR, uz određena ograničenja, može se primijeniti i pri procjeni duga fizičkih lica i individualni preduzetnici.

1.3. Ciljna publika MR-a su procjenitelji. Određene odredbe MR-a mogu koristiti forenzički stručnjaci; lica čije radne obaveze obuhvataju formiranje sudova o tržišnoj vrijednosti Duga, praćenje kvaliteta rezultata pružanja relevantnih usluga vrednovanja; predstavnici obrazovnih institucija koje obrazuju specijalizovane specijaliste.

1.5. MR imaju praktičnu orijentaciju:

• struktura odgovara „hronologiji“ formiranja izveštaja o proceni;
• Dodaci 1 - 4 ukazuju na moguće izvore tržišnih podataka i pružaju specijalizovane analitičke i statističke informacije;
• u prilozima 5, 6 prikazane su moguće opcije proračunski modeli u formatu MS Excel.

2. OPIS OBJEKTA PROCJENE

2.1. Mogućnost tržišnog prometa prava potraživanja duga utvrđena je čl. 388. U skladu sa odredbama čl. 5, predmet procjene se može formirati kao „pravo potraživanja po... ugovoru...“.

2.2. Da bi se identifikovao dug, izveštaj o proceni će navesti:

br. str/ P	Parametar	Komentar
	Obim prava i uslovi	prema članu 384 Građanskog zakonika Ruske Federacije
	Iznos duga	Sa isticanjem: iznos glavnice duga, kazne, penali; prvobitni iznos duga i preostali iznos na datum procjene. Knjigovodstvena vrijednost duga možda ne odražava njegovu stvarnu veličinu (na primjer, zbog neuzimanja u obzir iznosa obračunate kamate i penala).
	Identifikacija dužnika	Puno ime, OGRN, lokacija, kontakt podaci
	Naslov/naslov dokumenti	Osnova duga (na primjer: sporazum, sudska odluka). Za ugovor je navedeno sljedeće: rekviziti; opis bitnih uslova (predmet; postupak plaćanja; postupak obračuna penala i kazni i sl.); potvrda o završetku radova/usluga/pošiljke robe (na primjer, detalji potvrde o završetku radova).

2.3. Tipični značajni cjenovni parametri duga:

br.	Parametar	Komentar
	Iznos duga	vidi tačku 2.2
	Predviđeni datum povratka	U skladu sa uslovima iz dokumentacije Kupca ili pretpostavkama Procjenitelja
Parametri koji karakterišu vjerovatnoću povrata
	Kvaliteta vlasničke dokumentacije	Neadekvatna dokumentacija umanjuje efektivnost rada sa potraživanjima (na primjer, potpisnici nisu imali potrebna ovlaštenja, nisu pribavljena korporativna odobrenja).
	Dostupnost i trajanje kašnjenja
	Saglasnost dužnika sa činjenicom postojanja duga i mjerama koje je dužnik preduzeo da ga otplati	Incl. podatke o postupku i iznosima otplate duga prije datuma procjene, o inicijativama dužnika za restrukturiranje duga. Za više informacija, pogledajte tačku 3.7.
		Bitna je ne samo vrijednost koeficijenata koji karakteriziraju finansijsko stanje na datum procjene, već i njihova dinamika - oba retrospektivna, i prediktivni (ako su takve informacije dostupne). Osim toga, vidjeti paragrafe 3.2 - 3.4.
	Dostupnost i karakteristike kolaterala Dug u obliku kolaterala	vidi tačke 2.5, 6.5.5
	Dostupnost i karakteristike kolaterala Dug u obliku garancije	vidi tačku 2.6
	Potraživački rad povjerioca i njegovi rezultati	Vanparnični postupci i sudski postupci, uklj. zaključili ugovore o restrukturiranju duga
	Udio procijenjenog duga u ukupnom iznosuobaveze dužnika, red otplate potraživanja kojoj pripada predmet procene	Navođenje iznosa duga za svaki od redova. Ako je nad dužnikom pokrenut stečajni postupak, kao izvor informacija može se koristiti registar povjerilaca.

2.4. U odnosu na procjenu određenog duga, dodatni parametri cijena koji nisu navedeni u tački 2.3 mogu biti značajni.

2.5. Prilikom obezbjeđenja duga kolateralom, izvještaj o procjeni daje njegov opis uzimajući u obzir zahtjeve relevantnog FSO-a za procjenu odgovarajuće vrste objekata procjene (na primjer, ako je predmet kolaterala zemljišna parcela - FSO br. 7) i princip materijalnosti (sa smanjenjem udela vrednosti kolaterala u ukupnom iznosu duga, smanjuje se uticaj date informacije na rezultat procene).

2.6. Prilikom obezbjeđenja duga garancijom, izvještaj o procjeni navodi bitne uslove ugovora o garanciji: identifikaciju žiranta; postupak naplate obezbeđenja; karakteristike imovine žiranta, njegove djelatnosti koje stvaraju prihode, postojanje obaveza po drugim ugovorima o garanciji itd.

2.7. U nekim slučajevima, analiza pravne dokumentacije koja potvrđuje pravo potraživanja povjerioca i/ili dostupnost kolaterala zahtijeva dubinsko poznavanje pravila različitih grana prava koja su van nadležnosti procjenitelja. U takvim situacijama preporučuje se uključivanje specijalizovanih stručnjaka ili ograničavanje obima istraživanja u zadatku ocjenjivanja.

2.8. Za prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih parametara objekta procjene i tržišnim uvjetima koriste se sljedeći izvori informacija:

• kupac procjene;
• dužnik i njegovi korisnici;
• javna ovlašćenja u vezi sa aktivnostima dužnika;
• profilni analitički materijali;
• platforme na kojima se postavljaju ponude za prodaju uporedivog duga;
• organizacije koje se bave naplatom dugova;
• stručnjaci za predmet;
• metodički i edukativni materijali.

2.9. U nedostatku značajnih informacija o predmetu procene, procenitelju se preporučuje da odbije sprovođenje procene.

Ako nema značajnih informacija o jednoj ili više pozicija u portfelju Dug, preporučuje se prilagođavanje naloga za procjenu isključujući ove pozicije.

2.10. U nedostatku informacija koje mogu biti značajne pri procjeni sličnog duga, preporučuje se da se u izvještaju o procjeni predstavi:

• opis radnji koje je izvršio procjenitelj radi dobijanja ovih informacija, navodeći razloge nemogućnosti njihovog pribavljanja i pretpostavke u vezi s tim;
• analiza mogućeg uticaja informacija koje nedostaju na vrijednost objekta procjene (promjene vrijednosti ako se informacija primi).

3. SPROVOĐENJE ANALIZE TRŽIŠTA

3.1. Grupiranje dugova prema vrijednosti cjenovnih parametara.

3.1.1. Ovisno o vjerovatnoći povrata:

• Dug sa znacima velike vjerovatnoće njegove naplate, pod uslovom da povjerilac obavi pravilan rad potraživanja (koja odgovara tipičnim pravilima koja su se razvila na tržištu kada se radi sa sličnim Dugom);
• Dug čija je vjerovatnoća naplate neznatna (u daljem tekstu problematični dug).

3.1.2. U zavisnosti od garancije duga:

• Neosigurani dug;
• Dug osiguran kolateralom;
• Dug osiguran garancijom.

3.2. Vrijednosti tipičnih cjenovnih parametara koji ukazuju na prisutnost znakova problema duga:

Parametar	Značenje označavanje o prisutnosti znaka problematičnog duga	Popustdo par	Komentar
Istek zastarelosti	Zastarelost je istekla	100%	Po isteku roka zastare, zainteresovano lice gubi mogućnost da pred sudom traži prinudnu zaštitu povrijeđenog prava.
Iznos duga	< 1/4 месячной заработной платы юриста	® 100%	Ukoliko je iznos duga beznačajan, rad na njegovoj naplati nije ekonomski izvodljiv. Prosječan radni intenzitet naplate potraživanja može se procijeniti na 1/4 mjesečnog rada advokata. Ovaj radni intenzitet uključuje upoznavanje sa dokumentima, pripremu pozicije, učešće na sudskim ročištima, drugim događajima itd. Informacije o platama u određenom regionu mogu se dobiti iz specijalizovanih izvora, npr. hh. ru. Popust je naznačen za situaciju kada nema sudske odluke povoljne za povjerioca.
Sastav i kvalitet pravne/pravne prateće dokumentacije	Dokumenti nedostaju ili su nepravilno izvršeni	® 100%	Učinkovitost rada sa potraživanjima se smanjuje kada: nedostatak dokumenata koji potvrđuju postojanje duga; nepravilno izvršenje navedenih dokumenata (npr. potpisnici nisu imali potrebna ovlaštenja, nisu pribavljena korporativna odobrenja).
Dostupnost sudske odluke	Prisustvo negativne sudske odluke za povjerioca koja je stupila na snagu	> 90%	Negativne sudske odluke za povjerioca omogućavaju otplatu duga samo ako ih preispitaju viši sudovi ili na dobrovoljan način od strane dužnika. U vezi sa vremenom i vjerovatnoćom preispitivanja odluka kod višeg organa, vidjeti dodatke 3, 4.
Finansijsko stanje dužnika	1. Dužnik je u stečaju. Dug se dodjeljuje u treći registarski red. Potraživanja poverioca nisu obezbeđena kolateralom ili garanciju. 2. Ne postoje aktuelni podaci o finansijskom stanju dužnika.	> 90%	Tipično, nedostatak informacija o finansijskom stanju dužnika ukazuje na to da on nije u mogućnosti da ispuni svoje obaveze prema dugu ili namjerava da ih izbjegne i da ima odgovarajuće mogućnosti. Gore navedeno se odnosi na situaciju kada je Procjenitelj preduzeo sve potrebne radnje da dobije takve informacije (vidi tačku 2.7).

3.3. Analiza tržišta predmeta vrednovanja vrši se prvenstveno za segment tržišta kojem pripada procenjeni dug (tačka 3.1).

Po pravilu, za problemski dug koji je predstavljen na tržištu, dostupne su informacije o manjem broju cjenovnih parametara nego za dug sa znacima velike vjerovatnoće otplate.

3.5. Informacije iz bilo kojeg izvora podliježu provjeri dovoljnosti i pouzdanosti (usklađenosti sa tržišnim podacima). Na primjer, date vrijednosti mogu se smatrati stručnim mišljenjem ili vrijednostima smjernica i podliježu provjeri u odnosu na tržišne podatke.

