Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Методы ипотечно-инвестиционного анализа

В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

Составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита - нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

Определяются денежные потоки собственных средств;

Рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

По рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

Определяется доход от реверсии;

Из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

По рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

где NОI - чистый операционный доход n года проекта;

DS - сумма обслуживания долга в n году проекта;

TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу;

UM - невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;

i - отдача на собственный капитал;

М - первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

Если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

Если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость - критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

где NPV - чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со - начальные инвестиции; С i - денежный поток периода t; i, - ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей стоимости:

Прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;

Определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

Определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;

Выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

Период окупаемости - время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

Техника Эллвуда . Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Эллвуда:

R о =/(l + Д n a),

где R 0 -- общий коэффициент капитализации;

С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

Д -- долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Y e) -- фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;

Д n -- долевое изменение дохода за прогнозный период;

а --коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:

С = Y e + p(sff, Y e ) -R m,

где р -- доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

Выражение 1/(1 + Д n а ) в уравнении -- стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

R = Y e - т .

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y 0 в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Y m). Величина (sff,)Y m) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. R m -Y m . Таким образом, с учетом этой поправки:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Y m), причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

и после объединения подобных членов и замены Y 0 на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

r = Y 0 -m.

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционным метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиции определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I. Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т. е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Y e .

Этап II. Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III. Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственности как результат суммы стоимости собственного капитала и текущего остатка долга.

Применим традиционную технику к конкретному инвестиционному проекту и используем его как базовый для иллюстрации всех последующих рассмотрений элементов инвестиционно-ипотечного анализа.

1. Исходные данные по проекту.

Недвижимость в течение прогнозного срока, равного пяти годам, будет приносить 70 000 долл. ежегодного дохода. В конце этого срока недвижимость будет продана за 700 000 долл. (за вычетом расходов на продажу). Для приобретения недвижимости используется ипотечный самоамортизирующийся кредит в размере 300 000 долл., взятый на двадцать лет пол I 5 % годовых с ежемесячными платежами. Инвестор требует конечную отдачу на собственный капитал в размере 20% (табл. 8.1).

Определим цену недвижимости по традиционной технике, используя исходные данные и допущения. Сначала определим, какова возможная максимальная цена за недвижимость, приобретаемую без привлечения заемных средств (собственность, свободная от долговых обязательств). В этом случае весь чистый доход и вся цена перепродажи приходятся целиком на собственный капитал инвестора (отсутствуют процентные платежи и амортизация долга).

Таблица 8.1 Расчет текущей стоимости

Таким образом, инвестиции в размере 490 660 долл. (округленно) без привлечения кредита обеспечат инвестору 20%-ю конечную отдачу. Хотя текущая отдача равна

70000/490660= 0,1427(14,27%),

она увеличится до значения конечной отдачи в 20% вследствие увеличения стоимости недвижимости за прогнозный период.

2. Теперь определим обоснованную цену недвижимости, приобретаемой с привлечением кредита. Для решения используем традиционную технику в алгебраической форме.

Алгебраическое выражение для стоимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

V = I + II+ МР,

где МР -- текущий остаток основной суммы долга;

(pvaf Y e ,n) -- фактор текущей стоимости единичного аннуитета при конечной отдаче на собственный капитал Y e и сроке n;

NOI -- чистый операционный доход;

DS -- ежегодное обслуживание долга;

(pvfY e ,n) --фактор текущей стоимости единицы (реверсии);

RP -- цена перепродажи недвижимости (реверсия);

OS -- остаток долга в конце срока п.

Подставляем в это выражение исходные данные и значения факторов, определенные выше. Значения DS и OS рассчитываются исходя из известных условий кредита:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = 534 660 долл. (округленно).

Рассчитанная обоснованная цена в 534 660 долл. выше, чем цена объекта, приобретаемого без заемных средств. Как было сказано раньше, инвестора интересуют прежде всего цена и рост собственного капитала. Инвестор готов заплатить большую сумму при положительном левередже, как это имеет место в данном случае (отдача на собственный капитал выше, чем ставки процента по кредиту), за возможность значительно увеличить конечную отдачу на собственные средства и уменьшить собственные капиталовложения.

