Приобретая в собственность жилую площадь в многоквартирном доме, мы не задумываемся о том, кому она принадлежит, и как ею пользоваться, ведь у нас на руках есть правоустанавливающие документы. Точно известно, сколько квадратных метров в приобретенной квартире, на основании чего возникло право пользования.

Иным образом обстоит вопрос с придомовой территорией - чья она? Не все знают, что является придомовой территорией многоквартирного дома, что к ней относится, и как ее определить. Тем не менее мы каждый день ею пользуемся, когда выходим из подъезда или играем с детьми на детской площадке.

Разберемся, что же входит в состав придомовой территории многоквартирного дома, каков ее размер, установленный по закону, кто отвечает за данный участок, и какие права на него есть у граждан.

Что такое придомовая территория многоквартирного дома?

В первую очередь, отвечая на вопрос о том, как определяется придомовая территория многоквартирного дома, следует разобраться, что она из себя представляет.

Придомовая территория может существовать исключительно в виде земельного участка, на котором могут располагаться дополнительные постройки и сооружения в целях улучшения условий проживания и пользования собственников или иных пользователей жилых помещений.

Соответственно, вопрос принадлежности решается следующим образом: придомовая территория является общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома, к которому она относится.

Придомовая территория определяется на основании землеустроительной и градостроительной документации, которая оформляется в процессе возведения здания. Этот участок земли передается в пользование жильцов безвозмездно при переходе прав на недвижимое имущество в доме. Соответственно, и отвечают за него сами жильцы.

Назначение

Назначение придомовой территории многоквартирного дома определяет порядок ее использования. Так как мы рассматриваем земельный участок с постройками и сооружениями преимущественно хозяйственного назначения, то целевым назначением придомовой территории является обслуживание, эксплуатация и благоустройство данного здания.

Таким образом, первоочередная цель использования этой территории - удовлетворение потребностей жильцов. С одной стороны, она должна отвечать требованиям собственников и иных правообладателей, с другой, выдвигаемые требования должны быть удовлетворены силами самих собственников и правообладателей. Данное правило основано на том, что земельный участок находится в общей долевой собственности, а доля каждого владельца рассчитывается в зависимости от соотношения приобретенного им недвижимого имущества ко всему дому в целом.

Если мы обратимся к Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, то узнаем, что к придомовой территории можно отнести:

• сам участок земли, на котором стоит многоквартирный дом;
• участок земли вокруг здания с установленными границами;
• детские площадки и площадки спортивного назначения;
• бельевые сушилки;
• автомобильные парковки;
• трансформаторные и теплосетевые сооружения;
• иные постройки и сооружения, возведенные по инициативе жильцов.

Закон

Логично предположить, что Постановление № 491 не является единственным и тем более основополагающим нормативно-правовым актом в рамках рассматриваемой темы. Источниками права, в которых упоминается рассматриваемое нами понятие, являются:

• ЖК РФ - основные понятия и принципы использования;
• ЗК РФ и Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 № 78-ФЗ - вопросы межевания земельных участков;
• НК РФ - вопросы порядка исчисления налога на земельный участок;
• Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ - разрешает порядок постановки участка на кадастровый учет;
• Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ - вопросы разграничения прав на общую долевую собственность;
• Постановление Правительства № 491 - закрепляет общие правила пользования;
• иные нормативно-правовые акты.

При всей простоте восприятия придомовой территории режим пользования основывается на множестве нормативных актов, разрешающих вопросы определения границ и площади, принадлежности, уборки и содержания, приватизации, благоустройства.

Границы и площадь

В вопросе, сколько метров считается придомовая территория, нет правильного ответа. Нельзя сформулировать общее правило определенного радиуса, отсчитываемого от многоквартирного дома. Эта величина непостоянна, и рассчитывать ее необходимо в зависимости от множества факторов, таких как:

• первоначальная площадь участка под строительство;
• этажность дома, соответственно, количество жильцов - потенциальных пользователей земельного участка;
• плотность застройки района (чем выше, тем меньше будет придомовая территория);
• количество и целевое назначение дорог и проездов;
• даже фактор даты возведения дома может сыграть свою роль.