3.6. Mogući izvori informacija za analizu tržišta duga dati su u Dodatku 2.

3.7. Prilikom obezbjeđenja duga kolateralom ili jemstvom, preporučuje se da izvještaj o procjeni sadrži analizu tržišnog segmenta kojem pripadaju relevantna imovina i aktivnosti koje generiraju prihod jemca. Obim analize utvrđuje se uzimajući u obzir zahtjeve relevantnog FSO-a, koji reguliše procjenu odgovarajuće vrste objekata koji se procjenjuju, i princip materijalnosti (vidjeti tačku 2.5).

4. IZBOR PRISTUPA I METODA U Ocjenjivanju

4.1. Izbor pristupa (metoda) ocjenjivanju zasniva se na analizi:

4.1.1. Opcije naplate duga, uključujući podatke o:

• izgledi (vjerovatnost) pretpretresnog i sudskog oporavka;
• vjerovatnoću bankrota dužnika prilikom naplate procijenjenog duga;
• najperspektivnija imovina dužnika za potrebe naplate duga (ako je potencijalni stečaj vezan za naplatu procijenjenog duga).

4.1.2. Dovoljnost i pouzdanost informacija dostupnih za procjenu.

4.1.3. Moguća greška u rezultatima proračuna na osnovu specifičnog pristupa (metoda) procjeni.

4.2. Ovisno o vrijednostima cjenovnih parametara duga (klauzula 2.3), obično se koriste sljedeći pristupi vrednovanju:

4.2.1. Za procjenu duga osiguranog zalogom ili jamstvom, obično se primjenjuje prihodovni pristup vrednovanju jer:

• skup parametara kolaterala i finansijsko stanje žiranata je jedinstven, što otežava odabir sličnih objekata, kao i odgovarajuće prilagođavanje;
• proces otplate duga korišćenjem kolaterala i/ili sredstava od žiranata po pravilu je značajno raspoređen u vremenu.

4.2.2. Troškovni pristup procjeni duga se po pravilu ne primjenjuje.

4.3. Zaključak o nemogućnosti primjene uporednog ili prihodovnog pristupa u procjeni zbog nedostatka potrebnih informacija preporučuje se popratiti opisom izvora informacija koje analizira procjenitelj, kao i objašnjenjem koje informacije nedostaju.

4.4. Ocjena Portfolio dug (skup dugova) može se izvršiti:

• kroz individualnu procjenu svakog duga uz naknadno prilagođavanje skali cjelokupnog portfelja (po potrebi);
• jedan portfolio, u slučaju uporedivosti vrednosti značajnih parametara cena.

5. PRIMJENA KOMPARATIVNOG PRISTUPA Ocjenjivanju

5.1. Da bi se povećala tačnost kalkulacija, preporučuje se korištenje informacija o tržišnim cijenama transakcija sa sličnim objektima na datum vrednovanja ili datum koji mu je blizak. U nedostatku informacija o transakcijskim cijenama, moguće je koristiti informacije o cijenama ponude uz odgovarajuća prilagođavanja (ako je potrebno).

• sklopljene između međuzavisnih strana (na primjer, u sudskim odlukama arbitražnih sudova mogu biti transakcije prodaje duga po nominalnoj vrijednosti; značajan dio takvih transakcija je zbog zavisnosti kupca od prodavca);
• izvršeno po investicionom trošku (na primjer, kada je prijenos potraživanja doveo do promjene kontrole nad kompanijom u stečaju);
• izvršeno po likvidacionoj vrijednosti (sa periodom izloženosti različitim od tržišnog).

5.3. Analogni objekti se biraju na osnovu analize vrijednosti značajnih cjenovnih parametara (vidi tačku 2.3). Vrijednosti cjenovnih parametara koji se koriste u proračunima analognih objekata moraju biti što je moguće bliže (od onih analoga koji su predstavljeni na tržištu) vrijednostima parametara cijena objekta koji se procjenjuje, a posebno, oni moraju:

• pripadaju istoj grupi (vidi tačku 3.1);
• imaju uporedivu nominalnu vrijednost;
• imaju uporedive očekivane uslove i vjerovatnoću otplate.

5.4. U teoriji, razlike između objekta vrednovanja i analognog objekta u smislu značajnih parametara cene (klauzula 2.3) treba da se eliminišu odgovarajućim prilagođavanjima. U praksi, informacije dostupne na tržištu ne dozvoljavaju nam da opravdamo iznos prilagođavanja za razlike u većini cjenovnih parametara. U takvoj situaciji razlike u cjenovnim parametrima uzimaju se u obzir u fazi odabira analognih objekata - formira se uzorak analognih objekata čije su vrijednosti parametara cijena što bliže vrijednostima objekat koji se procenjuje. U daljnjim proračunima koriste se prosječne vrijednosti indikatora za uzorak (na primjer, popust).

Općenito, izračunavanje tržišne vrijednosti prava na potraživanje duga primjenom uporednog pristupa vrednovanju vrši se pomoću sljedećih formula:

5.5. Moguća vrsta proračunskog modela za uporedni pristup ocjenjivanju u formatu MS Excel dat je u Dodatku 5.

6. PRIMJENA PRIHODNOG PRISTUPA NA PROCJENU

6.1. Glavne vrste primljenih sredstava za otplatu duga: povraćaj glavnice, plaćanje kamata, kazni i penala.

6.2. Glavni izvori sredstava za otplatu duga:

6.2.1. Raspoloživa sredstva dužnika;

6.2.2. Novac od prodaje kolaterala ili druge imovine dužnika (odlukom suda) - strana 138 i dodatak 1;

6.2.3. Novac iz budućih aktivnosti dužnika. Odluku o korištenju ovog izvora obično donosi povjerilac zajedno sa dužnikom, fiksira se u ugovoru o restrukturiranju duga i javlja se u slučajevima kada je prodaja kolaterala otežana, na primjer:

• kolateral predstavlja visoko specijalizovana imovina, čija se prodaja obično dešava zajedno sa ostalim elementima imovinskog kompleksa koji nisu uključeni u kolateral;
• dužnik je gradsko preduzeće ili drugo preduzeće čija aktivnost neće prestati.

Tipično, klauzule 6.2.2 i 6.2.3 se međusobno isključuju.

6.2.4. Sredstva od žiranata (opcije - slične klauzulama 6.2.1 - 6.2.3).

6.3. Glavne vrste troškova vezanih za naplatu duga: pravni troškovi, pravni troškovi.

6.4. Općenito, prema prihodovnom pristupu vrednovanju, tržišna vrijednost prava na potraživanje duga određuje se sljedećom formulom:

6.5. Distribucija novčanih tokova tokom vremena:

6.5.1. U nedostatku spora i ako postoje razumni dokazi o dužnikovoj dužnoj pažnji, procjenitelj se može osloniti na rok otplate duga utvrđen ugovorom ili važećim zakonodavstvom.

6.5.2. Diskontni period za novčane tokove od prodaje kolaterala utvrđuje se:

• uzimajući u obzir period utvrđen u relevantnom sporazumu - u slučaju vansudskog poravnanja;
• uzimajući u obzir tipičan period izloženosti za tržišne uslove - u slučaju pravnog poravnanja.

6.5.3. Raspodjela novčanih tokova iz dohodovnih aktivnosti dužnika i/ili žiranta uzima u obzir stvarne mogućnosti i izglede navedenih aktivnosti koje donose prihod (na primjer, mjesečna uplata za otplatu duga u visini prosječnog mjesečnog slobodni novčani tok preduzeća za uporedivi retrospektivni period).

6.5.4. Izmirenje duga može se dogoditi vansudskim ili sudskim putem. Izbor postupka zasniva se na analizi vjerovatnoće otplate duga (tačka 2.3 i prilozi 2, 4). Tipični rokovi za različite postupke naplate potraživanja dati su u Dodatku 3.

6.5.5. Ako se kolateralom obezbjeđuju obaveze po više ugovora o kreditu, pri raspodjeli se uzima u obzir redoslijed otplate potraživanja. Prema čl. 342, potraživanja naknadnog hipotekarnog povjerioca namiruju se iz vrijednosti imovine nakon što se namire potraživanja prethodnih hipotekara.

6.6. Verovatnoća otplate duga može se uzeti u obzir:

6.6.1. Kroz poseban koeficijent koji karakteriše vjerovatnoću povrata (opcija prioriteta). U ovom slučaju, diskontna stopa ne uzima u obzir rizik neotplate duga iznad nerizične komponente. Izvori informacija za utvrđivanjevjerovatnoće nepovrata su date u Dodatku 2, vrijednosti vjerovatnoće za pojedinačne situacije date su u Dodatku 4 i .Izraz (4) ima sljedeći oblik:

6.6.2. Preko diskontne stope, čija vrijednost, pored bezrizične komponente, uzima u obzir i dodatni rizik neotplate određenog Duga. U praksi je implementacija ove opcije teška, jer postojeće metode za određivanje ovog dodatnog rizika ne daju dovoljnu pouzdanost rezultata.

6.7. Moguća vrsta proračunskih modela za prihodovni pristup vrednovanju u formatu MS Excel dat je u Dodatku 6.

7. ZAVRŠNE ODREDBE

7.1. Ukupna tržišna vrijednost prava na potraživanje duga ne podliježe PDV-u. Prilikom uzimanja u obzir novčanih tokova od prodaje u modelu obračuna imovine dužnika i/ili žiranti trebaju imati na umu da mogu ili ne moraju uključivati ​​PDV. Na primjer, u odnosu na imovinu pravnih lica koja podliježu opštem sistemu oporezivanja:

7.1.1. Ako je predviđen model izvršnog postupka, onda se uzima trošak imovine koja se prodaje bez PDV-a (tačka 4. člana 161.). One. nakon prodaje imovine na licitaciji, organizator licitacije ili sam dužnik plaća PDV, a povjerilac neće dobiti ovaj iznos na ime otplate duga.

7.1.2. Ako se predviđa model stečaja, onda prodaja imovine ne podliježe PDV-u (čl. 15, čl. 2, čl. 146).

7.3. Tržišna vrijednost duga ne može biti nula. Iz definicije tržišne vrijednosti proizilazi da je to vrijednost u zamjeni, odnosno pri prodaji. Prijenos predmeta bez naknade ili uz doplatu tumači se čl. 572 kao “besplatni prijenos” ili “donacija”. Za „prodaju“ (tj. za sastavljanje pravno obavezujućeg ugovora) potreban je određeni iznos (član 454). Ukoliko rezultati obračuna pokazuju da tržišna vrijednost duga teži nuli, konačnu vrijednost tržišne vrijednosti duga u izvještaju o procjeni treba navesti na nivou minimalne pozitivne vrijednosti. Na primjer, u iznosu od jedne novčane jedinice Ruske Federacije (jedna rublja).

