13.01.2014 14:33

Nivelul cererii de credite ipotecare, în ciuda ratelor extrem de ridicate la creditele ipotecare, nu scade.

Rușii nu se opresc la perspectiva de a plăti de două sau chiar de trei ori mai mult pentru locuințe în comparație cu prețurile declarate. Dar care sunt aceste motive? De ce piața creditelor ipotecare din Rusia crește în continuare, când din ce în ce mai des se aude un semnal de avertizare despre o presupusă criză iminentă și chiar și guvernul vorbește oficial despre o creștere critică a șomajului?

În primul rând, motivele creșterii cererii de credite ipotecare sunt că avem o situație foarte dificilă, în general, în ceea ce privește locuințele, și în special locuințele la prețuri accesibile. Cererea de credite ipotecare este extrem de dependentă de cererea de imobiliare în general. În ultimii ani, piața a înregistrat o creștere moderată - cu 10-15 la sută, iar creditele ipotecare cresc aproape simultan cu aceasta.

În același timp, se poate observa cum cota de tranzactii cu ipotecaîn structura tranzacțiilor imobiliare, rezultând o creștere a numărului de potențiali debitori care vor respecta pe deplin cerințele băncilor și pentru care acesta va fi un bun instrument de îmbunătățire a condițiilor de viață.

Mâncatul este considerat o alternativă la cumpărarea unei case. Cu toate acestea, chiria pentru locuințe, și mai ales pentru Moscova, este pur și simplu super mare. Mânca apartament cu o camera fără bibelouri la Moscova - doar se rostogolește. Închirierea unui apartament cu o cameră vă va costa aproximativ 30 de mii de ruble și acest lucru este în cel mai bun caz. Cu cât sunt mai bune condițiile care sunt oferite în apartamentele închiriate, cu atât prețurile pe care proprietarii le vor cere pentru ele sunt mai mari. Adevărat, oricât de mari sunt prețurile pentru locuințe închiriate, plata lunară a unui credit ipotecar le va depăși în continuare.

Pe de altă parte, este întotdeauna păcat de suma care este aruncată în vânt - în buzunarul proprietarilor de apartamente închiriate. De exemplu, dacă plătiți 30 de mii de ruble pe lună, atunci timp de 10 ani veți plăti un total de 3,6 milioane de ruble, timp de 15 ani - 5,4 milioane și timp de 30 de ani - 10,8 milioane de ruble. Se dovedește că, refuzând să cumpărăm un apartament la un preț de 4 milioane de ruble, care va costa 7,4 milioane pe o ipotecă, pentru 10 ani de chirie vom arunca jumătate din această sumă. Cu alte cuvinte, dobânda pe care ai fi plătit-o în plus băncii pentru a-ți obține propriul apartament, o dai unor străini pentru că locuiesc în casa altcuiva.

Nikolai Korchagin, șeful departamentului de credit al DeltaCredit Bank:
– Principalul motiv pentru ratele mari ale dobânzilor la creditele ipotecare este lipsa unei infrastructuri dezvoltate a pieței ipotecare în Rusia- primar şi piață secundară credite ipotecare, carcasa legislativa, care nu permite inca acest sector afaceri bancare fi atractiv pentru investitori. De aici și prețul ridicat al resurselor financiare pe termen lung atrase pentru acordarea de împrumuturi.

Michel Bricu, Director General al CAB „Bank Societe Generale Vostok”:
- În primul rând, acest lucru se datorează legislației existente a Federației Ruse. Deci, în conformitate cu normele Băncii Centrale, dacă rata împrumutului este sub 9% pe an, atunci împrumutatul trebuie să plătească impozit pe suma pe care a câștigat-o pe diferența dintre rata împrumutului primit și 9%. În plus, multe bănci rusești sunt forțate să atragă refinanțare sub interes ridicat. Și, în sfârșit, trebuie amintit că un credit ipotecar este unul dintre cele mai riscante pentru o bancă, deoarece este emis pentru o perioadă lungă de timp.

Andrei Belyakov, prim-adjunct CEO CB „Agenția Ipoteca din Moscova”:
„Pentru că banii pe termen lung valorează acum exact atât de mult pe piață – puțin mai puțin pentru unele bănci, puțin mai mult pentru altele, dar nivelul este cam același. Ratele dobânzilor ipotecare existente astăzi vor scădea treptat, în același timp cu nivel general ratele bancare determinate de motive macroeconomice.