Алгебраическая форма традиционной техники удобна, когда величины текущей задолженности и (или) перепродажи определяются в долях (процентах) от первоначальной цены недвижимости. Запишем общее выражение в алгебраической форме, когда вместо величины кредита известен коэффициент ипотечной задолженности т, а стоимость определена в долях Д от текущей цены V.

V = (pvaf)(N0I-mVDS 1) + [(pvf)(l±Д)V-mVOS 1)] + mV,

где DS 1 -- обслуживание долга при единичном кредите, или ипотечная постоянная;

OS 1 -- невыплаченная доля кредита к концу прогнозного периода, или остаток долга при единичном кредите;

Д -- доля увеличения или уменьшения стоимости недвижимости.

3. Допустим, что вместо величины кредита дан коэффициент ипотечной задолженности т = 60%, а вместо цены перепродажи -- увеличение стоимости за период владения на 25%.

Подставляем численные значения:

V =2,99(70000 -- 0,6V 0,158)+ 0,4 (1,25 V--0,6V 0,938) + 0,6 V,

V = 512 236,91=512 237 долл.

4. Определим с помощью традиционной техники цену недвижимости с существующей закладной. Предположим, что недвижимость в текущем состоянии обременена закладной в обеспечение ипотечного кредита, полученного семь лет назад в размере 300 000 долл. на срок в двадцать лет с ежемесячными платежами 15% годовых. Остальные условия --из базового примера.

Текущий остаток долга составляет

МР = 270 519,95 долл. (из условия кредита).

Остаток долга на момент реверсии:

OS= 166 052,17 долл. (через 7+ 5 = 12 лет).

Подставляем значения:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V =551 660 долл.

5. Определить ставку конечной отдачи на собственный капитал при известных параметрах проекта к текущей цене недвижимости. Такая задача может возникнуть, например, когда оценщик пытается определить требования инвесторов на конкретном рынке, опираясь на недавно проданные аналоги с известными инвестиционными параметрами.

При использовании алгебраической формы для решения этой задачи следует определить факторы (pvaf) и (pvf) при различных ставках отдачи и подставлять их в равенство с известной текущей ценой SP до тех пор, пока это равенство не превратится в тождество.

Задача решается методом приближения и гораздо быстрее с использованием финансового калькулятора, так как конечная отдача на собственный капитал при известной текущей величине собственного капитала равна внутренней норме прибыли IRR для собственного капитала и соответствующего денежного потока.

Воспользуемся данными из предыдущего примера.

Текущая стоимость собственного капитала: 551660-270520 = 281 140 долл.

Доход на собственный капитал: 70 000 - 47 404,4 = 22 595,6 долл./год.

Выручка от продажи: 700 000 - 166 052 = 533 948 долл.

Результат расчета: Y e = IRR 20%.

Получаем значение Y e , при котором стоимость инвестиций в собственный капитал в размере 281 140 долл. соответствует спрогнозированному денежному потоку.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводы относительно влияния величины прогнозного периода на результаты оценки. Важным фактором, ограничивающим с точки зрения инвесторов период владения, является уменьшение со временем амортизационных (активы) и процентных вычетов из прибыли для налогообложения. Кроме того, возможно появление более предпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой стороны, постепенно уменьшается текущее значение коэффициента ипотечной задолженности, что приводит к падению эффективности финансового левереджа. Анализ с помощью традиционной техники вариантов с различными сроками владения показывает очевидное влияние прогнозного периода на величину оцениваемой стоимости. При этом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владения величина оцениваемой стоимости уменьшается при отсутствии изменения стоимости за прогнозные периоды.

Техника Эллвуда. Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Эллвуда:

R о =/(l + Д n a),

где R 0 -- общий коэффициент капитализации;

С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

Д -- долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Y e) -- фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;

Д n -- долевое изменение дохода за прогнозный период;

а --коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:

С = Y e + p(sff, Y e )-R m ,

где р -- доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

R m -- ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.

Выражение 1/(1 + Д n а ) в уравнении -- стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

R = Y e - т .

