Валютная ипотека — это самостоятельный вид кредита. От рублевой ипотеки, в целом, кроме валюты, практически ничем не отличается. Конечно, данный вид не столь популярен среди простого населения. В рамках последнего десятилетия пользователями валютных кредитов являются лишь состоятельные граждане. Почему в последние годы заемщики валютной ипотеки терпят трудности. В данной статье разберемся, что привело валютных заемщиков к «долговой яме», «кто виноват» и какие пути решения предпринимает наше государство для решения возникшей существенной проблемы?

Валютная ипотека – это целевой займ на покупку жилья. Под залог приобретаемого объекта. В отличие от привычной классической (рублевой) ипотеки, валютный кредит выдается не в национальной валюте.

Заемщик сам выбирает валюту для получения займа: это может быть доллар, евро, швейцарский франк или даже японская йена!

Валютная ипотека сама по себе не очень пользуется спросом среди россиян. Многие граждане, оформившие валютный кредит на жилье признаются, что это было прекрасной альтернативой, так как заявки по рублевой ипотеке банки не одобряли. Да и процентные ставки по валютной ипотеке существенно ниже. И вот, в период 2006-2008 годов валютная ипотека начала набирать свою популярность не только в крупных городах, но даже и в регионах.

Как раз в то время ставки по валютной ипотеке были максимально низкими, а доллар неизменно падал. Ведь вместе с ним автоматически уменьшался ежемесячный платеж по кредиту. И ипотека в валюте казалась идеальным вариантом решения проблем с жилищным вопросом. В 2008 году произошел резкий спад долларового значения до 23 рублей, что привело к еще большему ажиотажу «выгодного» кредита.

Банки же, безусловно, тоже получали очевидную выгоду от сделок по валютной ипотеке. Дело в том, что, как правило, на выдачу таких кредитов шли заемные средства банка. Например, банк брал внешний кредит в евро под 3%, а выдавал заемщикам под 8-10%. Выгода существенна.

Но в начале 2009 года доллар и евро резко выросли в цене.

В феврале 2009 года доллар достиг максимального для себя значения по тем временам — в 36,17 рублей!

Подавляющее большинство валютных заемщиков перестали иметь возможность выполнять свои долговые обязательства. По данным АИЖК, в 2009-2010 годах валютная ипотека резко потеряла актуальность. Население просто перестало рассматривать данный вид кредита как альтернативу к рублевым займам.

Так, по итогам 2010 года в совокупности было выдано всего лишь 1500 валютных ипотечных кредита. А в последующие годы эта цифра снижалась стремительными темпами. По данным Центробанка Российской Федерации, по итогам 2017 года было зарегистрировано лишь 10 сделок по валютной ипотеке. Валютой всей сделок являлся доллар. В то время как численность выданных рублевых кредитов на жилье в 2017 году достигла 50 тысяч.

Актуальные проблемы заемщиков валютной ипотеки в 2018 году и пути их решения

В данный момент самой главной проблемой, с которой столкнулись заемщики валютной ипотеки, это то, что ежемесячный платеж по кредиту составляет более половины, а у некоторых заемщиков даже более 100% дохода семьи. Другим же весьма неприятным фактом является то, что, по расчетам, совокупные ипотечные выплаты в разы превысят стоимость ипотечного жилья в рублевом эквиваленте. То есть, даже если продать ипотечное жилье, то денег от данной сделки не хватит, чтобы полностью покрыть долг перед банком.

Читайте также:

Как узнать последние операции по карте Сбербанка

Что же делать заемщикам, попавшим в «финансовую яму», благодаря валютной ипотеке? Первым делом, при отсутствии возможности погашения долга, необходимо обратиться в банк – кредитор. В сложившейся ситуации на рынке валютной ипотеки, банки предлагают заемщикам реструктуризировать или рефинансировать валютный кредит. При этом обязательно должны соблюдаться следующие критерии:

1. Новый кредит выдается исключительно в рублевой валюте. Это будет выгодно особенно тем заемщикам, у которых остались небольшие суммы задолженности.
2. Сумма кредита не должна превышать текущей рыночной стоимости жилья;
3. Ежемесячный платеж заемщика по новому кредиту не должен будет превышать 45% от совокупного дохода семьи;
4. Оформление кредитных каникул должно сопровождаться и дополнительными мерами поддержки заемщика (например, одновременно, с единовременной компенсацией государственной поддержки);
5. Любые вопросы валютных заемщиков должны быть решены с помощью бесплатных юридических и финансовых консультаций.