Anton Khodko, director adjunct al departamentului planificare strategica Sberbank:
– Valoarea nominală a ratelor dobânzilor la creditele ipotecare este determinată în primul rând de nivelul actual și proiectat al inflației, de riscurile de nerambursare a creditelor, de costul resurselor atrase de bănci, de riscurile asociate solvabilității debitorului și de asigurarea rentabilității. de împrumuturi. Creditul ipotecar presupune termen lung maturitate (5-15 ani sau mai mult), în timp ce principalele surse de resurse pe termen lung sunt astăzi depozite la termen populației - în esență, sunt depozite la vedere, deoarece pot fi retrase înainte de termen de către deponenți în orice moment. Adică, băncile, atunci când emit un credit ipotecar, își asumă riscuri suplimentare, care sunt și un motiv important pentru costul ridicat al creditelor ipotecare.

Alexander Koloshenko, membru al consiliului de administrație al Raiffeisenbank, șef al Departamentului de lucru cu indivizii:
– Vorbind despre creditarea ipotecară în Europa, mulți acordă atenție unei rate mult mai atractive, dar mecanismul formării acesteia rămâne în culise. Având în vedere că Raiffeisenbank are o vastă experiență pe piață credit ipotecarîn Europa, ne vom permite câteva comparații pe exemplul subsidiarei noastre Raiffeisen Wohn Bausparen. Clientul își deschide un anumit cont de economii, în care depune o anumită sumă în fiecare lună timp de cel puțin câțiva ani. După un anumit timp, clientul primește un împrumut nu numai pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, ci și pentru repararea acestuia. Este important de menționat că, cu o astfel de schemă de creditare, un rol semnificativ este atribuit statului, care subvenționează întotdeauna rata, de exemplu, în Austria - 4% pe an în euro. Desigur, există opțiuni când un client poate obține un credit fără acumulare prealabilă, dar atunci ratele sunt mai mari, deși statul îl subvenționează. LA Rusia există subvenții pentru achiziționarea de locuințe, dar până acum această activitate nu a căpătat forme europene. Apropo de ratele creditării ipotecare europene la nivelul de 3-4% și ținând cont de subvențiile de stat de 3-4%, putem spune că în realitate programul nostru actual de creditare (la o rată de aproximativ 9,5%) este foarte aproape de rata de creditare în Europa și aproape identică cu ea.

Anatoly Pechatnikov, șeful Ipoteca și împrumuturi de consum Vneshtorgbank:
– În opinia noastră, ratele ipotecare în Rusia nu sunt ridicate. Dacă în urmă cu unul sau doi ani, rata medie pe piața de credit ipotecar din țară era de aproximativ 15% pe an în dolari SUA, atunci în prezent, de exemplu, Vneshtorgbank oferă credite ipotecare la rate de la 10,5% pe an în dolari SUA și de la 15% pe an în ruble. În același timp, dacă luăm în considerare tendința ascendentă a prețurilor pe piața imobiliară, atunci chiar și acei debitori care au contractat împrumuturi cu 15-16% pe an în dolari americani și-au recuperat cu mult timp în urmă costurile de deservire a creditelor din cauza creșterii. preturi imobiliare. Nivelul ratelor dobânzilor la creditele ipotecare este afectat în primul rând de disponibilitatea resurselor pe termen lung, de nivelul creditului și de riscurile legale. Acum accesați Rusă băncilor la resursele pe termen lung este semnificativ limitată. LA Rusia piaţa creditelor ipotecare nu s-a format încă hârtii valoroase mijloacele nu sunt folosite corect Fondul de pensiiși companiile de asigurări. Absența în țară a unei la nivel național birou de credit, precum și opacitatea veniturilor unei mari părți a populației duce la creșterea riscurilor de credit. Nu contribuiți la reducerea ratelor și a riscurilor juridice asociate cu lipsa unei proceduri eficiente de executare silită a bunurilor imobile ipotecate, protecția insuficientă a drepturilor cumpărătorilor de locuințe și investitorilor de bună credință în construcția de locuințe.

