Kada se proučavaju uslovi stambenih kredita, često se nalaze različiti nazivi za otplatne šeme - anuitet ili diferencirane hipoteke. Ovo su dva fundamentalno različita sistema obračuna mjesečnih plaćanja, od kojih svaki ima svoje prednosti i slabosti.

Karakteristike dvije opcije isplate

Konačni iznos preplate zavisiće od odabrane šeme otplate. Takođe, u zavisnosti od sistema obračuna, utvrđuje se i visina plaćanja hipoteke. Oni su dvije vrste.

Diferencirani doprinos

Ovo pogled implicira sistematično otkupljenje dug, at koji tijelo zajam plaćeno isto dionice, A interes mjesečno smanjiti. Kako se uplate vrše, iznos obaveznog mjesečnog doprinosa će se postepeno smanjivati.

Primjer. Iznos kredita je 1 milion rubalja, stopa kredita je 10%, rok je 60 mjeseci.

Prva uplata će biti 25 hiljada rubalja. Prema drugom, stanje duga će se smanjiti, odnosno obračunati manje procenata, a iznos doprinosa je smanjen i iznosi 24.861 hiljada rubalja. Treća i naredne uplate se obračunavaju na isti način. Posljednji od njih bit će minimalan i iznosit će 16.806 hiljada rubalja. Ukupna preplata iznosi 254.167 hiljada rubalja.

Anuitetni doprinos

Ovo način otplata zajam, at koji mjesečno plaćanja ostati isto on svuda Ukupno termin akcije hipoteka sporazumi. Iznos anuiteta uključuje glavnicu i kamatu. Formula proračuna je relativno složena. Lakše je razmotriti uslove na primjeru:

Iznos kredita je 1 milion rubalja, kamatna stopa je 10%, rok je 60 meseci.

Fiksno plaćanje iznosiće 21.247 hiljada rubalja, dok je u prvom mesecu maksimalna kamata 8.333 hiljade rubalja, a otplata glavnice duga u ratama iznosiće samo 12.914 hiljada. Generalno, klijent će preplatiti kredit 274.823 hiljada rubalja.

Sličnosti i razlike

Obje šeme su slične po tome što iznos plaćanja uključuje kamatu i glavnicu. Štaviše, uz bilo koju opciju, na početku otplate, zajmoprimac otplaćuje veći iznos kamate u odnosu na mjesece prije kraja ugovor o zajmu.

Glavne razlike između metoda otplate su sljedeće:

1. u anuitetskoj šemi isplata je fiksna, u diferenciranoj šemi se mijenja svakog mjeseca;
2. pod istim uslovima kreditiranja dobija se različit iznos preplate;
3. sa anuitetom, u prvim godinama, u iznos doprinosa se uračunava manji iznos glavnog duga;
4. sve banke koriste anuitetnu šemu, dok se diferencirana mnogo rjeđe koristi.

Šta odabrati: prednosti i nedostaci različitih vrsta plaćanja

Uzimajući u obzir opisane karakteristike i izvršene proračune, moguće je sastaviti listu prednosti i nedostataka različite šeme otplata (vidi tabelu).

Unatoč činjenici da je kod diferencirane sheme preplata manja, ne uvijek ovu metodu biće znatno isplativije. dakle, finansijski analitičari tvrde da je ova shema prikladnija za smanjenje troškova dugoročno kreditišto je tipično za hipoteke. Ako se kredit izdaje na kratak period ili se planira prijevremena otplata, onda je poželjno odabrati anuitet: zbog kraćeg roka ili smanjenja „tijela kredita“, ukupan iznos obračunate kamate će se biti uporedivi sa diferenciranom šemom.

Još jedan plus u korist anuiteta je veliki iznos pozajmio novac. Sa jednakim pokazateljima prihoda i rashoda zajmoprimca, prema ovoj šemi kreditni limitće biti veći od diferenciranog. Ovo je relevantno u slučajevima kada klijent očekuje najveći mogući obim Novac, što je tipično i za hipotekarne kredite.

Međutim, ako su prihodi zajmoprimca visoki ili je iznos kredita mali, a banka ga odobri prema bilo kojoj shemi obračuna, preplata anuiteta neće biti opravdana, čak i ako je mala.

Nije moguće promijeniti šemu plaćanja tokom trajanja ugovora. To se može učiniti samo refinansiranjem, odnosno potrebno je da preregistrujete hipoteku u drugoj banci i odaberete potreban način plaćanja.

Pregled programa hipotekarnih kredita

Danas među bankarskim proizvodima možete pronaći opciju sa bilo kojim načinom plaćanja. Po pravilu, zajmodavac nudi ili anuitet ili oba programa na izbor. Za poređenje, razmotrite prijedloge vodećih ruskih banaka.