7.4. Prilikom sačinjavanja izvještaja o procjeni tržišne vrijednosti Duga, Procjenitelj je dužan da ispoštuje zahtjeve FSO br. 1 - 3.

7.5. Podaci o autorima. MR-ovi su razvijeni korištenjem crowdsourcing šeme - više od 30 ljudi je učestvovalo u njihovoj pripremi. Najveći doprinos dali su: Ilyin Maxim Olegovich (koordinator ekspertske grupe), Kotov Denis Ivanovič (pokretač razvoja), Lebedinski Vladimir Igorevič, Kalinkina Kira Evgenievna, Nekrasova Elena Nikolaevna, Serebryakova Anna Andreevna, Zumberg Aleksej Valerievič.
Za izradu MR korišteni su materijali Udruženja banaka sjeverozapada.

Pravo potraživanja nastaje kao rezultat građanskopravnih odnosa između dvije druge ugovorne strane - povjerioca i dužnika. Procena prava potraživanja je neophodna kada menadžment donosi odluke u vezi sa upravljanjem finansijskom polugom preduzeća, prilikom obavljanja transakcije prodaje i kupovine dugova preduzeća, kada se vrši ovrha na imovini dužnika ili u slučaj stečaja preduzeća. Osim toga, procjena prava potraživanja vrši se prilikom pripreme transakcije za ustupanje dugova na slobodnom tržištu, a predmet transakcije mogu biti i pravo potraživanja i kolateral. Ostvarenje prava potraživanja banke mogu vršiti ustupanjem prava i kao rezultat stečajnog postupka, naplatom obezbeđenja za potpuno ili delimično namirenje prava potraživanja poverioca.

Procjenitelj utvrđuje tržišnu vrijednost prava potraživanja, koja se izražava iznosom novca dobijenim prodajom prava potraživanja na otvorenom tržištu duga, odnosno prodajom imovine koja služi kao obezbjeđenje duga. U slučaju restrukturiranja duga, procjenitelj također utvrđuje vjerovatne novčane primitke za otplatu duga koji će nastati kao rezultat budućih finansijskih i ekonomskih aktivnosti preduzeća dužnika.

Do danas ne postoje univerzalne, opšteprihvaćene metode procjene za procjenu prava potraživanja. Procjenitelji koriste metode odobrene ili dogovorene unutar svake kreditne institucije.

U zavisnosti od vrste prava potraživanja, procenitelj se suočava sa problemom izbora metoda vrednovanja. Ovaj izbor je zbog značajne razlike u pretpostavkama, odnosno statusu dužnika, zakonskim osnovama i očekivanim rokovima otplate. Prilikom procene prava potraživanja poslovnog preduzeća i preduzeća u stečaju, značajna razlika su preduslovi za procenu rizika otplate duga u potpunosti.

Metodologija za procjenu potraživanja za neograničenost poslovanja uključuje provođenje detaljne finansijske analize kompanije i dalje predviđanje njenih aktivnosti. Iz toga proizilazi da se modeliranje novčanog toka od otplate duga zasniva na pažljivom predviđanju procjenitelja izvora otplate duga, uključujući neto dobit kompanije, građenju prognoziranog bilansa stanja i određivanju finansijske stabilnosti preduzeća u budućnosti. Prilikom procene tržišne vrednosti prava potraživanja za preduzeće koje je u stečajnom postupku, procenitelj pre svega analizira kojom imovinom raspolaže zajmoprimac i koliko je perspektivna otplata duga.

Ko je povjerilac?

Povjerilac može biti lice u čiju korist, kao rezultat građanskopravnih odnosa, nastaje pravo da od dužnika zahtijeva ispunjenje određenih obaveza: da prenese stvar, pruži uslugu, izvrši posao.

Prvo mesto na listi najčešćih kreditora zauzimaju banke i finansijske institucije koje finansiraju delatnost preduzeća i određuju njihov dalji rad i strategiju razvoja poslovanja. Po pravilu, u slučaju stečaja, u postupku formiranja registra stečajnih povjerilaca (komiteta povjerilaca), opšti povjerioci koji kontrolišu i često regulišu proces provođenja stečajnog postupka su bankarske strukture.

Sud stečajnim povjeriocima priznaje one koji imaju pravo glasa prilikom učešća na skupštini povjerilaca. Ovo pravo mora biti potvrđeno na sudu dokumentima koji potvrđuju nastanak obaveza. Za finansijske i kreditne organizacije, glavni dokumenti su: ugovor o zajmu, ugovor o hipoteci, ugovor o zalozi, ugovor o jemstvu i drugi dokumenti koji potvrđuju vlasništvo nad pravom potraživanja.

Zakonom utvrđeni postupak za namirenje potraživanja dijeli povjerioce na prvenstvene i prvenstvene.

Zašto je kvalitet imovine važan?

Po pravilu, obavezni odjeli velikih finansijskih kreditnih organizacija uključuju kreditni odjel koji priprema dokumentaciju za kreditne poslove i odjel za usluge kolaterala koji prati kolaterale na stvarno prisustvo, stanje i vrijednost imovine. Sastav imovine organizacije koja je predmet kolaterala, kao i tekuće garancije date za osiguranje kredita, tokom trajanja ugovora o kreditu moraju biti podvrgnuti obaveznom praćenju finansijskog stanja dužnika ili žiranta, a takođe moraju biti predmet indikativnog postupka za provjeru tržišne vrijednosti kolateralne imovine radi njenog smanjenja ili povećanja.

Po pravilu, najveći deo „loših“ dugova nastaje usled nedovoljnog praćenja kolaterala od strane bankarskih struktura. Istovremeno, procjenitelj, analizirajući ugovore o kreditu kao dio procjene prava potraživanja, može naići na dosta problema prilikom procjene kolaterala ili garancija. Primjer bi bio slučaj iz prakse. Centralna filijala velike banke koja se nalazi u Moskvi dala je dugoročni kredit zajmoprimcu koji se nalazi u regionu, obezbeđen industrijskom zgradom. U vrijeme davanja kredita, preduzeće zajmoprimac je poslovalo i finansijski prosperitetno, a imovina je bila likvidna i predstavljala je proizvodnu radionicu sa zemljištem. Nakon dvije godine, preduzeće je pokrenulo stečajni postupak. Procjenitelj je otišao na lokaciju založene imovine i utvrdio da preduzeće dužnik već duže vrijeme ništa nije proizvodilo, a industrijski objekat koji je bio predmet zaloge je praktično uništen.

Drugi problem u procjeni prava potraživanja može biti identifikacija samih prava na zahtjev. Prilikom standardne analize ugovora o kreditu, procjenitelj se može susresti sa problemom pravno nekvalifikovane izrade dokumentacije, zbog čega se potraživanja zajmodavca mogu naknadno odbiti na sudu.

Šta bi trebalo da bude fokus?

Glavni kriterijum za utvrđivanje vrednosti potraživanja je obezbeđenje koje je dovoljno da pokrije iznos duga. Obračun vrijednosti prava potraživanja vrši se po osnovnoj formuli: tržišna vrijednost kolaterala / dug preduzeća = % pokrića duga.

Bilo koja imovina preduzeća može poslužiti kao kolateral. Imovina mogu biti nekretnine po ugovorima o hipoteci, oprema i inventar po ugovorima o zalozi, obezbjeđenje i garancije koje daju fizička i pravna lica po ugovorima o jemstvu.

Procjenitelj izračunava tržišnu vrijednost potraživanja određivanjem novčanog toka i nivoa rizika, koji se obično izražava diskontnom stopom potrebnom da se novčani tok dovede do trenutne vrijednosti.

Glavni kriterijum za ispravno određivanje novčanog toka je fer obračun ukupnih garancija za obezbeđenje duga, izraženih tržišnom vrednošću kolaterala i jemstva.

Na visinu diskontne stope prilikom procene prava potraživanja utiče vrsta i likvidnost kolaterala. Rizici također uključuju vrijeme naplate duga, zahtjeve stečajnog povjerioca i dodatne troškove za prodaju kolaterala. Iz ovoga proizilazi da će vrijednost novčanog toka svedena na sadašnju vrijednost, uzimajući u obzir sve rizike i isključujući sve jednokratne i stalne troškove, biti vrijednost tržišne vrijednosti prava potraživanja. Prilikom utvrđivanja novčanog toka radi izračunavanja tržišne vrijednosti potraživanja, procjenitelj analizira svu dokumentaciju koja potvrđuje vlasništvo potraživanja.

Prije svega, problemi mogu nastati prilikom utvrđivanja prava potraživanja. Prilikom standardne analize ugovora o kreditu, procjenitelj može naići na problem kada je imovina kolateral po više ugovora o kreditu odjednom. To se može dogoditi zbog nemara menadžera kreditnog odjela ili namjernih grešaka. A ako se to dogodi u okviru jedne finansijske i kreditne organizacije, onda je za procjenitelja koji identifikuje predmet procjene, to određena složenost, koju, međutim, može identificirati i uzeti u obzir prilikom izračunavanja vrijednosti prava potraživanja . U ovom slučaju, osnovne pretpostavke za realizaciju ovih prava, dobijene od rukovodstva banke, mogu pomoći procjeniteljima u raspodjeli novčanih tokova između ugovora o kreditu.

Složenija opcija je kada je ista imovina unakrsno kolateralizirana prema različitim ugovorima o kreditu i različitim kreditorima. To se najčešće dešava prilikom zalaganja pokretnih stvari, jer prilikom davanja kredita menadžeri banaka nisu u mogućnosti da provjere pravnu čistoću kolaterala. U tom slučaju, bez potpune informacije, procjenitelj može značajno precijeniti vrijednost prava potraživanja, dok vrijednost kolaterala praktično neće pokriti pravo koje se procjenjuje.

Pored nepokretnosti, pokretnih stvari, materijalnih dobara i druge imovine koja služi kao obezbeđenje potraživanja, procenitelj analizira finansijsko stanje žiranata.