Однако финансовые эксперты призывают несколько раз оценить ситуацию перед решением рефинансирования кредита.

Переводить валютный кредит в рублевый есть смысл тогда, когда стоимость валюты находится на самом низком уровне!

Но как раз в такие моменты все забывают о своих прошлых проблемах и на такой шаг уже не идут. Не думая, что снижение валютного курса – снова может оказаться лишь временным явлением. Ведь даже самые опытные финансовые аналитики не могут дать точного прогноза, как будет вести себя валюта даже в самом ближайшем будущем.

Реакция банков на сложившуюся ситуацию по валютным кредитам

Банки вместе со своими клиентами так же ощущают и испытывают кризис, ведь им приходится идти навстречу заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию. Тем самым, банк лишает себя существенной коммерческой выгоды. Если все банки шли на уступки и «прощали» долги валютным ипотечникам, то речь шла бы о 50-70 миллиардов рублей недополученной прибыли.

На сегодняшний день в России насчитывается более 100 тысяч валютных заемщиков, подавляющая часть из которых, «ипотечники».

Глава Министерства Финансов Российской Федерации считает, что ситуацию каждого проблемного валютного заемщика нужно рассматривать исключительно индивидуально.

По словам Главы крупнейшего коммерческого банка страны, Сбербанк планирует реструктуризировать все валютные кредиты, парируя это тем, что их насчитывается не так много – всего 2 тысячи. В банке разработана специальная система по работе с клиентами именно валютной ипотеки. Греф намерен в скором времени решить все проблемы, связанные с проблемными заемщиками валютной ипотеки в своем банке и окончательно закрыть данную тему.

В стороне от сложившейся ситуации не остаются и другие банки. Практически каждый коммерческий банк тем или иным образом решает вопрос с «проблемными» валютными кредитами.

Например, «Газпромбанк», Банк «Хоум Кредит», «Совкомбанк», и «Абсолютбанк», отреагировали на массовые просрочки валютных кредитов следующим образом: для платежей по валютной ипотеке установили курс ниже текущего: от 45 до 55 рублей за 1 доллар.

А «Банк Москвы» и «ВТБ-24» в качестве помощи своим заемщикам предложили следующий вариант решения проблемы: передать залоговое жилье в собственность банку за счет частичного списания долга. А остаток доплатить, арендуя эту же квартиру за символическую плату. При чем, после полного погашения долговых обязательств, заемщику будет дано право выкупа данной квартиры (только уже с помощью рублевой ипотеки).

В том, что тысячам клиентов пришлось терпеть финансовые трудности, однозначно не стоит винить банковские учреждения!

Читайте также:

Дальневосточный гектар, первый автомобиль, лечение по ОМС: государственные программы для ВСЕХ жителей России

Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян комментирует: «Не объективно обвинять банки в навязывании валютной ипотеки своим клиентам. Ведь клиент, в конечном счете, сам решает, в какой валюте ему брать кредит. Сумма валютных кредитов всего-навсего составляет 4% от общего объема ипотечного кредитования».

Кстати, наибольшие по объему портфели валютой ипотеки имеют следующие банки:

1. Банк ВТБ;
2. «ДельтаКредит» Банк;
3. «Москоммерцбанк»;
4. «Сбербанк»;
5. «Райффайзенбанк»;
6. «Совкомбанк».

Тогусян, присутствующий на очередном митинге по проблемам ипотечных заемщиков призвал граждан самостоятельно решать вопрос: а именно, обращаться в свой банк-кредитор или подавать иск в суд с просьбой о помощи (разработкой индивидуального предложения). Государство, в свою очередь, так же не остается в стороне и помогает своим налогоплательщикам.

