Razmatramo trenutne situacije i sudsku praksu, a posebno stav Vrhovnog suda Ruske Federacije o rekonstrukciji stanova i drugih prostorija u stambenoj zgradi.

U ovom članku ćemo razmotriti spor o korištenju zajedničke imovine u stambenoj zgradi između vlasnika i poduzetnika i njegovu odluku Vrhovnog suda Ruske Federacije.

Okolnosti spora

Situacija je sasvim normalna i standardna, mnogi stanovnici su se susreli sa sličnom situacijom, pa ako su imali sreće čuli su za takvu situaciju.

Preduzetnik je kupio stan u stambenoj zgradi i odlučio ga preurediti u frizerski salon.

Održao je skupštinu vlasnika, dobio 75% glasova vlasnika i obratio se lokalnoj upravi za dobijanje dozvole.

Međutim, jedan vlasnik se nije složio sa ovakvom formulacijom pitanja, protivio se postavljanju frizera u kuću, a samim tim i preuređenju stana i tražio da se sve vrati u prvobitno stanje. Preduzetnik je odbio sve tužbe protiv njega, imajući u rukama dozvolu lokalne uprave i zapisnik sa skupštine vlasnika pozitivnom odlukom, zbog čega je vlasnik morao da se obrati sudu.

Okružni sud je podržao i udovoljio zahtjevima vlasnika za rušenje objekta, proglasio dozvolu uprave nezakonitom i naložio preduzetniku da sruši proširenje.

Preduzetnik je u žalbenom postupku osporio prvostepenu odluku i dobio.

Vlasnik se, shodno tome, žalio Vrhovnom sudu Rusije.

Stav Vrhovnog suda

Šta učiniti ako je administracija pogriješila

Dozvola za rekonstrukciju je složeno i važno pitanje. Podrazumijeva se da organ lokalne samouprave koji je ovlašten da izdaje takve dozvole ima punu informaciju o tome kada i u kom slučaju da ih izda. Ali ponekad i on griješi.

Ako se pokaže da je dozvola za rekonstrukciju izdata nezakonito, žrtva ima pravo na sudski nadoknadu troškova izgradnje i rušenja. Organ koji je izdao takvu dozvolu mora platiti njihove gubitke iz svog budžeta ( Art. 1069 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

U našem slučaju, preduzetnik ima šansu da dobije naknadu od gradske uprave

zaključci

Sporovi vezani za korištenje zajedničke imovine u stambenoj zgradi su dvosmisleni, složeni i vječni. Stoga je važno znati kakav je stav ruskog Vrhovnog suda o ovim slučajevima. Kako biste spriječili situaciju poput današnje u vašem domu, slijedite ova jednostavna pravila: 0

Posjedovanje imovine po pravu svojine ne znači samo postojanje prava na posjedovanje, korištenje i raspolaganje ovom imovinom. Vlasnici zgrada, objekata, građevina i drugih objekata, u pravilu, suočeni su s problemom održavanja kako samog objekta, tako i teritorija uz njega.

U većini slučajeva privredni subjekti svojom voljom i samoinicijativno vrše uređenje, čišćenje i održavanje teritorije uz svoje objekte. Međutim, često se obaveza održavanja susjedne teritorije nameće vlasnicima putem mjerodavnog naloga organa lokalne uprave, koji je sadržan u relevantnim općinskim pravnim aktima. Osim toga, za neispravno ispunjavanje obaveza za poboljšanje susjedne teritorije, vlasnici nekretnina snose se administrativna odgovornost na osnovu zakona koje donose konstitutivni entiteti Ruske Federacije.

utvrđivanje pravila uređenja teritorije, utvrđivanje, između ostalog, uslova za održavanje zgrada (uključujući i stambene zgrade), objekata i zemljišnih parcela na kojima se nalaze, izgled fasada i ograda odgovarajućih zgrada i objekata, spisak radova na uređenju i učestalost njihovog izvođenja; postupak učešća vlasnika zgrada (prostora u njima) i objekata u poboljšanju susjednih teritorija itd. zakonodavstvo se odnosi na pitanja od lokalnog značaja . Na osnovu toga, pri donošenju lokalnih pravila o uređenju prostora, lokalne samouprave često predviđaju obavezu vlasnika nekretnina (a često i nestacionarnih objekata) da održavaju, čiste i unapređuju susjednu teritoriju.

Organizacije i preduzetnici koji se ne slažu sa ovom procedurom pokušali su da sudskim putem ospore opštinske zakonske akte u oblasti unapređenja, nalažući im odgovornost za čišćenje teritorije uz svoje objekte, i takvi pokušaji su bili uspešni. . U martu ove godine, vlasnike nekretnina podržao je Vrhovni sud Ruske Federacije.

Presudom od 12. marta 2015. godine, Sudski kolegijum za ekonomske sporove Oružanih snaga Ruske Federacije potvrdio je odluku Arbitražnog suda Brjanske oblasti, kojom je utvrđena Pravila za uređenje, obezbjeđivanje čistoće i reda u gradu. Bryansk da bude u suprotnosti sa zakonom u dijelu koji pravnim licima nameće obavezu da poštuju i održavaju red na teritorijama koje se nalaze u blizini nekretnina u njihovom vlasništvu ili u zakupu.

Vrhovni sud je to posebno istakaoobaveza održavanja susjedne teritorije može se dodijeliti vlasnicima, posjednicima, korisnicima zemljišnih parcela i objekata nekretnina organ na osnovu saveznog zakona ili na osnovu sporazuma, ali ne i na osnovu odluke organa lokalne samouprave . Savezno zakonodavstvo, pak, ne predviđa takvu obavezu. .

Treba, međutim, imati na umu da ako je vlasnik ili drugi imalac nekretnine ili zemljišne parcele sklopio ugovor sa opštinom, pod kojim je preuzeo obaveze održavanja i poboljšanja teritorije koja se nalazi pored takav predmet, on mora propisno ispuniti uslove takvog sporazuma.