Ovaj postupak izračunavanja se primjenjuje sve bankarske institucije, jer je to isplativije i pogodnije za zajmodavca, a plaćanje jednakih iznosa je ugodno za zajmoprimca. Na primjer, možete uporediti uslove sa šemom anuiteta prema različite vrste hipoteke.

Sberbank Rusije

Lider stambenog kreditiranja u Rusiji - Sberbank - radi samo sa šemom anuiteta. Banka ima nekoliko različitih programa, od kojih svi podrazumevaju jednaka plaćanja tokom celog perioda plaćanja. Na primjer, razmislite o proizvodu koji vam omogućava da kupite stan samo u akreditovanim novogradnjama u fazi izgradnje.

Program "Nabavka stambenih objekata u izgradnji" u Sberbanci

Iznos kredita

od 300 hiljada rubalja do
80% cijene stana

uslovi kredita

do 30
godine

kreditna stopa

od 7,4%
godišnje

* - kupovina kuće od developera omogućava vam da smanjite stopu za 2%

Proizvod je podložan sljedećim uvjetima:

• Stopa je od 7,4 (uključujući popust od 2% od programera) do 9,5% godišnje. U slučaju odbijanja izdavanja ličnog osiguranja, nepostojanja platne kartice, primjenjuju se doplate.
• Iznos kredita je postavljen u rasponu od 300 hiljada rubalja do 85% cijene stanovanja.
• Maksimalni rok je 30 godina (ako se koristi popust od developera, tada se hipoteka izdaje na period do 7-12 godina).

VTB banka

Nudi poseban hipotekarni proizvod "Pobjeda nad formalnostima", pod kojim možete kupiti nekretninu na sekundarno tržište iu novogradnji ili za refinansiranje stambenog kredita. Da bi popunio aplikaciju, zajmoprimcu će biti potrebna samo dva dokumenta - pasoš i SNILS (ili TIN). Program ima posebne uslove:

1. povećana participacija - sa 30% za novogradnju, sa 40% - za sekundarno stanovanje;
2. doplata 0,7 p.p. na osnovnu stopu (9,1%).

Rok kredita - od 3 do 20 godina, iznos u rasponu od 600 hiljada do 60 miliona rubalja.

"Alfa banka"

U gotovim kućištem predviđeno je do 30 godina. Minimalni početni depozit uplaćen na račun sopstvenih sredstava, iznosi 15% vrijednosti nekretnine.

Iznos kredita može doseći 50 miliona rubalja. Stopa preplate se postavlja na sljedeći način:

• za učesnike platni projekat Alfa-Bank - 9,29%;
• 9,59% - standardni uslovi;
• 10,29% - za hipoteke pod 2 dokumenta.

U 2018. samo ograničen broj bankarske strukture ponuditi izdavanje hipoteke sa diferenciranim plaćanjima. Istovremeno, za svaki program, zajmoprimac ima mogućnost da odabere anuitetni sistem.

Gazprombank

Zajmoprimcu se obezbjeđuju dvije vrste šema plaćanja - anuitetne ili diferencirane. Potonje je moguće za sve stambene kredite sa izuzetkom vojna hipoteka. Dakle, zajmoprimac može izdati drugu banku i na taj način preći sa anuiteta na profitabilniji sistem plaćanja.

Opcije refinansiranja:

• stopa od 8,8%;
• rok - od 42 do 360 mjeseci;
• kreditni limit - od 500 hiljada do 45 miliona rubalja.

Jer ne platni spisak klijenata postoji doplata na stopu od 0,5 p.p.

Rosselkhozbank

Omogućava vam kupovinu sljedećih vrsta nekretnina:

• stan i stanovi (primarno i sekundarno tržište);
• privatna kuća sa zemljište ili gradska kuća;
• komad zemlje.

Iznos kredita se izdaje u rasponu od 100 hiljada do 60 miliona rubalja, kamatne stope počinju od 8,95%. Prilikom registracije klijent može samostalno odabrati način plaćanja.

"KubanCredit"

Banka daje kredite za kupovinu nekretnina u okviru programa Ready Housing koji uključuje stanove, uključujući i one sa zemljištem, i privatne kuće. Finansiranje se vrši i na anuitetnoj osnovi i po diferenciranoj šemi.

Hipoteke se izdaju uz 10,99% godišnje, na period od 1 do 30 godina. Minimalna veličina kredit - 300 hiljada do 7 miliona rubalja. Za držače platne kartice stopa je smanjena na 10,49%.

Program "Spremno stanovanje" u banci "Kuban Credit"

Iznos kredita

od 300 hiljada rubalja do
7 miliona rubalja

uslovi kredita

od 1 godine do
30 godina

kreditna stopa

od 10,99%
godišnje

* - za platne klijente stopa je smanjena na 10,49%

Stambeni krediti se daju samo na teritoriji prisustva banke ( Rostov region, Krasnodarska teritorija, Republika Adigeja). U isto vrijeme, zajmoprimac pojedinac, može imati boravišnu dozvolu u bilo kojoj regiji Ruske Federacije.