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y 0 в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Y m). Величина (sff,)Y m) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. R m -Y m . Таким образом, с учетом этой поправки:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Y m), причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

и после объединения подобных членов и замены Y 0 на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

r = Y 0 -m.

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

1. Оценить свободную от задолженности доходную недвижимость, которая в течение пятилетнего срока владения приносит чистый ежегодный доход 70 000 долл. К концу этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30%. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.

В этом случае формула будет иметь следующий вид:

R = Y e + Д(sff, Y e),

так как m = 0 по условию задачи.

(sff,Y e 5 лет) = 0,1344.

Подставим значения:

R = 0,2 -0,3 х 0,1344 = 0,1597 ;

V=NOI/R = 70 000/0,1597 = 438 360 долл.

2. Та же недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита в размере 60% стоимости недвижимости на двадцать лет с ежемесячным платежом 15% годовых. Определить стоимость недвижимости.

Выражение Эллвуда для общей ставки капитализации:

R 0 = Y e -m+ Д(sff, Y e).

После подстановки значений:

R 0 = 0,2-0,6(0,2+ 0,0594x0,1344-0,158)-0,3x0,1344 = 0,1297;

V = NOI /R o = 70 000/0,1297 = 539 707 долл.

Технику Эллвуда можно использовать, если долг и увеличение стоимости недвижимости заданы в денежном выражении. В этом случае коэффициенты и долевые параметры выражаются через стоимость V.

3. Недвижимость (предыдущий пример) приобретается с привлечением кредита в размере 300 000 долл. Ожидается увеличение стоимости недвижимости за пять лет на 160 000 долл. Какова обоснованная максимальная цена недвижимости?

Напишем уравнение Эллвуда, подставив известные и рассчитанные величины и выразив соответствующие параметры через стоимость:

V =532 -195 долл.

В случае оценки недвижимости с существующей закладной необходимо учесть, что величины р, R m и т в формуле Эллвуда представляют собой погашенную за прогнозный период часть долга относительно текущего остатка, ипотечную постоянную, рассчитанную на основе текущего остатка кредита, и текущий коэффициент ипотечной задолженности соответственно.

4. Определим цену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту, выданному семь лет назад в размере 60% стоимости на двадцать лет под 15% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.

R о = r = Y e - M .

Определим текущие значения m, R m и р:

m = 0,5383; R m =0,1761; p = 0,1957.

r= 0,2 - 0,53883 (0,2 + 0,1957 х 0,1344-0,1761) = 0,173;

V = 70 000/0,173 = 404 680 долл.

Уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга. Финансирование проектов, связанных со значительными рисками относительно получения стабильных доходов, может изменить ориентацию кредиторов относительно критерия, определяющего размер заемных средств. Кредитор полагает, что в этой ситуации размер кредита целесообразнее определять не на ценовой основе, а на базе отношения годового чистого дохода инвестора к годовым платежам по заемному обязательству, т. е. кредитор требует гарантий, что величина этого отношения (естественно, больше единицы) не будет меньше некоторого минимального определенного кредитором значения. Это отношение называют коэффициентом покрытия долга: DCR = NOI/DS.

В этом случае коэффициент ипотечной задолженности в уравнении Эллвуда следует выразить через коэффициент покрытия долга DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(R m Y m ,)=R/(R m m), или m = R/(DCRR m).

После подстановки этого выражения вместо m получаем уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга:

5. Оценить доходную недвижимость, приносящую чистый ежегодный доход 70 000 долл., срок владения 5 лет. Предполагается, что по истечении этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30%. Недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита под 15% годовых, с ежемесячными платежами, 20-летним сроком и коэффициентом покрытия долга, равным 1,3. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.

Подставляем значения и определяем общий коэффициент капитализации:

SP = 70 000/0,1283 = 545 800 долл.

Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование, инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности. Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.

Период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают остаточный доход:

1. приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;

2. использование собственности - инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

3. ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Существует два подхода к проведению ипотечно-инвестиционного анализа:

1. Традиционный - предпосылкой традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа является положение о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение.