Federalni zakon od 6. oktobra 2003. br. 131-FZ „O opštim principima organizovanja lokalne samouprave u Ruskoj Federaciji“.

Pitanja pravnog statusa zemljišnih parcela koje pripadaju lokalnoj zoni stambenih zgrada (MKD) zanimaju ne samo vlasnike stanova u stambenim zgradama, od kojih bi mnogi željeli zakonski uknjižiti svoja prava na zemljište, već i upravljačkim organizacijama i opštinama,

da se odredi oblast odgovornosti za održavanje ovih teritorija.

Mislim da većina vlasnika stanova i nestambenih prostorija višestambenih zgrada zna zajedničku istinu koja se često može čuti iz medija, kao i pročitati na brojnim stranicama posvećenim temi stambeno-komunalnih usluga: da je zemljište ispod stambene zgrade, kao i susjedna teritorija sa elementima uređenja i uređenja je po sili zakona vlasništvo, izvinjavam se na tautologiji, vlasnika prostora stambene zgrade.

Također često čujemo i čitamo da vlasnici mogu lako registrirati navedene zemljišne parcele na način propisan zakonom tako što će održati opći sastanak vlasnika objekata višestambenih zgrada i pripremiti potrebnu dokumentaciju za podnošenje Federalnoj službi Rosreestra.

Prilikom razmatranja ovog pitanja i dalje smatram da je potrebno razlikovati pitanja vlasništva nad zemljištem pod MKD i susjednom teritorijom MKD kao zajedničkom imovinom vlasnika MKD i pitanja razgraničenja odgovornosti za održavanje navedenih zemljišnih parcela koje čine susjednu teritoriju MKD.

O pitanjima vlasništva nad zemljištem ispod i ispod denara

Postupak registracije susjednog zemljišta stambene zgrade detaljno je opisan na službenoj web stranici Rosreestra i na mnogim drugim bliskim sektoru stambeno-komunalnih usluga.

Međutim, da li je tako lako uraditi ono što je zakonom proklamovano i da li je uopšte moguće izvesti takav događaj ako vlasnici stanova imaju takvu želju?

Da bi se razjasnile sve nijanse pravnog statusa zemljišta pod MKD, potrebno je uzeti u obzir pravne norme ne samo stambenog, već i zemljišta, urbanističkog zakonodavstva, kao i norme državnog i općinskog prava.

U skladu sa članom 3. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, zemljišna parcela kao predmet svojine i drugih prava na zemljištu predviđena ovim zakonikom je nepokretna stvar koja predstavlja dio zemljine površine i ima karakteristike koje omogućavaju da se to definiše kao individualno definisana stvar.

Što se tiče zemljišta pod MKD, pitanje je jasno riješeno zakonom. Prema članu 36. Zakonika o stanovanju Ruske Federacije (u daljem tekstu: Zakon o stanovanju Ruske Federacije), vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, po pravu zajedničkog vlasništva, zajedničku imovinu u stambenoj zgradi. , uključujući i parcelu na kojoj se kuća nalazi, sa elementima uređenja i uređenja okoliša, druge objekte namijenjene održavanju, eksploataciji i unapređenju ove kuće i koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj parceli. Granice i veličina zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada određuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanizmu.

Slično pravilo je sadržano i u podstavu "e" stava 2. Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi i pravilima za promjenu visine plaćanja za održavanje stambenih prostorija u slučaju pružanja usluga. i obavljanje poslova na upravljanju, održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi neodgovarajućeg kvaliteta i (ili) sa prekidima koji prelaze utvrđeno trajanje", odobreno Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 491 od 13. avgusta, 2006. (u daljem tekstu Pravila 491): u zajedničku imovinu vlasnika prostorija stambene zgrade, između ostalog, spada i zemljište na kojem se nalazi stambena zgrada, čije se granice utvrđuju na osnovu državnog katastarskog upisa. podataka, sa elementima ozelenjavanja i uređenja.

Ovako nejasna formulacija u zakonu pojma zemljišne parcele koja predstavlja lokalno područje, u praksi često dovodi do sporova između upravnih organizacija koje opslužuju susjedne stambene zgrade i opština, koje su takođe nadležne za održavanje teritorije opštine. Ako tu dodamo višegodišnju anarhiju i konfuziju po pitanju uknjižbe i premjera, dugotrajnu zakonodavnu nesređenost i neprozirnost cjelokupnog mehanizma njenog upisa, reforme (ne uvijek na bolje) i brojne izmjene zakona, pa i , šta da se krije, korupcija u našim organima vlasti na svim nivoima, o kojoj se trubi u svim medijima, pošto je zemljište, posebno u velikim gradovima, uvek ukusan objekat svojine, ne čudi što je to sada gotovo nemoguće za vlasnici stambenih zgrada da ostvare svoje zakonsko pravo da ozvaniče i uknjiže zemljište na lokalnom području. Zbog navedenih razloga, zemljišni sporovi su među najpopularnijim u sudovima u našoj zemlji.

Provjera usklađenosti sa odredbama čl. 36 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije i Federalnog zakona br. 189 od 29. decembra 2004. godine „O implementaciji Stambenog kodeksa Ruske Federacije“ od 29. decembra 2004. „O implementaciji Kodeksa stanovanja Ruske Federacije ” (u daljem tekstu Federalni zakon 189) Ustava Ruske Federacije ogleda se u Rezoluciji Ustavnog suda RF od 28.05.2010. br. 12-p „U slučaju provere ustavnosti delova 2, 3. i 5. člana 16. Federalnog zakona „O stupanju na snagu stambenog kodeksa Ruske Federacije“, dijelovi 1. i 2. člana 36. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, stav 3. člana 3. i st. 5 člana 36 Zakona o zemljištu Ruske Federacije u vezi sa pritužbama građana E. Yu. Dugenets, V. P. Minin i E. A. Plekhanov" (u daljem tekstu Rezolucija Ustavnog suda Ruske Federacije br. 12-p) .

