Работа посвящена недвижимости и недвижимому имуществу в Российском гражданском праве. Цель исследования – рассмотреть понятие недвижимости и недвижимого имущества в Российском гражданском праве.

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе.

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско- процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости:

Это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости». Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное».

Индивидуально-определенное имущество;

Незаменимое имущество;

Обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

Выделяются следующие смежные признаки:

многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость;

детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Виды недвижимого имущества:

Легальная классификация недвижимого имущества, как уже отмечалось, дана законодателем в п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

Недвижимое имущество по природе,

Недвижимое имущество, названное таковым силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы относятся земельные участки, здания и сооружения, жилые помещения.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком).

Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям. Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

Объекты, находящиеся в федеральной собственности;

Объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

Объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

Смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Как уже отмечалось, к вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление «не фактическое, а юридическое», поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.

Во избежание нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, необходимо сохранить сугубо объективный подход к этому понятию вместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Устранить же недостаточную конкретность существующего определения можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством. Только здесь могут быть разработаны понятия и показатели, которые в каждом случае обеспечат объективное решение вопроса об отнесении конкретного объекта к недвижимости.

Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

DOI 10.24411/2073-3313-2019-10342

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА В УСЛОВИЯХ РЕФОРМИРОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Александр Александрович ДАРКОВ, доцент кафедры гражданского права, гражданского и арбитражного процесса Государственного университета по землеустройству, Вице-президент Российского юридического клуба, кандидат юридических наук E-mail: [email protected]

Научная специальность: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

Аннотация. Процессы формирования в России новой экономической и правовой основы взаимодействия предпринимателей, представителей органов власти и структур общественного контроля, а также разработка и внедрение качественно новой системы элементов административного регулирования управления экономикой обусловливают острую потребность комплексной модернизации правового регулирования.

Недвижимое имущество, все его виды, традиционно является одним из наиболее значимых объектов гражданско-правового регулирования, обладает значительной инвестиционной привлекательностью, что в условиях реформирования гражданского законодательства обусловливает необходимость постоянного мониторинга правоприменительной и правореализационной практики в сфере гражданского оборота недвижимости.

При этом условием эффективности этих изменений является использование как традиционного, так и инновационного российского и зарубежного опыта гражданско-правового регулирования.

Ключевые слова: законотворчество, гражданское право, недвижимость.

Annotation. Processes of formation in Russia of new economic and legal basis of cooperation of entrepreneurs, representatives of public authorities and structures of public control, and development and implementation of qualitatively new system of elements of administrative regulation of economy management show a critical need for complex modernization of legal regulation.

Real property, and all types thereof are traditionally among the most important objects of civil regulation, they carry significant investment potential, which in the context of reforming of civil legislation, show the need in constant monitoring of law-enforcement and right-enforcement components of civil relations in the field of civil transactions with real property.

At the same time, usage of both traditional and innovative Russian and foreign experience of civil regulation is the condition of efficiency of these changes.

Keywords: law-making, civil law, real property.

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

Характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений представляет значительный интерес с позиции науки гражданского права. Важнейшее значение имеет она и с позиций правового регулирования, так как объекты регулирования отличаются исключительным разнообразием.

Цель настоящей статьи - представить характеристику правовому положению недвижимого имущества. Такая характеристика актуализируется тем, что реформа гражданского законодательства в основном завершена.

Что же представляют собой понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» в современных условиях?

Недвижимое имущество (недвижимость) - один из краеугольных институтов цивилистики, гражданского оборота, товарного рынка. Из общей классификации вещей в гражданском праве следует: недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками, являются делимыми и незаменимыми. В то же время, с точки зрения права, недвижимость - категория, обладающая значительным субъективным характером.

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением для них, соответственно, различного правового режима.

Отметим, что согласно нормам статей 164, 223 ГК РФ приобретение права собственности на недвижимое имущество, отказ от него осуществляются исключительно в режиме гласности с обязательностью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами, доступной для ознакомления третьим лицам.

При приобретении права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи и вещи, от которых собственник отказался, предусматривается различный порядок регулирования. Ипотека может быть установлена исключительно в отношении недвижимых вещей.

Обратимся к понятийному аппарату, закрепленному нормами ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские

суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»1.

Как видно из определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые в силу их природы, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона, т.е. вещи, признаваемые таковыми законом. В свою очередь, вещи, недвижимые в силу их природы, подразделяются на следующие категории:

а) земельные участки;

б) участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

в) объекты, неразрывно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).

В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения Гражданского кодекса РФ базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.

■ недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

■ недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

■ недвижимость по закону: воздушные и

морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

■ недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности, которые включают как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели; жилые помещения; кондоми-нимумы; объекты незавершенного стро-ительства2.

Правовые режимы различных видов недвижимого имущества характеризуются значительным количеством особенностей. К наиболее важным из них относятся следующие:

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

2. Существует ограничение прав по использованию земельных участков, так как права на

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

участки под размещенными на них объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества (например, в силу причин, указанных в ст. 35 ЗК РФ; регулируются в публичных интересах различными нормативными актами)3. Статья 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»4.