Janis Kanestri, Director al Centrului de Credit Ipoteca la First OVK Bank:
– Ratele împrumuturilor depind de costul resurselor utilizate pentru împrumut. Dacă depozitele în valută sunt atrase de bănci cu 5-10% pe an în valută, atunci rata la credite nu poate fi mai mică de 10-15%. Pentru împrumuturile în ruble, un punct de referință similar este rata inflației.

Alexander Chernyak, director general adjunct al Agenției JSC pentru împrumuturi ipotecare pentru locuințe (AHML):
– Rata depinde de nivelul inflației sau procent de reducere Banca Centrală, nivelul riscurilor de creditare ipotecară și marja participanților la proces. În 2003, rata oficială a inflației a fost de 12%, rata Băncii Centrale a fost de 13%. Riscul de creditare ipotecară este acum Rusia nesemnificativ (aproape egal cu zero) din cauza stării rudimentare a pieței, a abordării conservatoare a creditorilor cu privire la evaluarea debitorilor și a obiectelor ipoteci, temerile debitorilor să nu ramburseze împrumutul și alți factori. Marja participanților, de regulă, variază de la 3% pentru AHML și partenerii săi până la 5% pe an pentru bănci. Combinația acestor factori determină valoarea ratelor dobânzii la nivelul de 15% pentru AHML până la 18% pe an în ruble pentru bănci.

La această întrebare răspund experții în domeniul creditării ipotecare.

Nikolai Korchagin, șeful departamentului de credit al DeltaCredit Bank:
Principalul motiv pentru ratele mari ale dobânzilor la creditele ipotecare este lipsa unei infrastructuri dezvoltate a pieței ipotecare din Rusia - piața ipotecară primară și secundară, cadrul legislativ, care nu permite încă acestui sector al afacerii bancare să fie atractiv pentru investitorilor. De aici și prețul ridicat al resurselor financiare pe termen lung atrase pentru acordarea de împrumuturi.

Michel Bricou, director general al CAB „Bank Societe Generale Vostok”:
În primul rând, acest lucru se datorează legislației existente a Federației Ruse. Deci, în conformitate cu normele Băncii Centrale, dacă rata împrumutului este sub 9% pe an, atunci împrumutatul trebuie să plătească impozit pe suma pe care a câștigat-o pe diferența dintre rata împrumutului primit și 9%. În plus, multe băncile rusești sunt nevoiţi să atragă refinanţare la dobânzi mari. Și, în sfârșit, trebuie amintit că un credit ipotecar este unul dintre cele mai riscante pentru o bancă, deoarece este emis pentru o perioadă lungă de timp.

Andrey Belyakov, prim-director general adjunct al CB „Agenția Ipoteca din Moscova”:
Pentru că banii pe termen lung de pe piață costă acum chiar atât de mult - pentru unele bănci puțin mai puțin, pentru altele puțin mai mult, dar nivelul este aproximativ același. Dobânzile ipotecare existente în prezent vor scădea treptat concomitent cu o scădere a nivelului general al ratelor bancare determinată de motive macroeconomice.

Anton Khodko, director adjunct al Departamentului de planificare strategică al Sberbank:
Valoarea nominală a ratelor dobânzilor la creditele ipotecare este determinată în primul rând de nivelul actual și proiectat al inflației, de riscurile de nerambursare a creditelor, de costul resurselor atrase de bănci, de riscurile asociate cu solvabilitatea debitorului și de asigurarea rentabilității împrumuturi. Un credit ipotecar presupune o perioadă lungă de rambursare (5-15 ani sau mai mult), în timp ce principalele surse de resurse pe termen lung în prezent - depozitele la termen ale populației - sunt în esență depozite la vedere, deoarece acestea pot fi retrase din timp de către deponenți în orice moment. . Adică, băncile, atunci când emit un credit ipotecar, își asumă riscuri suplimentare, care sunt și un motiv important pentru costul ridicat al creditelor ipotecare.