Ustavni sud Ruske Federacije priznao je odredbe 2. i 5. člana 16. Federalnog zakona 189 u vezi sa čl. 1. i 2. člana 36. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, stav 3. člana 3. i stav 5. člana 36. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, koji predviđa prelazak u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u stambenoj zgradi koja je formirana i zemljište ispod ove kuće upisano u katastarski registar bez usvajanja od strane državnih organa ili organa lokalne samouprave odluke da im se dodijeli vlasništvo nad ovim zemljištem i bez državne registracije prenosa vlasništva nad njim, što nije u suprotnosti sa Ustavom Ruske Federacije.

„...Dakle, implementirajući u Zakonik o stanovanju Ruske Federacije i Federalni zakon „O stupanju na snagu Zakonika o stanovanju Ruske Federacije“ odredbe člana 36. Ustava Ruske Federacije, uzimajući u obzir s obzirom na pravnu prirodu zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, savezni zakonodavac je uneo pravno regulisanje odnosa oko prenosa u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u stambenoj zgradi zemljišne parcele pod ovom kućom, kao element takve zajedničke imovine, u okviru stambenog zakonodavstva.

To znači da, za razliku od postupka za sticanje prava građana i pravnih lica na zemljišne parcele koje su u državnom ili opštinskom vlasništvu, koji je utvrđen Zakonom o zemljištu Ruske Federacije, za besplatni prenos zemljišne parcele na kojoj se nalaze stambena zgrada i drugi dijelovi takve zgrade kuće, objekti nekretnina, u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u takvoj kući, potrebno je i dovoljno da državni organi ili organi lokalne samouprave obrazuju ovaj zemljišne parcele u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanističkoj djelatnosti i izvrši njenu državnu katastarsku upis, štaviše, da ni posebna odluka organa javne vlasti o davanju zemljišne parcele, niti državna registracija prava zajedničke potrebno je zajedničko vlasništvo nad ovom zemljišnom parcelom u Jedinstvenom državnom registru prava na nepokretnostima i transakcija sa njom.”

Ustavni sud Ruske Federacije je u svojoj rezoluciji istakao ulogu opštinskih organa u rešavanju pitanja formiranja zemljišnih parcela: „...Koristeći svoja diskreciona ovlašćenja u ovoj oblasti, savezni zakonodavac je poverio upravljanje organima lokalne samouprave. i raspolaganje zemljišnim parcelama u opštinskoj svojini (2. deo člana 11. Zakona o zemljištu Ruske Federacije), kao i raspolaganje zemljišnim parcelama za koje državna svojina nije razgraničena, osim ako je drugačije određeno zakonodavstvom Ruske Federacije (čl. 10 Federalnog zakona od 25. oktobra 2001. br. 137-FZ "O stupanju na snagu Zakona o zemljištu Ruske Federacije").

U postojećem razvoju naselja, na vlasnike prostorija u stambenoj zgradi, prenos vlasništva nad zemljištem na kojem se nalazi, s obzirom da takva zemljišna parcela, kao i druga zajednička imovina u stambenoj zgradi, nema samostalna upotrebna vrijednost i nijedna druga namjena osim služenja stambenim i nestambenim prostorima u ovoj zgradi, ne može se smatrati povredom prava odgovarajućeg javnog subjekta, koji zapravo nema mogućnost korištenja zemljišne parcele pod stanom. zgrada osim raspolaganjem pravom na nju (npr. sklapanjem ugovora o zakupu).“

Ustavni sud Ruske Federacije je utvrdio da je dio 3. člana 16. Federalnog zakona 189 u suprotnosti sa Ustavom Ruske Federacije u mjeri u kojoj onemogućuje vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, koji za to nije ovlašten skupština vlasnika prostorija u ovoj zgradi, od podnošenja zahtjeva za formiranje zemljišne parcele na kojoj se nalazi apartmanska kuća.

“... Pošto je u dijelu 3. člana 16. Federalnog zakona “O donošenju Kodeksa za stanovanje Ruske Federacije” predvidio da ako zemljišna parcela na kojoj se nalazi stambena zgrada nije formirana prije 1. marta 2005. godine, svako koga ovlasti skupština vlasnika prostorija u U ovoj kući, osoba ima pravo da se obrati državnim ili lokalnim vlastima sa zahtjevom za formiranje takve zemljišne parcele, savezni zakonodavac je težio da osigura da vlasnici prostorija u stambenoj zgradi imaju pravo vlasništva nad zajedničkom imovinom u ovoj kući, uključujući i zemljište, predviđeno dijelom 1. člana 36. Zakona o stanovanju Ruske Federacije.

U međuvremenu, zbog razlika u statusu stambenih i nestambenih prostorija u stambenoj zgradi i proizašlih razlika u interesima vlasnika odgovarajućih prostorija, uprkos činjenici da svi oni zapravo koriste zemljište na kojem je takva kuća se nalazi, donošenje odluke na skupštini postaje praktično nemoguće. U okviru postojeće zakonske regulative, to znači neograničeno održavanje drugačijeg pravnog režima za zemljišne parcele pod takvim kućama i kršenje jednog od osnovnih principa zemljišnog zakonodavstva, jedinstva sudbine zemljišnih parcela i objekata koji su s njima čvrsto povezani.

Osim toga, vlasnici prostorija (kako stambenih tako i nestambenih) u stambenoj zgradi, pod kojom nije formirana zemljišna parcela, ne snose porezni teret u vezi s korištenjem zemljišne parcele, iako, kao provođenje zakona praksa pokazuje da su u nekim slučajevima vlasnici nestambenih prostorija primorani da plaćaju zakupninu za korišćenje ove zemljišne parcele.

Slijedom toga, proizilazeći iz dijela 3. članka 16. Federalnog zakona "O donošenju Kodeksa stanovanja Ruske Federacije", ovisnost formiranja zemljišne parcele ispod stambene zgrade (i, shodno tome, njen prijenos u zajedničko vlasništvo ) iz odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, dovodi do kršenja prava vlasnika zaštićenih članovima 35. i 36. Ustava Ruske Federacije, kao i do narušavanja principa univerzalnosti i jednakosti oporezivanja (član 19. (1. dio) i 57. Ustava Ruske Federacije, član 3. Poreskog zakonika Ruske Federacije).