3. Согласно общему правилу, установленному ГК РФ, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования)5. Судя по материалам судебной практики, при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

На сегодняшний день, с учетом завершения этапа существенного реформирования гражданского законодательства, начатого в 2012 г., можно сделать следующие выводы по поводу понятийного аппарата в сфере недвижимости:

1. Определение недвижимой вещи, содержащееся в ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре.

2. Леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты уже исключены из перечня недвижимости.

3. В список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона внесены некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).

Анализируя понятие «недвижимость», остановимся на некоторых особенностях определений понятий «нежилое помещение» и «жилое помещение».

В законодательстве определение нежилого помещения отсутствует.

По мнению В.В. Витрянского, единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. «Нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, т.е. не являющееся жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение, как это следует из Жилищного кодекса

РФ, предназначено для проживания граждан; нежилые же помещения - это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д»6.

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе договора аренды.

Можно согласиться со следующей точкой зрения: «На наш взгляд, нежилые помещения необходимо классифицировать на те, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те, которые таковыми выступать не могут»7. Можно согласиться с данной точной зрения.

Определение жилого помещения содержится в ст. 6 ЖК РФ. «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодатель-ства)»8. Более подробно классификация жилых помещений будет рассмотрена ниже.

К объектам недвижимости относятся также иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые с 1 января 2005 г. считаются объектами недвижимости.

О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 ГК РФ. При этом предприятие рассматривается как имущественный комплекс. Согласно ст. 134 ГК РФ имущественные комплексы относятся к сложным вещам, в состав которых могут входить недвижимые и движимые вещи.

К вещам, признаваемым законом недвижимостью, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Важнейшим условием, для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внут-

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

реннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ) и Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации.

Нужно отметить, что признаваемые законом недвижимостью объекты весьма многообразны. Они, бесспорно, заслуживают отдельного самостоятельного исследования, и в контексте настоящей статьи в качестве примера остановимся только на правовом статусе судов смешанного «река - море» плавания.

Судно смешанного (река - море) плавания нельзя отнести ни к категории судов морских, ни к категории судов внутреннего плавания - это самостоятельный вид судов, который в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости не упоминается.

Однако согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 4 Федерального закона «О концессионных соглашениях» суда смешанного (река - море) плавания относятся к объектам концессионного соглашения в качестве недвижимого имущества.

Согласно п. 26 ст. 2 Федерального закона «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» суда смешанного (река - море) плавания, включенные в категорию «товар», отнесены к недвижимости.

Рассмотрим подробнее проблемы классификации объектов недвижимости.

Классификация недвижимого имущества дана законодателем в п.1 ст. 130 ГК РФ, где все оно делится на два основных вида:

■ недвижимое имущество, являющееся таковым по своей природе,

■ недвижимое имущество, признаваемое таковым законом.

К вещам, считающимися недвижимыми в силу природы, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К вещам, признаваемым законом недвижимыми, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть

отнесены и иные объекты (например, затонувшие объекты).

Юридическая наука создала несколько масштабных классификаций недвижимого имущества по различным критериям. Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

■ частные, т.е. находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

■ публично-правовые, т.е. находящиеся в собственности публично-правовых образований.

Объекты публично-правовой собственности включают: объекты, находящиеся в федеральной собственности; объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации; объекты, находящиеся в муниципальной собственности; смешанной формы собственности, т.е. находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

■ земельные участки;

■ участки недр;

■ здания и сооружения;

■ помещения;

■ иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

■ предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

■ движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру потребления и составу собственников и пользователей недвижимость (в виде зданий, сооружений) можно разделить на:

■ жилой фонд - недвижимое имущество в жилищной сфере, обеспечивающие потребности людей в проживании. Наряду с понятием жилое помещение жилищное законодательство закрепляет исчерпывающий перечень видов жилых помещений, определенный в ст. 16 ЖК РФ, и их понятия. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната;

■ нежилой фонд - недвижимое имущество используемое, как правило, с целью по-

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

лучения дохода, т.е. при осуществлении предпринимательской (производственной, сельскохозяйственной и иной) деятельности.

По характеру и целям использования в гражданском обороте недвижимые вещи можно классифицировать на:

■ недвижимость, изъятую из гражданского оборота;

■ недвижимость, используемую для жилья;

■ недвижимость, используемую в предпринимательских целях;

■ недвижимость, используемую для общественно значимых целей;

■ недвижимость, имеющую значение памятников истории и культуры.

Оценить значение категории «недвижимость» в условиях развития гражданского права можно с позиций историко-аналитического обзора правового регулирования, тем более, что ход реформы гражданского законодательства также можно рассматривать в ретроспективе. Постараемся ответить на вопрос: каковы основные закономерности развития категории «недвижимость» в постсоветской российской цивилистике.