Alexander Koloshenko, membru al consiliului de administrație al Raiffeisenbank, șef al Departamentului pentru munca cu persoanele fizice:
Vorbind despre creditarea ipotecară în Europa, mulți acordă atenție unei rate mult mai atractive, dar mecanismul formării acesteia rămâne în culise. Având în vedere că Raiffeisenbank are o vastă experiență pe piața creditării ipotecare din Europa, ne vom permite câteva comparații folosind exemplul subsidiarei noastre Raiffeisen Wohn Bausparen. Clientul își deschide un anumit cont de economii, în care depune o anumită sumă în fiecare lună timp de cel puțin câțiva ani. După un anumit timp, clientul primește un împrumut nu numai pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, ci și pentru repararea acestuia. Este important de menționat că, cu o astfel de schemă de creditare, un rol semnificativ este atribuit statului, care subvenționează întotdeauna rata, de exemplu, în Austria - 4% pe an în euro. Desigur, există opțiuni când un client poate obține un credit fără acumulare prealabilă, dar atunci ratele sunt mai mari, deși statul îl subvenționează. În Rusia, există subvenții pentru achiziționarea de locuințe, dar până acum această activitate nu a căpătat forme europene. Apropo de ratele creditării ipotecare europene la nivelul de 3-4% și ținând cont de subvențiile de stat de 3-4%, putem spune că în realitate programul nostru actual de creditare (la o rată de aproximativ 9,5%) este foarte aproape de rata de creditare în Europa și aproape identică cu ea.

Anatoly Pechatnikov, șeful departamentului de creditare ipotecare și de consum, Vneshtorgbank:
În opinia noastră, ratele ipotecare în Rusia nu sunt mari. Dacă în urmă cu unul sau doi ani, rata medie pe piața de credit ipotecar din țară era de aproximativ 15% pe an în dolari SUA, atunci în prezent, de exemplu, Vneshtorgbank oferă credite ipotecare la rate de la 10,5% pe an în dolari SUA și de la 15% pe an în ruble. În același timp, dacă luăm în considerare tendința ascendentă a prețurilor pe piața imobiliară, atunci chiar și acei debitori care au contractat împrumuturi cu 15-16% pe an în dolari americani și-au recuperat cu mult timp în urmă costurile de deservire a creditelor din cauza creșterii. preturi imobiliare. Nivelul ratelor dobânzilor la creditele ipotecare este afectat în primul rând de disponibilitatea resurselor pe termen lung, de nivelul creditului și de riscurile legale. Acum, accesul băncilor ruse la resursele pe termen lung este semnificativ limitat. Rusia nu a format încă o piață pentru titlurile garantate cu ipoteci, iar fondurile fondurilor de pensii și ale companiilor de asigurări nu sunt utilizate corespunzător. Absența unui birou de credit la nivel național în țară, precum și lipsa de transparență a veniturilor unei mari părți a populației, duce la creșterea riscurilor de credit. Nu contribuiți la reducerea ratelor și a riscurilor juridice asociate cu lipsa unei proceduri eficiente de executare silită a bunurilor imobile ipotecate, protecția insuficientă a drepturilor cumpărătorilor de locuințe și investitorilor de bună credință în construcția de locuințe.

Janis Kanestri, Director al Centrului de Credit Ipoteca la First OVK Bank:
Ratele împrumutului depind de costul resurselor utilizate pentru împrumut. Dacă depozitele în valută sunt atrase de bănci cu 5-10% pe an în valută, atunci rata la credite nu poate fi mai mică de 10-15%. Pentru împrumuturile în ruble, un punct de referință similar este rata inflației.

Alexander Chernyak, director general adjunct al Agenției JSC pentru împrumuturi ipotecare pentru locuințe (AHML):
Valoarea ratelor depinde de nivelul inflației sau de rata de actualizare a Băncii Centrale, de nivelul riscurilor creditării ipotecare și de marja participanților la proces. În 2003, rata oficială a inflației a fost de 12%, rata Băncii Centrale - 13%. Riscul creditării ipotecare în Rusia este acum nesemnificativ (aproape zero) din cauza stării rudimentare a pieței, a abordării conservatoare a creditorilor în evaluarea debitorilor și a obiectelor ipotecate, a temerilor debitorilor de a nu rambursa împrumuturile și a altor factori. Marja participanților, de regulă, variază de la 3% pentru AHML și partenerii săi până la 5% pe an pentru bănci. Combinația acestor factori determină valoarea ratelor dobânzii la nivelul de 15% pentru AHML până la 18% pe an în ruble pentru bănci.

Cei care urmăresc măcar puțin evenimentele care au loc în lume știu că creditele ipotecare în străinătate sunt aproape la jumătate mai scumpe decât la noi. In multe tari europene rata creditelor ipotecare este mai mică de 6%, în timp ce rușii pot visa doar la cifre atât de mici. Nu este surprinzător că mulți vor să știe de ce sunt legate astfel de discrepanțe și de ce creditele ipotecare în Federația Rusă sunt mai scumpe decât în ​​SUA și Europa.