Центральный Банк России: предотвратить и обезопасить валютные риски

Регулятор банковской системы страны решил не обходиться введением стандартных мер поддержки валютных ипотечников, а пошел по пути глобальной перестройки. То есть, во избежание повторение такой же ситуации в будущем, Центробанк косвенно подавляет интерес к валютной ипотеке как самих банков, так, в первую очередь, и клиентов.

Никто не застрахован от роста или падения валюты, поэтому валютная ипотека – это всегда риск. Хотя в благополучные времена многих так и тянет испытать судьбу, надеясь на определенную выгоду.

4 марта 2015 года был подписан документ, согласно которому были скорректированы требования к обязательным нормативам коммерческих банков. Изменения были внесены с целью пресечения чрезмерных рисков в сегменте валютного ипотечного кредитования. Безусловно, это и повлекло за собой резкое снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте.

В пункте 1.3 Указания Центробанка № 3566-У от 16 февраля 2015 года «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 3 декабря 2012 года № 139-И «Об обязательных нормативах банков» прописано, что с 1 апреля 2015 года все банки, при расчете достаточности капитала для валютной ипотеки, будут обязаны применять повышенные коэффициенты риска.

Таким образом, Центральный Банк РФ вдвое увеличил коэффициент риска: с 150% до 300%.

Чем выше коэффициент риска, тем ниже достаточность капитала!

Степень достаточности капитала = Собственные средства банка / активы, взвешенные с учетом риска.

Заемщики, осознавшие безвыходность ситуации, просили пересчитать сумму их ежемесячного платежа по курсу 39,38 рублей за 1 доллар и 49,98 рублей за 1 евро. Центробанк здраво оценил данное предложение и порекомендовал банкам серьезно рассмотреть его. Однако же все банки единогласно отклонили данное предложение. После этого, в январе 2015 года в банковском секторе установилась единая система возможной помощи валютным заемщикам, которая делится на 2 варианта:

1. Передача таких кредитов на баланс АИЖК;
2. Государственное субсидирование.

В Думе работает группа, которая объединила депутатов, представителей Центрального Банка РФ, представителей Министерства Финансов РФ, и руководителей тех банков, у которых больше всего валютных должников. Александр Жданов, исполняющий обязанности директора департамента банковского регулирования ЦБ, комментирует: «Многие банки в принципе готовы адекватно рассматривать предложения заемщиков по реструктуризации кредита и искать взаимоприемлемые возможности. Сейчас мы активно рассматриваем вопрос, чтобы дать банкам рекомендации по осуществлению этой реструктуризации».

Правительственные меры помощи ипотечным валютным заемщикам

Около 3 лет назад для решения проблем валютных заемщиков была создана антикризисная комиссия во главе с первым вице-премьером Игорем Ивановичем Шуваловым. Антикризисная комиссия обсуждала насущные проблемы, связанные с валютной ипотекой. По итогам обсуждений, была дана общая рекомендация коммерческим банкам страны, имеющим крупные валютные портфели, о введении системы ежемесячной отчетности о состоянии данных портфелей.

В докризисный период кредиты в иностранной валюте были хорошей альтернативой рублевым займам. Большая часть валютного ипотечного кредитования пришлась на период до августа 2008 года. Переход в 2014 году к плавающему курсу и резкое падение рубля привело к тому, что валютные заемщики оказались не в состоянии выплачивать возросшие суммы. У многих ежемесячный платеж превышал совокупный семейный бюджет. Проблема на протяжении нескольких лет не теряет актуальности в нашей стране.

Учитывая многочисленные обращения граждан, государство в 2015 году запустило специальную программу для оказания поддержки (Постановление №373 от 15.04.15г.) валютным ипотечникам. Она рассчитана на заемщиков, оказавшихся в сложном материальном положении. Для реализации мероприятий из бюджета было выделено 4,5 млрд. руб. и назначен оператор в лице АИЖК.