Dakle, uz ogroman broj ponuda banaka za hipoteke s otplatom anuiteta, izbor proizvoda sa diferenciranom shemom je ograničen. Međutim, nemoguće je nedvosmisleno odgovoriti na pitanje koja je opcija plaćanja bolja. Prvo, uslovi za izdavanje sredstava za različiti sistemi neznatno se razlikuju i razlog za to je samo interna politika banke. Kao potvrdu, možete donijeti bilo koji program koji omogućava izbor šeme proračuna mjesečne uplate: stope, iznosi i uslovi se ne mijenjaju. Drugo, potrebno je uzeti u obzir različite faktore: sopstvene mogućnosti i ciljeve kreditiranja. U nekim slučajevima, isplativije je iznajmiti stan od ključnog developera Sberbanke i dobiti stopu od 7,9% nego podnijeti zahtjev za KubanCredit za diferencirano plaćanje i postotak preplate od 10,99% godišnje.

Nakon pregleda prednosti i mana svake od shema, svaki zajmoprimac će moći napraviti svoj vlastiti izbor.

Plaćanje kredita danas je predstavljeno u dva oblika - anuitetnom i diferenciranom. Danas banke postepeno prelaze na anuitetnu vrstu plaćanja, od to im donosi više koristi. Za zajmoprimce je važno da odaberu vrstu plaćanja koja je njima korisna, pa hajde da shvatimo koja je od ta dva tipa poželjnija za klijente u kreditnom sektoru.

Šta su

Metoda anuiteta - Ovo otplata kredita u jednakim ratama. Zajmoprimac plaća zajmodavcu fiksni iznos svakog mjeseca, koji se ne mijenja tokom vremena. To ima smisla, jer je ovaj format otplate kredita pogodniji za one zajmoprimce koji su navikli da vide stabilnost u svemu.

Differentiated Format okarakterisan svaki put smanjujući iznos uplate. Plaćanje je podijeljeno u dva dijela - prvi ide za otplatu glavnog duga, drugi - za plaćanje kamata. Stvara se sljedeća slika: iznos duga ostaje nepromijenjen, ali kamata na kredit se smanjuje.

Razlika

Razlika između vrsta je u tome što anuitet podrazumijeva stabilnost visine plaćanja, a diferencirana plaćanja imaju za cilj smanjenje otplate kamata. Klijenti u kreditnom sektoru stalno se suočavaju sa pitanjem izbora formata poravnanja sa bankom, jer zbog finansijske nepismenosti ljudi teško mogu izabrati opciju idealne otplate duga za sebe.

Zanimljiva činjenica

Počevši od 2015. godine, velike kreditne institucije naglo su počele da prelaze na anuitet. To je zbog činjenice da 90% ruskih zajmoprimaca ne razumije razliku između vrsta plaćanja. Drugi razlog je pogodnost zajmoprimaca da plaćaju dugove u jednakim ratama. Do danas su u Rusiji ostale tri banke koje izdaju kredite po standardu sa diferenciranim tipom obračuna:

1. Gazprombank.
2. Nordea banka.
3. Rosselkhozbank.

Diferencirana plaćanja: za i protiv

Zajmoprimcima je najkorisnija diferencirana vrsta obračuna, ali ni kreditori ne ostaju u minusu. I pored toga što kod ove vrste plaćanja banka prima manje kamate u odnosu na anuitet, postoji garancija potpune otplate duga.

Prednosti korištenja diferenciranih plaćanja su:

1. Smanjenje iznosa kamata.
2. Postepeno smanjenje iznosa kredita.
3. U slučaju prijevremene otplate kredita, ukupan iznos duga će biti značajno smanjen.

Diferencirana plaćanja imaju i nedostatke:

1. Moguć uskraćivanje auto kredita i hipoteka.
2. Visoka vrijednost prvih iznosa za otplatu.
3. Odbijanje pružanja usluga u slučaju niskih prihoda.

Korelirajući prednosti i nedostatke, možemo zaključiti: ako je zajmoprimac solventan, kredit će biti odobren uz diferenciranu šemu obračuna. U slučaju da vas zajmodavac smatra "siromašnim" - ili ćete otplatiti kredit sa anuitetima, ili ga uopće nećete dobiti

Anuitetne beneficije za zajmoprimce i banke

Anuitet je koristan za obje strane kredita. Za bankarske institucije korist se izražava u činjenici da zajmoprimac plaća više novca procentualno nego kod diferenciranog metoda. Upravo iz tog razloga većina banaka je prešla na isplatu anuiteta, što uključuje sljedeće institucije:

1. Sberbank.
2. VTB 24.
3. Summer Bank.
4. Sovcombank.
5. Alfa banka.

Anuitetne isplate su takođe korisne za zajmoprimce, jer će u ovom slučaju dužnik uvijek zapamtiti koliko će morati platiti kada dospijeća plaćanja. Isključeno je i veliko finansijsko opterećenje na period kredita, jer će dužnik uvijek morati platiti striktno fiksni iznos, koji se prilikom potpisivanja ugovora o kreditu dogovara sa bankom.