Mentalitatea debitorilor străini și ruși

Europenii sunt obișnuiți să ia în considerare împrumuturile pe termen lung, ceea ce este o picurare, în dinamică. Având în vedere că până în prezent dinamica dezvoltării pieței creditelor ipotecare în majoritatea țărilor europene a fost pozitivă, consumatorii europeni tind să aleagă credite cu dobândă variabilă. Avantajul alegerii acestei rate pentru debitori este că, dacă situația politică și economică din țară favorizează, împrumuturile cu rate variabile sunt cele mai profitabile.

În ciuda posibilelor avantaje ale ratelor dobânzilor flotante, rușii tind să fie mai stabili și preferă să se împrumute la rate fixe, care au fost întotdeauna cu un ordin de mărime mai mari decât ratele variabile.

Care sunt riscurile pentru cetățenii care au emis un credit ipotecar „floating”?

Rata variabilă este folosită de bănci pentru a reduce riscurile valutare cauzate de schimbări negative în economie, de exemplu, creșteri inflaționiste. Este format din părți fixe și variabile. Partea variabilă a ratei este calculată ținând cont de unul dintre indicii interbancari (LIBOR sau MosPrime) sau și este revizuită cu o anumită frecvență - în cazul oricăror salturi economice, atât pozitive, cât și negative pentru debitor. În același timp, dobânda la creditul pe care l-ați luat poate să scadă și să crească corespunzător.
Desigur, acest lucru este riscant. Uneori este dificil de prezis situația chiar și pentru un an, darămite fluctuațiile economice din țară timp de 5-10 ani.

De ce este un credit ipotecar în Rusia mult mai scump decât în ​​SUA și Europa?

Mulți analiști bancari explică o diferență atât de evidentă între ratele ipotecare din Rusia și din străinătate nivel inalt inflatia. Ce efect are asupra ratele de creditare pentru populatie? Da, cel mai direct lucru este că nicio bancă nu va putea emite credite la o dobândă care să fie sub rata inflației, pentru că asta va duce la pierderi.

O altă explicație pentru faptul că rate ipotecareîn străinătate este mai mică decât în ​​Federația Rusă, este că un număr destul de impresionant de instituții financiare ruse însele sunt debitori ai băncilor europene. După cum știți, activitățile multor bănci rusești sunt strâns legate de problema lipsei de bani „lungi”. Și pentru a rezolva tocmai această problemă, bancherii trebuie să se împrumute de la colegii străini la un procent mai mic decât oferă populației. După ce au primit bani în acest fel, instituțiile financiare naționale își stabilesc propria marjă, ținând cont de costurile transferurilor interstatale și împrumută rușilor.

Guvernul a început din nou să vorbească despre reducerea dobânzii la credite ipotecare. Birocrații promit din nou râuri de lapte ipotecare cu țărmuri de locuințe și jeleu și se prefac că nu știu că oamenii nu au acordat atenție statutului lor, vorbesc inactiv de mult timp.

Ministerul Dezvoltării Economice a publicat un proiect de lege, conform căruia debitor ipotecar se va prescrie asigurarea pe cheltuiala proprie a cel puțin 10% din costul unui credit ipotecar (HML). Sensul inițiativei este simplu: dacă, după colectarea garanției, datoria nu poate fi rambursată integral (de exemplu, prețurile scad sau sunt vândute în grabă), bancherii nu se vor adresa debitorului, ci la companie de asigurari. Potrivit oficialilor, această măsură va permite în doi ani creșterea bazei potențialilor debitori de 3-4,5 ori și reducerea dobânzii ipotecare la 8,6% pe an.

În februarie 2010, președintele Dmitri Medvedev a spus că „rata ipotecară din Rusia ar putea... ajunge la 6-8% pe an”. În august 2012, premierul Dmitri Medvedev a ridicat ștacheta: „Ne-am propus să ajungem la un nivel în care, în medie, să se poată obține un credit ipotecar de 5-6% pe an în țară”. La 31 ianuarie 2013, același prim-ministru Medvedev a semnat „Orientările” pentru activitatea guvernului până în 2018, unde scrie în alb-negru: „... până în 2018, rata medie a dobânzii la credit ipotecar. împrumut la domiciliu va depăși indicele prețurilor de consum cu cel mult 2,2 puncte procentuale, adică va fi de 6,3–7,1 la sută.”