Analizu i procjenu imovine mora izvršiti procjenitelj u skladu sa zahtjevima standarda vrednovanja. Standardne faze postupka procjene su analiza sastava i strukture imovine, utvrđivanje kvantitativnih i kvalitativnih karakteristika objekata (po potrebi se vrši posjeta i pregled imovine), analiza relevantne industrije i tržišta imovine. U zavisnosti od vrste imovine, procenitelj utvrđuje izbor metode za procenu tržišne vrednosti određenog objekta i izračunava tržišnu vrednost u skladu sa opšteprihvaćenim metodama vrednovanja.

Zašto vam je potreban jemac?

U cilju minimiziranja rizika po ugovoru o kreditu, Odjeljenje za kreditiranje banke izdaje garancije pravnih i fizičkih lica kao dodatne garancije. U skladu sa čl. 361 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije), po ugovoru o garanciji, jemac se obavezuje da odgovara povjeriocu drugog lica za ispunjenje njegovih obaveza u u celini ili delimično.

U teoriji, odjel za kreditiranje bi trebao pratiti i ažurirati informacije o žirantu - pravnom ili fizičkom licu. U okviru praćenja finansijskog stanja pravnih lica koja su žiranti, kreditna služba je dužna da redovno dobija zvanične izjave ovjerene od poreskih organa, prepise glavnih bilansnih stavki o najskupljoj imovini, informacije o negativnim trendovima u poslovanju žiranta, kao i glavni povjerioci žiranta.

Prilikom analize žiranata – pojedinaca, odjeli za upravljanje kreditima i rizicima trebaju provoditi minimalnu redovnu provjeru dostupnosti lične imovine. U praksi, kreditni odjeli procjenjuju solventnost žiranta samo jednom - prilikom izdavanja kredita. Objektivni faktor za banke je potreba da se obradi ogromna količina informacija u vezi sa stranama povezanim sa glavnim zajmoprimcem. Zbog toga je, u slučaju stečaja dužnika, naplata sredstava od žiranata otežana i činjenicom da se tokom trajanja kredita finansijski položaj žiranta može značajno pogoršati, a do početka stečajnog postupka prema glavnom dužniku i jemac može postati kreditno nesposoban.

Često je kod procene tržišne vrednosti potraživanja vrednost po ugovorima o jemstvu sa fizičkim licima jednaka nuli, jer je naplata duga iz lične imovine žiranta praktično nemoguća zbog zakonskih suptilnosti u vezi sa naplatom duga iz imovine građana. Prilikom procene novčanog toka od naplate od žiranata – pravnih lica, procenitelj se suočava sa problemom dobijanja ažurnih podataka o žirantu i to finansijskih izveštaja, stanja imovine i obaveza, aktuelnog registra poverilaca, poslovnih informacija. i druge insajderske informacije.

U skladu sa propisima i dokumentima koji regulišu poslove procene, procenitelj je dužan da prikupi podatke koji ispunjavaju uslove dovoljnosti i pouzdanosti.

Glavna informacija koju će procjenitelj koristiti za analizu žiranta - pravnog lica - biće finansijski učinak kompanije. Količina podataka koju je potrebno prikupiti tokom analize je značajna, jer je za utvrđivanje solventnosti žiranta potrebno ne samo analizirati računovodstvene podatke, već i procijeniti tržišnu vrijednost sve imovine i obaveza. Finansijski i analitički podaci se mogu dobiti iz različitih izvora, na primjer, statističke baze podataka koje uključuju podatke o finansijskim izvještajima, kvartalne izvještaje emitenata, baze podataka registratora itd. Krajnji cilj ove analize je utvrđivanje nivoa solventnosti žiranta i mogućnost ispunjenja obaveza iz ugovora o garanciji .

U dosadašnjoj praksi tržišna vrijednost garancije se procjenjuje sa značajnim diskontom, koji može biti u rasponu od 50 do 100% do nominalne vrijednosti garancije. Ovaj popust potvrđuju i brojne najveće banke. To je zbog činjenice da je praksa naplate obaveza od žiranata prilično negativna.

Uzimajući u obzir trenutnu tešku situaciju sa naplatom kolaterala po jemstvu, Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije je tokom 2012. godine pripremio niz dokumenata i odluka koje se bave pitanjima rješavanja sporova vezanih za jemstvo. Ovi dokumenti predlažu značajno povećanje nivoa odgovornosti žiranata.

Kada je lakše prodati dug na tržištu?

U trenutku sastavljanja bankovnih izvoda, gubici utvrđeni prilikom revalorizacije potraživanja i kolaterala su razlog za pregrupisavanje imovine po kategorijama kvaliteta prema nižoj kategoriji i kao rezultat toga dovode do povećanja rezervi banaka. Što je viši nivo rezervi, to je niži krajnji trošak osnovnog kapitala banke i niži nivo indikatora likvidnosti.

Da bi smanjile uticaj „loših“ dugova na nivo rezervi, banke prodaju deo problematične imovine, jer čak i gubici dobijeni prodajom mogu biti znatno manji od posledica formiranja dodatnih rezervi. Prema čl. 382 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo (potraživanje) koje pripada povjeriocu na osnovu obaveze on može prenijeti na drugo lice u okviru transakcije koja se zove ustupanje potraživanja. Ustupanje potraživanja, prema važećem ruskom zakonodavstvu, vrši se na osnovu ugovora o ustupanju.

Uprkos činjenici da je većina velikih banaka stvorila odjele za prodaju kolaterala i potraživanja, prodaja potraživanja putem specijaliziranih trgovačkih platformi postaje sve popularnija. Primjer bi bile elektronske platforme: automatizirana trgovačka platforma "Sberbank-AST", B2B, ruski portal kolaterala, kao i mnoge elektronske platforme agencija za naplatu specijaliziranih za prodaju problematične imovine i dugova. U pravilu, proučavanjem informacija o prodaji dugova na takvim stranicama, možete dobiti potpune podatke o iznosu duga, prirodi duga i specifičnostima aktivnosti kompanije dužnika; utvrditi industrijsku pripadnost i lokaciju dužnika; potvrditi postojanje sudske odluke o naplati duga, kao i procijeniti krug mogućih kupaca duga i, što je najvažnije, prodajnu cijenu duga.

U ovom slučaju, tržišna statistika o prodaji određenih vrsta potraživanja može procjenitelju pružiti vrijedne informacije o stvarnoj tržišnoj vrijednosti diskonta na iznos duga. U praksi, nakon proučavanja i analize podataka agencija za naplatu i trgovačkih platformi, ustanovljeno je da u prosjeku na tržištu prodaje duga diskont na likvidni dug pravnih lica može iznositi 10-30% nominalne vrijednosti duga. Dok za nelikvidne dugove diskont može dostići 70-95%. Kod prodaje prava potraživanja fizičkih lica nivo diskonta je veći: za likvidni dug (u fazi sudskog postupka) - 50–70%; dugovi niske likvidnosti prodaju se sa diskontom od 90–98,5%.

Kakav rezultat očekujemo?

Šta se može smatrati pozitivnim rezultatom pri ocjeni prava potraživanja? Pozitivan rezultat u ocjeni prava potraživanja proizlazi iz dobro osiguranog kredita i postiže se ako je dug u potpunosti pokriven iznosom osiguranja. U ovom slučaju, nivo rizika za takve dugove će biti 0%. U suprotnom, ako je kredit klasifikovan kao loše obezbeđen ili neobezbeđen, vrednost prava potraživanja će uvek biti procenjena ispod nominalne vrednosti i u visini rizika koju odredi procenitelj.

U svjetskoj praksi, pri odabiru metode za procjenu prava potraživanja, posebna pažnja se usmjerava na dugoročni finansijski oporavak preduzeća, očuvanje njegovih aktivnosti, mogućnost restrukturiranja duga s ciljem daljnje otplate u punom iznosu. kao alternativa stečajnom postupku preduzeća. U ove svrhe, Međunarodno udruženje stručnjaka za restrukturiranje u slučaju nesolventnosti i stečaja (INSOL) razvilo je osnovne principe globalnog pristupa radu sa povjeriocima, osmišljenih da ubrzaju finansijsko restrukturiranje i povećaju vjerovatnoću oporavka preduzeća dužnika.

U ruskoj praksi, glavna pretpostavka pri procjeni prava potraživanja biće ili ustupanje prava potraživanja ili stečaj dužnika. Shodno tome, pitanje posebnosti procene jedne ili druge vrste imovinskih prava, a samim tim i izbora metodologije za prava potraživanja, u većini slučajeva će se povezivati ​​ili sa stečajnim postupkom radi namirenja potraživanja svih poverilaca, ili sa određivanjem tržišnog nivoa popusta od ponuđene cijene pri prodaji prava na otvorenom tržištu.

Tehnike

UDRUŽENJE RUSKIH BANAKA
Komisija za vrednovanje

Smjernice
“Procjena potraživanja po ugovorima o bankarskom kreditu”
OPŠTA PITANJA PROCJENE PRAVA POTRAŽIVANJA PO UGOVORIMA O KREDITU

Preporuke pokrivaju opšta pitanja procene zahteva. Dokument je izrađen u skladu sa zahtjevima važećeg zakonodavstva u oblasti vrednovanja i sadrži preporuke određene specifičnostima vrednovanja potraživanja po ugovorima o kreditu.

1.1. banka - kreditna organizacija.

1.3. Imovina- u kontekstu ovih Preporuka, materijalna sredstva u obliku nekretnina, mašina i opreme ili robe.

1.4. Trošak ulaganja- trošak za konkretnu osobu ili grupu osoba za svrhe ulaganja koje je utvrdilo ovo lice (osoba) za korištenje objekta procjene

1.5. Likvidaciona vrijednost- procijenjena vrijednost koja odražava najvjerovatniju cijenu po kojoj se dati predmet procjene može otuđiti tokom perioda izloženosti predmeta procjene, a koja je manja od tipičnog perioda izloženosti za tržišne uslove, u uslovima u kojima je prodavac primoran da izvrši transakcija za otuđenje imovine.

2.1. Prema Uredbi Banke Rusije od 26. marta 2004. N 254-P „O postupku formiranja rezervi kreditnih institucija za moguće gubitke po kreditima, zajmu i ekvivalentnom dugu“ (u daljem tekstu Uredba), kreditne institucije dužni su da formiraju rezerve za moguće gubitke po kreditima (u daljem tekstu rezerve) u skladu sa procedurom utvrđenom Pravilnikom.