Zanimljiva činjenica. Predsjednik Sberbank PJSC German Gref, u jednom od svojih intervjua 2017. godine, izjavio je da je anuitet korisniji za obje strane u većoj mjeri nego diferencirani. On je to vrlo jednostavno objasnio - ljudi neće biti zbunjeni i znati iznos mjesečnog duga, a banka dobija dodatna sredstva za ovu uslugu (zbog povećanja kamata). Finansijski je to neisplativo za klijente banaka, ali sama kreditna institucija od toga prima prilično dobre dividende. Gref je takođe primetio da je prelazak na takav sistem obračuna posledica visokog nivoa opšte finansijske nepismenosti Rusa.

Obračun anuiteta

Za izračunavanje anuiteta izmišljena je posebna formula:

X = S*(P + P/(1+P) N) - 1

gdje je X iznos mjesečne uplate, N je broj mjeseci, P je 1/12 kamatna stopa, S je nominalni iznos duga.

Formula se čini komplikovanom, ali ako imate pri ruci potrebne vrijednosti, izračunavanje uplate je jednostavno. Svako to može sam. Najvažnije je da se ne zbunite u brojevima i zapamtite da se sve vrijednosti za samopreračunavanje mogu uzeti u ugovor o zajmu.

Primjer izračuna

Uzmimo stvarnu situaciju da demonstriramo približan izračun otplate anuitetnog kredita. Na primjer, uzet je zajam u iznosu od 150.000 rubalja na godinu dana uz kamatnu stopu od 12%. Zamijenite sve vrijednosti u gornjoj formuli i dobijete da je iznos mjesečne uplate 13327,39 rubalja.

Čini se da se proračun ne može izvršiti samostalno. Ako je tako, možete koristiti poseban kreditni kalkulator na web stranici. Za izračunavanje anuiteta dovoljno je znati kamatnu stopu na kredit, iznos kredita i rok otplate. Kao rezultat toga, dobićete ne samo iznos mjesečne uplate, već i detaljan izvještaj o tome koliko će mjesečnog iznosa biti utrošeno na otplatu glavnog duga, a vidjet ćete i stanje koje će se isplatiti kamatu.

Obračun u excelu

Za izračunavanje anuiteta u MS Excel-u postoji malo drugačija formula, a korištenje je jednostavno kao korištenje kreditnog kalkulatora. Formula izgleda ovako:

PMT(12%/12; 12; 150000)

Hajde da objasnimo značenja. 12%/12 - kamatna stopa na kredit, drugi broj 12 - broj plaćanja, 150.000 - iznos kredita. Zamjenom vaših vrijednosti u ovu formulu u Excel ćeliji, možete dobiti tačan iznos anuiteta za vaš kredit.

Otprilike to izgleda ovako:

Preračunavanje plaćanja u slučaju prijevremene otplate

Klijenti često pokušavaju da otplate kredit prije roka. Za ove slučajeve vrši se novi preračun plaćanja ukoliko iznos duga nije u potpunosti otplaćen. Obrazac ponovnog izračuna ovdje je mnogo jednostavniji.

Analizirajmo istu situaciju. Uzeli su kredit od 150.000 rubalja godišnje uz kamatu od 12%. 6 mjeseci nakon primanja kredita, zajmoprimac je odlučio da otplati kredit prije roka i plati banci 50.000 rubalja. Preračunavanje izgleda ovako:

13327,32 * 6 = 79963,92 rubalja - iznos sredstava koji je zajmoprimac platio za šest mjeseci.

Zajmoprimac je ukupno morao da plati banci 159.900 rubalja, gde je 150.000 glavni iznos duga, 9.900 su kamata.

Dobijamo da je 159.900 - 79.963,92 = 79.936,08 rubalja - stanje duga.

Dajemo 50.000 rubalja i primamo: 79.936,08 - 50.000 \u003d 29.936,08 rubalja.

Sada preračunavamo: 29.936,08/6 = 4.989,35 rubalja - iznos mjesečne uplate nakon prijevremene otplate.

Odnosno, potrebno je podijeliti iznos salda sa brojem preostalih mjeseci da biste dobili vrijednost anuiteta nakon ponovnog obračuna.

Vrhovni sud za isplatu anuiteta

mart 2016 vrhovni sud prepoznao je uvođenje anuiteta za banke kao “previše profitabilno”. Prema advokatima, anuitet prisiljava platiše da crpe iz novčanika velike sume za otplatu kamata, dok banke na tome zarađuju mnogo novca. Ovo se odnosi na situacije sa prijevremenom otplatom kredita. A ako banke budu prisiljene da isplate višak sredstava, onda će se suočiti sa vrlo ozbiljnim gubicima. U ovom slučaju, tržište će biti prinuđeno da u potpunosti odustane od plaćanja anuiteta.