Как таковой единой нормы придомовой территории многоквартирного дома не существует, но есть формула, по которой можно узнать ее размер.

Наиболее простым способом определения данной величины является кадастровый паспорт земельного участка, именно в нем указываются все сведения и числовые показатели. Кроме того, этот документ служит основанием для начисления обязательных платежей за обслуживание данной территории.

Следует отметить, что перечисленные факторы, определяющие размер придомовой территории, также косвенно влияют на возможность установки забора или иного ограждения на ней. Законом данная ситуация прямо не урегулирована, Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ и ЖК РФ предлагают рассматривать каждый случай индивидуально и принимать во внимание такие обстоятельства, как обязанность предоставить возможность для проезда скорой помощи, пожарной техники и аварийных служб.

Как увеличить придомовую территорию многоквартирного дома? Для начала должен существовать свободный участок, примыкающий к текущему пространству. Если он есть, то присоединение должно протекать в рамках стандартной сделки перехода права на недвижимое имущество (при наличии решения собрания многоквартирного дома, одобряющего подобную сделку). После регистрации прав жильцы могут рассмотреть на собрании варианты дальнейшего использования земли.

Кому принадлежит?

Придомовая территория современных многоквартирных домов априори является общей собственностью всех жильцов дома, что подтверждается документами, которые передает застройщик вместе с правами на квартиры. Тем не менее существуют ситуации (в большинстве случаев это касается старых домов), когда придомовая территория относится, например, к муниципальной собственности. Так оно или нет, вам подскажут в вашей управляющей компании, товариществе собственников жилья или в кадастровой палате. Если жильцам передано лишь право пользования указанным участком, то должен существовать договор, определяющий права и обязанности сторон. При желании муниципалитет может передать собственникам придомовую территорию многоквартирного дома, но стоит иметь в виду, что одновременно с этим возникнут некоторые обязательства (например, по содержанию и освещению).

Являясь собственниками придомовой территории, жильцы обязаны выбрать компанию или товарищество, которое будет обслуживать ее, выставлять счета за пользование и гарантировать исправность текущих коммуникаций.

Кто должен убирать?

Обслуживание придомовой территории многоквартирного дома устанавливается в рамках договора, заключаемого с управляющей компанией или товариществом собственников жилья. Выбранная организация в рамках установленных тарифов обязана производить непосредственную уборку участка, предоставлять услуги по содержанию и ремонту коммуникаций, а также по благоустройству. По итогам календарного месяца ответственная организация представит счет на оплату выполненного объема работ по содержанию придомовой территории. Кроме того, по запросу жильцом в обязательном порядке управляющая компания или товарищество собственников жилья обязаны предоставлять документацию в подтверждение понесенных расходов. Выбор обслуживающей организации производится на общем собрании собственников путем голосования.

Вопрос капитального ремонта придомовой территории многоквартирного дома отнесен к действию ст. 170 ЖК РФ. Аналогично вопросу о капитальном ремонте самого здания, ремонт придомовой территории по инициативе собственников возможен, если ими выбран вариант аккумулирования ежемесячных сборов на ремонт на специальном счете, а не в рамках общей программы перечисления денег в некоммерческие фонды. Если собственники позаботились об открытии собственного счета, то в данном случае необходимо просто подать заявку в управляющую компанию или товарищество.

Возможна ли приватизация?

Если земельный участок не является общей собственностью жильцов, то при желании его можно приватизировать, оформив необходимые для этого документы.

Алгоритм действий при этом сводится к следующему:

• собственники инициируют общее собрание многоквартирного дома;
• на общем собрании выносится вопрос приватизации, который получает одобрение большинства его участников и оформляется в виде протокола;
• подготавливаются документы: необходимо провести межевание участка, сформировать его (подается заявление в местный орган власти), подготовить технический паспорт;
• при наличии всех необходимых документов производится государственная регистрация перехода права собственности.

На каких основаниях пользоваться землей, всегда решает собственник. Альтернативным вариантом использования является заключение договора аренды с муниципальным органом власти - собственником придомовой территории.