В ходе становления институтов рыночной экономики, в результате чрезмерно интенсивных мер по приватизации государственного и муниципального имущества, возникло множество частных лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений и иных объектов недвижимости. Важно, что земельные участки, занимаемые соответствующей недвижимостью, в то время, как правило, не были сформированы. Земля (за редким исключением) оставалась в государственной собственности. Ее приватизация как объекта недвижимости осуществлялась позже.

В такой ситуации можно было обеспечить оборот недвижимости, только признав здания, строения, сооружения и даже отдельные помещения самостоятельными объектами права собственности и иных вещных прав, а также гражданско-правовых сделок и тем самым «оторвав» их от соответствующих земельных участков. Вполне предсказуемо, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, были подчинены правилу о следовании судьбе указанных объектов: всякий их новый собственник получал те же права по использованию земельного участка, что и предшествующий собственник.

Примененный в ГК РФ способ регулирования вещных прав на недвижимое имущество и

оборота недвижимости был, скорее всего, единственно возможным в данной ситуации. Но в дальнейшем такой способ перестал быть эффективным, чему способствовало наделение собственников зданий, строений и сооружений исключительным правом приватизации земельных участков, занятых соответствующими объектами недвижимости (ст. 36 ЗК РФ).

В дальнейшим, в связи с развитием международного торгового оборота, возникла необходимость унификации и коррекции положений ГК РФ в сторону сближения с правилами регулирования соответствующих отношений в праве Европейского Союза. Подобные тенденции сохранялись в последующие годы, в частности, в рамках вступления России в ВТО.

Еще одним фактором развития российской цивилистики стала возможность использования в российском законодательстве новейших достижений в сфере модернизации гражданских кодексов некоторых европейских стран (например, положительного германского опыта по осуществлению реформы обязательственного права в 2002 г.). Эта реформа была обусловлена необходимостью реализации в национальном праве многочисленных нормативных актов Европейского Союза, в частности директив ЕС: о купле-продаже потребительских товаров и о гарантиях их качества; о мерах по борьбе с задержками платежей в деловом обороте; об электронном деловом обороте9.

Еще одной «вехой», знаменующей очередной этап развития правового режима недвижимости, стал Национальный проект «Жилье» - программа по улучшению жилищных условий граждан, объявленная 5 сентября 2005 г. на встрече Президента Российской Федерации В.В. Путина с правительством, парламентом и главами регионов в рамках Программы приоритетных национальных проектов.

Нужно отметить, что серьезных изменений правового режима недвижимости эта деятельность не вызвала, но оказала влияние на весь характер целей и задач, декларируемых в последующих нормативных актах.

24 сентября 2008 г. было заявлено о том, что проект будет «переформатирован» в государственную программу, реализация которой начнется с 2009 г. Однако на заседании Совета по реализации национальных проектов 24 декабря 2008 г. статус проекта был сохранен (в Госпрограмму был переведен национальный проект «Развитие АПК»).

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

30 ноября 2012 г. Правительство РФ утвердило государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2013 - 2020 годы» (распоряжение от 30.11.2012 г. № 2227-р). В тексте программы упоминается национальный проект «Жилье» как реализующийся с 2006 г. Прямо эти два документа не взаимосвязаны, хотя по своему формату программа напоминает использовавшиеся документы по реализации национального проекта.

В 2008 г. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства разработал и представил Президенту РФ предложения по организации работы Совета, направленной на дальнейшее развитие гражданского законодательства, которые затем нашли отражение в Указе Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Указ № 1108)10.

В итоге статья 130 ГК РФ осталась в прежней редакции, хотя в редакции законопроекта, принятого в первом чтении, эта статья включала правила о том, что земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Нормы, которые не были включены в текст ст. 130 ГК РФ, были призваны законодательно закрепить положения, сложившиеся как в доктрине, так и в судебной практике. Например, в 2005 г. при подготовке постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в его текст было включено разъяснение, согласно которому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по обязатель-

ствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)11.

Приведенное выше разъяснение Пленума ВАС РФ основано на признании земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества единым объектом, выступающим в обороте в качестве единой недвижимой вещи.

Много нерешенных проблем остается в отношении правового режима жилых и нежилых помещений. Так, при подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе (2002- 2003 гг.) ставилась задача урегулировать соответствующие правоотношения. Как отмечалось в Концепции, «в зависимости от конструктивных особенностей и способа использования в здании (сооружении) могут быть выделены одно или несколько помещений, т.е. конструктивно и пространственно обособленных частей внутри здания (сооружения), пригодных для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова»12.

Этим круг проблем не исчерпывается. При признании помещения недвижимой вещью возникает вопрос о правовом режиме общего имущества здания. К такому имуществу относятся: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крыша, фундамент, инженерное оборудование, так называемые помещения общего пользования (лестничные проемы, холлы и проч.), которые объединяются по критерию непригодности их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения.

Как указывалось в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе, правовой режим объектов общего имущества «должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением, а с другой - безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Поскольку в обоих случаях речь идет о «безусловности», единственный правовой режим, обеспечивающий это, есть режим общей долевой собственности»13.