Zanimljiva činjenica

Do marta 2016. godine, sudski sporovi oko preplaćenih kredita u slučaju prijevremene otplate po anuitetnoj šemi nisu išli u korist zajmoprimaca. Ali u martu je Vrhovni sud prvi put u istoriji stao na stranu klijenta banke, a to se dogodilo nakon što je zajmoprimac izgubio postupke na prvostepenim sudovima.

Od tada, Vrhovni sud garantuje zaštitu obveznicima kredita u slučajevima kada se obraćaju sudovima za povraćaj preplaćenih sredstava.

Mogućnost prelaska sa plaćanja anuiteta na diferencirano plaćanje

Prema Rosstatu, samo 6% zajmoprimaca obraća se kreditnim institucijama za promjenu formata plaćanja- od diferenciranog do anuiteta i obrnuto.

Ovo govori o izuzetnom visoki nivo finansijske pismenosti među građanima Rusije. Ako vjerujete većini menadžera velikih ruskih banaka, onda oni pružaju uslugu promjene formata plaćanja kredita, ali u praksi je to gotovo nemoguće.

Komentar. Predsjednik Sberbanke German Gref je krajem 2016. odbio komentirati situaciju oko prelaska sa anuiteta na diferencirani tip na zahtjev klijenta banke. On je naveo da tranzicija zahtijeva ponovno pregovaranje o ugovoru između zajmoprimca i zajmodavca, što povlači gubitak vremena i njegovo neefikasno korištenje. G. Gref je taktično prećutao gubitak profita za banku.

Zanimljiva činjenica. Jedina banka koja zapravo mijenja format otplate kredita na zahtjev klijenta je Rosselkhozbank. Međutim, neke grane ovu uslugu se plaća. Odnosno, banka i dalje ostvaruje dobit iz ovog zahtjeva, iako je neuporediv sa gubitkom pri promjeni prirode plaćanja sa anuitetnih na diferencirane.

zaključci

Anuitet je najkorisniji za kreditne institucije, ali koristi i potrošačima kredita. Problemi mogu nastati kada prijevremena otplata kredit - onda klijent kreditna institucija morat će platiti više. Ali prilikom kontaktiranja banke i viših organa radi isplate preplaćenih sredstava, klijent ima pravo da računa na pozitivan ishod.

Diferencirani format otplate je također koristan za banke, ali u manjoj mjeri. Za platiše, opterećenje je samo prvi put veliko, jer se iznos uplata s vremenom smanjuje. Ova vrsta plaćanja je pogodnija za zajmoprimce. Ali ne može svaka banka dobiti takvu mogućnost otplate kredita, stoga je prilikom podnošenja zahtjeva banci za kredit bolje saznati o mogućnosti diferencirane otplate.

Video kanal Ipotek.ru nudi vlastitu metodologiju za informirani izbor između dva načina otplate hipotekarnog kredita. Objašnjava detaljno kako koristiti kalkulator.

25.12.2018, Sasha Bukashka

Anuitetna otplata kredita je način otplate kredita u kojem iznos mjesečne otplate ostaje konstantan tokom cijelog perioda kredita.

Kada uzmemo kredit od banke, znamo da smo u obavezi da u određenom roku vratimo banci primljeni iznos i platimo kamatu na kredit. Kredit se može otplaćivati ​​anuitetima i diferenciranim otplatama. Pozivamo vas da se detaljno upoznate sa ovim šemama plaćanja kredita (to može biti potrošački kredit, kredit za automobil, hipoteka i kreditna kartica). Razmotrimo ih detaljno kako bismo imali potpune informacije prije uzimanja kredita od banke ili mikrofinansijske kompanije.

Šta je anuitetsko plaćanje kredita

Osim bankarskih stručnjaka, malo ljudi zna šta to znači isplata anuiteta Autor . Koncept isplate anuiteta otkriven je, na primjer, u tački 2.2. Koncepta razvoja sistema stambenih hipotekarnih kredita u Ruska Federacija, odobren Uredbom Vlade Ruske Federacije od 11. januara 2000. br. 28.

Plaćanje anuiteta kredita je mjesečna uplata, koji se sastoji iz dva dijela. Jedan dio iznosa plaćanja je puna isplata kamate obračunate na stanje glavnog duga, a drugi dio je dio samog glavnog duga. Iznos mjesečne isplate anuiteta obračunava se na način da su po fiksnoj kamatnoj stopi sve mjesečne uplate iste za cijeli period trajanja ugovora o kreditu. Istovremeno, tokom perioda važenja, u sklopu isplate anuiteta, povećava se udio namijenjen otplati glavnog duga, a smanjuje udio usmjeren na otplatu kamate.