Надлежащее оформление правоустанавливающих документов является залогом возникновения правовой защиты, например, в случаях самовольного захвата придомовой территории многоквартирного дома.

Озеленение

Как уже было сказано, вопрос благоустройства и озеленения данного участка отнесен к ведению выбранной управляющей компании или товарищества собственников жилья. За счет аккумулированных обязательных платежей обслуживающая компания высаживает цветники, подстригает газон, убирает его от мусора и осуществляет многое другое для беспрепятственного пользования собственниками жилых помещений.

Иным образом регламентируется вопрос возделывания земли с целью устройства на ней огородов. Если собственники решат, что данная земля пригодна для возделывания, то они могут заниматься выращиванием овощей и фруктов вне зависимости от мнения обслуживающей организации.

Асфальтирование

Асфальтирование придомовой территории многоквартирного дома - больная тема большинства жильцов. Если раньше за подобные работы отвечала жилищно-эксплуатационная контора, то теперь решение проблемы отнесено полностью к ведению собственников данного участка.

Таким образом, если дорога, требующая ремонта, находится в собственности жильцов, то есть не является дорогой общего пользования, она может быть отремонтирована управляющей компанией за счет дополнительно собранных средств с собственников жилья. Данный принцип был установлен в рамках введения в действие ЖК РФ и закрепления обязанности собственников участвовать в решении текущих вопросов по ремонту придомовой территории.

Установка шлагбаума

Не стоит сравнивать вариант решения проблемы с нехваткой парковочных мест в бизнес-центрах и многоквартирных домах и опрометчиво обращаться за немедленным возведением шлагбаума на месте въезда во двор.

Как и все иные вопросы, данный будет зависеть от того, находится ли земля в собственности жильцов, и получено ли согласие в рамках общего собрания. Если оба условия выполнены, следует подготовить техническую документацию и обратиться в муниципальный орган власти с уведомлением о намерении возведения шлагбаума.

Ключевым требованием, нарушение которого карается отказом в разрешении, является предоставление доступа всем видам аварийных служб на территорию за шлагбаумом. Как правило, подобный вопрос решается путем передачи средств поднятия шлагбаума представителям всех аварийных служб. В противном случае придется демонтировать сооружение.

Стоянка и гаражи

По общему правилу парковка автомобилей на придомовой территории многоквартирного дома осуществляется в отведенных для этого местах либо непосредственно на дороге при соблюдении правил дорожного движения. На большинстве участков предусматривается отдельная стоянка на ограниченное число машин, что не позволяет удовлетворить интересы всех собственников жилья. Подобные ситуации приводят к необходимости строительства дополнительных парковочных мест или даже установки гаражей.

Опять же, решение должно быть принято общим собранием собственников с учетом расположения коммуникационных сетей и нормативов СНиП.

В представленной статье был поднят достаточно важный вопрос организации пользования придомовой территорией многоквартирного дома. Действующее законодательство относит решение практически всех вопросов к ведению общего собрания собственников жилья, предоставляя им свободу выбора порядка пользования общим имуществом.

​

Придомовая территория многоквартирного дома представляет собой земельный участок, прилегающий к дому и используемый жильцами по своему усмотрению. Если участок не приватизирован, собственники квартир могут оформить право собственности на него. Но в результате у них появляются не только широкие права, но и обязанности по содержанию общего имущества.

Что считается придомовой территорией

Все многоэтажные жилые дома построены на земельном участке, который образует небольшую придомовую территорию. Право собственности на нее регистрируется в Росреестре в обычном порядке. К общим на территории относятся следующие объекты:

1. Земля под жилым домом;
2. Пожарный проезд;
3. Элементы озеленения и обустройства;
4. Автомобильная стоянка;
5. Котельная;
6. Трансформаторная подстанция;
7. Остальные элементы инфраструктуры.

Многие уверены, что придомовая территория составляет 3-6 метров. В действительности на размер могут оказывать влияние различные факторы. Площадь и границы участка прописывается в кадастровом паспорте, информацию о котором можно уточнить в Росреестре.