Интересно, что в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имуще-

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

ство здания» рекомендовалось арбитражным судам применять к нежилым помещениям по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) правила, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

Там же разъяснялось, что право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения соответствующее указание (пункты 1, 3, 5 постановления).

Еще одним сложным объектом недвижимости, требующим повышенного внимания, стал единый имущественный комплекс. В ГК РФ под ним понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 131 ГК РФ)14.

В то же время предприятие как имущественный комплекс должно было остаться отдельным объектом оборота, права на который могут переходить как на основании закона, так и по сделкам. При этом сведения о сделках, предметом которых является предприятие, подлежали обязательной публикации (ст. 132 в редакции законопроекта).

К сожалению, до настоящего времени правовые режимы различных объектов недвижимости сформированы не достаточно, и в процессе их взаимодействия друг с другом и со смежными правовыми институтами в современных условиях возникает немало противоречий. Сложившееся положение можно исправить, предло-

жив комплексное, полноценное и адекватное регулирование соответствующих правоотношений.

Характеристика недвижимости как объекта гражданских правоотношений не исчерпывается рамками научной статьи. На сегодняшний день существует потребность разработки и внедрения концептуально нового механизма правового регулирования правовых режимов недвижимости с учетом современных тенденций развития науки гражданского права.

1 Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (с учетом изм. и доп., вступ. в силу 01.01.2019 г.) // СПС «Консультант Плюс»

2 Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства. Промежуточные итоги. М.: Статут 2016.

4 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // СПС «Консультант Плюс»

5 Гражданский кодекс РФ (часть первая)...

6 Витрянский В.В. Указ. соч.

7 Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: Матер. конф. / Отв. ред. В.В. Витрянский. С. 35-36.

8 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»

9 Бергман В. Введение к пониманию германского Гражданского уложения // Гражданское уложение Германии. 3-е изд., перераб. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 13.

10 Указ Президента РФ от 18.07.2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // http://www.consultant.ru/document/cons_ с!ос_ЬА,^1Ш02/

11 Постановление Пленума ВАС от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_52891/

12 Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. С. 34, 44.

13 См. также: Чаплин Н.Ю. Концепция единого объекта недвижимости: к вопросу о целесообразности и возможности ее реализации в российском законодательстве // Журнал рос. права. 2019. № 1; СПС «Консультант Плюс». 1997 - 2019.

14 Гражданский кодекс РФ...

ЗАКОН И ПРАВО 08-2019

Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» достаточно часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают.

Однако в последние годы в нашей стране наблюдается неуклонный рост количества споров, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества. Как отмечает С.П. Гришаев, «многие проблемы, возникающие в судебно-арбитражной практике в сфере хозяйственного оборота недвижимости, в конечном счете, восходят к понятию и признакам данного явления»Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. ООО "Новая правовая культура". 2007 г. // СПС «Консультант Плюс».. Действительно, понятие недвижимости, содержащееся в ст.130 ГК РФ, сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое, но и практическое значение.

Так, отнесение объекта к категории движимого или недвижимого имущества влечет соответствующие правовые последствия, и на практике данное обстоятельство влияет на разрешение спора.

Рассмотрим пример из судебной практики.

ОАО "Пансионат "Весна" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительным зарегистрированного права собственности ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" на щитовой домик; обязании ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" снести самовольно возведенную постройку - указанный щитовой домик. Решением от 19.06.07 суд признал недействительным зарегистрированное право собственности ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" на щитовой домик и обязал ответчика снести самовольно возведенную постройку. Суд исходил из того, что спорный щитовой домик является самовольной постройкой, так как возведен на участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; ответчик не получил разрешения на строительство объекта в установленном порядке; проектная документация не оформлялась.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.09.07 решение от 19.06.07 изменено в части обязания ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" снести самовольно возведенную постройку. Суд обязал ответчика демонтировать щитовой домик. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорный щитовой домик не является недвижимым имуществом, представляет собой сборно-разборную конструкцию, возведен на принадлежащем истцу земельном участке, земля под щитовым домиком на каком-либо вещном праве ответчику не предоставлена. В кассационной жалобе ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" просит отменить решение и апелляционное постановление, однако ФАС Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, апелляционное постановление от 03.09.07 является законным и обоснованным Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2007 г. по делу № А32-5939/2007-22/118// СПС «Консультант Плюс»..

Таким образом, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова.

В настоящее время легальное понятие недвижимого имущества закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ, устанавливающем, что к «недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В соответствии с п.2 ст.130 ГК РФ «вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом» Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301..

В настоящей главе обратимся к анализу указанной нормы.

Для начала необходимо отметить, что в законе отождествляются понятия «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество». Но в юридической науке не сложилось единого мнения относительно позиции законодателя.

Так, некоторые авторы соглашаются с синонимичностью данных понятий, указывая на то, что это есть «прием юридической техники, который используется законодателем с целью избежать однообразия в тексте закона»Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: Проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. №8. С.148.. Действительно, п.1 ст.131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п.2 - о регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, п.3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Однако, некоторые ученые исходят из различия понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество», что представляется более обоснованным.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности, так, профессор Суханов Е.А. указывает, что «объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.»Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. №4. С.11..

