1) Úprava pro "smlouvání" umožňuje přivést nabídkovou cenu k prodejní ceně. Výsledkem průzkumu mezi účastníky trhu s rezidenčními nemovitostmi v Simferopolu (realitní kanceláře "Ruský Krym", "Orion", "Rielcom", "Veta", "Krymský Terem", "Real Estate Parade", "VIP Chance"), vyšlo najevo, že sleva při vyjednávání při prodeji takových rezidenčních nemovitostí je v průměru 10%.

2. Úprava pro "realitní služby" umožňuje přizpůsobit ceny nabídek realitních kanceláří nákladům bez zohlednění nákladů na jejich služby. Na základě analýzy průměrných cen za realitní služby (realitních kanceláří „Infoservice“, „Business Crimea“, „Crimea Plus“, „RIO“, „World of Real Estate“, „Dom-Plus“), odhadce zjistil, že průměrné náklady na služby realitních kanceláří jsou 5 %.

3. Úprava o „umístění“ pro všechny analogy byla 0 %, protože předmět posouzení a tyto analogy jsou v tomto faktoru srovnatelné.

4. Úprava na "materiál stěn" pro všechny analogy byla 0%, protože předmět hodnocení a analogy se nacházejí v panelových domech.

5. Úprava pro „rok výroby“. Ceteris paribus, cena bytu v nepřímém poměru závisí na roce výstavby domu z důvodu narůstajícího fyzického chátrání tohoto objektu. Tato úprava nebyla aplikována, protože předmět hodnocení a objekty-analogy jsou podle tohoto kritéria srovnatelné.

6. Úprava pro "podlahu". Byty nacházející se v krajních patrech obytných domů, ceteris paribus, mají nižší hodnotu v přepočtu na 1 m2. náklady ve srovnání s byty umístěnými ve středních podlažích. Tato úprava nebyla uplatněna, neboť oceňovaná nemovitost a podobné nemovitosti se nacházejí v posledním patře pětipodlažních budov.

7. Úprava pro "počet místností" všech obdobných objektů je shodná, úprava tedy nebyla aplikována.

8. Úprava stavu (dostupnost spotřebičů a nábytku). Na základě analýzy trhu provedené v části 3 bylo zjištěno, že náklady na 1 m2. byty s nábytkem a vestavěnými spotřebiči jsou v průměru o 12 % vyšší než v bytech bez tohoto vybavení. Odhadce proto provedl úpravu směrem dolů o tuto částku

Tabulka 13

Vzorek je tedy homogenní a lze jej použít ke stanovení hodnoty předmětu hodnocení. Hodnota hodnoty nabídky vybraných analogů se navíc pohybuje ve středním tržním pásmu.

Metody výpočtu nákladů na byt jsou široce pokryty a teoreticky rozpracovány, o čemž svědčí obrovské množství literatury a metodických doporučení pro posuzování.
Tomu napomáhá rozvinutý trh s nemovitostmi. Kromě toho je počet návrhů stejně různorodý jak na primárním, tak na sekundárním trhu s bydlením.

Současná legislativa a federální oceňovací standardy vyžadují použití tří hlavních oceňovacích přístupů: srovnávacího, nákladového a výnosového. V případě oceňování nemovitosti, což je byt, jsou však nákladové a výnosové přístupy málo použitelné. Posouzení tržní hodnoty bytu se provádí pomocí komparativního přístupu. Algoritmus je následující: Je vybráno 7-10 analogů nemovitostí, které odpovídají předmětu hodnocení z hlediska hlavních charakteristik. V případě nesrovnalostí nebo odlišností od předmětu hodnocení se zavádějí opravné faktory. Jak ukazuje praxe, hlavní úpravy jsou:

• K umístění objektu
• Oprava fyzikálních vlastností (plocha bytu, poměr užitné plochy k celkové ploše, dostupnost nábytku, typ povrchové úpravy, velikost kuchyně, typ koupelny, podlaha bytu v domě, balkon / lodžie)
• Dostupnost a typ parkování

Dále, po aplikaci příslušných úprav, průměrná tržní hodnota 1 m2. byty. Kromě toho je třeba poznamenat, že existuje rozdíl mezi pojmy „tržní hodnota“ a „prodejní cena“. Odhadce stanoví tržní hodnotu předmětu, kterou se rozumí „nejpravděpodobnější cena, za kterou lze předmět ocenění zcizit ke dni ocenění na volném trhu v konkurenčním prostředí“ (Federální oceňovací standard č. 2 Účel ocenění a typy hodnot). To znamená, že všichni účastníci transakcí jsou si vědomi podmínek a jsou svobodní ve svém rozhodování. Tržní hodnota je předmětem průzkumu a výpočtů Odhadce. Prodejní cena může být na druhé straně diktována faktory, které pod tato omezení nespadají, což zásadně odlišuje ekonomický význam těchto definic.