По общему правилу, площадь зависит от таких показателей как этажность дома, количество дорог, плотность городской застройки в пределах конкретной улицы и размер участка, первоначально выделенный под застройку. Если участок официально не закреплен за жильцами дома, обслуживанием и уборкой занимается местная администрация.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Санитарные требования

Согласно постановлению Главного государственного санитарного врача РФ № 64 от 10.06.2010, определяются нормативы обслуживания придомовой территории многоквартирного дома. Они содержат следующие требования:

• План территории должен содержать точное распределение зон, включая область озеленения, детскую площадку и стоянку автомобилей;
• Не разрешен слив технических жидкостей и автомобилей;
• Запрещено размещать отдельные магазины, производственные помещения и пункты общественного питания.

Важно, чтобы территорию убирали ежедневно. В летний период необходимо поливать зеленые насаждения, а зимой убирать снег и лед.

Собственники отвечают за благоприятное состояние экологии вокруг дома. Запрещается высадка деревьев, которые чрезмерно распространяют пыльцу и пух. Это негативно сказывается на людях с аллергией. Ели увеличивается площадь газона, пешеходные зоны не должны уменьшаться. При доказанной намеренной порче растений выписывается административный штраф. Хождение по газонам не допускается.

В соответствии с ГОСТ Р 52169-2003, регулируется оборудование придомовой детской площадки. Если большинство жильцов являются собственниками, они должны самостоятельно решать вопросы ее установки и обслуживания. В большинстве случаев эта функция передается управляющей компании или ТСЖ. В муниципальных домах этим вопросом занимается администрация.

Детская площадка должна находиться на удалении от проезжей части. Вокруг нее высаживают зеленые растения, обеспечивающие тень в летний период. Это придает дополнительную безопасность от палящего солнца. При наличии песка в зоне детского комплекса его необходимо менять каждый год.

Пешеходные тротуары и площадка перед подъездом выполняются из твердого покрытия. В обязательном порядке устанавливаются стоки для ливневых вод. Для обеспечения должного уровня безопасности проходящих граждан вся территория освещается в вечернее и ночное время суток.

Кто отвечает за порядок

Несмотря на наличие совместной собственности, жильцы часто жалуются на плохую уборку территории. Обычно речь идет о плохой работе дворников. Последние недовольны условиями работы. В первую очередь важно определить ответственного за состояние двора. Обязанности за уборку и состояние придомовой территории возлагаются на следующие организации:

1. Управляющие компании;
2. Частные организации.

Это одна из компаний, с которой у собственников заключен договор на обслуживание. Управляющие компании регулируют широкий спектр вопросов, касающихся уборки и вывоза мусора, оплаты коммунальных услуг, частичного выполнения функций сотрудников паспортного стола. Что касается частных организаций, им можно поручить определенные обязанности на основе договора об оказании услуг. Одновременно обязанность по уходу за территорией возлагается на жильцов независимо от формы собственности.

Контроль за деятельностью управляющих компаний осуществляют муниципальные власти. Если обязанности не выполняются или выполняются ненадлежащим образом, жильцы обязаны уведомить об этом руководство управляющей компании и составить акт. Если факт подтверждается, снижается стоимость услуги или выполняется работа надлежащего качества.

Если управляющая компания не реагирует на обращение граждан, последние могут подать жалобу в администрацию, жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Если никакие действия и дальше не предпринимаются, допускается иск в суд с компенсацией морального вреда и причиненного ущерба.

Если жильцы заключают договор на уборку с управляющей компанией, предварительно рассчитывается цена услуги. Она всегда рассчитывается в зависимости от площади квартиры. Чем в собственности больше метров, тем будут выше и затраты по содержанию общей собственности.

В стандартный перечень услуг входит не только непосредственная уборка, но и следующее:

• Сезонный покос травы и газонов;
• Покраска оград и заборов;
• Очистка тротуаров от мусора;
• Устранение наледи и снега;
• Вывоз мусора, старых веток и снега.