2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

Традиционная техника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость собственного капитала. Затем к стоимости собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы определить рыночную оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом станет оценочная рыночная стоимость недвижимость. Данная техника не принимает в расчет последствия налогообложения.

Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в том, что оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы.

Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует метод оценки на основе денежных поступлений на собственный капитал, поскольку она принимает во внимание выручку от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.

Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.

Что касается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.

Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.

Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле (1):

Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит , (1)

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости.

Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), с учетом вышесказанного - формула (2) - имеет следующий вид:

Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS) , (2)

где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PS - выручка при перепродаже.

Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP , (3)

где V - стоимость собственности (первоначальная),

PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже,

MP - текущий остаток основной суммы ипотеки.

Если принять, что

CF = NOI - DS , (4)

где NOI - чистый текущий операционный доход,

DS - обслуживание долга (годовое), и

PS = RP - OS , (5)

где RP - цена перепродажи собственности,

OS - остаток ипотечного долга при перепродаже;

тогда формула 3 примет вид:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP , (3*)

Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

Таблица 1. Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа

Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы (6) для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):

где DSm - ежемесячное обслуживание долга,

I - первоначальная сумма ипотечного кредита,

i - годовая ставка процента по кредиту,

t - срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.

Фактор аннуитета (формула 7) отражает текущую стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

где Y - ставка отдачи на собственный капитал,

Фактор текущей стоимости реверсии (Формула 8) отражает текущую стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:

Остаток ипотечного долга при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации (формула 9):

Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

где RP - цена перепродажи собственности;

P - первоначальная стоимость собственности;

d - рост (снижение) стоимости собственности за год;

T - период владения собственностью.

Итак, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - метод оценки в рамках доходного подхода. При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период.

Данная техника может применяться в случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем одну закладную и изменения в денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный капитал.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации. Однако в силу принимаемых допущений, объективно полученные оценки являются приближенными.

Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации дохода

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Определение стоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации выполняется по формуле (11):

где V - стоимость собственности;

NOI - чистый операционный доход;

k - общий коэффициент капитализации.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

· Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;

· Метод инвестиционной группы;

· Метод прямой капитализации.

В связи с тем, что темой данной работы является ипотечное кредитование банковской сферой, в работе будут рассматриваться и анализироваться показатели, связанные только с кредитно-расчетными операциями банка с физическими лицами по ипотеке.

Проанализируем структуру ссудной задолженности физических лиц по целевому использованию.

Таблица 7. Анализ структуры ссудной задолженности физических лиц ОАО «Сбербанка России» за 2010 – 2011 гг.

Показатель					Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.		Сумма, тыс.руб.
Потребительские кредиты
Автокредиты
Ипотечные кредиты

Из таблицы 7 видим, что доля ипотечных кредитов в 2010 году составляла 32 %, но за 2011 год данный показатель снизился до уровня 28 %.

Проанализируем состав ссудной задолженности банка, сформированной ипотечными кредитами.

Таблица8. Анализ структуры ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России» сформированной ипотечными кредитами за 2010 – 2011 гг.

Программа ипотечного кредитования					Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.		Сумма, тыс.руб.
«Кредит на недвижимость»
«Ипотечный кредит»
Кредит «Ипотечный +»
«Молодая семья»
Ипотечные кредиты итого

Анализ таблицы 8 позволяет увидеть, что проанализированная структура ипотечных кредитов - неоднородна. За 2010 год наибольшая доля ипотечных кредитов выдана по программе «Ипотечный кредит», наименьшая в размере 13 % - «кредит на недвижимость». По итогам 2011 года ситуация в банке изменилась, наибольшая доля кредитов выдана по программе «кредит ипотечный +», а наименьшая – по программе «молодая семья».

Покажем динамику ссудной задолженности по программам ипотечного кредитования на рисунке 2

Рисунок 2. Динамика ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России», сформированной программами ипотечного кредитования за 2010-2011 гг.

Из рисунка 2 видим, что наибольшее отклонение произошло по программе ипотечного кредитования «Ипотечный +», к 2011 году ссудная задолженности увеличена на 157 % до 2081598 тыс.руб. Ссудная задолженность по программе «Молодая семья» напротив снижена на 74 % до с 736322 тыс.руб. до 192741 тыс.руб.