Tento rozdíl je patrný na příkladu ocenění podílu bytu. Mezitím je velké množství občanů přesvědčeno o potřebě takového posouzení: jde o vstup do dědictví, které je někdy součástí bytu, a soudní postupy při dělení majetku, například při rozvodu, a , nakonec transakce na prodej odpovídajících akcií bytu.

V oceňovací praxi neexistuje mezi specialisty jednotný úhel pohledu. Hlavní diskuse vzniká kolem potřeby uplatnění úprav, slev za 1 m2. podíl bytu oproti 1 m2. byty jako jeden kus nemovitosti. Tento zmatek také usnadňuje nedostatek plnohodnotného trhu pro transakce nákupu a prodeje akcií v bytě.

V první řadě je nutné jasně chápat kontext a právní nuance, ve kterých potřeba posouzení vyvstává. Jako první je třeba určit, jaký je odhadovaný podíl bytu – zda ​​jej lze přidělit v naturáliích, ve formě pokoje. Pokud je odpověď ano, pak zde fungují klasické metody posuzování podílu jako samostatné místnosti, místnosti.
Nabytí podílu na bytě je spojeno s řadou úskalí, která nutí ke snížení nákladů na metr čtvereční při posuzování podílu bytu, je však třeba si uvědomit, že tyto problémy a nepříjemnosti lze jen těžko převést do peněžních prostředků. podmínky.

Každý spoluvlastník má stejná práva k podílu na bytě, který je mu přidělen. Když ocenění podílu na bytě zvýší cenu za metr čtvereční oproti ceně za metr čtvereční v celém bytě, staví odhadce spoluvlastníky do poněkud nerovného postavení, protože kupující musí za vlastnictví zaplatit více. celého bytu než v případě koupě obdobného bytu na volném trhu. Pokud se oceněním podílu na bytě sníží náklady na metr čtvereční oproti nákladům na metr čtvereční v celém bytě, nemá prodávající možnost za výtěžek koupit rovnocennou nemovitost.

V tomto případě by se mělo vycházet z podstaty transakce s odpovídajícím podílem. Například v případě odkupu zbývajícího podílu bytu od jiných vlastníků může dojít ke zvýšení hodnoty podílu, neboť v této situaci se kupuje část bytu zajišťující jednotu vlastnictví, tzn. dochází k synergickému efektu - tzn. koupit něco víc než jen část bytu. Pokud jde o nákup podílu třetích stran, pak možná použití úprav směrem dolů.

Ale ani zvýšení nákladů na jednotku plochy podílu bytu, ani snížení ve vztahu k nákladům na jednotku plochy celého bytu nelze přesně vypočítat, ale pouze předpokládat. Nutno podotknout, že transakční cena se může výrazně lišit od tržní hodnoty podílu bytu.
Odhadci by tedy měli použít cenu 1 m2. podílu na bytě odpovídající náklady 1 m2. byty jako celek, s výhradou čl. 250 „Přednostní právo na nákup“ občanského zákoníku Ruské federace, který zní takto: „při prodeji podílu na společném vlastnictví cizí osobě mají zbývající účastníci společného vlastnictví přednostní právo na nákup prodávaný podíl za cenu, za kterou se prodává, a za jiných stejných podmínek, kromě případu prodeje s veřejnou dražbou“, což znamená povinné dodržení zákonného postupu při přiznání práva spoluvlastníků bytu získat tento podíl v prioritním režimu.

Při aplikaci tohoto přístupu je analyzována schopnost nemovitosti generovat určitý příjem, který je obvykle vyjádřen ve formě příjmu z provozu (pronájmu) a příjmu z prodeje.

Pro posouzení hodnoty ziskových nemovitostí se používají metody kapitalizace a diskontování.