Исследуя иную позицию, можно сделать вывод, что понятие «недвижимое имущество» можно отразить формулой - «недвижимые вещи + имущественные права».

Подтверждение этому содержится в ст. 132 ГК РФ, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права. Отсюда вытекает вывод о том, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию «недвижимая вещь», а в ст. 132 ГК РФ - понятию «недвижимое имущество»Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости. 2008. №1. С.8..

Что касается термина «недвижимость», то предпочтительнее его использовать в качестве некой обобщающей категории, в случае, если речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимых вещей, к примеру, в нормах об обязательной государственной регистрации. Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу.

Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что «объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму»Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ // Журнал российского права. 2004. № 6. С.32..

По справедливому замечанию П. Виноградова, ст.130 ГК РФ содержит симбиоз подходов к определению понятия недвижимого имущества: закрепление признака прочной связи с землей, что предполагает невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, в то же время данная норма содержит перечень недвижимых вещей, который не является закрытымВиноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. №2. С.21..

Теперь обратимся к признакам недвижимости.

Здесь следует отметить, что в юридической литературе содержатся разнообразные суждения относительно критериев недвижимого имущества.

Так, в настоящее время может вызвать значительные трудности критерий прочной связи с землей . Это объясняется тем, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба, сохраняя при этом свою целостность и назначение («однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново»Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «Консультант Плюс». 2007.). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде.

Получается, что физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

В своей работе Л. Наумова, характеризуя признак прочной связи с землей, выделяет следующие элементы: «наличие фундамента, его характеристики, способ прикрепления объекта к фундаменту и материал, из которого изготовлен объект»Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. №4. С.5..

Такая позиция не представляется безосновательной и подтверждается судебной практикой.

Общество с ограниченной ответственностью "Универсал-шина Н" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации города Н. Новгорода о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества - одноэтажный ангар арочного типа. Решением от 29.09.2006 в удовлетворении исковых требований отказано на основании статей 130, 222 ГК РФ. Суд исходил из того, что земельный участок под ангаром выделен истцу лишь во временное пользование, спорное строение по своим техническим характеристикам не относится к объектам недвижимости. В апелляционном порядке дело не пересматривалось. Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обратилось в ФАС Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с нарушением норм материального права.

Однако кассационная жалоба была оставлена судом без удовлетворения, при этом суд обосновал свою позицию следующим образом.

Имущество, обладающее в силу ст.130 ГК РФ таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Представленные в дело данные об объекте указывают, что арочный склад представляет собой сооружение со стенами в виде металлического профиля на железобетонном ленточном фундаменте и асфальтированной площадкой для складирования, не имеющее стационарных коммуникаций, а потому статусом объекта недвижимости не обладает Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.12. 2006 г. по делу N А43-1798/2006-12-24// СПС «Консультант Плюс»..

Профессор Садиков О.Н. делает категоричный вывод о том, что определяющим признаком, позволяющим отнести объект к недвижимому имуществу, является, таким образом, его прочная связь с землей, при отсутствии прочной связи с землей объект недвижимостью не является Гражданское право. Том I. Учебник. / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М. 2006.С.75.

Однако в литературе высказываются сомнения относительно абсолютности такого вывода.

Так, Емелькина И.А. указывает, «что многие объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к недвижимости. Например, квартира на пятом этаже или офис будут относиться к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)» Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. №2. С.16..

Действительно, связь с землей может также быть физической, но опосредованной (через водную поверхность, через другие объекты недвижимости (здания и сооружения, построенные на воде, жилые и нежилые помещения)).

Отсюда следует вывод о том, что наличие фундамента не свидетельствует о возведении недвижимости - оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками.

Стоит отметить, что цивилистами высказывается мнение ввести юридический критерий связи объекта с землей, предполагающий признание недвижимым имуществом только объектов, земля под которыми принадлежит лицу на праве собственности. Соответственно, напрашивается вывод, что строения на чужой земле получат статус движимого имущества.

Л. Щенникова, критикуя такую позицию, указывает, что «в современных российских условиях, когда многие собственники зданий и сооружений не владеют и пользуются земельными участками на праве собственности, большинство объектов перестанут быть таковыми»Щенникова Л. Недвижимость: Законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. №11. С.9..

Ряд других ученых, говоря о юридической связи объекта с земельным участком, ссылаются на нормы о самовольной постройке - ст.222 ГК РФ. Авторами отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента возникновения права собственности на такие объекты, т.е. до государственной регистрации этих объектов.

Однако В.А. Алексеев занимает противоположную позицию: «обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом»Алексеев В.А.Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер. 2007. С. 65-66..

Представляется верным согласиться с такой точкой зрения, исходя из логики соответствия законодательству.

ГК РФ, давая в ст. 222 определение самовольной постройки, указывает, что это - недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301..

Таким образом, верно, что незаконность возведения - это критерий отнесения недвижимости к самовольным постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости.