Prema Ustavnom sudu, „... Priznavanje određene zemljišne parcele, koja po pravilu nema prirodne granice, kao objekta građanskog prava, kao i predmeta oporezivanja, nemoguće je bez tačnog definisanja njenog granice u skladu sa saveznim zakonima, kao što je propisano članom 11.1 Zakona o zemljištu Ruske Federacije, u vezi sa članovima 11 i 389 Poreskog zakona Ruske Federacije.

Zato je savezni zakonodavac odredio prenos zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada i drugi objekti nepokretnosti koji su u njoj uključeni u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u takvoj kući potrebom formiranja ovog zemljišta. parcele prema pravilima zemljišnog zakonodavstva i propisima o urbanističkoj djelatnosti, povjeravajući njegovu provedbu državnim organima ili jedinicama lokalne samouprave.”

Od trenutka donošenja navedene odluke Ustavnog suda Ruske Federacije do unošenja potrebnih izmjena saveznog zakonodavstva, vlasnici prostorija u stambenim zgradama, zemljišnih parcela pod kojima nisu formirane, imaju pravo da se pojedinačno prijave državnom organa ili organa lokalne samouprave sa zahtjevima za formiranje ovih zemljišnih parcela. Takve izjave će biti osnova nadležnom organu javne vlasti da formira zemljište i izvrši njen državni katastarski upis. “...Žalba bilo kojeg vlasnika prostorija (kako stambenih tako i nestambenih) u stambenoj zgradi, uključujući i one koje nije ovlastila skupština vlasnika prostorija u ovoj zgradi, državnim ili lokalnim vlastima sa zahtjevom za formiranje zemljišne parcele na kojoj se nalazi ova stambena zgrada treba smatrati osnovom za formiranje zemljišne parcele i njen državni katastarski upis, što ne negira potrebu formiranja i sprovođenja katastarskog upisa zemljišnih čestica u razumnom roku. vrijeme od strane samih organa javne vlasti, kojima je povjerena odgovarajuća funkcija.”

Pa, saveznom zakonodavcu je Ustavni sud Ruske Federacije preporučio sljedeće: „... uzimajući u obzir pravne stavove Ustavnog suda Ruske Federacije, izražene u ovoj Rezoluciji, uvesti izmjene u stambeno zakonodavstvo ima za cilj, kako pojašnjenje postupka razmatranja zahtjeva za formiranje zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada, ako takav zahtjev podnosi vlasnik stambenog ili nestambenog prostora u ovoj zgradi, koji nije ovlašten da čini tako odlukom skupštine i reguliše relevantne radnje organa javne vlasti, uključujući i u pogledu određivanja rokova za njihovo sprovođenje.”

Pitanje zakonitosti člana 36. Zakona o stanovanju RF i člana 16. Federalnog zakona 189 razjašnjeno je razmatranom Rezolucijom Ustavnog suda Ruske Federacije. Ali sam postupak registracije i odobravanja granica susjedne teritorije stambene zgrade nije posebno propisan u stambenom zakonodavstvu, što ne omogućava uvijek određivanje njegove veličine i formaliziranje vlasništva nad zemljištem susjedne teritorije do vlasnici stambene zgrade. Pravo vlasnika prostorija na susednu teritoriju proklamovano u članu 36. Zakonika o stanovanju RF nije detaljnije navedeno u Zakonu o stanovanju i drugim zakonima i ne sprovodi se uvek u praksi.

Kao što je ranije navedeno, vlasnici stambene zgrade imaju pravo zajedničkog zajedničkog vlasništva na zemljišnoj parceli ispod stambene zgrade i drugim objektima nepokretnosti koji su uključeni u stambenu zgradu, a koja im po sili zakona pripada, kao vlasnicima prostorija. u stambenoj zgradi. Odnosno, vlasnici nisu stekli pravo vlasništva na lokalnom području po sili zakona, već samo na zemljišnoj parceli ispod kuće i (ili) ako postoje, na drugim objektima nekretnina koji su uključeni u stambenu zgradu.

Često, prilikom razjašnjavanja pravnog statusa zemljišnih parcela pod MKD i okolnog područja nakon završetka izgradnje i puštanja kuća u funkciju, dolazi do situacije kada se zemljišne parcele povezane s MKD upisane u katastarski registar ne mogu u stvari registrovati kod vlasti Rosreestra. zbog činjenice da nam premjer zemljišta obavljen prije nekoliko godina prilikom registracije takvih parcela za katastarsku registraciju neće omogućiti da koordiniramo granice takvih parcela i razjasnimo ih u skladu sa zahtjevima ruskog zakonodavstva o zemljištu i urbanizmu Federacije, budući da se ove zemljišne parcele često nalaze i, zapravo, spadaju u opštu svojinu objekata malih stambenih zgrada koji se a priori ne mogu na nju odnositi po smislu čl. 36 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije: na primjer, prolazi koje koriste stanovnici nekoliko stambenih zgrada, pješački trotoari unutar bloka, sportski tereni, također izgrađeni za stanovnike bloka uz finansiranje iz budžeta različitih nivoa, itd. Kao rezultat ovakvog stanja, dolazi do sukoba interesa između vlasnika stambenih zgrada i vlasnika drugih stambenih zgrada, kao i sa opštinom.

Dakle, kao što je već navedeno, granice i veličina zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada određuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanizmu.

Članovi 39., 40. Zakona o katastru predviđaju postupak za ugovaranje granica zemljišnih parcela, a član 42.8 utvrđuje postupak za pojašnjenje njihovih granica. Urbanistički zakonik Ruske Federacije utvrđuje osnovne principe teritorijalnog planiranja i zoniranja teritorija naselja, kao i pitanja pravila korištenja zemljišta.