2.2. Prema tački 1.7 Pravilnika „Da bi se utvrdio iznos procijenjene rezerve u vezi sa dejstvom faktora kreditnog rizika, krediti se na osnovu profesionalne prosudbe razvrstavaju (osim kredita grupisanih u portfolio homogenih kredita) u jednu od pet kategorija kvaliteta:

• I (najviša) kategorija kvaliteta (standardni krediti));
• II kategorija kvaliteta (nestandardni krediti);
• III kategorija kvaliteta (sumnjivi krediti) - značajan kreditni rizik (vjerovatnoća nastanka finansijskih gubitaka zbog neispunjenja ili nepravilnog ispunjenja obaveza dužnika po kreditu uzrokuje njegovu amortizaciju u iznosu od 21 do 50 posto);
• IV kategorija kvaliteta (problematični krediti) - visok kreditni rizik (vjerovatnoća finansijskih gubitaka zbog neispunjavanja ili neispunjenja obaveza zajmoprimca po kreditu uzrokuje njegovu amortizaciju u iznosu od 51 do 100 posto);
• V (najniža) kategorija kvaliteta (loši krediti) - ne postoji vjerovatnoća otplate kredita zbog nemogućnosti ili odbijanja zajmoprimca da ispuni svoje obaveze po kreditu, što dovodi do potpune (100 posto) amortizacije kredita.

2.3. U međuvremenu, klauzulom 1.3 Pravilnika je propisano da „Rezervu formira kreditna institucija u slučaju deprecijacije kredita (kredita), odnosno kada kredit izgubi vrijednost zbog neispunjenja ili neispunjenja kredita od strane zajmoprimca. obaveze prema kreditnoj instituciji ili postojanje realne opasnosti od takvog neispunjenja (nepravilnog ispunjenja) (u daljem tekstu kreditni rizik za kredit). One. Ako zajmoprimac pravilno poštuje uslove ugovora o kreditu, rezerva se ne formira.

2.4. Nadalje, prema Pravilniku, „kreditna institucija stvara rezerve za portfelje homogenih kredita u skladu sa metodologijom procjene rizika koju koristi za odgovarajuće portfelje homogenih kredita. Kreditna organizacija formira formirane portfelje homogenih kredita raspoređuje u sljedeće kategorije kvaliteta:

• I kategorija kvaliteta - portfelji homogenih kredita sa iznosom formirane rezerve od 0 odsto (nema gubitaka na portfoliju homogenih kredita);
• II kategorija kvaliteta - portfelji homogenih kredita čiji iznos formirane rezerve ne prelazi 3 posto ukupne knjigovodstvene vrijednosti kredita objedinjene u portfelj;
• III kategorija kvaliteta - portfelji homogenih kredita čiji iznos formirane rezerve prelazi 3 i do 20 odsto ukupne knjigovodstvene vrijednosti kredita objedinjene u portfolio;
• IV kategorija kvaliteta - portfelji homogenih kredita čiji iznos formirane rezerve prelazi 20 i do 50 odsto ukupne knjigovodstvene vrijednosti kredita objedinjene u portfolio;
• V kategorija kvaliteta - portfelji homogenih kredita čiji iznos formirane rezerve prelazi 50 posto ukupne knjigovodstvene vrijednosti kredita objedinjenih u portfolio.

2.5. Prema tački 3.1. Odredbe „Procjenu kreditnog rizika za svaki izdati kredit (profesionalna prosudba) kreditna institucija mora vršiti kontinuirano.” Dalje u paragrafu 3.1.1 „Stručno prosuđivanje se donosi na osnovu rezultata sveobuhvatne i objektivne analize aktivnosti zajmoprimca, uzimajući u obzir njegovu finansijsku situaciju, kvalitet servisiranja duga dužnika po kreditu, kao i sve dostupne informacije kreditnoj instituciji o svim rizicima zajmoprimca, uključujući informacije o vanjskim obavezama zajmoprimca, o funkcioniranju tržišta (tržišta) na kojem zajmoprimac posluje.”

Dakle, potreba za stručnim prosuđivanjem (procjenom potraživanja) po ugovorima o kreditu javlja se ukoliko Banka kredit klasifikuje u kategoriju kvaliteta 3-5 (sumnjivi, problematični, loši krediti).

3.1. Osnovni zadatak u ocjeni prava potraživanja je utvrđivanje dostupnosti i mogućnosti potraživanja, u skladu sa zakonom utvrđenom procedurom, pokretne i nepokretne imovine, hartija od vrijednosti, gotovine i druge imovine koja je sredstvo obezbjeđenja po ugovoru o kreditu.

3.2. Prema ustaljenoj bankarskoj praksi u oblasti kreditiranja pravnih lica, najčešće vrste obezbeđenja za ispunjenje obaveza po ugovorima o kreditu mogu biti:

• zalog inventara, zemljišnih parcela, nekretnina, vozila, hartija od vrijednosti i druge imovine;
• garancija pravnog lica;
• garancija pojedinca.

3.3. Na sl. 1 prikazan je kratak dijagram koji prikazuje sastav mogućeg kolaterala koje ruske banke koriste u praksi poslovnih transakcija po ugovorima o kreditu između Banke i pravnih lica.

Kao što se vidi sa slike 1, ugovor o kreditu možda nema “tvrdo” kolateral, tj. kredit se može dati u obliku prekoračenja, što je kreditna linija u obliku limita duga. Prilikom davanja kredita u vidu prekoračenja po platnim karticama u ugovorima sa potrošačima, banke najčešće određuju limit prekoračenja, rokove mjesečnog plaćanja i iznos minimalne uplate.

Rice. 1. Mogući sastav kolaterala po ugovorima o kreditu

3.4. Za utvrđivanje postojanja imovinskih prava – prava (zahtjeva) potrebno je popuniti donju tabelu. Tabela se popunjava uz pomoć stručnjaka – pravnika iz banke koji ima dovoljno kompetencija i znanja da da stručnu procenu o kolateralu.

Tabela 1. Matrica kolateralne analize za utvrđivanje prisustva materijalnih prava - prava (zahtjevi)

Nekretnina	Faktor	Registracija Jedinstvenog državnog registra	Odluka korporativnog tijela	Tačan opis kolaterala u Ugovoru		Totalni rizik
	% rizika
Pokretna imovina	Faktor	Stvarna dostupnost	Prisustvo sporova oko kolateralne imovine	Mogućnost autonomne upotrebe	Dostupnost identifikacije (inventara, tehničkih brojeva) i njihovu usklađenost sa kolateralom i računovodstvenim ugovorima. računovodstvo	Totalni rizik
	% rizika

3.5. Prilikom popunjavanja matrice trebali biste se voditi sljedećim preporukama:

Nekretnina:

1. Nepostojanje evidencije o registraciji u Jedinstvenom državnom registru preduzetnika je veliki rizik od nemogućnosti naplate kazne na imovinu. Preporučena vrijednost 30-50%
2. Nedostatak odluke korporativnog tijela zajmoprimca nosi visok rizik od pozitivnog ishoda procesa povrata imovine, preporučena vrijednost je 50%
3. Ispravnost opisa kolaterala je kritična u slučaju značajnih grešaka u opisu i stvarnoj stvari. U zavisnosti od stepena ispravnosti, rizik se može procijeniti do 100%

Pokretna imovina:

• Fizičko odsustvo kolaterala, potvrđeno dokumentacijom o krađi, predstavlja stopostotni rizik koji ne dozvoljava dalju procjenu kolaterala.
• Prisustvo sporova u vezi sa kolateralom se procenjuje u zavisnosti od napretka procesa osporavanja kolaterala, a stručnu procenu verovatnoće povoljnog ishoda parnice daje advokat. Rizik se može procijeniti do 100%
• Rizik se smatra nultim ako je moguća potpuna autonomna upotreba kolaterala, a ako autonomna upotreba kolaterala pored postojećeg stanja uključuje značajna kapitalna ulaganja, rizik se procjenjuje srazmjerno visini troškova.
• U dogovoru sa advokatom Kupca, rizik od uticaja nekonzistentnosti imovinskih podataka u ugovorima o zalozi i knjigovodstvenim dokumentima može se proceniti do 100% (na primer, u slučaju osporavanja sličnih zaloga)

3.6. Dobijeni rezultati se procjenjuju prema sljedećoj gradaciji ukupnih rizika

• 0-15% - nizak rizik, velika mogućnost dobijanja kolaterala
• 15-25% - prosečan stepen rizika, mogućnost dobijanja kolaterala postoji
• 25-50% - visok stepen rizika, mogućnost dobijanja kolaterala postoji, ali je povezano sa dodatnim troškovima
• Iznad 50% je visok stepen rizika, što ne dozvoljava da govorimo o mogućnosti ovrhe na kolateralu.

3.7. Nakon utvrđivanja cjelokupne liste kolaterala po ugovorima o kreditu i izračunavanja ukupnog rizika mogućnosti naplate kolaterala, procjenjuje se prihodovnim, troškovnim i uporednim pristupom za objekte za koje ukupan rizik ne prelazi 50%.

Zahtjevi za procjenu prava potraživanja dati su u Federalnoj službi bezbjednosti i standardima samoregulatornih organizacija procjenitelja. Međutim, predmet procjene koji se razmatra pretpostavlja postojanje određenih specifičnosti.

Prilikom procene prava potraživanja, procenitelj mora biti podvrgnut sledećim opštim zahtevima.

1) Osnovni zadatak procjenitelja je da pokaže kvantitativne i kvalitativne izglede za izvodljivost procijenjenog objekta.

2) Rezultat procene je, pre svega, neophodan banci, pa se prilikom sprovođenja procene preporučuje procenjivaču, u dogovoru sa bankom, da sarađuje sa njenim ovlašćenim stručnjacima. Ova interakcija ne podrazumijeva pritisak na procjenitelja od strane banke i ne krši princip nezavisnosti njegovih aktivnosti.

3) Opis predmeta ocjenjivanja mora sadržavati jasne znakove koji omogućavaju nedvosmislenu identifikaciju objekta. Nije dozvoljeno biti ograničeno na navođenje imena i pristupnih brojeva. Ukoliko pravo potraživanja uključuje zalogu nepokretnosti, obavezno je izvršiti pregled objekata i uz izvještaj o procjeni priložiti zapisnik o pregledu zaloga, koji su potpisali predstavnici Banke.

4) Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti, sve kalkulacije i pretpostavke moraju biti zasnovane na pouzdanim tržišnim podacima i trendovima. Pretpostavke zasnovane isključivo na stručnom mišljenju procjenitelja treba minimizirati.

5) Svi izvori informacija koji se koriste u izvještaju moraju biti naznačeni u obliku koji omogućava provjeru njihove adekvatnosti.

6) Izveštaj o proceni treba da sadrži, u minimalnom obimu, sve informacije neophodne za razumevanje validnosti dobijenih rezultata.