Проанализируем ссудную задолженность по ипотечным кредитам по сроку кредитования в таблице 2.9

Таблица 9. Анализ ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России», сформированной ипотечными кредитами по сроку кредитования за 2010 – 2011 гг.

Срок ипотечного кредитования					Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.		Сумма, тыс.руб.
от 3 до 6 лет
от 6 до 10 лет
свыше 10 лет
Ипотечные кредиты итого

Анализ ипотечных кредитов проведен по срокам до 3 лет, от 3 до 6 лет, от 6 до 10 лет и свыше 10 лет.

Анализ таблицы 9 позволяет заключить, что наибольшая доля ипотечных кредитов в 2010 году в размере 65 % выдана на срок от 6 до 10 лет, в 2011 году данный показатель снизился до 52 %, но остался основным. Наименьшая доля кредитов – долгосрочные кредиты на срок свыше 10 лет. Анализ показал, что за 2011 год доля ипотечных кредитов на срок свыше 10 лет увеличена на 8 п.п. до 16 %.

Рисунок 3 - Динамика ипотечных кредитов по сроку кредитования ОАО «Сбербанка России» за 2010 – 2011 гг.

Анализ рисунка позволяет заключить, что ипотечные кредиты, выданные на срок до 3 лет снижены от 17 % до 10 % на 7. Ипотечные кредиты от 3 до 6 лет изменились более значительно с 10 % до 22 % к 01.01.2012 г., менее значительное изменение произошло по кредитам, предоставленным от 6 до 10 лет и на срок свыше 10 лет.

Решив оформить ипотечный кредит на покупку жилья или иной недвижимости (дома, квартиры, дачи, земельного участка и т.д.), заемщик начинает подыскивать подходящего кредитора. Одну из лидирующих позиций среди них уверенно занимает ОАО «Сбербанк России». Он предлагает клиентам несколько жилищных программ:

Кредит на недвижимость,

Ипотечный кредит,

Кредит «Ипотечный +»

«Молодая семья».

Но предоставление ссуд на выгодных условиях предъявляет определенные требования и к самим заемщикам, поэтому не все желающие могут воспользоваться ипотекой ОАО «Сбербанк России». Рассмотрим ее особенности более детально.

Основными критериями всех ипотечных кредитов ОАО «Сбербанка России» являются: максимальный срок и минимальный первоначальный взнос. Процентная ставка определяющей роли здесь не играет (пределы ее колебаний в различных банках составляют порядка 2 %), гораздо важнее способ погашения ипотеки.

ОАО «Сбербанк России» предоставляет ипотеку гражданам, достигшим 21 года, а погашена она должна быть до достижения заемщиком 75 лет. При этом максимальный срок, на который может быть оформлена ссуда – 30 лет (для сравнения: в некоторых банках максимальный срок выдачи кредита – 15 лет, а погасить его нужно до того, как получателю исполнится 60 лет). Размер минимального первоначального взноса при ипотеке в банке равен 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости (или даже 5 % по программе «Молодая семья»), тогда как в большинстве банков – от 15 % и выше. Основные требования к заемщику и описание программ представлено в приложении №1.

При проведении анализа программ выявлено, что главной особенностью ипотеки ОАО «Сбербанка России» является дифференцированный способ ее погашения, когда размер ежемесячного платежа меняется каждый раз в сторону уменьшения (за счет равномерного списания основного долга, а соответственно и уменьшения процентов). Сегодня многие банки прибегают к другой схеме погашения ипотечных кредитов – аннуитетной, подразумевающей внесение равных по сумме

платежей в течение всего срока действия договора. Эта схема внешне более проста и удобна, но на деле обходится заемщику значительно дороже, чем дифференцированная.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ипотека ОАО «Сбербанка России» безусловно выгодна для заемщика, но при этом не стоит забывать, что каждый банк старается извлечь из любой сделки и собственную выгоду, так как получение прибыли – основная цель любого банка.