Следующим легальным критерием является - невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

В правоприменительной практике встречаются случаи вынесения решения судом, основываясь на этом признаке: суд не признал спорную трансформаторную подстанцию объектом недвижимого имущества, поскольку пришел к выводу о возможности ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Трансформаторная подстанция представляет собой металлический шкаф и оборудование, установленные на фундаменте из стальных труб» Определение Высшего арбитражного суда РФ от 08.04.2010 г. по делу № А75-8011/2008 //СПС «Консультант Плюс»..

Однако критерий несоразмерного ущерба также вызывает ряд вопросов.

Термин «несоразмерный» носит оценочный характер, и недостаток этого критерия состоит в том, что ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости». К тому же, не совсем понятно, какую стоимость объекта брать за основу.

Л. Наумова предлагает исходить из оценки стоимости объекта в сравнении того же объекта после его перемещения, а также с оценкой расходов на перемещениеНаумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. №4. С.5.. Также не определено однозначно, какая стоимость должна учитываться - рыночная, балансовая, стоимость по оценке органов технической инвентаризации, все они исчисляются по разным методикам.

Представляется, что должна применяться рыночная оценка как наиболее полно отражающая стоимость имущества.

В то же время некоторые практики предлагают исключить признак невозможности перемещения без несоразмерного вреда назначениюНекрестьянов Д.С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. 2006. № 1. С.19.. Данный вывод связан с тем, что любое перемещение влечет прекращение существования объекта недвижимости. Сам факт перемещения свидетельствует о том, что в момент начала перемещения объект прекратил свое существование и во всех случаях это уже будет новый объект.

Рассмотрев критерии, установленные в ст. 130 ГК РФ, следует заключить, что на практике возникает ряд вопросов: как и когда необходимо признать их достаточными, чтобы объект признать недвижимой вещью; когда эти критерии перестанут быть субъективными и зависеть от воли регистратора или судьи, при рассмотрении дела.

Выход из такой ситуации предлагает Д. Базаркин: «все объекты материального мира, учтенные в Государственном кадастре недвижимости, автоматически признать недвижимостью. При этом критерии "прочная связь с землей" и "неперемещаемость" объекта материального мира перейдут из разряда субъективных в разряд объективных и станут критериями для учета объекта в Государственном кадастре недвижимости. Надо ввести новый критерий "учтен в Государственном кадастре недвижимости", который будет являться основанием для государственной регистрации прав на объект недвижимости»Базаркин Д. Правовая концепция недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2012. №15.С.17..

Отнесение объекта к капитальным - критерий, который выводится путем анализа нормативных источников и материалов судебной практики. Так, в ст.1 Градостроительного кодекса РФ определено: объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построекГрадостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // «Российская газета», № 290, 30.12.2004..

Существует также нормативно-правовой акт, действующий на уровне субъекта, - «Положение о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства», где прямо указан общий критерий отнесения объектов к некапитальным объектам (движимому имуществу) - возможность свободного перемещения указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы. Некапитальные объекты не являются недвижимым имуществом, не подлежат техническому учету в бюро технической инвентаризации и ФГУП "Ростехинвентаризация", права на них не подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с нимПостановление Правительства Москвы от 13 ноября 2012 г. № 636-ПП «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», № 64, 13.11.2012..

Суды выносят решение, ссылаясь на данный критерий:

«Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности» Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.01.2008 г. по делу № А60-865/2007// СПС «Консультант Плюс»..

В литературе предлагаются и иные критерии недвижимого имущества.

Так, развернулась дискуссия относительно того, является ли акт государственной регистрации признаком недвижимости, либо это является следствием отнесения имущества к недвижимости.

Согласно первому подходу, сторонником которой является Е.А. Суханов, для того, чтобы «недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности, поэтому необходима государственная регистрация права собственности»Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. №4. С.14..

Получается, что до момента государственной регистрации права у объекта отсутствуют свойства недвижимой вещи. К тому же, если в дальнейшем право на объект будет оспорено, и запись из реестра будет исключена, вещь снова станет движимой - это обстоятельство подрывает стабильность гражданского оборота.

Более верным представляется противоположная позиция: государственная регистрация - следствие отнесения имущества к недвижимостиКуцина С.Движимая Недвижимость // ЭЖ-Юрист. 2011. №45.С.26..

Действительно, имущество объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. В обоснование этого подхода следует сослаться на ст.131 ГК РФ: государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, очевидно, что можно регистрировать права на уже существующий объект Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.. Если, к примеру, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение права собственности на него.

Судебная практика называет еще один критерий: объект должен изначально создаваться как недвижимость с соблюдением градостроительных и иных норм, регулирующих возведение недвижимости. ФАС Волго-Вятского округа отметил: «Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил» Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2010г. по делу № А43-13181/2009// СПС «Консультант Плюс»..

Д.С. Некрестьянов особо выделяет признак пространственной индивидуальности , который требует обязательное для объекта недвижимости наличие совокупности характеризующих его черт, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого объекта и возникновение нового. «Месторасположение, площадь, кадастровый номер - вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования» Некрестьянов Д.С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. 2006. № 1. С.22..