Что касается периодичности и правил уборки, их можно узнать в правилах конкретного города. Региональные и муниципальные власти имеют право устанавливать свои требования, которые зависят от климатических особенностей и погодных условий в конкретных местах проживания. Также учитывается проходимость территории и количество скапливаемых осадков.

Обычно этим вопросом занимаются местные органы власти и управляющие компании. В последнем случае серьезные ремонтные работы оплачиваются жильцами многоквартирного дома. Речь в большинстве случаев идет о ремонте в подъезде и на площадках этажей. Решение принимается владельцами квартир на общем собрании. Кроме того, может проводиться ремонт мест отдыха, детских площадок или дорог во дворе.

Если ремонтные работы проводятся своевременно, не приходится вкладывать большие средства. Удается устранить незначительные разрушения. Но если речь идет о капитальных работах, собственникам придется вложить средства и найти организацию, согласную на выполнение работ. В результате дом и придомовая территория станут удобными для всех жителей.

Установка ограждений

Если собственники стремятся обезопасить территорию от посторонних транспортных средств и граждан, необходимо установить ограду. Законодательство допускает установку только таких ограждений :

1. Декоративное ограждение . Оно может выполняться из дерева, профнастила или металла. Это ограда небольшой высоты, которая не имеет цель обеспечить полную безопасность, но не допускает заезда автомобилей на газоны. Оно может выполняться из зеленых насаждений, таких как кустарники разной высоты.
2. Полноценная ограда . Это деревянный или металлический забор до 2 метров, который устанавливается по периметру территории дома. Ключи от калиток и ворот представляются всем жильцам.
3. Целевой забор . Устанавливается в виде металлических сеток для ограждения спортивных площадок и мусорных баков. Допускается ограждение до 3 метров.
4. Временный забор . Обычно это временные ограждения из дерева, которые устанавливаются строительными компаниями во время реконструкции или возведения зданий. Они обеспечивают безопасный проход и убираются после завершения работ.
5. Шлагбаум . Он устанавливается в качестве дополнительной меры, позволяющей блокировать часть проезда, осуществлять въезд транспортным средствам жильцов, обслуживающих организаций и экстренных служб.

Таким образом, существуют определенные нормативы по содержанию придомовой территории. Она должна содержаться в соответствии с санитарными нормами. Регулярно производится уборка, не допускаются некоторые виды деятельности на участке и устанавливаются требования по размещению социальных и коммерческих объектов.

Что такое придомовая территория? Перед началом строительства многоэтажного дома должен происходить перевод вида земельного участка из одной категории в другую, если в этом есть необходимость.

Кроме того, определяются и уточняются границы участка , которые обязательно должны принадлежать этому строению.

Это означает, что земельный участок для данного дома делится на две части – под домом и вокруг него. Юридической проблемой часто является корректное выделение земли, которая окружает дом. Именно эта часть и называется придомовой территорией .

Важно! Определение функций и статуса придомовой территории даётся в Жилищном кодексе (ст. 36 п.4) и в законе № 189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса» (ст.16).

Таким образом, придомовой территорий называется участок земли, прилегающий к дому, имеющий чёткие границы, зарегистрированный в органах государственной регистрации недвижимости , обеспечивающий жителям реализацию права на благоприятную среду, содержащий объекты озеленения и благоустройства данного дома.

Особый статус земли , прилегающей к дому, необходим для обеспечения следующих функций (ЖК РФ ст. 36, Закон № 189 ФЗ, ст. 16, ГрК РФ, Ст. 35).

1. Создания территориальной структуры , позволяющей жителям дома реализовывать свои потребности в рамках существующего законодательства. Структура участка – это его разделение на зоны по их функциональности. К таковым могут относиться зоны зелёных насаждений, тротуары и тропинки, детские площадки, автомобильные стоянки и т.п.
2. Контроля использования земли в соответствии с её целевым назначением. В данном случае подразумевается контроль со стороны жильцов дома и собственников земли.
3. Реализация обязанностей жильцов совместно содержать придомовую территорию в соответствии с санитарными нормами федерального и регионального уровня.