Еще одна программа – «Программа ипотеки молодая семья, доступное жилье, социальная ипотека», которую необходимо проанализировать как с точки зрения банка, так и с точки зрения решения данной жилищной проблемы, заключающейся в приобретении недвижимости молодыми семьями.

Каждая молодая семья нуждается в собственном жилье. Сегодня данная жилищная проблема является актуальной и острой для многих молодых семей нашей страны.

В настоящее время цены на жилье очень высокие и имеют тенденцию к постоянному увеличению. Большинство молодых семей не способны на начальном этапе совместной жизни сразу приобрести квартиру или дом. Как же решить сложившуюся проблему, и как купить квартиру молодой семье?

Сегодня у молодых семей России есть возможность приобрести себе доступное жилье. Это стало возможным благодаря специальным программ социальной ипотеки, которые были разработаны российским правительством. Примером таких программ является довольно распространенная программа «Молодая семья», позволяющая приобрести молодой семье доступное жилье с помощью специального ипотечного кредитования Сбербанка.

Ипотека для молодой семьи входит в состав программы «Доступное жилье» и обеспечивает доступное жилье молодым семьям. Программа заключается в предоставлении молодой семье субсидии для покупки жилья.

Если возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет и у них нет детей, то размер субсидии будет составлять 35 %, если у семьи есть один или более детей, то размер субсидии увеличивается до 40 % от стоимости жилья. Размер субсидии зависит от количества детей в семье и от стоимости квадратного метра приобретаемого жилья. Кроме того, кредит для молодой семьи может получить неполная семья, в которой мать (отец) не достигли еще 30-ти летнего возраста.

По такой программе существует определенный размер жилплощади, на который будет выдаваться субсидия. Размер жилплощади для молодой семьи из двух человек равен 42 квадратным метрам, если в семье больше 2-х человек, то еще по 18 метров на каждого члена семьи.

Для того чтобы участвовать в данной ипотечной программе ОАО «Сбербанка России», семья должна быть признана нуждающейся в улучшении своих жилищных условий. Молодым семьям, которые участвуют в проекте должно быть выдано специальное удостоверение, по мере того, как поступают бюджетные деньги. Семья должна иметь доход или другие денежные средства, которых хватит для оплаты стоимости жилья в части, которая будет больше размера субсидии.

При решении вступать, в программу национального проекта доступного жилья молодым при участии ОАО «Сбербанка России», или нет, семья сталкивается с различными вопросами. Например, боязнь покупать жилье даже при государственной поддержке; некоторые семьи, планируя завести детей, боятся временно потерять платежеспособность по кредиту. Однако в проекте ипотеки молодой семьи это предусмотрено. Например, при рождении ребенка, родители получают от государства дополнительную субсидию, которая берется из регионального бюджета, а ее размер составляет не менее 5 % от стоимости приобретенного жилья. Кроме того, если молодая семья не может временно вносить платежи по кредиту, то происходит приостановка выплат (до 3-х лет). Приостановление выплат может быть связано не только с рождением ребенка, но и со строительством жилья.

Еще одним большим плюсом жилищной ипотечной программы при участии Сбербанка для молодых семей является то, что можно внести небольшой первый взнос. Срок для ипотечного кредитования в основном составляет до 20 лет. Максимальная сумма, которая может быть выдана, определяется с учетом платежеспособности заемщика, стоимости жилья и т.д. Кредит, выдаваемый по программе ипотеки для молодых семей, может составлять до 90 % стоимости приобретаемого жилья. Если у семьи есть дети, то сумма кредита может доходить до 95 % стоимости жилья. Процентная ставка по такому кредиту составляет около 16 % в национальной валюте (рубли) и 11 % в иностранной валюте (доллары США, евро).

Кроме молодых семей еще много жителей России нуждаются в улучшении жилищных условий, однако не могут приобрести его по условиям обычной ипотеке, из-за низкого уровня доходов. что является еще одной проблемой при приобретении жилья. Для решения данной жилищной проблемы Сбербанком предлагается программа социальной ипотеки.