По условиям программы проблемные кредиты подлежали реструктуризации. При этом осуществлялся перевод валюты в рубли по курсу ЦБ РФ на день подачи заявки, снижалась ставка кредитования. Кроме того, появилась возможность списать до 30% долгов (но не более 1,5 млн.руб.) по валютной ипотеке.

Были выдвинуты особые требования и к залоговой недвижимости. Реструктуризации распространялась на валютную ипотеку с бюджетным жильем, площадь которого не должна превышать 85 квадратов.

За 2 года была оказана помощь 22 тысячам ипотечников.

В августе 2017 года государство снова выделило деньги и продолжило программу. Постановление №961 от 11.08.17г. будет действовать до полного исчерпания средств - 2 млрд. руб.

Согласно новым условиям, заявки валютных ипотечников принимаются, если:

• с момента выдачи кредита прошло не менее 12 месяцев;
• размер ежемесячного платежа вырос на 30% и более;
• недвижимость - единственное жилье должника. Допускается наличие доли в совместной собственности (не более 50%) не более, чем в одном помещении в период с 30.04.15г. по момент подачи заявления.

Рефинансирование с изменением валюты платежа осуществляется по ставке не выше 11,5% годовых. Сохранилась возможность списания 30% суммы ссуды (но не более 1,5 млн. руб.). Кроме того, должник освобождается от уплаты штрафных санкций, если нет решения суда об их взыскании. При этом сроки займов остаются прежними, вознаграждение за внесение изменений в договор не взимается.

Нововведение - специальная комиссия. Она наделена полномочиями рассматривать обращения граждан, которые формально не соответствуют требованиям госпрограммы, но остро нуждаются в помощи.

Куда обращаться за помощью валютным ипотечникам

Согласно условиям программы, на поддержку государства по проблемным кредитам могут рассчитывать:

• семьи с несовершеннолетними, включая усыновленных детей, родители или опекуны;
• участники боевых действий;
• инвалиды или заемщики, имеющие детей с инвалидностью;
• граждане, на иждивении которых находятся учащиеся дневной формы обучения (до 24 лет).

Как подтвердить ухудшение материального положения? В расчет принимается три последних месяца до даты подачи заявления. Из среднемесячного дохода вычитается сумма платежа по кредиту. Если после вычета на каждого члена семьи остается не более двойного прожиточного минимума, установленного для региона проживания, ипотечник нуждается в господдержке. Второй фактор - рост ежемесячных платежей на 30%.

Что нужно делать валютному ипотечнику:

• Обратиться к своему кредитору, чтобы узнать, является ли он участником программы. Из крупных это - ПАО «Сбербанк», АО «Альфа-Банк», ВТБ, ГПБ. По этому вопросу можно проконсультироваться в АИЖК (8-800-755-55-00).
• Уточнить возможность для реструктуризации и требования относительно финансового состояния, предмета ипотеки, ссуды.
• Подать заявку и необходимые документы, подтверждающие:
  • личность заемщика, залогодателя и всех, связанных с валютной ипотекой лиц;
  • состав семьи, инвалидность и другую социальную категорию;
  • все, что свидетельствует об ухудшении финансового положения должника и его семьи;
  • наличие в собственности недвижимости или долей.

При положительном результате рассмотрения в рамках программы меняется валюта займа на национальную денежную единицу. Ставка устанавливается в размере не более 11,5%.

Второй вариант поддержки валютных ипотечников - оставшаяся сумма уменьшается на 30% (но не более, чем на 1,5 млн. рублей). Изменения оформляются дополнительным соглашением к договору или путем подписания нового договора. При этом по-прежнему необходимо вносить ежемесячные платежи, страховать имущество, жизнь и здоровье, выполнять прочие требования, установленные кредитным договором.

Если принятое банком решение не устраивает или требуются индивидуальные условия, следует обратиться в межведомственную комиссию, которая работает в рамках своей компетенции. В случае, если кредитор не является участником программы поддержки валютных ипотечников, заемщик лишается права воспользоваться государственной помощью. Однако он всегда сможет обратиться в банк, не допуская просрочки, для пересмотра условий кредитования, предоставления кредитных каникул и принятия других взаимовыгодных мер.