Iznos mjesečne isplate anuiteta izračunava se prema šemi koju možda nije lako razumjeti na prvi pogled. Prvo, omjer anuiteta se izračunava pomoću formule:

• i - mjesečna kamatna stopa na kredit, koja je jednaka 1/12 godišnje kamatne stope (na primjer, ako je kamatna stopa 12% godišnje, onda je mjesečna stopa: i = 12% / 12 mjeseci = 1% );
• n je broj mjeseci tokom kojih se kredit otplaćuje.

Zatim se izračunava iznos mjesečne isplate anuiteta:

• A - mjesečna isplata anuiteta;
• K - koeficijent anuiteta;
• S je iznos kredita.

Naravno, banke koriste poseban softver za izračunavanje plaćanja, ali običan zajmoprimac naoružan kalkulatorom, naš članak i malo strpljenja moći će se nositi s izračunom. Međutim, na Internetu možete pronaći posebne online kalkulatore koji se lako mogu nositi sa zadatkom i izračunati raspored otplate kredita za otplatu anuiteta.

Diferencirana otplata kredita

Diferenciran način otplate kredita znači da zajmoprimac vrši mjesečna plaćanja različitih veličina tokom trajanja ugovora o kreditu. U početku je iznos plaćanja veći, a zatim se postepeno smanjuje.

Diferencijalno plaćanje se sastoji od fiksnog, unaprijed određenog iznosa, koji je dio glavnog duga, i kamate povrh toga.

Iznos diferenciranog plaćanja izračunava se prema sljedećoj formuli:

• D je iznos diferenciranog plaćanja;
• S je iznos kredita;
• n - broj mjeseci tokom kojih se kredit plaća;
• Sp je iznos kamate.

Koji je kredit bolji: anuitetni ili diferencirani?

Kao što smo vidjeli, obje vrste otplate kredita se sastoje iz dva dijela: iznosa koji se koristi za otplatu samog kredita (glavnog duga) i iznosa koji se koristi za plaćanje kamata. Svaki od načina otplate kredita ima svoje prednosti i nedostatke.

Ugovor o kreditu sa uslovom otplate anuiteta daje zajmoprimcu mogućnost da dugo vremena otplaćuje dug banci u manjim jednakim plaćanjima (uobičajena šema za). Finansijsko opterećenje kredita po osobi u ovom slučaju se ravnomjerno raspoređuje na cijeli period trajanja ugovora o kreditu. U ovom slučaju dolazi do postepene otplate i glavnice i kamate. Međutim, kod otplate anuiteta ukupna preplata je veća, jer zajmoprimac plaća više nego kod diferenciranih plaćanja, jer se iznos glavnog duga sporije smanjuje.

Diferencirana otplata kredita isplativije za zajmoprimca u smislu konačnog iznosa kamate. Ali to može biti manje zgodno, jer su početne uplate mnogo veće od naknadnih, posebno kada dugi rokovi pozajmljivanje. A to za zajmoprimca znači veliko finansijsko opterećenje u početnom periodu kredita.

Po pravilu, banke u ugovorima hipotekarni kredit koristi se anuitetna šema otplate kredita. To se objašnjava ne samo većom koristi za banku (primaće više kamata), već i pogodnošću poravnanja, jer su plaćanja uvijek ista, lakše ih je kontrolisati.

Ne možemo vam, dragi čitatelji, dati savjet šta tačno odabrati - činjenica je da zajmoprimci još nemaju pravo da biraju po kojoj shemi će platiti zajam, ali možda će se takav prijedlog uskoro pojaviti, a poslanici će napraviti odgovarajuće promjene zakonima i biće izbora.

Na primjeru možete jasno vidjeti kolika je razlika u rasporedu plaćanja sa dva različita načina otplate kredita. Pretpostavimo da uzmemo hipoteka u iznosu od 5.000.000 rubalja za period od 5 godina (60 mjeseci) uz 12% godišnje (isključujući kapara). Rasporedi plaćanja za ovaj kredit u prvoj godini će biti:

Diferencijalno plaćanje

Stanje duga do kraja prve godine otplate kredita iznosiće 4 miliona rubalja.

Isplata anuiteta

Stanje duga do kraja prve godine otplate kredita iznosit će 4.223.548 rubalja 78 kopejki.

U društvu postoji dvojak odnos prema kreditima: neki ih smatraju zlom u koje ljude tjera dužnička rupa, od kojih godinama biraju, dok se drugi drže stajališta da vam to omogućava da normalno gradite svoj život. Na primjer, ne možete kupiti kuću bez hipoteke. Začudo, i jedni i drugi su u pravu - kredit rješava mnoge probleme, a u isto vrijeme komplikuje život. Krediti su uzeti i dalje se izdaju u velikim količinama. Stoga, ne treba ponavljati, poput mantre, da su krediti zlo, već naučiti kako to iskoristiti finansijske usluge.