Rezolucija Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. aprila 2010. godine br. imovinska i druga imovinska prava” predviđa:
„…P. 68. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi imaju pravo prigovora na sudu, uzimajući u obzir nadležnost predmeta, prema pravilima poglavlja 25. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije ili poglavlja 24. Zakona o arbitražnom postupku. Ruske Federacije, radnje (nečinjenje) organa za formiranje zemljišne parcele na kojoj se nalazi kuća, za izradu dokumentacije za planiranje teritorije (članovi 45. i 46. Gradskog planskog kodeksa Ruske Federacije), kao i radnje koje prethode otuđivanju zemljišne parcele, a posebno odluke o davanju zemljišne parcele za izgradnju, o održavanju licitacija za prodaju zemljišne parcele ili prava na zaključivanje ugovora o zakupu zemljišta i dr.

Ako kao rezultat ovakvih radnji državnog organa treća lica imaju pravo na zemljišnu parcelu koja je neophodna za funkcionisanje stambene zgrade, vlasnici prostorija u njoj mogu se obratiti sudu takvim trećim licima sa tužbom. sa ciljem osporavanja relevantnog prava, ili sa zahtjevom za utvrđivanje granica zemljišne parcele.

Prilikom razmatranja ovih zahteva, sud rešava sporna pitanja u vezi sa granicama date zemljišne parcele u skladu sa zahtevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanističkom planiranju (Deo 1 člana 36 Zakonika o stanovanju RF). U ovom slučaju, teret dokazivanja okolnosti koje su poslužile kao osnov za formiranje zemljišne parcele u spornim granicama i veličini je na nadležnom organu. Sudska odluka kojom su utvrđene granice zemljišne parcele je osnov za promjenu podataka o ovoj zemljišnoj parceli u državnom katastru nepokretnosti.”

Sumirajući prethodno rečeno, može se primijetiti da je za formalizaciju vlasništva nad zemljištem koje čini lokalno područje neophodna odluka skupštine vlasnika prostorija, ali u pripremi za takav sastanak potrebno je raditi razjasniti i dogovoriti granice navedenog lokalnog područja, u skladu sa odredbama zemljišnog i urbanističkog zakonodavstva Ruske Federacije, utvrđujući njihov stvarni položaj i druge okolnosti, uključujući interese trećih lica i opštinske propise, koji mogu naknadno utiču na njegovu registraciju.

Odnosno, saznati sve gore navedene okolnosti, pa tek onda donijeti odluku o organiziranju takvog sastanka. U suprotnom, određivanje granica prema podacima iz katastarske evidencije može dovesti do nemogućnosti upisa prava svojine i daljih pravnih sporova za osporavanje granica zemljišnih parcela.

U nekim slučajevima može biti vrijedno razmisliti o smanjenju veličine lokalnog područja ako već uključuje objekte koji se ne mogu klasificirati kao opća svojina određene stambene zgrade.

Ili, u svjetlu gore navedene Rezolucije Plenuma Oružanih snaga Ruske Federacije, vlasnici imaju pravo da se obrate sudu radi rješavanja spornih pitanja u vezi sa granicama zemljišne parcele lokalnog područja, u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanističkim poslovima, uložiti žalbu na radnje opštine na prethodno izvršenom premjeru zemljišnih parcela i utvrđivanju njihovih granica, i to: osporiti samo pravo trećeg lica na susjednu parcelu ako krši prava vlasnika stambene zgrade (u smislu granica zajedničke imovine) ili da sudski utvrde granice (granice susjedne parcele), uzimajući u obzir granice parcele ispod stambene zgrade i mjesnu površinu.

U svakom slučaju, ovo nije laka stvar i odluka se u svakom konkretnom slučaju mora donijeti uzimajući u obzir sve okolnosti stvarnog stanja stvari i dajući pravnu ocjenu svih dostupnih dokumenata, kao i rokove zastare po proceduralnim zakon.

Zemljište koje čini prostor stambene zgrade u svrhu njenog održavanja

Uprkos činjenici da postoje brojne poteškoće u upisu vlasništva nad lokalnim područjem zbog praznina i nesavršenosti važećeg zakonodavstva, pitanja čišćenja i održavanja lokalnog područja sudovi uglavnom rješavaju na jedinstven način i praksa u takvim slučajevima može se smatrati manje-više uspostavljenom u današnje vrijeme.

Prema čl. 44 Zakonika o stanovanju RF u nadležnost skupštine vlasnika stambenih zgrada, donošenje odluka o granicama korištenja zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada, uključujući uvođenje ograničenja u njenom korištenju, donošenje odluka o poboljšanju zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada, a koja se odnosi na zajedničke vlasnike prostorija u stambenoj zgradi, uključujući postavljanje, održavanje i rad elemenata uređenja i uređenja na navedenoj zemljišnoj parceli.

U skladu sa Minimalnim spiskom radova i usluga za održavanje i tekuću popravku zajedničke imovine MKD, odobrenom Uredbom Vlade br. 290 od 04.03.2013. i 25, radovi na održavanju zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada, sa elementima uređenja i uređenja, te drugih objekata namijenjenih održavanju i eksploataciji ove kuće (u daljem tekstu lokalna površina), u toku hladna sezona: čišćenje poklopaca šahtova bunara i vatrogasnih hidranta od snijega i leda debljine sloja veće od 5 cm; premještanje svježe napalog snijega i čišćenje lokalnog područja od snijega i leda u prisustvu kolotraga preko 5 cm; čišćenje lokalnog područja od aluvijalnog snijega (ili čišćenje takvog područja od snježnog pokrivača); čišćenje lokalnog područja od mraza i leda; čišćenje kanti za otpatke postavljene u blizini ulaza i njihovo pranje, čišćenje kontejnerskih lokacija koje se nalaze u lokalnoj zoni zajedničke imovine stambene zgrade; čišćenje trijema i prostora ispred ulaza, metenje i čišćenje lokala, čišćenje atmosferskih odvoda.

