1) Ajustarea pentru „târguire” vă permite să aduceți prețul de ofertă la prețul de vânzare. Ca urmare a unui sondaj al participanților pe piața imobiliară rezidențială din Simferopol (Agenții imobiliare „Crimeea Rusă”, „Orion”, „Rielcom”, „Veta”, „Crimean Terem”, „Parada imobiliară”, „VIP Șansă"), s-a dezvăluit că reducerea la negocierea pentru vânzarea unui astfel de imobil rezidențial este în medie de 10%.

2. Ajustarea pentru „servicii imobiliare” vă permite să ajustați prețurile ofertelor de la agențiile imobiliare la cost fără a ține cont de costurile serviciilor lor. Ca urmare a analizei prețurilor medii pentru serviciile imobiliare (ale agențiilor imobiliare „Infoservice”, „Business Crimeea”, „Crimea Plus”, „RIO”, „World of Real Estate”, „Dom-Plus”), evaluatorul a constatat că costul mediu al serviciilor agențiilor imobiliare este de 5%.

3. Ajustarea pentru „locație” pentru toți analogii a fost 0%, deoarece obiectul evaluării și acești analogi sunt comparabili în acest factor.

4. Ajustarea pentru „materialul de perete” pentru toți analogii a fost de 0%, deoarece obiectul evaluării și analogii sunt situate în case de panouri.

5. Ajustare pentru „anul construcției”. Ceteris paribus, prețul unui apartament în proporție inversă depinde de anul construcției casei din cauza deteriorării fizice tot mai mari a clădirii. Această ajustare nu a fost aplicată deoarece obiectul evaluării și obiectele-analogi sunt comparabile după acest criteriu.

6. Reglarea pentru „podeură”. Apartamentele situate la etajele extreme ale clădirilor de locuit, ceteris paribus, au o valoare mai mică în ceea ce privește 1 mp. cost comparativ cu apartamentele situate la etajele mijlocii. Această ajustare nu a fost aplicată, întrucât proprietatea evaluată și proprietăți similare sunt situate la ultimul etaj al unor clădiri cu cinci etaje.

7. Ajustarea pentru „numărul de camere” al tuturor obiectelor analoge este identică, deci ajustarea nu a fost aplicată.

8. Reglarea în funcție de stare (disponibilitatea aparatelor și a mobilierului). Pe baza analizei de piata efectuata in sectiunea 3, s-a relevat ca costul de 1 mp. apartamentele cu mobilier și electrocasnice încorporate sunt în medie cu 12% mai mari decât în ​​apartamentele fără astfel de echipamente. Prin urmare, evaluatorul a aplicat o ajustare descendentă cu această sumă

Tabelul 13

Astfel, proba este omogenă și poate fi utilizată pentru determinarea valorii obiectului de evaluare. În plus, valoarea valorii ofertei de analogi selectați se află în intervalul mediu al pieței.

Metode de calcul al costului unui apartament sunt acoperite pe scară largă și dezvoltate teoretic, așa cum demonstrează o cantitate imensă de literatură și recomandări metodologice pentru evaluare.
Acest lucru este facilitat de piața imobiliară dezvoltată. În plus, numărul de propuneri este la fel de divers atât pe piața primară, cât și pe cea secundară.

Legislația actuală și standardele federale de evaluare necesită utilizarea a trei abordări principale de evaluare: abordări comparative, de cost și de venit. Cu toate acestea, în cazul evaluării imobiliare, care este un apartament, abordările de cost și venituri sunt de puțin folos. Evaluarea valorii de piață a unui apartament se realizează folosind o abordare comparativă. Algoritmul este următorul: sunt selectați 7-10 analogi ai bunurilor imobiliare care corespund obiectului de evaluare în ceea ce privește principalele caracteristici. În caz de discrepanță sau diferențe față de obiectul evaluării, se introduc factori de corecție. După cum arată practica, principalele ajustări sunt:

• La locația obiectului
• Corecție pentru caracteristicile fizice (suprafață netedă, raportul suprafață utilă/totală, disponibilitatea mobilierului, tipul finisajului, dimensiunea bucătăriei, tipul băii, podeaua apartamentului din casă, balcon/logie)
• Disponibilitate si tip de parcare

În continuare, după aplicarea ajustărilor corespunzătoare, valoarea medie de piață de 1 mp. apartamente. Mai mult, trebuie menționat că există o diferență între conceptele de „valoare de piață” și „preț de vânzare”. Evaluatorul determină valoarea de piață a obiectului, care se înțelege ca „prețul cel mai probabil la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat la data evaluării pe piața liberă într-un mediu concurențial” (standardul federal de evaluare nr. 2 Scop de evaluare și tipuri de valoare). Aceasta înseamnă că toți participanții la tranzacții sunt conștienți de condiții și sunt liberi în decizii. Valoarea de piata face obiectul cercetarilor si calculelor Evaluatorului. Prețul de vânzare, pe de altă parte, poate fi dictat de factori care nu sunt supuși acestor restricții, ceea ce distinge fundamental sensul economic al acestor definiții.