Такой вид социальной ипотеки поможет людям, которые несколько лет простояли в очереди на выдачу бесплатного жилья и так и не получили никаких результатов. С помощью этой программы заемщик может приобрести жилье по себестоимости строительства, а не по рыночной цене, что является значительно более дешевым вариантом.

Кроме того, если заемщик стоит на очереди на улучшение жилищных условий или приобретение отдельной собственной жилплощади, то государство предоставляет квартиру, за которую заемщику надо будет заплатить только разницу между старой жилплощадью и новой.

Сразу после того, как заемщик производит полную оплату за жилье своими и кредитными средствами, он становится ее собственником, может зарегистрироваться в ней вместе с членами своей семьи. Однако пока заемщик полностью не погасит кредит, жилье находится в залоге банка.

Несмотря на большие успехи в разработке социальных программ ипотечного кредитования банк продолжает работать над социальным кредитованием, и прилагает массу усилий для увеличения доступности таких программ для российских граждан. Таким образом, люди должны понимать, что даже при относительно не высоком уровне доходов они могут получить собственное жилье, не выжидая при этом несколько лет в очередях.

На сегодняшний день Сбербанк, а также другие предоставляют кредит без начального взноса. К примеру, такая программа ипотеки Сбербанка выглядит следующим образом. Банк предоставляет кредит под залог имеющейся у Вас квартиры, с помощью которого можно приобрести новое жилье. Срок выплаты кредита составляет от 5 до 15 лет, а процентные ставки могут быть от 11% в долларах США и от 14% в российских рублях.

Сравним программу Сбербанка с программой другого банка. Абсолют-Банк использует другую схему кредитования: заемщик получает сразу два кредита. Первый составляет до 90% стоимости жилья, а второй кредит, сроком на 3 года и под залоговое жилье клиента выделяется на уплату первоначального взноса. Заемщик платит сначала проценты по второму кредиту, а оставшийся основной долг выплачивает в конце срока по кредиту либо после продажи жилья. «Городской клиентский» банк имеет свою оригинальную программу ипотечного кредитования без первоначального взноса. Банк предоставляет кредиты при наличии залоговой недвижимости не только у заемщика, но и у родителей, которые таким образом помогают детям решить жилищный вопрос. Такой кредит удобен для тех, кто имеет высокий и стабильный семейный доход, но не может накопить денег на первоначальный взнос.

Ипотечное кредитование без первоначального взноса является достаточно рискованным и для заемщика, и для банка-кредитора. Именно поэтому условия при этом виде кредитования намного жестче, а процентные ставки по кредиту – выше. Существует опасная для банка возможность невозвращения клиентом кредита. Она может возникнуть в связи с тем, что заемщик не вкладывал собственные средства в виде первоначального взноса и у него отсутствует чувство ответственности перед банком-кредитором. Однако банки защищают себя от возможных рисков с помощью обязательной процедуры страхования ипотечных кредитов, а также наличию залогового имущества, которое представляет собой сам объект жилья. Возрастающая между банками конкуренция способствует увеличению количества банков, которые ипотечное кредитование без первоначального взноса включают в свои кредитные программы.

Сегодня развивается и пользуется спросом программа ипотечного кредитования Сбербанка с использованием материнского капитала.

При поддержке Сбербанка осуществляется кредитование при использовании материнского капитала, что является еще одной особенностью ипотечных программ банка.

Материнский капитал – это одна из форм государственной помощи, предусмотренная Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 26 декабря 2006 г. № 256-ФЗ. Материнский капитал полагается при рождении (усыновлении) второго или последующего ребенка. Общая сумма материнского капитала изначально приравнивалась к 250 тыс. рублей. Сегодня это чуть больше 400 тыс. рублей. В России высокий уровень инфляции, и чтобы родители ничего не теряли, эта цифра индексируется несколько раз в год. Получить материнские деньги можно за ребенка рожденного не раньше 1 января 2007 года. Получить материнский капитал можно только один раз, то есть деньги предусмотрены только за одного ребенка.

Законом строго оговорены цели, на которые материнский капитал может быть потрачен:

Получение образования ребенком;

Улучшение жилищных условий семьи;

Формирование накопительной части трудовой пенсии матери.