Думается, что автор основывает свою позицию исходя из положений ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», где по смыслу п.3 ст.1 следует вывод, что объект должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости).

А.М. Эрделевский указывает, что отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением , например, земельные участки, жилые помещения и иные Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского М.: Юристъ. 2005.С.134..

Анализ правоприменительной практики показывает, что в качестве условия признания объекта недвижимостью необходимо наличие разрешения на строительство капитального объекта.

Так, судьи ВАС РФ пришли к выводу, что спорные торговые павильоны не обладают признаками недвижимого имущества. В связи с этим сведения о правах на эти помещения (собственность и общая долевая собственность) и сделках с ними (купля-продажа) не подлежат внесению в ЕГРП. Установлено, что земельный участок, на котором расположены помещения, предоставлен распоряжением префекта для размещения и эксплуатации торгового павильона из быстровозводимых конструкций, а не для возведения капитального здания. В действительности сооружения возведены без получения разрешения на строительство недвижимости, в отсутствие воли собственника земельного участка (префектуры), который предоставил его для строительства и эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса. Павильон не принимался в эксплуатацию как объект недвижимости Определение ВАС РФ от 5.08.2010 г. № ВАС-9213/10 по делу № А40-98414/09-3-780// СПС «Консультант Плюс». .

Иногда выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость .Захарова А.Е.Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Статут. 2007. С.401.. Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью, это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Однако такой критерий высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Так, этому критерию будут отвечать произведения искусства, собрания редких книг и т.п., то есть объекты движимого имущества. Предполагается, что критерий высокой стоимости может использоваться в совокупности с иными основаниями.

В литературе высказывается предложение классифицировать признаки недвижимой вещи на признаки, наличие которых необходимо для признания вещи недвижимой (например, прочная связь с землей, несоразмерный ущерб), и признаки, которыми должна обладать недвижимая вещь (например, государственная регистрация, наличие технического паспорта и т. п.), т.е. вопрос о признании вещи недвижимой уже не возникает, речь идет только об обязанности правообладателя недвижимой вещи совершить определенные действия для наделения такой вещи соответствующими признакамиРыженков А.Я. К вопросу о понятии и содержании недвижимого имущества как объекта гражданских прав [Электронный ресурс] - Электрон. дан. - URL:http://www.new.volsu.ru (дата обращения: 11.04.2013)..

В завершение рассмотрения определения понятия недвижимости следует вывод, что использованные законодателем критерии в настоящее время подвергаются критике большинством цивилистов. В литературе высказываются замечания, о единой позиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное число признаков: от классического - наличия неразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба назначению, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта.

На практике это может привести к неправильной квалификации объекта, что породит неблагоприятные последствия для гражданского оборота в целом.

Поэтому необходимо закрепить в законе обязательные признаки, позволяющие квалифицировать вещь как недвижимость. При этом ограничиваться только двумя признаками (прочная связь с землей и несоразмерный ущерб) не стоит. Следует указать как можно больше таких признаков, что позволит снизить риск возникновения практических ошибок при определении вещи в качестве недвижимой.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Комментарий к Ст. 130 ГК РФ

1. В комментируемой статье осуществляется деление вещей на недвижимое и движимое имущество, предлагается характеристика недвижимости (см. далее). При этом в отношении движимости установлено правило: «То, что не является недвижимым, относится к движимому имуществу».

2. В п. 1 предлагается понятие недвижимости. При этом выделяются следующие признаки.

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и может быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.

———————————
См.: Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. М., 1985. Т. 1. С. 180 — 181 (автор главы — О.А. Красавчиков).

См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе Российской Федерации // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 275.

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (возможно исключение, установленное федеральным законом). При этом обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно объект связан с землей.

Здесь же дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

3. Таким образом, понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и людьми, не искушенными в юриспруденции. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности, тем более когда используются оценочные категории. (Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб».)

Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности» . Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в комментируемой статье 130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета, и т.д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое, а также государственной регистрации недвижимости.

———————————
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 96.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ — это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» .

———————————
Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.

Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

———————————
См.: Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 57.

Думается, юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т.п.

———————————
См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Спарк, 1995. С. 283 — 284; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (постатейный). М.: Юрид. фирма «Контракт»; Инфра-М, 1997. С. 439 — 440, 445.

Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т.е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость.

В п. 1 ст. 222 ГК РФ прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п. 2 ст. 222 ГК РФ, конечно, не перечеркивает приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае вопреки законам логики повиснут в воздухе все правила, содержащиеся в п. п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ.

Наконец, и это главное, в комментируемой статье при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 статье 3 ЗК России).

Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 70 ЗК РФ).

———————————
Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

6. Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Законом о недрах. Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и правовыми актами (например, Федеральными законами от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации» , от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» , Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

———————————
Собрание законодательства РФ. 1995. N 49. Ст. 4694.

Собрание законодательства РФ. 1998. N 13. Ст. 1463.