7) U cilju povećanja efikasnosti rada, rezultati privremene procjene mogu se dostaviti banci u formi dogovorenoj sa bankom.

8) Ako postoji značajno odstupanje u rezultatima dobijenim različitim pristupima, potrebno je izvršiti analizu razloga za takvo odstupanje i kao konačni rezultat odabrati najpouzdaniji rezultat, po razumnom mišljenju procjenitelja.

9) Nije dozvoljeno procjenjivanje objekta od strane procjenitelja bez pregleda objekta. Fotografije objekata koji se procjenjuju (ako postoji veliki broj objekata, možda selektivno najznačajnijih) moraju biti uključene u dodatke izvještaju. Fotografije moraju objektivno odražavati stanje imovine koja se procjenjuje;

10) Procjenitelj može u dogovoru sa bankom i klijentom utvrditi karakteristike predmeta procjene koje nisu predviđene zahtjevima saveznih standarda ocjenjivanja, ali su neophodne banci za donošenje odluke.

11) Procjena mora biti obavljena u roku koji ne prelazi limite utvrđene kreditnim procesom. Da bi se rokovi sveli na najmanju moguću mjeru bez gubitka kvaliteta, procjenitelj u fazi postavljanja zadatka procjene mora jasno razumjeti svoj zadatak, odrediti količinu informacija i sastav dokumenata potrebnih za rad, te odrediti rokove za podnošenje dokumenata i prioritete. .

12) U dijelu analize tržišnog segmenta kojem predmet vrijednosti pripada kao dio prava potraživanja moraju biti prisutni sljedeći podaci:

• analiza tekućih aktivnosti i glavnih trendova na relevantnom tržišnom segmentu;
• retrospektivna, trenutna i očekivana buduća potražnja za ovom vrstom imovine u regionu;
• postojeće i vjerovatne potrebe za alternativnom upotrebom imovine koja se procjenjuje;
• stepen uticaja na vrijednost kolaterala određenih faktora prognoze (u vrijeme procjene);

13) Prilikom korišćenja dohodovnog pristupa prilikom konstruisanja novčanih tokova, potrebno je osloniti se na tržišne pokazatelje, uključujući iu situaciji kada vlasnik objekta uživa prednosti koje ga stavljaju u povoljniji položaj u odnosu na druge učesnike na tržištu (koristi i sl. .). Postojeći tereti objekta (npr. zakup, pravo služnosti), koji će se sačuvati prilikom otuđenja objekta, podliježu obaveznom razmatranju prilikom procjene.

4.1. Prava svojine kao objekti civilnog prometa

Član 128 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji daje listu vrsta objekata civilnog prometa, klasifikuje imovinska prava kao objekte građanskih prava zajedno sa stvarima, uključujući novac i vrijednosne papire, drugu imovinu, radove i usluge; zaštićeni rezultati intelektualne aktivnosti i njima ekvivalentna sredstva individualizacije (intelektualno vlasništvo); nematerijalne koristi.

Jedna od osnovnih karakteristika objekata pravnog odnosa je da takvi objekti moraju predstavljati određenu vrijednost, koja se manifestuje u njihovoj sposobnosti da zadovolje određene pravno značajne interese subjekata prava. Naravno, prava tužbe imaju toliku materijalnu vrijednost, što sugerira da pravo (potraživanje) može biti predmet građanskog prometa.

Ova odredba je potvrđena prisustvom u Poglavlju 24 Građanskog zakonika članova koji sadrže pravila o ustupanju potraživanja.

4.2. Razlozi za nastanak prava (zahtjevi)

Prema čl. 8 Građanskog zakonika Ruske Federacije, osnova za nastanak građanskih prava i obaveza je sporazum i druge transakcije itd.

Član 307 Građanskog zakonika Ruske Federacije definira razloge za nastanak obaveza - ovo je ugovor, šteta, neopravdano bogaćenje, drugo (2. dio člana 307. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Dakle, ugovor je osnov za nastanak građanskih prava i obaveza i obaveza.

Građanska prava, dužnosti i obaveze nastaju u vezi sa određenim objektom.

Po osnovu obaveze jedno lice (dužnik) je dužno da izvrši određenu radnju u korist drugog lica (povjerioca), kao što je: prenijeti imovinu, obaviti posao, isplatiti novac i sl., ili se uzdržati od određene radnje, i povjerilac ima pravo zahtijevati od dužnika da ispuni svoju obavezu (dio 1 člana 307 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Dakle, imovinska prava, zajedno sa ostalom imovinom, su ono oko čega nastaju obaveze.

4.3. Obaveza kao osnov za nastanak prava potraživanja, struktura obligacionih pravnih odnosa

Građansko zakonodavstvo koristi pojam „obaveze“ u različitim značenjima, i to: obaveza u širem i užem smislu, tj. posebna prava potraživanja poverioca prema dužniku.

Ugovor može sadržavati (i najčešće sadrži) skup prava i odgovarajućih obaveza. Tako se u ugovoru o kupoprodaji može razlikovati pravo kupca da zahtijeva prijenos robe i odgovarajuća obaveza prodavca da prenese robu (prvi obligacioni odnos). U okviru ovog ugovora postoji pravo prodavca da zahteva plaćanje robe i obaveza kupca da je plati (druga obaveza).

Poverilac i dužnik se mogu identifikovati samo u jednostavnom obligacionom pravnom odnosu, a ne u okviru ugovora u celini.

U složenom obligacionom odnosu, koji je najčešće ugovor, postoje stranke, tj. subjekti koji imaju i prava i odgovornosti, tj. povjerioci i dužnici u isto vrijeme.

Poglavlje 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije „Promjena lica u obavezi“ predviđa postupak zamjene stranke u jednom obligacionom pravnom odnosu (dužnik ili povjerilac), a ne strane u sporazumu (ili drugoj obavezi u u širem smislu), od kojih svaki može biti i dužnik i povjerilac iz različitih razloga. obaveze obuhvaćene dizajnom jednog ugovora.

U čl. Art. 382 - 390 Građanskog zakonika Ruske Federacije, izraz "povjerilac" se koristi za označavanje osobe koja je "vlasnik" ustupljenog prava. Povjerilac je aktivni subjekt koji ima pravo da od dužnika zahtijeva izvršenje radnji (uzdržavanje od radnji).

U ugovoru čiji je sadržaj samo jedna pravna veza, jedna prosta obaveza, promena aktivnog lica u obavezi (poverioca) je i zamena ugovorne strane. Primjer takve obaveze je zajam: prijenos prava potraživanja na drugu osobu znači zamjenu ugovorne strane - zajmodavca.

Često je obligacioni pravni odnos složen, tj. svaka od njegovih strana ima niz prava i snosi niz odgovornosti. Čitav skup niza protivprava i obaveza stranaka treba posmatrati kao jedan pravni odnos. U pravnoj literaturi pojedinačna prava stranaka u obavezi označavaju se pojmom „ovlašćenja“. Istovremeno se ukazuje da su oni dio subjektivnog prava, koje ima složenu strukturu. Kada dođe do promjene lica u obavezi, mijenja se njen predmetni sastav, ali se zadržavaju sistemske veze između ovlaštenja i odgovornosti.

Prema sporazumu o ustupanju prava potraživanja, novozastupljeno lice ne dobija individualnu moć umirovljene strane (pravo potraživanja), već čitav skup njegovih ovlašćenja dostupnih u trenutku prenosa.

4.4. Koncept zakona (zahtjevi)

Građanski zakonik ne sadrži definiciju prava potraživanja (tačnije, prava (potraživanja).

Istovremeno, zakonodavac koristi koncept prava (zahtjeva) u normama poglavlja 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Dakle, na osnovu čl. 382 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo (potraživanje) koje pripada povjeriocu na osnovu obaveze on može prenijeti na drugo lice u okviru transakcije (ustupa potraživanja) ili prenijeti na drugo lice na osnovu zakona.

Analizirajući pravila o ustupanju prava (potraživanja) možemo zaključiti da potraživanje nije pravo subjekta da zahtijeva, već nešto što ovlašteno lice tvrdi (potraživanja) da dobije, tj. čije izvršenje on (po nastupu određenih uslova) može zahtijevati od lica koje je svojim pravom dužno, oslanjajući se na prinudnu moć države.

U ovom slučaju, potrebno je samo imati na umu da prilikom ustupanja prava na način predviđen u poglav. 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije, i praksa i teorija polaze od činjenice da je ustupanje dozvoljeno samo u odnosu na pravo koje proizilazi iz obaveze.

Prema stavu 4 člana 454 Građanskog zakonika Ruske Federacije, na prodaju imovinskih prava primjenjuju se opšte odredbe o kupoprodaji, osim ako iz sadržaja i prirode ovih prava ne proizlazi drugačije.

Istovremeno, u pogledu priznavanja prava (potraživanja) kao imovinsko-pravnog statusa, postoji više gledišta, od potpunog negiranja njihove imovinsko-pravne prirode do priznavanja svojine na pravu potraživanja („pravo na pravo”) i razliku između prava kao sadržaja i prava kao objekta.

U svakom slučaju, imajući materijalnu vrijednost, prava (potraživanja), koja su u suštini prava obligacije, istovremeno su i predmet prometa, uz ostala imovinska prava (npr. stvarna prava)

Zaključak: prava (potraživanja) su samostalan objekat građanskopravnih odnosa, zajedno sa stvarima i drugim subjektima, a samim tim i objekti procene, uz rezervu u pogledu pravne prirode njihovog nastanka i regulisanja.

Procjena potraživanja se vrši u nekoliko faza. Glavne faze procene potraživanja prikazane su u tabeli 2.

Tabela 2.

		Događaji koji su u toku
1.	Odobrenje zadatka ocjenjivanja	Utvrđuje se predmet procjene, prava i tereti, raspravlja se o korištenim pristupima, pretpostavkama i ograničenjima (utvrđuje se potrebna količina informacija i vrijeme procjene). U pravilu se provodi uz učešće kupca i, ako je moguće, u kombinaciji sa pregledom objekta.
2.	Zaključivanje sporazuma	Sporazum ima bilateralnu formu.
3.	Konsultacije u toku	Procjenitelj obavještava zaposlenika banke o problemima koji se pojavljuju (na primjer, s pružanjem informacija), kontroverzna pitanja se raspravljaju zajedno
4.	Dostavljanje zbirnih rezultata procjene banci	Procjenitelj u kratkom obliku dostavlja banci dobijene rezultate. Kada se banka saglasi sa rezultatima, procjenitelj priprema izvještaj o procjeni
5.	Prezentacija kupcu	Pripremljeni izvještaj se prezentira kupcu

Prilikom formiranja zadatka ocjenjivanja potrebno je identificirati sve komponente koje su uključene u objekt procjene. Kao što je pokazano u odeljku 2 ovih smernica, predmet procene „pravo zahteva“ može uključivati ​​različite vrste obezbeđenja. Identifikacija kolaterala uključenih u predmet procene vrši se na osnovu ugovora o kreditu i bezbednosne dokumentacije, koja je sastavni deo ugovora o kreditu.