Această diferență este evidentă în exemplul evaluării cotei unui apartament. Între timp, un număr mare de cetățeni sunt convinși de necesitatea unei astfel de evaluări: aceasta este intrarea într-o moștenire, care uneori face parte dintr-un apartament, și proceduri judiciare în împărțirea proprietății, de exemplu, într-un divorț și , în final, tranzacții de vânzare a cotelor corespondente ale unui apartament .

În practica evaluării, nu există un punct de vedere unic în rândul specialiștilor. Discuția principală se naște în jurul necesității de a aplica ajustări, reduceri la 1 mp. cota apartament fata de 1 mp. apartamentele ca un singur imobil. Această confuzie este facilitată și de lipsa unei piețe cu drepturi depline pentru tranzacțiile de cumpărare și vânzare de acțiuni într-un apartament.

În primul rând, este necesar să existe o înțelegere clară a contextului și a nuanțelor juridice în care apare necesitatea unei evaluări. Primul lucru de stabilit este care este cota estimată a apartamentului - dacă acesta poate fi alocat în natură, sub forma unei camere. Dacă răspunsul este da, atunci metodele clasice de evaluare a cotei ca o cameră separată, funcționează aici.
Achiziția unei cote într-un apartament este asociată cu o serie de dificultăți, ceea ce obligă la reducerea costului pe metru pătrat la evaluarea cotei unui apartament, cu toate acestea, trebuie remarcat că aceste probleme și inconveniente sunt greu de transpus în bani. termeni.

Fiecare coproprietar are drepturi egale la cota din apartament care i se atribuie. Atunci când evaluarea unei cote într-un apartament crește prețul pe metru pătrat față de prețul pe metru pătrat din întregul apartament, Evaluatorul pune coproprietarii într-o poziție oarecum inegală, întrucât partea cumpărătoare trebuie să plătească mai mult pentru proprietate. a intregului apartament decat in cazul achizitionarii unui apartament similar pe piata libera . În cazul în care evaluarea cotei din apartament reduce costul unui metru pătrat în comparație cu costul unui metru pătrat din întregul apartament, partea vânzătoare nu are posibilitatea de a achiziționa o proprietate echivalentă pentru încasări.

În acest caz, ar trebui să se pornească de la esența tranzacției cu acțiunea corespunzătoare. De exemplu, în cazul cumpărării cotei rămase dintr-un apartament de la alți proprietari, valoarea cotei poate crește, deoarece in aceasta situatie se cumpara o parte din apartament care asigura unitatea de proprietate, i.e. există un efect sinergic - i.e. cumpără ceva mai mult decât o parte din apartament. Când vine vorba de cumpărarea unei acțiuni de la terți, atunci, poate, aplicarea ajustărilor în jos.

Dar nici creșterea costului unei unități de suprafață a unei părți a unui apartament, nici scăderea în raport cu costul unei unități de suprafață a întregului apartament nu pot fi calculate cu exactitate, ci pot fi doar presupuse. De menționat că prețul tranzacției poate diferi semnificativ de valoarea de piață a cotei apartamentului.
Astfel, Evaluatorii ar trebui să utilizeze costul de 1 mp. cota apartamentului din costul corespunzător de 1 mp. apartamentele în ansamblu, sub rezerva art. 250 „Dreptul de preferință la cumpărare” din Codul civil al Federației Ruse, care prevede următoarele: „când vând o acțiune din dreptul de proprietate comună către un străin, participanții rămași la proprietatea comună au dreptul de preempțiune de a cumpăra acțiunea. fiind vândută la prețul pentru care se vinde, și în alte condiții egale, cu excepția cazului vânzării cu licitație publică”, ceea ce înseamnă respectarea obligatorie a procedurii legale de acordare a dreptului coproprietarilor apartamentului de a dobândi. această cotă într-un mod prioritar.

La aplicarea acestei abordări se analizează capacitatea imobilului de a genera un anumit venit, care se exprimă de obicei sub formă de venituri din exploatare (închiriere) și venituri din vânzare.