Rešenje žalbe u predmetu br. 33-1328/2015 od 3. aprila 2015. Vrhovnog suda Republike Karelije: „... Ocenivši argumentaciju okrivljenog D. B.C. i njegovog zastupnika da nije formirana parcela ispod kuće, u vezi s tim nema osnova za plaćanje usluga DOO "(...)" za čišćenje zemljišne parcele (susedna teritorija), sud prvostepena opravdano nije prihvatila .

Prema tački "e" stava 2. Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, zajednička imovina obuhvata zemljišnu parcelu na kojoj se nalazi stambena zgrada i čije su granice određene na osnovu državnog katastarskog zakona. uknjižbenih podataka, sa elementima uređenja i uređenja.

Podtačkom "d" tačke 11. Pravilnika o održavanju zajedničke imovine u stambenoj zgradi utvrđeno je da se održavanje zajedničke imovine, u zavisnosti od sastava, konstrukcijskih karakteristika, stepena fizičkog istrošenosti i tehničkog stanja zajedničke imovine, vrši u skladu sa zakonom. kao iu zavisnosti od geodetskih i klimatskih uslova lokacije stambene zgrade obuhvata čišćenje i sanitarno čišćenje zajedničkih prostora, kao i zemljišne parcele koja je deo zajedničke imovine.

Na osnovu sistematskog tumačenja pravnih stavova Ustavnog suda Ruske Federacije, datih u rezoluciji Ustavnog suda Ruske Federacije od 28. maja 2010. godine. br. 12-P i stav 67. rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 10, Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. aprila 2010. godine. broj 22 „O nekim pitanjima koja se javljaju u sudskoj praksi pri rješavanju sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih imovinskih prava“, vlasnici prostorija stambene zgrade su pravni vlasnici zemljišne parcele ispod stambene zgrade, bez obzira na državnog katastarskog upisa zemljišne parcele na kojoj se nalazi višestambena zgrada."

Žalbena odluka Okružnog suda u Uljanovsku u predmetu br. 33-3428/2013 od 1. oktobra 2013. godine: „...Analizirajući odredbe čl. 36, 39 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, kao i odredbe zaključenog ugovora o upravljanju stambenom zgradom, prvostepeni sud je došao do ispravnog zaključka da nepostojanje vlasničke isprave za zemljišnu parcelu ne može ukazuju na nepostojanje zemljišne parcele na kojoj se nalazi kuća kao dio zajedničke imovine stambene zgrade.

U skladu sa odredbama člana 16. Federalnog zakona od 29. decembra 2004. br. 189-FZ „O donošenju Zakona o stanovanju Ruske Federacije“, zemljišna parcela na kojoj je stambena zgrada i drugi objekti nepokretnosti obuhvataju u takvoj kući nalazi se zajednička zajednička imovina vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i prelazi na njih bez naknade na pravu zajedničkog vlasništva.

Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi stiču pravo zajedničkog vlasništva na zemljišnoj parceli na kojoj se kuća nalazi od trenutka državne registracije vlasništva nad prostorom.

U slučaju da zemljišna parcela nije formirana i u vezi sa njom nije izvršena državna katastarska evidencija, zemljište ispod stambene zgrade je vlasništvo odgovarajućeg javnopravnog lica.

Vlasnik, u smislu 3. i 4. člana 16. Uvodnog zakona, nema pravo raspolaganja ovim zemljištem u dijelu u kojem bi se formirala parcela ispod stambene zgrade. Zauzvrat, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi imaju pravo posjedovanja i korištenja ove zemljišne parcele u obimu potrebnom za njihov rad stambene zgrade, kao i objekata koji su dio zajedničke imovine u takvoj zgradi.

Takvo objašnjenje pravnih normi dato je u paragrafu 67 Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 10, Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 22 od 29. aprila 2010. godine „O neka pitanja koja se javljaju u sudskoj praksi prilikom rješavanja sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih imovinskih prava.”

Prvostepeni sud je pravilno ukazao da vlasnici prostorija u stambenoj zgradi, pod kojom nije formirana parcela, zapravo ostvaruju vlasništvo i korištenje neoblikovane zemljišne parcele ravnopravno sa vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi. , zemljište pod kojim je formirano. Sama činjenica da se kuća nalazi na zemljištu već implicira da vlasnici koriste ovu parcelu i, shodno tome, moraju je održavati u ispravnom stanju. Nepostojanje vlasničke isprave na zemljišnoj parceli ne ukazuje na nepostojanje zemljišne parcele na kojoj se kuća nalazi kao dio zajedničke imovine stambene zgrade, kao ni na propust tuženog da izvrši radove na čišćenju lokala. .

Pod takvim okolnostima, prvostepeni sud je razumno zaključio da nepostojanje zemljišne parcele ispod stambene zgrade u kojoj je tužilja formirana i koja je prošla državni katastarski upis ne utiče na utvrđivanje njenog udjela u pravu. zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi i ne dozvoljava joj da ne plaća čišćenje lokala.

Uzimajući u obzir ove okolnosti, kao i nedostatak dokaza o neizvršenju radova na čišćenju teritorije od strane tuženog, prvostepeni sud je osnovano odbio da udovolji tužbenim zahtevima tužioca za povraćaj sredstava uplaćenih za radove na čišćenju lokala. područje.”

Dakle, nije bitno da li je parcela lokalnog područja formirana ili ne, vlasnici su dužni da je održavaju.

Pa, što se tiče pitanja upisa vlasništva lokalnog područja u skladu sa zakonom o registraciji nekretnina, nadajmo se da će sva sporna pitanja navedena u ovom članku biti riješena na zakonodavnom nivou. Ili će, kako se to najčešće dešava u našoj zemlji, sudovi, nakon što se za rješavanje sporova prijave najnapredniji vlasnici i upravljačke organizacije, formirati sudsku praksu, koja će naknadno biti uključena u pravne akte Ruske Federacije.