Ako provedete sociološko istraživanje na ulicama bilo kojeg grada u Rusiji, onda manje od 1% zna da otplata kredita može biti u obliku fiksnih mjesečnih plaćanja. Još od sovjetskih vremena svi su se navikli da svaki put plaćaju sve manje. Još manji broj ispitanika će tačno reći naziv ovih uplata:

• anuitet - visina plaćanja je fiksna;
• diferencirano - kamata se obračunava na stanje duga.

Koja je razlika između anuiteta i diferenciranog plaćanja? Kako različite vrste otplate kredita mijenjaju život zajmoprimca? Kako to iskoristiti ako su pravila već nametnuta i ne mogu se mijenjati? Hajde da to shvatimo zajedno.

Za kredit, kao i za svaki proizvod, morate platiti. IN poslovnice cijena robe već uključuje troškove njene kupovine, troškove prodavača za prodaju i njegovu dobit. Banke svoje troškove nadoknađuju kroz provizije, a dobit se formira od kamatne stope na kredite.

Dakle, svako mjesečno plaćanje kredita uključuje:

• glavni dug po kreditu, naziva se i tijelo zajma;
• kamata na kredit;
• Komisija.

Isplata plaćanja, u skladu sa Federalnim zakonom br. 353 „O potrošački kredit“, može se provoditi anuitetno i diferencijalno. Kakva mi je razlika koja vrsta plaćanja, ako je navedeno godišnju kamatu na kredit, mnogi će pomisliti? I pogrešiće. Klasičan primjer: razlika između anuiteta i diferenciranih plaćanja kada:

• iznos hipoteke je 1.000.000 rubalja;
• godišnja stopa od 15%;
• kreditni period od 30 godina iznosi 1.296.000 rubalja. u korist diferencirane otplate.

Teško je povjerovati u takve brojke, ali sve možete provjeriti kreditni kalkulator bilo koju banku. Ukupan iznos kredita za otplatu anuiteta je 4.552.000 rubalja, za diferencirana plaćanja - 3.256.000 rubalja. Naravno, sa kraćim rokovima hipoteke i nižom kamatnom stopom razlika će biti manja, ali povećanje iznosa hipoteke proporcionalno povećava preplatu.

Plaćanje anuiteta i diferencirano plaćanje - u čemu je razlika?

Šta su isplate anuiteta

Pod plaćanjem anuiteta, finansijski zakon podrazumijeva fiksni iznos tranši s ciljem otplate punog iznosa kredita, uključujući tijelo zajma i kamatu na njih, razvučeno tokom cijelog perioda kreditiranja.

Čini se da je ovdje sve jasno i transparentno. Tako je i za one koji, prvo, ne znaju da postoji diferencirana vrsta plaćanja, a, drugo, plaćaće redovno do isteka ugovora o kreditu.

Stvari koje su prosječnom zajmoprimcu neobjašnjive počinju prijevremenom otplatom, u potpunosti ili djelimično, hipotekarnog kredita (odnosi se na sve dugoročne kredite).

Po zdravoj logici, ako se uzme zajam od 2,0 miliona rubalja. za 10 godina, njegovo prijevremeno plaćanje za tačno 5 godina koštat će 1,0 miliona rubalja. Prošlo je pola roka - polovina kredita je plaćena. Međutim, to ne odgovara viziji banke o trenutnoj situaciji. Prema njegovim proračunima, dug je 1,35 miliona rubalja. I zajmoprimac će morati da plati upravo ovaj iznos.

Odlazak na sud za takvu nepravdu neće pomoći. Tako je zakonodavac odlučio, odnosno uspostavio je takvu šemu otplate kredita, kada se u prvim godinama uglavnom otplaćuje kamata na kredit, a njegov organ u potonjim - u čl. 6 savezni zakon 353 je dat najkomplikovanija formula proračun. Jednostavnim riječima ne možeš to objasniti. Matematičari to ne mogu shvatiti, što se može vidjeti ako posjetite stranicu Wikipedije (članak "Anuitet"). Šta se onda može reći o zajmoprimcima.

Procedura izračunavanja

Prvo, banka, koristeći formulu, izračunava iznos mjesečne kamate za svaki obračunski period odvojeno. Tada se iznos obračunate kamate odbija od fiksne mjesečne uplate, što daje iznos otplaćenog tijela kredita. U formi formule to izgleda ovako.

Ti = S - Pi, Gdje:

• Ti - otplativi iznos tijela kredita za određeni mjesec;
• S - iznos mjesečne rate za otplatu kredita;
• Pi - iznos kamate plative u određenom mjesecu, izračunat prema formuli.

Kako se anuitetna otplata kredita odvija tokom cijelog perioda jasno se vidi na dijagramu.