Как еще решить вопрос с проблемным валютным кредитом?

Если ипотечник не попал в государственную программу и не добился взаимопонимания с банком, можно обратиться в суд. Предмет иска - изменение или расторжение договора. В одностороннем порядке этого сделать невозможно. Финансовый кризис - веская причина для пересмотра условий кредитования. И суды чаще всего принимают сторону должника.

Еще одна возможность решения вопроса в суде - банкротство по ФЗ-476. Инициировать процедуру можно при наличии задолженности в размере 500 000 руб. и просрочки платежей не менее 3 месяцев.

В процессе банкротства человек может сам предложить оптимальный план реструктуризации долга на 2-3 года, исходя из своих возможностей. Если суд посчитает схему выплат приемлемой, утвердит ее с фиксированной процентной ставкой. При этом на весь период действия плана пени и штрафы не начисляются, имущество сохраняется.

Однако при отсутствии финансов большим минусом будут дополнительные расходы на оплату юриста. Кроме того, при невыполнении утвержденной реструктуризации с залоговой квартирой придется расстаться, даже если она и является единственным жильем. Банкрот испортит кредитную историю и не сможет в течение 5 лет взять ни одного нового кредита.

Очевидно, что ждать более действенной помощи не стоит. Центробанк считает, что валютное кредитование повышает риски банковского сектора. По оценкам специалистов, возможно даже ужесточение кредитных условий, чтобы не допустить новых ипотечных проблем. Что касается коммерсантов, то регулятор финансового рынка рекомендовал ограничить выдачу займов в иностранной денежной единице. В начале 2108 года Банк России намерен провести стресс-тестирование этого сегмента рынка кредитования, чтобы оценить реальную ситуацию и дальнейшие перспективы.

Вопросы и ответы

Выгодно ли рефинансирование для валютных кредитов или лучше воспользоваться реструктуризацией?

Для государственной не предусмотрено. Нужно оформлять реструктуризацию. Если вы хотите воспользоваться предложением банка для решения проблемы, попросите подсчитать специалиста, во что вам обойдется эта операция.

Можно ли при банкротстве выезжать за границу?

До открытия исполнительного производства по реализации имущества никаких ограничений нет.

Тема валютной ипотеки опять «расчесалась». В нынешней ситуации бесполезно спорить, кто виноват: хитрые заемщики, пытавшиеся сэкономить, жадные менеджеры банков, «впаривавшие» валютные кредиты, или государство, допустившее девальвацию рубля. Что выросло, то выросло. И с этим нужно что-то делать. Что именно?

Эмоциональная позиция довольно многочисленной категории граждан, злорадствующих над проблемами валютных ипотечников – хоть кого-то, кому хуже, чем им, – понятна, но не конструктивна. Возникает вопрос: почему государство вообще должно вмешиваться в коммерческие отношения банка и заемщика, тем более с возможными затратами госсредств? Ответ довольно прост. Государство обеспечивает безопасность людей, социальную защищенность, соблюдение Конституции. А в случае валютной ипотеки мы уже имеем нарыв, который может стать катализатором протестных настроений в обществе, и так не слишком довольном экономическими трудностями.

Уже есть сообщения о случаях, когда заемщики стреляют в банкиров или кончают жизнь самоубийством. СМИ пестрят сообщениями об оккупированных офисах банков, пикетах и прочих акциях протеста. Дальше будет хуже. Приблизительный объем валютных ипотечных кредитов оценивается в 126 млрд рублей (по курсу на 1 декабря прошлого года), это 23–25 тыс. кредитных договоров. И за каждым таким кредитом стоят проблемы отдельной семьи.

Основной аргумент противников радикального решения проблемы: почему государство за счет бюджета (читай: наших налогов) должно помогать этим хитрым «валютчикам», когда трудности испытывают все ипотечные заемщики. Они сами виноваты, позарились на чуть более низкие валютные ставки и прогадали. Пусть теперь горят в аду и продают почку.