Mnogi ljudi su čuli za takav koncept kao što je „domaći prostor“. Ali malo ljudi razumije šta je to, gdje se tačno nalazi i za šta je potrebno. Istovremeno, stanovnici kuća često imaju pitanja o korištenju ove teritorije i troškovima njenog održavanja. Lokalno područje nije samo zemljište, već i dio zajedničke imovine čije nijanse upravljanja svi trebaju znati.

Šta je lokalno područje i kako se ono određuje? Fotografija br. 1

Mnogi ljudi imaju apstraktan koncept lokalnog područja. Jednostavno rečeno, ovo je zemljište koje se nalazi u blizini kuće. Ne postoji jasna definicija ovog pojma u zakonodavstvu. A pravno uređenje teritorija uz kuće provodi se normama različitih akata.

Prema građanskom pravu, posebnost nekretnine je njena neraskidiva povezanost sa zemljištem. Potreban je ne samo za izgradnju raznih zgrada i objekata na njemu, već i za njihov rad.

Stambeni zakonik Ruske Federacije utvrđuje pravo svih stanovnika kuće, uključujući i zemljište na kojem se nalazi.

Pored samog zemljišta, zakonodavac stanovnike svrstava u obične:

• zelene površine;
• objekti poboljšanja;
• ostali objekti potrebni za rad (održavanje) kuće.

Dakle, prema zakonu, lokalna površina je zemljište ispod i oko same kuće. To znači da je njegovo korištenje regulirano i zemljišnim zakonodavstvom. U zajedničkoj svojini stanara višespratnice nalaze se i dečija igrališta, parking, trafo kabine, zelene površine, garaže i drugi objekti koji se nalaze na ovom lokalitetu, koji se nalaze na ovoj lokaciji, kao i uređenje njenog dvorišta.

Određena pitanja koja se odnose na granice i veličinu takvih teritorija rješavaju se primjenom normi Urbanističkog zakonika.

Kako se određuje veličina lokalnih područja?

Zašto je potrebno lokalno područje? Fotografija br. 2

Susjedne teritorije, kao i sve druge zemljišne parcele, moraju imati određene granice. Zakon ne utvrđuje jedinstvenu veličinu za takve teritorije. Sve kuće imaju različite veličine, lokacije i uvjete gradnje, pa se površina parcele određuje pojedinačno. Za njegovo izračunavanje koriste se sljedeći pokazatelji:

• površina svih stambenih prostorija kuće;
• udio zemljišta po kvadratnom metru stambenog prostora;
• starost, spratnost kuće.

Osim toga, uzimaju se u obzir razvojni uvjeti područja i lokacija kuće u odnosu na druge kuće i objekte na osnovu urbanističkih standarda. Ako je susjedno zemljište upisano na propisan način, onda se podaci o njemu unose u Jedinstveni katastar. A tačne karakteristike parcele, uključujući njenu veličinu i granice, odražavaju se u katastarskim pasošima. Za privatna domaćinstva, veličina (granice) susjednog zemljišta određuju se uslovima ugovora i druge dokumentacije o pravu korištenja zemljišta.

Međutim, nisu sve susjedne parcele formalizovane i uknjižene. Bez prolaska kroz ovu proceduru, biće nemoguće utvrditi granice teritorije i riješiti pitanja njenog korištenja.

Ko bi trebao održavati okućnice?

Ko snosi troškove održavanja i unapređenja lokalnog prostora? Fotografija br. 3

Odgovor na ovo pitanje zavisiće od toga da li je lokalitet prošao proceduru upisa i katastarske registracije. Ako da, onda postaje svi stanari kuće. A svaki vlasnik, osim prava posjedovanja i korištenja imovine, ima i obavezu da je održava. Član 158. Zakona o stanovanju Ruske Federacije utvrđuje obavezu za stanovnike da učestvuju u troškovima održavanja zajedničke imovine, uključujući zemljište. Te troškove svako mora snositi srazmjerno svom udjelu, odnosno površini stana.

Aktivnosti neposredne brige o lokalnom zemljištu provode sami stanovnici, HOA ili upravljačka organizacija koju su oni odabrali. Njihov zadatak uključuje održavanje njegove čistoće, uklanjanje smeća, uređenje i uređenje. Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. avgusta 2006. br. 491 osnivaju se za održavanje susjedne parcele i ostatka zajedničke imovine.

Stanje susjedne parcele ne bi trebalo da krši zahtjeve sanitarnih, urbanističkih i drugih zakonskih normi.

Ako parcelu ne formiraju stanovnici, ona će zapravo biti u vlasništvu opštine. Tada će morati da učestvuje u održavanju stranice.

Raspolaganje lokalnim zemljištem

Ako zemljište uz kuću ispunjava sve potrebne zahtjeve, onda ono postaje zajedničko vlasništvo svih stanovnika (vlasnika) kuće. Prema normama građanskog i stambenog zakonodavstva, oni imaju pravo da koriste, posjeduju i raspolažu svojom imovinom. Pošto je imovina zajednička, odluke o načinu raspolaganja moraju se donositi zajednički.

Na skupštini se mogu dogovoriti oko izgradnje dječijih ili sportskih terena, parkinga, postavljanja klupa, sadnje biljaka, reklamnih i drugih objekata na lokaciji. Oni takođe imaju pravo da sklapaju ugovore sa drugim licima o korišćenju ove teritorije na plaćenoj osnovi. Stanovnici moraju mudro upravljati svojim zemljištem u skladu sa zahtjevima zakona. Treba imati na umu da nemaju pravo da ograničavaju kretanje drugim osobama na lokalnom području.

Osim toga, treba osigurati prolaz specijalnih službi.

Nijanse

Koje nijanse mogu nastati prilikom utvrđivanja veličine lokalnog područja i prilikom utvrđivanja troškova njegovog održavanja? Fotografija br. 4

Za rad bilo koje zgrade potrebna je susjedna teritorija. Određivanje njenih granica i onih koji su odgovorni za održavanje privatnih kuća nije teško. To nije tako lako učiniti sa susjednim područjima visokih zgrada. Ako su zemljišne parcele prošle proceduru uknjižbe i upisane su u katastar i prije stupanja na snagu novog Zakona o stanovanju, onda automatski potpuno besplatno prelaze u posjed svih vlasnika stambenih prostorija kuće.