Prije početka procjene, Naručilac i Procjenitelj utvrđuju moguće pretpostavke i ograničenja vezana za specifičnosti objekta procjene i moguće poteškoće u dobijanju informacija o objektu procjene.

Specifičnost procene potraživanja je u teškoći dobijanja informacija o objektu procene, budući da većinu informacija poseduje Zajmoprimac. Nakon prijema informacija, potrebno je uskladiti podatke u kreditnom fajlu i primljene od Zajmoprimca. U nekim slučajevima, preporučuje se usaglašavanje računovodstvenih izvještaja primljenih od Zajmoprimca sa podacima dostavljenim poreskoj upravi kako bi se spriječili slučajevi procjene na osnovu nepouzdanih izvještaja.

1. Ako je ugovor o kreditu zaključen sa privrednim društvom (društvo sa ograničenom odgovornošću, akcionarsko društvo), onda je potrebno provjeriti da li je takva transakcija bila velika za društvo i da li je njeno zaključivanje ugovoreno u na način propisan zakonom i statutom društva. Takođe je važno provjeriti ovlaštenja službenog lica privrednog društva za obavljanje takve transakcije, jer se statutom mogu utvrditi ograničenja ovlaštenja isključivog izvršnog organa društva.

Prilikom analize ugovora o kolateralu, Procjenitelj mora obratiti pažnju na činjenicu da u skladu sa čl. 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o zalozi mora navesti: predmet zaloge i njegovu procjenu, suštinu, veličinu i rok za ispunjenje obaveze osigurane zalogom. Takođe mora sadržavati naznaku koja strana ima založenu imovinu (član 338. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Budući da, u skladu sa Građanskim zakonikom, zalogodavac može biti samo vlasnik stvari ili lice koje nad njom ima pravo privrednog upravljanja (2. dio člana 335.), važno je provjeriti posjedovne isprave za predmet zaloge.

Budući da, u skladu sa važećim zakonodavstvom, uz hipoteku zgrade (građevine) obavezno mora biti priložena hipoteka zemljišne parcele na kojoj se zgrada nalazi (ili pravo zakupa ove parcele), treba obratiti pažnju na postojanje zemljišta kao dijela predmeta hipoteke. Nepostojanje zaloge zemljišne parcele čini zalogu u cjelini ponišljivom.

Prilikom analize ugovora o hipoteci, potrebno je obratiti pažnju na činjenicu da je u skladu sa Federalnim zakonom od 16. jula 1998. godine br. ugovor navodeći njegov naziv, lokaciju i dovoljan za identifikaciju ovog predmeta opisa. Takođe, u ugovoru o hipoteci mora biti naznačeno pravo po osnovu kojeg imovina koja je predmet hipoteke pripada zalogodavcu i naziv organa koji vrši državnu registraciju prava na nepokretnosti i prometa sa njima (u daljem tekstu da kao organ koji vrši državnu registraciju prava) koji je izvršio upis zalogodavnog prava.

Također je potrebno provjeriti da li su ugovor o hipoteci, kao i dodatni ugovori uz njega (ako ih ima) registrovani na zakonom propisan način (Ugovor o hipoteci se smatra zaključenim i stupa na snagu od trenutka njegove državne registracije).

Ako kompetentnost procjenitelja nije dovoljna za donošenje stručnog suda o mogućem nivou rizika za određeni ugovor o kreditu, tada advokat koji zastupa klijenta ili predstavnik specijalizovane konsultantske kuće mora dati svoje mišljenje o ovom pitanju u pisanoj formi.

Prilikom analize ugovora o jemstvu, Procjenitelj mora provjeriti prisustvo potpisa i pečata na kopijama ugovora, korespondenciju osoba navedenih u “zaglavlju” ugovora sa punim imenima stvarnih potpisnika.

Provjerava se i dostupnost relevantnih odluka (protokola) organa jemca - pravnog lica.

Uzimajući u obzir skraćeni rok zastarelosti utvrđen za naplatu duga od žiranta, lice koje prima dosije mora odmah izračunati ovaj procesni rok. Da biste to učinili, trebali biste saznati prema uslovima ugovora o kreditu (uzimajući u obzir sve dodatne ugovore) rok za otplatu kredita, a zatim dodati jednu kalendarsku godinu (član 4. člana 364. Građanskog zakonika). Ovo će biti rok zastare za podnošenje tužbe protiv žiranta. Treba imati na umu da u tom roku ne samo da se mora podnijeti tužba protiv žiranta, već i nakon isteka roka navedenog u Ugovoru o garanciji za dobrovoljno obavljanje svojih dužnosti od strane žiranta, ali i tužbena izjava poslati žirantu. Uzimajući u obzir činjenicu da se kredit obično prepoznaje kao problematičan ukoliko dođe do kašnjenja u otplati, može se pretpostaviti da je rok otplate kredita već nastupio prije nekog vremena, što znači da je zastara jemca od godinu dana. je počeo da teče.

Ako kompetentnost procjenitelja nije dovoljna za donošenje stručnog suda o mogućem nivou rizika za određeni ugovor o kreditu, tada advokat koji zastupa klijenta ili predstavnik specijalizovane konsultantske kuće mora dati svoje mišljenje o ovom pitanju u pisanoj formi.

Izbor standarda za određivanje vrijednosti predmeta obezbjeđenja prava potraživanja (u daljem tekstu: predmet procjene) vrši se na osnovu svrhe procjene, uzimajući u obzir važeće zakonske norme.

U skladu sa čl. 3 Zakona Ruske Federacije „O aktivnostima procene“ (29.07.98, br. 135-FZ), tržišna vrednost predmeta procene podrazumeva se kao najverovatnija cena po kojoj se ovaj objekat procene može otuđiti na otvorenom. na tržištu u konkurentskom okruženju, kada se strane u transakciji ponašaju razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama, a vrijednost transakcijske cijene se ne odražava ni u kakvim vanrednim okolnostima, odnosno kada:

• jedna od strana u transakciji nije u obavezi da otuđi predmet procene, a druga strana nije dužna da prihvati izvršenje;
• strane u transakciji su dobro upoznate sa predmetom transakcije i deluju u sopstvenom interesu;
• predmet procene se predstavlja na otvorenom tržištu putem javne ponude, tipične za slične objekte procene;
• cijena transakcije predstavlja razumnu naknadu za predmet procjene i nije bilo prinude da se transakcija završi u odnosu na strane u transakciji ni na jednom dijelu;
• plaćanje za objekat procene je izraženo u novčanom obliku.

Procjena bilo kog objekta imovinskog prava je uredan, ciljani proces utvrđivanja njegove vrijednosti u novčanom smislu, uzimajući u obzir potencijalni i stvarni prihod koji je u određenom trenutku na određenom tržištu doneo.

U skladu sa standardima vrednovanja, proces određivanja tržišne vrednosti podrazumeva korišćenje tri pristupa vrednovanju:

Isplativ pristup- skup metoda procjene troškova koji se zasnivaju na utvrđivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu vrijednosnog objekta, uzimajući u obzir njegovo habanje. Troškovni pristup zasniva se na principu zamjene, koji kaže da kupac neće platiti više za dio nekretnine nego što je potrebno za zamjenu drugom nekretninom koja ima slične korisne karakteristike.

Komparativni pristup- skup metoda za procjenu vrijednosti na osnovu poređenja objekta procjene sa sličnim objektima za koje su dostupne informacije o cijenama transakcija sa njima. Pristup poređenja prodaje zasniva se na principu efikasnog tržišta na kojem investitori kupuju i prodaju sličnu imovinu uz donošenje nezavisnih individualnih odluka.

Pristup prihodima- skup metoda za procjenu vrijednosti na osnovu utvrđivanja očekivanog prihoda od predmeta procjene. Pristup prihodima zasniva se na procjeni očekivanja investitora u pogledu budućih ekonomskih koristi od posjedovanja imovine koja se procjenjuje.

Prema Federalnim standardima vrednovanja, odobrenim naredbama Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije od 20. jula 2007. godine br. 254, 255 i 256, Procjenitelj ima pravo da samostalno odredi posebne metode vrednovanja u okviru svakog pristupa procjeni.

Vrednovanje primenom dohodovnog pristupa koristi se prilikom procene zaloge zgrada i objekata, mašina, opreme, vozila i zaloga udela u preduzeću.

Prilikom procjene zgrada i imovinskih kompleksa potrebno je:

1. Izvršiti analizu tržišta imovine koja se procjenjuje kao nekretnina koja donosi prihod.
2. Posebno navedite područje: ukupna površina zgrade ili imovinskog kompleksa, površina za iznajmljivanje.
3. Prilikom izračunavanja stope zakupnine za objekat procjene korištenjem komparativnog pristupa, stope zakupa analoga trebaju biti očišćene od PDV-a, komunalnih i operativnih troškova, a treba uzeti u obzir koeficijent koridora. Navedite kontakt telefon analognog objekta.
4. Jedinična cijena za poređenje cijena zakupa (RUB/1 m2) sličnih objekata mora biti u skladu sa principom homogenosti i ne prelazi 30%.

Prilikom vrednovanja opreme, prihodovni pristup se koristi za ocjenu proizvodnih linija.

Vozila. Prihodovni pristup se koristi za specijalizovani transport (željeznički, vodni, teretni međugradski i međunarodni transport, itd.).