Apropo, niciuna dintre predicțiile lui Medvedev nu a indicat moneda împrumutului: fie ruble, fie dolari. Sau poate yuani.

Crede cineva că guvernul ia asalt? În mai puțin de jumătate de an, își „schimbă citirile” de trei ori: mai întâi liniștește 5–6%, apoi crește taxa la 6,3–7,1% și, de asemenea, leagă calculul de o inflație viitoare necunoscută, acum iată un morcov nou - 8,6% pe an. Și ce, „oameni hawala”, cum obișnuia să spună legendarul showman.

Oricum ar fi, dar ratele ipotecare nu vor să se supună: la sfârșitul anului 2010, rata medie ponderată la creditele ipotecare în ruble emise în cursul anului a fost de 13,3%, în 2012 - 12,3%, de la 1 iunie 2013 - 12,8% pe an. Din punct de vedere valutar, istoria este ceva mai dulce: 2010 - 11,2%, 2012 - 9,9%, de la 1 iunie 2013 - 10,1% pe an.

Recuperatori nevinovați
In mare ratele dobânzilor Se obișnuiește să dai vina pe bancherii lacomi, ceea ce este parțial adevărat. Băncile măresc ratele, dă vina pe inflație și pe risc - spun ei, dacă ar exista un număr mai mic, am fi imediat fericiți și cu brațele deschise. Minciună.

În primul rând, despre inflație. Dacă pentru HML-urile cu ruble această explicație funcționează cumva, deși marja de 5,7% peste rata inflației (6,6% la sfârșitul anului trecut) este încă prohibitivă, atunci pentru valuta - scuze. De exemplu, în SUA (partea leului a HML-urilor în valută este emisă în Rusia în dolari), inflația în 2012 a fost de 2,0%, iar HML-urile pe 15 ani în luna iunie a acestui an au fost emise în medie la 3,3-3,6% per an. Și asta în ciuda faptului că riscurile ipotecare în străinătate sunt mult mai abrupte decât ale noastre (bula ipotecară din America este în sucul propriu-zis).

Despre riscuri. În primul rând, despre America, și nu despre cerințele minime ale băncilor locale pentru debitori sau refinanțarea lunară (înlocuirea fondurilor emise) de către Fed pentru 85,0 miliarde de dolari, ci despre întârziere. În SUA, unde, repet, riscurile sunt mai mari, la sfârșitul anului 2012 ponderea HML-urilor restante a depășit 22,3% (pentru împrumuturile cu dobândă variabilă), în Rusia - doar 1,5% pentru HML în ruble și 11,4% pentru HML. în valută. Surprinzător este că în Statele Unite există cu un ordin de mărime mai multe credite restante, iar ratele sunt de patru ori mai mici.

Acum despre asigurare. În aceeași America, din 1934 funcționează asigurătorul de credit ipotecar de stat, Federal Housing Administration (FHA), care asigură HML-uri cu un avans minim (plus sau minus 3%). FZhA este controlată de stat, prin urmare, nu poate exista nicio bătaie bancară și de asigurări în principiu. Cu noi este o altă problemă: ce fel de comision de asigurare va percepe bancherul și asigurătorul pentru asigurare, acesta va fi cazul.

În sfârșit, despre refinanțare. Poate că singura modalitate de a reduce costul taxelor ipotecare este o reducere bruscă a prețului de refinanțare, care s-a ridicat la același AHML în primul trimestru al acestui an - veți fi surprinși - 11,4% pe an în ruble (vă reamintesc că rata medie ponderată la creditele ipotecare este de 12,8%).

Cum să o facă? Cel mai simplu lucru este să folosești resursele Fondului Național de Asistență Socială. Infrastructura, gazoductele, Cupa Mondială este bună, dar de ce se duce guvernul la risipă când oamenii nu au unde să locuiască? Și nu credeți că investirea banilor oamenilor în proiectele companiilor comerciale (deși cu participare a statului), funcționarea de dragul dividendelor nu numai pentru stat, ci și pentru o mână de comercianți privați, ca să spunem ușor, este dezonorant?