Ovaj metod obračuna kamata usvojila je Duma pod uticajem bankarskog lobija. Svi žele da ostvare profit i istovremeno, po mogućnosti, ne rade ništa. Izdavanjem hipotekarnog kredita, zajmodavac sebi obezbjeđuje prihode dugi niz godina. Ako ga zajmoprimac otplati prije roka, onda ćete morati raditi - tražiti nove kupce. Usvojena šema otplate omogućava finansijske institucije primaju višak profita na račun običnog zajmoprimca.

Prednosti i nedostaci

Finansijski stručnjaci razmatraju prednosti anuiteta:

• za banke - ostvarivanje viška dobiti u slučaju prijevremene otplate kredita;
• za zajmoprimce fiksni iznos plaćanja vam omogućavaju da: planirate porodični budžet; Nemojte da vas zbune mjesečne uplate.

Što se tiče zajmoprimaca, možete se raspravljati s njima. Tvrdeći da takve otplate kredita omogućavaju planiranje porodičnog budžeta, oni automatski navode da diferencirani kredit to ne dozvoljava. Ali ko ili šta vas sprečava da planirate svoje troškove ako se primenjuje diferencirana šema otplate kredita?

Uz pomoć možete izračunati uplate za bilo koji broj mjeseci. Dovoljno je izdvojiti 10-15 minuta. Isto važi i za mjesečne uplate. Ako ste u nedoumici, samo idite na Personal Area online banka kreditna institucija, koji pokazuje iznos sljedeće uplate.

Protiv se odnose samo na klijenta banke. Dva su od njih:

• značajna preplata hipoteke;
• veliki gubici porodični budžet po prevremenoj otplati kredita.

Šta je to diferencirana plaćanja

Shema za formiranje diferenciranih plaćanja pripada klasičnoj, dok je stanovništvu Ruske Federacije dobro poznata još od sovjetskih vremena, gdje je bila jedina.

Njegova razlika od anuiteta je u tome što se mjesečni iznos kamate ne obračunava po posebnoj formuli, već se utvrđuje jednostavnim množenjem kamatne stope propisane ugovorom sa stanjem tijela kredita.

Sam kredit se dijeli na jednake dijelove za cijeli period kreditiranja. Kako su opšta plaćanja i otplate kamata raspoređene po rokovima može se videti na dijagramu.

Kako se vidi iz cifre, što potvrđuju i kalkulacije, u prvom kvartalu kreditnog perioda potrebno je platiti značajne iznose, koji su u odnosu na anuitet veći za oko 15 odsto. Ali u posljednjem kvartalu ove isplate su svedene na minimum. Ne zaboravite da postoji značajna ušteda novca u odnosu na alternativnu opciju plaćanja.

Prednosti i nedostaci

Analiza šeme otplate hipotekarnog kredita sa diferenciranim otplatama pokazuje da je kod takvog sistema plaćanja isplativije prijevremeno otplatiti kredit u odnosu na anuitet, kao i da je ukupan iznos otplata znatno manji.

Nedostaci diferencirane otplate:

• velike mjesečne uplate odmah nakon prijema kredita;
• iznos hipoteke će biti manji, što proizilazi iz prve regresije (banka ne može dati kredit čija plaćanja prelaze 50% mjesečnih primanja zajmoprimca, uz anuitet su manji i samim tim će iznos kredita biti veći ).

Glavne razlike

Među gore navedenim vrstama plaćanja postoji nekoliko fundamentalnih razlika.

1. U jednom slučaju, mjesečne uplate su fiksne, u drugom - opadajuće.
2. Uz anuitet, zajmoprimac značajno preplaćuje zajmodavcu za uzeti kredit.
3. Prijevremena otplata diferencirani kredit ne predstavlja nikakva iznenađenja - stanje duga odgovara proračunima zajmoprimca. Prijevremena otplata hipoteke sa anuitetnom vrstom otplate djeluje u prvoj trećini roka, u drugoj - nepredviđeni gubici u vidu većeg stanja tijela kredita nego što je zajmoprimac planirao.
4. Refinansiranje anuitetne hipoteke samo povećava ukupan iznos plaćanja. Kod diferenciranih plaćanja dolazi do smanjenja ukupnog duga zbog smanjenja kamatne stope.

sta je bolje

Šta odabrati, plaćanje anuiteta ili diferencirano? Nemoguće je dati definitivan odgovor. Dakle, ako su ukupni prihodi zajmoprimca i sudužnika dovoljni za dobijanje traženog iznosa kredita, a porodica će imati sredstva za život u prvom periodu otplate kredita, onda se ne isplati pitanje šta je bolje. - jasno je diferenciran.

Drugi problem je što je takve banke gotovo nemoguće naći. Čak i Sberbank, lider u tom pitanju hipotekarni krediti, u otvorenoj ponudi označava anuitetnu šemu otplate kredita.

Ako nema dovoljno prihoda za traženi iznos kredita, jedini izlaz je pristanak na anuitet.

Povezani video zapisi