Ako lokacija nije formirana, tada stanovnici mogu zajednički odlučiti o potrebi dodjeljivanja u zajedničko vlasništvo. Tada se mogu obratiti općini ili drugom nadležnom organu za odlučivanje o formiranju i dodjeli kućne parcele. Važno je shvatiti da od trenutka kada se prava na njega prenesu na njih, oni takođe prihvataju odgovornost za njegov sadržaj.

zaključci

Stanovnici stambenih zgrada često ne razmišljaju o pitanjima vlasništva i održavanja susjednih parcela. Međutim, ako se ispod prozora postavi deponija ili parking, to postaje relevantno. Vlasnici visokih zgrada trebaju biti svjesni statusa teritorije u blizini svoje kuće, prava na nju i pravila za njeno održavanje.

Više o tome ko je vlasnik lokalnog područja možete saznati gledajući video:

Vrhovni sud je pojasnio ko ima pravo da uđe u dvorište stambene zgrade.

A ko može vlasniku automobila oduzeti takvo pravo?Vlasnici kuća imaju pravo da bezuslovno koriste parking u dvorištu svoje kuće.

Nakon uvođenja plaćenog parkinga, masivno ograđivanje dvorišnih površina i postavljanje barijera bukvalno su preplavili velike gradove. Naravno, nemaju svi garažu.

I tu je počela borba za mjesto na suncu. Dvorišna udruženja vlasnika automobila naplaćuju naknadu za parkiranje u dvorištu i za rad barijere. A oni koji ne plate bivaju bukvalno izbačeni na ulicu, zabranjen im je pristup sopstvenom domu.

Je li to legalno?

Imaju li vlasnici pravo da zatvore svoje dvorište? Da li neke komšije imaju pravo da kažu „neću te pustiti unutra“ drugim komšijama koji nisu platili mesto na suncu u svom dvorištu?

Upravo sa takvom situacijom se morao suočiti i Vrhovni sud. A kako takvih slučajeva ima mnogo, ovaj slučaj je uvršten u pregled sudske prakse. Odnosno, sada se sve sudije prilikom razmatranja ovakvih predmeta moraju rukovoditi pravnim stavovima Vrhovnog suda na koje se ukazuje u ovom procesu.

Tako je na sastanku vlasnika automobila jedne od stambenih zgrada odlučeno da se građanki S. oduzme mogućnost da parkira svoj automobil na lokalnom području.

I pored toga što ova državljanka posjeduje stan u ovoj zgradi, u njoj je prijavljena i stalno nastanjena. Razlog za to je njeno kršenje propisa o ulasku i parkiranju koje je odobrio isti plemićki sabor. Na sastanku je odlučeno i da joj se vrati novac koji je ranije uplaćen - njenu uplatu. To se dogodilo dvije godine nakon što je od barijere dobila privezak za ključeve.

Pošto je izgubila pristup svojoj kući, građanka S. je podnijela tužbu protiv stambeno građevinske zadruge. Međutim, prvostepeni sud je odbio njen zahtjev. Prema njegovom mišljenju, nije bilo dokaza o ometanju pristupa njenoj kući. Ograničenje prava korištenja parking mjesta koje je u zajedničkoj upotrebi vlasnicima prostorija stambene zgrade utvrđuje se odlukom skupštine vlasnika automobila.

Sa ovim argumentima se složio i Apelacioni sud.

Ali Vrhovni sud je utvrdio da se nisu pridržavali zakona.

Prema stavu 1 člana 262 Građanskog zakonika, građani imaju pravo da se slobodno, bez ikakve dozvole, nalaze na zemljišnim parcelama koje nisu zatvorene za javni pristup i koriste prirodne objekte koji se na tim parcelama nalaze.

Parcela na kojoj se nalazi stambena zgrada je zajednička zajednička svojina vlasnika lokala.

U skladu sa dijelom 5. člana 16. Zakona „O stupanju na snagu Kodeksa stanovanja Ruske Federacije“, od trenutka formiranja zemljišne parcele i njenog katastarskog upisa, parcela na kojoj se nalazi stambena zgrada nalazi se bez naknade prelazi u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija stambene zgrade.

Prema dijelu 2. člana 36. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, koriste i, u granicama utvrđenim ovim zakonikom i građanskim zakonodavstvom, raspolažu zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.

Dakle, vlasnik prostora u stambenoj zgradi ima bezuslovno i neotuđivo pravo korištenja zajedničke imovine stambene zgrade. Istovremeno, važeći zakon ne predviđa nikakve metode ograničavanja ili oduzimanja takvog prava vlasniku prostora u stambenoj zgradi, napominje Vrhovni sud.

Osim toga, pravo građanina S. na nesmetan ulazak u ograđeni prostor dijela dvorišta stambene zgrade kao vlasnika stambenog prostora u ovoj zgradi osigurano je i Pravilnikom o postupku ulaska i parkiranja. vozila na lokalnom području, odobreno od strane skupštine članova stambene zadruge.

Jedan od obaveznih uslova za priznavanje odluke sastanka kao osnova za nastanak ili prestanak građanskih prava i obaveza je postojanje u zakonu naznake građanskopravnih posledica koje su obavezne za sva lica ovlašćena za učešće u takvom sastanak.

Iscrpna lista organa upravljanja stambene zadruge sadržana je u članu 115. Zakona o stanovanju Ruske Federacije. Uključuje skupštinu članova stambene zadruge, konferenciju ako je broj učesnika skupštine veći od pedeset, kao i upravni odbor i predsjednik odbora stambene zadruge.

Glavna skupština vlasnika automobila nije navedena na ovoj listi. To znači da njegove odluke ne mogu imati posledice po građanina S. Ali to je ono što ni prvostepeni ni apelacioni sud nisu vodili računa. Generalno, gotovo je nemoguće oduzeti vlasniku nekretnine pravo da parkira automobil u dvorištu.