Kada procjenjujete postojeće preduzeće, morate:

1. Predviđanje prihoda treba da se zasniva na predviđanjima obima prodaje proizvoda/usluga i cena za svaku vrstu proizvedenog proizvoda/usluge. Izvodi se na osnovu kapaciteta (raspoloživog prostora za iznajmljivanje) preduzeća koje se procenjuje i tržišnih cena za prodaju jedinice proizvoda/usluge.
2. Isključiti jednokratne i neplanirane prihode.
3. Istražite istorijske podatke o preduzeću i industriji.
4. Prilikom predviđanja troškova isključite neopravdane troškove.
5. Budući da kamatne stope na kredite koje nude banke zahtijevaju povećanje profitabilnosti, za koje preduzeća ne mogu garantovati ni sada ni u predviđenom periodu, za procjenu kapitala potrebno je koristiti metodu diskontiranog novčanog toka za vlasnički kapital bez oduzimanja dugoročnih zajmova i kredita. Odnosno, tržišna vrijednost poslovnog preduzeća utvrđuje se korištenjem vlastitih sredstava.
6. Vrše se konačna usklađivanja: višak/manjak sopstvenih obrtnih sredstava; tržišna vrijednost dugoročnih finansijskih ulaganja; tržišna vrijednost neosnovne imovine.
7. Ako preduzeće posluje, ali ima ograničen preostali vek trajanja na tržištu, tada se prihod od poslovanja može smanjiti, a ne povećati.

Diskontna stopa

Prilikom procjene tržišne vrijednosti vlasničkog kapitala, diskontna stopa se izračunava metodom kumulativne konstrukcije u slučaju da nije moguće izvršiti obračun primjenom modela određivanja cijene kapitalnih sredstava (CAPM).

Bonus za veličinu kompanije zasniva se na analizi neto imovine uporedivih kompanija.

Stopa kapitalizacije

Prilikom prelaska sa diskontne stope na stopu kapitalizacije radi izračunavanja reverzije, stopa rasta prihoda (prihoda) u postprognoziranom periodu treba da bude u rasponu od 3-5%.

Uporedni pristup vrednovanju nekretnina zasniva se na informacijama o nedavnim transakcijama sa sličnim nekretninama na tržištu i poređenju imovine koja se vrednuje sa analognim.

Početni preduslov za primenu metode je prisustvo razvijenog tržišta.

U okviru komparativnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina mogu se razlikovati dvije metode:

• Metoda uporedne analize prodaje.
• Metoda bruto zakupnine.

Glavni kriteriji za odabir analognih objekata:

1. Vrsta i vrsta namjene nekretnine;
2. Kvaliteta;
3. Prenosiva prava;
4. Lokacija;
5. Fizičke karakteristike;
6. Uslovi i finansiranje;
7. Uslovi i vrijeme prodaje.

Nakon odabira i poređenja analognih objekata sa objektom vrednovanja, po potrebi se moraju izvršiti odgovarajuće izmjene.

Prilagođavanja mogu biti procentualna ili troškovna.

Osnovne metode za izračunavanje korekcija:

1. Metode zasnovane na analizi uparene prodaje;
2. Stručne metode obračuna i dopune;
3. Statističke metode.

Metoda bruto zakupnine temelji se na pretpostavci da postoji direktna veza između prodajne cijene nekretnine i prihoda od zakupa. Ova metoda uključuje korištenje množitelja bruto rente (GRM). MVR je omjer prodajne cijene nekretnine i bruto prihoda od davanja u zakup na određeni period (mjesec, kvartal, godina). Vrijednost imovine koja se procjenjuje utvrđuje se množenjem MVR-a sa bruto prihodom za odgovarajući period od (eventualno očekivanog) iznajmljivanja imovine koja se procjenjuje.

Procjena vrijednosti pokretne imovine

Pokretna imovina obuhvata materijalne i nematerijalne predmete koji nisu nekretnine. Ova imovina nije trajno vezana uz nekretninu i, kao kategoriju, takvu imovinu karakteriše mogućnost premještanja.

Metode komparativnog pristupa - metode zasnovane na analizi prodajnih transakcija analognih objekata i upoređivanju sa objektom procjene radi odgovarajućeg prilagođavanja:

1. Metod tržišnih informacija: utvrđivanje vrijednosti pokretne imovine korištenjem informacija o prodajnim cijenama objavljenih u cjenovnicima proizvođača, trgovaca ili drugih izvora informacija o prodajnim cijenama.
2. Metod uporedne prodaje: Određivanje vrijednosti upoređivanjem nedavnih prodaja uporedive lične imovine sa predmetnom imovinom nakon odgovarajućih prilagođavanja kako bi se uzele u obzir razlike između njih.
3. Metoda statističkog modeliranja (metoda masovnog vrednovanja): metoda razmatranja vrednovanog objekta pokretne imovine kao predstavnika određenog skupa homogenih objekata za koje su cene poznate.
4. Metoda korelacionih modela: metoda za procjenu objekta pokretne imovine, zasnovana na određivanju ponderiranog prosječnog parametra u konvencionalnim jedinicama, karakterizira tehničko-ekonomska svojstva procijenjenog objekta i proporcionalno se odnosi na njegovu vrijednost

Vrednovanje poslovnog/operativnog preduzeća

Metode evaluacije:

1. Metoda analogne kompanije. Ova metoda se zasniva na korištenju cijena koje generira otvoreno tržište dionica. Osnova za poređenje je cijena jedne akcije otvorenih akcionarskih društava.
2. Metod transakcije. Metoda je fokusirana na cijene nabavke poduzeća u cjelini ili njegovog kontrolnog udjela.
3. Metoda industrijskih koeficijenata. Metoda se zasniva na korištenju preporučenih odnosa između cijene i određenih finansijskih parametara.

Troškovni pristup je skup tehnika i metoda za određivanje tržišne vrijednosti procijenjenog objekta, na osnovu iznosa troškova neophodnih za njegovo ponovno kreiranje u uslovima koji su preovladavali na datum procene, uzimajući u obzir prilagođavanja za nivo amortizacije objekta. objekt.

Za izračunavanje iznosa troškova, u zavisnosti od specifičnih uslova, koristi se ili trošak zamene (procenjeni iznos troškova u tekućim cenama na dan procene, neophodan da se ponovo kreira tačna kopija procenjenog objekta, koristeći iste materijale, standarde , dizajn, kvalitet rada), odnosno trošak zamjene (iznos troškova nastalih do datuma procjene za ponovno kreiranje objekta sličnog onome koji je procijenjen u smislu korisnosti; dakle, upotreba savremenih materijala, tehničko-tehnoloških rješenja, usklađenost sa važeći tehnički i sanitarni zahtjevi su dozvoljeni).

Kod troškovnog pristupa potrebno je odrediti iznos amortizacije ili diskonta od punog troška zamjene (zamjenski trošak). Procjenitelj izračunava habanje ne prema regulatornim dokumentima, već na osnovu njegovog stvarnog fizičkog stanja i usklađenosti funkcija koje obavlja sa savremenim potrebama tržišta. Opšte propadanje objekta obuhvata: fizičku, funkcionalnu i ekonomsku zastarelost.

Izbor metoda vrednovanja u troškovnom pristupu zavisi od svrhe procene, vrste objekta koji se vrednuje i mogućnosti njegove upotrebe. Opća tehnika kada se koristi troškovni pristup je podjela objekta na njegove sastavne elemente i primjena korespondencije na svaki od njih. tehnike procjene uzimajući u obzir individualno trošenje.

Kod troškovnog pristupa u proceni vrednosti preduzeća koriste se sledeće metode: neto imovina i likvidacioni iznos. Metoda neto imovine koristi se za procjenu profitabilnih preduzeća sa perspektivom razvoja.

Likvidaciona vrijednost je zbir diskontovanih prihoda od prodaje imovine, umanjen za iznos obaveza i troškova likvidacije.

U troškovno zasnovanom pristupu procjeni vrijednosti nekretnine utvrđuje se tržišna vrijednost zemljišta i objekata koji se nalaze na površini koja se procjenjuje.

Za procjenu zemljišne parcele koriste se sljedeće metode: uporedna prodaja; korelacija (transfer); kapitalizacija zemljišne rente: preostale tehnike za zemljište; uređenje (uređenje) zemljišne parcele.

U troškovnom pristupu procjeni troškova zgrada i objekata koriste se sljedeće metode: uporedna jedinica; procjena troškova po elementima; procjena, kao i indeksna metoda procjene.

Uz troškovni pristup procjeni troškova mašina i opreme, koriste se metode direktnog obračuna i holističke procjene troškova.

Troškovni pristup procjeni vrijednosti nematerijalne imovine preporučljiv je ako je ona jedinstvena ili je nemoguće izračunati udio dobiti koju donosi procijenjeni predmet. Procjenitelj može koristiti metodu troškova stvaranja i metodu povećanja troškova. Metoda troška stvaranja nematerijalne imovine podrazumijeva utvrđivanje pune zamjenske cijene imovine, koja uključuje troškove stvaranja, nabavke i dovođenja objekta u stanje koje mu omogućava da se koristi za predviđene svrhe. Trošak zamjene se prilagođava u skladu sa stopom zastarjelosti nematerijalnog ulaganja. Metoda troškova i koristi vam omogućava da pronađete tržišnu vrijednost nematerijalne imovine na osnovu ušteda troškova postignutih njegovom upotrebom.

Konačna vrijednost tržišne vrijednosti objekta utvrđuje se na osnovu koordinacije dobijenih rezultata procjene za različite pristupe matematičkim vaganjem na osnovu stručnog utvrđivanja značaja pojedinog pristupa.

Nakon usaglašavanja težine pristupa, potrebno je uzeti u obzir odredbe Zakona o nesolventnosti (stečaju) izmijenjenog 30. decembra 2008. godine. Prema čl. 138 od čega se 70%, a za poverioce po ugovorima o kreditu 80% tržišne vrednosti imovine založene datom poveriocu, izdvaja za namirenje potraživanja obezbeđenog poverioca, ali ne više od iznosa glavnice duga po obavezi. osiguran zalogom i dospjelom kamatom.

Nakon što je procjenitelj izračunao iznos koji će zalogodavac dobiti u budućnosti prilikom prodaje imovine po okončanju stečajnog postupka, potrebno je procijeniti vrijednost prava potraživanja diskontovanjem rezultirajuće vrijednosti kolaterala na trenutni trenutak. . Diskontni period je određen očekivanim trajanjem stečajnog postupka. Klijent daje mišljenje o vremenu odvijanja svake faze stečajnog postupka.

1. Međunarodni standardi ocjenjivanja. Sedmo izdanje. 2005 /Trans. sa engleskog I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. - M.: Rusko društvo procjenitelja doo, 2006.

2. Evropski standardi ocjenjivanja. 2000/Per. sa engleskog G.I. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: Rusko društvo procjenitelja doo, 2003.

3. Međunarodni standardi vrednovanja, osmo izdanje, Međunarodni komitet za standarde vrednovanja, 2007.