Я считаю, что помогать им через голову других испытывающих трудности граждан – действительно неоднозначное решение. Речь здесь должна идти не о помощи какой-либо отдельной категории заемщиков, а об уравнивании условий игры для обычных ипотечников и «валютчиков». Сейчас трудно всем, но вторая категория реально находится на грани выживания. Они де-факто уже «наказаны» за все свои грехи, мнимые и действительные.

Безболезненного выхода для всех не получится. Кто-то все равно понесет потери. Но эти потери можно довольно эффективно «размазать» во времени, разделить между всеми сторонами и частично компенсировать за счет административных (властных) мер.

Рассмотрим вариант, что этим людям не будут помогать вообще. Рубль в очередной раз ныряет «под плинтус». Заемщики по валютному кредиту платить не могут, и он становится проблемным. Банки сначала «включают счетчик», опять же в валюте, еще больше увеличивая задолженность. Потом следует суд, на котором происходит взыскание на предмет ипотеки – жилье. Банк выставляет жилье на торги или забирает к себе на баланс. Рынок жилья перенасыщен и продолжает падать. Стоимость предмета залога существенно ниже рублевой стоимости остатка долга, иногда в несколько раз.

Лишившийся квартиры заемщик остается должен банку много-много денег. И взыскать эту задолженность уже нереально. Дополнительно банк в процессе создает резервы по проблемным кредитам или остается с малоликвидной на падающем рынке недвижимостью на балансе. «Благодарные» граждане, много лет добросовестно платившие за жилье, его лишившиеся и оказавшиеся на улице, пополняют и так растущую протестную массу. В этом процессе и среди банкиров могут быть человеческие жертвы. Оно нам всем (включая государство) надо?

Какие меры можно принять ? Мораторий (запрет) выдачи валютной ипотеки для частных лиц лет на 5–10 лет, с возможным его продлением. Реструктуризация валютных ипотечных кредитов в рубли, которая проводится по первому требованию заемщика, в установленный срок и без взимания любых комиссий и сборов. Для банков разрешить создавать резервы по реструктурированным кредитам в льготном порядке, то же касается льготных коэффициентов, по которым будет учитываться «давление» таких кредитов на капитал. Одновременно обязать создавать 100-процентные резервы по валютным ипотечным кредитам при наличии не технической просрочки.

Кому предоставлять помощь ? Всем гражданам, имеющим валютные обязательства, обеспеченные залогом жилья и пожелавшим их реструктуризировать. Реструктуризации подлежат как стандартные, так и просроченные кредиты (даже если есть судебные решения об обращении взыскания на залог).

Как выявить справедливый курс конвертации валюты в рубль ? Представляется не идеальный, но относительно справедливый вариант. С 10 ноября 2014 года ЦБ отказался от поддержания валютного коридора (при курсе 47,87 рубля за доллар США). Первый ориентир – рекомендации ЦБ банкам в январе 2015 года переводить ипотеку по курсу 39,4 рубля за доллар. Второй ориентир – курс, например, на 1 февраля 2016 года (75,17 рубля). Если взять среднее арифметическое, получим курс в районе 54,1. Всяким льготным категориям (инвалидам, ветеранам, многодетным) – курс конвертации на 10–20% ниже указанного.

Что делать с начисленными пенями и штрафами за просрочку ? Банкиры отличаются очень развитой фантазией в том, что касается начисления всевозможных штрафов и прочих кар для просрочивших выплаты. Причем часто такие начисления носят не столько рыночный, сколько карательный характер. Заемщик, безусловно, должен быть наказан за просрочку рублем, но наказывать долларом в нынешней ситуации – все-таки негуманно. Начиная с даты отмены ЦБ валютного коридора все штрафные начисления должны быть пересчитаны, исходя из стоимости аналогичных валютных пассивов. В качестве индикатора можно принять, например, ставку привлечения банками долгосрочных валютных вкладов. Курс конвертации пеней и штрафов – текущий на дату реструктуризации. Предусмотреть возможность заемщика через суд сократить начисленную сумму пеней до разумного предела, в соответствии с действующим законодательством.