Metodele de capitalizare și de actualizare sunt utilizate pentru a evalua valoarea bunurilor imobiliare profitabile.

Metoda reducerii este utilizat pentru a aduce fluxul de venituri și costuri distribuite în timp la un punct pentru a obține valoarea curentă a fluxului de numerar ca valoare a Proprietății producătoare de venit. Metoda fluxului de numerar actualizat presupune că un potențial investitor nu va plăti mai mult pentru imobil decât valoarea actuală a venitului viitor din această proprietate, iar proprietarul nu va vinde proprietatea la un preț mai mic decât valoarea actuală a venitului viitor din această proprietate. . Ca urmare, vânzătorul și cumpărătorul convin asupra unui preț de piață corespunzător valorii actuale a sumei venitului viitor.

Metoda capitalizării directe permite, pe baza datelor privind venitul și rata de capitalizare la momentul evaluării sau perspectivei, să se tragă o concluzie despre valoarea Proprietății. Metoda de valorificare a profitului provine din faptul că valoarea proprietății (Obiect de evaluare) este egală cu valoarea curentă a veniturilor viitoare în numerar pe care această proprietate le va aduce și este exprimată prin formula 4:

Metoda valorificării este cea mai utilizată în evaluarea imobilelor, care pe o perioadă lungă aduce aproximativ aceeași cantitate de profit sau rata de creștere a profitului este constantă. Metoda este folosită mai des în evaluarea imobiliară decât în ​​evaluarea afacerilor și nu necesită previziuni pe termen lung.

Pentru a evalua valoarea unui apartament prin metoda valorificării directe, este necesar să se determine coeficientul de valorificare pe baza datelor de piață, care reflectă relația dintre venitul anual și valoarea apartamentului. Utilizând metoda analizei comparative a vânzărilor de obiecte similare, cu un preț de vânzare declarat cunoscut și un venit brut potențial estimat, se determină rata de capitalizare estimată (raportul de capitalizare).

Informațiile utilizate despre analogi sunt formate în tabel. 10. Pentru comparație, au fost selectate apartamente cu 3 camere de o zonă similară în case cu panouri.

Tabelul 10

Venitul brut potențial este calculat la rata de închiriere de pe piață care este cea mai reprezentativă pentru un peer obișnuit. Raportul de capitalizare se determină pentru fiecare analog prin împărțirea venitului brut potențial la prețul de vânzare propus (declarat).

Cu un interval mic de abatere a raportului de capitalizare, se calculează media aritmetică a raportului de capitalizare, care este apoi utilizată în formula

Cu o diferență semnificativă în ratele de capitalizare calculate pentru analogii individuali, se efectuează o analiză pentru a identifica cauzele acestor abateri (selecție incorectă a analogilor, lipsa de informații suplimentare despre obiecte similare etc.).

Venitul brut potențial este calculat pe baza chiriei ajustate. Pentru a-l calcula, este necesară o ajustare a chiriei de piață a unui analog tipic.

Această ajustare se efectuează în același mod ca și în abordarea comparativă, iar următoarele sunt utilizate ca elemente de comparație:

Distanta fata de centrul municipiului;

Caracteristici fizice;

Prezența mobilierului, bucătăriei, telefonului, ușii metalice;

Starea apartamentului (necesitatea de reparații).

Calculul comisionului de piață ajustat este prezentat în Tabel. unsprezece.

Ajustările aplicate sunt prezentate în tabel. 12

Tabelul 11

Tabelul 12 - Motivarea ajustărilor

Analogul nr. 3 are cea mai mică corecție brută. Analogul nr. 2 are o corecție brută puțin mai mare decât analogul nr. 3. Analogul nr. 1 are cea mai mare corecție brută. Alegem factorii de ponderare pe baza concluziilor făcute:

Pentru analogul nr. 1 - 0,1, pentru nr. 2 - 0,3, nr. 3 - 0,4; Nr. 4 - 0,2, prin urmare:

Astfel, costul de 1 m 2 al obiectului de evaluare va fi:

672,17 * 0,1 + 770,49 * 0,3 + 685,09 * 0,4 + 665,33 * 0,2 \u003d 705,466 ruble / m 2

În tabel. 13 arată calculul coeficientului de capitalizare. Deoarece prețurile de vânzare ale obiectelor de comparație nu au fost indicate, acestea au fost determinate folosind site-ul www.irn.ru.

Tabelul 13 -

Atunci valoarea obiectului de evaluare prin abordarea veniturilor va fi:

C O.O. = 705,466*59,3*12/0,041= 12.244.136 RUB