Metoda slevy se používá k přivedení toku příjmů a nákladů rozdělených v čase do jednoho bodu, aby se získala současná hodnota peněžního toku jako hodnota majetku produkujícího příjem. Metoda diskontovaných peněžních toků předpokládá, že potenciální investor nezaplatí za nemovitost více, než je současná hodnota budoucích příjmů z této nemovitosti, a vlastník nemovitost neprodá za cenu nižší, než je současná hodnota budoucích příjmů z této nemovitosti. . V důsledku toho se prodávající a kupující dohodnou na tržní ceně odpovídající současné hodnotě výše budoucího příjmu.

Metoda přímé kapitalizace umožňuje na základě údajů o příjmu a míře kapitalizace v době ocenění nebo výhledu učinit závěr o hodnotě Nemovitosti. Metoda kapitalizace zisku vychází ze skutečnosti, že hodnota nemovitosti (Object of Assessment) se rovná současné hodnotě budoucích peněžních příjmů, které tato nemovitost přinese, a je vyjádřena vzorcem 4:

Kapitalizační metoda je nejvíce využívána při oceňování nemovitostí, které po dlouhou dobu přináší přibližně stejnou výši zisku nebo je tempo růstu zisku konstantní. Metoda se častěji používá při oceňování nemovitostí než při oceňování podniků a nevyžaduje dlouhodobé předpovědi.

Pro posouzení hodnoty bytu metodou přímé kapitalizace je nutné na základě tržních údajů stanovit koeficient kapitalizace, který odráží vztah mezi ročním příjmem a hodnotou bytu. Pomocí metody srovnávací analýzy prodejů obdobných předmětů se známou deklarovanou prodejní cenou a odhadovaným potenciálním hrubým příjmem je stanovena odhadovaná míra kapitalizace (kapitalizace).

Použité informace o analogech jsou uvedeny v tabulce. 10. Pro srovnání byly vybrány 3pokojové byty podobné výměry v panelových domech.

Tabulka 10

Potenciální hrubý příjem se vypočítá podle tržní sazby nájemného, ​​která je nejreprezentativnější pro typického peer. Kapitalizační poměr je stanoven pro každý analog vydělením potenciálního hrubého příjmu navrhovanou (deklarovanou) prodejní cenou.

S malým rozsahem odchylky kapitalizačního poměru se vypočítá aritmetický průměr kapitalizačního poměru, který se pak použije ve vzorci

S významným rozdílem ve vypočítaných kapitalizačních poměrech pro jednotlivé analogy je provedena analýza s cílem identifikovat příčiny těchto odchylek (nesprávný výběr analogů, nedostatek dalších informací o podobných objektech atd.).

Potenciální hrubý příjem se vypočítá na základě upraveného nájemného. K jeho výpočtu je nutná úprava tržního nájemného typického analogu.

Tato úprava se provádí stejným způsobem jako u srovnávacího přístupu a jako prvky srovnání se používají následující prvky:

Vzdálenost do centra obce;

Fyzikální vlastnosti;

Přítomnost nábytku, kuchyně, telefonu, kovových dveří;

Stav bytu (nutnost opravy).

Výpočet upraveného tržního poplatku je uveden v tabulce. jedenáct.

Použité úpravy jsou uvedeny v tabulce. 12

Tabulka 11

Tabulka 12 – Odůvodnění úprav

Analog č. 3 má nejmenší hrubou korekci. Analog č. 2 má hrubou korekci o něco větší než analog č. 3. Analog č. 1 má nejvyšší hrubou korekci. Váhové faktory vybíráme na základě učiněných závěrů:

Pro analog č. 1 - 0,1, pro č. 2 - 0,3, č. 3 - 0,4; č. 4 - 0,2, tedy:

Náklady na 1 m 2 předmětu posouzení tedy budou:

672,17 * 0,1 + 770,49 * 0,3 + 685,09 * 0,4 + 665,33 * 0,2 \u003d 705,466 rublů / m 2

V tabulce. 13 ukazuje výpočet kapitalizačního poměru. Protože prodejní ceny předmětů srovnání nebyly uvedeny, byly určeny pomocí stránky www.irn.ru.

Tabulka 13 -

Potom bude hodnota předmětu ocenění příjmovým přístupem:

C O.O. = 705,466*59,3*12/0,041= 12 244 136 RUB