Нормативная база

Любой участок суши, находящийся в юрисдикции государства, имеет свой юридический статус . Придомовые территории не являются исключением из этого права. Их статус обеспечивают следующие нормативные акты.

• Конституция Российской Федерации , гарантирующая гражданам право частной собственности на землю (ст. 36), право на благоприятную окружающую среду (ст.42), а также определяющая обязанность сохранять природу и окружающую среду (ст.58).

  Статья 36

  1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
  2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
  3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

  Статья 42

  Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

  Статья 58

  Каждый обязан сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам.

• Земельный кодекс РФ , в соответствии с которым земельный участок имеет свою категорию и целевое назначение (ст.8).
• Гражданский кодекс , регламентирующий порядок застройки территории (ст. 222).
• Градостроительный кодекс , в соответствии с которым устанавливаются размеры придомовой территории. При этом допускается существование регламента, установленного субъектами федерации. Однако региональные нормы не должны противоречить нормам федерального уровня.
• Жилищный кодекс , дающий определение основным понятиям, связанным с жилыми помещениями (ст. 16 и ).
• Закон «О введении в действие Жилищного кодекса» . Согласно статье 16 данного закона придомовая территория принадлежит всем владельцам квартир на правах долевой собственности. Это означает, что каждый собственник квартиры может распоряжаться данным земельным участком в соответствии с его целевым назначением. Однако реализовать такое право жильцы могут только через коллегиальный орган – общее собрание.
• К обязательной нормативной базе следует отнести и такие ведомственные документы как Строительные нормы и правила (СНиП) и Санитарные правила и нормы (СанПиН). Эти юридические документы основаны на государственных стандартах, в соответствии с которыми и осуществляется та или иная деятельность.

Внимание! Из всего разнообразия нормативных документов следует выделить главные, которыми следует руководствоваться жильцам многоквартирных домов. Это Градостроительный кодекс и Закон «О введении в действие Жилищного кодекса».

Права и обязанности собственников многоквартирного дома

Проблема реализации норм права и обязательств относительно земельного участка данного целевого назначения затруднена тем, что его границы не определены на местности .

Мало того, они часто не определены и юридически, так как по своей сути не опираются ни на какие правовые нормы. Ведь каждый участок земли должен быть зарегистрирован в органах Росеестра .

Именно в документах этого органа должно быть зафиксировано целевое назначение участка, а также описаны его границы и положение . Если это не сделано, то де-факто у данного дома придомовой территории не существует. Особенно эта проблема стоит остро для домов старой постройки, которые возводились на основании других норм (Закон № 189 ФЗ, ст. 16).

Для того, чтобы определить размер и границы придомовой территории , необходимо воспользоваться регламентом, заключённым в статье 43.4 Градостроительного кодекса. Каждый субъект федерации может вносить в этот регламент свои коррективы, но делается это в соответствии с общей формулой расчёта придомовой территории.

В этой формуле учитываются размеры и существенные особенности дома , плотность застройки (как близко находятся соседние дома), площадь данного микрорайона. Учитывается общая площадь квартир и нежилых помещений, этажность дома, год постройки, региональный норматив площади территории.

После того, как придомовая территория получила свои параметры и формализовалась в Росреестре , определяется порядок её содержания. Управляет этим процессом товарищество собственников жилья (ТСЖ). Характер управления формулируется на общем собрании. Там же определяется управляющая компания , с которой заключается договор (ст. 46 ЖК РФ).

Поскольку все владельцы квартир являются собственниками своей доли придомовой территории, то такое право собственности сохраняется за жильцами даже в том случае, если дом разрушится или его снесут. Каждый бывший жилец дома продолжает быть владельцем земельного участка на основании действующего земельного законодательства .

Однако такое право сохраняется только до тех пор, пока данный земельный участок остаётся в прежнем статусе. После того, как земля перейдёт в другую категорию или изменит своё целевое назначение , изменится и право владения ею. Например, строительство нового дома на месте старого с новыми жильцами и владельцами в корне меняет, как придомовую территорию, так и её владельцев (Закон № 189 ФЗ, ст. 16).