Как избежать злоупотребления недобросовестными заемщиками программой помощи ? Несложно выделить некую «стандартную» квартиру, которая является приемлемой для проживания семьи, исходя из числа ее членов и установленных законом социальных норм предоставления площади на каждого из них. Посчитать среднюю рыночную стоимость подобной квартиры в каждом из регионов. И, соответственно, реструктуризировать по льготному курсу не весь валютный долг, а ту его часть, которая укладывается в стоимость такой квартиры (остальное – по текущему курсу). Ограничить возможность реструктуризации одним объектом недвижимости.

Какую ставку установить по реструктурированному рублевому кредиту ? Ставка должна быть такой, чтобы ежемесячный платеж по кредиту от такой конвертации как минимум не увеличился по сравнению с рублевым эквивалентом текущего валютного платежа (по курсу на дату платежа). А еще лучше – должен быть на уровне середины 2015 года (с учетом тогдашнего курса). Насколько это реально? Например, «санационные» кредиты для спасения ряда пошатнувшихся крупных российских банков выдавались менее чем под 1% годовых, при суммах в десятки и сотни миллиардов. Гражданам, разумеется, предоставлять такие ставки будет слишком «жирно», но даже 5–7% годовых уже сильно помогут смягчить ситуацию.

Куда девать убытки банков, полученные ими от «насильственной» конвертации, в условиях сильного недостатка денег в бюджете страны ? Государство выпускает и передает банкам специальные облигации, со сроком обращения 20–30 лет, частичным ежегодным погашением тела долга и относительно небольшой ставкой купона. Разумеется, с минимальным резервированием, нахождением в ломбардном списке и возможностью получения под них краткосрочного фондирования. Как вариант – сделать несколько видов таких облигаций, с более и менее выгодными условиями погашения и предоставлять их банкам в пропорции к сумме потерь. Возможны и другие административные способы «подсластить пилюлю» для банков.

Предложенные выше меры по решению валютно-ипотечной проблемы, разумеется, не претендуют на идеальность и могут быть дополнены. Но и они невозможны без проявления политической воли даже не ЦБ, а Кремля. Уверен, что при наличии такой воли вполне реален вариант, когда и банки будут сыты, и ипотечники останутся целы.

Ситуация, сложившаяся на валютном рынке страны негативно отразилась на ипотечных заемщиках, которые оформляли кредиты в иностранной валюте.

Предложения ЦБР

23 января нынешнего года были обнародованы рекомендации ЦБ по валютной ипотеке. Необходимость такого письма обусловлена высокими валютными и финансовыми рисками.

Основное предложение – это конвертация займов в рубли. Центробанк рекомендует:

1. Перевести валютные займы клиентов в национальную валюту. Для этого предлагается использовать курс, действовавший на 1 октября 2014 года (39,38 рублей/доллар, 49,98 рублей/евро). Причем, это касается не только тела кредита и процентов, но и начисленных пеней и штрафов. Под реструктуризацию попадают только те кредиты, которые были оформлены до 1 января 2015 года.
2. При конвертации необходимо применять ставки аналогичные ставкам по рублевым ипотечным займам.

Стоит заметить, что Центробанк не может потребовать, чтобы банки воспользовались его рекомендациями и реструктуризировали займы по фиксированному курсу.

Реакция коммерческих банков

Так как письмо Центрального Банка России носит рекомендательный характер, то исполнять банки его не обязаны. Большинство коммерческих банков заявили о принятии этих рекомендаций к рассмотрению.

На практике реструктуризация валютной ипотеки по осеннему курсу – крайне нежелательная для банков мера. В письме не уточняется, будут ли компенсировать расходы банков по такой реструктуризации, поэтому негодование кредиторов вполне обосновано.

Примерные потери от такой операции могут составить до 25% от валютного ипотечного портфеля, а те банки, доля валютной ипотеки у которых более 85%, могут просто разориться.

Ситуация на валютном ипотечном рынке не однозначная, так как от нее могут пострадать как сами заемщики так и банки.