Утверждена Постановлением Министра природных ресурсов РФ от 7 февраля 1998 г. N 56 начальником Госгортехнадзора России от 31 декабря 1997 г. N 58 // Бюллетень нормативных актов. 1998. N 7.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Используемые участки недр представляют собой геометризованные блоки недр (ст. 2 Закона о недрах).

Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д. (ст. 6 Закона о недрах).

Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до пяти лет, для добычи подземных вод — на срок до 25 лет и т.д. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.

7. В отношении таких упоминаемых в комментируемой статье 130 Гражданского кодекса России объектов недвижимости, как здания и сооружения, наиболее обоснованной представляется позиция В.В. Витрянского, который считает, что «попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий» и что «с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения…» .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 522.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

Там же. С. 523. Следует иметь в виду, что данные высказывания сделаны исходя из «чисто» цивилистических позиций, причем при характеристике договоров аренды.

В.В. Витрянский полагает, что «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно» .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

Там же. Здесь же см. анализ существенных признаков, образующих данное определение и значение каждого из них. Обстоятельную характеристику данных объектов см.: Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Томского ун-та, 2002.

8. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

В соответствии с ЖК РФ жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15)). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. ч. 3, 4 ст. 15).

Соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 . Действие этого Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2). Действие этого акта не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГК РФ (п. 3).

———————————
Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения, обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения), инженерным системам и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем, доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта, размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) и т.д.

Иногда требования к жилым помещениям формулируются с использованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а в железобетонных конструкциях — трещиностойкости), не приводят к нарушению работоспособности к несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т.д., и т.п.

В случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае охватывается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение).

Поэтому правила, содержащиеся в названном Положении, утвержденном во исполнение указаний ч. ч. 3, 4 ст. 15 ЖК РФ, применяются в следующих случаях.

Во-первых, при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое. В частности, такой перевод недопустим, если соответствующее помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Во-вторых, при установлении того, пригодно ли для проживания помещение, используемое в качестве жилья и с точки зрения юридической считающееся жилым помещением.

В-третьих, при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей.

В зависимости от вида жилищного фонда по форме собственности межведомственная комиссия создается соответственно федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

К жилым помещениям в соответствии с ЖК РФ относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектами права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры (две комнаты).

9. Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Следует иметь в виду, что в нежилых зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектами права (например, в жилой дом встроен магазин). В других — помещения не относятся к самостоятельным объектам права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т.п. (колясочные, холлы и т.д.)).

10. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Приведенная характеристика предприятия дается в . Здесь же установлено, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (см. ст. 132 и комментарий к ней).

11. В силу закона к недвижимому имуществу могут относиться объекты, не имеющие прочной связи с землей. В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи 130 Гражданского кодекса РФ дается неисчерпывающий перечень таких объектов: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Объявление этих вещей недвижимыми как в российских, так и в других правовых системах во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

———————————
См.: Красавчиков О.А. Советская наука гражданского права (понятие, предмет, состав и система). Свердловск, 1961. С. 130. В настоящее время эта работа переиздана; Он же. Категории науки гражданского права. М.: Статут, 2005. Т. 1.

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).

В соответствии со ст. 7 Кодекса торгового мореплавания РФ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.

———————————
Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1999. N 18. Ст. 2207.

Под воздушным судном, согласно ст. 32 Воздушного кодекса РФ , понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

———————————
Собрание законодательства РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.

В соответствии с абз. (d) ст. I Конвенции о международной ответственности за ущерб, причиненный космическими объектами (1972 г.) термин «космический объект» включает в себя составные части космического объекта, а также средство его доставки и его части. На основании п. 1 ст. II Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (1974 г.) при запуске космического объекта на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, запускающее государство регистрирует этот космический объект путем записи в соответствующий регистр, который им ведется. Каждое запускающее государство информирует Генерального секретаря Организации Объединенных Наций об учреждении такого регистра.

———————————
См.: Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. Вып. XXIX. М., 1975. С. 95 — 101; Международное публичное право: Сб. док. Т. 2. М.: БЕК, 1996. С. 362 — 368.

Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. Вып. XXXIV. М., 1980. С. 442 — 446; Действующее международное право. Т. 3. М.: Московский независимый институт международного права, 1997. С. 634 — 638.

Представляется важным указание в Конвенции на информацию по поводу космического объекта, которая заносится в регистр и включает:

— название запускающего государства или запускающих государств;

— соответствующее обозначение космического объекта или его регистрационный номер;

— дату и территорию или место запуска;

— основные параметры орбиты:

период обращения,

наклонение,

— общее назначение космического объекта.

Согласно ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 «О космической деятельности» космические объекты Российской Федерации подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность Российской Федерации. При этом права собственности на космические объекты остаются незатронутыми во время нахождения этих объектов на Земле, а равно на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.

———————————
Российская газета. 06.10.1993. N 186.

12. В п. 2 комментируемой статьи упоминаются такие движимые объекты, как ценные бумаги и собственно деньги. О деньгах см. к ней, о ценных бумагах — ст. и и комментарий к ним.