Внимание! Следует помнить, что долевое владение придомовой территорией накладывает ряд ограничений на собственников. Двор возле дома – это не отдельная квартира.

Здесь нужно жить по правилам совместного проживания , которые определяются не только на общем собрании ТСЖ, но и нормативами федерального, регионального и муниципального уровня (ГрК ст. 36 , Закон № 189 ФЗ, ст. 16).

В городах обычно самой больной темой является проезд и парковка. Проезд на определённом пространстве придомовой территории можно ограничить, но при условии, что при этом не перекрываются подъездные пути к объектам для многих других собственников автомобилей.

Многочисленные парковки , находящиеся на придомовой части территории, так же как и в иных местах общего пользования, подчиняются всем нормативам из правил дорожного движения. Данное требование соответствует обременению земельного участка придомовой территории правом ограничения пользования другими лицами (ЖК РФ ст.36 п.5).

Это сочетание долевой собственности с правилами жизни по нормативам территории общего пользования является спецификой таких земельных участков.

ВОПРОС:
В нашем многоквартирном доме в низу магазин.Свою машину я ставлю под своими окнами,они выходят на сторону где магазин.Мне постоянно говорят,что я не имею право там ставить.Но я ведь плачу и за территорию вокруг дома.Имею ли я право оставлять там свой автомобиль?

Мария, 21.06.2011

Отредактировано:

ОТВЕТ:
Вся придомовая территория, относящаяся к многоквартирному дому (см. также материал: « »), принадлежит в равной мере всем собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Как исключение, бывают случаи, когда рядом с домом находятся объекты, не входящие в состав многоквартирного дома. В отношении таких объектов собственники помещений дома прав не имеют. Поэтому важно знать границы придомовой территории.

Выдержка из :

200?"200px":""+(this.scrollHeight+5)+"px");">Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома

66. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме . При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

В крупных населенных пунктах РФ довольно остро рассматривается вопрос определения на земельные участки, расположенные вокруг многоквартирных жилых комплексов.

Владельцам объектов жилой недвижимости следовало бы своевременно задуматься о правилах проведения границы придомовой территории многоквартирного дома. Этот вопрос необходимо рассмотреть подробнее.

Границы придомовой территории четко определяются документально

Органы государственной власти регулярно вносят определенные коррективы в РФ. В последний раз изменения вносились 1 марта 2015 года. Именно в этот период было прекращено действие ст. 26 ЗК РФ.

С этой даты проведение границ осуществляется в соответствии с действующими положениями ст. 11.9 ЗК и другими положениями законодательной базы, рассматривающими вопрос градостроительства. В этой статье излагаются такие требования:

• Наибольшие и наименьшие возможные по площади территории должны устанавливаться соответствующими постановлениями.
• Площади, к которым не имеют отношения градостроительные постановления должны утверждаться согласно статьям ЗК РФ.
• Границы придомовых участков не должны выходить на площадь, где располагаются объекты муниципалитета, либо другие поселения.
• Недопустимо формирование участков в ситуации, когда это приводит к отсутствию возможности допустимой эксплуатации построенных на этих территориях строительных объектов.
• Запрещается раздел территорий, если утвержденные ограничения не допускают возможность эксплуатации рассматриваемых участков каким-либо иным способом.
• В процессе формирования участков не должна наблюдаться изломанность границ, не допускается черезполосица, нарушения других установленных законодательством требований.
• Недопустимо формирование участка на территории лесничества, парковых зон, за исключением площадей, отделяемых для выполнения различных геологических работ, добычи ископаемых, установки каких-либо объектов, специальных конструкций и т.п.

Это основные правила, указанные законодательной базой, в соответствии с которыми должно выполняться определение придомовой территории.

Дополнительная информация

Когда вопрос касается благоустройства, найти хозяев непросто

Жильцы нередко упускают из внимание вопрос определения придомовой территории. Службе каждый желающий может оформить специальную выписку, в которой определяются границы и приводится информация о том, кто является правообладателем придомовой территории.