Поэтому в настоящих условиях, по мнению экспертов, банкам придется выбирать: прислушаться к рекомендациям ЦБР, разрабатывать собственные программы по реструктуризации на обоюдовыгодных условиях или работать с заемщиками по реализации залогового имущества.

Большинство розничных банков уже приняли меры по решению этого вопроса и предложили клиентам свои варианты, так как реализация залога может быть еще убыточнее, чем пересчет договоров в рубли.

Пока банки думают, стоит ли воплощать в жизнь рекомендации ЦБ по валютной ипотеке, в Госдуме планируется разработка законопроекта о поддержке заемщиков, которые оформили ипотеку в иностранной валюте.

При принятии этого закона коммерческие банки будут обязаны провести реструктуризации на указанных в проекте условиях.

Центральный банк России решил заняться реструктуризацией валютных ипотечных кредитов. В самое ближайшее время специалисты разработают специальные рекомендации для банков, которые будут содержать основные условия для кредитных организаций. Об этом газете «Известия» сообщил и.о. директора департамента банковского регулирования ЦБ Александр Жданов.

В рабочую группу, занимающуюся проработкой этого вопроса, вошли представители ЦБ, Минфина, АИЖК, а также банков, которые обладают большими портфелями валютной ипотеки: Банк Москвы, «Дельта кредит», «Альфа-банк». Возглавил ее депутат Госдумы Андрей Крутов.

— Многие банки готовы реструктуризировать кредиты, но очевидно, что их условия всех не удовлетворят, и Центральный банк это понимает. Мы уже создали документ, которым дестимулировали банки негативно относиться к своему заемщику (имеется в виду письмо № 209-Т, которое позволяет банкам не ухудшать оценку качества обслуживания валютных долгов), — заявил и.о. директора департамента банковского регулирования Центрального Банка Александр Жданов. — Сейчас мы рассматриваем возможность дать банкам рекомендации для осуществления реструктуризации.

При этом он отметил, что говорить о конкретных условиях (фиксированном курсе при конвертации, а также процентной ставке реструктуризированных кредитов) пока рано.

По статистике ЦБ, на 1 ноября задолженность по валютной ипотеке составила 117 миллиардов рублей, что составляет 3,5% от всех ипотечных кредитов. По данным Движения валютных заемщиков, 31% всех должников имеют двух и более детей, 6% из них — многодетные семьи. При этом из-за падения курса рубля их ежемесячный платеж вырос в два-три раза, а сумма оставшегося долга у многих превысила сумму взятого кредита, несмотря на то что они аккуратно расплачивались шесть-семь лет (60% таких заемщиков брали кредиты в 2007—2008 годах).

Известно, что многие банки уже пошли навстречу заемщикам, предложив временный льготный курс валюты при выплате кредита. Так, ХКФ-банк предложил своим должникам курс 45 рублей за доллар, «Абсолют-банк» — 39 рублей за доллар. Как сообщил директор Департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц, возможность льготного курса рассматривается сейчас и в их кредитной организации.

Впрочем, не все проблемы валютных заемщиков можно решать нормативными актами ЦБ, отметил на заседании Жданов, нужна также помощь законодателей. Депутат Госдумы Андрей Крутов пообещал, что соответствующий законопроект будет внесен в ближайшие дни.

— До конца недели мы внесем на рассмотрение Госдумы рабочую версию проекта и готовы учесть предложения любых ведомств при его доработке ко второму чтению, — рассказал Крутов. — Возможно, поспешно, но медлить нельзя: около 25% валютных заемщиков уже не могут обслуживать кредиты и вскоре могут лишиться жилья.

Согласно рабочему варианту законопроекта, банки при обращении заемщика обязаны в течение 30 дней перевести валютный кредит в рубли по курсу на день заключения договора, установив процентную ставку 12,2% годовых (это средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам за 2014 год, объясняет Крутов). Банкам запрещается взыскивать любые комиссии при этой реструктуризации, а также накладывать взыскание на жилье должника.