Bule neobservate
Guvernul trebuie să recunoască piata ruseasca s-a format bula imobiliară. Numai că nu un credit ipotecar, asociat cu credite ipotecare pentru locuințe, ci unul pentru locuințe, bazat pe o creștere speculativă a prețului. Potrivit lui Rosstat, în ianuarie-martie a acestui an cost mediu construirea unui pătrat suprafata totala clădirile rezidențiale din Moscova s-au ridicat la doar 29 de mii de ruble. Mai ieftin decât în ​​regiunile Smolensk (35 mii), Tver (39 mii) sau Yaroslavl (40 mii). În același timp, prețul mediu al clădirilor noi de clasă economică de pe piața de la Moscova în primul trimestru a depășit 114.000 de ruble, ceea ce este de 4 ori mai mare decât costul construcției. Dacă aceasta nu este un balon, atunci ce este (vom păstra tăcerea despre corupție în acest caz)?

Și ar fi bine dacă s-ar construi case, dar nu: în ultimii cinci ani, volumul locuințelor construite variază de la 58,4 milioane de metri pătrați. m în 2010 la 65,7 milioane mp. m în 2012. Mai mult, proporția clădirilor rezidențiale construite de persoane fizice este stabil de 43-44%. Pe fondul acestor calcule, reperul guvernului construcția de locuințeîn 80–110 milioane mp. m pe an până în 2018, stabilit în „Directiile principale” menționate mai sus, arată ca o ficțiune neștiințifică.

Cuvinte irosite
A sfătui guvernul este ca și cum ai striga surzilor. Guvernul nostru, din păcate, nu este doar surd, ci și orb, ceea ce, desigur, nu înseamnă că nu există nicio cale de ieșire din impasul ipotecar-locuințe. Iată câteva, inclusiv din experiență străină.

1. Pumnul pe masă. Nu este bine să sfătuiți bancherii cum să-și construiască afacerea, totuși, în creditele ipotecare, unde există standarde ajustate constant, Dumnezeu însuși a poruncit să folosească „resursa administrativă” - decizia unuia dintre principalele probleme sociale. Până acum, bancherii sunt „convinși”, dar, mai devreme sau mai târziu, răbdarea „reclamantului” principal poate să izbucnească. Grăbiţi-vă.

2. Reglementarea normativă a avansului. Cum în Coreea de Sud, unde nu doar dimensiunea sa s-a schimbat de multe ori, ci și raportul dintre valoarea datoriei și venitul împrumutatului. Achiziționarea unei locuințe pe credit în zone prestigioase este limitată de un avans sporit, precum și de ponderea plăților obișnuite ale împrumutului în venitul total al familiei împrumutatului. Trebuie să adaug că ratele ipotecare premium și business class au un impact uriaș asupra pieței imobiliare în ansamblu?

3. Contribuție minimă obligatorie. O alternativă la propunerea guvernului de asigurare parțială credit ipotecar, creșterea costurilor deja considerabile ale împrumutatului, poate fi introducerea unei contribuții minime definite legal. Ca și în Elveția, unde pragul inferior de contribuție este stabilit la 10%.

Aici este ridicat o taxă inițială(până la 50%) pentru cei care dețin deja imobile. Ca și în Israel, unde problema bulei imobiliare nu este mai puțin acută decât în ​​Rusia.

4. Taxa specială de vânzare pentru cetățenii și companiile care dețin două sau mai multe proprietăți rezidențiale. Nimeni nu încalcă libertatea de achiziție, dar dacă devine brusc strâns de bani - nu păcătuiți, dă un sfert (jumătate) trezoreriei. Sau gândește-te înainte de a investi.

5. Taxă suplimentară pe proprietatea rezidențială pentru cumpărătorii străini. Ca și în Hong Kong, unde prețurile proprietăților cresc cu două cifre. Din obișnuință, credem că suntem cei mai vicleni și putem scăpa de restricții înregistrând un penthouse, să zicem, offshore. Ei bine, ești binevenit, mai ales că regional și bugetele locale, și anume acolo unde banii provin din impozitul pe proprietate, au mare nevoie de fonduri.

În general, totul poate fi ajustat și corectat, cu excepția cazului în care, desigur, ai un guvern în casa ta, și nu un circ cu cai.