Если владельцем выступает муниципалитет, придомовая территория может быть предоставлена жильцам для эксплуатации в аренду. По этой причине земля всегда может быть продана под застройку будущей автомобильной стоянки, либо торговой площадки.

Если владельцами территории являются жильцы, придется вносить регулярную оплату на содержание земельного участка. Жильцам предстоит нанять кооператив, либо заниматься обустройством придомовой территории своими усилиями. Если территория не поставлена на кадастровый учет, а владельцы жилых помещений самостоятельно планируют управлять этой территорией, придется зарегистрировать территорию и провести соответствующее .

Потребность в межевании придомового участка появляется в ситуации, когда владельцы помещений в МКД желают защитить свою территорию от несанкционированной застройки. Нужно своевременно определять площадь придомовой территории, чтобы на этом месте не возводились торговые площадки, стоянки, забегаловки и т.п.

Когда границы территории определяются, владельцы многоквартирных домов получают такие возможности:

1. Установка различных элементов благоустройства;
2. Ограждение площади для стоянки транспортных средств;
3. Монтаж шлагбаума на въезде на территорию жилого дома;
4. Сдача территории .

Отделения местного самоуправления отвечают за проведения размежевания участков МКД. На деле эта часть государственного бюджета всегда финансируется только по остаточном у принципу. По этой причине власти нередко ссылаются на банальный недостаток платежных средств.

Следовательно, проблема определения границы той или иной придомовой территории может оставаться неразрешенной на протяжении какого-то времени. Если у владельцев жилых помещений имеется на руках соответствующая правоустанавливающая документация, они имеют возможность отстоять свои права по ст. 305 ГК РФ.

Содержание придомовой территории

Придомовая территория — собственность жильцов дома

Поскольку придомовая территория, а также все, что на ней находится, считается совместной собственностью жильцов МКД, следить за качественным состоянием строений и технических приспособлений, расположенных в этих областях придется всем.

На этой территории могут быть установлены такие конструкции:

1. Объекты хозяйственного назначения для сбережения инструментов, необходимых при выполнении определенных работ по уходу за зданием, а также придомовой территорией;
2. Нежилые помещения, предоставляемые в эксплуатацию арендаторам;
3. Здания и конструкции для детских развлечений.

Несмотря на то, что предоставление придомовой территории жильцам для последующей эксплуатации производится бесплатно, расходы на содержание им приходится всегда нести совместно. Дело в том, что считается объектом налогообложения. Объем необходимых налоговых взносов обуславливается количеством жильцов, зарегистрированных в МКД.

В кадастровом паспорте указывается вся информация о придомовом участке. Благодаря этой информации управляющие компании могут оформлять сметы на предоставленные услуги по поддержанию территории в надлежащем виде. Неоформленными участками должны заниматься только органы местного самоуправления.

Придомовая территория не может быть выделена в эксплуатацию жильцам какого-то одного подъезда. Жильцы имеют полное право предоставить возможность управления участком таким организациям:

• Домовому комитету, который избирается жильцами самостоятельно;
• Некоммерческая организация, специализирующаяся в данной области;
• Уполномоченные управляющие компании.

Владельцы квартир не могут ограничить обслуживающему персоналу доступ к расположенным на придомовой территории коммуникациям. Для возможности решения различных задач, связанных с содержанием участка, необходимо проводить собрания. Решение может считаться обоснованным только в ситуации, когда на собрании присутствуют хотя бы 50% жителей дома.

Законные права владельцев квартир в соседних МКД не при каких обстоятельствах не должны быть нарушены.

Каждый владелец квартиры имеет законное право оказывать свое влияние на то, что происходит на придомовой территории. Всем известно, что площадь придомовой территории определяется в кадастровом паспорте. Определить границы этой территории можно в базе данных управляющих компаний, которые зачастую стараются скрывать от жильцов эту информацию под различными предлогами с определенной целью. После ознакомления с информацией, изложенной в этой статье, ни у кого не возникнет вопросов о том, что представляет собой придомовая территория МКД.