Использовать материнский капитал возможно только при достижении ребенком трехлетнего возраста. Однако согласно поправкам в статью 7 ФЗ РФ от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, распорядиться положенными деньгами можно уже сейчас, вне зависимости от возраста малыша, в том случае, если средства от материнского капитала используются для погашения ипотечного займа.

Таким образом, Сбербанк способствует решению жилищной проблемы при получении семьей материнского капитала.

Жилищный вопрос волнует многие молодые, является остро стоящей проблемой. И потому возможность, предоставляемая Сбербанком, направить материнский капитал на решения этой проблемы является актуальной.

Согласно условиям ипотечного кредитования Сбербанка с использованием материнского капитала, материнский капитал может быть использован как для погашения долга по полученному ранее ипотечному займу, так и в качество первого взноса.

Отметим, что с помощью материнского капитала погашение ипотечного кредита происходит не самостоятельно, Пенсионным фондом.

Проведенные анализ позволил выявить, что Пенсионный фонд рассматривает заявку на погашение кредита через Сбербанк и направляет деньги в банк. На этом его работа фонда заканчивается. Дальнейшая судьба денег зависит от банка.

Для выдачи любого из вышеперечисленных кредитов в ОАО «Сбербанк России» необходимо предоставить определенный перечень документов (Приложение №2), заполнить анкету заемщика (Приложение №3). Для определения суммы кредита на приобретение недвижимости в Сбербанке есть критерии, исходя из дохода семьи (Приложение №4).

Следовательно, учитывая, что банк ОАО «Сбербанк России» является одним из лидеров в нашей стране, он входит в 10 крупнейших и надежных банков, то его участие в ипотечном кредитовании оправдано и может быть предложено в качестве направления по развитию для данного банка на прогнозный период.

Ипотечно-инвестиционный анализ является разновидностью доходного подхода и используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Необходимость, возможность и целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью с позиции заемщика и кредитора обусловливается следующим.

Для инвестора (заемщика) привлечение заемных средств при покупке недвижимости позволяет:

Приобрести объект, стоимость которого превышает средства, которыми он располагает;

Повысить уровень диверсификации портфеля путем вложения собственных средств, высвобождающихся при использовании кредита, в другие объекты недвижимости;

Приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости;

Получать более высокую ставку дохода на вложенный собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования.

Кредитор исходит из следующих соображений:

Кредитуемый объект не подлежит транспортировке, физической порче, обычно застрахован и, следовательно, в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором;

Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов;

Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;

Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности заемных средств, на изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга; недвижимость не подвержена резкому обесцениванию;

Правильно определенная залоговая стоимость позволит банку вернуть предоставленные в долг деньги с процентами.

В большинстве стран с развитой рыночной экономикой приобретение объектов недвижимости осуществляется с участием заемных средств, предоставляемых под залог на долгосрочной основе в форме ипотечного кредита - кредита, предоставляемого на длительное время, для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Таким образом, отличительная черта ипотечного кредита - совмещение объекта залога и приобретаемой недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием - величиной кредита, которая может быть предоставлена кредитором, а также взимаемого при этом процента. Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость. Разумный инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Покупатель недвижимости может принять решение о привлечении ипотечного кредита на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процент-

ная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, сумма ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.

Оценка финансового левериджа, т.е. возможности использования заемных средств в инвестиционном процессе, - важнейший фактор, определяющий эффективность использования инвестором заемных средств. Для объективной оценки финансового левериджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора.

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.

В зависимости от условий предоставления кредита финансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрицательный либо нейтральный. Если ставка доходности на собственный капитал превышает ставку доходности недвижимости, то финансовый леверидж является положительным. Данное соотношение характеризует эффективное использование заемных средств.

Важный этап ипотечно-инвестиционного анализа - оценка достаточности прогнозного чистого операционного дохода, рассчитанного на основе характеристик оцениваемого объекта, для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования.

Ипотечно-инвестиционный анализ включает расчет коэффициента покрытия долга и сравнение его с требованиями банка по превышению величины чистого операционного дохода относительно размера обязательных платежей по ипотечному кредиту.